采光井使用協(xié)議書1.甲方（買方/出租方/委托方）：

甲方名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

甲方地址：中國北京市朝陽區(qū)建國路88號(hào)XX大廈18層

甲方法定代表人/負(fù)責(zé)人：張明

甲方聯(lián)系方式/p>

2.乙方（賣方/承租方/服務(wù)提供方）：

乙方名稱：XX物業(yè)管理公司

乙方地址：中國上海市浦東新區(qū)陸家嘴環(huán)路1088號(hào)XX中心25層

乙方法定代表人/負(fù)責(zé)人：李強(qiáng)

乙方聯(lián)系方式/p>

協(xié)議簡介：

鑒于甲方擬投資建設(shè)并運(yùn)營XX商業(yè)綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目包含若干采光井設(shè)施，用于提升室內(nèi)自然采光及空間通風(fēng)效率；

鑒于乙方具備專業(yè)的物業(yè)管理及設(shè)施維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)榧追教峁┑牟晒饩O(shè)施提供長期、高效的運(yùn)營管理服務(wù)；

為明確雙方在采光井使用過程中的權(quán)利與義務(wù)，經(jīng)友好協(xié)商，雙方達(dá)成如下協(xié)議，以資共同遵守。

本協(xié)議的簽訂基于雙方對(duì)采光井設(shè)施用途、管理模式及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的理解與共識(shí)，確保甲方投資回報(bào)的穩(wěn)定性與乙方的服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。協(xié)議內(nèi)容涉及設(shè)施使用范圍、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用結(jié)算及爭議解決等核心條款，所有約定均以本協(xié)議正文為準(zhǔn)，任何補(bǔ)充或變更需另行簽署書面文件。雙方確認(rèn)，本協(xié)議的履行將直接影響采光井設(shè)施的正常使用及雙方合作關(guān)系，故應(yīng)嚴(yán)格依照約定執(zhí)行。

第一條協(xié)議目的與范圍

本協(xié)議的主要目的是明確甲方委托乙方對(duì)XX商業(yè)綜合體項(xiàng)目內(nèi)指定的采光井設(shè)施進(jìn)行日常運(yùn)營管理及維護(hù)保養(yǎng)，確保采光井設(shè)施的正常、安全、高效使用，并保障甲方在采光井使用過程中的合法權(quán)益。協(xié)議范圍包括但不限于以下內(nèi)容：

1.采光井設(shè)施的具體位置、數(shù)量及使用功能界定；

2.乙方向甲方提供的光學(xué)性能維護(hù)、結(jié)構(gòu)安全檢查、清潔保潔、應(yīng)急維修等服務(wù)內(nèi)容；

3.雙方在采光井使用授權(quán)、費(fèi)用結(jié)算、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等方面的權(quán)利義務(wù)劃分；

4.協(xié)議期限屆滿后的設(shè)施移交標(biāo)準(zhǔn)及流程。

第二條定義

1.“采光井設(shè)施”指XX商業(yè)綜合體項(xiàng)目內(nèi)設(shè)計(jì)用于采集自然光線并改善室內(nèi)光照環(huán)境的垂直或斜向開口結(jié)構(gòu)，包括但不限于其圍護(hù)結(jié)構(gòu)、傳動(dòng)設(shè)備（如天窗開啟系統(tǒng)）及附屬電氣照明裝置；

2.“日常運(yùn)營管理”指乙方根據(jù)甲方需求及本協(xié)議約定，對(duì)采光井設(shè)施進(jìn)行的日常檢查、清潔、維護(hù)及用戶使用引導(dǎo)等服務(wù)活動(dòng)；

3.“維護(hù)保養(yǎng)”包括預(yù)防性維護(hù)、故障排除及定期檢測(cè)，旨在維持采光井設(shè)施的設(shè)計(jì)性能及使用壽命；

4.“費(fèi)用結(jié)算周期”指乙方完成服務(wù)后向甲方提交費(fèi)用明細(xì)并經(jīng)甲方確認(rèn)的期限，具體以本協(xié)議第八條約定為準(zhǔn)。

第三條雙方權(quán)利與義務(wù)

1.甲方的權(quán)力和義務(wù)

（1）甲方有權(quán)監(jiān)督乙方采光井設(shè)施運(yùn)營管理的全過程，包括服務(wù)質(zhì)量、安全規(guī)范及費(fèi)用支出等，并有權(quán)要求乙方按本協(xié)議約定提供相關(guān)記錄及報(bào)告；

（2）甲方應(yīng)向乙方提供采光井設(shè)施的設(shè)計(jì)紙、使用手冊(cè)及歷史維護(hù)記錄，并配合乙方完成首次維護(hù)保養(yǎng)方案制定；

（3）對(duì)于乙方超出本協(xié)議約定范圍的服務(wù)需求，甲方有權(quán)單方面拒絕并無需承擔(dān)額外費(fèi)用，但應(yīng)提前書面通知乙方；

（4）甲方應(yīng)在每月10日前向乙方支付上一個(gè)月的服務(wù)費(fèi)用，逾期支付的，每逾期一日應(yīng)按應(yīng)付金額的0.1%向乙方支付滯納金；

（5）如因甲方原因（如擅自改造采光井結(jié)構(gòu)）導(dǎo)致設(shè)施損壞，甲方應(yīng)承擔(dān)全部維修費(fèi)用并賠償乙方因此遭受的損失。

2.乙方的權(quán)力和義務(wù)

（1）乙方有權(quán)依據(jù)本協(xié)議及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定采光井設(shè)施的運(yùn)營管理方案，包括但不限于清潔頻次、檢查周期及應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制，方案需經(jīng)甲方書面確認(rèn)后方可執(zhí)行；

（2）乙方應(yīng)組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)采光井設(shè)施的日常管理，團(tuán)隊(duì)成員需通過甲方的崗前培訓(xùn)并持有相關(guān)資質(zhì)證書；

（3）乙方應(yīng)每季度向甲方提交《采光井設(shè)施運(yùn)行報(bào)告》，報(bào)告內(nèi)容需涵蓋使用時(shí)長、故障記錄、維護(hù)成本及改進(jìn)建議等；

（4）在發(fā)生采光井設(shè)施故障時(shí)，乙方應(yīng)在接到通知后2小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)排查，4小時(shí)內(nèi)提供臨時(shí)解決方案，并優(yōu)先使用甲方批準(zhǔn)的備品備件進(jìn)行維修；

（5）乙方應(yīng)購買價(jià)值不低于人民幣50萬元的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并將甲方列為附加被保險(xiǎn)人，保險(xiǎn)期間應(yīng)覆蓋本協(xié)議履行期限及設(shè)施移交前30日；

（6）對(duì)于甲方提出的合理化使用建議（如優(yōu)化采光井開啟時(shí)間），乙方應(yīng)優(yōu)先采納并書面反饋改進(jìn)效果，涉及改造的部分需經(jīng)甲方書面同意后方可實(shí)施；

（7）在協(xié)議終止時(shí)，乙方應(yīng)配合甲方完成采光井設(shè)施的全面清潔及狀態(tài)評(píng)估，移交文件包括但不限于維修記錄、能耗統(tǒng)計(jì)表及未來3年維護(hù)預(yù)測(cè)報(bào)告，移交前需確保設(shè)施處于正?？捎脿顟B(tài)。

第四條價(jià)格與支付條件

1.服務(wù)費(fèi)用：乙方提供本協(xié)議項(xiàng)下的采光井運(yùn)營管理服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用采用包干制，總費(fèi)用為人民幣肆拾伍萬元（￥450,000.00），自本協(xié)議生效之日起30日內(nèi)一次性支付。該費(fèi)用包含但不限于日常清潔、每月一次深度維護(hù)、年度安全檢測(cè)及應(yīng)急維修服務(wù)（不含自然災(zāi)害造成的結(jié)構(gòu)性損壞）；

2.費(fèi)用調(diào)整機(jī)制：若因采光井設(shè)施規(guī)模擴(kuò)大或甲方臨時(shí)增加服務(wù)需求（如節(jié)假日特別清潔），經(jīng)雙方書面確認(rèn)后，費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際增加的服務(wù)量重新協(xié)商調(diào)整；

3.支付方式：甲方應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式將服務(wù)費(fèi)用支付至乙方指定賬戶，賬戶信息如下：開戶行：XX銀行XX支行；賬號(hào)：622202******1234；戶名：XX物業(yè)管理公司；

4.發(fā)票開具：乙方應(yīng)在收到甲方款項(xiàng)后10個(gè)工作日內(nèi)開具等額增值稅專用發(fā)票，發(fā)票內(nèi)容應(yīng)注明“采光井運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)”。甲方有權(quán)要求乙方提供符合稅務(wù)監(jiān)管要求的財(cái)務(wù)憑證。

第五條履行期限

1.本協(xié)議有效期為叁年，自雙方簽字蓋章之日起生效，至202X年12月31日止；

2.協(xié)議期滿前三個(gè)月，如甲方無書面提出終止意向，本協(xié)議應(yīng)自動(dòng)續(xù)期壹年，續(xù)期費(fèi)用按原標(biāo)準(zhǔn)上浮5%計(jì)算；

3.關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)：

（1）首次服務(wù)驗(yàn)收期：乙方完成全部設(shè)施首次清潔及檢查后的7個(gè)工作日內(nèi)，甲方應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收并出具書面確認(rèn)函；

（2）季度報(bào)告提交節(jié)點(diǎn)：每季度最后一個(gè)月的15日前，乙方必須完成當(dāng)季運(yùn)行報(bào)告并提交甲方；

（3）年度結(jié)算日：每年1月31日前，雙方應(yīng)完成上一年度服務(wù)費(fèi)用的最終核對(duì)及支付。

第六條違約責(zé)任

1.甲方的違約責(zé)任：

（1）逾期付款責(zé)任：甲方未按第四條約定的支付時(shí)間支付服務(wù)費(fèi)用的，每逾期一日，應(yīng)按當(dāng)期應(yīng)付未付金額的0.15%向乙方支付違約金，但違約金總額不超過合同總價(jià)的10%。逾期超過30日，乙方有權(quán)暫停服務(wù)，每逾期一日增加0.3%的違約金，且甲方須在收到暫停通知后5日內(nèi)補(bǔ)足全部款項(xiàng)及滯納金；

（2）不當(dāng)干預(yù)責(zé)任：如因甲方未經(jīng)乙方同意擅自占用采光井設(shè)施或改變其使用功能，導(dǎo)致服務(wù)中斷或設(shè)施損壞的，甲方應(yīng)賠償乙方因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失（包括但不限于維修費(fèi)、第三方索賠費(fèi)），且乙方保留解除協(xié)議的權(quán)利。

2.乙方的違約責(zé)任：

（1）服務(wù)質(zhì)量違約：

a.乙方未按本協(xié)議第二條約定的標(biāo)準(zhǔn)提供維護(hù)服務(wù)，導(dǎo)致采光井設(shè)施出現(xiàn)非設(shè)計(jì)缺陷的運(yùn)行故障（如清潔不徹底、檢查遺漏關(guān)鍵隱患），甲方有權(quán)要求乙方在24小時(shí)內(nèi)無條件整改，并按故障等級(jí)處以500-2000元的日賠償金。連續(xù)三個(gè)月內(nèi)同一區(qū)域出現(xiàn)同類問題，甲方有權(quán)解除協(xié)議并要求賠償人民幣5萬元；

b.重大安全事故責(zé)任：若因乙方操作不當(dāng)（如高空作業(yè)違規(guī)）導(dǎo)致人員傷亡或設(shè)施重大損壞的，乙方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任（包括但不限于民事賠償、行政處罰罰款），且甲方有權(quán)立即解除協(xié)議并要求全額退還已支付的服務(wù)費(fèi)；

（2）應(yīng)急響應(yīng)違約：在發(fā)生設(shè)施故障時(shí)，乙方未按第三條第4款約定在規(guī)定時(shí)限內(nèi)響應(yīng)的，每延誤1小時(shí)，應(yīng)向甲方支付500元的違約金，累計(jì)違約金不超過合同總價(jià)的20%；

（3）文件提交違約：乙方未按第五條約定的節(jié)點(diǎn)提交運(yùn)行報(bào)告或財(cái)務(wù)憑證的，每逾期一日向甲方支付1000元的違約金，逾期超過15日，甲方有權(quán)解除協(xié)議。

3.違約金上限與減免：任何一方累計(jì)違約金達(dá)到合同總價(jià)50%時(shí)，守約方有權(quán)單方面解除協(xié)議，已產(chǎn)生費(fèi)用按實(shí)際服務(wù)比例結(jié)算。經(jīng)甲方書面認(rèn)可，乙方輕微過失（如非核心部件維護(hù)延遲）的違約金可酌情減免，但減免比例不超過20%。雙方均應(yīng)因不可抗力導(dǎo)致的違約行為免責(zé)，但乙方需在不可抗力發(fā)生后7日內(nèi)提供證明文件。

第七條不可抗力

1.定義：不可抗力是指雙方在簽訂本協(xié)議時(shí)不能預(yù)見、對(duì)其發(fā)生和后果不能避免并不能克服的事件，包括但不限于地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、戰(zhàn)爭、罷工、政府行為（如征收令、政策突變）以及法律變更等不可預(yù)見的事件。不可抗力事件應(yīng)自其發(fā)生之日起持續(xù)影響雙方履行本協(xié)議義務(wù)的，視為不可抗力狀態(tài)持續(xù)；

2.責(zé)任免除：因不可抗力導(dǎo)致乙方無法履行本協(xié)議第三條第4款規(guī)定的應(yīng)急維修義務(wù)時(shí)，乙方應(yīng)在事件發(fā)生后24小時(shí)內(nèi)書面通知甲方，并隨附事件影響范圍及預(yù)計(jì)恢復(fù)時(shí)間的說明。在此期間，乙方不承擔(dān)服務(wù)中斷的違約責(zé)任，但應(yīng)積極采取補(bǔ)救措施減少損失；

3.舉證與解除：遭遇不可抗力的一方應(yīng)在事件發(fā)生后15日內(nèi)向?qū)Ψ教峤痪哂蟹尚ЯΦ牟豢煽沽ψC明文件（如政府公告、公估報(bào)告），若不可抗力狀態(tài)持續(xù)超過60日，任何一方均有權(quán)單方面解除本協(xié)議，已產(chǎn)生的費(fèi)用按實(shí)際履行比例結(jié)算。不可抗力導(dǎo)致協(xié)議解除的，雙方互不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八條爭議解決

1.協(xié)商解決：雙方在履行本協(xié)議過程中發(fā)生的任何爭議，應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決，協(xié)商期限自一方提出爭議之日起30日，期間應(yīng)保持書面溝通記錄；

2.調(diào)解機(jī)制：協(xié)商未果的，應(yīng)提交至北京市朝陽區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局指定的商業(yè)糾紛調(diào)解中心進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解協(xié)議經(jīng)雙方簽字后具有法律約束力；

3.仲裁條款：調(diào)解無效或調(diào)解期間一方反悔的，爭議應(yīng)提交至中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)（CIETAC），適用仲裁規(guī)則第16版，仲裁地點(diǎn)為北京，仲裁語言為中文，仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力；

4.訴訟選擇：如選擇訴訟，應(yīng)向XX商業(yè)綜合體項(xiàng)目所在地（北京市朝陽區(qū)）有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。若一方在仲裁或訴訟期間提出反訴，則原仲裁協(xié)議或訴訟請(qǐng)求自動(dòng)失效，雙方同意以對(duì)方提出的法律程序?yàn)闇?zhǔn)。所有爭議解決均適用中華人民共和國法律。

第九條其他條款

1.通知方式：雙方就本協(xié)議相關(guān)事宜進(jìn)行的所有通知、請(qǐng)求、同意或其他通信均應(yīng)以書面形式（包括但不限于專人遞送、掛號(hào)信、傳真、電子郵件）發(fā)送至本協(xié)議首部列明的地址或聯(lián)系方式。任何一方變更聯(lián)系方式，應(yīng)至少提前10日書面通知對(duì)方，否則按原方式發(fā)送的通知視為有效送達(dá)；

2.協(xié)議變更：對(duì)本協(xié)議的任何修改或補(bǔ)充均需經(jīng)雙方授權(quán)代表簽署書面文件，方為有效?？陬^約定或單方提出的變更請(qǐng)求，對(duì)方無義務(wù)接受；

3.保密義務(wù)：雙方應(yīng)對(duì)本協(xié)議內(nèi)容及履行過程中獲悉的對(duì)方商業(yè)秘密（包括但不限于服務(wù)方案、費(fèi)用結(jié)構(gòu)、客戶信息）承擔(dān)無限期保密責(zé)任，非經(jīng)對(duì)方書面同意，不得向任何第三方披露，但法律法規(guī)強(qiáng)制要求的除外；

4.獨(dú)立履行：除本協(xié)議明確約定外，任何一方履行本協(xié)議義務(wù)的行為均不構(gòu)成對(duì)另一方義務(wù)的免除，守約方仍可要求違約方繼續(xù)履行；

5.不可分割性：本協(xié)議各條款構(gòu)成一個(gè)不可分割的整體，任何條款的無效不影響其他條款的效力，但雙方另有約定的除外。

第十條附則

1.附件效力：本協(xié)議附件包括但不限于《XX商業(yè)綜合體采光井設(shè)施清單》（附件一）、《服務(wù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（附件二）、《乙方人員資質(zhì)證明》（附件三），均為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等法律效力；

2.法律適用與管轄：本協(xié)議的訂立、效力、解釋、履行及爭議解決均適用中華人民共和國法律，并受中華人民共和國法律管轄；

3.多重語言