電大《物業(yè)管理法規(guī)》2025年期末試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)成立條件的表述中，正確的是（）。A.專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可成立B.應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立C.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織召開(kāi)D.業(yè)主大會(huì)成立后無(wú)需向房地產(chǎn)行政主管部門備案答案：B2.某小區(qū)業(yè)主李某將住宅改為經(jīng)營(yíng)性棋牌室，未征求利害關(guān)系業(yè)主同意。根據(jù)《民法典》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下列處理方式正確的是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可直接要求李某停止經(jīng)營(yíng)B.利害關(guān)系業(yè)主需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后，方可要求李某整改C.李某的行為違反“住改商”需經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主一致同意的規(guī)定，利害關(guān)系業(yè)主可向法院起訴D.因李某已取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其他業(yè)主無(wú)權(quán)干涉答案：C3.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用，下列說(shuō)法符合《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的是（）。A.維修資金可用于小區(qū)公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)B.使用維修資金需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.電梯故障維修可直接申請(qǐng)使用維修資金，無(wú)需業(yè)主表決D.維修資金增值收益應(yīng)轉(zhuǎn)入維修資金滾存使用答案：D4.前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別在于（）。A.前期合同由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，普通合同由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂B.前期合同期限不得超過(guò)2年，普通合同無(wú)固定期限限制C.前期合同無(wú)需備案，普通合同需向房地產(chǎn)行政主管部門備案D.前期合同可以約定業(yè)主不承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，普通合同必須由業(yè)主承擔(dān)答案：A5.業(yè)主王某因房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴至法院。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，法院應(yīng)（）。A.支持王某，因房屋質(zhì)量問(wèn)題由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡管理義務(wù)B.駁回王某請(qǐng)求，房屋質(zhì)量問(wèn)題與物業(yè)費(fèi)繳納無(wú)直接關(guān)聯(lián)C.要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)先解決房屋質(zhì)量問(wèn)題，再收取物業(yè)費(fèi)D.判定王某只需繳納50%物業(yè)費(fèi)答案：B6.某小區(qū)公共電梯內(nèi)設(shè)置的廣告收益，依法應(yīng)（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，作為管理成本補(bǔ)貼B.歸全體業(yè)主共有，可用于補(bǔ)充維修資金或業(yè)主共同決定的其他用途C.歸建設(shè)單位所有，因其是電梯產(chǎn)權(quán)初始所有人D.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)平分答案：B7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前未對(duì)小區(qū)樹(shù)木進(jìn)行加固，導(dǎo)致樹(shù)木傾倒砸壞業(yè)主車輛。根據(jù)《民法典》，責(zé)任應(yīng)由（）承擔(dān)。A.業(yè)主自行承擔(dān)，因不可抗力免責(zé)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，因其未盡到安全保障義務(wù)C.建設(shè)單位承擔(dān)，因樹(shù)木屬于小區(qū)配套設(shè)施D.保險(xiǎn)公司承擔(dān)，業(yè)主需自行投保答案：B8.業(yè)主大會(huì)表決“是否解聘現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)”時(shí)，專有部分面積總和為10萬(wàn)平方米，業(yè)主總?cè)藬?shù)500人。若表決通過(guò)，需至少（）。A.專有部分面積5萬(wàn)平方米且人數(shù)250人同意B.專有部分面積6.67萬(wàn)平方米且人數(shù)334人同意C.專有部分面積7.5萬(wàn)平方米且人數(shù)375人同意D.全體業(yè)主一致同意答案：B（注：根據(jù)《民法典》第278條，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)同意，即雙“參與表決過(guò)半”，本題默認(rèn)參與表決人數(shù)符合法定比例）9.下列不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的是（）。A.定期公布公共收益收支情況B.對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修行為進(jìn)行制止并報(bào)告有關(guān)部門C.為業(yè)主提供免費(fèi)家政服務(wù)D.維護(hù)小區(qū)消防設(shè)施正常運(yùn)行答案：C10.某小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生電梯重大故障需緊急維修。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，維修資金的使用程序應(yīng)為（）。A.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接申請(qǐng)使用，事后公示B.需經(jīng)全體業(yè)主書面同意后使用C.由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，審核同意后使用D.由建設(shè)單位墊付費(fèi)用，待業(yè)主大會(huì)成立后結(jié)算答案：C二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共15分。每題至少有2個(gè)正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、漏選均不得分）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利包括（）。A.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議B.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作C.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)D.決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)E.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)答案：ABCE2.下列行為中，屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》禁止的物業(yè)使用行為的有（）。A.業(yè)主在公共走廊堆放雜物B.業(yè)主將空調(diào)外機(jī)安裝在非指定位置C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理用房出租給快遞公司D.業(yè)主在自家陽(yáng)臺(tái)種植花草E.建設(shè)單位擅自占用小區(qū)公共綠地修建停車位答案：ABCE3.關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的終止，下列說(shuō)法正確的有（）。A.合同期滿前，業(yè)主大會(huì)決定不續(xù)聘的，需提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主大會(huì)可單方解除合同C.合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)移交物業(yè)檔案、設(shè)施設(shè)備資料等D.合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可因業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)拒絕移交E.因不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，雙方可協(xié)商解除答案：ABCE4.住宅專項(xiàng)維修資金的來(lái)源包括（）。A.業(yè)主購(gòu)房時(shí)按建筑面積繳納的初始資金B(yǎng).公共收益中劃轉(zhuǎn)的部分C.維修資金的存儲(chǔ)利息D.業(yè)主大會(huì)決定的其他分?jǐn)傎M(fèi)用E.建設(shè)單位自愿捐贈(zèng)的資金答案：ABCD5.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括（）。A.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況B.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同C.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同D.決定使用專項(xiàng)維修資金E.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施答案：ABCE三、判斷題（每題1分，共10分。正確填“√”，錯(cuò)誤填“×”）1.業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力，包括未參與表決的業(yè)主。（）答案：√2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將全部物業(yè)管理服務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他企業(yè)。（）答案：×（注：不得將全部服務(wù)轉(zhuǎn)委托）3.建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，但無(wú)需向物業(yè)買受人明示。（）答案：×（注：需明示并予以說(shuō)明）4.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取斷水?dāng)嚯姺绞酱呃U。（）答案：×5.小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。（）答案：√6.業(yè)主委員會(huì)委員必須是本小區(qū)業(yè)主，且無(wú)欠繳物業(yè)費(fèi)等損害業(yè)主共同利益的行為。（）答案：√7.物業(yè)使用人（如承租人）不享有業(yè)主權(quán)利，也不承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。（）答案：×（注：物業(yè)使用人需遵守管理規(guī)約，承擔(dān)約定的義務(wù)，但重大決策權(quán)利由業(yè)主行使）8.因第三人侵權(quán)導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)的，需承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)充責(zé)任。（）答案：√9.專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。（）答案：√10.業(yè)主大會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。（）答案：√四、簡(jiǎn)答題（每題8分，共24分）1.簡(jiǎn)述業(yè)主的主要義務(wù)。答案：（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定；（4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。2.簡(jiǎn)述前期物業(yè)管理的特點(diǎn)及前期物業(yè)服務(wù)合同的終止情形。答案：特點(diǎn)：（1）前期物業(yè)管理的委托方為建設(shè)單位；（2）服務(wù)對(duì)象包括已入住的業(yè)主和未售出房屋的業(yè)主（建設(shè)單位）；（3）合同期限具有過(guò)渡性，一般至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂合同止。終止情形：（1）業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（2）前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿；（3）因不可抗力等原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行；（4）建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致解除合同（但需保障業(yè)主權(quán)益）。3.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共安全管理中的主要責(zé)任。答案：（1）建立健全安全管理制度，制定應(yīng)急預(yù)案；（2）對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的安全隱患進(jìn)行巡查和整改（如消防設(shè)施、電梯、照明等）；（3）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員、車輛進(jìn)行必要的登記和管理；（4）發(fā)現(xiàn)治安、消防等安全事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取應(yīng)急措施并報(bào)告有關(guān)部門；（5）對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的違規(guī)行為（如私拉電線、占用消防通道）進(jìn)行制止并報(bào)告相關(guān)行政部門；（6）配合公安機(jī)關(guān)做好小區(qū)治安防范工作。五、案例分析題（共31分）【案例背景】2024年5月，某市“陽(yáng)光小區(qū)”因原物業(yè)服務(wù)企業(yè)（甲公司）服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)解聘甲公司，并公開(kāi)選聘乙物業(yè)服務(wù)公司。甲公司以“業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)300萬(wàn)元”為由，拒絕移交小區(qū)物業(yè)檔案、電梯維修記錄及公共收益賬目（經(jīng)查，公共收益累計(jì)80萬(wàn)元未公示）。乙公司入場(chǎng)時(shí)，甲公司員工阻礙其接管，導(dǎo)致小區(qū)垃圾堆積、電梯停運(yùn)3日，部分業(yè)主因此受傷。另查：（1）小區(qū)部分業(yè)主因房屋漏水問(wèn)題長(zhǎng)期拒交物業(yè)費(fèi)，甲公司未就漏水問(wèn)題協(xié)調(diào)建設(shè)單位或進(jìn)行維修；（2）甲公司在服務(wù)期間，將小區(qū)公共車庫(kù)出租給外部企業(yè)，收益未計(jì)入公共賬戶；（3）業(yè)主大會(huì)解聘甲公司的表決程序符合《民法典》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。問(wèn)題：1.甲公司拒絕移交物業(yè)資料的行為是否合法？說(shuō)明理由。（7分）2.甲公司未公示公共收益及擅自出租公共車庫(kù)的行為應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？（8分）3.業(yè)主因房屋漏水拒交物業(yè)費(fèi)是否合法？甲公司對(duì)漏水問(wèn)題未處理應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？（8分）4.甲公司員工阻礙乙公司接管導(dǎo)致業(yè)主受傷，責(zé)任如何劃分？（8分）答案：1.不合法。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)檔案、設(shè)施設(shè)備資料、公共收益賬目等移交給業(yè)主委員會(huì)或新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。甲公司以業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)為由拒絕移交，違反法定義務(wù)。欠繳物業(yè)費(fèi)屬于另一法律關(guān)系，甲公司應(yīng)通過(guò)訴訟等合法途徑解決，不得以此對(duì)抗移交義務(wù)。2.（1）未公示公共收益：根據(jù)《民法典》第282條，公共收益屬于業(yè)主共有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需定期公布收支情況。甲公司未公示，違反信息公開(kāi)義務(wù)，業(yè)主可要求其限期公示，并可向房地產(chǎn)行政主管部門投訴，由主管部門責(zé)令改正，處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款（參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第62條）。（2）擅自出租公共車庫(kù)：公共車庫(kù)屬于業(yè)主共有，甲公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意擅自出租，屬于侵權(quán)行為。業(yè)主可要求甲公司返還違法所得（80萬(wàn)元及車庫(kù)租金），并賠償損失；情節(jié)嚴(yán)重的，主管部門可對(duì)其予以行政處罰。3.（1）業(yè)主因房屋漏水拒交物業(yè)費(fèi)不合法。房屋漏水屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題，責(zé)任主體為建設(shè)單位（保修期內(nèi)）或業(yè)主自行維修（保修期外）。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條，業(yè)主不得以物業(yè)未處理非物業(yè)服務(wù)范圍的事項(xiàng)為由拒交物業(yè)費(fèi)。（2）甲公司對(duì)漏水問(wèn)題未處理的責(zé)任：若漏水問(wèn)題屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的維修范圍（如公共部位漏水），甲公司未履行維修義務(wù)，構(gòu)成違約，業(yè)主可要求其履行維修責(zé)任并賠償損失；若屬于業(yè)主專有部分漏水，甲公司無(wú)維修義務(wù)，但應(yīng)協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設(shè)單位或提供必要便利，否則可能因未盡協(xié)助義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。4.（1）甲公司員工阻礙接管屬于職務(wù)行為，責(zé)任由甲公