大連舊房綜合改造施工方案（2025年實(shí)施版）一、工程概況與改造目標(biāo)本項(xiàng)目針對(duì)大連市2000年底前建成的存量住宅，按照"安全筑基、功能提升、綠色低碳"的原則實(shí)施綜合性改造。改造范圍涵蓋基礎(chǔ)類、完善類及提升類三大板塊，重點(diǎn)解決房屋結(jié)構(gòu)安全、管線老化、功能缺失等問題，同步融入適老化改造與智慧社區(qū)建設(shè)要求。項(xiàng)目嚴(yán)格遵循住建部"留改拆"政策導(dǎo)向，優(yōu)先采用修繕加固技術(shù)，對(duì)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為D級(jí)危房的建筑，按程序?qū)嵤┎鸪亟ɑ虍a(chǎn)權(quán)調(diào)換。（一）改造內(nèi)容分類基礎(chǔ)類改造建筑結(jié)構(gòu)加固：對(duì)墻體裂縫、梁柱腐蝕等問題采用碳纖維布加固技術(shù)，混凝土強(qiáng)度等級(jí)提升至C30標(biāo)準(zhǔn)管線更新工程：給水管道更換為PPR材質(zhì)，排水系統(tǒng)采用UPVC螺旋靜音管，強(qiáng)電線路截面不小于2.5mm2，弱電系統(tǒng)預(yù)留5G光纖接口建筑圍護(hù)系統(tǒng)：屋面采用SBS改性瀝青防水卷材（≥4mm）+擠塑聚苯板保溫層（厚度≥50mm），外墻加裝EPS保溫板（密度≥18kg/m3）完善類改造適老化改造：單元入口增設(shè)無障礙坡道（坡度1:12），樓梯扶手升級(jí)為防滑抗菌材質(zhì)，戶內(nèi)衛(wèi)生間加裝緊急呼叫按鈕交通系統(tǒng)優(yōu)化：每單元加裝曳引式電梯（載重量800kg），梯速1.0m/s，候梯廳設(shè)置智能呼叫系統(tǒng)停車設(shè)施建設(shè)：利用小區(qū)閑置空間改造生態(tài)停車位，采用植草磚鋪裝，配套建設(shè)新能源汽車充電樁（按10%車位比例配置）提升類改造公共服務(wù)配套：改造社區(qū)服務(wù)中心（≥200㎡），設(shè)置老年活動(dòng)室、兒童托管區(qū)、便民服務(wù)站等功能模塊環(huán)境景觀提升：新增綠化面積≥30%，設(shè)置雨水花園、透水鋪裝，配置太陽能庭院燈（光效≥100lm/W）智慧社區(qū)建設(shè)：安裝智能門禁系統(tǒng)（支持人臉識(shí)別）、高空拋物監(jiān)控、消防物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測設(shè)備二、施工組織設(shè)計(jì)（一）項(xiàng)目管理架構(gòu)設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部，配置：項(xiàng)目經(jīng)理（持一級(jí)建造師證）1名技術(shù)負(fù)責(zé)人（高級(jí)職稱）1名施工員、安全員、質(zhì)量員等八大員（持證上崗）各1名各專業(yè)施工班組（水電、木工、瓦工等）共8個(gè)班組（二）施工進(jìn)度計(jì)劃施工階段工期（天）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)前期準(zhǔn)備15完成圖紙會(huì)審、材料進(jìn)場檢驗(yàn)拆除工程20完成墻體、舊管線拆除，垃圾外運(yùn)結(jié)構(gòu)加固25碳纖維布粘貼、混凝土澆筑水電改造30完成管道鋪設(shè)、線路穿管防水工程15廚衛(wèi)、屋面防水施工及閉水試驗(yàn)裝飾裝修45墻面、地面、門窗安裝設(shè)備安裝20電梯、智能設(shè)備調(diào)試竣工驗(yàn)收10分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收、整改（三）資源配置計(jì)劃主要材料鋼材：HRB400E級(jí)鋼筋（符合GB/T1499.2標(biāo)準(zhǔn)）防水材料：東方雨虹SBS卷材（耐熱度≥90℃）保溫材料：萬華化學(xué)EPS板（導(dǎo)熱系數(shù)≤0.039W/(m·K)）施工機(jī)械垂直運(yùn)輸：QTZ63塔吊（最大起重量6t）混凝土施工：JS500攪拌機(jī)（生產(chǎn)率25m3/h）檢測設(shè)備：回彈儀、接地電阻測試儀、激光投線儀三、關(guān)鍵施工技術(shù)與質(zhì)量控制（一）結(jié)構(gòu)加固施工工藝碳纖維布加固施工流程：表面處理→涂刷底膠→粘貼碳纖維布→涂刷面膠質(zhì)量控制：粘結(jié)強(qiáng)度≥2.5MPa，布材搭接長度≥100mm墻體開洞加固采用鋼筋混凝土過梁（截面尺寸200×300mm），植入鋼筋深度≥10d（d為鋼筋直徑）（二）水電改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)電氣安裝導(dǎo)線連接采用搪錫處理，開關(guān)插座安裝高度：開關(guān)1.3m、插座0.3m（兒童房采用安全型插座）接地電阻≤4Ω，漏電保護(hù)動(dòng)作電流≤30mA管道施工給水管試壓：試驗(yàn)壓力0.8MPa，保壓1小時(shí)壓降≤0.05MPa排水管坡度：橫管≥2%，立管≥5%，通球試驗(yàn)通過率100%（三）防水工程施工要點(diǎn)衛(wèi)生間防水采用"三涂一布"工藝：JS防水涂料（厚度≥1.5mm）+無紡布增強(qiáng)層墻面防水高度≥1.8m，門口向外延伸300mm屋面防水基層處理：平整度誤差≤5mm/2m，陰陽角做成圓弧角（半徑50mm）卷材鋪貼：長邊搭接≥100mm，短邊搭接≥150mm，熱熔法施工四、安全生產(chǎn)與文明施工（一）安全管理措施安全教育培訓(xùn)每日班前安全技術(shù)交底，特種作業(yè)人員持證上崗每月組織消防應(yīng)急演練，配置ABC干粉滅火器（每50㎡1組）防護(hù)設(shè)施腳手架搭設(shè)：采用落地式雙排腳手架，立桿間距≤1.5m，掃地桿距地≤200mm臨邊防護(hù)：設(shè)置1.2m高防護(hù)欄桿（刷紅白警示漆），掛密目安全網(wǎng)（二）文明施工要求揚(yáng)塵控制施工現(xiàn)場設(shè)置霧炮機(jī)（覆蓋率100%），出入口安裝洗車平臺(tái)裸露土方采用防塵網(wǎng)（2000目）覆蓋，建筑垃圾日產(chǎn)日清噪聲管理夜間施工（22:00-6:00）辦理夜間施工許可，噪聲≤55dB木工加工區(qū)設(shè)置隔音棚（降噪量≥20dB）五、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（一）分部分項(xiàng)驗(yàn)收要求結(jié)構(gòu)工程混凝土強(qiáng)度：回彈值達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度100%，碳化深度≤2mm鋼筋保護(hù)層厚度：允許偏差±5mm（梁）、±3mm（板）裝飾裝修工程墻面平整度：允許偏差≤3mm/2m（靠尺檢測）地磚鋪貼：空鼓率≤5%（單塊磚邊角空鼓不超過10%）（二）驗(yàn)收程序施工單位自檢→監(jiān)理驗(yàn)收→建設(shè)單位驗(yàn)收關(guān)鍵工序（防水、結(jié)構(gòu)加固）實(shí)行第三方檢測竣工資料歸檔：包含隱蔽工程驗(yàn)收記錄、材料合格證、檢測報(bào)告等六、投資估算與資金管理（一）工程造價(jià)構(gòu)成項(xiàng)目名稱單位造價(jià)（元/㎡）備注建安工程費(fèi)1800含人工、材料、機(jī)械工程建設(shè)其他費(fèi)300含設(shè)計(jì)、監(jiān)理、檢測預(yù)備費(fèi)200基本預(yù)備費(fèi)（10%）合計(jì)2300總投資約230萬元（按1000㎡計(jì)算）（二）資金籌措方案政府補(bǔ)貼基礎(chǔ)類改造：財(cái)政補(bǔ)貼70%（最高1500元/㎡）加裝電梯：每部補(bǔ)貼20萬元（市級(jí)財(cái)政承擔(dān)60%，區(qū)級(jí)40%）居民出資完善類改造：按產(chǎn)權(quán)面積分?jǐn)偅s300元/㎡）提升類改造：自愿出資，設(shè)立專項(xiàng)賬戶管理社會(huì)資本通過PPP模式引入社會(huì)資本參與智慧社區(qū)、停車場等經(jīng)營性項(xiàng)目七、政策應(yīng)用指南（一）補(bǔ)貼申請流程業(yè)主提交申請材料（身份證、房產(chǎn)證、改造方案）街道初審→區(qū)住建局復(fù)核→市住建局審批施工完成后提交：竣工圖紙、驗(yàn)收報(bào)告材料發(fā)票（含明細(xì)清單）施工前后對(duì)比照片（二）材料采購補(bǔ)貼補(bǔ)貼范圍瓷磚巖板類：東鵬、馬可波羅等品牌（吸水率≤0.5%）廚衛(wèi)潔具類：科勒、九牧等品牌（節(jié)水型器具，水效等級(jí)1級(jí)）采暖類：威能、博世等品牌壁掛爐（能效等級(jí)2級(jí)以上）補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)際采購價(jià)20%補(bǔ)貼，最高3萬元/戶通過"云閃付"APP申報(bào)，審核通過后30日內(nèi)撥付八、應(yīng)急預(yù)案（一）突發(fā)事件處置火災(zāi)事故立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，組織人員疏散使用現(xiàn)場滅火器撲救初期火災(zāi)，撥打119管道破裂立即關(guān)閉總閥門，組織排水采用快速堵漏技術(shù)（哈夫節(jié)、打卡子等）臨時(shí)封堵（二）季節(jié)性施工措施雨季施工屋面防水避開雨天施工，已施工部位采用彩條布覆蓋地下室設(shè)置集水井（≥2個(gè)），配置