制度信息表

編號：WY-WB-02版本號：1.0

所屬：

無錫地鐵物業(yè)管理發(fā)展密級：通用類級別：三級

有限物業(yè)公司

會簽部門：各部門、各服務處

制度名稱：

編制人：薛宇杰審核人：錢圣家

機電設備維保操作手冊

部門負責人：朱以晉分管領導：秦岱

總經(jīng)理：李勇集團分管領導：張軍

主辦部門：發(fā)布日期：廢止日期：

維保部發(fā)布范圍：物業(yè)物業(yè)公司各部門、服務處

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版

本編制/修訂日期修訂內(nèi)容發(fā)布日期備注

1.0新建

機電設備維保操作手冊

第一章總則

第一條為規(guī)范機電設施設備的修理，剛好處理設施設備故障，

提高修理質(zhì)量，現(xiàn)依據(jù)物業(yè)公司維保部實際狀況，特制定本方法。

其次條機電設備指維保部所轄合同范圍內(nèi)的通風空調(diào)系統(tǒng)設備、

低壓供電設備、給排水系統(tǒng)設備，如有新增，另行修訂。

第三條本規(guī)定適用于維保部維保人員對機電設備的修理管理。

第四條先搶修，后修理。對影響運營業(yè)務的故障，按“先搶修，

后修理”的流程處理，盡量削減系統(tǒng)中斷時間，保證運營系統(tǒng)的連續(xù)運

行。

第五條先測試，后修理。在處理故障過程中，嚴格執(zhí)行平安操作

規(guī)程，盡量不中斷系統(tǒng)，先測試緣由，后修理。

第六條機電系統(tǒng)故障通常劃分為常見性故障、一般性故障和緊急

故障幾種。對于不同的故障類型，要用不同的處理方法。對于緊急故障

實行應急故障處理預案，制定的預案應將各種故障方案考慮周全，做到

故障即發(fā)即修，避開故障類型的升級。

其次章通風空調(diào)系統(tǒng)設備維保操作規(guī)程

第七條通風空調(diào)系統(tǒng)設備術語和定義：

（一）水系統(tǒng)

包括冷卻水系統(tǒng)和冷凍水系統(tǒng)，詳細設備有冷水機組、冷凍水泵、

冷卻水泵、冷卻塔、水質(zhì)凈化器、水管、水閥等。冷卻水在冷卻塔、冷

卻水泵、冷水機組的冷凝器間循環(huán)。冷凍水在冷凍水泵、空調(diào)機組、冷

水機組的蒸發(fā)器間循環(huán)。

（二）風系統(tǒng)

包括隧道風系統(tǒng)、站臺及站廳公共區(qū)送排風系統(tǒng)、設備房及管理房

的送排風系統(tǒng)，詳細設備有風機、風閥、空調(diào)機組、風管等。

第八條水系統(tǒng)維保留意事項

（一）水系統(tǒng)運行前工作

1、檢查冷卻水系統(tǒng)水壓和補水系統(tǒng)是否正常，補水箱是否有水，

進水是否正常；

2、檢查并確定冷卻水系統(tǒng)閥門開關位置；

3、檢查冷卻水泵及冷卻塔的供電狀態(tài)是否正常；

4、檢查冷凍水系統(tǒng)閥門開關位置和水玉是否正常；

5、檢查冷水機組及相關水系統(tǒng)設備。

（二）水系統(tǒng)運行留意事項

1、開啟水系統(tǒng)回路里的相應閥門；

2、開啟冷卻水塔，檢查運行電流是否正常；

3、開啟冷凍水泵，檢查水流狀況和電機運行電流是否正常；

4、開啟補水泵，檢查運行電流和運行狀況是否正常；

5、檢查冷凍冷卻水泵進出水壓及壓差是否正常；

6、檢查冷水機組冷凍水進出口水壓差，冷卻水進出口水壓差是否

正常。

第九條冷水機組系統(tǒng)維保留意事項

1、檢查各供電電壓是否在360V—400V范圍以內(nèi)；

2、檢查各相關設備、閥門等附件是否正常開啟，相關設備參數(shù)及負

荷能否滿意冷水機組開啟條件；

3、檢查冷水機房及限制房溫度是否正常；

4、假如室外氣溫較低，可考慮只開空調(diào)機組或回排風機，以利于

節(jié)能；

5、確認冷卻水、冷凍水供水壓力及溫度是否正常，正常后檢查并

啟動冷水機組；

6、制冷機組啟動后，應視察壓縮機運行電流、壓縮機吸排氣壓力、

油壓等運行參數(shù)，檢查有無異樣振動、雜音或異樣氣味，確認一切止常

后方可確認機組啟動完成；

7、停機后，嚴禁關斷總電源開關，應保持制冷主機冷凍油接著預

熱以便下次啟動。

第十條冷凍、冷卻循環(huán)水泵維保留意事項

1、檢查水泵進出水閥門均處于開啟狀態(tài)，四周環(huán)境清潔，無影響

運行的障礙物；

2、檢查水泵電源箱已正常供電；

3、檢查水泵限制箱電源隔離開關處于合閘狀態(tài)；

4、將水泵電源限制箱對應的水泵電源空氣開關合閘；

5、在現(xiàn)場限制箱上，按下啟動按鈕，確認運行燈是否亮起；

6、確認水泵電機電流是否正常、噪音及振動是否正常、進出水壓

力是否正常。

第十一條冷卻塔維保留意事項

1、檢查冷卻塔進出水閥門均處于開啟狀態(tài)，四周環(huán)境清潔，無影

響運行的障礙物；

2、檢查冷卻塔電源箱已正常供電；

3、檢查冷卻塔限制箱電源隔離開關處于合閘狀態(tài)；

4、將冷卻塔電源限制箱對應的冷卻塔電源空氣開關合閘；

5、確認冷卻塔電機電流是否正常、噪音及振動是否正常。

第十二條組合空調(diào)機組維保留意事項

1、檢查組合式空調(diào)機組水管進出水閥門均處于開啟狀態(tài)，進出風

風閥處于開啟狀態(tài)，檢查門已關閉并固定堅固，四周環(huán)境清潔，無影響

運行的障礙物；

2、檢查組合式空調(diào)機組電源箱已正常供電；

3、檢查組合式空調(diào)機組限制箱電源隔離開關處于合閘狀態(tài)；

4、將組合式空調(diào)機組電源限制箱對應的電源空氣開關合閘；

5、在現(xiàn)場限制箱上，按下啟動按鈕，確認運行燈是否亮起；

6、確認組合式空調(diào)機組電機電流是否正常、噪音及振動是否正常、

進出水壓力、進出風風壓是否正常。

第十三條各類風機維保留意事項

1、檢查風機的進出風風閥、是否處于正確狀態(tài)；

2、沒有接風管的風機或風管有檢查孔的風機要檢查風機葉輪與機

殼是否發(fā)生碰撞，機殼內(nèi)有無雜物；

3、檢查風機電源箱已正常供電；

4、檢查風機限制箱電源隔離開關處于合閘狀態(tài)；

5、確認風機電機電流是否正常、噪音及振動是否正常進出風風壓

是否正常。

第十四條風閥維保留意事項

1、檢查風閥框架有無變形，與風管連接是否緊密；

2、檢查執(zhí)行器與連桿連接是否緊密；

3、檢查操作器與環(huán)控電控柜指示是否正常；

4、檢查風閥葉片有無松動、變形；

5、檢查確認操作器與電控柜的指示正常，執(zhí)行器與連桿連接無松

脫或打滑；

6、風閥實際狀態(tài)是否與操作器、電控柜上的指示一樣；

7、與風閥相關的風機、風柜等設備電流是否正常；

8、風閥前后風管有無異樣（鼓起、凹陷或漏風）。

第十五條防火閥維保留意事項

1、檢查防火閥是否處于正常位置，能否正常動作；

2、檢查閥框、閥片有無變形損傷；

3、檢查電動限制防火閥的電源箱是否正常；

4、當電信號或手動使其關閉時，可反時針轉(zhuǎn)動葉片主軸上的復位手

柄使其復位；

5、當易熔斷片熔斷使其關閉時，則須更換新的易熔斷片并重新使其

復位；

6、通過FAS（消防報警系統(tǒng)）限制顯示器檢查防火閥的開關狀態(tài);

7、發(fā)覺防火閥關閉應馬上進行復位，遇到重要位置（如主風管，

風機出入口等）的防火閥意外關閉時，應按要求馬上關閉相應的正在運

行的風機或空調(diào)機，并馬上對防火閥進行復位；

8、遇到正在運用的風管的防火閥關閉時，除按上述要求復位外，

必需對相應的風管、風機、風閥進行檢查，只有檢查正常才能重新投入

運用，以確保消防系統(tǒng)的正常運用功能。

第三章低壓供電設備維保操作規(guī)程

第十六條低壓配電箱、雙電源切換箱維保留意事項

1、檢查配電箱箱面上指示燈狀態(tài)、轉(zhuǎn)換開關位置；

2、檢查配電箱箱內(nèi)各個斷路器的分合狀態(tài)及溝通接觸器、中間繼

電器的狀態(tài)；

3、檢查配電箱箱內(nèi)各個元器件的進出線有無燒損痕跡及破皮、斷

線現(xiàn)象和各個斷路器進出線樁頭有無燒損痕跡；

4、檢查PE線、N線有無斷線及其緊固螺絲有無松動；

5、正常狀況下，應將全部開關（包括電源總開關，分路開關）合上,

以便供應電源給相關用電設備（沒有出線的開關的除外）；

6、在某帶分別脫扣塑殼開關的電路出現(xiàn)過載、短路狀況時，會引

起某分路或者總回路的塑殼開關跳閘，此時開關操作手柄處于中間位置

（脫扣）。在此狀況下，可將已脫扣跳閘的開關操作手柄向下扳至斷開位置

（向下扳至終點），然后再將開關操作手柄向上扳至合閘位置（向上扳至終

點)而將開關重新合上；如上述操作不能將開關合上，或開關合上后不

久又重新跳閘，應解除故障后方可送電；

7、正常狀況下低壓配電箱盤面上的轉(zhuǎn)換開關應打在自動面上；檢

修時，應把轉(zhuǎn)換開關置于手動位置，檢修完畢后要剛好復位；

8、一般狀況下，A電源端通斷指示器為ON,B電源端通斷指示器

為OFF,表示現(xiàn)在正處在A電源端供電狀態(tài)中，若出現(xiàn)跳轉(zhuǎn)，那就證明

A電源端跳過電或正處在無電狀態(tài)中，應剛好檢查A端電源回路狀況，

反之亦然；

9、在有須要的狀況下，可按下電源切換開關開關面板上的“選擇按

鈕”來實現(xiàn)A電源端供電或者B電源端供電，切換回路后，應分另J視察

A,B電源端通斷指示器中的指示狀態(tài)，確認開關是否投入正確；

1()、若發(fā)生特別狀況，電源切換開關開關無法自動完成切換等工

作的狀況下，必需執(zhí)行人工操作，人工操作分為：人工跳脫，人工A電

源側(cè)投入，人工B電源側(cè)投入。

第十七條區(qū)間修理電源箱維保留意事項

1、可插接箱內(nèi)電源插座接取修理所需電源，必要時得運用工業(yè)連

接器；

2、修理電源箱中微斷開關的為維保留意事項同低壓配電箱。

第十八條環(huán)控電控柜維保留意事項

1、檢查環(huán)控電控柜柜面上各個指示燈狀態(tài)、轉(zhuǎn)換開關位置；

2、檢查環(huán)控電控柜各個斷路器的分合狀態(tài)；

3、檢查環(huán)控電控柜進線電源電壓、電流表指示是否正常；

4、檢查環(huán)控電控柜兩路電源進線轉(zhuǎn)換開關的位置及主用、備用狀

況；

5、正常狀況下，先檢查進線電源柜兩路電源電壓表顯示是否正常;

6、將開關操作手柄旋至“一”位置，即將開關合上；將開關操作手柄

旋至位置，即將開關斷開;

7、倘如電路出現(xiàn)過載、短路狀況時，會引起回路的塑殼開關跳閘，

此時開關操作手柄處于脫扣位置。在此狀況下，可將已脫扣跳閘的開關

操作手柄接著往下旋轉(zhuǎn)直至轉(zhuǎn)過位置聽到脫扣復位的聲音，然后再將

開關操作手柄向上旋至合閘位置即可把開關重新合上；

8、正常狀況下，應將環(huán)控電控室內(nèi)全部環(huán)控電控柜上的“BAS環(huán)

控''轉(zhuǎn)換開關置于右邊位置，綜合監(jiān)控系統(tǒng)可以對環(huán)控電控柜進行自動限

制及監(jiān)視；

9、檢修時，應將電控柜上“BAS環(huán)控”轉(zhuǎn)換開關置于左邊位置，檢

修完畢后要剛好復位；

10、饋線柜柜面上的指示燈有黃、綠、紅依次代表故障/停止/運行;

另外組合風閥的柜面上多1個紅色的指示燈，表示另一種運行狀態(tài)。

第十九條照明系統(tǒng)維保留意事項

1、更換燈具時，按開關上所標示回路將開關操作手柄向下扳至終

點（對翹板開關則按至斷開位置）關斷相應照明回路電源；

2、在確認沒電的狀況下，方可進行燈具更換的作業(yè)；

3、正常狀況下，送電后綠色電源指示燈亮起，然后點按配電箱面

板上的啟動按鈕，“運行（紅色）”指示燈也亮起，照明配電箱便進入正

常運用狀態(tài)，箱內(nèi)全部開關（包括電源總開關，分路開關）應處在閉合

狀態(tài)，配電箱面板上“手動/自動”轉(zhuǎn)換開關置于自動位置，可通過BAS

系統(tǒng)界面點亮或切斷相應回路照明，若發(fā)覺BAS無法限制照明開關時應

剛好報修；

4、相應配電箱無電源進入或電源總開關已跳閘，“電源HG（綠色）”

指示燈和“運行HR（紅色）”指示燈均熄滅時，應剛好解除故障。

第四章給排水系統(tǒng)設備維保操作規(guī)程

其次十條給排水系統(tǒng)設備術語和定義：

1、潛水泵：變更供電電源頻率和電壓限制溝通電動機轉(zhuǎn)速，使水

泵轉(zhuǎn)速和流量可調(diào)整的給水設備；

2、電動蝶閥：電動蝶閥屬于電動閥門和電動調(diào)整閥中的一個品種;

3、變頻給水設備：變更供電電源頻率和電壓限制溝通電動機轉(zhuǎn)速,

使水泵轉(zhuǎn)速和流量可調(diào)整的給水設備；

4、污水處理設備：為使污水達到排放標準或再次運用的水質(zhì)要求,

對其進行凈化的設備。

其次十一條潛水泵設備維保留意事項

1、運用前必需檢查電纜引線是否有斷裂或破損，檢查潛水泵淹入

水中的深度，并清除水泵四周的雜物，不得陷入淤泥中，以防散熱不良

而燒壞；

2、潛水泵電源接好后，應先試運轉(zhuǎn)一下，看旋轉(zhuǎn)方向是否正確；

若反轉(zhuǎn)，可將電源任何兩相接線對調(diào)一下；

3、啟動時，點按潛水泵限制箱上某臺泵的啟動按鈕，啟泵指示燈

亮，水泵啟動；

4、停泵時，點按潛水泵限制箱上某臺泵的停止按鈕，停泵指示燈

亮，水泵停止；

5、在兩個相鄰運行周期內(nèi)，潛水泵互為主、備用；

6、水泵的啟動與停止，由集水井內(nèi)的水位浮球開關自動限制；

7、水泵出現(xiàn)故障不能正常運行時，故障信息將自動反饋到綜合監(jiān)

控系統(tǒng)工作界面；

8、水泵啟動后，應定期巡察水泵運行狀況，如有異樣響聲及振動,

應馬上停泵檢查。

其次十二條消防栓增壓設備維保留意事項

1、運行前應全面檢查設備是否正常，各部管道連接堅固無泄漏，

閥門開、關止確;

2、選擇主、備用泵，將限制箱上的選泵開關打到“1#”泵時，1#

泵為主用泵，2#泵為備用泵。打到"2#"泵時，2#泵為主用泵，1#泵為

備用泵；

3、啟動時點擊限制箱上的水泵“啟動”按鈕，指示燈亮，水泵啟

動；

4、停止時點擊限制箱上的水泵“停止”按鈕，指示燈亮，水泵停

止；

5、火災發(fā)生時，消防管網(wǎng)壓力降至消防泵啟動壓力時，消防泵自

動啟動，穩(wěn)壓泵自動停止；

6、主消防泵啟動失敗或運行過程中發(fā)生故障，備用消防泵自動啟

動；

7、消防泵啟動后，需通過手動操作關機；

8、車站限制室直流24V信號干脆啟停消防泵；

9、消火栓按鈕直流24V信號干脆啟停消防泵；

10、水泵啟動后,應留意視察機組運行狀態(tài)，若發(fā)出異響、振切等異

樣現(xiàn)象，應馬上查明緣由，解除故障后方能重新合閘啟動；

11、運行中要加強對電壓、電流的監(jiān)視，電源電壓與額定電壓的偏

差不超過正負5%,三相電壓不平衡度空載時不超過1.5%；電流不能超

過銘牌上的額定電流，三相電流不平衡度空載時不超過10%,額定負載

時不超過5%o

其次十三條水閥設備維保留意事項

1、順時針方向旋轉(zhuǎn)手輪，開度指針隨著往“關”（CLOSE）的方

向移動，開度變小。當指針指向“關”（CLOSE）時，閥門全部關閉；

2、反時針方向旋轉(zhuǎn)手輪，開度指針隨之往“開”（OPEN）的方向

移動，開度變大。當指針指向“開”（OPEN）時，閥門全部打開;

3、當要水閥全開或全關時，手輪旋到位后，不要用力過大，以免

損壞傳動機構。

其次十四條電動蝶閥設備維保留意事預

1、在限制面板上點擊“關閉”按鈕或在就地限制箱面板上點擊“關

閉”按鈕，電動閥門起先工作，當閥門達到“全關”（CLOSE）位置時，

行程限制機構能精確地切斷電源，同時限制面板上指示“全關”的指示

燈亮；

2、在限制面板上點擊“開啟”按鈕或在就地限制箱面板上點擊“開

啟”按鈕，電動閥門起先工作，當閥門達到“全開”（OPEN）位置時，行

程限制機構能精確地切斷電源，同時限制面板上指示“全開”的指示燈

亮；

3、日常要留意保持電動閥門執(zhí)行器干燥，同時不受外力沖擊。

其次十五條變頻給水設備維保留意事項

1、切斷電源時，檢電并確認無電后懸掛“有人工作，禁止合閘”

警告牌；

2、取下防護罩，檢查盤動連接輪轉(zhuǎn)動敏捷、螺絲無松動、填料壓

蓋無偏斜后，復原防護罩；

3、檢查油箱油量足夠，油質(zhì)良好，必要時用黃油槍向軸承盒內(nèi)注

入適量的鈣基黃油；

4、開啟吸水閥（采納自動化啟泵、停泵時，吸揚水閥門常開），小

開壓力表旋塞解除水泵及管內(nèi)空氣（或利用水泵真空保持器解除水泵及

管內(nèi)空氣）；