1謹(jǐn)呈：深圳市科之谷投資有限公司遠(yuǎn)致創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目市場調(diào)查分析報告11/14/20252項(xiàng)目地塊勘察樓盤調(diào)研福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)主要高檔公寓項(xiàng)目調(diào)研福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)在售樓盤調(diào)研訪談專業(yè)人士訪談用戶訪談消費(fèi)者訪談市調(diào)成果報告2009.8.17～2009.9.7遠(yuǎn)致創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議與設(shè)計(jì)任務(wù)書工作內(nèi)容遠(yuǎn)致創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位報告市場調(diào)研城市及區(qū)域房地產(chǎn)市場研究第一階段工作主要工作最終成果項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目布局及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報告撰寫項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位項(xiàng)目整體定位報告市場調(diào)研：遠(yuǎn)致創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目前期策劃顧問工作總體分二期完成；本階段主要是研究項(xiàng)目及房地產(chǎn)市場研究情況。3項(xiàng)目概況項(xiàng)目背景分析公寓市場及產(chǎn)品分析公寓客戶及需求分析市場調(diào)研總結(jié)報告思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖4項(xiàng)目簡介技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：

12.12萬㎡、總建筑面積：

63.8萬㎡容積率：4.98；綠化率：30%；辦公：48萬㎡商業(yè)：7.15萬㎡酒店：2萬㎡公寓：6.5萬㎡公共配套：1500㎡停車位：2700個注：本次市調(diào)研究主要針對項(xiàng)目中公寓部分本項(xiàng)目作為新型創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將建成集高檔寫字樓、酒店、商業(yè)及配套公寓于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目配套居住性質(zhì)的高檔公寓匯聚創(chuàng)業(yè)板上市公司的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)；科技類公司的孵化器。5項(xiàng)目所在福田中心區(qū)東北側(cè)，在CBD中心圈層輻射的核心范圍之內(nèi)，未來片區(qū)改造具有很大的發(fā)展空間項(xiàng)目片區(qū)概述：項(xiàng)目南面為蓮花村大型居住片區(qū)，西面為彩田村大型居住片區(qū)，這兩個片區(qū)發(fā)展較久，片區(qū)具備較濃的居住氛圍，而項(xiàng)目地處彩田村工業(yè)區(qū)，因此，目前項(xiàng)目所在片區(qū)具備、工業(yè)與居住的雙重屬性。本項(xiàng)目為工改工用地性質(zhì)，通過作為城市大型綜合功能體的改造提升，項(xiàng)目未來將成為片區(qū)的城市名片；近與福田CBD商務(wù)圈差異化相成相生，遠(yuǎn)與南山科技園遙相呼應(yīng)。項(xiàng)目所在地片區(qū)分析6彩田公園項(xiàng)目東北部為筆架山公園，西南向有蓮花山公園，西北角還有彩田公園，擁有優(yōu)越和獨(dú)特的自然景觀資源。景觀資源項(xiàng)目處于深圳兩大綠化公園中間，筆架山公園更近在咫尺，稀缺的自然景觀資源不可復(fù)制。7交通便利：車行5分鐘至深南大道；10分鐘至華強(qiáng)北；10分鐘至梅林關(guān)；15分鐘至皇崗口岸。項(xiàng)目周邊三條交通主干道，道路平整，路況良好，有多個公交站點(diǎn)，多條公交線路經(jīng)過。蓮花一村站皇崗路站彩管廠站中級法院站福田黨校站中心區(qū)華強(qiáng)北筆架山蓮花山項(xiàng)目往皇崗口岸往梅林關(guān)項(xiàng)目擁有極佳的交通條件，東側(cè)和南側(cè)分別為城市主干道皇崗路和筍崗路，公交或私車出行便捷、順暢。交通條件南北兩邊：北環(huán)大道，深南大道；對外交通系統(tǒng)：皇崗路和彩田路、蓮花路。8項(xiàng)目周邊為多個居住區(qū)包圍，居住配套完善，在未來的發(fā)展建設(shè)中得到強(qiáng)化和保證。市民中心彩田村蓮花一村三星理光蓮花山筆架山項(xiàng)目周邊居住較好，主要是以中大戶型為主，公寓類型居住物業(yè)缺位；未來本項(xiàng)目公寓配套產(chǎn)品將成為市場補(bǔ)缺型物業(yè)。周邊配套中小學(xué):美蓮小學(xué)、翰林小學(xué)、梅華小學(xué)、蓮花中學(xué)、卡通城幼兒園、翰林幼兒園等市場:華潤超市、民惠超市、天虹商場郵局:中國郵政片區(qū)代辦所、中國郵政所銀行:建設(shè)銀行、招商銀行、等醫(yī)院:社區(qū)健康中心、北大醫(yī)院、兒童醫(yī)院、市二醫(yī)院公園配套:蓮花山公園、筆架山公園、彩田公園、深圳5星公園其他配套設(shè)施:多個餐館飯店、各種文化中心9地塊屬性對本項(xiàng)目價值點(diǎn)界定城市層級中國大陸最具競爭力的城市、中國與世界交往的主要門戶之一區(qū)域?qū)蛹壣钲谥行膮^(qū)和中央商務(wù)區(qū)、會展之區(qū)

地塊層級項(xiàng)目規(guī)模福田中心區(qū)內(nèi)的限量級商務(wù)集中區(qū)周邊配套周邊有多個成熟社區(qū)，生活配套設(shè)施完善交通狀況擁有主干道圍合，交通便利景觀資源周邊有多個山體資源和公園配套項(xiàng)目定位新型創(chuàng)業(yè)園區(qū)，創(chuàng)業(yè)板聚集地項(xiàng)目屬性：位于城市核心片區(qū)，配套設(shè)施完善，擁有強(qiáng)勢的外部景觀資源、大型綜合體中的居住配套項(xiàng)目屬性界定10思維導(dǎo)圖項(xiàng)目概況項(xiàng)目背景分析公寓市場及產(chǎn)品分析公寓客戶及需求分析市場調(diào)研總結(jié)報告思維導(dǎo)圖11深圳的城市競爭力位列內(nèi)地城市第一，國際化大都市特征日益顯現(xiàn)。深圳經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)于國內(nèi)一個中等省份，是中國大陸經(jīng)濟(jì)效益最好的城市中國高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)讓、交易的窗口，自主創(chuàng)新能力不斷增強(qiáng)，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值年均增46.5%，居國內(nèi)城市首位經(jīng)濟(jì)規(guī)模產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新國際化深圳是08年中國城市生活質(zhì)量排名第一的城市，綜合指數(shù)最高，是名副其實(shí)的“花園城市”、“公園之城”生活質(zhì)量距港島45分鐘車程，深港合作日益加強(qiáng)；在深外籍人士達(dá)1.3萬人以上，成為重要的區(qū)域性國家化城市深圳市生產(chǎn)總值居大中城市第四位；財(cái)政收入居大中城市第三位；進(jìn)出口額連續(xù)16年居大中城市第一，集裝箱港口吞吐量居世界第四，國內(nèi)創(chuàng)業(yè)投資凝聚力最強(qiáng)…宏觀經(jīng)濟(jì)12城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展效應(yīng)突出，在政府整體規(guī)劃和推動下，市內(nèi)各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展齊頭并進(jìn)。科技信息產(chǎn)業(yè)集中區(qū)南山區(qū)羅湖區(qū)福田區(qū)實(shí)力型、大型跨國機(jī)構(gòu)企業(yè)總部、政府機(jī)構(gòu)、金融、證券類企業(yè)主要集中區(qū)域。金融、商貿(mào)集中區(qū)福田區(qū)是深圳的行政、文化、信息、國際展覽和商務(wù)中心；羅湖區(qū)是深圳的金融中心、商貿(mào)中心和旅游中心；南山區(qū)是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地、旅游基地、教育科研基地。關(guān)鍵詞：科技園；教育基地；物流產(chǎn)業(yè)；……關(guān)鍵詞：金融中心；商貿(mào)中心；居住社區(qū)；……關(guān)鍵詞：總部經(jīng)濟(jì)；國際展覽；行政文化；……宏觀經(jīng)濟(jì)13福田CBD從無到有、從規(guī)劃建設(shè)到成型只短短歷經(jīng)幾年時間，成為推動深圳產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。CBD產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)地鐵口岸酒店酒店經(jīng)濟(jì)集群商務(wù)：總部經(jīng)濟(jì)集群會展：會展經(jīng)濟(jì)集群商業(yè)集群深圳福田中心區(qū)已經(jīng)成為深圳經(jīng)濟(jì)高地，深圳名片；今明年政府投入400億的投資建設(shè)，CBD建設(shè)進(jìn)入快速通道，吸附能力逐漸加強(qiáng)；CBD的建成及快速發(fā)展，形成圈層輻射效應(yīng)。截至09年上半年，深圳CBD引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)120家；五星級酒店6家；展會經(jīng)濟(jì)帶動系數(shù)約為1：9口岸經(jīng)濟(jì)；深圳地價峰值區(qū)；…宏觀經(jīng)濟(jì)1408年GDP實(shí)現(xiàn)12%以上速度增長，受世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，預(yù)計(jì)09年GDP增長速度將有所緩，增長率在9%左右城市上海北京廣州深圳GDP（億元）13698827807

全國排名一二三四一線城市2008年GDP一覽表(單位:億元)以上數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒宏觀經(jīng)濟(jì)深圳2008年實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值7807億元，同比增長12％以上，總量排名第四；2009年1-7月，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)中有升。上半年全市生產(chǎn)總值3631.69億元，比上年同期增長8.5%。15雖受歐美金融風(fēng)暴影響，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍呈健康良好發(fā)展勢頭，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗風(fēng)險特征。政府作用：“絕不要滿足于做一個出臺政策的政府，要做一個善于落實(shí)政策的政府；“危機(jī)中，不能讓企業(yè)自己搏，政府要和企業(yè)站在一起，要做主心骨和頂梁柱。”

自主創(chuàng)新：深圳歷史上有幾次重大的轉(zhuǎn)型，不同的時期，同樣的選擇：自主創(chuàng)新。并且都能通過自主創(chuàng)新創(chuàng)造佳績

；產(chǎn)業(yè)升級：三次危機(jī)導(dǎo)致深圳三次主動“騰籠換鳥”，產(chǎn)業(yè)升級。當(dāng)前深圳市政府抓住經(jīng)濟(jì)危機(jī)和綜合配套規(guī)劃，以及設(shè)計(jì)之都等，全力產(chǎn)業(yè)升級。在世界范圍金融危機(jī)籠罩2008年，深圳GDP達(dá)到10%，人均GDP達(dá)到12%，雖然房地產(chǎn)業(yè)、外貿(mào)出口、物流業(yè)等受到較大沖擊，但總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍呈健康態(tài)勢。深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級抓得早，自主創(chuàng)新抓得早，因此，應(yīng)對這場金融危機(jī)就有了早的準(zhǔn)備，也有了應(yīng)對的能力，這一點(diǎn)是一個極大的經(jīng)驗(yàn)。

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溫家寶宏觀經(jīng)濟(jì)16深圳中小企業(yè)23萬家，數(shù)量在全國城市中排名第一，高科技企業(yè)規(guī)模和數(shù)量全國第一，外貿(mào)出口額全國第一，物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模總量全國第一，金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的價值全國第一。針對創(chuàng)業(yè)板塊的中小企業(yè)，截至去年底，深圳市處于輔導(dǎo)階段的中小企業(yè)70家，處于改制階段的企業(yè)126家；基本符合創(chuàng)業(yè)板上市的企業(yè)達(dá)1100余家，已經(jīng)啟動改制上市程序的企業(yè)超過100家（高新技術(shù)企業(yè)占大多數(shù)），其中重點(diǎn)沖刺創(chuàng)業(yè)板開板上市的企業(yè)達(dá)38家。深圳政府設(shè)立創(chuàng)投引導(dǎo)基金，解決種子期、初創(chuàng)期中小企業(yè)直接融資的困難問題，引導(dǎo)扶持中小企業(yè)。深圳中小企業(yè)在發(fā)展過程中保持了強(qiáng)烈的危機(jī)意識，積極的響應(yīng)了國家政策，果斷應(yīng)對措施，抓住機(jī)遇，轉(zhuǎn)危為機(jī)深圳將出現(xiàn)眾多中國創(chuàng)新型企業(yè)匯集的萬千景象，我們相信，一定為有相當(dāng)一批偉大的公司在創(chuàng)業(yè)板誕生，而對于深圳創(chuàng)新型企業(yè)來說，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模和對商務(wù)型物業(yè)需求是可期的。創(chuàng)業(yè)板所激發(fā)的物業(yè)需求也必定以租賃為主。創(chuàng)業(yè)板行情：創(chuàng)業(yè)板的推出，使得中小企業(yè)由依靠銀行間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)榈絼?chuàng)業(yè)板直接融資成為可能；創(chuàng)業(yè)板將帶動私募基金、信用擔(dān)保、證券公司等泛金融服務(wù)業(yè)在深圳的集中發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)1708年市場態(tài)勢：房地產(chǎn)投資呈小幅增長，商品房建設(shè)規(guī)模略有減??；土地市場交易冷清，住宅用地流拍率接近50%；商品房新增供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積增幅較大；商品房銷售規(guī)模有較大幅度下跌；商品住宅價格出現(xiàn)回落，趨于調(diào)整之中；二手房掛牌均價持續(xù)回落，銷售規(guī)模不斷下降。

市場概述單位：萬㎡

經(jīng)歷08年蕭條行情，09年上半年深圳樓市全面回暖，市場需求相當(dāng)旺盛，庫存有效消化。2009年上半年供需情況18上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額少于同期表現(xiàn)，呈向上攀升趨勢，商品房和住宅開竣工量復(fù)蘇，商品房銷售較好深圳市商品房和住宅開竣工面積（萬㎡）09年1-7月：深圳房地產(chǎn)投資規(guī)模同期下降，但處于上行通道，而且商品房銷售面積維持在高位運(yùn)行，進(jìn)入6月后銷售面積有所減少。深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢（億元）市場概述19市場需求：2009年上半年，深圳住宅市場表現(xiàn)活躍，被壓抑一年多的剛性需求得以持續(xù)釋放。上半年全市供求比達(dá)1：1.68，市場需求相當(dāng)旺盛，市場去化速度相當(dāng)快速，福田片區(qū)供求比遠(yuǎn)高于全市的平均供求比。深圳供需關(guān)系預(yù)測：當(dāng)前暫時性供不應(yīng)求的原因可歸結(jié)為樓市調(diào)整影響了房企投資計(jì)劃，從而導(dǎo)致暫時性的供不應(yīng)求；行政劃分推售面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）供求比羅湖區(qū)12.617.371:1.38福田區(qū)6.619.771:2.99南山區(qū)6579.161:1.22寶安區(qū)47.8127.31:2.66龍崗區(qū)98.3133.531:1.36鹽田區(qū)10610.51:9.92全市231.3387.61:1.68市場概述20深圳市商品房銷售面積走勢（萬㎡）0204060801001201402008年7月8月9月10月11月12月09年1-2月3月4月5月6月7月09年上半年深圳一手房市場在經(jīng)歷了一年多的調(diào)整之后總體成交狀況良好，全市一手房共成交387.6萬平米，同比也上升127.16%7月份，深圳市商品房成交均價為16821元/平米，環(huán)比增長7.1%，由于三季度供應(yīng)情況不太可能有太大變化，價格仍會高位運(yùn)行。7月份，深圳一手房市場呈“供大銷小”“量跌價升”的發(fā)展態(tài)勢，而二手房呈現(xiàn)“量價齊升”的現(xiàn)象。09年上半年深圳新房成交先觸底反彈后量價齊升，目前出現(xiàn)量跌價升的發(fā)展態(tài)勢。市場概述21

08年下半年到09年上半年，深圳住宅租賃市場是一個由活躍到平淡再到回升，租金由短期上漲到下跌再到穩(wěn)步回升的過程。目前，關(guān)內(nèi)各區(qū)趨于平穩(wěn)，關(guān)外相對活躍；住宅租賃市場中，小戶型的受歡迎程度上升。中小戶型的供應(yīng)量增加，租價相對平穩(wěn)。09年7月，深圳市各類居室租金出現(xiàn)了上升，其中一居室、二居室、三居室戶型的平均租金價格指數(shù)分別上漲1.1%、1.6%、0.9%。深圳市住宅租賃市場啟穩(wěn)回升，福田區(qū)內(nèi)普通住宅租賃均價仍然為最高。市場概述2209年上半年公寓類項(xiàng)目成為市場明星，眾多高檔小戶型精裝修公寓被投資者熱捧，市場表現(xiàn)突出。市場概述公寓名稱片區(qū)層數(shù)面積區(qū)間(㎡)開盤時間總套數(shù)已售套數(shù)銷售率均價(元／㎡)華商時代公寓羅湖區(qū)3022-642008年12月24日30327791%14500四海公寓南山區(qū)3335-882009年4月12日91489898%12500盛唐商務(wù)大廈福田車公廟3034-942008年9月19日39032082%17000金地名座

福田中心區(qū)3345-752008年11月16日430430100%15500其中：華僑城·四海公寓開盤當(dāng)天逾1500批客戶（3000多人）到場，開盤當(dāng)天近罄。當(dāng)天銷售銷售860多套，成交率逾95％，成交均價逾12500元／平方米，銷售金額逾4.5億元。隨著成交量繼續(xù)大幅上升，在新增供應(yīng)不多的情況下，高檔住宅可售存量迅速減少，一手高檔公寓售價在第二季度急促上揚(yáng)，環(huán)比大漲9.8%。23作為高檔商務(wù)辦公一起開發(fā)的配套性公寓，尤其搶手，銷售價格居高不下。市場概述公寓名稱片區(qū)層數(shù)面積區(qū)間(㎡)開盤時間總套數(shù)已售套數(shù)銷售率均價(元／㎡)NEO商務(wù)公寓福田中心區(qū)2880-1202009年6月27日24823093%26000盛唐商務(wù)大廈福田車公廟3034-942008年9月19日39032082%17000卓越世紀(jì)中心福田中心區(qū)3340-1442009年5月14日50444688%33000目前深圳CBD建設(shè)最大規(guī)模最高端的大型商務(wù)綜合體世紀(jì)中心位于福田中心區(qū)福華三路與金田路交匯處，會展中心旁?？偨ㄖ娣e達(dá)到46.6萬平方米，融合超甲級寫字樓、公寓、五星級酒店和商業(yè)四種商務(wù)業(yè)態(tài)于一體。世紀(jì)中心共有4棟塔樓。1號樓為64層超甲級寫字樓，總高度280米，為目前中心區(qū)第一高。2號樓集甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓于一體。24從二手市場來看，由于租賃行情看好，高檔公寓在市場上放盤量極少，價格也高。市場概述公寓類型項(xiàng)目名稱區(qū)域租金（元/月）酒店式公寓世金國際羅湖區(qū)4000(47㎡)白金漢宮福田區(qū)2700(32㎡)金中環(huán)大廈福田區(qū)4000(54㎡)紅桂皇冠羅湖區(qū)3000(55㎡)丹楓白露羅湖區(qū)2500(40㎡)新一代公寓南山區(qū)2300(38㎡)住宅公寓金地名座福田區(qū)3200(43㎡)金地名津福田區(qū)2600(43㎡)葵花公寓福田區(qū)3800(23㎡)光彩新天地公寓南山區(qū)3500(61㎡)西BD國際公寓南山區(qū)2300(44㎡)高發(fā)城馳福田區(qū)3000(48㎡)從租賃成交市場來看，位于商務(wù)區(qū)內(nèi)的高檔公寓，最受高端外籍客商歡迎，也最受高端長線投資客追捧，區(qū)內(nèi)寫字樓是眾多跨國企業(yè)、外商公司的辦公地，外籍客商云集，擁有客源充足的高端租客群體支持，高檔公寓盤源相對較多，而且近年來陸續(xù)有不少新的高端公寓落成，給日后該區(qū)高端公寓租賃市場的發(fā)展帶來有力的支持。25從租賃市場看，高檔公寓出租行情火爆；尤其作為高檔辦公配套性公寓，租賃和入住率都非?？春?。市場概述星河世紀(jì)廣場由三棟塔樓組成，占地約1.17萬平方米。A棟為準(zhǔn)甲級寫字樓，樓高39層。B、C棟為“CBD公寓”，兩棟樓高皆為32層，單位面積為34-70平米，專為CBD客戶度身定做的定制式服務(wù)公寓。在中心區(qū)針對高檔辦公而開發(fā)的配套公寓為數(shù)不多，屬于稀缺產(chǎn)品公寓名稱區(qū)域兩房租金入住率雅頌居福田中心區(qū)10000元／月95%地王公寓羅湖地王6000元／月80%星河世紀(jì)福田中心區(qū)3800-4200元/月95%26新房后市將呈現(xiàn)量跌價升的發(fā)展態(tài)勢,關(guān)內(nèi)仍以小面積戶型、性價比高的產(chǎn)品為主；深圳市住宅租賃市場啟穩(wěn)回升，福田區(qū)的住宅租賃均價仍然為最高；高檔公寓市場租售情況火爆，未來需求量呈上升趨勢區(qū)位的優(yōu)勢和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的向好將推動區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)市場的繁榮。宏觀總結(jié)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范和機(jī)構(gòu)的扶持政策將積極影響整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的良性增長；27思維導(dǎo)圖項(xiàng)目概況項(xiàng)目背景分析公寓市場及產(chǎn)品分析公寓客戶及需求分析市場調(diào)研總結(jié)報告思維導(dǎo)圖28公寓分類類型資金風(fēng)險運(yùn)營費(fèi)用租售形式區(qū)域要求消費(fèi)者來源適用市場租售速度配套要求價格競爭面積要求功能彈性住宅公寓銷售期一般運(yùn)營成本低出售為主“國際”氣質(zhì)的商務(wù)圈區(qū)域認(rèn)同的周邊投資、創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)等中小型私營企業(yè)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)快依賴外部總價適中面積適中可組合酒店公寓承受經(jīng)營風(fēng)險，有成熟經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)管理費(fèi)較租賃為主，可出售成熟商業(yè)圈、商務(wù)圈內(nèi)或其延伸部分外地辦事機(jī)構(gòu)，中小投資機(jī)構(gòu)，開拓市場的外地企業(yè)存在需要較好服務(wù)的臨時性機(jī)構(gòu)適中自身齊全價格高面積小,可組合客房+辦公商務(wù)公寓銷售期短運(yùn)營成本適中也可按產(chǎn)權(quán)式推售成熟商業(yè)圈或商務(wù)圈的延伸部分周邊中小型穩(wěn)定發(fā)展的服務(wù)型企業(yè)，外地辦事創(chuàng)業(yè)型企業(yè)快依賴外部總價低面積小,可組合居住+辦公

高檔公寓分類相當(dāng)于精裝修小戶型住宅，為提高檔次和服務(wù)水準(zhǔn)聘請知名品牌專業(yè)管理公司擔(dān)任物管，但服務(wù)內(nèi)容和房間配備上與酒店式公寓截然不同，一般市場售價也較低。由酒店管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營，借高檔酒店先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一提供星級酒店服務(wù)；室內(nèi)一般都按星級標(biāo)準(zhǔn)精裝修；目前市場上的項(xiàng)目多以銷售為主。主要是與高檔寫字樓同樓或附樓內(nèi)，享有高檔寫字樓的建筑、外裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施配備條件和服務(wù)管理，物業(yè)管理水準(zhǔn)與寫字樓一樣，以項(xiàng)目物業(yè)管理公司的服務(wù)為準(zhǔn)，多數(shù)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯虅?wù)功能。商務(wù)公寓酒店公寓居住公寓按公寓的使用功能及提供的服務(wù)，行業(yè)內(nèi)將公寓分為商務(wù)公寓、酒店式公寓和居住公寓。29深圳高檔公寓格局：從區(qū)域比較看，福田高檔公寓漸

漸取代羅湖成為市場投資熱點(diǎn)，中心區(qū)價值預(yù)期顯現(xiàn)。補(bǔ)充式開發(fā)市場新寵補(bǔ)遺式開發(fā)

南山區(qū)福田區(qū)羅湖區(qū)酒店式公寓市場供應(yīng)量稀少（泰格公寓）主要針對外籍人士租??；租金貴，入住率高；片區(qū)依托CBD強(qiáng)大的商務(wù)會展等城市功能，未來酒店公寓未來供應(yīng)有限，將是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)；市場需求強(qiáng)勁，租金和二手售價雙雙走高。由于區(qū)域成熟早，是港人置業(yè)首選區(qū)域，酒店式公寓市場表現(xiàn)穩(wěn)定；目前除了世金國際在售外，沒有其它項(xiàng)目；商務(wù)公寓04年國際市長公寓入市后未有新項(xiàng)目；租金一般，入住率較高且租戶穩(wěn)定中心區(qū)部分寫字樓內(nèi)部設(shè)立小單位商務(wù)公寓，市場接受度高，入住率穩(wěn)定作為高檔寫字樓辦公的補(bǔ)充產(chǎn)品，中心區(qū)商務(wù)公寓較好。羅湖區(qū)作為獨(dú)立使用的商務(wù)公寓項(xiàng)目較少。住宅公寓作為住宅補(bǔ)充產(chǎn)品出現(xiàn)，總體規(guī)模較?。涣阈切〉貕K項(xiàng)目分散式開發(fā)在深圳房地產(chǎn)行情不景氣的當(dāng)前市場獨(dú)具一格，其保值增值的投資價值為市場高度認(rèn)同。中心區(qū)葵花公寓等項(xiàng)目引領(lǐng)同類項(xiàng)目價格創(chuàng)出新高。作為商品住宅的補(bǔ)充，羅湖住宅公寓供應(yīng)有限，市場表現(xiàn)不錯；07年的雙城世紀(jì)、尊寓等都獲得成功。南山區(qū)城市資源（商務(wù)辦公積聚化產(chǎn)業(yè)化）不足，公寓類項(xiàng)目只成個別的補(bǔ)充的產(chǎn)品價格與同類居住物業(yè)相差無幾。片區(qū)規(guī)劃和城市聚集效應(yīng)不斷上升，區(qū)域價值不斷顯現(xiàn)提升；該片區(qū)各類型的高檔公寓供銷兩旺，成為市場熱點(diǎn)。片區(qū)房地產(chǎn)市場供需總體穩(wěn)中有升；高檔公寓市場需求熱度已經(jīng)讓位于福田中心區(qū)。評述公寓市場格局30羅湖區(qū)：發(fā)展較早、依托口岸優(yōu)勢，港人置業(yè)份額比其它區(qū)域大，是深圳最早最活躍的高檔公寓市場、全市高檔公寓的主要供應(yīng)地；區(qū)內(nèi)高檔管理的居住類公寓供應(yīng)量集中，幾乎占深圳90%以上份額，目前在售的酒店式公寓有2個；福田區(qū)：福田借助CBD優(yōu)勢，公寓產(chǎn)品價值漸受市場矚目；05年中心區(qū)推出了甲級寫字樓裝修、配置標(biāo)準(zhǔn)的金中環(huán)商務(wù)公寓和金中環(huán)酒店式公寓，這種與甲級寫字樓捆綁開發(fā)銷售的項(xiàng)目類型在中心區(qū)比較少、租售情況良好；高價入市的葵花公寓現(xiàn)已基本售完；南山區(qū)：由于南山區(qū)特殊的居住環(huán)境和經(jīng)濟(jì)特征，區(qū)內(nèi)目前銷售型高檔公寓項(xiàng)目較少，早期主要集中在國際化程度高、外籍人士眾多的華僑城、蛇口兩個片區(qū)。借助區(qū)域城市功能價值不斷提升，福田區(qū)高檔公寓備受市場矚目，售/租價格不斷抬高。商務(wù)區(qū)、高端住宅或酒店聚集區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)涉外商貿(mào)集散地（港口、口岸等）；交通便捷、先進(jìn)要素聚集地；不可再生自然及社會資源。高檔公寓項(xiàng)目所在位置特征公寓市場格局31KPI體系選址標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)配套標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)商務(wù)區(qū)、高端住宅或酒店聚集區(qū)，高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，涉外商貿(mào)集散地（港口、口岸等）；交通便捷、先進(jìn)要素聚集地；不可再生自然社會資源；建筑風(fēng)格（或歐式或soho等）；平面布局氣派的大堂、過道、電梯間、宜人導(dǎo)視；完善配套（房間設(shè)施、、商務(wù)設(shè)施、餐飲休閑娛樂配套等）；精裝修（風(fēng)格差異、頂級建材、藝術(shù)裝飾、高科技運(yùn)用）；星級酒店式服務(wù)（直接由星級酒店或是國際知名物業(yè)統(tǒng)一管理，或由星級酒店或國際知名物業(yè)顧問管理）；安全設(shè)施齊全（不等程智能技術(shù)應(yīng)用，如智能門卡、ID識別技術(shù)、24小時實(shí)時監(jiān)控等）；360度服務(wù)（私人管家、干濕洗、訂票、擦鞋、熨燙、醫(yī)療室等）高端公寓KPI價值體系公寓KPI體系戶型優(yōu)化多面積贈送32深圳各區(qū)主要酒店式公寓/商務(wù)公寓/高檔管理公寓的分布情況。南山區(qū)葵花公寓佳兆業(yè)中心金中環(huán)公寓世金國際紅桂皇冠丹楓白露…輝盛庭國際公寓江蘇大廈財(cái)富廣場…高發(fā)城馳星河世紀(jì)華商時代公寓西BD國際公寓光彩新天地公寓波托菲諾國際公寓…國際市長交流中心四海公寓泰格公寓福田區(qū)羅湖區(qū)新一代公寓公寓分布情況33公寓類型項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑面積總套數(shù)面積區(qū)間項(xiàng)目賣點(diǎn)價格入市時間酒店式公寓世金國際羅湖區(qū)20969718

50-69全復(fù)式精裝修26000

200611白金漢宮福田區(qū)98096

——20-80

精裝修、發(fā)展商品牌18000

200512金中環(huán)大廈福田區(qū)41000

252

40-80

中心區(qū)商務(wù)概念、雙地鐵25000

200610波托菲諾國際公寓南山區(qū)——------40-206

旅游景點(diǎn)、設(shè)計(jì)裝修、項(xiàng)目品牌——2004輝盛庭國際公寓福田區(qū)——165

40-80中心區(qū)、精裝修——2004紅桂皇冠羅湖區(qū)2061647425-53精裝修、低首付11000200609丹楓白露羅湖區(qū)5444059240-205地段、配套8000200108新一代公寓南山區(qū)61675------36-72地段、小戶型16000200710泰格公寓南山區(qū)34000

232

35-75-113-171-198-286

綠色建筑設(shè)計(jì)概念、景觀等只租約260元/平/月，不售200512住宅公寓金地名座福田區(qū)2.53萬41040-50和65-71配套成熟的小戶型150002008.11金地名津福田區(qū)22.8萬——40-4552-6876-93口岸大盤小戶型物業(yè)180002009.01葵花公寓福田區(qū)22331

388

23-70

CBD服務(wù)式公寓35000

2008光彩新天地公寓南山區(qū)27446236---配套5000200408華僑城四海公寓南山區(qū)西BD國際公寓南山區(qū)2300032629-68商業(yè)配套、戶型設(shè)計(jì)9200200605高發(fā)城馳福田區(qū)52210

648

37-59臨近CBD

22000

2008深圳主要酒店式公寓/商務(wù)公寓/高檔管理公寓產(chǎn)品一覽表（一）現(xiàn)有公寓情況34深圳主要酒店式公寓/商務(wù)公寓/高檔管理公寓產(chǎn)品一覽表（二）公寓類型項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑面積總套數(shù)面積區(qū)間項(xiàng)目賣點(diǎn)價格入市時間商務(wù)公寓星河世紀(jì)福田區(qū)總約40000—34-70為客戶量身定制式CBD公寓160002005江蘇大廈福田區(qū)

886006-15層為公寓

----配套、地鐵160002001財(cái)富廣場福田區(qū)84500

--------

商務(wù)配套、地鐵9000

200211國際市長交流中心南山區(qū)41700

9層以上為公寓

----配套、景觀9900

200403崗廈河園片區(qū)福田住宅約34萬辦公11.6萬————中心區(qū)大型綜合社區(qū)預(yù)計(jì)350002010NEO企業(yè)大道福田商務(wù)公寓2.9萬248套80-150平企業(yè)大道26000-290002009627

盛唐大廈福田寫字樓＼商務(wù)公寓1350套33-396盛唐大廈集寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)1900020080928

東海商務(wù)中心福田18.1萬————中心西區(qū)最大的綜合體預(yù)計(jì)250002010大中華國際金融中心福田商務(wù)2.18酒店2.45————中心區(qū)知名綜合體預(yù)計(jì)350002010京基金融中心羅湖15萬————羅湖金融商業(yè)中心預(yù)計(jì)350002010鴻隆世紀(jì)廣場羅湖2.62————金融商業(yè)中心小戶型預(yù)計(jì)300002010現(xiàn)有公寓情況35從福田區(qū)和羅湖區(qū)目前高檔公寓市場存量看，一手市場供應(yīng)在350套左右，市場存量不大。公寓類型項(xiàng)目名稱總套數(shù)主力戶型/面積一手房出售情況二手租賃情況項(xiàng)目主要特色及主要亮點(diǎn)酒店式公寓世金國際718

45-55已售50%左右入住率20%全復(fù)式，精裝修白金漢宮1500

30-60售罄少量可出租五星級會所、屋頂泳池、健身房、智能化設(shè)施總統(tǒng)套房金中環(huán)大廈約300

50-70售罄少量可出租多樣化特色公寓，精裝修商務(wù)公寓金中環(huán)大廈約300

60-80售罄已全租大開間和一房一廳為主，精裝修星河世紀(jì)120037-70售罄已全租為客戶量身定制的CBD公寓江蘇大廈－

－售罄已全租公寓與商務(wù)大廈功能互動財(cái)富廣場－－售罄已全租－住宅公寓葵花公寓388

23-73尾盤—

36、39、50復(fù)式，70樓下廳樓上兩房；送面積高發(fā)城池648

37-59基本售磬入住10%產(chǎn)品無明顯特色公寓供應(yīng)分析366.30開盤當(dāng)前在售項(xiàng)目公寓部分累計(jì)銷售率過5成，同時09年3月后，公寓市場去化速度加快，去化量呈上揚(yáng)趨勢。盛唐大廈累計(jì)銷售率為100%綠景NEO企業(yè)大道累計(jì)銷售率為92%金地名座累計(jì)銷售率為95%華商時代公寓累計(jì)銷售率為83%公寓供應(yīng)分析372008年2009年2010年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度福田區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)世金國際/3.45萬㎡/702套葵花公寓/住宅公寓/2.23萬㎡/388套東海商務(wù)中心/商務(wù)公寓/18.10萬㎡/2棟大中華國際金融中心/商務(wù)和酒店公寓/4.43萬㎡/356套京基金融中心/商務(wù)公寓、住宅/約20萬㎡鴻隆世紀(jì)廣場/商務(wù)公寓/2.62萬㎡京廣國際公寓/住宅/可售公寓2.03萬㎡/190戶盛唐大廈/商務(wù)公寓/2.72萬㎡NEO企業(yè)大道/商務(wù)公寓/248套四海公寓/住宅/售罄長城控股南山中心區(qū)項(xiàng)目福田和羅湖將有較大體量的商務(wù)公寓和小戶型住宅供應(yīng)，其中小戶型居住項(xiàng)目約34萬平米。華商時代公寓/住宅/可售公寓1.30萬㎡/305戶崗廈河園/綜合體/約68.2萬平方米金地名津/商務(wù)公寓/售罄金地名座/公寓/2.53萬㎡/410套未來兩年供應(yīng)：商務(wù)公寓約50萬㎡，住宅約34萬㎡，酒店公寓約2.5萬㎡未來供應(yīng)38福田和羅湖的高檔公寓供求與住宅市場不同，售價節(jié)節(jié)攀升，租售兩旺體現(xiàn)市場需求旺盛。深圳羅湖福田高檔公寓目前在售樓盤價格挑戰(zhàn)新高，如葵花公寓08年以3.5萬元/㎡入市，09年第一季度價格小幅走高，大多以超過3.5萬元/㎡成交；世金國際和金中環(huán)公寓售價都在2.6萬元/㎡左右；公寓租金同比也走高，入住率理想。市場銷售價格目前深圳羅湖和福田高檔公寓租金普遍接近100元/平米，投資回報率基本在7-8%左右，中心區(qū)由于近年售價節(jié)節(jié)攀升，投資回報率相對降低，但CBD區(qū)域物業(yè)升值潛力為市場所共識。租金及回報率05年開盤銷售的白金漢宮、世金漢宮均價都達(dá)到了1.8萬元/平米；今年世金國際和金中環(huán)達(dá)到了2.6萬元/平米，葵花公寓售價創(chuàng)出4萬元/平米新高，市場消化稍慢但目前基本售罄。公寓行情分析39銷售價格居高不下，甚至屢屢挑戰(zhàn)新高；未來新供應(yīng)公寓市場價格將在高位運(yùn)行，租賃行情亦水漲船高。16000元/㎡世金國際星河世紀(jì)05年入市，為客戶量身定制式的CBD公寓，已售罄；戶型面積區(qū)間37-70平米；目前租金約90元/平米；出租率高，租戶穩(wěn)定。在售高檔公寓價格在售高檔公寓資料40000元/㎡市場價格葵花公寓26000元/㎡目前在售，全復(fù)式套房，主力戶型49-60。裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/平米；未售約350套，預(yù)計(jì)市場消化時間一年。目前售磬，裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/平米該盤依托CBD區(qū)域配套為價值訴求市場售價創(chuàng)同類產(chǎn)品價格新高。本項(xiàng)目在未來二年內(nèi)面市，片區(qū)同類項(xiàng)目市場競爭程度極低，同類項(xiàng)目銷售價格高企將使公寓租價在高位運(yùn)行。公寓行情分析40商務(wù)公寓及酒店式公寓租賃市場市場情況較好，平均空置率控制在10%以內(nèi)。公寓行情分析公寓類型項(xiàng)目名稱區(qū)域租金（元/平米·月）經(jīng)營模式空置率酒店式公寓世金國際羅湖區(qū)85產(chǎn)權(quán)式代租管型6%白金漢宮福田區(qū)85中介型2%金中環(huán)大廈福田區(qū)75委托經(jīng)營型10%紅桂皇冠羅湖區(qū)55中介型17%丹楓白露羅湖區(qū)63產(chǎn)權(quán)式包租型4%新一代公寓南山區(qū)60委托經(jīng)營型3%商務(wù)公寓星河世紀(jì)福田區(qū)80中介型5%江蘇大廈福田區(qū)85委托經(jīng)營型3%財(cái)富廣場福田區(qū)95中介型5%國際市長交流中心南山區(qū)70產(chǎn)權(quán)式代租管型17%盛唐大廈福田區(qū)100中介型2%金中環(huán)大廈福田區(qū)120委托經(jīng)營型4%酒店式公寓以在華從事商務(wù)活動，較長期居住的外國人為主，沒有特定的標(biāo)準(zhǔn)，較長期居住的一般在4天或以上；市場的主要客人有長期在華的商務(wù)人士，外企的經(jīng)營管理者以及正在放長假的家庭來華旅游等。商務(wù)公寓一般是由中小型企業(yè)租來作為辦公場所或外地企業(yè)在深辦事處。41南山、福田住宅式公寓租賃市場較好，平均租金較普通類住宅高，空置率低。公寓行情分析公寓類型項(xiàng)目名稱區(qū)域租金（元/平米·月）經(jīng)營模式空置率住宅公寓金地名座福田區(qū)50中介型1%金地名津福田區(qū)50中介型8%光彩新天地公寓南山區(qū)57中介型5%西BD國際公寓南山區(qū)53中介型2%高發(fā)城馳福田區(qū)62.5中介型11%公寓類型區(qū)域租金空置率波托菲諾國際公寓南山區(qū)1050元/日起3%輝盛庭國際公寓福田區(qū)568元/日起5%泰格公寓南山區(qū)897元/日起5%東方銀座美爵福田區(qū)575元/日起2%住宅公寓一般是在深工作生活的小白領(lǐng)單身或小兩口選擇租住。部分公寓選擇酒店式的日租型經(jīng)營方式，并將客房細(xì)分為多種，如普通大房，豪華大房，豪華套房等。租住客戶主要為流動性較強(qiáng)的人群，也有部分商務(wù)人士選擇較長租期，并按月支付。42中心區(qū)內(nèi)的高檔公寓為外籍客商和投資客的追捧公寓行情分析高檔公寓在樓市調(diào)整期間表現(xiàn)出較佳的市場活力，由于擁有穩(wěn)定的目標(biāo)消費(fèi)群和固定高端租客群體，因此價格在樓市調(diào)整中表現(xiàn)比較穩(wěn)定，波動較小，從而給予市場較強(qiáng)的信心支持；從租賃成交市場來看，位于商務(wù)區(qū)內(nèi)的高檔公寓，最受高端外籍客商歡迎，也最受高端長線投資客追捧，市區(qū)內(nèi)寫字樓是眾多跨國企業(yè)、外商公司的辦公地，外籍客商云集，擁有客源充足的高端租客群體支持，高檔公寓盤源相對較多，而且近年來陸續(xù)有不少新的高端公寓落成，給日后該區(qū)高端公寓租賃市場的發(fā)展帶來有力的支持；未來，隨著深圳市內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，更多的企業(yè)對高檔公寓的需求會不斷升溫，價格也會隨之水漲船高，高檔公寓的市場行情將非?？春?。43個性裝飾特色造型現(xiàn)代元素考究用材外立面：公寓的外立面表現(xiàn)出來的是一種建筑語言，是本身的象征符號。外立面的訴求與其周邊環(huán)境要相得益彰，與其產(chǎn)品本身要相輔相成；若要表達(dá)一種先進(jìn)現(xiàn)代的訴求，則多采用現(xiàn)代風(fēng)格，外立面采用玻璃幕墻和鋁板，選用銀灰色為主色調(diào)，半圓柱體的建筑體塊，凸出一種時尚感。

公寓產(chǎn)品分析44酒店公寓部分商務(wù)公寓部分金中環(huán)酒店公寓和商務(wù)公寓連通，交通共享的同時共享客流，連廊處置有觀景臺，大中庭采光通風(fēng)好?？ü⒂兄型ゲ晒馔L(fēng)好，連廊封閉私密性好。世金國際人流動線交叉現(xiàn)象嚴(yán)重，梯戶比高。佳兆業(yè)中心梯戶比高，采光通風(fēng)不良。平面布局：高檔公寓平面布局在保證人流動線便捷清晰的同時，還須注重房間的私密性和采光通風(fēng)。酒店公寓由于梯戶比高，宜設(shè)置中庭，利于采光通風(fēng)；金中環(huán)酒店公寓和商務(wù)公寓聯(lián)體連通設(shè)計(jì)，全方面滿足客戶需求；葵花公寓設(shè)有4個采光井和2個中庭改善采光通風(fēng)問題。中庭中庭中庭采光井公寓產(chǎn)品分析45高檔公寓由于梯戶比高，設(shè)置中庭，利于采光通風(fēng)；在布局上，通常采用對稱式，有些兩端布置少量非主力戶型，面積相對大一些。星光露臺高檔公寓平面布局在保證人流動線便捷清晰的同時，還須注重房間的私密性和采光通風(fēng)。公寓產(chǎn)品分析46休息區(qū)休息區(qū)大堂是通向其他主要公共空間的交通中心，是整個公寓的樞紐，其設(shè)計(jì)、布局以及所營造出的獨(dú)特氛圍，將直接影響公寓的形象與其本身功能的發(fā)揮。好的大堂設(shè)計(jì)，比如挑高6～8.4米，面寬達(dá)10～20米，墻面和地面采用大理石裝修，對講究氣派和商業(yè)身份的高端消費(fèi)者較為匹配。空氣清新，溫度適宜燈光柔和布局合理，裝飾華麗天然石材，高檔裝飾，增添高貴大堂：高檔公寓注重大堂的豪華設(shè)計(jì)，用材講究外一般挑高2-3層。公寓產(chǎn)品分析47豪華過道高速電梯過道的吊頂兩邊暗藏射燈有著“曲徑幽深，別有洞天”的感覺，在燈光的照耀下，天花板更顯金碧輝煌，極盡奢華。歐式和中式的完美融合。同樣的復(fù)古典雅；國際化的辦公節(jié)奏就是快速，速度是效率、速度更是效益。高速電梯在提升速度的同時，也提高了品質(zhì)，增加了公寓的服務(wù)附加值。電梯廳、電梯轎箱內(nèi)部及公共走道：部位細(xì)部進(jìn)行精致的裝修，以體現(xiàn)住客的尊貴感。公寓產(chǎn)品分析48導(dǎo)視系統(tǒng)是在整體層面上的一種識別符號，它注重人的心理感受和生理感受以及設(shè)計(jì)對象的整體性營造，會使人產(chǎn)生一種由衷的親切感，而且會形成設(shè)計(jì)對象的整體性可識別意向。優(yōu)良的導(dǎo)視設(shè)計(jì)不僅為用戶提供了便捷的無聲的服務(wù)，體現(xiàn)了人性化服務(wù)的理念，更提升了公寓本身的附加價值。導(dǎo)視系統(tǒng)是整合品牌形象，建筑景觀，交通節(jié)點(diǎn)，信息功能甚至媒體界面的系統(tǒng)化設(shè)計(jì)。公寓產(chǎn)品分析49與星級酒店相同或相似的高標(biāo)準(zhǔn)精裝修，打造高舒適度緊湊的安居空間，公寓戶型緊湊，使用率要高。市場裝修標(biāo)準(zhǔn)：贈送家私家電的精裝修價格占到總價的15%以上，普通精裝修價格占到總價的10%~15%。公寓產(chǎn)品分析50居家型起居睿智型起居簡約型起居簡約時尚型用餐區(qū)居家型廚房衛(wèi)生間根據(jù)市場細(xì)分的不同打造出不同風(fēng)格的室內(nèi)空間。公寓產(chǎn)品分析51頂級品牌集合頂級建材部品的集結(jié)號精裝修的選材標(biāo)準(zhǔn)公寓產(chǎn)品分析52內(nèi)部注重運(yùn)用藝術(shù)裝飾提升項(xiàng)目的高品質(zhì)形象公寓產(chǎn)品分析53智能系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)高檔照明特色聲光電隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與對外交流的增多,顧客對公寓品質(zhì)的要求也不斷提高,推動了室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)品質(zhì)的不斷提升。作為室內(nèi)藝術(shù)表現(xiàn)重要因素的照明環(huán)境效果受到業(yè)主與設(shè)計(jì)師的關(guān)注。智能化系統(tǒng)在各種功能建筑內(nèi)都有相應(yīng)的節(jié)能降耗的控制策略和應(yīng)用。新風(fēng)系統(tǒng)的導(dǎo)入改變了傳統(tǒng)空調(diào)置換空氣的方式，有效帶走污染物，保證健康的環(huán)境。智能化：高科技的應(yīng)用無形中體現(xiàn)了物業(yè)高檔的品質(zhì)，增加了其自身價值。公寓產(chǎn)品分析54目前在售及租賃活躍的高檔公寓，產(chǎn)品類型和戶型呈多樣化趨勢，以盡量滿足不同市場需求。羅湖世金國際提供全復(fù)式公寓戶型產(chǎn)品，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)精裝修，國內(nèi)公司可注冊，市場接受良好；金中環(huán)酒店式公寓主要提供單房，商務(wù)公寓主要以一房一廳為主，全部標(biāo)準(zhǔn)精裝修，提供家私家電，目前只有少量房源可供出租；葵花公寓有復(fù)式和少量袖珍單房，整體戶型趨向小面積，精裝修，配置廚房用具。主要滿足臨時租住、辦公、私人接待等功能，布置緊湊，實(shí)用性強(qiáng)。注重設(shè)計(jì)大面積的外飄落地窗、附帶大陽臺，主要考慮實(shí)用性和產(chǎn)品附加值。戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型羅湖和福田酒店式公寓產(chǎn)品主力戶型面積在30-55之間，商務(wù)公寓戶型面積稍大些，主力戶型40-70之間；住宅公寓戶型面積跨度較大，客戶選擇余地多。面積區(qū)間公寓戶型分析55高檔公寓戶型以單房和一房一廳為主，兩者為市場供給主力。公寓戶型結(jié)構(gòu)：

從市場調(diào)查的情況看，目前市場上公寓以精裝修的小戶型為主，其中單房戶型和一房一廳分別占到38％和35%，兩種戶型占總量的73％。而兩房的戶型包括兩房一廳，兩房兩廳，和兩房復(fù)式加起來也占到戶型的27％，可以說市場供應(yīng)的公寓戶型基本以這三類戶型為主。公寓面積結(jié)構(gòu)：從公寓戶型面積的供應(yīng)情況，目前深圳公寓供應(yīng)以40－49平方米居多，占29.1％，而50－59平方米次之，占28.0％；居于第三的是30－39平方米的小戶型，占24.3%。40－59平米的戶型占到57.1%。深圳主要高檔公寓戶型結(jié)構(gòu)公寓戶型分析56高檔公寓把主力戶型單房和一房一廳面積進(jìn)行細(xì)化細(xì)分，以吸引更多層面客戶。單房主要面積區(qū)間：單房的戶型面積中30平米以下的戶型占14％，30－39平米的戶型占51％，40－49平米的戶型占20％。即30－49平米的戶型占單房戶型的71％，這是針對單身白領(lǐng)，外派職員的主力戶型，是名副其實(shí)的單身公寓，但如果用于居家來說則過于局促了。一房一廳主要面積區(qū)間：一房一廳的戶型中，60－69平米是主力戶型，占到總體的40％，50－59平米的戶型占到35％，40－49平米戶型也占到17％，這三種戶型面積占總體的92％。是一房一廳的比較合理的戶型面積，即可投資用來出租，年輕的白領(lǐng)夫妻也可買來居家，是宜租宜居的理想公寓戶型。公寓戶型分析57廚房衛(wèi)生間就寢區(qū)起居區(qū)餐飲區(qū)超大落地窗，視野開闊，時尚簡約戶型：一室面積：30-40㎡有獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房，餐廳、起居室、臥室多合一，擁有基本生活配套適合單身貴族單房開敞式廚房，臥室起居分離戶型：一室一廳面積：30-50㎡廚房開放，與起居相結(jié)合，而又不互相干擾,臥室獨(dú)立出來，實(shí)現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分離的效果一室一廳廚房衛(wèi)生間臥室起居區(qū)餐飲區(qū)單房和一房一廳的戶型針對單身白領(lǐng)和年輕小夫妻，戶型配套已能滿足。公寓戶型分析58兩室一廳戶型：兩房一廳面積：60-80㎡主次臥各據(jù)一方，樂享私密生活，12米超大開間，廳堂軒敞亮堂，超大面寬主臥帶觀景飄窗，浩瀚風(fēng)景盡收眼底。小復(fù)式戶型：一房一廳小復(fù)式面積：30-60房型突破平面結(jié)構(gòu)，采用立體空間設(shè)計(jì)，利用5.4米左右的層高分割成上下兩層，擴(kuò)大了居住空間，功能分區(qū)和私密性更佳。擁有目前最流行的模糊雙廳的概念。廚房衛(wèi)生間臥室起居區(qū)餐飲區(qū)臥室兩房和別致的小復(fù)式戶型擴(kuò)大居住空間，增加了私密性和功能空間，居家生活更加愜意。公寓戶型分析59深圳公寓市場供應(yīng)主流產(chǎn)品呈現(xiàn)戶型及面積相對小、但戶型緊湊實(shí)用等特點(diǎn)。主力戶型短缺產(chǎn)品房型單房一房一廳二房一廳復(fù)式面積23-5940-6050-8040-60深圳高檔公寓供應(yīng)主力產(chǎn)品是單房，以50平米以內(nèi)為主；復(fù)式產(chǎn)品相對較少一房一廳產(chǎn)品主要為居住性公寓；二房一廳面積稍大的商務(wù)公寓主要為小型公司提供辦公場所。公寓戶型分析60健身會所茶藝休閑餐飲娛樂大多數(shù)高檔公寓都擁有功能齊全的獨(dú)立會所：健身設(shè)施、娛樂休閑設(shè)施、多功能室、餐廳或酒吧、網(wǎng)吧等公寓配套61服務(wù)體系建立原則，體現(xiàn)尊貴式服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容主要有：專業(yè)、富經(jīng)驗(yàn)并能說多國語言的服務(wù)團(tuán)隊(duì)禮賓部服務(wù)星級酒店式家務(wù)管理短期保姆服務(wù)轎車服務(wù)24小時送餐服務(wù)專業(yè)洗衣郵件收遞定期舉辦租戶活動衛(wèi)星電視服務(wù)送水服務(wù)儲物服務(wù)停車服務(wù)……

服務(wù)水準(zhǔn)的差距主要體現(xiàn)在服務(wù)宗旨和服務(wù)人員的素質(zhì)上。高檔物業(yè)的物管人員接受專業(yè)、雙語培訓(xùn)，并擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。在軟件服務(wù)上進(jìn)行以“客戶需求”為中心的管家式服務(wù)，會針對目標(biāo)客戶提供個性化服務(wù)。而中檔及中低檔物業(yè)在服務(wù)質(zhì)量上就稍遜一籌，服務(wù)水平不高是決定其檔次水平的關(guān)鍵因素。

公寓配套62聘請知名品牌物業(yè)管理公司,提供專業(yè)化服務(wù),令客戶尊享豪宅品質(zhì),提升項(xiàng)目形象和品質(zhì)。項(xiàng)目名稱參與管理酒店（物業(yè)公司）世金國際第一太平戴維斯（顧問）白金漢宮可域酒店金中環(huán)大廈金中環(huán)酒店管理有限公司波托菲諾國際公寓深圳華僑城物業(yè)管理有限公司輝盛庭國際公寓新加坡公司FraserServicedResidences紅桂皇冠深圳市花樣華物業(yè)管理有限公司丹楓白露深圳市三九陽光物業(yè)管理有限公司葵花公寓圣廷苑酒店泰格公寓新加坡輝盛管理公司公寓服務(wù)63注重增值的創(chuàng)新價值點(diǎn)塑造，提升項(xiàng)目的高附加值。城市景觀陽臺，彈性功能空間例：城市景觀陽臺強(qiáng)調(diào)居住功能；主臥舒適感；空間布局的私密性；觀景陽臺，可用為陽光房。可以作為陽光室可以作為休閑房公寓創(chuàng)新亮點(diǎn)64窗的空間形狀變化進(jìn)行局部創(chuàng)新。轉(zhuǎn)角凸窗轉(zhuǎn)角落地凸窗轉(zhuǎn)角凸窗例：窗的空間形狀變化可創(chuàng)造多角度觀景條件增加了戶型采光、通風(fēng)的功能為建筑外立面增添更多的發(fā)揮空間凸窗公寓創(chuàng)新亮點(diǎn)65入戶花園入戶是回家的真正起點(diǎn)，入戶方式的變化提供了一種對于生活全新的“體驗(yàn)”。公寓創(chuàng)新亮點(diǎn)66注重增值的創(chuàng)新價值點(diǎn)塑造，提升項(xiàng)目的高附加值?？梢宰鳛殛柟馐叶右粚营?dú)特入戶花園，既是獨(dú)特玄關(guān)，也是室外小庭院；

5.7米高、5米寬的挑空客廳，可以成為氣派的會客廳、工作室、家庭巨幕影院和游戲廳等；底樓與花園對應(yīng)的大南陽臺，可以和餐廳打通，增加近10平方米的面積，二樓朝南的臥室，可以與陽臺連接，也能擴(kuò)大主臥的面積。無論是入戶花園、底樓陽臺、二樓陽臺都能不斷增加居住的實(shí)用面積，形成不同的新的組合空間。可以說，這套90平方米以內(nèi)的兩房將戶型的內(nèi)部空間組合、變化發(fā)揮到了極致。上海金地未未來復(fù)式兩房兩廳89.6平方米公寓創(chuàng)新亮點(diǎn)67公寓創(chuàng)新亮點(diǎn)通過贈送陽臺、花池、露臺、飄窗，入住花園送一半的面積，層高4.5至5.3米的復(fù)式送大部分上層面積面積稍小且精致的小戶型通過贈送面積的方式也能顯得闊綽大方。68公寓創(chuàng)新亮點(diǎn)Neo：空中花園，75米中空調(diào)高公寓創(chuàng)新亮點(diǎn)雙空中花園：布局敞亮，配以多面綠化體系，營建辦公、商務(wù)洽談新領(lǐng)域——純粹的“有氧會議室”，品香茗或喝咖啡……輕松、優(yōu)雅的商務(wù)環(huán)境，激活商務(wù)辦公源動力。

架空層花園：陽光花香，視野廣闊，屋頂花園不但能給緊張的工作適度調(diào)劑，還是商務(wù)接待與客戶洽談的好去處。

架空層空中花園空中花園架空層挑高架空花園雙空中花園、架空層花園設(shè)計(jì)不僅是技術(shù)的創(chuàng)新，更是視覺的突破和生活工作方式的突破。69從深圳房地產(chǎn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，高檔公寓價值比較主要包含三大體系，五個核心價值。人文體系功能化體系塔尖效應(yīng)：城市中的高端示范效應(yīng)建筑外觀體系硬性指標(biāo)軟性指標(biāo)舒適/奢華產(chǎn)品精益服務(wù)：星級酒店物管功能復(fù)合：體現(xiàn)綜合體的復(fù)合功能豪華裝修/高級配置獨(dú)享公共空間綜合體建筑尺度視覺沖擊富于特色外立面視覺沖擊高檔公寓排序公寓物業(yè)五大核心價值一區(qū)域地段價值二功能使用價值三產(chǎn)品設(shè)計(jì)價值四配套價值五服務(wù)價值公寓價值塑造70世金國際——唯一復(fù)式套房、五星級酒店式服務(wù)的高檔公寓佳兆業(yè)中心——城市B（breakfast）＆B（bed）私人酒店公寓葵花公寓——居家商務(wù)度假一體化CBD服務(wù)式公寓和藝術(shù)私館金中環(huán)酒店公寓——城市綜合體中網(wǎng)絡(luò)化、個性化、專業(yè)化的有國際服務(wù)品牌的酒店公寓公寓項(xiàng)目的個性標(biāo)簽來源于品牌理念、人文價值和項(xiàng)目精神等?！ㄍ蟹浦Z國際公寓——為行業(yè)精英所度身打造的酒店式國際公寓公寓項(xiàng)目的個性來自于理念的灌注；差異化樹立了項(xiàng)目個性。公寓價值塑造71房地產(chǎn)版的"葵花寶典"送面積專題8、空中單元連廊——可一分為二，與相鄰單元分享…

1、層高小于2.2米的低臺凸窗和落地凸窗不計(jì)面積；2、進(jìn)深小于3米超大入戶花園和大陽臺均算一半面積，可根據(jù)需要變化功能；3、無蓋或上蓋超過兩層高均為可送全面積的露臺，可封閉成獨(dú)立多功能房間；5、贈送層高小于2.2米的半地下室、地下室——適合與地下室相連的一樓住戶；6、假梁下層不超過2.2米的隱藏式衣櫥不計(jì)建筑面積，在裝修時期可打掉假梁；7、層高做高不超過5.6米，增加豎向可利用空間；90／70的政策限定和房價的不斷攀升使得開發(fā)商不得不在營銷方式上采取多樣化；“贈送面積”再度成為09年深圳樓市營銷的又一奇觀。4、空調(diào)機(jī)安放處變生活陽臺,可“偷”得1-2平米的面積

；72層高小于2.2米的低臺凸窗和落地凸窗不計(jì)面積。

送面積專題1把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效送到面積。大凸窗設(shè)計(jì)也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。2.2米變2.3米或更高低于2.2米可送73送面積專題2進(jìn)深小于3米超大入戶花園和大陽臺均算一半面積，可根據(jù)需要變化功能。凸陽臺和凸入戶花園一定要注意進(jìn)深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感覺。入戶花園應(yīng)該與戶內(nèi)保持一定高差，否則無法填浮土種花草，不能達(dá)到真正花園的效果。入戶花園只計(jì)一半面積，通常面積較大，客戶可封閉后做成鞋帽間或小書房、餐廳進(jìn)深小于或等于3.0米時，凸陽臺送一半面積，可適當(dāng)封閉增加儲物功能，或作為陽光房等功能房使用74送面積專題3無蓋或上蓋超過兩層高均為可送全面積的露臺，可封閉成獨(dú)立多功能房間。無蓋的露臺通常采用退臺的方式實(shí)現(xiàn)，上蓋高度達(dá)到或超過二個層高的陽臺也視為露臺，均不計(jì)入建筑面積露臺可直接封閉成獨(dú)立的一個房間，作為臥室、書房等退臺式大露臺，相關(guān)的防漏水、外墻保溫等就需要特別設(shè)計(jì)，以防止大露臺漏水、外墻保溫達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)等。此外，盡量保證私密性的露臺才具有實(shí)用性。挑高兩層的露臺必須保證一定私密性。75空調(diào)機(jī)安放處變生活陽臺,可“偷”得1-2平米的面積。

設(shè)計(jì)出一個或者兩個空調(diào)外機(jī)安放處，或?qū)⑵鋵痈呖刂圃?.2米以內(nèi)，或在頂上做一個假梁，使得這個空調(diào)機(jī)安放處可以裝修成為一個生活陽臺。送面積專題476贈送半地下室、地下室——適合與地下室相連的一樓住戶。一樓住戶贈送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機(jī)結(jié)合起來。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個極富個人情趣的私密空間。贈送地下室存在一定爭議，按照相關(guān)規(guī)定半地下室應(yīng)該屬于業(yè)主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。所以，一定要讓律師做一份嚴(yán)密的解釋條款。送面積專題577假梁下層不超過2.2米的隱藏式衣櫥不計(jì)建筑面積，在裝修時期可打掉假梁。隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”,隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。送面積專題6下層空間不超過2.2米設(shè)計(jì)出一道假梁，客戶在裝修的時候可打掉使室內(nèi)空間變大上層空間0.6米左右，可做儲藏室空間隱藏式衣櫥此種“偷”面積方式和步入式飄窗、低臺凸窗有異曲同工之處，所帶來的問題也同樣是外墻保溫問題。此外，由于外墻凸出，如統(tǒng)一不好，有可能影響整個小區(qū)的外立面。78層高做高不超過5.6米，增加豎向可利用空間在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米左右，在上層做一個層高低于2.2米的閣樓，使空間得到充分利用。挑高房是利用“層高”偷面積的一種，如果規(guī)劃中限高要求限制，在將房屋層高做大意味著整個項(xiàng)目的建筑面積可能減少。送面積專題7小閣樓低于2.2米層高控制在5.6米以下，可在挑空空間上方加蓋樓板做成小復(fù)式，二層空間計(jì)算一半面積，使空間使用率達(dá)到極致。一層2.6米二層2.5米樓梯至二層79空中單元連廊——可一分為二，與相鄰單元分享。通過“空中連廊”偷面積使得兩單元連接起來，兩單元業(yè)主的生活私密性有可能受到影響。送面積專題8在兩個單元之間做一個連接的空中過道，房屋驗(yàn)收后，分割給兩戶人家，作為自己的私人空間，多出一個休閑空間。80送面積專題-案例1葵花公寓——通過贈送陽臺、入戶花園送一半的面積，層高5.4米的復(fù)式送大部分上層面積。位于石廈北,建筑面積,22331.58㎡,1棟33層,總戶數(shù)388,主力戶型為23㎡一房一廳和32平方米的一房、兩房。贈送入戶花園一半面積約3.5平米，可改步入衣櫥或儲藏空間等；復(fù)式B戶型1室1廳1衛(wèi)1廚39.21㎡贈送凸窗面積約7平米，光線充沛，視野開闊；贈送一層生活陽臺一半面積約3.8平米；贈送復(fù)式二層一半面積約20平米，做出一套房空間，與一層客廳動靜分離；812房1廳2衛(wèi)54.49-58.96平方米世金國際公寓——自身4.8米層高產(chǎn)品特性，復(fù)式雙套房概念，贈送二層整層一半的面積，超高使用率達(dá)140%以上，尊享超大面積凸窗。送面積專題-案例2世金國際B座位于地王附近的世界金融中心，共推出396套酒店式公寓，全部為復(fù)式單位，主力戶型為35-65平方米的一房。注：復(fù)式贈送面積區(qū)域原戶型均為一房，通過做復(fù)式結(jié)構(gòu)得到二層，贈送上層一半面積約20平米。這樣，在二層可多做一間套房，與一層結(jié)合成雙套房，享受加倍尊貴感?？筛臑槎喙δ芊恳粚淤浰吐杜_面積約6平米，可封閉做多一個多功能房。贈送凸窗面積約3平米，視野更加開闊。82該盤位于南山區(qū)東濱路和向南路交會處，建筑面積47418㎡，由2棟34層的高層住宅樓組成，共416套，全部都是小戶型復(fù)式，有58、88㎡兩種。2房2廳2衛(wèi)88平方米戶型送面積專題-案例3漢京山——5.6米層高的復(fù)式、空中衍生的庭院式入戶外廊?？蛷d上空露臺贈送5.7米寬景外廊陽臺一半面積約6平米，可隔開并分別與相鄰的房間結(jié)合出更大空間來。贈送二層復(fù)式一半面積約15平米，可作出一套間加一房，更顯闊綽尊貴。83送面積專題-案例4項(xiàng)目位于前海片區(qū)次中心地段，建筑面積44559平方米，由三棟高層組成，三梯十戶的通廊式結(jié)構(gòu)，確保房間的良好朝向與景觀；戶型面積37-78㎡。一房兩廳一衛(wèi)37平方米戶型陽臺和落地凸窗不計(jì)面積三房兩廳一衛(wèi)74.69平方米戶型陽臺和落地凸窗不計(jì)面積陽臺落地窗陽光花地——送陽臺和落地凸窗的面積陽臺落地窗凸窗凸窗贈送陽臺面積，與客廳相連，除提供充足的光線和空氣流通性外，還可改小書房或增加儲物間功能。贈送落地窗面積約為3平米，與臥室相連，獨(dú)享別樣風(fēng)景。贈送凸窗面積共約為5平米，與次臥室相連，獨(dú)享別樣風(fēng)景。3.5平米10平米贈送面積約3平米84送面積專題-案例5中?？党菄H——所空間贈送，靈活變化，實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)俊Ｄ系貕K，位于龍崗區(qū)龍崗中心城，建面380160㎡

，共三千多戶住宅及15000㎡商業(yè)，產(chǎn)品類型以70-89平方米的兩房、三房為主。F型2房2廳1衛(wèi)75平方米戶型

陽臺陽臺挑高陽臺贈送全部面積配套給主臥，更顯闊綽前陽臺送一半面積，可作為主臥配套書房，或者單獨(dú)隔成一間房來，實(shí)現(xiàn)兩房改三房入戶花園送一半面積，除了可增加儲物功能外，還可與客廳結(jié)合，分割出餐廳的空間，可謂物盡其用。入戶花園85送面積專題-案例6外廊面積全贈送，可做成書房，與次臥和衛(wèi)生間組成一套房概念。外廊面積全贈送，可做成帶落地窗的大開間衛(wèi)生間，結(jié)合主臥形成豪氣主套間，充分體現(xiàn)豪宅之氣度。原為陽臺設(shè)計(jì)，封閉后成為一獨(dú)立臥室，并贈送一半面積。奧林華府——大面積外廊和陽臺贈送，可打造出多套間86深圳高檔公寓經(jīng)營模式呈現(xiàn)近似特征。大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租；運(yùn)營模式大多聘請國際知名品牌管理公司；物管公司租金售價均較高，頂級高端公寓售價驚人租金或售價小戶型公寓購買者主要以投資客為主，對于頂級公寓以高端客戶作為資產(chǎn)長期持有者為主；租客和購買者產(chǎn)品面積區(qū)間適當(dāng)拉開，以投資類以小戶型為主，大戶型頂級高端公寓為標(biāo)竿產(chǎn)品。產(chǎn)品面積對外發(fā)售聘請國際知名物管品質(zhì)高端保證高價深挖投資客不放頂級客投資小戶型為主大戶型為標(biāo)竿公寓經(jīng)營模式87金中環(huán)高檔公寓——細(xì)化準(zhǔn)確的市場定位，高端的管家服務(wù)。物業(yè)地址深圳市福華路和金田路交匯處西南角占地面積7368㎡建筑面積130542㎡開發(fā)商新浩房地產(chǎn)有限公司建筑高度200.7m容積率14.44開盤時間2005年10月樓層狀況53層停車位約470個入住率項(xiàng)目介紹土地年限：50年；實(shí)用率：約70%；層高：7-36層3.5米，37層以上3.7米；高度：地上48層，地下3層，塔樓總高度200.7米；主樓：8—24層為“金中環(huán)1號”CEO私享商務(wù)空間主樓：25—48層為“金中環(huán)空中Office”高層寫字樓裙樓：-1~5層為商業(yè)，6層部分為商業(yè)及高級商務(wù)會所附樓：共15層高，7~15層為酒店式公寓，約1.5萬平方米塔樓：共48層，7~24層為商務(wù)公寓，約2.6萬M2；25~47層為寫字樓，約3.8萬平方米。采用全精裝修，具有現(xiàn)代商務(wù)功能，為高端商務(wù)人士提供全方位的商務(wù)空間。主樓：商務(wù)公寓、寫字樓裙樓：商業(yè)、商務(wù)會所塔樓：商務(wù)公寓、寫字樓附樓：酒店式公寓核心點(diǎn)評：多功能復(fù)合、商務(wù)綜合體典范加入國際服務(wù)品牌“世界金鑰匙酒店聯(lián)盟組織”典型項(xiàng)目分析88類型面積門市價預(yù)定價周末價備注金領(lǐng)公寓30㎡820418418不含早餐商務(wù)公寓56㎡1000498498不含早餐高級商務(wù)公寓56㎡1200628628不含早餐行政公寓間（兩房一廳）83㎡1800968968不含早餐高級行政公寓（兩房一廳）106㎡240012981298不含早餐豪華行政公寓（三房一廳）116㎡270013981398不含早餐總裁公寓126㎡270013981398含早餐金中環(huán)酒店公寓細(xì)分客戶市場，根據(jù)不同層次人士和需求功能的差異將公寓分為七種，并均按照國際級品質(zhì)來打造。細(xì)分客戶市場，為高端商務(wù)人士提供全方位商務(wù)空間金領(lǐng)公寓商務(wù)公寓高級商務(wù)公寓行政公寓酒店大堂典型項(xiàng)目分析89建筑特色采用凸窗、錯層露臺、隔音鍍膜玻璃、五星級酒店式豪華裝修。建筑上一直延續(xù)了西方建筑的時尚精粹。創(chuàng)新的“空中花園”，“星級酒店大堂”，突兀建筑的高度和品質(zhì)；還采用電梯大堂寬敞人性化花園式設(shè)計(jì)，并在建筑上采用全新的建筑敞開式布局，形成雙面或三面通風(fēng)、采光，對空調(diào)、電光的要求減少，增強(qiáng)了對于自然風(fēng)和自然光的充分利用。房間設(shè)施豪華套房內(nèi)配有內(nèi)嵌式電用爐灶，提供更加宜人化的便捷式服務(wù)。優(yōu)質(zhì)服務(wù)除含有基本的酒店服務(wù)外，還創(chuàng)立“金鑰匙服務(wù)會”，推廣全天候“1對1”私人管家恭候服務(wù)。配套酒店自身配套齊全，功能完備，格調(diào)高雅，四周有多個文化設(shè)施以及相關(guān)生活配套。物業(yè)定位擁有全球價值認(rèn)同及網(wǎng)絡(luò)化、個性化、專業(yè)化的具有國際服務(wù)品牌的酒店公寓提供完善、便捷、細(xì)致、高質(zhì)量的服務(wù)，提升產(chǎn)品全球價值認(rèn)同。典型項(xiàng)目分析90葵花公寓——創(chuàng)新小復(fù)式，超高得房率，集成高科技，藝術(shù)不落幕。物業(yè)地址位處深圳羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處占地面積3054平方米建筑面積22331平方米開發(fā)商深圳市洲際通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

物業(yè)管理費(fèi)4.5元/平米.月裝修狀況精裝修3000元/平開盤時間2008年11月樓層狀況1棟33層停車位140項(xiàng)目介紹葵花公寓原名景達(dá)軒，位于石廈北濱海大道旁。罕有的全復(fù)式產(chǎn)品，有露臺等較大贈送面積，實(shí)用率高?？ü⑹歉Ｌ顲BD唯一一家集樓宇智能化和復(fù)式結(jié)構(gòu)為一體的酒店服務(wù)公寓，總共388席，僅192套精裝修單位對外銷售。主要是20-50平方米左右的小戶型，32平方米的兩房，30-50平方米為復(fù)式結(jié)構(gòu)。葵花公寓自身配備休閑沙龍（私人會所、空中花園），地下停車庫及多層陽光車庫，商業(yè)街；秉承“居家商務(wù)度假一體化”服務(wù)理念經(jīng)營，為CBD服務(wù)式公寓生活藍(lán)本。核心點(diǎn)評：依托于CBD而成為市場新寵。引入圣庭苑酒店為項(xiàng)目助銷。典型項(xiàng)目分析91門后小空間置廚房和餐飲區(qū)入戶臺階式步入，增加情趣入門階梯下精致的鞋柜通過上樓進(jìn)入休息區(qū)域福田CBD唯一一家集樓宇智能化和復(fù)式結(jié)構(gòu)為一體的酒店服務(wù)公寓。復(fù)式1室1廳1衛(wèi)1廚35.89㎡復(fù)式1室1廳1衛(wèi)1廚39.21㎡A戶型B戶型典型項(xiàng)目分析92略帶中式的裝修風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格的商務(wù)型臥房雙拼而成的稍大戶型的套間含有起居室和書房典雅敞闊的起居室部分采用雙拼形式，室內(nèi)更加開闊，布局靈活，滿足有更大空間需求的客戶。復(fù)式C戶型2室2廳1衛(wèi)1廚50.06㎡C戶型平層D戶型1室1衛(wèi)1廚23.68㎡D戶型CD戶型雙拼成空間更大，功能更全的三室兩廳兩衛(wèi)，滿足成熟家庭的使用需求。典型項(xiàng)目分析93贈送面積多，實(shí)用率極高通過贈送陽臺、入戶花園送一半的面積，層高5.4米的復(fù)式送大部分上層面積。典型項(xiàng)目分析贈送陽臺贈送入戶花園94稍大戶型衛(wèi)浴可配備浴缸較小戶型小戶型簡約型豪華級別干濕分離現(xiàn)代居家式歐式用材小空間，大智慧裝修標(biāo)準(zhǔn)：電視、海爾洗衣機(jī)、三菱中央空調(diào)、衛(wèi)浴、杜邦臺面、美大集成環(huán)保灶；智能隔音通風(fēng)器……典型項(xiàng)目分析95個性的包裝，科技、藝術(shù)與建筑的完美結(jié)合統(tǒng)一的形象識別系統(tǒng)、個性的藝術(shù)走廊、智能門禁，一房一卡，僅到所住樓層…精雕細(xì)琢的細(xì)節(jié)，處處呈現(xiàn)藝術(shù)之美?？▋?nèi)部的每一盞燈，都是發(fā)展商自己設(shè)計(jì)找廠家訂做的。典型項(xiàng)目分析96

二米六的復(fù)式上層；四米寬的藝術(shù)過道；過道的天井設(shè)計(jì)

節(jié)能熱泵的應(yīng)用：它的效率相當(dāng)于用電的1/4，安全、又節(jié)能。深圳一年有67天是完全不能用太陽能的時間。樓頂有687平方米聚熱板，共388戶使用完全足夠。

通風(fēng)采光天頂：在白天的情況下不需要開燈。走廊不需要別的設(shè)施設(shè)備，完全是自然通風(fēng)采光。

Low-e中空玻璃的使用，為了考慮整體通風(fēng)效果。“陽光車庫”：白天是不用開燈、鮮風(fēng)設(shè)備，完全是自然的。2、3、4樓沒有商業(yè)，做成一種地面的車庫，得到有關(guān)部門肯定?？赏＼嚁?shù)量超過規(guī)劃局?jǐn)?shù)量的2倍。對小戶型的平面設(shè)計(jì)，它沒有轉(zhuǎn)換層，這個對于平面使用率、結(jié)構(gòu)造價，那是大大的節(jié)省。廚房通天然氣并使用不常見的下排煙，整個管道技術(shù)處理，解決了開敞式廚房排煙的問題。永不落幕的藝術(shù)展：邀請深圳知名原創(chuàng)藝術(shù)家對八層走廊進(jìn)行創(chuàng)作，展示深圳本土藝術(shù)家的作品和設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)現(xiàn)代藝術(shù)與建筑藝術(shù)的完美融合。產(chǎn)品的巧妙設(shè)計(jì)和高科技的靈活運(yùn)用無疑是項(xiàng)目整體價值提升的關(guān)鍵。典型項(xiàng)目分析97世金國際公寓——首創(chuàng)復(fù)式雙套房商務(wù)中心，超高使用率達(dá)140％以上。物業(yè)地址位處深圳羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處占地面積10204平方米建筑面積157039平方米開發(fā)商深圳茂業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理費(fèi)16元/平/月裝修狀況精裝修開盤時間2006年11月樓層狀況23層停車位484個項(xiàng)目介紹世金國際為世界金融中心項(xiàng)目的住宅部分，即世界金融中心的B棟。世金國際均為