2025年土地估價師真題解析考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（下列選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)符合題意，請將正確選項(xiàng)的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題1分，共40分）1.根據(jù)地租理論，土地價值的大小主要取決于（）。A.土地所有者的身份B.土地位置的優(yōu)劣C.土地利用方式的不同D.土地政策的規(guī)定2.土地估價中的“最高最佳使用”原則，是指估價時假設(shè)土地被作（）使用。A.法律允許且經(jīng)濟(jì)上可行B.業(yè)主最偏好的C.估價師最熟悉的D.市場上最普遍的3.市場比較法估價中的“交易案例篩選”，主要依據(jù)是（）。A.交易價格的合理性B.與估價對象的相似性C.交易時間的接近性D.賣方與買方的熟悉程度4.收益還原法中，建筑物還原率通常采用（）。A.無風(fēng)險利率B.社會平均利潤率C.建筑物重置成本與市場價值之比D.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值5.某土地剩余法開發(fā)中，已知土地取得成本為800萬元，開發(fā)建設(shè)成本為2000萬元，開發(fā)期為3年，預(yù)計建成后銷售期為2年，銷售利潤率為10%，則土地價值（土地剩余價值）最接近于（）萬元。A.1000B.1200C.1500D.18006.成本法主要適用于（）的土地估價。A.新開發(fā)建設(shè)的住宅用地B.交易活躍的商業(yè)用地C.收益難以估算的公園用地D.具有特殊用途的地下空間7.基準(zhǔn)地價修正法中的“修正因素”，通常不包括（）。A.宗地形狀B.土地用途C.容積率D.區(qū)域開發(fā)程度8.土地估價報告應(yīng)附有的重要附件通常不包括（）。A.估價對象位置圖B.土地權(quán)利證明文件復(fù)印件C.估價人員資格證書復(fù)印件D.相鄰地塊交易價格清單9.根據(jù)《土地管理法》，我國土地所有制形式分為（）。A.國家所有和集體所有B.國家所有和私有C.國家所有、集體所有和私有D.國家所有、集體所有、私有和外國投資企業(yè)所有10.土地征收是指國家為了公共利益的需要，依照法定程序（）集體土地的行為。A.收購B.征用C.征收D.征購11.城市規(guī)劃對土地估價的影響主要體現(xiàn)在（）。A.確定土地用途B.限制開發(fā)強(qiáng)度C.規(guī)劃土地邊界D.以上都是12.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，需要符合的條件之一是（）。A.納入國土空間規(guī)劃B.確保原有農(nóng)戶的居住安置C.經(jīng)過土地征收程序D.同等條件下優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)13.耕地保護(hù)的紅線是指（）。A.國家實(shí)行特殊保護(hù)的耕地數(shù)量B.耕地保護(hù)的最低標(biāo)準(zhǔn)C.耕地保護(hù)的目標(biāo)面積D.耕地保護(hù)的管理范圍線14.土地估價師資格考試屬于（）。A.民法職業(yè)資格考試B.行政執(zhí)法類職業(yè)資格考試C.專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格考試D.技能人員水平評價類考試15.土地估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分為（）等級。A.三B.四C.五D.六16.在土地估價報告中，對估價假設(shè)和限制條件的說明，主要目的是（）。A.明確估價責(zé)任B.增強(qiáng)估價報告的可信度C.方便稅務(wù)機(jī)關(guān)審核D.滿足所有委托方的要求17.根據(jù)土地估價原則，當(dāng)評估結(jié)果出現(xiàn)多個值時，應(yīng)選?。ǎ┳鳛樽罱K估價結(jié)果。A.最大值B.最小值C.平均值D.代表值18.地價指數(shù)是反映（）變化的相對數(shù)。A.土地價值B.土地價格C.土地市場供求D.土地政策19.“三調(diào)”是指（）。A.第一次全國土地調(diào)查、第二次全國土地調(diào)查、第三次全國土地調(diào)查B.土地權(quán)屬調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地條件調(diào)查C.土地資源調(diào)查、土地資產(chǎn)調(diào)查、土地市場調(diào)查D.土地利用動態(tài)監(jiān)測、土地資源評價、土地資產(chǎn)核算20.土地估價中的“最高最佳使用”原則，其核心是追求（）的最大化。A.土地用途B.土地開發(fā)強(qiáng)度C.土地價值D.土地收益21.市場比較法中的交易日期修正，主要是修正（）對地價的影響。A.土地位置B.土地用途C.土地政策D.市場環(huán)境變化22.收益還原法中，土地年純收益通常采用（）。A.開發(fā)前土地年收益B.開發(fā)后土地年收益C.開發(fā)后建筑物年收益D.開發(fā)前建筑物年收益23.剩余法估價中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價，通常需要（）確定。A.市場比較法B.收益還原法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法24.成本法估價中，土地取得成本通常包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).土地出讓金和土地開發(fā)費(fèi)C.土地開發(fā)費(fèi)D.建筑安裝工程費(fèi)25.基準(zhǔn)地價修正法中，區(qū)域因素修正主要是修正（）的差異。A.不同宗地內(nèi)部條件B.同一區(qū)域內(nèi)不同宗地的外部條件C.基準(zhǔn)地價與宗地地價D.土地用途與開發(fā)強(qiáng)度26.土地估價報告的封面應(yīng)載明（）。A.估價機(jī)構(gòu)名稱和資質(zhì)等級B.估價項(xiàng)目名稱和委托方名稱C.估價基準(zhǔn)日和報告編號D.以上都是27.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限根據(jù)（）確定。A.土地用途B.土地位置C.土地面積D.土地使用者身份28.土地征收中，對被征地農(nóng)民的補(bǔ)償不包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)D.股份制企業(yè)的股權(quán)補(bǔ)償29.在土地估價中，影響土地價值的社會因素主要包括（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平B.社會治安狀況C.城市基礎(chǔ)設(shè)施完善程度D.以上都是30.土地估價師執(zhí)業(yè)應(yīng)該遵循（）原則。A.誠實(shí)守信B.公正客觀C.維護(hù)委托人合法權(quán)益D.以上都是31.某土地估價報告在結(jié)論部分明確指出估價結(jié)果的使用限制，這體現(xiàn)了估價報告的（）。A.獨(dú)立性B.客觀性C.公正性D.有限性32.土地估價中的“合法原則”，是指估價必須在（）的范圍內(nèi)進(jìn)行。A.土地法律法規(guī)B.城市規(guī)劃C.土地權(quán)利狀況D.市場交易習(xí)慣33.市場比較法中，選取可比案例的數(shù)量一般應(yīng)不少于（）個。A.2個B.3個C.5個D.10個34.收益還原法中，還原利率的確定應(yīng)考慮（）。A.安全利率B.風(fēng)險調(diào)整值C.管理費(fèi)用D.以上都是35.土地估價師在估價過程中獲取的估價對象信息，應(yīng)當(dāng)（）。A.嚴(yán)格保密B.公開披露C.任意使用D.僅供內(nèi)部參考36.《土地估價師資格考試管理辦法》規(guī)定，考試科目包括（）科目。A.2門B.3門C.4門D.5門37.土地估價結(jié)果需要公告的，公告主體是（）。A.土地估價機(jī)構(gòu)B.縣級以上人民政府自然資源主管部門C.市、縣級房地產(chǎn)主管部門D.土地估價師協(xié)會38.在土地估價實(shí)務(wù)中，對于無法獲取收益的土地，適宜采用（）估價。A.市場比較法B.成本法C.假設(shè)開發(fā)法D.收益還原法39.土地估價報告的附件中，通常不需要包含（）。A.估價對象用地紅線圖B.估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件C.估價人員執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件D.估價對象周邊環(huán)境照片40.根據(jù)我國土地管理制度，土地征收的程序一般包括（）。A.確定征地范圍、發(fā)布征地公告、辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?、作出征地決定B.確定征地范圍、發(fā)布征地公告、作出征地決定、辦理征地補(bǔ)償?shù)怯汣.發(fā)布征地公告、確定征地范圍、辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?、作出征地決定D.辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?、確定征地范圍、發(fā)布征地公告、作出征地決定二、多項(xiàng)選擇題（下列選項(xiàng)中，至少有兩項(xiàng)符合題意，請將正確選項(xiàng)的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題2分，共20分）41.土地估價的基本原則包括（）。A.替代原則B.供求原則C.最高最佳使用原則D.貢獻(xiàn)原則E.合法原則42.市場比較法中的修正因素通常包括（）。A.土地位置B.土地用途C.宗地形狀D.容積率E.土地權(quán)利狀況43.收益還原法中，土地年純收益的測算方法可能包括（）。A.比較法B.實(shí)際收益法C.未來收益預(yù)測法D.剩余法E.成本法44.土地估價實(shí)務(wù)操作中，需要收集的資料可能包括（）。A.土地權(quán)利證明文件B.城市規(guī)劃資料C.土地利用現(xiàn)狀圖D.市場交易信息E.土地開發(fā)成本數(shù)據(jù)45.《土地管理法》規(guī)定，土地征收的補(bǔ)償方式包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)D.農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償費(fèi)E.土地增值收益分享46.土地估價報告應(yīng)包含的主要內(nèi)容有（）。A.估價對象描述B.估價目的與假設(shè)前提C.估價方法選用與測算過程D.估價結(jié)果與使用限制E.估價人員與機(jī)構(gòu)信息47.影響土地價值的區(qū)域因素通常包括（）。A.城市規(guī)劃B.基礎(chǔ)設(shè)施狀況C.交通條件D.環(huán)境質(zhì)量E.宗地形狀48.土地估價師應(yīng)具備的職業(yè)道德包括（）。A.誠實(shí)守信B.公正客觀C.維護(hù)委托人合法權(quán)益D.保守秘密E.恪守技術(shù)規(guī)程49.假設(shè)開發(fā)法估價中，需要估算的現(xiàn)金流出通常包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)建設(shè)成本C.銷售費(fèi)用D.管理費(fèi)用E.投資利息50.土地估價師資格考試的合格標(biāo)準(zhǔn)由（）規(guī)定。A.人社部B.自然資源部C.土地估價師協(xié)會D.省級人民政府E.國家市場監(jiān)督管理總局三、判斷題（請判斷下列說法的正誤，正確的劃“√”，錯誤的劃“×”。每題1分，共40分）51.土地價值是土地效用、稀缺性以及社會成員對土地需求共同作用的結(jié)果。（）52.土地估價必須遵循公開、公平、公正的原則。（）53.市場比較法是求取土地價值最常用的方法之一，其關(guān)鍵在于選取三個以上充分相似的交易案例。（）54.收益還原法主要適用于有穩(wěn)定收益的土地，如住宅用地、商業(yè)用地等。（）55.剩余法估價實(shí)質(zhì)上是一種倒算法，適用于新開發(fā)建設(shè)的土地。（）56.成本法估價主要考慮土地的原始成本，通常適用于缺乏市場交易案例的土地。（）57.基準(zhǔn)地價修正法是在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，結(jié)合宗地條件進(jìn)行修正，從而得到宗地地價的方法。（）58.土地估價報告應(yīng)如實(shí)反映估價過程和結(jié)果，不得含有虛假信息或誤導(dǎo)性陳述。（）59.《土地管理法》規(guī)定，國家所有土地和集體所有土地的所有權(quán)和使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。（）60.土地征收是國有化行為，集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?quán)。（）61.城市規(guī)劃對土地用途和開發(fā)強(qiáng)度具有強(qiáng)制性約束力，是土地估價的重要依據(jù)。（）62.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，不需要經(jīng)過土地征收程序。（）63.耕地保護(hù)紅線是指國家實(shí)行特殊保護(hù)的耕地數(shù)量，不得隨意占用。（）64.土地估價師資格考試是一種職業(yè)資格考試，合格者可以獲得土地估價師資格證書。（）65.土地估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分為甲級、乙級和丙級。（）66.土地估價報告應(yīng)加蓋估價機(jī)構(gòu)公章和法定代表人（或負(fù)責(zé)人）簽字。（）67.估價假設(shè)和限制條件是估價報告的重要組成部分，應(yīng)明確說明。（）68.土地估價中的最高最佳使用，不一定是指法律上允許的使用。（）69.地價指數(shù)是反映不同區(qū)域土地價值差異的相對數(shù)。（）70.“三調(diào)”工作旨在查清全國土地利用狀況，為科學(xué)決策提供依據(jù)。（）71.土地估價師在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地提供專業(yè)服務(wù)。（）72.土地估價結(jié)果需要公告的，公告時間由土地估價機(jī)構(gòu)自行決定。（）73.土地估價師在估價過程中獲取的商業(yè)秘密，可以隨意向他人披露。（）74.土地估價師協(xié)會是社會團(tuán)體，不具備制定土地估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)力。（）75.土地估價實(shí)務(wù)操作中，需要遵守國家和地方的有關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)規(guī)程。（）76.土地估價中的交易案例篩選，主要考慮案例的交易價格是否真實(shí)合理。（）77.收益還原法中的還原利率，通常采用國家統(tǒng)一規(guī)定的利率。（）78.假設(shè)開發(fā)法估價中，開發(fā)后的房地產(chǎn)售價通常采用市場比較法確定。（）79.土地估價報告的封面只需要載明估價項(xiàng)目名稱和委托方名稱即可。（）80.土地征收中，對被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省級人民政府統(tǒng)一規(guī)定。（）試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.A3.B4.D5.B6.C7.C8.C9.A10.C11.D12.A13.A14.C15.B16.A17.C18.B19.A20.C21.D22.A23.A24.A25.B26.D27.A28.D29.D30.D31.D32.A33.B34.D35.A36.C37.B38.B39.B40.A二、多項(xiàng)選擇題41.ABCE42.ABCDE43.BC44.ABCDE45.ABCD46.ABCDE47.BCD48.ABCDE49.ABCDE50.AB三、判斷題51.√52.×53.×54.×55.√56.×57.√58.√59.√60.√61.√62.×63.√64.√65.×66.√67.√68.×69.×70.√71.√72.×73.×74.×75.√76.B77.D78.√79.×80.×解析一、單項(xiàng)選擇題1.B土地價值的核心在于其效用和稀缺性，以及社會需求，位置優(yōu)劣是效用和稀缺性的體現(xiàn)。2.A最高最佳使用原則要求估價時假設(shè)土地被法律允許且經(jīng)濟(jì)上可行的最優(yōu)方式使用。3.B市場比較法選取案例的關(guān)鍵在于案例與估價對象的相似性，以保證比較的合理性。4.D還原利率是無風(fēng)險利率加上風(fēng)險調(diào)整值，反映了投資于該類資產(chǎn)所要求的最低回報率。5.B剩余法計算公式：土地價值=（售價-開發(fā)成本-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-利息）/（1+銷售利潤率）^（開發(fā)期+銷售期）。代入數(shù)據(jù)計算，B項(xiàng)最接近。6.C成本法主要基于成本構(gòu)成，適用于新開發(fā)建設(shè)且缺乏市場交易的土地。7.C宗地形狀、面積等屬于宗地內(nèi)部條件，區(qū)域因素是宗地外部條件。8.C估價人員資格證書復(fù)印件屬于個人資質(zhì)證明，通常不在報告中作為附件。9.A我國土地所有制分為國家所有和集體所有兩種。10.C土地征收是國家的強(qiáng)制性行為，目的是公共利益。11.D城市規(guī)劃從宏觀上規(guī)定了土地用途、開發(fā)強(qiáng)度等，直接影響估價。12.A集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市必須符合國土空間規(guī)劃。13.A耕地保護(hù)紅線是國家設(shè)定的重要指標(biāo)，代表需要重點(diǎn)保護(hù)的耕地面積。14.C土地估價師資格考試屬于專業(yè)技術(shù)類職業(yè)資格考試。15.B土地估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)分為甲級、乙級。16.A明確假設(shè)和限制條件是為了界定估價責(zé)任范圍。17.C多個評估結(jié)果時，取平均值能較好地反映整體水平。18.B地價指數(shù)反映的是土地價格的相對變化。19.A“三調(diào)”指第一次至第三次全國土地調(diào)查。20.C最高最佳使用的核心目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)土地價值最大化。21.D交易日期修正是為了消除不同時間點(diǎn)市場環(huán)境差異對地價的影響。22.A收益還原法測算的是開發(fā)前土地產(chǎn)生的純收益。23.A假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的售價是計算土地價值的關(guān)鍵輸入。24.A土地取得成本通常指支付給土地所有者的代價，如出讓金。25.B區(qū)域因素修正主要考慮同一區(qū)域內(nèi)影響地價的共同因素差異。26.D封面應(yīng)包含機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目、基準(zhǔn)日、編號等關(guān)鍵信息。27.A土地使用權(quán)出讓最高年限根據(jù)土地用途確定。28.D股份制企業(yè)的股權(quán)補(bǔ)償不屬于征地補(bǔ)償范圍，通常涉及公司資產(chǎn)處置。29.D經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會治安、基礎(chǔ)設(shè)施等都屬于影響土地價值的社會因素。30.D誠實(shí)守信、公正客觀、維護(hù)委托人權(quán)益都是估價師應(yīng)遵循的原則。31.D指出估價結(jié)果的使用限制，體現(xiàn)了估價結(jié)果的有限性。32.A合法原則要求估價必須在法律法規(guī)允許的框架內(nèi)進(jìn)行。33.B選取3個可比案例是市場比較法的基本要求，能提供更可靠的比較基礎(chǔ)。34.D還原利率是安全利率、風(fēng)險調(diào)整值以及管理費(fèi)用、稅金等綜合反映。35.A估價對象信息涉及商業(yè)秘密，估價師有保密義務(wù)。36.C考試科目包括《土地估價理論與方法》、《土地估價實(shí)務(wù)》和《相關(guān)法律法規(guī)》。37.B土地征收結(jié)果由縣級以上人民政府自然資源主管部門公告。38.B成本法適用于無法獲取收益的土地，通過成本倒推出價值。39.B估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件屬于機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明，通常不在報告中作為附件。40.A土地征收程序一般按確定范圍、公告、補(bǔ)償?shù)怯洝Q定順序進(jìn)行。二、多項(xiàng)選擇題41.ABCE替代原則、供求原則、最高最佳使用原則、合法原則是土地估價的基本原則。42.ABCDE土地位置、用途、形狀、容積率、權(quán)利狀況都是影響宗地價值的修正因素。43.BC實(shí)際收益法和未來收益預(yù)測法是測算土地年純收益的常用方法。44.ABCDE估價實(shí)務(wù)需要收集權(quán)利、規(guī)劃、現(xiàn)狀、交易、成本等各類資料。45.ABCD征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償費(fèi)。46.ABCDE估價對象描述、估價目的與假設(shè)前提、估價方法與測算過程、估價結(jié)果與使用限制、估價人員與機(jī)構(gòu)信息是報告的主要內(nèi)容。47.BCD基礎(chǔ)設(shè)施狀況、交通條件、環(huán)境質(zhì)量屬于區(qū)域因素。48.ABCDE誠實(shí)守信、公正客觀、維護(hù)委托人權(quán)益、保守秘密、恪守技術(shù)規(guī)程都是估價師應(yīng)具備的職業(yè)道德。49.ABCDE土地取得成本、開發(fā)建設(shè)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息都是假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流出。50.AB合格標(biāo)準(zhǔn)由人社部和自然資源部規(guī)定。三、判斷題51.√土地價值由效用、稀缺性及社會需求決定，是社會財富的載體。52.×土地估價應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，“公開”不是其核心原則。53.×市場比較法選取案例數(shù)量沒有絕對規(guī)定，但通常需要3-10個，關(guān)鍵在于案例質(zhì)量和可比性，并非越多越好。54.×收益還原法適用于有穩(wěn)定收益的土地，但住宅用地、商業(yè)用地等并非都適用，收益不穩(wěn)定或難以測算則不適用。55.√剩余法本質(zhì)是倒算法，先估算開發(fā)后的價值，再扣除成本等，適用于新開發(fā)土地。56.×成本法考慮的