建設(shè)工程保修條例一、總則

目的與依據(jù)：為保障建設(shè)工程質(zhì)量，維護(hù)建設(shè)工程使用單位和個(gè)人的合法權(quán)益，規(guī)范建設(shè)工程保修行為，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，制定本條例。

適用范圍：本條例適用于中華人民共和國境內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建等建設(shè)工程的保修活動(dòng)。包括各類房屋建筑、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公路、鐵路、水利、電力等專業(yè)工程。建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察設(shè)計(jì)單位及工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)，在建設(shè)工程保修過程中的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

基本原則：建設(shè)工程保修遵循質(zhì)量第一、用戶至上、權(quán)責(zé)明確、及時(shí)合理、全程監(jiān)管的原則。建設(shè)單位對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)總責(zé)，施工單位對(duì)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題履行保修義務(wù)，勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位依據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)質(zhì)量責(zé)任。政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)工程保修活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理工作。

定義與解釋：本條例所稱建設(shè)工程保修，是指施工單位在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，對(duì)在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的行為。保修范圍包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間房間和外墻面的防滲漏、供熱與供冷系統(tǒng)、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程等。保修期限自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。質(zhì)量缺陷是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件以及合同的約定。

二、保修范圍與期限

1.保修范圍的具體內(nèi)容

1.1基礎(chǔ)工程與主體結(jié)構(gòu)

基礎(chǔ)工程與主體結(jié)構(gòu)是建設(shè)工程的核心組成部分，直接關(guān)系到建筑物的安全性和耐久性。地基基礎(chǔ)工程包括樁基、筏板基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)等，負(fù)責(zé)將上部結(jié)構(gòu)的荷載傳遞至土層，確保建筑物穩(wěn)定。主體結(jié)構(gòu)工程涵蓋梁、柱、墻、板等承重構(gòu)件，以及連接這些構(gòu)件的節(jié)點(diǎn)區(qū)域，是建筑物抵抗各種荷載的骨架。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的保修范圍不僅包括施工質(zhì)量缺陷，還包括因材料不合格、施工工藝不當(dāng)導(dǎo)致的沉降、裂縫、變形等問題。例如，某住宅工程因地基不均勻沉降導(dǎo)致墻體開裂，施工單位需在保修期內(nèi)進(jìn)行加固處理，確保建筑結(jié)構(gòu)安全。

1.2安裝工程與裝修工程

安裝工程包括電氣管線、給排水管道、通風(fēng)空調(diào)、電梯等系統(tǒng)的安裝與調(diào)試，這些系統(tǒng)直接影響建筑物的使用功能。電氣管線保修范圍包括線路敷設(shè)、開關(guān)插座安裝、配電箱配置等，需確保用電安全；給排水管道涵蓋供水、排水、雨水等管道的接口密封、管道坡度、防滲漏性能，避免出現(xiàn)漏水、堵塞問題。裝修工程涉及墻面、地面、門窗、吊頂?shù)妊b飾面層的施工質(zhì)量，需保證平整度、美觀性和功能性。例如，某商業(yè)項(xiàng)目的空調(diào)系統(tǒng)因安裝時(shí)保溫層破損導(dǎo)致制冷效果差，施工單位需重新更換保溫材料并調(diào)試系統(tǒng)；某住宅的墻面因膩?zhàn)优浔炔划?dāng)出現(xiàn)空鼓，施工單位需鏟除空鼓部分重新批刮膩?zhàn)硬⑼克⑷槟z漆。

1.3其他專項(xiàng)工程

其他專項(xiàng)工程包括防水工程、保溫工程、消防工程等，這些工程雖非承重結(jié)構(gòu)，但對(duì)建筑物的使用體驗(yàn)和節(jié)能性能至關(guān)重要。防水工程涵蓋屋面、衛(wèi)生間、地下室、外墻等部位的防水層施工，需確保無滲漏現(xiàn)象，例如某工程的地下室因防水卷材搭接不嚴(yán)密導(dǎo)致積水，施工單位需重新鋪設(shè)防水卷材并進(jìn)行閉水試驗(yàn)。保溫工程包括外墻外保溫、屋面保溫等，需保證保溫材料的厚度、粘結(jié)強(qiáng)度和防火性能，例如某北方住宅的外墻保溫層因粘結(jié)劑失效脫落，施工單位需重新粘貼保溫板并加固錨栓。消防工程涉及消防給水、火災(zāi)報(bào)警、防排煙等系統(tǒng)的安裝，需確保符合消防規(guī)范，例如某辦公樓的火災(zāi)探測(cè)器因安裝位置不當(dāng)導(dǎo)致誤報(bào)，施工單位需重新調(diào)整探測(cè)器的布局并聯(lián)動(dòng)調(diào)試。

2.保修期限的確定標(biāo)準(zhǔn)

2.1法定最低保修期限

法定最低保修期限是法律法規(guī)規(guī)定的保修期下限，建設(shè)單位和施工單位不得通過合同約定降低該期限。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，不同工程的保修期限有所區(qū)別：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的保修期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限，通常為50年或更長(zhǎng)，這是保障建筑長(zhǎng)期安全的核心要求；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間房間和外墻面的防滲漏保修期限為5年，因?yàn)檫@些部位長(zhǎng)期暴露在外或接觸水，容易出現(xiàn)老化滲漏；供熱與供冷系統(tǒng)保修期為2個(gè)采暖期、供冷期，例如某住宅的供暖系統(tǒng)需保障第一個(gè)和第二個(gè)冬季的正常運(yùn)行；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期為2年，這些系統(tǒng)在使用過程中容易出現(xiàn)損耗，需定期維護(hù)。例如，某工程交付后第3年出現(xiàn)電氣線路短路，已超出法定保修期限，施工單位不承擔(dān)免費(fèi)維修責(zé)任，但可提供有償服務(wù)。

2.2合同約定優(yōu)先原則

在法定最低保修期限的基礎(chǔ)上，建設(shè)單位和施工單位可以通過合同約定高于法定期限的保修期，以進(jìn)一步保障用戶權(quán)益。合同約定優(yōu)先原則體現(xiàn)了雙方意思自治，但需注意不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。例如，某高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目，考慮到其使用頻率高、維護(hù)成本大，建設(shè)單位與施工單位約定電氣管線保修期為3年、給排水管道保修期為4年，均高于法定2年的期限；某工業(yè)廠房項(xiàng)目，因生產(chǎn)設(shè)備對(duì)基礎(chǔ)沉降要求嚴(yán)格，雙方約定地基基礎(chǔ)工程保修期限為60年，超過常規(guī)的50年合理使用年限。合同約定的保修期限需在施工合同中明確列出，作為保修義務(wù)的依據(jù)，避免后期產(chǎn)生爭(zhēng)議。例如，某工程因合同未明確裝修工程的保修期限，施工單位主張按法定2年執(zhí)行，而建設(shè)單位認(rèn)為應(yīng)按3年執(zhí)行，最終因合同約定不明導(dǎo)致糾紛，因此明確合同條款至關(guān)重要。

2.3起算時(shí)間與計(jì)算方式

保修期限的起算時(shí)間以建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日為準(zhǔn)，這是保修期計(jì)算的起點(diǎn)?？⒐を?yàn)收合格是指建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等共同驗(yàn)收，確認(rèn)工程質(zhì)量符合設(shè)計(jì)文件和合同約定，并簽署《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》的日期。例如，某工程于2023年6月1日竣工驗(yàn)收合格，則其電氣管線保修期從2023年6月1日開始計(jì)算，至2025年5月31日結(jié)束（2年期）；屋面防水工程保修期從2023年6月1日開始計(jì)算，至2028年5月31日結(jié)束（5年期）。計(jì)算方式通常按自然年或日歷日計(jì)算，若合同約定按周年計(jì)算，則從竣工驗(yàn)收合格日的對(duì)應(yīng)日期開始計(jì)算。例如，某工程于2023年6月15日竣工驗(yàn)收合格，約定保修期按周年計(jì)算，則2年期保修期至2025年6月14日結(jié)束。需要注意的是，保修期內(nèi)若發(fā)生工程質(zhì)量問題，修復(fù)后不重新計(jì)算保修期，而是順延修復(fù)占用的時(shí)間。例如，某工程電氣管線在保修期內(nèi)因質(zhì)量問題維修了10天，則保修期順延10天，至2025年6月10日結(jié)束。

3.特殊情況的補(bǔ)充規(guī)定

3.1不可抗力導(dǎo)致的保修處理

不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，如地震、洪水、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害。在不可抗力發(fā)生時(shí)，需根據(jù)質(zhì)量缺陷的原因劃分保修責(zé)任：若質(zhì)量缺陷是由不可抗力直接導(dǎo)致的，施工單位不承擔(dān)保修義務(wù)；若質(zhì)量缺陷是由施工單位施工質(zhì)量問題或材料不合格導(dǎo)致的，即使發(fā)生不可抗力，施工單位仍需在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。例如，某地區(qū)發(fā)生地震，導(dǎo)致建筑物墻體出現(xiàn)裂縫，經(jīng)鑒定為地震直接造成，非施工質(zhì)量問題，施工單位不承擔(dān)保修義務(wù)，但應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位制定修復(fù)方案；若裂縫是由于施工時(shí)混凝土強(qiáng)度不足導(dǎo)致，即使有地震，施工單位仍需在保修期內(nèi)加固墻體并承擔(dān)費(fèi)用。此外，不可抗力導(dǎo)致工程無法按期竣工驗(yàn)收的，保修期可順延順延的時(shí)間，例如某工程因洪水延誤竣工驗(yàn)收3個(gè)月，則保修期從實(shí)際竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，順延3個(gè)月。

3.2用戶使用不當(dāng)?shù)呢?zé)任劃分

用戶使用不當(dāng)是指建設(shè)單位或用戶未按設(shè)計(jì)文件、合同約定或使用說明書的要求使用建設(shè)工程，導(dǎo)致的質(zhì)量問題，例如擅自改動(dòng)承重結(jié)構(gòu)、超負(fù)荷使用、未定期維護(hù)等。在用戶使用不當(dāng)?shù)那闆r下，保修責(zé)任需根據(jù)具體情況劃分：若質(zhì)量缺陷完全由用戶使用不當(dāng)導(dǎo)致，施工單位不承擔(dān)保修義務(wù)，但應(yīng)提供技術(shù)指導(dǎo)，協(xié)助用戶解決問題；若質(zhì)量缺陷部分由施工單位施工質(zhì)量問題導(dǎo)致，部分由用戶使用不當(dāng)導(dǎo)致，雙方需根據(jù)責(zé)任比例承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。例如，某業(yè)主擅自拆除承重墻導(dǎo)致樓體變形，施工單位不承擔(dān)保修責(zé)任，但應(yīng)提供加固方案并指導(dǎo)施工；某用戶因未定期清理空調(diào)濾網(wǎng)導(dǎo)致制冷效果差，施工單位需協(xié)助清洗濾網(wǎng)，但費(fèi)用由用戶承擔(dān)；若施工單位安裝的空調(diào)管道因坡度不足導(dǎo)致排水不暢，用戶長(zhǎng)期未處理導(dǎo)致管道堵塞，施工單位需重新調(diào)整管道坡度，但清理堵塞的費(fèi)用由用戶承擔(dān)。為避免此類糾紛，建設(shè)單位應(yīng)在交付工程時(shí)向用戶提供使用說明書，明確使用注意事項(xiàng)和定期維護(hù)要求。

3.3改擴(kuò)建工程的保修銜接

改擴(kuò)建工程是指在原有工程基礎(chǔ)上進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建的活動(dòng)，其保修期限需與原有工程的保修期銜接，避免保修責(zé)任出現(xiàn)斷層。改擴(kuò)建工程的保修范圍包括新建部分、改建部分以及與原有工程的連接部位，保修期限分別計(jì)算：新建部分的保修期限自改擴(kuò)建工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，執(zhí)行法定或約定的保修期限；改建部分的保修期限，若原有部分仍在保修期內(nèi)，改建部分需延續(xù)原有部分的保修期，例如某辦公樓原有部分地基基礎(chǔ)保修期至2030年，改建部分于2025年竣工，則改建部分的地基基礎(chǔ)保修期延續(xù)至2030年；若原有部分已超出保修期，改建部分的保修期自改擴(kuò)建工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。與原有工程的連接部位是保修的重點(diǎn)，例如某住宅擴(kuò)建時(shí)，新舊墻體連接處出現(xiàn)裂縫，施工單位需在改擴(kuò)建工程的保修期內(nèi)修復(fù)，確保連接部位的密實(shí)性和穩(wěn)定性。此外，改擴(kuò)建工程中原有部分的保修責(zé)任不變，施工單位仍需對(duì)原有工程在原保修期內(nèi)的質(zhì)量缺陷承擔(dān)保修義務(wù)，例如某擴(kuò)建工程的原有屋面在保修期內(nèi)出現(xiàn)滲漏，施工單位需免費(fèi)修復(fù)，即使擴(kuò)建部分已竣工。

三、保修責(zé)任

1.責(zé)任主體的明確劃分

1.1建設(shè)單位的總責(zé)地位

建設(shè)單位作為建設(shè)工程的投資主體和項(xiàng)目發(fā)起方，對(duì)工程質(zhì)量負(fù)總責(zé)。其核心職責(zé)在于確保工程從設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收的全過程符合國家法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。例如，某住宅小區(qū)項(xiàng)目在交付后出現(xiàn)大面積墻體開裂，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位為趕工期擅自降低材料標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位需牽頭組織勘察、設(shè)計(jì)、施工等單位制定修復(fù)方案，并承擔(dān)主要修復(fù)費(fèi)用。建設(shè)單位還需建立工程質(zhì)量終身責(zé)任制，在工程竣工驗(yàn)收合格后15年內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任。若因建設(shè)單位管理不善導(dǎo)致質(zhì)量問題，如未按規(guī)定履行監(jiān)理職責(zé)或違規(guī)干預(yù)施工工藝，其需承擔(dān)連帶責(zé)任。

1.2施工單位的直接保修義務(wù)

施工單位是保修工作的直接執(zhí)行主體，對(duì)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。其義務(wù)包括：在保修期內(nèi)接到保修通知后，需在約定時(shí)限內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（如一般工程48小時(shí)內(nèi)，緊急工程24小時(shí)內(nèi)）；制定科學(xué)合理的修復(fù)方案并經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)；使用符合標(biāo)準(zhǔn)的材料和工藝進(jìn)行修復(fù)；修復(fù)完成后需經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理單位驗(yàn)收合格。例如，某商業(yè)綜合體項(xiàng)目交付后三個(gè)月內(nèi)，多處鋁合金窗出現(xiàn)滲水問題，施工單位需及時(shí)更換密封膠條并調(diào)整窗框安裝角度，確保防水性能達(dá)標(biāo)。施工單位若未履行保修義務(wù)，建設(shè)單位可自行委托第三方維修，費(fèi)用由施工單位承擔(dān)并加收違約金。

1.3勘察設(shè)計(jì)單位的技術(shù)責(zé)任

勘察設(shè)計(jì)單位對(duì)因勘察數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確或設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致的質(zhì)量問題承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。例如，某辦公樓因地質(zhì)勘察報(bào)告遺漏地下溶洞，導(dǎo)致基礎(chǔ)施工后出現(xiàn)不均勻沉降，勘察單位需補(bǔ)充地質(zhì)勘探并出具加固方案；若設(shè)計(jì)單位未考慮當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)導(dǎo)致屋面排水不暢引發(fā)滲漏，設(shè)計(jì)單位需提供優(yōu)化設(shè)計(jì)方案并指導(dǎo)施工?？辈煸O(shè)計(jì)單位的技術(shù)責(zé)任通常在工程竣工后5年內(nèi)有效，且其責(zé)任不因工程已通過竣工驗(yàn)收而免除。

1.4監(jiān)理單位的監(jiān)督責(zé)任

監(jiān)理單位在保修階段需對(duì)修復(fù)過程進(jìn)行監(jiān)督，確保施工質(zhì)量符合規(guī)范。其職責(zé)包括：審核修復(fù)方案的技術(shù)可行性；監(jiān)督施工單位按方案施工；檢查修復(fù)材料質(zhì)量；組織修復(fù)工程驗(yàn)收。例如，某醫(yī)院手術(shù)室工程在保修期內(nèi)出現(xiàn)凈化系統(tǒng)故障，監(jiān)理單位需全程監(jiān)督更換高效過濾器的過程，確保達(dá)到十萬級(jí)潔凈標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)理單位若未履行監(jiān)督職責(zé)導(dǎo)致修復(fù)質(zhì)量問題，需承擔(dān)相應(yīng)監(jiān)理責(zé)任。

2.責(zé)任認(rèn)定的具體標(biāo)準(zhǔn)

2.1質(zhì)量缺陷的鑒定程序

質(zhì)量缺陷鑒定需遵循客觀公正的原則，通常由建設(shè)單位委托具有資質(zhì)的第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。鑒定程序包括：建設(shè)單位提交書面保修申請(qǐng)；監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)問題；共同選定檢測(cè)機(jī)構(gòu)；機(jī)構(gòu)制定檢測(cè)方案；實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)與數(shù)據(jù)分析；出具《質(zhì)量缺陷鑒定報(bào)告》。例如，某住宅樓業(yè)主投訴天花板滲水，需由建設(shè)單位委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)通過閉水試驗(yàn)、紅外熱像儀檢測(cè)等手段，確定是樓上管道破裂還是樓板裂縫導(dǎo)致滲漏。鑒定報(bào)告需明確缺陷性質(zhì)、嚴(yán)重程度、產(chǎn)生原因及修復(fù)建議，作為責(zé)任劃分的依據(jù)。

2.2多方責(zé)任的判定原則

當(dāng)質(zhì)量問題涉及多個(gè)責(zé)任主體時(shí)，需按過錯(cuò)比例承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。判定原則包括：

（1）直接責(zé)任原則：直接導(dǎo)致缺陷的主體承擔(dān)主要責(zé)任。如施工單位使用不合格水泥導(dǎo)致墻體開裂，施工單位承擔(dān)90%責(zé)任。

（2）連帶責(zé)任原則：共同過錯(cuò)方承擔(dān)連帶責(zé)任。如建設(shè)單位指定劣質(zhì)材料且施工單位未檢驗(yàn)，雙方承擔(dān)連帶責(zé)任。

（3）過錯(cuò)推定原則：在主體結(jié)構(gòu)缺陷中，施工單位需證明無施工過錯(cuò)方可免責(zé)，否則承擔(dān)舉證不能的不利后果。

例如，某橋梁工程通車后出現(xiàn)橋面塌陷，經(jīng)鑒定為施工時(shí)鋼筋間距超標(biāo)和設(shè)計(jì)配筋不足共同導(dǎo)致，施工單位承擔(dān)70%責(zé)任，設(shè)計(jì)單位承擔(dān)30%責(zé)任。

2.3修復(fù)責(zé)任的轉(zhuǎn)移情形

在特定情況下，保修責(zé)任可發(fā)生轉(zhuǎn)移：

（1）施工單位破產(chǎn)或注銷的，保修責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)；

（2）工程轉(zhuǎn)讓的，保修責(zé)任隨工程所有權(quán)轉(zhuǎn)移，受讓人需在轉(zhuǎn)讓合同中明確約定；

（3）分包工程的質(zhì)量問題，由總包單位向分包單位追償后再向建設(shè)單位履行保修義務(wù)。

例如，某裝修工程分包商因經(jīng)營(yíng)不善解散，總包單位需先修復(fù)墻面空鼓問題，再向分包商追償相關(guān)費(fèi)用。

3.責(zé)任免除的法定情形

3.1用戶使用不當(dāng)?shù)拿庳?zé)條款

當(dāng)質(zhì)量缺陷完全由用戶使用不當(dāng)造成時(shí)，施工單位可免除保修責(zé)任。典型情形包括：

（1）擅自改動(dòng)建筑主體結(jié)構(gòu)，如拆除承重墻；

（2）超負(fù)荷使用設(shè)備，如電梯超載運(yùn)行；

（3）未按說明書維護(hù)保養(yǎng)，如中央空調(diào)長(zhǎng)期不清洗濾網(wǎng)；

（4）不當(dāng)改造管線，如自行改動(dòng)燃?xì)夤艿雷呦颉?/p>

例如，某業(yè)主為擴(kuò)大空間打通承重墻導(dǎo)致墻體開裂，施工單位不承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，但需提供結(jié)構(gòu)加固的技術(shù)指導(dǎo)。

3.2不可抗力因素的免責(zé)范圍

因不可抗力造成的質(zhì)量缺陷，施工單位可免除保修責(zé)任，但需協(xié)助處理。不可抗力包括：

（1）自然災(zāi)害：地震、洪水、臺(tái)風(fēng)等；

（2）社會(huì)異常事件：戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、政府行為等；

（3）突發(fā)公共衛(wèi)生事件：如疫情期間導(dǎo)致材料供應(yīng)中斷。

例如，某沿海地區(qū)工程遭遇臺(tái)風(fēng)導(dǎo)致屋面瓦片被掀落，施工單位需協(xié)助清理現(xiàn)場(chǎng)并臨時(shí)防水，但更換瓦片的費(fèi)用由建設(shè)單位自行承擔(dān)。

3.3超出保修期限的免責(zé)規(guī)定

超過法定或約定保修期限的質(zhì)量缺陷，施工單位不承擔(dān)免費(fèi)保修義務(wù)，但可提供有償維修服務(wù)。例如：

（1）地基基礎(chǔ)工程超過50年合理使用年限；

（2）屋面防水工程超過5年保修期；

（3）裝修工程超過2年保修期。

某住宅項(xiàng)目交付8年后出現(xiàn)管道老化漏水，施工單位可提供更換管道的有償服務(wù)，但需明確告知用戶已超出免費(fèi)保修期。

四、保修程序與實(shí)施

1.保修申請(qǐng)的受理流程

1.1用戶投訴渠道的建立

建設(shè)單位需設(shè)立多渠道保修投訴機(jī)制，包括電話熱線、線上平臺(tái)、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)站點(diǎn)等。例如，某住宅小區(qū)物業(yè)中心設(shè)置24小時(shí)保修專線，業(yè)主可直接撥打；同時(shí)開發(fā)微信小程序，支持拍照上傳問題并實(shí)時(shí)跟蹤進(jìn)度。線上平臺(tái)需自動(dòng)生成工單編號(hào)，確?？勺匪菪?。施工單位應(yīng)指定專人對(duì)接，避免推諉扯皮。

1.2報(bào)修信息的登記要求

報(bào)修信息需完整記錄以下要素：工程名稱、具體位置（如3號(hào)樓2單元501室）、問題描述（如“衛(wèi)生間地漏返水”）、聯(lián)系方式、報(bào)修時(shí)間。登記人員需現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)問題真實(shí)性，避免虛假報(bào)修。例如，某商業(yè)綜合體要求商戶在報(bào)修時(shí)提供視頻證據(jù)，證明問題發(fā)生在公共區(qū)域而非商戶使用不當(dāng)。

1.3初步響應(yīng)時(shí)限規(guī)定

建設(shè)單位需在接到報(bào)修后24小時(shí)內(nèi)完成初步響應(yīng)，明確責(zé)任主體并告知處理時(shí)限。緊急問題（如水管爆裂、電梯困人）須在2小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)處置。例如，某醫(yī)院工程對(duì)手術(shù)室漏水啟動(dòng)綠色通道，施工單位30分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)采取臨時(shí)封堵措施。

2.現(xiàn)場(chǎng)核查與責(zé)任認(rèn)定

2.1核查人員的資質(zhì)要求

現(xiàn)場(chǎng)核查需由具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)人員執(zhí)行。土建問題由施工員或質(zhì)檢員負(fù)責(zé)，設(shè)備問題由持證維修工程師負(fù)責(zé)。核查人員需攜帶檢測(cè)工具（如紅外測(cè)溫儀、測(cè)厚儀）并填寫《現(xiàn)場(chǎng)核查記錄表》，記錄缺陷特征、初步原因及建議方案。

2.2責(zé)任爭(zhēng)議的解決機(jī)制

當(dāng)責(zé)任主體存在爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)啟動(dòng)第三方鑒定程序。建設(shè)單位可委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具《質(zhì)量缺陷鑒定報(bào)告》，作為責(zé)任劃分依據(jù)。例如，某住宅外墻滲漏事件，經(jīng)檢測(cè)發(fā)現(xiàn)既有防水層老化也有安裝空調(diào)鉆孔破壞，判定施工單位承擔(dān)70%責(zé)任，業(yè)主承擔(dān)30%責(zé)任。

2.3修復(fù)方案的制定程序

修復(fù)方案需經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方共同確認(rèn)。方案應(yīng)包含：施工工藝（如“高壓注漿法處理地下室裂縫”）、材料規(guī)格（如“SBS改性瀝青防水卷材4mm厚”）、工期安排及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。重大方案需組織專家論證，確保技術(shù)可行性。

3.修復(fù)實(shí)施過程管理

3.1施工單位的現(xiàn)場(chǎng)管控

施工單位需按批準(zhǔn)方案組織施工，設(shè)置安全警示標(biāo)識(shí)并采取防塵降噪措施。施工過程需全程留痕，包括材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收記錄、施工日志、隱蔽工程影像資料。例如，某辦公樓改造工程要求每日拍攝施工進(jìn)度照片并上傳至云平臺(tái)，接受建設(shè)單位實(shí)時(shí)監(jiān)督。

3.2建設(shè)單位的監(jiān)督要點(diǎn)

建設(shè)單位應(yīng)安排專人駐場(chǎng)監(jiān)督，重點(diǎn)檢查：材料與樣品一致性、關(guān)鍵工序（如防水層搭接）施工質(zhì)量、安全文明施工情況。發(fā)現(xiàn)偏差需立即簽發(fā)《整改通知書》，逾期未整改可暫停施工并追究違約責(zé)任。

3.3監(jiān)理單位的驗(yàn)收職責(zé)

監(jiān)理單位需對(duì)修復(fù)過程進(jìn)行旁站監(jiān)理，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（如防水層閉水試驗(yàn)）必須到場(chǎng)見證。驗(yàn)收時(shí)需核查：修復(fù)效果是否符合設(shè)計(jì)要求、是否造成新缺陷、成品保護(hù)措施是否到位。驗(yàn)收合格后簽署《修復(fù)工程驗(yàn)收單》，作為保修完成憑證。

4.驗(yàn)收確認(rèn)與資料歸檔

4.1驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行規(guī)范

修復(fù)工程驗(yàn)收需同時(shí)滿足：

（1）符合國家現(xiàn)行規(guī)范（如《建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》GB50202）；

（2）滿足原設(shè)計(jì)文件要求；

（3）達(dá)到使用功能標(biāo)準(zhǔn)（如給排水管道需進(jìn)行24小時(shí)通水試驗(yàn)）。

例如，某小區(qū)屋面修復(fù)后需連續(xù)72小時(shí)淋水試驗(yàn)，確認(rèn)無滲漏方可通過驗(yàn)收。

4.2用戶參與驗(yàn)收的流程

涉及使用功能的修復(fù)（如門窗更換、電路改造），需邀請(qǐng)用戶參與驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)提前3天通知驗(yàn)收時(shí)間，用戶確認(rèn)無異議后在《用戶滿意度確認(rèn)書》簽字。例如，某精裝房修復(fù)地板后，用戶需現(xiàn)場(chǎng)檢查色差、平整度并確認(rèn)無異味。

4.3保修資料的歸檔要求

保修資料需形成閉環(huán)管理，包括：保修申請(qǐng)單、現(xiàn)場(chǎng)核查記錄、修復(fù)方案、施工過程資料、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、用戶確認(rèn)書等。紙質(zhì)資料需掃描存檔，電子資料按“工程名稱-保修日期-問題類型”分類保存，保存期限不少于5個(gè)保修期。例如，某學(xué)校工程將所有保修資料錄入BIM系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)一鍵調(diào)閱。

5.特殊情況的處理程序

5.1緊急搶修的啟動(dòng)條件

出現(xiàn)以下情形需啟動(dòng)緊急搶修：

（1）危及人身安全（如燃?xì)庑孤⑾涝O(shè)施故障）；

（2）影響公共秩序（如道路塌陷、停電事故）；

（3）造成重大財(cái)產(chǎn)損失（如地下室進(jìn)水）。

緊急搶修可先處置后補(bǔ)手續(xù)，但需在48小時(shí)內(nèi)完善報(bào)批流程。例如，某商場(chǎng)電梯困人事件，施工單位立即啟動(dòng)救援并同步通知監(jiān)管部門。

5.2重復(fù)問題的升級(jí)處理

同一問題在保修期內(nèi)出現(xiàn)兩次修復(fù)仍未能解決，需啟動(dòng)升級(jí)程序：

（1）建設(shè)單位組織專題會(huì)議，要求施工單位提交專項(xiàng)整改方案；

（2）涉及設(shè)計(jì)缺陷的，需原設(shè)計(jì)單位出具變更文件；

（3）必要時(shí)聘請(qǐng)專家團(tuán)隊(duì)會(huì)診，直至問題徹底解決。

例如，某住宅小區(qū)地下室滲漏三次修復(fù)未果后，建設(shè)單位邀請(qǐng)巖土專家進(jìn)行地質(zhì)勘察，最終采用“外防內(nèi)排”綜合方案根治。

5.3費(fèi)用爭(zhēng)議的解決路徑

保修費(fèi)用爭(zhēng)議按以下順序處理：

（1）雙方協(xié)商：建設(shè)單位與施工單位在15日內(nèi)達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議；

（2）調(diào)解申請(qǐng)：協(xié)商不成可向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理站申請(qǐng)調(diào)解；

（3）仲裁/訴訟：調(diào)解未果按合同約定提交仲裁或法院訴訟。

例如，某工業(yè)廠房因鋼結(jié)構(gòu)銹蝕修復(fù)費(fèi)用爭(zhēng)議，經(jīng)造價(jià)站調(diào)解確定按實(shí)際修復(fù)量計(jì)價(jià)，超出原報(bào)價(jià)部分由建設(shè)單位承擔(dān)30%。

五、監(jiān)督與罰則

1.監(jiān)督機(jī)制

1.1政府監(jiān)督職責(zé)

政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)工程保修活動(dòng)實(shí)施全過程監(jiān)督，確保保修工作符合法律法規(guī)要求。監(jiān)督內(nèi)容包括定期檢查保修記錄、隨機(jī)抽查修復(fù)質(zhì)量、評(píng)估投訴處理效率。例如，某市住建局每季度組織專項(xiàng)檢查，對(duì)保修期內(nèi)的大型住宅項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，重點(diǎn)檢查地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)修復(fù)情況。監(jiān)督人員需具備相關(guān)資質(zhì)，持證上崗，并采用書面檢查與現(xiàn)場(chǎng)巡查相結(jié)合的方式。發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，簽發(fā)《整改通知書》，要求責(zé)任單位限期整改。若整改不到位，可啟動(dòng)行政處罰程序。政府監(jiān)督還涉及保修信息公開，通過政務(wù)平臺(tái)發(fā)布保修政策、典型案例和投訴數(shù)據(jù)，提升透明度。

1.2社會(huì)監(jiān)督渠道

社會(huì)監(jiān)督包括公眾舉報(bào)、媒體曝光和行業(yè)協(xié)會(huì)參與。公眾可通過熱線電話、政府網(wǎng)站或移動(dòng)應(yīng)用程序提交保修問題，相關(guān)部門需在48小時(shí)內(nèi)受理并反饋處理進(jìn)度。例如，某省開通“工程質(zhì)量監(jiān)督”小程序，用戶上傳問題照片后，系統(tǒng)自動(dòng)分配給屬地監(jiān)管部門。媒體監(jiān)督則通過新聞報(bào)道曝光違規(guī)行為，如某電視臺(tái)曝光開發(fā)商拖延保修，促使主管部門介入調(diào)查。行業(yè)協(xié)會(huì)如建筑業(yè)協(xié)會(huì)，組織專家評(píng)審保修爭(zhēng)議案例，發(fā)布行業(yè)指南，促進(jìn)自律。社會(huì)監(jiān)督需保護(hù)舉報(bào)人隱私，對(duì)惡意舉報(bào)者依法追究責(zé)任，確保監(jiān)督機(jī)制公正有效。

1.3企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督

建設(shè)單位、施工單位等責(zé)任主體需建立內(nèi)部保修監(jiān)督體系。施工單位設(shè)立保修管理部門，配備專職人員，定期巡查保修項(xiàng)目，記錄修復(fù)過程。例如，某建筑公司開發(fā)保修管理軟件，實(shí)時(shí)跟蹤工單進(jìn)度，自動(dòng)預(yù)警超期問題。建設(shè)單位內(nèi)部審計(jì)部門每半年審查保修費(fèi)用支出，確保資金合理使用。監(jiān)理單位參與監(jiān)督修復(fù)質(zhì)量，簽署驗(yàn)收?qǐng)?bào)告并存檔。企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督還包括員工培訓(xùn)，提高保修服務(wù)意識(shí)和技能，減少人為失誤。內(nèi)部監(jiān)督結(jié)果與績(jī)效考核掛鉤，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)異的團(tuán)隊(duì)給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)失職人員追責(zé)，形成閉環(huán)管理。

2.違規(guī)處罰規(guī)定

2.1對(duì)建設(shè)單位的處罰

建設(shè)單位未履行保修總責(zé)或干預(yù)保修工作的，視情節(jié)輕重處以罰款、通報(bào)批評(píng)或降低資質(zhì)等級(jí)。例如，建設(shè)單位擅自降低材料標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致保修質(zhì)量問題，責(zé)令停工整改，處合同價(jià)款2%的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。建設(shè)單位拖延保修申請(qǐng)?zhí)幚?，逾期未響?yīng)的，每日按合同金額0.1%支付違約金，并公開曝光。若保修信息不公開或虛假披露，責(zé)令限期改正，處5萬元以下罰款。處罰依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，由主管部門執(zhí)行，并納入企業(yè)信用記錄，影響招投標(biāo)資格。

2.2對(duì)施工單位的處罰

施工單位未及時(shí)修復(fù)質(zhì)量缺陷或使用不合格材料的，承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用并處罰款。例如，施工單位接到保修通知后48小時(shí)內(nèi)未到場(chǎng)，處1萬元罰款；修復(fù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，責(zé)令返工，處修復(fù)費(fèi)用30%的罰款。施工單位逃避保修責(zé)任，如拒絕簽收保修通知，處合同價(jià)款5%的罰款；情節(jié)惡劣的，列入黑名單，限制市場(chǎng)準(zhǔn)入。施工單位篡改保修記錄或偽造驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，依法追究刑事責(zé)任，并承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。處罰由主管部門決定，當(dāng)事人可申請(qǐng)聽證，確保程序公正。

2.3對(duì)其他責(zé)任主體的處罰

勘察設(shè)計(jì)單位提供虛假數(shù)據(jù)或設(shè)計(jì)缺陷未及時(shí)糾正的，處勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1倍罰款，并降低資質(zhì)等級(jí)。監(jiān)理單位未履行監(jiān)督職責(zé)，如未核查修復(fù)方案，處監(jiān)理費(fèi)20%罰款；導(dǎo)致重大質(zhì)量問題，吊銷執(zhí)業(yè)證書。檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具虛假鑒定報(bào)告，沒收違法所得，處5倍罰款，吊銷資質(zhì)證書。其他責(zé)任主體如分包單位違規(guī)施工，總包單位承擔(dān)連帶責(zé)任，并處罰款。處罰遵循過罰相當(dāng)原則，對(duì)初犯者教育為主，屢犯者從嚴(yán)處理，維護(hù)行業(yè)秩序。

3.爭(zhēng)議解決機(jī)制

3.1行政調(diào)解

保修爭(zhēng)議首選行政調(diào)解，由主管部門組織雙方協(xié)商。調(diào)解需在受理后15日內(nèi)完成，達(dá)成協(xié)議的簽署《調(diào)解協(xié)議書》。例如，某工程保修費(fèi)用爭(zhēng)議，住建局召集建設(shè)單位、施工單位和專家，現(xiàn)場(chǎng)核查證據(jù)，促成雙方按責(zé)任比例分?jǐn)傎M(fèi)用。調(diào)解不成的，轉(zhuǎn)入仲裁或訴訟程序。調(diào)解過程不公開保護(hù)隱私，協(xié)議具有法律效力，一方違約可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。行政調(diào)解成本低、效率高，適合小額爭(zhēng)議，促進(jìn)社會(huì)和諧。

3.2仲裁程序

仲裁適用于復(fù)雜保修爭(zhēng)議，當(dāng)事人可自愿選擇仲裁機(jī)構(gòu)。仲裁需在合同中明確條款，或爭(zhēng)議發(fā)生后達(dá)成書面仲裁協(xié)議。例如，某大型商業(yè)項(xiàng)目保修責(zé)任糾紛，雙方約定提交當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)，由三名專家組成仲裁庭，聽證后30日內(nèi)裁決。仲裁裁決一裁終局，具有法律效力，當(dāng)事人不履行可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。仲裁程序保密，避免聲譽(yù)損害，適合商業(yè)項(xiàng)目爭(zhēng)議。

3.3訴訟途徑

訴訟是最終解決途徑，當(dāng)事人可向工程所在地法院提起訴訟。訴訟需提供保修合同、鑒定報(bào)告等證據(jù)，法院依法判決。例如，某住宅業(yè)主起訴施工單位拖延保修，法院審理后判令施工單位限期修復(fù)并賠償損失。訴訟程序公開透明，但周期較長(zhǎng)、成本較高，適用于重大爭(zhēng)議。法院判決生效后，當(dāng)事人不履行可強(qiáng)制執(zhí)行，確保權(quán)益實(shí)現(xiàn)。

4.監(jiān)督保障措施

4.1信息公開制度

保修信息需通過政府平臺(tái)和官方網(wǎng)站公開，包括保修政策、投訴處理結(jié)果和處罰案例。例如，某市住建局每月發(fā)布保修白皮書，公示熱點(diǎn)問題和整改情況。建設(shè)單位在項(xiàng)目竣工時(shí)，公開保修聯(lián)系方式和期限，接受社會(huì)監(jiān)督。信息公開采用標(biāo)準(zhǔn)化格式，便于公眾查詢，提升公信力。

4.2投訴舉報(bào)機(jī)制

建立多渠道投訴系統(tǒng)，包括電話、網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)場(chǎng)窗口，確保投訴暢通。投訴需在7個(gè)工作日內(nèi)反饋初步處理意見，復(fù)雜問題延長(zhǎng)至30日。例如，某省設(shè)立工程質(zhì)量投訴中心，24小時(shí)受理，并實(shí)時(shí)跟蹤進(jìn)度。對(duì)實(shí)名舉報(bào)者給予獎(jiǎng)勵(lì)，保護(hù)舉報(bào)人安全，打擊報(bào)復(fù)行為。

4.3責(zé)任追究制度

對(duì)監(jiān)督失職的公職人員，依法給予行政處分或刑事處罰。例如，監(jiān)管部門人員收受賄賂導(dǎo)致保修問題未處理，移送司法機(jī)關(guān)追責(zé)。建立責(zé)任倒查機(jī)制，對(duì)重大保修事故，追究相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，確保監(jiān)督到位。

六、附則

1.術(shù)語解釋

1.1建設(shè)工程

建設(shè)工程是指各類房屋建筑、市政基礎(chǔ)設(shè)施、交通、水利、能源等專業(yè)工程的新建、改建、擴(kuò)建活動(dòng)。例如，某住宅小區(qū)的土建工程、某高速公路的路基路面工程、某污水處理廠的構(gòu)筑物工程均屬此范疇。建設(shè)工程需依法履行立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等法定程序，其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國家現(xiàn)行規(guī)范和技術(shù)規(guī)程。

1.2質(zhì)量缺陷

質(zhì)量缺陷是指建設(shè)工程不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件或合同約定的質(zhì)量要求。具體表現(xiàn)為：結(jié)構(gòu)裂縫（如墻體貫穿性裂縫）、功能失效（如屋面滲漏）、材料劣化（如鋼筋銹蝕）等。某辦公樓因混凝土強(qiáng)度不足導(dǎo)致梁體開裂，某住宅因防水層施工不規(guī)范引發(fā)衛(wèi)生間漏水，均屬質(zhì)量缺陷的典型情形。

1.3保修期限

保修期限是指施工單位對(duì)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷承擔(dān)修復(fù)責(zé)任的時(shí)間段。其計(jì)算以竣工驗(yàn)收合格之日為起點(diǎn)，