商丘南京路項(xiàng)目概念性策劃思路南京路凱旋路平原路綠地公園加油站民河化工廠待拆建筑項(xiàng)目區(qū)域示意圖本案本案簡(jiǎn)析：周邊無(wú)強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具有極大的未來(lái)想象空間價(jià)值，但目前稍顯偏遠(yuǎn)本報(bào)告的技術(shù)思路規(guī)劃篇營(yíng)銷篇建筑篇“高檔形象中端價(jià)格”總體思路確定的前提下，如何通過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目形象？在商業(yè)價(jià)值有限的情況下，那種開發(fā)模式能夠使得項(xiàng)目開發(fā)利益最大化如何確定啟動(dòng)區(qū)物業(yè)營(yíng)銷方式，能夠在盡量不損害項(xiàng)目開發(fā)利益的基礎(chǔ)上快速回籠資金推廣篇推廣方向的初步探索規(guī)劃篇營(yíng)銷篇建筑篇“高檔形象中端價(jià)格”總體思路確定的前提下，如何通過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目形象？在商業(yè)價(jià)值有限的情況下，那種開發(fā)模式能夠使得項(xiàng)目開發(fā)利益最大化如何確定啟動(dòng)區(qū)物業(yè)營(yíng)銷方式，能夠在盡量不損害項(xiàng)目開發(fā)利益的基礎(chǔ)上快速回籠資金推廣篇推廣方向的初步探索通過(guò)拔高立意提升項(xiàng)目形象，打造商丘未來(lái)的榜樣風(fēng)情社區(qū)挖掘文化，傳承底蘊(yùn)肌理制造主題，產(chǎn)生市場(chǎng)效應(yīng)；借鑒沿海，打造高層花園；以商促住，建立地產(chǎn)典范。形象定位主要目的是挖掘客戶內(nèi)心的潛在渴望，迎合其價(jià)值取向，本項(xiàng)目必須通過(guò)拔高立意提升項(xiàng)目形象：一種具有張力的生活方式；一種充滿氣息的生活情調(diào)；一種獨(dú)特的居住文化氛圍；一種稀缺的舒適生活體驗(yàn)；領(lǐng)跑商丘未來(lái)-榜樣風(fēng)情社區(qū)形象表達(dá)——建筑風(fēng)格建議有一定代表性、時(shí)代感，可以代表身份和生活追求的建筑。客群取向定位特征打造一個(gè)區(qū)域中心地標(biāo)性建筑物，具有與城市發(fā)展同步的融合性。新古典主義風(fēng)格經(jīng)過(guò)改良的古典主義風(fēng)格。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，仍然可以很強(qiáng)烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過(guò)于復(fù)雜的機(jī)理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條。主體色調(diào)建筑材料建筑立面目前市場(chǎng)上中式、歐式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格泛濫，同質(zhì)化嚴(yán)重。市場(chǎng)特點(diǎn)震撼的視覺(jué)效果節(jié)省成本體現(xiàn)高端形象本項(xiàng)目歷史文化中高項(xiàng)目借鑒區(qū)域?qū)傩蕴卣鲗＜覍I(yè)提示紅磚碧瓦的故宮、宮殿等古權(quán)貴族特有印記。南京路，火紅發(fā)展中中高項(xiàng)目多以深紅為基色，消費(fèi)者認(rèn)同為有檔次、有品質(zhì)感哈工大郭恩章教授指出城市建設(shè)應(yīng)注重暖色應(yīng)用綜合考慮，建議項(xiàng)目建筑立面以暖色系為主色調(diào)進(jìn)行色彩協(xié)調(diào)、搭配，高貴素雅的色彩造型十分符合本案目標(biāo)客戶群的身份定位。

形象表達(dá)——建筑立面建議沿街立面適當(dāng)增加現(xiàn)代氣息，展現(xiàn)城市現(xiàn)代化風(fēng)貌形象表達(dá)——符號(hào)化亮點(diǎn)打造建議通過(guò)局部亮點(diǎn)來(lái)突出項(xiàng)目特點(diǎn)的手法，在近兩年越來(lái)越明顯，其中尤以萬(wàn)科為代表，其好處是符號(hào)化明顯，特點(diǎn)非常突出，并且成本的投入較低。樓盤局部亮點(diǎn)解析水晶城火車水晶城保留了地塊上原有的部分廠房和火車，成為業(yè)內(nèi)外人士談到水晶城時(shí)的第一個(gè)反應(yīng)、記憶萬(wàn)科城機(jī)器人以電影情節(jié)里的機(jī)器人的造型為核心元素，營(yíng)造出獨(dú)特的街區(qū)形象湖濱1號(hào)后現(xiàn)代體驗(yàn)中心以類似于北京長(zhǎng)城腳下的公社的外型造型，完全直線條的運(yùn)用，大紅色立面，成為無(wú)錫濱海綠化中獨(dú)特的風(fēng)景規(guī)劃篇營(yíng)銷篇建筑篇“高檔形象中端價(jià)格”總體思路確定的前提下，如何通過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目形象？在商業(yè)價(jià)值有限的情況下，那種開發(fā)模式能夠使得項(xiàng)目開發(fā)利益最大化如何確定啟動(dòng)區(qū)物業(yè)營(yíng)銷方式，能夠在盡量不損害項(xiàng)目開發(fā)利益的基礎(chǔ)上快速回籠資金推廣篇推廣方向的初步探索采用點(diǎn)線排布,進(jìn)行合理的多層次布局；景觀集中布置,做到景觀最大化,制造并利用地勢(shì)高差營(yíng)造豐富空間層次,以景觀引導(dǎo)住宅朝向；注重景觀均好性的前提下，保證價(jià)高物業(yè)享有最佳景觀；合理設(shè)置商業(yè)街區(qū)，聚集人流；人車分流,機(jī)動(dòng)車外部繞行,圍合內(nèi)部均為景觀道及人行道；充分利用紅線退距設(shè)置地面停車場(chǎng)及其他小區(qū)配套；項(xiàng)目整體布局綜合考慮建議如下：在保證社區(qū)品質(zhì)等因素下，同時(shí)為了滿足容積率，應(yīng)盡量拔高項(xiàng)目高度，保證容積率的同時(shí)，預(yù)留較多的地塊，打造精細(xì)化景觀；結(jié)合住宅、商業(yè)定位的前提下，根據(jù)規(guī)劃道路的分布，合理布局商業(yè)、住宅，形成自有的特色，而景觀則貫穿整個(gè)社區(qū)，使其融會(huì)貫通；在規(guī)劃道路交界區(qū)域，合理布局，設(shè)計(jì)特色核心吸引物。項(xiàng)目入口處景觀或其他觀賞類小品應(yīng)大氣和有特色，形成項(xiàng)目的核心景觀展示區(qū)域。公建類配套應(yīng)設(shè)置在規(guī)劃道路附近，該區(qū)域昭示性較強(qiáng)，可首先開發(fā)以吸引客群。按照地塊價(jià)值及市場(chǎng)容量分析，結(jié)合項(xiàng)目地塊自身銜接性、規(guī)整度等因素，擬將項(xiàng)目分為以下幾種物業(yè)形態(tài)。1.整體按照“底層商業(yè)+酒店、辦公+品質(zhì)高層”進(jìn)行配置；2.利用高層住宅拉高項(xiàng)目容積率，尋求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；3.沿街位置布局底層商業(yè)及酒店、辦公，提升項(xiàng)目溢價(jià)。項(xiàng)目盈利模式分析回遷安置房（含部分集資房）底商（兩層配套商業(yè)）4+1退臺(tái)洋房（約2.7萬(wàn)㎡）高層酒店、辦公項(xiàng)目總規(guī)布局建議綜合考慮建議如下：將回遷安置房建在地塊最西側(cè)，與項(xiàng)目整體區(qū)隔開。多余部分與集資房搭配銷售。集資房以沿街房為主，避免后期銷售抗性；酒店與辦公物業(yè)設(shè)置在昭示性最強(qiáng)的東北側(cè)，同時(shí)也規(guī)避了該位置加油站帶來(lái)的抗性；項(xiàng)目最南側(cè)設(shè)置4+1退臺(tái)洋房，以增加項(xiàng)目品質(zhì)。同時(shí)，規(guī)避了由于領(lǐng)導(dǎo)預(yù)留而造成的開發(fā)利潤(rùn)流失。模式一估算：容積率3.5左右，總建面約33.25萬(wàn)平米產(chǎn)品類型建筑面積說(shuō)明功能分析住宅2.7萬(wàn)平米花園洋房形象產(chǎn)品、高端定制27萬(wàn)平米高層住宅主要的盈利性產(chǎn)品酒店、辦公2萬(wàn)平米SOHO辦公滿足未來(lái)區(qū)域需求臨街底商1萬(wàn)平米兩層利潤(rùn)最大化配套用房3000平米幼兒園、物業(yè)用房等項(xiàng)目配套合計(jì)約33萬(wàn)平米項(xiàng)目總占地約為9.5萬(wàn)平方米左右，安置房約4.7萬(wàn)平米備注：車庫(kù)主要采用地面車位，按平均120平米計(jì)算住宅總戶數(shù)，按照中高項(xiàng)目的1：0.5進(jìn)行車位配比；商業(yè)部分可考慮沿街退線，在地面停車。模式二估算：容積率４.5左右，總建面約42.75萬(wàn)平米產(chǎn)品類型建筑面積說(shuō)明功能分析住宅2.7萬(wàn)平米花園洋房形象產(chǎn)品、高端定制36.7萬(wàn)平米高層住宅主要的盈利性產(chǎn)品酒店、辦公2萬(wàn)平米SOHO辦公滿足未來(lái)區(qū)域需求臨街底商1萬(wàn)平米兩層利潤(rùn)最大化配套用房3000平米幼兒園、物業(yè)用房等項(xiàng)目配套合計(jì)約42萬(wàn)平米項(xiàng)目總占地約為9.5萬(wàn)平方米左右，安置房約4.7萬(wàn)平米模式三估算：容積率5左右，總建面約47.5萬(wàn)平米產(chǎn)品類型建筑面積說(shuō)明功能分析住宅44萬(wàn)平米高層住宅主要的盈利性產(chǎn)品酒店、辦公2萬(wàn)平米SOHO辦公滿足未來(lái)區(qū)域需求臨街底商1萬(wàn)平米兩層利潤(rùn)最大化配套用房3000平米幼兒園、物業(yè)用房等項(xiàng)目配套合計(jì)約47萬(wàn)平米項(xiàng)目總占地約為9.5萬(wàn)平方米左右，安置房約4.7萬(wàn)平米4+1洋房每戶向陽(yáng)面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)情景花園洋房在設(shè)計(jì)上融合了別墅的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了空間個(gè)性的突破，最大的的特色是７—８米的橫廳，戶戶有露臺(tái)。主要為4層半建筑，入戶方式巧妙：首層：南向花園入戶二層：南向露臺(tái)入戶三層、四層：樓梯入戶二層露臺(tái)入戶三層露臺(tái)首層花園入戶首層情景房首層情景房以層層退臺(tái)、首層花園、外置樓梯等設(shè)計(jì)元素體現(xiàn)洋房特質(zhì)層層退臺(tái)，由自家退臺(tái)俯視室外樓梯，小花園也進(jìn)入眼底；退臺(tái)退臺(tái)室外樓梯首層私家花園俯瞰露臺(tái)外置樓梯步入式花園步入式設(shè)計(jì)，穿過(guò)院子才可進(jìn)入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié)合；外置樓梯，打破傳統(tǒng)”樓道”的昏暗，增加與自然的親近；abcd六大價(jià)值點(diǎn)：獨(dú)特的露臺(tái)空間多景式陽(yáng)光房6+1層情景洋房豐富的建筑形態(tài)首層私家庭院情景洋房在于層高更高、控制面積，主力戶型保持在100-150平米，提供可支付的洋房生活；ef大面積贈(zèng)送全明戶型高層產(chǎn)品——市場(chǎng)趨勢(shì)主流產(chǎn)品，項(xiàng)目主力產(chǎn)品，做足23F限高底層商業(yè)及SOHO酒店式公寓（依托商業(yè)的差異化產(chǎn)品），提升項(xiàng)目溢價(jià)戶型建議：本項(xiàng)目戶型創(chuàng)新的出發(fā)點(diǎn)——對(duì)片區(qū)主流戶型設(shè)計(jì)和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)先進(jìn)戶型的超越本項(xiàng)目戶型創(chuàng)新的出發(fā)點(diǎn)——兩大原則：戶型創(chuàng)新只是基于整體市場(chǎng)的創(chuàng)新，而該類創(chuàng)新元素已出現(xiàn)在其他城市，并通過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證，被廣大客戶接受；戶型創(chuàng)新是在尊重當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣的前提下，通過(guò)改善戶內(nèi)空間設(shè)計(jì)，提升居住品質(zhì)，引導(dǎo)居住潮流。以實(shí)用舒適為設(shè)計(jì)原則，但必須合理控制總價(jià)在戶型細(xì)節(jié)方面的創(chuàng)新和挑剔對(duì)目前市場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)的明顯超越1步陽(yáng)臺(tái)入戶花園大景觀陽(yáng)臺(tái)落地凸窗戶型更具變化，6米陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)使外立面更豐富，同時(shí)也屬戶型創(chuàng)新的亮點(diǎn)。兩層6米挑高陽(yáng)臺(tái)、奇偶層客廳方向不同也是我們考慮的方向高層戶型——6米挑高陽(yáng)臺(tái)的利用送一步陽(yáng)臺(tái)，既可以增加與天地自然接觸的機(jī)會(huì)，有豐富了建筑立面，充滿生機(jī)而有情趣高層戶型——一步陽(yáng)臺(tái)步入式衣帽間和干濕分離衛(wèi)生間都是體現(xiàn)戶型人性化的亮點(diǎn)，同時(shí)提高了戶型的功能性和舒適度。高層戶型——步入衣帽間、干濕分離衛(wèi)生間高層戶型——陽(yáng)光功能房完善居住品質(zhì)和功能性，使居住的人可以更好的接近自然和陽(yáng)光高層戶型——空中庭院采用大面積觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，作為空中庭院，便于觀景的結(jié)合。同時(shí)可以結(jié)合建筑立面來(lái)采用一定的造型設(shè)計(jì)。高層戶型——二代居戶型超大面積入戶花園分割兩大獨(dú)立空間，適合兩代和諧居住空間，營(yíng)造舒適宜的院落模式家庭居住生活。戶型B戶型A情景花園洋房：4+1退臺(tái)式花園洋房由于排除了從樓梯間進(jìn)出的方式，直接南面入戶，跟公共樓道再?zèng)]關(guān)系了，一層采用臺(tái)階——大門——庭院——陽(yáng)光室——門廳這種方式進(jìn)門，增加了首層的獨(dú)立感受，以陽(yáng)光室作為客廳和庭院的溝通也非常和諧。一層：135.46平米四室兩廳兩衛(wèi)二層：131平米四室兩廳兩衛(wèi)情景洋房的二層希望讓人感覺(jué)到住在一層的感覺(jué)，通過(guò)兩個(gè)方向的室外樓梯，上到一層的一個(gè)平臺(tái)，再往上從自家的露臺(tái)進(jìn)戶。三層：117平米四室兩廳兩衛(wèi)三層從南面樓梯進(jìn)戶，四層從北面樓梯通道進(jìn)戶，通過(guò)露臺(tái)提升居住舒適度。露臺(tái)沒(méi)有頂蓋區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)更有花園感,露臺(tái)與客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動(dòng)。四樓和五樓作成復(fù)式，也可作為平層。圖示是采用復(fù)式房，樓下三房，樓上兩房。超大露臺(tái)贈(zèng)送，通透性良好。頂層復(fù)式：155平米五室兩廳兩衛(wèi)該戶型面積配比方案的確定充分考慮了主觀的戰(zhàn)略目標(biāo)與客觀的市場(chǎng)需求；本項(xiàng)目住宅總套數(shù)大約為3500套，其中110-130的三房型電梯小高產(chǎn)品為主力戶型，符合主流中高客戶需求；144－150平米的大戶型產(chǎn)品套數(shù)主要為提升項(xiàng)目整體形象，為了控制項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。戶型配比建議各類物業(yè)產(chǎn)品戶型區(qū)間形態(tài)戶型主力面積比例配比說(shuō)明豪華型產(chǎn)品豪華四室144-150㎡5%符合項(xiàng)目高端產(chǎn)品定位，以舒適性的三室為主要產(chǎn)品，體現(xiàn)產(chǎn)品的豪華和舒適。舒適三室135-144㎡20%舒適型產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)三室110-130㎡35%考慮產(chǎn)品的良好居住性和市場(chǎng)接受度，主要以豪華二室、標(biāo)準(zhǔn)三室作為主力。豪華二室（可變?nèi)浚?00-110㎡25%緊湊型產(chǎn)品緊湊二室70-90㎡15%以特色化的緊湊型二室為主，減少面積，降低總房款，吸引購(gòu)買，并兼顧產(chǎn)品的居住舒適度。規(guī)劃篇營(yíng)銷篇建筑篇“高檔形象中端價(jià)格”總體思路確定的前提下，如何通過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目形象？在商業(yè)價(jià)值有限的情況下，那種開發(fā)模式能夠使得項(xiàng)目開發(fā)利益最大化如何確定啟動(dòng)區(qū)物業(yè)營(yíng)銷方式，能夠在盡量不損害項(xiàng)目開發(fā)利益的基礎(chǔ)上快速回籠資金推廣篇推廣方向的初步探索如何利用自身掌握單位團(tuán)購(gòu)資源，解決項(xiàng)目資金問(wèn)題？需解決三個(gè)問(wèn)題如何規(guī)避法律問(wèn)題？單純以團(tuán)購(gòu)的名義，吸納社會(huì)資金，在法律上難以通過(guò)第一個(gè)問(wèn)題解決辦法：成立建筑公司，以建筑公司名義出面；團(tuán)購(gòu)單位委托建筑公司建設(shè)集資房；然后由單位為員工建設(shè)集資房的名義收取意向金。操作要點(diǎn)：規(guī)劃、報(bào)批等前期各項(xiàng)工作已完成；如何規(guī)避收錢難問(wèn)題？房子還沒(méi)動(dòng)工就收款，團(tuán)購(gòu)人員有抗性第二個(gè)問(wèn)題以單位建設(shè)集資房名義，向單位員工收取意向金（10萬(wàn)元/戶）；收取意向金之前，向團(tuán)購(gòu)人員公布整體均價(jià)（低于市場(chǎng)價(jià)，后期可稍作變動(dòng)）；解決辦法：操作要點(diǎn)：制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格表，保證整體均價(jià)在市場(chǎng)上有較大競(jìng)爭(zhēng)力；如何規(guī)避選房矛盾？需要解決團(tuán)購(gòu)單位與團(tuán)購(gòu)單位之間的矛盾，員工與員工之間的矛盾第三個(gè)問(wèn)題由各單位領(lǐng)導(dǎo)牽頭，統(tǒng)計(jì)團(tuán)購(gòu)人數(shù)；開發(fā)商從規(guī)劃樓棟中選取若干樓棟（不低于團(tuán)購(gòu)單位數(shù)）所有參加團(tuán)購(gòu)的單位統(tǒng)一搖號(hào)，抽取樓棟號(hào)；本單位人員需在所抽取的樓棟號(hào)內(nèi)選擇房源；所有人員在指定時(shí)間地點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一選房；所有單位選房結(jié)束后，由參加團(tuán)購(gòu)但為選中滿意房源者在剩余團(tuán)購(gòu)房源中再行選房。解決辦法：操作要點(diǎn)：?jiǎn)挝活I(lǐng)導(dǎo)的前期公關(guān)與員工情緒的后期安撫；單位委托建筑公司建設(shè)集資房單位收取員工意向金團(tuán)購(gòu)人員在所抽樓棟內(nèi)統(tǒng)一選房單位領(lǐng)導(dǎo)抽取選房樓棟意向金交由建筑公司建筑規(guī)劃確定項(xiàng)目