土地估價(jià)師評估輔助培訓(xùn)試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分）1.土地估價(jià)中，市場比較法的關(guān)鍵是（）A.選擇合適的比較案例B.確定土地用途C.計(jì)算土地面積D.評估土地價(jià)值答案：A2.以下哪種土地屬于工業(yè)用地（）A.學(xué)校用地B.工廠用地C.住宅用地D.公園用地答案：B3.土地估價(jià)時(shí)，容積率對地價(jià)的影響是（）A.容積率越高，地價(jià)越低B.容積率越低，地價(jià)越高C.容積率與地價(jià)無關(guān)D.容積率越高，地價(jià)越高答案：D4.基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的（）A.平均價(jià)格B.最高價(jià)格C.最低價(jià)格D.市場價(jià)格答案：A5.土地估價(jià)報(bào)告的有效期一般為（）A.半年B.一年C.兩年D.三年答案：B6.收益還原法中，土地純收益的計(jì)算公式為（）A.土地總收益-土地總成本B.土地總收益-土地總費(fèi)用C.土地總收益-土地折舊費(fèi)D.土地總收益-土地管理費(fèi)答案：B7.土地的自然特性不包括（）A.位置固定性B.質(zhì)量差異性C.利用永續(xù)性D.經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性答案：D8.以下哪種方法不屬于土地估價(jià)的基本方法（）A.成本逼近法B.收益還原法C.假設(shè)開發(fā)法D.市場調(diào)查法答案：D9.土地估價(jià)中，土地用途變更需要經(jīng)過（）批準(zhǔn)。A.當(dāng)?shù)卣瓸.土地管理部門C.規(guī)劃部門D.以上都需要答案：D10.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和（）A.經(jīng)濟(jì)折舊B.年限折舊C.面積折舊D.結(jié)構(gòu)折舊答案：A11.土地估價(jià)師在評估過程中，需要遵循的原則不包括（）A.合法原則B.公平原則C.盈利原則D.替代原則答案：C12.市場比較法中，選擇的比較案例與待估宗地的交易日期相差一般不超過（）A.半年B.一年C.兩年D.三年答案：B13.成本逼近法中，土地取得費(fèi)不包括（）A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.土地開發(fā)費(fèi)C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.青苗補(bǔ)償費(fèi)答案：B14.土地估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容不包括（）A.估價(jià)目的B.估價(jià)方法C.估價(jià)人員資質(zhì)D.估價(jià)結(jié)果答案：C15.土地的經(jīng)濟(jì)特性不包括（）A.供給的稀缺性B.利用方向變更的相對困難性C.報(bào)酬遞減的可能性D.位置固定性答案：D16.收益還原法中，還原利率的確定方法不包括（）A.市場提取法B.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法C.投資收益率排序插入法D.成本加成法答案：D17.土地估價(jià)中，土地權(quán)屬證書不包括（）A.國有土地使用證B.集體土地所有證C.房屋所有權(quán)證D.集體土地使用證答案：C18.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值不包括（）A.售價(jià)B.租金C.成本D.利潤答案：C19.土地估價(jià)師在評估時(shí)，需要收集的資料不包括（）A.土地權(quán)屬資料B.市場交易資料C.個(gè)人隱私資料D.區(qū)域規(guī)劃資料答案：C20.土地估價(jià)中，土地面積量算的方法不包括（）A.解析法B.圖解法C.目測法D.求積儀法答案：C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)的基本方法有（）A.市場比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.假設(shè)開發(fā)法答案：ABCD2.影響土地價(jià)格的因素有（）A.土地自身因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.社會經(jīng)濟(jì)因素答案：ABCD3.土地權(quán)屬類型包括（）A.國有土地所有權(quán)B.國有土地使用權(quán)C.集體土地所有權(quán)D.集體土地使用權(quán)答案：ABCD4.收益還原法適用于評估（）A.出租型房地產(chǎn)B.商業(yè)房地產(chǎn)C.更新改造后房地產(chǎn)D.寫字樓答案：ABD5.成本逼近法評估土地價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)包括（）A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.青苗補(bǔ)償費(fèi)D.土地開發(fā)費(fèi)答案：ABC6.市場比較法中，選擇比較案例應(yīng)滿足的條件有（）A.與待估宗地用途相同B.與待估宗地交易類型相同C.與待估宗地所處區(qū)域相近D.交易日期與待估宗地相近答案：ABCD7.土地估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容包括（）A.估價(jià)目的B.估價(jià)依據(jù)C.估價(jià)方法D.估價(jià)結(jié)果答案：ABCD8.土地的自然特性包括（）A.位置固定性B.質(zhì)量差異性C.利用永續(xù)性D.不可移動性答案：ABC9.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)成本包括（）A.建筑安裝工程費(fèi)B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.開發(fā)期間稅費(fèi)答案：ABCD10.土地估價(jià)師在評估過程中，需要進(jìn)行的工作有（）A.現(xiàn)場勘查B.資料收集C.價(jià)格計(jì)算D.報(bào)告撰寫答案：ABCD三、判斷題（每題1分，共10分）1.土地估價(jià)時(shí)，只要選擇一種估價(jià)方法即可。（）答案：×2.基準(zhǔn)地價(jià)是土地的市場價(jià)格。（）答案：×3.收益還原法中，土地純收益是固定不變的。（）答案：×4.土地估價(jià)報(bào)告可以由非土地估價(jià)師撰寫。（）答案：×5.市場比較法中，比較案例越多越好。（）答案：×6.成本逼近法評估的土地價(jià)格是土地的成本價(jià)格。（）答案：×7.土地的經(jīng)濟(jì)特性決定了土地的利用價(jià)值。（）答案：√8.假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。（）答案：√9.土地估價(jià)時(shí)，不需要考慮土地的未來發(fā)展趨勢。（）答案：×10.土地估價(jià)報(bào)告一旦出具，就不能修改。（）答案：×四、填空題（每題1分，共10分）1.土地估價(jià)的目的是為土地（）等提供價(jià)值參考。答案：交易、抵押、征收2.市場比較法中，選擇的比較案例應(yīng)具有（）性。答案：可比3.收益還原法中，還原利率的高低與土地的（）有關(guān)。答案：風(fēng)險(xiǎn)4.成本逼近法評估土地價(jià)格時(shí)，土地開發(fā)費(fèi)包括（）和土地開發(fā)利潤。答案：土地開發(fā)成本5.土地估價(jià)報(bào)告的有效期從（）起計(jì)算。答案：估價(jià)基準(zhǔn)日6.土地的自然特性包括位置固定性、質(zhì)量差異性和（）。答案：利用永續(xù)性7.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以通過（）等方法確定。答案：市場比較法、收益還原法8.土地估價(jià)師在評估過程中，應(yīng)遵循合法、公平、（）、替代等原則。答案：公正9.影響土地價(jià)格的區(qū)域因素包括（）、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。答案：交通條件10.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括估價(jià)目的、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果等內(nèi)容，并由（）簽字蓋章。答案：土地估價(jià)師五、簡答題（每題5分，共20分）1.簡述市場比較法的評估步驟。答案：收集交易案例。通過各種途徑收集與待估宗地類似的土地交易案例。選擇比較案例。從收集的案例中篩選出與待估宗地用途相同、交易類型相同、所處區(qū)域相近、交易日期相近且具有代表性的案例。因素修正。對比較案例與待估宗地在交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面存在的差異進(jìn)行修正。計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。根據(jù)修正后的比較案例價(jià)格，采用算術(shù)平均法、加權(quán)平均法等方法計(jì)算出待估宗地的比準(zhǔn)價(jià)格。確定評估結(jié)果。綜合考慮各種因素，確定待估宗地的最終評估價(jià)格。2.收益還原法中，如何確定還原利率？答案：市場提取法。通過對市場上類似房地產(chǎn)的收益和價(jià)格進(jìn)行分析，提取出還原利率。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。以安全利率為基礎(chǔ)，加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值得到還原利率。安全利率可選用國債收益率等無風(fēng)險(xiǎn)利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)土地的風(fēng)險(xiǎn)程度確定。投資收益率排序插入法。將社會上各種投資的收益率按高低排序，然后根據(jù)待估土地的投資風(fēng)險(xiǎn)，插入合適的還原利率。3.簡述成本逼近法的基本原理。答案：成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的方法。其基本原理是認(rèn)為土地價(jià)格是由土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤以及土地增值收益等構(gòu)成的，通過累加這些費(fèi)用來估算土地價(jià)格。4.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含哪些內(nèi)容？答案：估價(jià)委托方。說明委托評估的單位或個(gè)人。估價(jià)目的。闡述評估土地的具體用途。估價(jià)依據(jù)。列出評估所依據(jù)的法律法規(guī)、政策文件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。估價(jià)對象。描述土地的位置、面積、用途、權(quán)屬等基本情況。估價(jià)原則。說明評估過程中遵循的原則。估價(jià)方法。介紹所采用的估價(jià)方法及理由。估價(jià)過程。詳細(xì)說明評估的步驟和計(jì)算過程。估價(jià)結(jié)果。明確給出土地的評估價(jià)格。估價(jià)人員。列出參與評估的人員姓名。估價(jià)作業(yè)日期。說明評估工作的起止時(shí)間。其他事項(xiàng)。如有需要說明的其他情況。六、論述題（每題5分，共20分）1.論述土地估價(jià)在土地市場中的作用。答案：為土地交易提供價(jià)格參考。幫助買賣雙方確定合理的土地交易價(jià)格，促進(jìn)土地資源的合理流轉(zhuǎn)。規(guī)范土地市場秩序。通過科學(xué)準(zhǔn)確的估價(jià)，防止土地價(jià)格的不合理波動，維護(hù)市場公平競爭。保障土地資產(chǎn)的合理配置。為土地使用者和投資者提供決策依據(jù)，引導(dǎo)土地資源向效益更高的方向流動。促進(jìn)土地市場的健康發(fā)展。為土地市場的監(jiān)管和調(diào)控提供數(shù)據(jù)支持，保障土地市場的穩(wěn)定運(yùn)行。2.論述如何綜合運(yùn)用多種土地估價(jià)方法進(jìn)行評估。答案：根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和評估目的選擇合適的估價(jià)方法。不同的土地用途、交易情況等可能適合不同的方法。對多種方法的評估結(jié)果進(jìn)行分析比較?？紤]各種方法的適用條件和局限性，判斷結(jié)果的合理性。結(jié)合經(jīng)驗(yàn)和市場情況對結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)不同方法結(jié)果差異較大時(shí)，綜合考慮各種因素進(jìn)行合理調(diào)整。以一種方法為主，其他方法為輔進(jìn)行驗(yàn)證。確保評估結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性，提高評估質(zhì)量。3.論述土地估價(jià)對土地利用規(guī)劃的影響。答案：為土地利用規(guī)劃提供地價(jià)數(shù)據(jù)支持。了解不同區(qū)域、不同用途土地的價(jià)格水平，為規(guī)劃中土地用途布局和土地資源配置提供經(jīng)濟(jì)依據(jù)。影響土地利用規(guī)劃的合理性。通過地價(jià)反映土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，引導(dǎo)規(guī)劃更加注重土地的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。促進(jìn)土地利用規(guī)劃的實(shí)施。合理的地價(jià)有助于保障土地征收、出讓等規(guī)劃實(shí)施環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行，提高土地利用效率。反饋土地利用規(guī)劃的實(shí)施效果。通過地價(jià)