房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)崗位筆試面試試題合集房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)因項(xiàng)目周期長(zhǎng)、成本構(gòu)成復(fù)雜、稅務(wù)政策特殊（如土地增值稅清算、預(yù)售資金監(jiān)管）等特點(diǎn)，對(duì)從業(yè)者的開(kāi)發(fā)成本核算、稅務(wù)籌劃、全流程賬務(wù)處理能力要求較高。本文圍繞崗位核心能力，整理筆試（單選、判斷、計(jì)算、綜合）與面試（專(zhuān)業(yè)深度、案例分析、職業(yè)素養(yǎng)）試題，結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)邏輯拆解考點(diǎn)，助力求職者快速對(duì)標(biāo)崗位要求。一、筆試試題（專(zhuān)業(yè)能力測(cè)評(píng)）（一）單項(xiàng)選擇題（政策理解+科目應(yīng)用）1.房地產(chǎn)企業(yè)為項(xiàng)目支付的“土地閑置費(fèi)”，會(huì)計(jì)上應(yīng)計(jì)入（）。A.開(kāi)發(fā)成本-土地成本B.營(yíng)業(yè)外支出C.管理費(fèi)用D.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用答案：B解析：土地閑置費(fèi)是因未按時(shí)開(kāi)發(fā)土地產(chǎn)生的處罰性支出，不屬于項(xiàng)目直接開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出；開(kāi)發(fā)成本/間接費(fèi)用需與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)。2.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售已完工產(chǎn)品，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為（）。A.預(yù)售房款時(shí)B.簽訂購(gòu)房合同時(shí)C.交房并辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)D.收到全部房款時(shí)答案：C解析：增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以“發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)/取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)”為準(zhǔn)，交房時(shí)商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移，屬于“發(fā)生應(yīng)稅行為”，此時(shí)確認(rèn)納稅義務(wù)。（二）判斷題（易錯(cuò)點(diǎn)辨析）1.房地產(chǎn)企業(yè)的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”（如項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)），可直接計(jì)入當(dāng)期損益，無(wú)需分?jǐn)傊脸杀緦?duì)象。（）答案：×解析：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用屬于項(xiàng)目共同成本，需按合理方法（如建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法）分?jǐn)傊粮鏖_(kāi)發(fā)產(chǎn)品（住宅、商業(yè)等），否則會(huì)導(dǎo)致成本核算失真，影響土增稅、所得稅清算。2.土地增值稅清算時(shí)，“公共配套設(shè)施費(fèi)”（如幼兒園）若產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，其成本可100%扣除。（）答案：√解析：根據(jù)土增稅政策，公共配套設(shè)施若“建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)”或“產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有”，其成本、費(fèi)用可扣除。（三）計(jì)算題（成本分?jǐn)?稅務(wù)測(cè)算）題目：某項(xiàng)目總建筑面積8萬(wàn)㎡（住宅6萬(wàn)㎡、商業(yè)2萬(wàn)㎡），土地成本4億元，建安成本6億元（其中住宅建安單方成本8000元/㎡，商業(yè)1.2萬(wàn)元/㎡）。請(qǐng)按“土地按面積、建安按實(shí)際成本”的方法，計(jì)算住宅應(yīng)分?jǐn)偟目偝杀?。解答?.土地成本分?jǐn)偅ńㄖ娣e法）：住宅分?jǐn)偼恋爻杀?4億×（6萬(wàn)㎡÷8萬(wàn)㎡）=3億元2.建安成本分?jǐn)偅▽?shí)際成本法）：住宅建安成本=6萬(wàn)㎡×8000元/㎡=4.8億元商業(yè)建安成本=2萬(wàn)㎡×1.2萬(wàn)元/㎡=2.4億元（驗(yàn)證：4.8+2.4=7.2億？題目中建安成本6億，此處簡(jiǎn)化為住宅建安成本=6億×(6×0.8)/(6×0.8+2×1.2)=6億×4.8/7.2=4億，更準(zhǔn)確）修正后：建安成本總額6億，住宅建安成本占比=(6×0.8)÷(6×0.8+2×1.2)=4.8÷7.2=2/3住宅分?jǐn)偨ò渤杀?6億×2/3=4億元3.住宅總成本=土地成本3億+建安成本4億=7億元（四）綜合題（全流程賬務(wù)處理）題目：乙房企2024年業(yè)務(wù)如下：①支付土地出讓金2.5億元，契稅750萬(wàn)元（契稅計(jì)入土地成本）；②發(fā)生建安工程費(fèi)1.8億元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2000萬(wàn)元（按建筑面積法分?jǐn)偅偨ㄖ娣e5萬(wàn)㎡，其中住宅3萬(wàn)㎡、商業(yè)2萬(wàn)㎡）；③預(yù)售住宅收取房款3億元（含稅，9%稅率），預(yù)繳增值稅；④住宅完工，結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（總成本按面積分?jǐn)偅?；⑤銷(xiāo)售住宅1萬(wàn)㎡（對(duì)應(yīng)成本按面積比例結(jié)轉(zhuǎn)），確認(rèn)收入（納稅義務(wù)發(fā)生）。要求：編制①-⑤的會(huì)計(jì)分錄（需體現(xiàn)明細(xì)科目，增值稅處理需拆分）。解答：①支付土地出讓金及契稅：借：開(kāi)發(fā)成本-土地成本____萬(wàn)（2.5億+750萬(wàn)）貸：銀行存款____萬(wàn)②發(fā)生建安費(fèi)與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：借：開(kāi)發(fā)成本-建安工程費(fèi)____萬(wàn)開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2000萬(wàn)貸：銀行存款____萬(wàn)③預(yù)售房款（新收入準(zhǔn)則+增值稅預(yù)繳）：合同負(fù)債（不含稅）=3億÷(1+9%)=____.94萬(wàn)待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額=3億-____.94萬(wàn)=2477.06萬(wàn)預(yù)繳增值稅=3億÷(1+9%)×3%=825.69萬(wàn)分錄1（收款）：借：銀行存款____萬(wàn)貸：合同負(fù)債____.94萬(wàn)應(yīng)交稅費(fèi)-待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額2477.06萬(wàn)分錄2（預(yù)繳增值稅）：借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅825.69萬(wàn)貸：銀行存款825.69萬(wàn)④結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（總成本分?jǐn)偅嚎傞_(kāi)發(fā)成本=____萬(wàn)（土地）+____萬(wàn)（建安）+2000萬(wàn)（間接費(fèi)）=____萬(wàn)住宅分?jǐn)偝杀?____萬(wàn)×(3萬(wàn)㎡÷5萬(wàn)㎡)=____萬(wàn)借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-住宅____萬(wàn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-商業(yè)____萬(wàn)（____萬(wàn)-____萬(wàn)）貸：開(kāi)發(fā)成本-土地成本____萬(wàn)開(kāi)發(fā)成本-建安工程費(fèi)____萬(wàn)開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2000萬(wàn)⑤銷(xiāo)售住宅（1萬(wàn)㎡，占住宅總面積1/3）：含稅收入=3億×(1萬(wàn)㎡÷3萬(wàn)㎡)=1億不含稅收入=1億÷(1+9%)=9174.31萬(wàn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額=9174.31萬(wàn)×9%=825.69萬(wàn)（從待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）結(jié)轉(zhuǎn)成本=____萬(wàn)×(1/3)=9150萬(wàn)分錄1（確認(rèn)收入）：借：合同負(fù)債9174.31萬(wàn)應(yīng)交稅費(fèi)-待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額825.69萬(wàn)貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入9174.31萬(wàn)應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）825.69萬(wàn)分錄2（結(jié)轉(zhuǎn)成本）：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本9150萬(wàn)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-住宅9150萬(wàn)二、面試試題（能力與素養(yǎng)測(cè)評(píng)）（一）專(zhuān)業(yè)深度問(wèn)題1.問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)“成本對(duì)象”如何確定？不同成本對(duì)象的分?jǐn)偡椒ú町悓?duì)稅務(wù)有何影響？回答思路：成本對(duì)象確定：按“可否銷(xiāo)售、功能區(qū)分、定價(jià)差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分”原則，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目劃分為“住宅、商業(yè)、配套公建”等對(duì)象。分?jǐn)偡椒ㄓ绊懀喝敉恋爻杀景础敖ㄖ娣e法”分?jǐn)?，高價(jià)商業(yè)的土地成本占比被拉低，可能導(dǎo)致商業(yè)土增稅增值率升高；若按“售價(jià)法”分?jǐn)偅ㄕ咴试S），商業(yè)因售價(jià)高，分?jǐn)偢嗤恋爻杀?，可降低增值率。需結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)（如“住宅+商業(yè)”的稅負(fù)平衡）選擇方法。2.問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅“計(jì)稅毛利率”與“實(shí)際毛利率”有何區(qū)別？如何處理兩者差異？回答思路：計(jì)稅毛利率：預(yù)售階段，按國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文，按項(xiàng)目所在地（如一線城市15%、二三線10%、經(jīng)濟(jì)適用房3%）計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額（預(yù)售收入×計(jì)稅毛利率），計(jì)入應(yīng)納稅所得額。實(shí)際毛利率：項(xiàng)目完工后，按“（銷(xiāo)售收入-計(jì)稅成本）÷銷(xiāo)售收入”計(jì)算，需對(duì)預(yù)售階段的“預(yù)計(jì)毛利額”進(jìn)行納稅調(diào)整（實(shí)際毛利額-預(yù)計(jì)毛利額），多退少補(bǔ)。（二）案例分析題案例：丙房企開(kāi)發(fā)的“花園小區(qū)”項(xiàng)目，因規(guī)劃調(diào)整，需將原規(guī)劃的“商業(yè)裙樓”改為“保障性租賃住房”（政府回購(gòu)，售價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)）。請(qǐng)問(wèn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)應(yīng)如何處理？分析要點(diǎn)：會(huì)計(jì)處理：1.規(guī)劃調(diào)整屬于“合同變更”，需重新評(píng)估收入確認(rèn)金額（政府回購(gòu)價(jià)），若回購(gòu)價(jià)與原商業(yè)售價(jià)差異大，需調(diào)整“合同負(fù)債”或“預(yù)計(jì)負(fù)債”。2.成本分?jǐn)偅罕Ｕ闲宰》恳蚴蹆r(jià)低，若按“售價(jià)法”分?jǐn)偼恋爻杀?，?huì)導(dǎo)致其成本偏低、利潤(rùn)虛高，建議按“建筑面積法”分?jǐn)?，保持成本合理性。稅?wù)處理：1.增值稅：政府回購(gòu)保障性住房，若符合“保障性住房”政策，可免征增值稅（需備案）。2.土增稅：保障性住房若“建成后無(wú)償移交政府”或“按政府定價(jià)銷(xiāo)售”，可免征土增稅（需滿足政策條件）。3.企業(yè)所得稅：按政府回購(gòu)價(jià)確認(rèn)收入，計(jì)稅成本按實(shí)際發(fā)生額扣除，若售價(jià)低于成本，形成的虧損可在企業(yè)所得稅前扣除。（三）職業(yè)素養(yǎng)類(lèi)問(wèn)題1.問(wèn)題：若審計(jì)機(jī)構(gòu)質(zhì)疑“開(kāi)發(fā)成本中暫估的3000萬(wàn)建安費(fèi)無(wú)發(fā)票”，你會(huì)如何應(yīng)對(duì)？回答思路：溝通供應(yīng)商：要求在審計(jì)截止日前補(bǔ)開(kāi)合規(guī)發(fā)票，若供應(yīng)商失聯(lián)，嘗試通過(guò)“合同+付款憑證+工程驗(yàn)收單”證明業(yè)務(wù)真實(shí)性。政策依據(jù)：根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》，匯算清繳前取得發(fā)票即可扣除；若無(wú)法取得，需在當(dāng)年納稅調(diào)增，后續(xù)取得發(fā)票可追溯調(diào)整。流程優(yōu)化：建議公司完善“成本支付-發(fā)票催收”機(jī)制，設(shè)置發(fā)票逾期預(yù)警，避免類(lèi)似問(wèn)題。2.問(wèn)題：項(xiàng)目清算時(shí)，財(cái)務(wù)部與稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)“土增稅扣除項(xiàng)目金額”存在2000萬(wàn)差異，你會(huì)如何推動(dòng)解決？回答思路：數(shù)據(jù)復(fù)盤(pán)：逐項(xiàng)核對(duì)差異項(xiàng)（如“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的歸集范圍、“公共配套費(fèi)”的扣除依據(jù)），調(diào)取合同、付款憑證、工程結(jié)算單等原始資料。政策對(duì)標(biāo)：查閱《土地增值稅清算管理規(guī)程》，判斷差異項(xiàng)是否符合“真實(shí)、合法、相關(guān)”原則，如稅務(wù)師認(rèn)為“臨時(shí)售樓部裝修費(fèi)”屬于銷(xiāo)售費(fèi)用不可扣除，而公司認(rèn)為屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，需引用政策（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)：售樓部若為臨時(shí)建筑，拆除后無(wú)補(bǔ)償，其成本不可扣除）。協(xié)商方案：若差異源于“政策理解偏差”，邀請(qǐng)稅局專(zhuān)家答疑；若源于“證據(jù)不足”，補(bǔ)充資料后重新測(cè)算，必要時(shí)調(diào)整清算方案。三、備考建議（崗位能力提升方向）1.政策攻堅(jiān)：重點(diǎn)研讀《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》《國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文》《新收入準(zhǔn)則應(yīng)用指南（房地產(chǎn)行業(yè)）》，梳理“預(yù)售-完工-清算”全周期稅務(wù)與會(huì)計(jì)差異。2.實(shí)務(wù)模擬：通過(guò)“虛擬項(xiàng)目清算”練習(xí)（如給定土地成本、建安成本、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，完成成本分?jǐn)?、土增稅?jì)算、賬務(wù)處理），熟悉“開(kāi)發(fā)成本→開(kāi)發(fā)產(chǎn)品→