流轉協(xié)議與合同范本1.甲方（買方/出租方/委托方）：

甲方名稱為“北京恒業(yè)房地產開發(fā)有限公司”，注冊地址位于中國北京市朝陽區(qū)建國路88號恒業(yè)中心A座18層，法定代表人為張明，聯(lián)系電話甲方是一家經(jīng)國家工商行政管理機關核準登記成立的房地產開發(fā)企業(yè)，主要從事商業(yè)地產開發(fā)、租賃及物業(yè)管理業(yè)務。根據(jù)甲方業(yè)務發(fā)展需要，為優(yōu)化資產配置及提升運營效率，甲方擬與乙方就特定標的物（以下簡稱“標的物”）的流轉事宜達成合作。標的物具體包括位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融貿易區(qū)的一處商業(yè)物業(yè)，該物業(yè)建筑面積約5000平方米，用途為辦公及商務接待，已取得合法的土地使用權及房屋所有權證明。甲方通過本次流轉協(xié)議，旨在將標的物租賃給乙方使用，或委托乙方進行資產經(jīng)營管理，以實現(xiàn)資產保值增值及租金收益最大化。

2.乙方（賣方/承租方/服務提供方）：

乙方名稱為“上海鼎信投資管理有限公司”，注冊地址位于中國上海市黃浦區(qū)外灘金融中心B座25層，法定代表人為李強，聯(lián)系電話乙方是一家專注于商業(yè)地產投資及租賃業(yè)務的專業(yè)投資管理公司，擁有豐富的市場資源和行業(yè)經(jīng)驗。乙方通過前期市場調研及風險評估，確認甲方提供的標的物符合其業(yè)務拓展需求，并具備較高的租賃及投資價值?；陔p方在商業(yè)地產領域的長期合作基礎及互信關系，乙方擬通過本次流轉協(xié)議，與甲方達成標的物的租賃或委托管理協(xié)議，以獲取穩(wěn)定的租金收益或資產管理服務。乙方具備專業(yè)的資產管理團隊及成熟的風控體系，能夠確保標的物在流轉期間的安全運營及合規(guī)管理，同時為甲方提供高效的資產增值服務。

**合作背景與前提條件**

本次流轉協(xié)議的達成，基于以下背景及前提條件：

（1）**市場環(huán)境**：當前宏觀經(jīng)濟政策持續(xù)優(yōu)化，商業(yè)地產市場逐步回暖，甲級寫字樓及商務辦公需求呈現(xiàn)增長趨勢。甲方持有的標的物位于核心商務區(qū)，具備稀缺性及高流動性，符合市場需求方向。

（2）**合作基礎**：甲乙雙方此前已建立穩(wěn)定的合作關系，雙方在商業(yè)地產交易領域擁有多次成功合作案例，具備良好的合作信譽及業(yè)務協(xié)同性。

（3）**法律合規(guī)**：標的物權屬清晰，已取得完整法律文件，不存在產權糾紛、抵押、查封等限制性風險。甲方承諾在協(xié)議履行前完成標的物的權屬變更手續(xù)，確保乙方權益不受影響。

（4）**業(yè)務需求**：甲方因戰(zhàn)略調整需優(yōu)化部分資產配置，而乙方具備相應的資金實力及運營能力，雙方合作可實現(xiàn)資源高效匹配。乙方通過本次流轉，既能滿足業(yè)務擴張需求，又能獲取長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，符合其投資策略。

（5）**行業(yè)慣例**：根據(jù)商業(yè)地產租賃及委托管理的行業(yè)慣例，雙方在協(xié)商過程中充分尊重市場定價機制，確保協(xié)議條款的公平性與可操作性。

上述背景及前提條件為本次流轉協(xié)議的簽訂提供了充分的法律及商業(yè)基礎，雙方均基于平等自愿原則，通過友好協(xié)商達成一致，確保協(xié)議條款的合法性與可執(zhí)行性。后續(xù)協(xié)議內容將圍繞標的物的具體流轉方式（租賃或委托管理）、權利義務分配、價格支付條件及違約責任等核心要素展開，以保障雙方的合法權益。

第一條合同目的與范圍

本合同的主要目的在于明確甲乙雙方就標的物（位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融貿易區(qū)的一處商業(yè)物業(yè)）的流轉合作事宜，具體包括但不限于以下范圍：

1.確定標的物的流轉方式，即甲方將標的物租賃給乙方使用，或委托乙方進行資產經(jīng)營管理；

2.明確雙方在流轉過程中的權利義務，包括但不限于標的物交付、使用權管理、維護保養(yǎng)、租金支付或管理費結算、違約責任等；

3.設定價格支付條件、履行期限及不可抗力等條款，以保障雙方的合法權益；

4.規(guī)定爭議解決機制，確保合同糾紛能夠通過合法途徑得到妥善處理。

本合同旨在通過規(guī)范化約定，實現(xiàn)標的物的高效利用與價值最大化，同時防范潛在風險，促進雙方長期穩(wěn)定合作。

第二條定義

1.**標的物**：指位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融貿易區(qū)的一處商業(yè)物業(yè)，建筑面積約5000平方米，用途為辦公及商務接待，已取得合法的土地使用權及房屋所有權證明；

2.**租賃模式**：指甲方將標的物按約定面積、期限及用途租賃給乙方使用，乙方支付租金并享有使用權；

3.**委托管理模式**：指甲方委托乙方對標的物進行全權或部分經(jīng)營管理，乙方按約定收取管理費并負責運營維護；

4.**使用權**：指乙方根據(jù)本合同約定，對標的物進行合理使用的權利，包括但不限于辦公、會議、展示等商業(yè)活動；

5.**維護保養(yǎng)**：指對標的物的設施設備、公共區(qū)域、屋面等進行的日常維修及定期保養(yǎng)，確保其處于良好狀態(tài)；

6.**不可抗力**：指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，如自然災害、戰(zhàn)爭、政策調整等。

第三條雙方權利與義務

**1.甲方的權力和義務**

（1）**權力**：

①甲方有權監(jiān)督乙方對標的物的使用情況，確保其符合本合同約定及法律法規(guī)要求；

②如乙方違反本合同約定，甲方有權要求其限期整改，并有權根據(jù)違約程度解除合同；

③甲方保留對標的物進行改造或處置的最終決策權，但需提前30日書面通知乙方，并承擔相應責任。

（2）**義務**：

①甲方應確保標的物的權屬清晰，并在本合同簽訂后10日內向乙方提供完整的權屬證明文件，配合完成必要的登記手續(xù)；

②甲方應按照約定時間將標的物交付乙方，交付時需保證其設施設備完好，并完成必要的交接驗收程序；

③甲方應負責標的物的房產稅、土地使用稅等稅費，但雙方另有約定的除外；

④甲方應保證標的物符合國家及地方的建筑安全標準，并承擔因自身原因導致的結構缺陷或安全隱患的修復責任；

⑤如選擇租賃模式，甲方應按時足額向乙方支付租金，并承擔因不可抗力導致的租金減免或免租責任；如選擇委托管理模式，甲方應按約定支付管理費，并配合乙方開展運營工作。

**2.乙方的權力和義務**

（1）**權力**：

①乙方有權按照本合同約定，對標的物進行合理使用，并享有相應的使用權及收益權；

②如甲方違反本合同約定，乙方有權要求其限期整改，并有權根據(jù)違約程度解除合同；

③乙方在委托管理模式下，有權對標的物進行市場化運營，包括但不限于招商、租賃、物業(yè)管理等，所得收益在扣除管理費后歸甲方所有。

（2）**義務**：

①乙方應按照本合同約定，支付租金或管理費，并承擔因自身原因導致的支付延遲責任；

②乙方應妥善使用標的物，不得擅自改變其結構或用途，如需改造需經(jīng)甲方書面同意；

③乙方應負責標的物的日常維護保養(yǎng)，并承擔因使用不當導致的設施設備損壞修復費用；

④乙方應配備專業(yè)的運營團隊，確保標的物管理水平符合行業(yè)標準，并配合甲方完成相關審計或檢查工作；

⑤乙方應按時向甲方提交運營報告，包括但不限于招商數(shù)據(jù)、費用支出、市場分析等，并接受甲方的監(jiān)督；

⑥如發(fā)生租賃模式下的tenant違約或propertydamage，乙方應負責先行賠付，并協(xié)助甲方追償；如發(fā)生委托管理模式下的第三方索賠，乙方應承擔相應的法律責任及賠償責任。

⑦乙方應遵守國家及地方的相關法律法規(guī)，確保標的物運營的合規(guī)性，并承擔因違法行為導致的罰款或處罰責任；

⑧在租賃模式下，乙方應保證其作為lessee的資質合法有效，并遵守租賃合同的各項約定；在委托管理模式下，乙方應確保其運營行為符合甲方的商業(yè)目標及市場策略。

⑨乙方應妥善保管標的物的相關資料及鑰匙，并在合同終止后按時交還甲方，同時保證標的物的狀態(tài)恢復至交付時水平（除自然損耗外）。

第四條價格與支付條件

1.**價格條款**：

若雙方選擇租賃模式，標的物的年租金總額為人民幣壹仟伍佰萬元整（￥15,000,000.00），租賃期限為伍年，自標的物正式交付乙方之日起計算。租金采用固定單價模式，即每平方米建筑面積每年人民幣叁佰元整（￥3.00/平方米·年）。如遇國家政策調整導致房產稅、土地使用稅等稅費發(fā)生變動，雙方應依據(jù)實際發(fā)生額按比例調整租金，但調整幅度不超過國家政策規(guī)定范圍。

若雙方選擇委托管理模式，乙方的年管理費總額為人民幣捌佰萬元整（￥8,000,000.00），管理費包含但不限于招商代理費、物業(yè)管理費、市場推廣費等運營支出，具體費用構成及比例由雙方另行簽訂補充協(xié)議明確。乙方實際支出超出約定比例部分，需提供合規(guī)票據(jù)并由甲方審核確認后納入管理費總額。

2.**支付方式**：

采用銀行轉賬方式支付。甲方應將租金或管理費支付至乙方指定的以下銀行賬戶：

開戶名稱：上海鼎信投資管理有限公司

開戶銀行：中國工商銀行上海黃浦支行

銀行賬號：6222020100123456789

乙方應在收到甲方支付款項后，向甲方開具等額合規(guī)發(fā)票。任何一方變更收款賬戶，需提前30日書面通知對方并附有效證明文件。

3.**支付時間**：

租賃模式下，首期租金于本合同生效后10日內支付，金額為人民幣叁佰萬元整（￥3,000,000.00）；剩余租金按年度支付，每年度首期租金應在當年1月31日前支付，金額為人民幣壹仟貳佰萬元整（￥12,000,000.00）。逾期支付超過30日的，每逾期一日，甲方應按當期應付未付租金總額的千分之一向乙方支付違約金，但累計違約金不超過年租金總額的10%。

委托管理模式下，首期管理費于本合同生效后10日內支付，金額為人民幣叁佰萬元整（￥3,000,000.00）；剩余管理費按季度支付，每季度首期管理費應在每季度結束后的15日內支付，金額為人民幣壹佰玖拾貳萬五千元整（￥1,925,000.00）。逾期支付超過30日的，每逾期一日，甲方應按當期應付未付管理費總額的千分之一向乙方支付違約金，但累計違約金不超過年管理費總額的10%。

乙方應在收到甲方支付的管理費后，按甲方要求將運營產生的實際租金收入或投資收益優(yōu)先用于覆蓋其管理費用，并定期提供資金往來對賬單供甲方核查。

第五條履行期限

1.**合同有效期**：本合同自雙方簽字蓋章之日起生效，有效期為伍年，自標的物正式交付乙方之日起計算。期滿后如需續(xù)約，雙方應在合同到期前6個月書面協(xié)商續(xù)簽事宜，續(xù)簽條件由雙方重新談判確定。

2.**關鍵時間節(jié)點**：

（1）標的物交付：甲方應在合同生效后30日內完成標的物的清理、修繕及權屬轉移手續(xù)，并正式交付乙方使用，交付時雙方應簽署《標的物交接確認書》，明確交付狀態(tài)及風險承擔節(jié)點。

（2）租金/管理費支付：如選擇租賃模式，首期租金支付節(jié)點為合同生效后10日；后續(xù)每期租金支付節(jié)點為每年度1月31日前及7月31日前。如選擇委托管理模式，首期管理費支付節(jié)點為合同生效后10日；后續(xù)每季度管理費支付節(jié)點為每季度結束后的15日內。

（3）違約責任觸發(fā)：任何一方發(fā)生逾期支付情形，自應支付之日起30日內即構成違約，觸發(fā)違約金計算。

（4）合同終止：如發(fā)生法定或約定解除情形，雙方應在合同終止后30日內完成財務結算、資料交還及場地清理工作，乙方應向甲方提交最終運營報告及資產狀況清單。

第六條違約責任

1.**甲方違約責任**

（1）**交付延遲**：甲方未按本合同第五條第2款（1）項約定交付標的物，每延遲一日，應按合同總租金/管理費總額的千分之一向乙方支付違約金，但累計違約金不超過年租金/管理費總額的10%。延遲超過60日的，乙方有權單方解除合同，甲方除支付違約金外，還應退還乙方已支付但未使用的租金/管理費，并承擔標的物占有期間相當于年租金30%的場地占用費。

（2）**權屬瑕疵**：交付的標的物存在抵押、查封或第三方權利主張等權屬瑕疵，導致乙方無法正常使用或被迫解除合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付款項，并賠償乙方因此遭受的直接經(jīng)濟損失，包括但不限于律師費、評估費、替代租賃成本等，累計賠償金額不超過合同總金額的200%。

（3）**稅費承擔違約**：甲方未按約定承擔稅費導致乙方被行政處罰或產生額外支出的，甲方應全額承擔乙方的損失，并按每日千分之一的標準向乙方支付違約金，直至結清為止。

2.**乙方違約責任**

（1）**租金/管理費延遲支付**：乙方未按本合同第四條第3款約定支付款項，每延遲一日，應按當期應付未付金額的千分之一向甲方支付違約金，但累計違約金不超過年租金/管理費總額的10%。延遲超過60日的，甲方有權單方解除合同，乙方除支付全部欠款及違約金外，還應承擔標的物占有期間相當于年租金30%的場地占用費。

（2）**使用不當**：乙方擅自改變標的物結構、用途或造成設施設備重大損壞的，應負責修復并承擔全部費用，如修復費用超過標的物評估價值的5%，甲方有權解除合同并要求乙方賠償損失。

（3）**運營失職**：在委托管理模式下，乙方因運營不善導致甲方實際收益低于合同約定基準（如租賃模式下低于市場同類物業(yè)平均租金水平）的，應按差額的20%向甲方支付補償金，且甲方有權要求乙方調整運營方案或直接接管運營管理。

（4）**第三方索賠**：因乙方管理或使用行為導致第三方索賠或訴訟的，乙方應承擔全部法律責任及賠償費用，并按索賠金額的30%向甲方支付違約金，但最高不超過合同總金額的50%。

3.**共同違約**：如雙方均存在違約情形，應各自承擔相應責任，且違約方不得相互抵消違約責任。

4.**違約金調整**：任何一方認為約定的違約金標準不足以彌補其實際損失的，應在違約發(fā)生后30日內書面提出調整請求，并提供損失證明，經(jīng)對方書面認可后可重新約定違約責任。

5.**不可抗力免責**：因不可抗力導致的違約情形，違約方可免于承擔違約責任，但應盡到及時通知義務，并提供不可抗力證明文件，雙方應協(xié)商決定是否延期履行或部分解除合同。

第七條不可抗力

1.**定義**：不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，包括但不限于：

（1）自然災害，如地震、臺風、洪水、暴雪、海嘯等；

（2）戰(zhàn)爭、軍事沖突、恐怖襲擊、動亂等；

（3）政府行為，如法律、法規(guī)的變更、征收、征用、政策調整等；

（4）疫情或其他公共衛(wèi)生事件，導致政府實施封鎖、隔離等措施；

（5）網(wǎng)絡攻擊、系統(tǒng)故障等不可歸責于任何一方技術性障礙。

2.**影響認定**：發(fā)生不可抗力事件的一方應在事件發(fā)生后7日內書面通知對方，并提供相關證明文件，包括但不限于政府公告、新聞報道、保險理賠單等。通知內容應詳細說明不可抗力事件的影響范圍、預計持續(xù)時間及對合同履行的具體妨礙情況。

3.**責任免除**：因不可抗力導致合同部分或全部無法履行的，受影響方根據(jù)不可抗力影響的程度，可部分或全部免除違約責任，但應采取合理措施減輕損失。如不可抗力影響持續(xù)超過60日，雙方均有權協(xié)商解除合同，已履行的部分按實際完成情況結算，未履行的部分不再承擔責任。

4.**費用承擔**：因不可抗力產生的額外費用，如保險理賠費用、臨時安置費用等，由承擔該費用的一方自行負擔，但雙方另有約定的除外。不可抗力結束后，雙方應恢復合同履行，如有損失，按本合同第六條約定處理。

5.**不可預見排除**：如不可抗力事件的發(fā)生具有明顯可預見性，或一方未采取合理預防措施導致?lián)p失擴大，則該方仍需承擔相應責任。雙方應在簽訂合同時盡到商業(yè)合理性范圍內的盡職義務，以避免將可預見風險列為不可抗力。

第八條爭議解決

1.**協(xié)商解決**：凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，雙方應首先通過友好協(xié)商解決，協(xié)商應在發(fā)生爭議后30日內進行，地點在中國北京市。如協(xié)商達成一致，雙方應簽署書面協(xié)議確認，該協(xié)議經(jīng)雙方簽字后具有合同同等效力。

2.**調解解決**：如協(xié)商未果，雙方可共同申請中國國際貿易促進委員會（CIETC）或上海市商業(yè)聯(lián)合會進行調解。調解協(xié)議經(jīng)調解委員會出具調解書后，雙方應自覺履行，調解不成的，可進入仲裁或訴訟程序。

3.**仲裁解決**：如雙方在協(xié)商或調解期滿后15日內未能達成一致，任何一方均有權將爭議提交中國國際經(jīng)濟貿易仲裁委員會（CIETC），按照申請仲裁時該會現(xiàn)行有效的仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁地點為甲方所在地（北京）或乙方所在地（上海），由申請人選擇。仲裁裁決為終局裁決，對雙方均有約束力，仲裁費用由敗訴方承擔，但雙方另有約定的除外。

4.**訴訟解決**：如在仲裁前雙方未明確選擇爭議解決方式，或仲裁協(xié)議無效，任何一方均有權向標的物所在地（上海市浦東新區(qū)）有管轄權的人民法院提起訴訟。訴訟期間，除爭議事項外，雙方應繼續(xù)履行本合同其他條款，不因訴訟而影響合同的正常進行。

5.**法律適用**：所有爭議的解決均適用中華人民共和國法律（為本合同之目的，不包括香港、澳門及臺灣地區(qū)法律），且仲裁或訴訟程序應使用中文進行。雙方在爭議解決過程中應遵守保密義務，未經(jīng)對方書面同意，不得向任何第三方泄露爭議內容及結果。

第九條其他條款

1.**通知方式**：本合同項下的所有通知、請求、要求或其他通信均應以書面形式作出，并通過以下方式送達：

（1）專人遞送；

（2）掛號信或特快專遞（如EMS）；

（3）電子郵件；

（4）傳真。

通知應在送達時視為有效送達。若一方變更聯(lián)系方式，應提前30日書面通知對方。

2.**合同變更**：對本合同的任何修改或補充，均須經(jīng)雙方書面同意并簽署補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。任何口頭約定或非正式協(xié)議均不產生合同約束力。