別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定【物業(yè)管理經(jīng)驗分享】

別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定

物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋

的維修管理，其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)本身，其管理的

目的是為了物業(yè)的保值和增值。

一、房屋維修管理

房屋維修管理又稱房屋修繕管理，它是指物業(yè)管理機構(gòu)的房屋管理與修繕部門

對其所經(jīng)營管理的房產(chǎn)，進行修繕技術(shù)管理。具體內(nèi)容包括：房屋的安全檢查，

房屋維修的施工管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)

管理過程中，搞好房屋的維修管理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強其

使用的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的

形象和信譽，從而促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。(-)房屋維修管理的內(nèi)容

1.房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護和維修的重要依

據(jù)。定期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況，不僅可以及時發(fā)現(xiàn)和防止

危險情況的發(fā)生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長房屋壽命。

2.房屋維修施工管理。物業(yè)管理機構(gòu)應根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年

的修繕計劃并安排修繕資金，審核修繕方案。在施工過程中，應注意保證修繕施

工質(zhì)量并降低成本，對于一些委托施工項目，物業(yè)管理部門應嚴格對其施工質(zhì)

量進行監(jiān)督，以保證用戶的使用安全。3.房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國有關(guān)

的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應當履行的責任。因使用不當或人為造成房

屋損壞，應由行為人負責修復或給予賠償。對于房屋所有者或房屋修繕責任者不

及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到使用人或鄰人等借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可以

導致房屋發(fā)生危險情況出現(xiàn)時，房管部門可采取排險解危的強制措施，費用則

由當事人承擔。

此外，對于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔責

任。

（二）房屋完損等級的評定物業(yè)管理機構(gòu)需定期或不定期的對房屋的完損等級進

行檢查和評定，以便進一步制定房屋的修繕計劃及修繕實施方案。房屋的完損等

級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。評定

房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標準、統(tǒng)一的項目、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢

房屋進行綜合性的完好和損壞的等級評定。這項工作技術(shù)性強，既有目觀檢測，

又有定性定量的分析。目前，我國對房屋質(zhì)量的評定，是以原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境

保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》作為依據(jù)的。

1.房屋完損等級標準。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的完好、

損壞程度分為五個等級標準。

（1）完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通,

現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復。（2）

基木完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基木完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基木完好，油

漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性維修即可修

復。

（3）一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局

部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具

和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換零件。

（4）嚴重損壞房。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝

修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電

照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建。（5）危險

房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能,

不能確保使用安全的房屋c

2.房屋完損等級的評定方法。一般根據(jù)房屋各個組成部分完報程度綜合評定。

（1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準，則

該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。（2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程

度符合同一完損標準，在裝修設(shè)備部分中有一、二項完損度下降一個等級，其余

各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標準，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損

程度來確定。

（3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標準，

在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標準，其余三個組成部

分的各項都符合上一個等級以上的完損標準，則該房屋的完損等級可按上一個

等級的完損程度來確定。

（4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度符合同一完損

標準，其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標準，則該房屋完損等級

可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)，屋面等項的完損程度來確定。3.房屋完好率及危險

率的計算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位，評定時則以幢作為評定

單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位（包括物業(yè)管理企業(yè)）的一個重要技

術(shù)經(jīng)濟指標之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。

（三）房屋維修的施工管理

1.房屋維修工程的分類。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì)，可以分為

小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。（1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護工程）。

指及時修復小損小壞，以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。這類

工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊迫，一般可以根據(jù)房管人員掌

握的情況組織計劃維修，也可以根據(jù)用戶申報組織零星的維修。小修工程工程雖

小，但關(guān)系到用戶的使用便利，眼務性很強，因此必須及時修理，力爭做到水、

電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜，土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。小修工程的年均費用應為

所管房屋當時造價的1%以下。

（2）中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進行

局部維修，在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的

工程。這類工程的特點是：工地較為集中，項目較少，工程量較多，帶有周期性。

如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋,

一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下；中修后的房屋，70%以上必

須符合基本完好或完好房的要求。

（3）大修工程。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴重損壞，無倒塌或局部倒塌危險的房

屋；公用生活設(shè)備（包括上、下水，通風、采暖等）必須進行拆換、改裝、新裝

的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除，此外工

程的地點集中，項目齊全，具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局

部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。大修工程往往適用于嚴重損壞的房屋。房屋大

修后應達到基本完好或完好標準的要求。大修工程所需費用應在同類結(jié)構(gòu)新建房

屋費用的25%以上。

（4）翻修工程。指將原來房屋全部拆除后，另行設(shè)計，在原地或移動后更新建

造的工程。當原有房屋已失去修繕價值或因自然災害等因素房屋不能繼續(xù)使用時,

往往采用翻

修的方式。翻修工程應盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料，其費用應低于同類結(jié)構(gòu)的新

建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。

（5）綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴重損

壞，進行有計劃的成片維修和為改變該片（幢）房屋的面貌的維修工程，也就是

指大、中、小修一次性應修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房

或完好房屋標準要求，其費用應控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的

20%左右。

2.維修工程的施工管理。

（1）編制維修計劃。物業(yè)管理機構(gòu)每年應根據(jù)對查勘鑒定結(jié)果，編制維修投資

計劃與維修施工計劃。

維修投資計劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問題。物業(yè)管理機構(gòu)必須制定并提高年

度維修投資計劃，并報業(yè)主管理委員會（或單個業(yè)主）審批后方可實施維修。維

修的資金來源于物業(yè)的委托人（業(yè)主或使用者），對于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按

產(chǎn)權(quán)人份額比例分攤。維修施工計劃，應根據(jù)批準的維修投資計劃而制定。具體

內(nèi)容應包括：施工總工期、總進度計劃、階段進度計劃以及施工方案。

（2）落實施工隊伍。物業(yè)管理機構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊伍，僅能完

成一些小修任務，對于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊伍，物業(yè)管

理機構(gòu)則作為甲方對施工隊伍進行管理。

維修施工隊伍的選擇，最好也應采取招投標的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少

的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責、權(quán)、利，一旦選定專業(yè)施工隊

伍，物業(yè)管理機構(gòu)應與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。

(3)施工過程的