物業(yè)管理合同范本及法律建議一、引言物業(yè)管理活動(dòng)中，合同是厘清業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的核心依據(jù)。一份條款清晰、權(quán)責(zé)明確的物業(yè)管理合同，既能保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，也能在糾紛發(fā)生時(shí)為雙方提供明確的維權(quán)依據(jù)。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，提供一份具備參考價(jià)值的物業(yè)管理合同范本，并從法律視角給出簽約、履約的專(zhuān)業(yè)建議，助力雙方妥善處理物業(yè)相關(guān)事務(wù)。二、物業(yè)管理合同范本（核心條款解析）（一）當(dāng)事人與物業(yè)基本信息條款示例：甲方（委托方）：_________（業(yè)主委員會(huì)/建設(shè)單位/單個(gè)業(yè)主，需明確主體資格，如業(yè)主委員會(huì)需附備案證明）；乙方（受托方）：_________（物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需附營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件）；物業(yè)地址：_________（詳細(xì)至樓棟、單元，明確服務(wù)范圍）；物業(yè)類(lèi)型：_________（住宅/商業(yè)/混合，影響服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與費(fèi)用核算）。法律意義：明確合同主體身份，避免“主體不適格”導(dǎo)致合同無(wú)效（如無(wú)備案的業(yè)主委員會(huì)簽約可能被認(rèn)定越權(quán)）。物業(yè)范圍需清晰，防止后續(xù)因“公共區(qū)域”界定模糊引發(fā)糾紛（如小區(qū)外圍商鋪是否屬服務(wù)范圍）。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)條款示例：1.基礎(chǔ)服務(wù)：公共區(qū)域保潔（每日1次樓道清掃、每周2次園區(qū)垃圾清運(yùn)等）；公共設(shè)施維護(hù)（電梯每月檢修1次、消防設(shè)備每季度檢查等）；秩序維護(hù)（主出入口24小時(shí)值守、園區(qū)每2小時(shí)巡邏1次等）。2.專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)：綠化養(yǎng)護(hù)（每月修剪草坪、季度花卉補(bǔ)種等）；停車(chē)管理（固定車(chē)位專(zhuān)屬管理、臨時(shí)車(chē)位登記計(jì)費(fèi)等）。實(shí)務(wù)建議：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需“量化+具象化”，避免“及時(shí)維護(hù)”“保持整潔”等模糊表述。例如，將“電梯維護(hù)”細(xì)化為“每15日檢查運(yùn)行參數(shù)，每3個(gè)月進(jìn)行鋼絲繩潤(rùn)滑，每年由第三方機(jī)構(gòu)檢測(cè)”，便于后期監(jiān)督與追責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及支付條款示例：1.費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)_________元/平方米/月（含電梯費(fèi)/不含，需明確）；商業(yè)物業(yè)_________元/平方米/月；停車(chē)服務(wù)費(fèi)_________元/車(chē)位/月（租金與服務(wù)費(fèi)需區(qū)分，租金歸產(chǎn)權(quán)人，服務(wù)費(fèi)歸物業(yè)公司）。2.支付方式：按季度支付，甲方應(yīng)于每季度首月5日前支付上季度費(fèi)用；乙方應(yīng)提供正規(guī)發(fā)票。3.費(fèi)用調(diào)整：因政策變動(dòng)（如最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)）或成本顯著變化（需提供審計(jì)報(bào)告），乙方可于每年12月提出調(diào)整申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)（或雙過(guò)半業(yè)主）同意后調(diào)整，調(diào)整幅度不超過(guò)_________%。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：費(fèi)用調(diào)整條款需約定“觸發(fā)條件+協(xié)商程序”，否則單方漲價(jià)可能被認(rèn)定違約。停車(chē)服務(wù)費(fèi)與租金分離，避免物業(yè)公司侵占業(yè)主共有車(chē)位收益（《民法典》第275條規(guī)定，占用業(yè)主共有道路的車(chē)位屬業(yè)主共有）。（四）雙方權(quán)利義務(wù)甲方（業(yè)主方）：權(quán)利：監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，對(duì)違規(guī)行為提出整改要求；提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，表決重大事項(xiàng)（如更換物業(yè)公司）。義務(wù)：按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，配合乙方開(kāi)展設(shè)施維護(hù)（如允許進(jìn)入戶內(nèi)檢修公共管道）。乙方（物業(yè)公司）：權(quán)利：按約收取費(fèi)用，制止業(yè)主違規(guī)行為（如違建、占用消防通道）并報(bào)告相關(guān)部門(mén)。義務(wù)：公示服務(wù)計(jì)劃與收支情況（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條要求），建立應(yīng)急機(jī)制（如暴雨天的排水預(yù)案）。爭(zhēng)議點(diǎn)提示：業(yè)主不得以“房屋質(zhì)量問(wèn)題”“鄰居擾民”等理由拒繳物業(yè)費(fèi)（《民法典》第944條，除非物業(yè)公司根本違約）；物業(yè)公司制止違規(guī)行為時(shí)，不得采取斷水?dāng)嚯姷冗`法手段（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第45條）。（五）合同期限與解除條款示例：1.期限：本合同期限自____年____月____日至____年____月____日。合同期滿前3個(gè)月，雙方協(xié)商是否續(xù)簽；若甲方未成立業(yè)主大會(huì)，乙方可按原標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，期限不超過(guò)1年。2.解除：乙方連續(xù)3個(gè)月服務(wù)不達(dá)標(biāo)（經(jīng)書(shū)面整改仍無(wú)改善），甲方有權(quán)解除合同；甲方逾期繳費(fèi)達(dá)2個(gè)月，乙方經(jīng)催告后可解除合同（但需提前15日通知）。實(shí)務(wù)操作：解除合同需“程序+證據(jù)”兼?zhèn)?，如甲方解除需提前發(fā)整改通知、保留照片/記錄，乙方解除需發(fā)催繳函并留存快遞憑證，避免因“程序瑕疵”導(dǎo)致解除無(wú)效。（六）違約責(zé)任與爭(zhēng)議解決條款示例：1.違約賠償：乙方服務(wù)不達(dá)標(biāo)，按未達(dá)標(biāo)天數(shù)×當(dāng)期物業(yè)費(fèi)的____%支付違約金；甲方逾期繳費(fèi)，按日千分之____支付違約金（違約金過(guò)高可請(qǐng)求法院調(diào)整，通常不超過(guò)LPR的4倍）。2.爭(zhēng)議解決：協(xié)商不成，提交物業(yè)所在地法院訴訟（或約定仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)）。法律提示：違約金約定需“合理”，若乙方違約造成業(yè)主實(shí)際損失（如因安保疏漏導(dǎo)致失竊），業(yè)主可在違約金外另行索賠（需舉證損失金額與違約行為的因果關(guān)系）。三、法律建議（簽約、履約全流程指引）（一）簽約前：盡職調(diào)查與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判1.物業(yè)公司資質(zhì)審查：要求提供《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》（或備案證明）、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，核查是否存在行政處罰記錄（可通過(guò)“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢(xún)）。2.物業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研：實(shí)地查看公共設(shè)施（如電梯年檢報(bào)告、消防設(shè)施有效性），詢(xún)問(wèn)其他業(yè)主服務(wù)評(píng)價(jià)，避免接手“爛攤子”（如前任物業(yè)公司遺留的欠費(fèi)、設(shè)施損壞問(wèn)題）。（二）簽約時(shí)：條款細(xì)化與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避1.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“可視化”：將范本中的模糊表述轉(zhuǎn)化為可驗(yàn)證的指標(biāo)，例如“綠化養(yǎng)護(hù)”約定為“草坪雜草率低于5%，灌木無(wú)明顯枯枝”，并約定“每月5日前乙方公示服務(wù)記錄（含照片、簽到表）”。2.費(fèi)用條款“雙約束”：明確物業(yè)費(fèi)包含的具體項(xiàng)目（如是否含公共能耗費(fèi)），約定“乙方每年4月公示上一年度收支審計(jì)報(bào)告”，防止“包干制”下的暗箱操作。3.特殊條款“個(gè)性化”：若小區(qū)有老年活動(dòng)中心、充電樁等特殊設(shè)施，需單獨(dú)約定服務(wù)內(nèi)容（如“老年活動(dòng)中心每周開(kāi)放6天，配備1名值班員”）。（三）履約中：證據(jù)留存與糾紛應(yīng)對(duì)1.日常管理留痕：業(yè)主可通過(guò)“物業(yè)APP”“微信群”等渠道，定期收集服務(wù)記錄（如保潔照片、維修工單）；物業(yè)公司需建立“服務(wù)臺(tái)賬”，記錄巡檢時(shí)間、問(wèn)題處理結(jié)果。2.糾紛協(xié)商優(yōu)先：出現(xiàn)爭(zhēng)議（如服務(wù)質(zhì)量下降），先以書(shū)面函件（EMS郵寄，留存回執(zhí)）要求整改，函件需明確問(wèn)題、整改期限、逾期后果（如扣減物業(yè)費(fèi)）。3.法律維權(quán)路徑：若協(xié)商無(wú)果，業(yè)主可向住建部門(mén)投訴（要求行政查處）、委托律師發(fā)律師函，或提起訴訟；物業(yè)公司可通過(guò)“支付令”（適用于無(wú)爭(zhēng)議的欠費(fèi)）或訴訟追討物業(yè)費(fèi)。四、常見(jiàn)糾紛類(lèi)型及應(yīng)對(duì)策略（一）服務(wù)質(zhì)量糾紛：標(biāo)準(zhǔn)模糊引發(fā)的爭(zhēng)議案例：業(yè)主以“小區(qū)垃圾未及時(shí)清運(yùn)”拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司稱(chēng)“已每日清運(yùn)”。應(yīng)對(duì)：合同中約定“垃圾清運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)為‘垃圾桶不滿溢、日產(chǎn)日清’”，并要求乙方每日在垃圾桶旁張貼“清運(yùn)記錄單”（業(yè)主可拍照留證）。若乙方未達(dá)標(biāo)，業(yè)主可按合同扣減相應(yīng)比例物業(yè)費(fèi)（需提前約定扣減規(guī)則）。（二）物業(yè)費(fèi)糾紛：拒繳理由的合法性判斷業(yè)主常見(jiàn)拒繳理由：房屋漏水、鄰居噪音、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題等。法律分析：除非物業(yè)公司對(duì)上述問(wèn)題存在“過(guò)錯(cuò)”（如因公共管道堵塞導(dǎo)致漏水，且乙方未及時(shí)維修），否則業(yè)主拒繳無(wú)法律依據(jù)。建議業(yè)主單獨(dú)就房屋質(zhì)量問(wèn)題起訴開(kāi)發(fā)商，或要求物業(yè)公司協(xié)助溝通（合同可約定“乙方有義務(wù)協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商/相鄰業(yè)主解決非自身原因的糾紛”）。（三）停車(chē)管理糾紛：車(chē)位權(quán)屬與收益爭(zhēng)議爭(zhēng)議焦點(diǎn)：小區(qū)地面車(chē)位屬業(yè)主共有，物業(yè)公司收取的停車(chē)費(fèi)如何分配？解決方案：合同約定“停車(chē)服務(wù)費(fèi)歸乙方，租金收益的____%用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，____%用于公共區(qū)域改善”，并每季度公示收支明細(xì)（《民法典》第282條要求）。五、結(jié)語(yǔ)物業(yè)管理合同的核心價(jià)值在于“預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)、定分止?fàn)帯?。一份完善的合同需兼顧“?guī)范性”與“實(shí)用性”，既符合《民法典》《物業(yè)