【老會計經(jīng)驗】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝營業(yè)稅的納

稅籌劃

房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的營業(yè)稅本身的籌劃空間較小，但建筑安裝費用

在產(chǎn)品成本構(gòu)成中占有重要比例，所以對建筑安裝營業(yè)稅的籌劃

也直接影響到開發(fā)成本的高低，間接地成為了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的

籌劃內(nèi)容。1、籌劃的契機國稅發(fā)[2002]117號文件、財稅[2003]16

號文件的出臺在很大程度上降低了建筑安裝業(yè)務(wù)及其他工程業(yè)

務(wù)營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)，但在實際工作中卻很少被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

利用，主要是由于了解稅務(wù)法規(guī)的財務(wù)部門與編制預決算的核算

部門之間工作聯(lián)系脫節(jié)所造成的?，F(xiàn)行工程預決算書編制的基本

格式是：工程直接費（包含材料、機械與人工及乙方采購的設(shè)備）

工程管理費稅費（工程直接費工程管理費）X稅率=總結(jié)算款

從以上計算方法可以看出，構(gòu)成總結(jié)算價款的“稅費”的計稅基

礎(chǔ)擴大了稅法規(guī)定的計稅基礎(chǔ)，它包含了稅法規(guī)定的不予征稅的

“設(shè)備”的價值，如：玻璃幕墻的鋼結(jié)構(gòu)和玻璃、鋁合金門窗、

各種管線等材料（將在法規(guī)依據(jù)中詳述）本身的價值。2、法規(guī)

依據(jù)1）國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)

并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知（國稅發(fā)

[2002]117號）2）《轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干

政策問題的通知》京財稅L2003」1376號第三條第十三款：通信

線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主

體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管

器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其

價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營

業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)

根據(jù)各自實際情況列舉。說明：（1）目前，北京市地方稅務(wù)機關(guān)

尚未列舉出具體設(shè)備名單，所以我們有理由參照（或套用）上述

條款所列舉的“設(shè)備”范圍。（2）條款中規(guī)定不包括在工程計稅

營業(yè)額中的分項工程通常有：A、通信線路工程，在開發(fā)項目中

通常有小市政范圍內(nèi)的通信線路工程，包含電話線路、寬帶、防

盜監(jiān)控系統(tǒng)等；B、輸送管道工程，在開發(fā)項目中通常有小市政

范圍內(nèi)的供水、供電、供熱、供氣、排洪、排污等；C、安裝工

程，在開發(fā)項目中通常有小市政范圍內(nèi)的變電器、分泵站、污水

處理、通訊設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、玻超幕墻、鋁合金門窗、入

戶防盜門、家庭鍋爐、其他設(shè)備等；D、其他工程，其范圍根據(jù)

《營業(yè)稅稅目注釋》的定義是：除建筑、安裝、修繕、裝飾等工

程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)，稱“其他工程作業(yè)”。即只要工程

內(nèi)容涉及條款中所列舉的材料、設(shè)備，均可適用“其他建筑安裝

工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值”的免稅規(guī)定。3、節(jié)稅

方法由于現(xiàn)行工程預決算書的編制方法是長期的習慣做法，并且

有行業(yè)規(guī)范的約束，所以在工程整體發(fā)包的情況下，很難通過協(xié)

調(diào)降低決算書中稅費的計稅基礎(chǔ)。但可以通過甲方供料的方式達

到節(jié)稅目的：（1）對大量使用上述所列舉材料的獨立的分項工程,

不列入總包范圍，而以發(fā)包方供料的方式單獨發(fā)包。因為材料在

采購過程中的總體稅負不變，發(fā)包方在材料撥付后可以憑購料發(fā)

票及出庫單直接計入開發(fā)成本，按新稅法的規(guī)定，上述材料的撥

付不構(gòu)成施工方的計稅承包價，不會增加承包方的稅負。而且，

合理的保留部分項目的材料供應(yīng)權(quán)，也可以為消化利潤尋找最低

的成本途徑預留空間。（2）在設(shè)置會計科目時，注意在“開發(fā)成

本一建安工程費一棟號”科目下增設(shè)“設(shè)備”及其他必要科目，

將免稅“設(shè)備”與其他計稅材料分開核算，避免免稅材料因未單

獨核算而被合并征稅。另外，在會計核算時還需注意以下兩個細

節(jié)。一、代收費用的會計處理1、法規(guī)依據(jù)1）《暫行條例》第五

條：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者

銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用；2）《關(guān)于對房

地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)稅收和使用票據(jù)問題的通知》京地稅征

[1995J561號：征收營業(yè)稅的計稅依據(jù)為實際開具發(fā)票的收款金

額（不包括以代收單位名義開具的代收款金額），依此計算繳納

稅款。2、財務(wù)工作中，注意將房款與房款以外的代收費用及違

約收入等其他收入分開核算，分別設(shè)置“預收帳款”“其他應(yīng)付

款”、“銷售收入”和“其他應(yīng)付款”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

二、注意各種折扣的會計處理1、法規(guī)依據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家

稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》京財稅[2003]1376

號第三條第二款：單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形

資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明

的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論

其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。2、在財務(wù)工作

中，如碰到折扣業(yè)務(wù)的發(fā)生，最終銷售額低于已收款項而需要退

款的，應(yīng)將已經(jīng)開具的票據(jù)收回作廢，將價款與折扣額在同一張

發(fā)票上注明，不能另開紅字發(fā)票沖減。財務(wù)會計的實際工作經(jīng)

驗和能力是FI積月累、逐步提高的，絕不可能一朝一夕的事情；

財務(wù)會計是一種各個領(lǐng)域融會貫通的