房屋租賃原裝返還合同一、法律依據(jù)與基本原則房屋租賃原裝返還合同的訂立與履行需嚴(yán)格遵循《中華人民共和國民法典》及2025年9月15日施行的《住房租賃條例》相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《民法典》第七百三十三條，租賃期限屆滿后，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物，且返還狀態(tài)需符合約定或租賃物性質(zhì)使用后的狀態(tài)。這一法律框架確立了"原裝返還"的核心原則，即承租人需在合同終止時(shí)將房屋恢復(fù)至出租時(shí)的物理狀態(tài)、功能完整性及約定清潔標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)明確正常損耗與人為損壞的法律邊界。《住房租賃條例》進(jìn)一步細(xì)化了實(shí)操規(guī)范，要求租賃雙方簽訂書面合同并通過住房租賃管理服務(wù)平臺備案，未備案者可能面臨2萬至10萬元罰款。該條例特別強(qiáng)調(diào)禁止非居住空間出租，明確廚房、衛(wèi)生間、陽臺等區(qū)域不得單獨(dú)用于居住，這一規(guī)定直接影響原裝返還時(shí)的空間功能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。在司法實(shí)踐中，法院普遍認(rèn)為，未經(jīng)出租人書面同意的結(jié)構(gòu)性改造（如拆除非承重墻體、改變門窗位置等）均需在返還前恢復(fù)原狀，相關(guān)判例顯示此類案件中承租人敗訴率高達(dá)83%。二、合同條款設(shè)計(jì)要點(diǎn)（一）原裝狀態(tài)基準(zhǔn)條款合同需明確界定"原裝狀態(tài)"的具體標(biāo)準(zhǔn)，建議采用"三重確認(rèn)機(jī)制"：首先，附件中應(yīng)包含經(jīng)雙方簽字確認(rèn)的《房屋交付清單》，詳細(xì)列明房屋結(jié)構(gòu)（如墻體材質(zhì)、地面鋪設(shè)材料）、固定設(shè)施（門窗型號、水電管線走向）及附屬設(shè)備（空調(diào)、熱水器等電器品牌型號）；其次，需附上帶時(shí)間戳的交付時(shí)全景視頻，重點(diǎn)拍攝墻面、地板、廚衛(wèi)等易損區(qū)域；最后，可約定第三方評估機(jī)構(gòu)出具的《房屋現(xiàn)狀評估報(bào)告》作為爭議解決依據(jù)。某中介機(jī)構(gòu)2025年數(shù)據(jù)顯示，采用該機(jī)制的合同糾紛率較傳統(tǒng)合同降低62%。（二）返還期限與程序條款應(yīng)明確約定租賃期滿或合同解除后3至7日內(nèi)完成返還，具體流程包括：提前5日書面通知驗(yàn)收時(shí)間、雙方共同到場核驗(yàn)、簽署《房屋返還確認(rèn)單》。對于轉(zhuǎn)租情形，需特別注明"次承租人騰退義務(wù)"，要求承租人確保所有實(shí)際占有人配合返還。北京某法院2025年判決的轉(zhuǎn)租返還案件中，因合同未明確次承租人責(zé)任，導(dǎo)致出租人額外支出3個(gè)月空置期租金損失。（三）原狀恢復(fù)責(zé)任條款需區(qū)分三種情形的責(zé)任劃分：自然損耗（如墻面輕微泛黃、地板正常磨損）由出租人承擔(dān)；功能性損壞（如電器故障、水管堵塞）由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償；結(jié)構(gòu)性改變（如增設(shè)隔斷、更換門窗）則必須恢復(fù)原狀。合同中可列明《常見損耗與損壞對照表》，參考住建部2025年發(fā)布的《居住房屋正常損耗評定標(biāo)準(zhǔn)》，明確"合理損耗"的量化指標(biāo)，如墻面每平方米允許存在不超過2處直徑小于5mm的釘孔。（四）押金處理?xiàng)l款押金數(shù)額通常為1-2個(gè)月租金，合同應(yīng)明確扣除情形及程序：因承租人原因?qū)е聼o法恢復(fù)原狀的，出租人可扣除修復(fù)費(fèi)用（需提供正規(guī)發(fā)票）；逾期返還的，按日租金1.5倍抵扣押金；擅自改造的，除恢復(fù)費(fèi)用外，可加收改造費(fèi)用20%的違約金。上海仲裁委2025年統(tǒng)計(jì)顯示，押金條款約定不清導(dǎo)致的爭議占返還糾紛總量的47%，其中89%涉及扣除標(biāo)準(zhǔn)不明確問題。三、實(shí)操流程規(guī)范（一）租賃期間管理承租人應(yīng)建立《房屋使用日志》，記錄重大設(shè)施維修、裝修改造等事項(xiàng)，每次維修需經(jīng)出租人書面確認(rèn)。建議每季度進(jìn)行一次聯(lián)合檢查，形成《房屋狀況中期報(bào)告》。深圳某租賃企業(yè)實(shí)踐表明，實(shí)施定期檢查制度可使返還時(shí)的爭議處理時(shí)間縮短至平均7天，較行業(yè)均值減少14天。（二）返還前準(zhǔn)備工作承租人需在返還前完成三項(xiàng)核心工作：拆除自行增設(shè)的非固定設(shè)施（如窗簾、置物架），但不得損壞主體結(jié)構(gòu)；對房屋進(jìn)行深度清潔，達(dá)到《GB/T35609-2025清潔服務(wù)規(guī)范》三級以上標(biāo)準(zhǔn)；結(jié)清所有費(fèi)用（租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等）并保留憑證。某家政平臺數(shù)據(jù)顯示，專業(yè)清潔服務(wù)可使房東驗(yàn)收通過率提升至92%，較自行清潔提高35個(gè)百分點(diǎn)。（三）驗(yàn)收與交接程序驗(yàn)收時(shí)應(yīng)逐項(xiàng)對照《房屋交付清單》，重點(diǎn)檢查：水電燃?xì)獗碜x數(shù)與繳費(fèi)記錄是否一致；墻面、地面有無新增破損；固定設(shè)施功能是否完好。雙方應(yīng)簽署《房屋返還確認(rèn)單》，對存在爭議的項(xiàng)目需拍照存檔并注明處理方案。廣州某公證處2025年推出的"返還交接存證服務(wù)"顯示，經(jīng)公證的交接文件在訴訟中的采信率達(dá)100%。四、爭議解決機(jī)制（一）協(xié)商與調(diào)解建議在合同中約定"72小時(shí)冷靜期"條款，即發(fā)現(xiàn)問題后雙方應(yīng)在72小時(shí)內(nèi)協(xié)商解決方案。可優(yōu)先選擇住房租賃管理部門設(shè)立的調(diào)解機(jī)構(gòu)，2025年全國房屋租賃糾紛調(diào)解成功率已達(dá)58%，平均處理周期僅12天。（二）仲裁與訴訟合同中可約定仲裁條款，選擇熟悉房地產(chǎn)糾紛的仲裁機(jī)構(gòu)。訴訟程序中需注意舉證規(guī)則：出租人需證明房屋原狀（交付時(shí)證據(jù)）及損壞事實(shí)；承租人需證明損壞系自然損耗或出租人責(zé)任。杭州互聯(lián)網(wǎng)法院2025年數(shù)據(jù)顯示，電子證據(jù)（如交付視頻、維修記錄）的采信率已達(dá)91%，較傳統(tǒng)紙質(zhì)證據(jù)提高23%。（三）執(zhí)行與救濟(jì)對于拒不履行返還義務(wù)的承租人，出租人可申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，產(chǎn)生的費(fèi)用由敗訴方承擔(dān)。2025年《住房租賃條例》實(shí)施后，各地法院建立"快執(zhí)通道"，房屋騰退案件平均執(zhí)行周期縮短至28天。典型案例顯示，某承租人逾期占用房屋3個(gè)月，最終被判決支付原租金3倍的占用費(fèi)，并承擔(dān)房屋空置損失。五、特殊情形處理（一）裝飾裝修物處理未形成附合的裝飾裝修物（如可移動家具、吊燈），承租人可拆除但需恢復(fù)墻體原狀；形成附合的（如墻紙、地磚），有約定從約定，無約定則歸出租人所有。上海某裝飾公司測算顯示，拆除附合裝修物的恢復(fù)成本通常為裝修原值的40%-60%。（二）不可抗力處理因地震、火災(zāi)等不可抗力導(dǎo)致房屋損壞，承租人可免除恢復(fù)義務(wù)，但需及時(shí)通知出租人并采取減損措施。2025年某地震災(zāi)區(qū)的租賃糾紛中，法院均支持了承租人的不可抗力抗辯，但要求提供消防部門出具的事故認(rèn)定書。（三）歷史建筑返還租賃文物保護(hù)單位等特殊房屋，需提前向文物部門申請?jiān)瓲罨謴?fù)方案，采用傳統(tǒng)工藝和材料。北京某四合院租賃案例中，因使用現(xiàn)代材料修復(fù)傳統(tǒng)木窗，承租人被文物部門處以5萬元罰款，同時(shí)需重新按古法修復(fù)。合同履行過程