租賃合同協(xié)議2025年商鋪轉讓條款考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、A.優(yōu)先購買權是承租人在同等條件下，承租人優(yōu)先于出租人出賣人購買租賃房屋的權利。B.出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。C.承租人放棄優(yōu)先購買權的，應當以書面形式通知出租人。D.如果出租人未依法通知承租人，承租人可以主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。二、甲、乙簽訂商鋪租賃合同，租期五年。租賃期滿前一年，甲擬將商鋪轉讓給丙。甲與丙達成轉讓協(xié)議，但在通知乙時，明確表示此商鋪只適合丙經營。乙在收到通知后，表示愿意以市場價格優(yōu)先購買。根據《中華人民共和國民法典》的相關規(guī)定，以下判斷正確的是：A.甲有權將商鋪優(yōu)先轉讓給丙，因為其已經表達了個人意愿。B.由于甲未在法定期限內通知乙，乙的優(yōu)先購買權自動消滅。C.乙的優(yōu)先購買權成立，但甲可以以乙未在合理期限內提出購買意向為由拒絕。D.乙的優(yōu)先購買權成立，甲應先與乙協(xié)商，若乙不愿購買再轉讓給丙。三、租賃合同中的轉讓條款約定：“租賃期滿或因故提前終止后，出租人如需轉讓租賃商鋪，應至少提前三十日書面通知承租人。承租人在收到通知后十五日內，有權以同等條件優(yōu)先購買該商鋪?！痹摋l款試圖明確雙方權利，但存在法律風險。請列舉至少三種該條款可能因不符合法律規(guī)定而無法強制執(zhí)行的情形。四、請簡述在租賃合同中約定轉讓條款時，為保障承租人優(yōu)先購買權的實現，出租人和承租人各自應注意哪些關鍵事項。五、某商鋪租賃合同約定租期三年。租賃期內第二年，出租人丁因個人原因急需用錢，欲將商鋪轉讓。經與戊協(xié)商，丁、戊簽訂了商鋪買賣合同，并約定合同生效后租賃合同即告終止。承租人甲對此表示異議，認為租賃合同應繼續(xù)有效。請結合《中華人民共和國民法典》的相關規(guī)定，分析：1.丁與戊之間的房屋買賣合同是否有效？2.該轉讓是否必然導致原租賃合同終止？甲的主張是否有法律依據？3.若丁在轉讓前未通知甲，甲有哪些合法的救濟途徑？試卷答案一、D解析：優(yōu)先購買權是承租人的法定權利，但出租人未依法通知即出售，承租人有權主張解除合同或者要求減少租金。出租人已訂立房屋買賣合同的，承租人有權請求出租人承擔賠償責任。但通常情況下，承租人的優(yōu)先購買權不能直接導致已成立的房屋買賣合同無效，除非存在其他導致合同無效的情形。A、B、C選項分別正確描述了優(yōu)先購買權的性質、通知義務和放棄方式。二、D解析：法律規(guī)定出租人出賣租賃房屋，應在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。題目中，甲明確表示商鋪只適合丙經營，這并非“同等條件”，限制了乙的優(yōu)先購買權。因此，即使通知了乙，乙的優(yōu)先購買權也因條件不符而無法行使。乙仍有權要求甲先與其協(xié)商，如果乙愿意以同等條件購買，甲才能將房屋轉讓給丙。A錯誤，甲的意愿不能違反法律規(guī)定和乙的優(yōu)先購買權。B錯誤，即使未在“法定”期限內通知（題目中未明確說明是否逾期），乙的優(yōu)先購買權通常也不自動消滅，只要條件存在。C錯誤，乙有優(yōu)先購買權，且甲已設定了優(yōu)先購買條件，不能隨意拒絕。三、該條款可能因以下情形無法強制執(zhí)行：1.未在法定期限內通知：法律通常規(guī)定出租人應在出賣之前的合理期限內通知承租人，如果通知時間不符合法律規(guī)定，承租人有權拒絕購買。2.“同等條件”定義不明確：條款中雖提及“同等條件”，但未對其具體標準（如價格、支付方式、付款期限、是否包含現有裝修等）進行清晰界定，容易引發(fā)爭議，導致無法判斷承租人是否滿足條件。3.出租人已將房屋出租給第三人：在同等條件下，承租人的優(yōu)先購買權優(yōu)先于其他任何人，包括已訂立租賃合同的第三人。如果出租人已經將房屋轉租給他人且對方符合“同等條件”，承租人的優(yōu)先購買權可能無法實現。四、為保障承租人優(yōu)先購買權的實現，出租人應注意：1.嚴格遵守通知義務：必須在法律規(guī)定或合同約定的期限內，以書面形式通知承租人擬轉讓房屋的事宜。2.明確“同等條件”：在合同中清晰界定優(yōu)先購買權所依據的“同等條件”，避免模糊不清導致后續(xù)爭議。3.公平協(xié)商：在承租人表示購買意愿后，應與其就價格、支付等具體事宜進行公平協(xié)商。承租人應注意：1.及時關注：留意出租人發(fā)出的轉讓通知，了解轉讓情況。2.積極行使權利：在法定期限內，以書面形式明確表達購買意愿，并滿足合同約定的“同等條件”。3.保留證據：保留好通知、表示購買意愿等證據，以備不時之需。五、1.丁與戊之間的房屋買賣合同是否有效：通常情況下有效。除非存在欺詐、脅迫等導致合同無效的情形，否則基于雙方真實意思表示訂立的買賣合同有效。2.該轉讓是否必然導致原租賃合同終止？甲的主張是否有法律依據？該轉讓本身并不必然導致原租賃合同終止。根據“買賣不破租賃”原則，租賃合同在租賃期限屆滿前繼續(xù)有效，對承租人甲具有約束力。甲的主張有法律依據。3.