房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議范本及注意事項(xiàng)三、實(shí)務(wù)注意事項(xiàng)：從盡調(diào)到履約的全流程風(fēng)控房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)貫穿“盡調(diào)-簽約-交割-開發(fā)”全周期，需從法律、財(cái)稅、實(shí)操維度逐項(xiàng)防控。（一）法律合規(guī)：股權(quán)與項(xiàng)目的雙重審查股權(quán)層面：核查目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)（是否存在代持、隱名股東）、股權(quán)質(zhì)押/凍結(jié)情況（可通過(guò)工商系統(tǒng)、裁判文書網(wǎng)查詢）、其他股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（需取得書面放棄聲明，避免后續(xù)訴訟）。項(xiàng)目層面：審查土地性質(zhì)（是否為商住、工業(yè)用地，是否符合規(guī)劃）、手續(xù)完整性（土地出讓金是否繳清、是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證）、是否存在“閑置土地”風(fēng)險(xiǎn)（閑置超2年可能被收回）。（二）盡職調(diào)查：穿透式核查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)債權(quán)債務(wù)：要求目標(biāo)公司提供近3年財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告，核查應(yīng)付工程款、融資貸款（尤其是信托、私募基金的“明股實(shí)債”）、關(guān)聯(lián)方往來(lái)款?？赏ㄟ^(guò)法院執(zhí)行信息網(wǎng)查詢目標(biāo)公司涉訴情況。預(yù)售與業(yè)主權(quán)益：若項(xiàng)目已預(yù)售，需核查《商品房買賣合同》條款、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額、業(yè)主投訴/訴訟情況，避免受讓后因業(yè)主維權(quán)陷入糾紛。環(huán)保與合規(guī)：若項(xiàng)目涉及環(huán)保要求（如康養(yǎng)、文旅項(xiàng)目），需核查環(huán)評(píng)批復(fù)、排污許可，避免因環(huán)保問(wèn)題被責(zé)令停工。（三）交易架構(gòu)：選擇最優(yōu)路徑直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓：優(yōu)勢(shì)是稅負(fù)低（僅需繳納所得稅、印花稅），但需承接目標(biāo)公司全部債務(wù)（包括或有債務(wù)）。適合項(xiàng)目干凈、債務(wù)清晰的交易。間接轉(zhuǎn)讓（SPV架構(gòu)）：通過(guò)轉(zhuǎn)讓持有目標(biāo)公司股權(quán)的母公司股權(quán)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。優(yōu)勢(shì)是隔離目標(biāo)公司債務(wù)，但需關(guān)注“受控外國(guó)企業(yè)”等稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或在建工程，優(yōu)勢(shì)是債務(wù)隔離，但需繳納高額稅費(fèi)（增值稅、土增稅、契稅等），適合項(xiàng)目債務(wù)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)較高的交易。（四）財(cái)稅籌劃：合法降低成本價(jià)款拆分：將轉(zhuǎn)讓價(jià)款拆分為“股權(quán)對(duì)價(jià)”（對(duì)應(yīng)注冊(cè)資本）和“項(xiàng)目補(bǔ)償款”（對(duì)應(yīng)土地增值），前者按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳稅，后者可通過(guò)合理商業(yè)安排（如咨詢服務(wù)、品牌授權(quán)）降低稅負(fù)，但需符合“商業(yè)實(shí)質(zhì)”，避免被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為“陰陽(yáng)合同”。土增稅風(fēng)險(xiǎn)防范：部分地區(qū)（如河南、四川）將“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+項(xiàng)目開發(fā)”認(rèn)定為“實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”，需提前咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)，或在協(xié)議中約定“若被征收土增稅，由雙方按XX比例分擔(dān)”。（五）履約保障：從共管到擔(dān)保的多重措施共管賬戶：選擇雙方認(rèn)可的銀行，設(shè)立共管賬戶，約定“工商變更完成+項(xiàng)目無(wú)重大糾紛”為資金釋放條件，避免轉(zhuǎn)讓方收款后拖延交割。擔(dān)保措施：要求轉(zhuǎn)讓方以項(xiàng)目土地使用權(quán)提供抵押（需辦理抵押登記），或由第三方（如母公司、實(shí)際控制人）提供連帶責(zé)任保證，降低履約風(fēng)險(xiǎn)。履約保證金：預(yù)留總價(jià)款的5%-10%作為保證金，交割后6個(gè)月內(nèi)無(wú)糾紛再支付，用于覆蓋或有債務(wù)、瑕疵修復(fù)費(fèi)用。（六）特殊情形處理：預(yù)售、抵押與合作開發(fā)預(yù)售項(xiàng)目：協(xié)議中明確“已售房源的后續(xù)管理責(zé)任”（如由受讓方繼續(xù)履行合同、承擔(dān)保修義務(wù)），并約定“預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的控制權(quán)移交”，確保回款用于項(xiàng)目建設(shè)。抵押項(xiàng)目：若目標(biāo)公司土地/在建工程已抵押，需明確解押責(zé)任（轉(zhuǎn)讓方自籌資金或用轉(zhuǎn)讓款解押）、解押時(shí)限，避免因抵押未解除導(dǎo)致股權(quán)無(wú)法交割。合作開發(fā)項(xiàng)目：若目標(biāo)公司為合資企業(yè)，需取得其他合作方的書面同意（或放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明），并約定“合作協(xié)議的承繼或解除”條款，避免后續(xù)合作糾紛。四、實(shí)務(wù)建議：專業(yè)團(tuán)隊(duì)與分階段推進(jìn)房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及法律、財(cái)稅、工程、融資等多領(lǐng)域，建議：1.組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)：聯(lián)合律師（股權(quán)+房地產(chǎn)）、稅務(wù)師（財(cái)稅籌劃）、評(píng)估師（項(xiàng)目估值），從盡調(diào)階段介入，全程把控風(fēng)險(xiǎn)；2.分階段推進(jìn)：盡調(diào)（鎖定風(fēng)險(xiǎn)）→談判（明確權(quán)責(zé)）→簽約（細(xì)化條款）→交割（資料+管理權(quán)移交）→后續(xù)管理（債務(wù)清理、開發(fā)推進(jìn)）；3.留存證據(jù)：所有溝通記錄、文件移交、款項(xiàng)支付均保留書面憑證，避免口頭約定引發(fā)糾紛。房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的核心是“用股權(quán)交易的