房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略CONTENTS資產(chǎn)的價(jià)值管理

及策略存量資產(chǎn)價(jià)值管理策略?資產(chǎn)梳理，分類管理?動(dòng)態(tài)調(diào)優(yōu)，運(yùn)營增值?

不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化策略城市更新為存量資產(chǎn)價(jià)值重塑

創(chuàng)造更多可行性租賃住房市場發(fā)展豐富存量資產(chǎn)盤活路徑貫穿全生命周期資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯資管模式下影響價(jià)值創(chuàng)造的核心指標(biāo)資產(chǎn)的價(jià)值跟蹤資產(chǎn)退出路徑及影響價(jià)值實(shí)現(xiàn)的因素穿越周期的資產(chǎn)管理策略周期性策略調(diào)整多元化組合對沖風(fēng)險(xiǎn)穿越經(jīng)濟(jì)與行業(yè)周期的資管策略房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略價(jià)值邏輯重構(gòu)：從開發(fā)思維到資管思維房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生深刻變化目標(biāo)導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變科技賦能房地產(chǎn)

資產(chǎn)管理技術(shù)創(chuàng)新及應(yīng)用助力資產(chǎn)管理效率提升數(shù)字化資產(chǎn)管理平臺(tái)目錄43251P04P66P76P14P24價(jià)值邏輯重構(gòu)：從開發(fā)思維到

資管思維01房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生深刻變化伴隨中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推

進(jìn)，中國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二十多年的突飛猛

進(jìn)?從福利分房到商品房市場的發(fā)展，從最初

解決住房問題到滿足改善型需求，從土地開發(fā)驅(qū)

動(dòng)到借助金融杠桿實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，從完善商業(yè)、

辦公等城市發(fā)展配套到集中供應(yīng)下商業(yè)市場競爭

加劇?房地產(chǎn)高速發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了中國城

市的大規(guī)模增量擴(kuò)張，這個(gè)階段“規(guī)模擴(kuò)張”也

成為房地產(chǎn)行業(yè)最鮮明的標(biāo)簽。而近年來，伴隨房地產(chǎn)市場陷入調(diào)整期，市場環(huán)

境已然發(fā)生深刻變化?2023年中央經(jīng)濟(jì)工作

會(huì)議明確指出“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變

化”，時(shí)隔十年召開的

2025年中央城市工作

會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)

定發(fā)展期，城市的發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段

轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”。這些政策信號

與市場現(xiàn)實(shí)相互印證：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額自

2022年連續(xù)三年下行，新建商品房銷售面積也

同步下降至今；供應(yīng)壓力下，不少城市寫字樓市

場不得不面對租金下調(diào)、空置率走高的局面；購

物中心等商業(yè)設(shè)施密度不斷增大，為商業(yè)經(jīng)營帶

來嚴(yán)峻的競爭挑戰(zhàn)……曾經(jīng)依賴土地增值、高周

轉(zhuǎn)開發(fā)、規(guī)模競賽的傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式，已難以適

應(yīng)新的發(fā)展階段，多年建設(shè)累積的龐大存量和在

途供應(yīng)對房地產(chǎn)尤其商業(yè)類資產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營、保

值增值能力提出了更高的要求。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略

5中國內(nèi)地主要城市甲級寫字樓存量變化4,220萬平方米2016

北京

上海增長85.9%

廣州

深圳2024

二線城市7,845萬平方米備注：二線城市包含長沙、成都、重慶、大連、杭州、南京、青島、沈陽、蘇州、天津、武漢、廈門及西安共計(jì)13個(gè)城市。資料來源：戴德梁行研究部在高能級城市的核心區(qū)域，以寫字樓、零售、住宅綜合開發(fā)為代表的城市綜合體及商業(yè)設(shè)施建設(shè)更為多見。聚焦一線城市，北上廣深在過去20年間的甲級寫字樓總存量增長幅度高達(dá)581.5%,由2005年的670.6萬平方米增長至2024年的4,570萬平方米；同步發(fā)生的是，平均空置率也由2005年的12.1%增長9.3個(gè)百分點(diǎn)至2024年末的21.4%，供求關(guān)系已然發(fā)生轉(zhuǎn)變。在空置率的上行的壓力下，下調(diào)租金成為不少業(yè)主去化空置面積的有效手段，但這些指標(biāo)的變化往往對項(xiàng)目營收構(gòu)成負(fù)面影響，同時(shí)影響資產(chǎn)估值，因此如何在日趨激烈的市場競爭中穩(wěn)住收益、維護(hù)資產(chǎn)價(jià)值成為業(yè)主不得不面臨的挑戰(zhàn)。全國新建商品房銷售面積及增速走勢200,000150,000100,00050,0000

全國新建商品房銷售面積（萬平方米）

——

同比漲幅資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速走勢180,000150,000120,00090,00060,00030,0000

房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）

——

房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生深刻變化供給過剩的挑戰(zhàn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù)幾十年保持增長，個(gè)別年份甚至出現(xiàn)20%以上的年增率，令市場供應(yīng)規(guī)模得以持續(xù)擴(kuò)張。但城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)下的住房需求的合理增長顯然無法承載供應(yīng)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，2022年中國房地產(chǎn)市場陷入調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)投資額開始持續(xù)下行，也意味著在城鎮(zhèn)化由高速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期的同時(shí)，房地產(chǎn)供應(yīng)端持續(xù)擴(kuò)張的局面也在發(fā)生調(diào)整，供應(yīng)過剩的挑戰(zhàn)下市場正以縮小未來供應(yīng)規(guī)模的方式調(diào)節(jié)供求關(guān)系謀求持續(xù)發(fā)展。15

20

25

30

35資料來源：戴德梁行研究部房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略

7作為城市開發(fā)建設(shè)的重要構(gòu)成，房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展帶動(dòng)了城市功能和城市配套的不斷完善。作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要載體，寫字樓市場在蓬勃發(fā)展中也逐漸迎來了供應(yīng)高峰。2016年至2024年間，包含一線及強(qiáng)二線在內(nèi)的17個(gè)城市樣本中的甲級寫字樓總存量由4,220萬平方米增長至7,845萬平方米，存量規(guī)模擴(kuò)大了85.9%。主要城市甲級寫字樓平均租金及空置率水平(2024)租金，元/平方米/月南京武漢空置率，

%30%20%10%0%-10%-20%-30%30025020015010050040%30%20%10%0%-10%-20%上海西安深圳青島大連北京廣州

6

戴德梁行研究院重慶天津杭州成都長沙沈陽廈門蘇州住宅市場改善型需求代際共居節(jié)能材料綠色建筑第四代住宅產(chǎn)品寫字樓市場降本增效

提質(zhì)改造靈活辦公智能樓宇系統(tǒng)共享辦公可變空間綠色認(rèn)證LEEDWELL

GRESB社群服務(wù)能源管理定制裝修服務(wù)

Z世代偏好配套空間

★★i

商業(yè)市場消費(fèi)分化單身經(jīng)濟(jì)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)情感消費(fèi)情緒價(jià)值極致性價(jià)比

社交屬性文化屬性工業(yè)遺產(chǎn)活化非標(biāo)商業(yè)演出經(jīng)濟(jì)公園商業(yè)親子消費(fèi)寵物經(jīng)濟(jì)場景消費(fèi)消費(fèi)下沉國潮興起零售物業(yè)市場也面臨類似挑戰(zhàn)。在經(jīng)濟(jì)高速增長的周期中，零售物業(yè)載體的開發(fā)建設(shè)和百花齊放承載了消費(fèi)市場的快速發(fā)展，但商業(yè)物業(yè)持續(xù)放量背景下過量供應(yīng)所帶來的競爭加劇也不可避免。僅2016年

至2024年間，15個(gè)樣本城市的優(yōu)質(zhì)購物中心總存量就從4,430萬平方米增長158.3%達(dá)到11,443萬

平方米，豐富消費(fèi)場景、擴(kuò)充商圈規(guī)模的同時(shí)，商業(yè)載體的運(yùn)營壓力不可小覷。電商及線上平臺(tái)的快速發(fā)展加速了倉儲(chǔ)物流等設(shè)施的投資興建，疫情期間的物資配送需求也成為高標(biāo)庫及冷庫大規(guī)模興建的重要推動(dòng)力，從2016年2,850萬平方米的高標(biāo)物流倉存量到2024年末12,600

萬平方米的存量規(guī)模，8年市場總存量規(guī)模增長了342.1%

，與初期供不應(yīng)求的市場狀況相比，個(gè)別地區(qū)也出現(xiàn)了供過于求的局面，局部市場去化壓力有所加大。過去幾十年間，城市面貌日新月異，

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)人民生活水平

提高，人口流動(dòng)趨勢和結(jié)構(gòu)也不斷

發(fā)生變化。作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體以

及承載人民生活、消費(fèi)的物理空間，

房地產(chǎn)也隨之迎來需求端的不斷變

化、升級。城鎮(zhèn)化的放緩減弱了人口遷移帶來

的剛性住房需求增量；從量的擴(kuò)大

到關(guān)注質(zhì)的提升，

“好房子”成為

激活改善性需求的驅(qū)動(dòng)力之一；外

部環(huán)境的復(fù)雜多變給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來

的不確定性進(jìn)一步影響企業(yè)對辦公

空間的需求；Z世代對辦公環(huán)境及氛

圍的偏好也影響到企業(yè)的選址決策；

收入分化與消費(fèi)降級等因素直接影

響商業(yè)發(fā)展的趨勢；體驗(yàn)型消費(fèi)的

崛起和對情緒價(jià)值的關(guān)注也為商業(yè)

物業(yè)的發(fā)展帶來啟發(fā)和機(jī)遇

…

…因應(yīng)需求端的變化升級，房地產(chǎn)不同的物業(yè)板塊不得不積極調(diào)整優(yōu)化，

以求在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢。11,443萬平方米備注：二線城市包含成都、重慶、大連、杭州、南京、青島、沈陽、天津、武漢、廈門及西安共計(jì)11個(gè)城市。資料來源：戴德梁行研究部中國內(nèi)地高標(biāo)物流倉儲(chǔ)存量變化2,850萬平方米2016增長342.1%2024房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生深刻變化北京上海廣州深圳二線城市華東區(qū)

華北區(qū)

華南區(qū)

華中區(qū)

西南區(qū)中國內(nèi)地主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量變化4,430萬平方米12,600萬平方米資料來源：戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部、研究部需求升級“好房子”低密度住宅保障性住房適老化設(shè)施智慧社區(qū)智能家居20162024增長158.3%住房產(chǎn)品升級

租賃住房市場擴(kuò)容

8

戴德梁行研究院傳統(tǒng)開發(fā)模式：以土地增值和快速周轉(zhuǎn)為目標(biāo)追求規(guī)模效應(yīng)在2021年下半年中國樓市步入調(diào)整之前，實(shí)現(xiàn)快速的規(guī)模擴(kuò)張是多數(shù)大型房企的發(fā)展戰(zhàn)略選擇，在以“拿地-開發(fā)-銷售”為核心鏈條的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式主要依賴于：10

戴德梁行研究院土地增值與快速周轉(zhuǎn)低價(jià)獲取土地、通過快速開發(fā)和銷售回現(xiàn)，同時(shí)賺取土地溢價(jià)和開發(fā)利潤?這一模式在城市化初期受益于需求爆發(fā)式增長而得以實(shí)現(xiàn)。規(guī)?；_發(fā)與成本控制通過大規(guī)模拿地、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和集中采購來降低成本，以高周轉(zhuǎn)率實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，與之對應(yīng)的是“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”（“三高”）模式下對快速回籠資金的要求，同時(shí)也潛藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。配套服務(wù)延伸以住宅開發(fā)為主，輔以商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等衍生業(yè)務(wù)，但開發(fā)業(yè)務(wù)占比普遍超過八成，經(jīng)營性業(yè)務(wù)占比超過20%的鳳毛麟角。即便當(dāng)下，對大多數(shù)房企來說，九成以上的收入仍來自開發(fā)業(yè)務(wù)。目標(biāo)導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變當(dāng)驅(qū)動(dòng)中國房地產(chǎn)供應(yīng)持續(xù)幾十年增長的動(dòng)力發(fā)生變化，供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性過剩令市場不得不面對愈加突出的去化壓力，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下需求端的升級同時(shí)對供應(yīng)端提出更高要求。粗放型擴(kuò)張以追求高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)模式備受挑戰(zhàn)，精準(zhǔn)定位、精耕細(xì)作、以運(yùn)營實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)增長的新模式成為新階段房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積萬平方米120,000100,00080,00060,00040,00020,0000傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)順應(yīng)市場高速擴(kuò)張的階段而推崇高周轉(zhuǎn)運(yùn)作，并依賴于房地產(chǎn)上行周期土地持續(xù)增值而獲利。但在市場發(fā)生深刻調(diào)整的新階段，樓市的高速擴(kuò)張明顯放緩、房價(jià)持續(xù)上行的走向亦發(fā)生波動(dòng)、轉(zhuǎn)變，這令傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式面臨挑戰(zhàn)。而“高負(fù)債、高杠桿”所依托的高周轉(zhuǎn)也隨著市場熱度的褪去而難以保障，“觸雷”事件也為中國房地產(chǎn)行業(yè)敲響警鐘，“三高”模式背后潛藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略

11資料來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、國家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

12戴德梁行研究院

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略

13資產(chǎn)管理模式：以資產(chǎn)保值增值為核心目標(biāo)強(qiáng)調(diào)長期持有、運(yùn)營增值與金融化退出應(yīng)對市場轉(zhuǎn)變，房企不得不調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，更加注重盈利來源的多元化以降低對開發(fā)收入的依賴度。不少房企著手從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向輕重并舉的開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)一體化轉(zhuǎn)型；房企融資渠道也從高負(fù)債到多元股權(quán)轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)證券化及債轉(zhuǎn)股皆為趨勢；房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也從追求規(guī)模擴(kuò)張和高速周轉(zhuǎn)向運(yùn)營優(yōu)化、提升品質(zhì)與品牌轉(zhuǎn)型。面對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，增量放緩的同時(shí)存量市場的特征愈加顯著，

“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理”模式以其在存量市場的適用度而受到越來越多的關(guān)注。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式房地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式是一種以持有型物業(yè)作為投資載體，通過專業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值升值的運(yùn)作模式，其終極目標(biāo)在于將運(yùn)營成熟良好的資產(chǎn)打包成金融類產(chǎn)品（如

REITs、商業(yè)信托等）

，抑或通過交易轉(zhuǎn)讓，最終有效退出并完成價(jià)值實(shí)現(xiàn)。與傳統(tǒng)的開發(fā)商銷售模式不同，資產(chǎn)管理的獲利模式在于持有過程中，通過對資產(chǎn)運(yùn)營的提升獲取持續(xù)性收入并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)?wèi){借成熟的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)適時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略，以便更好地應(yīng)對市場變化，如在消費(fèi)市場疲軟的情況下，對購物中心進(jìn)行裝修煥新、調(diào)整品牌業(yè)態(tài)，制定新的用戶需求定位；對于空置壓力較大的辦公樓類資產(chǎn)采取靈活積極的招商租賃策略，對空置單元做精裝配置以應(yīng)對市場需求變化，優(yōu)化租戶組合以提升租金收益……最終提升資產(chǎn)價(jià)值。目標(biāo)導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變貫穿全生命周期資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯02房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略全生命周期的資產(chǎn)管理覆蓋房地產(chǎn)投、融、管、退的完整流程，只有將資產(chǎn)價(jià)值增長的全面規(guī)劃和實(shí)施落實(shí)到整個(gè)項(xiàng)目周期中，才能實(shí)現(xiàn)提高資產(chǎn)效率、降低成本和風(fēng)險(xiǎn)以及適應(yīng)市場變化的最佳效果，最終滿足資本市場退出的要求、以最佳路徑退出而實(shí)現(xiàn)價(jià)值，完成資產(chǎn)管理的閉環(huán)。收購策略制定可行性及財(cái)務(wù)分析買賣方盡職調(diào)查啟動(dòng)資金安排梳理交易流程交易團(tuán)隊(duì)建設(shè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)把握項(xiàng)目退出最合適的時(shí)機(jī)、方式及價(jià)值退出策略及機(jī)制制定股權(quán)、合資方案買賣代理資產(chǎn)證券化咨詢投資擴(kuò)募市場策略及產(chǎn)品定位租賃

/銷售策略顧問租賃

/銷售代理服務(wù)

租務(wù)行政財(cái)稅管理租戶關(guān)系管理與維護(hù)

財(cái)務(wù)及現(xiàn)金流分析物業(yè)管理及設(shè)備設(shè)施管理環(huán)境健康安全及風(fēng)險(xiǎn)管理

績效管理投后最大程度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值租戶及租約組合優(yōu)化企業(yè)形象提升咨詢維護(hù)翻新及改造管理

可持續(xù)發(fā)展服務(wù)租戶滿意度方案投資發(fā)展階段把握項(xiàng)目收購、并購最合適的時(shí)機(jī)及價(jià)值運(yùn)營階段確保項(xiàng)目在投后持續(xù)穩(wěn)定的收益全生命周期資產(chǎn)管理戴德梁行全生命周期房地產(chǎn)資產(chǎn)管理模型-分階段核心元素432房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略

15項(xiàng)目增值階段1資料來源：戴德梁行階段以資產(chǎn)保值增值為核心目標(biāo)的資產(chǎn)管理，其本質(zhì)可理解為資產(chǎn)的價(jià)值管理。結(jié)合資

產(chǎn)管理的完整生命周期，從

最終價(jià)值實(shí)現(xiàn)的角度出發(fā)進(jìn)

行反推，以終為始，去看看

哪些模塊和關(guān)鍵指標(biāo)會(huì)影響

房地產(chǎn)的價(jià)值創(chuàng)造呢？商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值往往體現(xiàn)在

其獲取收益的能力上，因此在收益法、比較法、成本法、

假設(shè)開發(fā)法等不動(dòng)產(chǎn)評估方法中，收益法是商業(yè)地產(chǎn)的主流選擇。以物業(yè)未來收益

能力為核心，通過現(xiàn)金流折現(xiàn)來測算資產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)金流

折現(xiàn)法（DCF）是主要方法。更為簡單快捷的直接資本化

法也適用于對穩(wěn)定收益的商業(yè)資產(chǎn)的測算。參考收益法

對應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值模型，從營

運(yùn)凈收入（NOI）

、資本化

率（Cap

Rate）等

相關(guān)

指

標(biāo)入手，了解與資產(chǎn)升值潛力、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)相關(guān)的因素，

可幫助我們挖掘影響房地產(chǎn)

價(jià)值創(chuàng)造的核心。

16

戴德梁行研究院不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評估方法選擇現(xiàn)金流折現(xiàn)法(Discount

Cash

Flow,DCF)測算思路圖持有期凈運(yùn)營收入現(xiàn)值之和

現(xiàn)值（價(jià)值）持有期末凈轉(zhuǎn)售價(jià)值現(xiàn)值資料來源：戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部營運(yùn)凈收入NOI營運(yùn)凈收入NOI是商業(yè)地產(chǎn)估值中的核心指標(biāo)之一，聚焦于房地產(chǎn)資產(chǎn)的核心運(yùn)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，適用于評估單個(gè)資產(chǎn)的盈利能力和價(jià)值。無論是直接資本化法對于經(jīng)營收益穩(wěn)定的成熟項(xiàng)目預(yù)估一年的凈收益現(xiàn)金流或是現(xiàn)金流折現(xiàn)法按年測算持有期的凈現(xiàn)金流，NOI都是運(yùn)營效果的直接體現(xiàn)，與之密切關(guān)聯(lián)的指標(biāo)包括：?需要從收入中剔除的運(yùn)營成本、相關(guān)稅費(fèi)；?在收益期或持有期間的空置率、租金和租金增長率，都會(huì)對收入產(chǎn)生顯著影響；?現(xiàn)有租約及租賃條款

(包括租金、增長率、免租期等)，是租約內(nèi)收入的預(yù)測依據(jù)；?租約外收入，則依托于模擬市場租賃收入來預(yù)判，這些與現(xiàn)有租戶構(gòu)成、租約組合、市場供求狀況、市場平均租金和空置率變化趨勢、資產(chǎn)運(yùn)營的策略與經(jīng)營能力密切相關(guān)。資本化率Cap

Rate資本化率Cap

Rate是直接資本化法中資產(chǎn)估值的另一個(gè)核心指標(biāo)，其作為市場化指標(biāo)，反映投資人對該資產(chǎn)的預(yù)期回報(bào)率。宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)需求端的影響會(huì)體現(xiàn)到經(jīng)營性物業(yè)的整體運(yùn)營趨勢上，而市場的供需關(guān)系及未來趨勢也會(huì)成為影響物業(yè)市場運(yùn)營發(fā)展的重要因素。當(dāng)投資人對于市場后續(xù)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判越強(qiáng)，對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)就相對提升，從而帶動(dòng)資本化率上行。與之相應(yīng)對有效舉措的是，通過對資產(chǎn)的優(yōu)化提升來加強(qiáng)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力從而降低風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)、壓低資本化率，帶動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值提升。最常見的包括：

ESG相關(guān)認(rèn)證所反映的物業(yè)在綠色可持續(xù)方面的能力，以及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、品牌運(yùn)營商所賦予的在競爭環(huán)境下相對突出的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。資管模式下影響價(jià)值創(chuàng)造的核心指標(biāo)收益法有收益或有潛在收益；除公立學(xué)校、博物館等非盈利物業(yè)，

一般完工項(xiàng)目均可采用收益法；基本適用所有商業(yè)地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法估價(jià)對象可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)

目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)；完工后價(jià)值可以測算；工程剛開工或后續(xù)工期較長。比較法估價(jià)對象所在區(qū)域市場交易活躍；能找到可比實(shí)例并建立比較基礎(chǔ)；住宅、商業(yè)、寫字樓等物業(yè)類型一般

情況下適用。成本法可參考的市場交易極少；無收益且無潛在收益；收益法與比較法不可用時(shí)。相關(guān)稅費(fèi)折現(xiàn)率總收入運(yùn)營成本持有期凈運(yùn)營收入持有期末凈轉(zhuǎn)售價(jià)值房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略17▲影響資產(chǎn)價(jià)值測算的重要指標(biāo)及其關(guān)聯(lián)因素構(gòu)成了價(jià)值創(chuàng)造的關(guān)鍵因子，這也為提升資產(chǎn)價(jià)值提供了參考。顯而易見的是，除了宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展背景等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對資產(chǎn)價(jià)值的影響外，通過運(yùn)營優(yōu)化提升租金水平、降低空置率、完善增值服務(wù)，進(jìn)一步帶動(dòng)營運(yùn)凈收入及現(xiàn)金流的提升是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值增長的關(guān)鍵一環(huán)；與此同時(shí)，控制包括能耗、維護(hù)成本在內(nèi)的運(yùn)營成本也有助于改善凈現(xiàn)金流的表現(xiàn)；穩(wěn)定的租約及租期合理分布、信用更佳的租戶、合理的租戶組合，將經(jīng)營中的客戶違約風(fēng)險(xiǎn)控制在較低概率，空置風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)降低，有助于穩(wěn)定收入進(jìn)而支撐資產(chǎn)價(jià)值；將對資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)性的考量落實(shí)到區(qū)位、品牌、項(xiàng)目質(zhì)素的選擇上，同時(shí)以優(yōu)秀的品牌運(yùn)營商來提升項(xiàng)目在競爭環(huán)境力的表現(xiàn)，對于降低風(fēng)險(xiǎn)、提升資產(chǎn)價(jià)值也至關(guān)重要。折現(xiàn)率Discount

Rate折現(xiàn)率Discount

Rate是收益法評估商業(yè)資產(chǎn)的又一核心參數(shù)，但與資本化率在應(yīng)用場景及計(jì)算邏輯上存在差異。折現(xiàn)率是DCF模型價(jià)值折現(xiàn)的“分母”，反映資金的時(shí)間價(jià)值和資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，通常等于無風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。不同于資本化率反映市場對穩(wěn)定收益的即時(shí)定價(jià)共識，折現(xiàn)率則是動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)工具，適用于動(dòng)態(tài)變化的現(xiàn)金流場景，需結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)周期及資產(chǎn)特性綜合測算。若折現(xiàn)率上升，分母增大將帶動(dòng)未來現(xiàn)金流現(xiàn)值下降，因此降低風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)也是改善未來現(xiàn)金流現(xiàn)值的有效舉措。包括：合理規(guī)劃并引入信用更佳的租戶組合，減少租戶違約風(fēng)險(xiǎn)；在投資決策階段偏好于流動(dòng)性更佳的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等。資管模式下影響價(jià)值創(chuàng)造的核心指標(biāo)收益期限收益期限是指資產(chǎn)未來收益可持續(xù)的年限，往往與剩余土地使用年限、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命有關(guān)。收益期限是價(jià)值預(yù)測的“時(shí)間窗口”，其長短直接影響對項(xiàng)目總收益的預(yù)測，進(jìn)一步影響資產(chǎn)價(jià)值測算。

18戴德梁行研究院

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略

19第n+1年折現(xiàn)持有期末凈轉(zhuǎn)售價(jià)值現(xiàn)值折現(xiàn)持有期折現(xiàn)持有期凈運(yùn)營收入現(xiàn)值之和持有期凈運(yùn)營收入（NOI）運(yùn)營成本及相關(guān)稅費(fèi)持有期末凈轉(zhuǎn)售價(jià)值第2年第3年第4年DCF

測算示意圖資料來源：戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部第7年第8年持有期末價(jià)值第10年第6年第9年總收入第5年第n年第1年+資產(chǎn)的價(jià)值跟蹤通過對存量物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)跟蹤、觀察資本市場的反饋，結(jié)合項(xiàng)目自身情況及其在運(yùn)營提升方面的各項(xiàng)努力和舉措，有助于理解實(shí)踐中關(guān)聯(lián)因子如何影響資產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)。重慶萬象城是華潤在西南打造的首個(gè)高端商業(yè)綜合體，定位于重慶檔次最高、規(guī)模最大、功能最全的一站式購物中心。自

2014年開業(yè)以來，通過深入洞悉消費(fèi)者的情感需求和生活方式，重慶萬象城持續(xù)更新升級項(xiàng)目定位、迭代品牌，不斷創(chuàng)造消費(fèi)場景。2021年是重慶萬象城的高光時(shí)刻。這一年，重慶萬象城發(fā)行CMBS，規(guī)模達(dá)45億元。同一年，為重慶帶來6家城市旗艦店、12家重慶

/西南首店，累積吸納百家首進(jìn)重慶的品牌、30余家國際品牌，強(qiáng)化了奢侈品牌聚集區(qū)的地位。同時(shí)，項(xiàng)目公共空間設(shè)施設(shè)備如停車場、洗手間、導(dǎo)視系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等完成優(yōu)化提升，在關(guān)愛婦女兒童、打造寵物友好環(huán)境等方面不斷提升顧客體驗(yàn)。2021年，重慶萬象城以56億元的零售額躍升至重慶

購物中心業(yè)績第一位。

20

戴德梁行研究院重慶萬象城發(fā)展歷程2021發(fā)行

CMBS，融資

45.01

億元；持續(xù)引進(jìn)區(qū)域首店；會(huì)員專屬停車樓煥新開放；私享會(huì)館全新升級20162023定位于“先鋒潮流”的北區(qū)開業(yè)，約9.9萬平的商業(yè)體量引入240+全新品牌，70+

西南首店、城市首店、旗艦店；重慶萬象城規(guī)模擴(kuò)大至超50萬平方米2024升級“香化大道”，引進(jìn)7家品牌香水重慶獨(dú)立門面2025重發(fā)CMBS，融資51億元2026重慶觀音橋購物中心項(xiàng)目計(jì)劃于2026年中開業(yè)，商業(yè)體量約13.5萬平方米資料來源：重慶萬象城微信服務(wù)號、華潤置地年報(bào)、根據(jù)公開信息整理重慶萬象城租戶構(gòu)成(按面積)重慶萬象城營業(yè)額億元80706050403020100201920202021202220232024備注：其他包括配飾、皮具、禮品、服務(wù)等資料來源：華潤置地年報(bào)2025年8月，

重慶萬象城CMBS

到期重新發(fā)行，規(guī)模為51億元，較2021年首發(fā)規(guī)模的45.01億元高出約6億元。這無疑是通過運(yùn)營優(yōu)化帶動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值提升的最佳實(shí)踐案例之一

，另一方面也印證了長期主義和持續(xù)運(yùn)營提升對提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力的正向意義，表明即便在競爭激烈的市場環(huán)境中優(yōu)質(zhì)保值的資產(chǎn)依然受到市場的認(rèn)可。擁有13.5萬平方米規(guī)模的觀音橋中環(huán)萬象城計(jì)劃于2026年中開業(yè)，屆時(shí)將與重慶萬象城形成南北雙城的格局，而這輪的融資也為項(xiàng)目發(fā)展帶來更多支持。開啟國際品牌的進(jìn)階之路，如

HERMèS在重慶萬象城筑起

橙色之家2017-2018國際奢侈品牌重慶首店相繼落戶；“最強(qiáng)珠寶腕表區(qū)”；南區(qū)調(diào)整后全新開業(yè)，引進(jìn)潮流服飾、精致餐飲等2019-2020超過

30

家國際奢侈品牌云集，成為重慶高端商業(yè)及國際品牌

消費(fèi)雙中心；南區(qū)吸納網(wǎng)紅餐飲品牌，打造都市潮人們的城市休閑目的地2020

CMBS

的發(fā)行釋放了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，較低利率的融資方式也減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)，更主要的是為項(xiàng)目后續(xù)的運(yùn)營發(fā)展注入了活水。2023年，以潮流、運(yùn)動(dòng)、戶外為核心的北區(qū)正式開業(yè)，與中區(qū)的高奢零售、南區(qū)餐飲親子家居形成互補(bǔ)。北區(qū)擁有將近10萬平方米的零售面積，引進(jìn)超240家品牌，包括始祖鳥、迪桑特等在內(nèi)的超70家區(qū)域首店入駐，開啟全新購物及社交體驗(yàn)，也為年輕人打造了潮流社交空間。2014重慶萬象城開業(yè)，其中商業(yè)體量約22.4萬平方米，停車場體量約15.1萬平方米2020年末，評估值

38.6億元，租金收入4.1億元

服裝兒童及娛樂餐飲.

家用及個(gè)人護(hù)理其他超市及百貨房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略21資料來源：根據(jù)公開信息整理20202021202228%23%20%27%24%22%26%25%22%11%12%13%10%12%13%4%4%4%公募REITs退出將運(yùn)營成熟的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目打包為權(quán)益型REITs，通過證券交易所公開發(fā)行。目前國內(nèi)公募REITs雖限于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)，卻保持著底層資產(chǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)容及常態(tài)化發(fā)行趨勢，從最初的倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園、交通、生態(tài)環(huán)保類基礎(chǔ)設(shè)施，

拓展到保租房、消費(fèi)、能源、水利、市政、新型基礎(chǔ)設(shè)施等眾多領(lǐng)域。持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS退出定位于可與公募REITs銜接的場內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益產(chǎn)品，其資產(chǎn)類型在公募

REITs的基礎(chǔ)上增加了更多的包容性，比如商業(yè)物業(yè)、無法發(fā)行公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施等。作為權(quán)益類產(chǎn)品，投資者可獲得的投資回報(bào)并非固定不變，而是與底層資產(chǎn)的運(yùn)營表現(xiàn)所掛鉤。類REITs退出不動(dòng)產(chǎn)信托資產(chǎn)支持票據(jù)（類REITs）是指非金融企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)和債權(quán)（如有）作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。相較其他產(chǎn)品，其融資期限較短，適用于實(shí)現(xiàn)物業(yè)的短期融資需求。CMBS(商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券

)退出以商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，依靠抵押物未來產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流提供償付本息支持，而發(fā)行的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。資產(chǎn)證券化退出模式下價(jià)值影響因素宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)周期經(jīng)濟(jì)周期行業(yè)環(huán)境及政策交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)利率

監(jiān)管政策合規(guī)要求資料來源：戴德梁行資產(chǎn)交易退出資產(chǎn)交易退出，顧名思義，針對投資者持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目或物業(yè)，通過直接出售的方式轉(zhuǎn)讓該類資產(chǎn)的所有權(quán)給其他投資方或第三方，實(shí)現(xiàn)投資退出。由于僅轉(zhuǎn)移標(biāo)的資產(chǎn)的所有權(quán)及相關(guān)權(quán)益，在風(fēng)險(xiǎn)隔離方面的優(yōu)勢較為突出，買方不承接原股東債務(wù)或法律糾紛，但須承擔(dān)資產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi)。資產(chǎn)退出路徑及影響價(jià)值實(shí)現(xiàn)的因素除了運(yùn)營的優(yōu)化提升帶動(dòng)資產(chǎn)增值外，退出環(huán)節(jié)對于資產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)也至關(guān)重要?識別項(xiàng)目退出的最佳時(shí)機(jī)，綜合考量并選擇最佳的退出路徑、制定并優(yōu)化退出的策略和機(jī)制，有助于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。當(dāng)前，資產(chǎn)證券化退出、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出、資產(chǎn)出售退出是最為常見的退出路徑。股權(quán)交易退出股權(quán)交易退出，通過依法轉(zhuǎn)讓標(biāo)的項(xiàng)目公司（或母公司）的股權(quán)予他人，間接出售資產(chǎn)（如土地、在建工程、已建成物業(yè)）的行為。交易標(biāo)的是公司股權(quán)，而非直接的土地或房產(chǎn)所有權(quán)，通過股權(quán)變更實(shí)現(xiàn)開發(fā)主體控制權(quán)轉(zhuǎn)移，也將同時(shí)承接原公司的資產(chǎn)和債務(wù)。此種方式的優(yōu)勢則是規(guī)避土地增值稅等高額稅費(fèi)，但規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)的盡職調(diào)查也涉及包括財(cái)務(wù)盡調(diào)和法務(wù)盡調(diào)等在內(nèi)的成本支出，并拉長交易周期。資產(chǎn)證券化退出方式下，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)均受基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、市場環(huán)境與政策、運(yùn)營管理能力、宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)周期等多重因素影響。 22

戴德梁行研究院資產(chǎn)證券化退出通過將房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的證券產(chǎn)品，在資本市場上發(fā)行并實(shí)現(xiàn)資金回籠的過程。根據(jù)資產(chǎn)類型和證券化結(jié)構(gòu)不同分為以下幾類：交易類型稅種

土地增值稅增值稅及附加企業(yè)所得稅契稅印花稅資產(chǎn)收購√√√√√股權(quán)收購√√基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量現(xiàn)金流穩(wěn)定性區(qū)位地段

資產(chǎn)類型租金增值潛力品牌運(yùn)營團(tuán)隊(duì)資產(chǎn)維護(hù)成本市場與政策運(yùn)營管理能力房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略23

分層增信利率掛鉤機(jī)制退出條款資產(chǎn)收購與股權(quán)收購主要涉及的相關(guān)稅價(jià)值實(shí)現(xiàn)的影響因素資料來源：根據(jù)公開信息整理資產(chǎn)的價(jià)值管理及策略03房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略存量資產(chǎn)價(jià)值

管理策略經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展階段，不少房企積累

了大量不動(dòng)產(chǎn)，與此同時(shí)，作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展

的重要力量之一，國企承擔(dān)社會(huì)責(zé)任開發(fā)建設(shè)了

大批房地產(chǎn)基建設(shè)施，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展、民生服務(wù)、

居民居住等需求提供了廠房、商辦、公共服務(wù)、

住宅、宿舍等重要空間載體，也積累相當(dāng)規(guī)模的

存量不動(dòng)產(chǎn)。然而，在重開發(fā)而輕運(yùn)營的傳統(tǒng)模

式下多數(shù)企業(yè)缺乏對房地產(chǎn)資產(chǎn)的系統(tǒng)管理運(yùn)營

經(jīng)驗(yàn)，且諸多存量資產(chǎn)背景復(fù)雜，不少資產(chǎn)處于

低效利用甚至閑置狀態(tài)，資產(chǎn)價(jià)值有待挖掘。尤其是布局于高能級城市或城市核心位置的物業(yè)

實(shí)現(xiàn)彼時(shí)社會(huì)價(jià)值后如今因功能退化而陷入閑置

或低效利用的窘境，梳理資產(chǎn)、盤活物業(yè)成為破

解難題、提高資產(chǎn)利用效率的關(guān)鍵點(diǎn)。對存量資

產(chǎn)的系統(tǒng)梳理、一案一策的合理處置，穩(wěn)定提升

物業(yè)運(yùn)營收入及現(xiàn)金流等都有助于提升存量資產(chǎn)

利用效率并進(jìn)一步帶動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值提升，亦有助于在房地產(chǎn)深度調(diào)整階段緩解市場下行造成的壓力，

同時(shí)探索持續(xù)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略25

資產(chǎn)梳理，分類管理批量的房地產(chǎn)存量資產(chǎn)往往涉及數(shù)量多、規(guī)模大、分布廣泛的物業(yè)，地塊類別、用途、運(yùn)營現(xiàn)狀、資產(chǎn)利用效率等又各有不同。此外，業(yè)權(quán)分散或存在歷史遺留問題的物業(yè)資產(chǎn)也需另作分析。因此，以提高資產(chǎn)利用效率、運(yùn)營效益、提升資產(chǎn)價(jià)值為目的的批量房地產(chǎn)存量資產(chǎn)梳理首先需要對每個(gè)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)調(diào)研，了解項(xiàng)目基本信息及問題所在。而后從資產(chǎn)基本屬性、價(jià)值評估、戰(zhàn)略協(xié)同性、資產(chǎn)利用效率等多項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)，對各項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行歸類整理、分等定級，具體的指標(biāo)選擇應(yīng)結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行篩選。最后結(jié)合分類等級的評價(jià)結(jié)果來進(jìn)一步研判各項(xiàng)資產(chǎn)后續(xù)的發(fā)展、盤活方式。維度二：資產(chǎn)戰(zhàn)略價(jià)值壟斷性資產(chǎn)

資源稀缺資產(chǎn)公共服務(wù)類資產(chǎn)資料來源：戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營特征主要指標(biāo)存量資產(chǎn)價(jià)值管理策略資料來源：戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略27資產(chǎn)價(jià)值評估分析是對物業(yè)整體狀況的基礎(chǔ)判斷。從物業(yè)特征看，持有紅本、位于核心區(qū)位、規(guī)模大且集中、成新度高的物業(yè)往往具有較高的價(jià)值評分。從運(yùn)營角度看，租金水平較高、出租率較高、租戶優(yōu)質(zhì)且穩(wěn)定、租金收繳率高的資產(chǎn)利用效率高，對應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值等級也相對較高。不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)狀況及價(jià)值評估維度價(jià)值高、戰(zhàn)略協(xié)同性高的資產(chǎn)往往會(huì)選擇優(yōu)先持有，而價(jià)值低、戰(zhàn)略協(xié)同性低的資產(chǎn)則可考慮優(yōu)先處置。判定為持有的物業(yè)需結(jié)合資產(chǎn)自身特點(diǎn)、運(yùn)營情況再行考慮通過保留現(xiàn)狀、提升改造、資產(chǎn)證券化運(yùn)作等方式保持運(yùn)營或挖掘價(jià)值；針對銷售類物業(yè)，建議擇機(jī)出售，從而實(shí)現(xiàn)不同資產(chǎn)分類經(jīng)營管理策略。重大項(xiàng)目內(nèi)外通達(dá)產(chǎn)業(yè)布局客流狀況物業(yè)布局道路通達(dá)通風(fēng)采光建筑結(jié)構(gòu)新舊程度交通狀況公共配套基礎(chǔ)設(shè)施地理位置

土地（商、住、工、其他）房地產(chǎn)（商、辦、公交站、其他）維度一：資產(chǎn)市場價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)評價(jià)體系①

資產(chǎn)初篩分級各資產(chǎn)重要性評估核心資產(chǎn)

較優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

非重點(diǎn)資產(chǎn)③

運(yùn)營現(xiàn)狀評分各資產(chǎn)運(yùn)營效益評分<分值1為標(biāo)準(zhǔn)值>分值大于1

分值小于1運(yùn)營效益優(yōu)于運(yùn)營效益低于市場平均水平市場平均水平②

硬件檔次劃分各資產(chǎn)硬件條件評價(jià)對標(biāo)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，對各資產(chǎn)進(jìn)行檔次定義，為現(xiàn)狀評價(jià)提供市場對標(biāo)支撐區(qū)位因素

個(gè)別因素區(qū)位交通配套企業(yè)存量資產(chǎn)梳理—不同等級資產(chǎn)規(guī)模示例現(xiàn)狀條件C+C-D+E

D-規(guī)劃條件A-

B+

B-④

發(fā)展階段結(jié)合資產(chǎn)所處階段對比階段250200150100技術(shù)路徑租金水平

出租率各物業(yè)評價(jià)初判各物業(yè)評價(jià)最終結(jié)果26

戴德梁行研究院資料來源：戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部客戶滿意度租金收繳率租戶及租約500成本支出銷售難度萬平方米A+專業(yè)的資產(chǎn)管理人，全盤統(tǒng)籌運(yùn)營，對接各階段關(guān)鍵指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)著重于對資產(chǎn)全生命周期的專業(yè)運(yùn)營及價(jià)值挖掘，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理通過精細(xì)化的運(yùn)營管理實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值。必須面對的是，市場時(shí)常受宏觀形勢、供需走勢、相關(guān)政策等多方面的影響而處于動(dòng)態(tài)變化的環(huán)境中，這對項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營、增值提升等方面的策略調(diào)整提出挑戰(zhàn)。而資產(chǎn)管理人的職責(zé)正是將資產(chǎn)增值的全面規(guī)劃落實(shí)到整個(gè)項(xiàng)目周期中，對資產(chǎn)進(jìn)行全生命周期的統(tǒng)籌運(yùn)營，對接各階段關(guān)鍵指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。憑借成熟的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，資產(chǎn)管理人必須適時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略，以便更好地應(yīng)對市場變化。具體工作覆蓋從租戶管理到運(yùn)營優(yōu)化的各項(xiàng)具體措施，緊跟需求端的變化來優(yōu)化辦公場所、消費(fèi)場景、生產(chǎn)空間等，打造綠色樓宇及提倡可持續(xù)發(fā)展等科學(xué)發(fā)展方向。不止于此，統(tǒng)籌這些零散的管理措施，思考諸如“如何在控制成本的前提下優(yōu)化軟硬件設(shè)施”，“每一步優(yōu)化舉措的投入是否值得”這些問題都必不可少，這顯然需要專業(yè)的資產(chǎn)管理人和系統(tǒng)化的資產(chǎn)管理策略來進(jìn)行統(tǒng)籌。存量資產(chǎn)價(jià)值管理策略不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)分等定級物業(yè)特征資產(chǎn)分類優(yōu)化示例動(dòng)態(tài)調(diào)優(yōu)運(yùn)營增值資產(chǎn)管理人核心功能資產(chǎn)配置與

投資決策策略制定動(dòng)態(tài)調(diào)整合規(guī)審查資產(chǎn)等級A-B+資產(chǎn)特征資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)權(quán)證齊全利用效率較低資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)利用效率高權(quán)證缺失資產(chǎn)優(yōu)化管理資產(chǎn)改造

/運(yùn)營提升資產(chǎn)權(quán)證補(bǔ)齊后納入重點(diǎn)研究范圍；權(quán)證補(bǔ)齊后進(jìn)入A+

隊(duì)列；納入企業(yè)融資預(yù)備梯隊(duì)；如某單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值評估較高，但并不契合集團(tuán)未來發(fā)展戰(zhàn)略，或者與集團(tuán)上、下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同性較低，在價(jià)值等級的分類上也將相應(yīng)降檔；如果該資產(chǎn)符合企業(yè)未來多元發(fā)展的方向，戰(zhàn)略協(xié)同性高，那么對應(yīng)的等級也相應(yīng)提高。此外，如果將資產(chǎn)盤活方式前置考慮，物業(yè)資產(chǎn)是否為政策支持盤活的類別也是判別價(jià)值等級劃分的考慮要點(diǎn)。具有棚改或城市更新潛力的項(xiàng)目、能被收儲(chǔ)并用作保障性租賃住房的商品房、具有穩(wěn)定基于企業(yè)市場定位和發(fā)展戰(zhàn)略，以“一物一策”的方式精細(xì)化管理或處置資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合經(jīng)濟(jì)效益最大化是大型企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的良計(jì)之一。值得留意的是，單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值的匯總與資產(chǎn)組合管理經(jīng)濟(jì)效益最大化可能存在差異，資產(chǎn)之間的協(xié)同、互補(bǔ)程度等因素對整體資產(chǎn)價(jià)值的影響不可忽略?，F(xiàn)金流且符合資產(chǎn)證券化要求的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目等資產(chǎn)類別，可依據(jù)政策支持盤活的方式處置，該類存量資產(chǎn)在發(fā)展出路上有更多選擇、更加靈活，也將影響其等級分類的判定。

28戴德梁行研究院房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略29存量資產(chǎn)盤活常見途徑提質(zhì)增效改造定期報(bào)告合規(guī)與信息披露資料來源：戴德梁行研究部風(fēng)險(xiǎn)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)識別對沖機(jī)制瑕疵

非瑕疵權(quán)證維度資料來源：戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部資料來源：戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部高

低物業(yè)價(jià)值維度資產(chǎn)管理人核心功能資產(chǎn)對外處置

資產(chǎn)證券化A+AA-C+CC-B+BB-D+DD-利用

效

率

維

度存量資產(chǎn)價(jià)值管理策略近年來，不少專注于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的境外機(jī)構(gòu)、企業(yè)相繼落戶中國，加速布局中國市場并尋求合適的資產(chǎn)配置，顯示出他們對投資中國信心的恢復(fù)，以及對中國經(jīng)濟(jì)增長的潛力和投資機(jī)會(huì)的認(rèn)可，有望盤活升級不動(dòng)產(chǎn)，為不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)化增值帶來更多的機(jī)會(huì)。?2025年7月，全球資產(chǎn)管理巨頭施羅德資本旗下房地產(chǎn)投資部門與浙江實(shí)力企業(yè)西子國際達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同組建股權(quán)投資平臺(tái)，并宣布聯(lián)合發(fā)起總規(guī)模約30億元人民幣的私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金計(jì)劃。合作將專注于長三角核心城市優(yōu)質(zhì)寫字樓，以及消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)會(huì)；?2025年6月，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)投資、開發(fā)、物業(yè)管理公司漢斯集團(tuán)（Hines）旗下的漢斯（上海）私募基金管理有限公司完成備案；截至

2024年末，漢斯集團(tuán)管理的資產(chǎn)規(guī)模超900億美元；?2024年4月，全球最大的物流地產(chǎn)公司安博在中國注冊的外商獨(dú)資私募機(jī)構(gòu)?安博（北京）

私募基金管理有限公司在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)登記為私募股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資基金管理人；……措也往往以項(xiàng)目的翻新優(yōu)化為前提。因此，在資產(chǎn)管理的生命周期中，硬件升級和維護(hù)不僅是運(yùn)營提升的前置舉措，更是貫穿運(yùn)營管理全過程的重要保障。具體包括：?通過空間功能重構(gòu)，促進(jìn)項(xiàng)目去化，提升運(yùn)營收入；?外立面、大堂及公共空間等的翻新，有利于提高租戶滿意度并吸引新租戶，從而維護(hù)資產(chǎn)價(jià)值；?通過動(dòng)線改造，包括增加連廊、調(diào)整商鋪布局及單元?jiǎng)澐?、以?yōu)化體驗(yàn)為導(dǎo)向的動(dòng)線調(diào)整等，實(shí)現(xiàn)空間效能的優(yōu)化；?通過設(shè)施設(shè)備更新，如電梯變頻改造、空調(diào)系統(tǒng)能效升級等，降低維護(hù)成本、延長設(shè)施使用壽命；?對機(jī)電系統(tǒng)的改造升級，有效降低能耗和相關(guān)支出；?對物理空間的智能化升級、以及數(shù)字化系統(tǒng)的運(yùn)用，提升客戶的滿意度同時(shí)達(dá)到提高運(yùn)營效率及節(jié)能環(huán)保的目標(biāo)等

…

…存量寫字樓硬件改造方案設(shè)計(jì)以升級改造為基，通過運(yùn)營實(shí)現(xiàn)價(jià)值重構(gòu)在以獲得穩(wěn)定經(jīng)營收益、最大程度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值為目標(biāo)的資產(chǎn)管理周期中，對存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的增值策略往往包括了重新定位及功能調(diào)整、維護(hù)翻新與改造升級、優(yōu)化租賃策略及租戶組合、提升運(yùn)營效率、改善資本結(jié)構(gòu)、豐富商業(yè)及商務(wù)配套等，以此來提高市場競爭力，吸引新租戶、提升客戶的滿意度、提高租戶的留存率。這其中，項(xiàng)目定位和功能調(diào)整的落實(shí)都與空間和硬件的改造提升密不可分，而大量運(yùn)營提升的具體舉n

立面改造建議n

單層面積建議n

得房率控制建議n

層高建議n

凈層高建議n

樓層承重改造建議n

大堂設(shè)計(jì)及布局建議n

衛(wèi)生間配置調(diào)整建議n

茶水間設(shè)置及改造建議n

電梯數(shù)量及分區(qū)建議n

空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)改造建議n

智能化配置及升級建議n

公共區(qū)域裝修及布局改造建議n

辦公區(qū)域交付標(biāo)準(zhǔn)建議n

車位配比調(diào)整建議n

商業(yè)配套設(shè)置建議改造工程定位研究n

改造方向定位n

項(xiàng)目內(nèi)部的產(chǎn)品功能定位n

改造后目標(biāo)客戶定位及需求分析n

改造后價(jià)格定位

改造建議資料來源：戴德梁行項(xiàng)目管理服務(wù)部房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略31財(cái)務(wù)分析n

項(xiàng)目可考慮的租售模式分析n

不同租售方案優(yōu)劣勢分析n

改造后的租金、出租率建議n

改造后租金收益測算合約及造價(jià)管理

30

戴德梁行研究院升級改造工程相關(guān)服務(wù)建筑設(shè)計(jì)顧問技術(shù)盡職調(diào)查室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問裝修施工管理項(xiàng)目計(jì)劃監(jiān)督工程設(shè)計(jì)管理可持續(xù)環(huán)保資料來源：戴德梁行項(xiàng)目管理服務(wù)部北京盈科中心北京盈科中心位于北京三里屯核心區(qū)，總建筑面積約22萬平方米，是一座含兩棟辦公樓、兩棟公寓以及商業(yè)裙樓的綜合體。

2014年，基匯資本以約

57億元人民幣收購香港上市公司盈大地產(chǎn)持有的該項(xiàng)目所有股份，涉及的規(guī)模約17萬平方米。歷經(jīng)三年的重新設(shè)計(jì)、定位和改造打磨，

2017年北京盈科中心以全新姿態(tài)登場。裙樓嶄新玻璃幕墻、25米挑高空間、大面積自然采光的中庭、270度景觀會(huì)議室等獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格及硬件配套使得整個(gè)項(xiàng)目令人耳目一新。值得一提的是，彼時(shí)北京零售行業(yè)面臨百貨關(guān)店潮、存量項(xiàng)目競爭壓力大的問題，但寫字樓卻供不應(yīng)求，“商改寫”成為運(yùn)營商補(bǔ)充辦公產(chǎn)品的方式之一。結(jié)合市場供需情況以及租戶對空間的實(shí)際需求，基匯資本將盈科中心大部分商業(yè)體量改造成寫字樓，重新布局空間結(jié)構(gòu)、解決商業(yè)顧客盲區(qū)、提高得房率，并實(shí)現(xiàn)了租金溢價(jià)，有效增加業(yè)主方的租金收益。改造完成時(shí)盈科中心預(yù)租率達(dá)到60%，租金水平從原有租約的每日每平方米4元提升至第一批客戶租約的每日每平方米11元。綜合考慮改造成本、資金成本和運(yùn)營成本，北京盈科中心資產(chǎn)價(jià)值3年間大幅提升40%，成為北京大型改造項(xiàng)目的標(biāo)志性案例，也是市場“商改寫”的典范。與此同時(shí)，盈科中心達(dá)成了在項(xiàng)目節(jié)能、環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展等方面的目標(biāo)，辦公區(qū)獲得由美國綠色建筑委員會(huì)頒發(fā)的LEED

EBOM（既有建筑物運(yùn)營與維護(hù)）金級認(rèn)證。

2018年，基匯資本以約105億元人民幣的價(jià)格將該項(xiàng)目售出。廣州西城都薈基匯資本是著名的多元資產(chǎn)投資管理公司，擅長活化低效率資產(chǎn)，并通過創(chuàng)新且靈活的融資方案以及深厚的資本配置專業(yè)能力為投資人創(chuàng)造優(yōu)異回報(bào)。2013年，基匯資本以約

26億元人民幣的價(jià)格收購和記黃埔持有的位于廣州黃沙地鐵站上蓋廣州西城都薈購物中心，該項(xiàng)目建筑面積約8.9萬平方米?？紤]到項(xiàng)目的樓宇結(jié)構(gòu)和空間限制，分析目標(biāo)客戶及輻射范圍，以及綜合項(xiàng)目實(shí)際情況，基匯資本通過實(shí)施調(diào)整租戶面積、更新店鋪設(shè)計(jì)、提高設(shè)施運(yùn)營效率等改造策略實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目品質(zhì)的大幅提升，日均客流量由2萬人次躍升至8萬人次，成為廣州悠閑娛樂新地標(biāo)。

2017年，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營穩(wěn)定后的廣州西城都薈以約40.65億元人民幣的價(jià)格出售予領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金，資產(chǎn)價(jià)值較收購時(shí)提升超50%，成為彼時(shí)粵港澳大灣區(qū)近5年內(nèi)地城市購物中心成交的最高金額記錄。2013年2017年成交價(jià)26億元人民幣40.65億元人民幣日均客流量2萬人次8萬人次出租率68%97%餐飲業(yè)態(tài)占比18%31%娛樂業(yè)態(tài)占比6%17%存量資產(chǎn)價(jià)值管理策略房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略33

北京盈科中心-

改造前北京盈科中心-

改造后廣州西城都薈相關(guān)運(yùn)營數(shù)據(jù) 32

戴德梁行研究院廣州西城都薈資料來源：基匯資本官網(wǎng)、戴德梁行資本市場部資料來源：基匯資本官網(wǎng)、戴德梁行資本市場部系統(tǒng)化的租務(wù)管理，增強(qiáng)客戶黏性，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益租戶是商業(yè)地產(chǎn)公司的寶貴資源，引入、維護(hù)優(yōu)質(zhì)租戶是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)溢價(jià)的關(guān)鍵一環(huán)。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)中往往設(shè)置專人或團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目招租及租務(wù)管理的相關(guān)工作；搭建客戶評價(jià)指標(biāo)模型，優(yōu)先選擇信譽(yù)好、支付能力強(qiáng)的企業(yè)，同時(shí)關(guān)注高成長性企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?；企業(yè)入駐后，建立定期溝通機(jī)制，及時(shí)了解、反饋、處理客戶需求，提升客戶滿意度，堅(jiān)持長期主義，增加客戶黏性。例如，在需求相對疲軟，競爭較為激烈的市場環(huán)境下，運(yùn)營方考慮為存量租戶提供租約重組服務(wù)；考慮到降本增效是企業(yè)選址的主要考慮因素，有業(yè)主提供將辦公裝修成本支出（Capex）分?jǐn)傊撩吭碌倪\(yùn)營成本（Opex）的服務(wù)，減輕企業(yè)租戶一次性支出的資金壓力；隨著直播電商的興起并不斷進(jìn)駐辦公樓宇，這類企業(yè)對網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定、空調(diào)加時(shí)等條款要求提升，促進(jìn)不少業(yè)主及運(yùn)營商積極更新網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施、空調(diào)系統(tǒng)等設(shè)備以契合租戶需求，切實(shí)站在租戶角度考慮難點(diǎn)，并提出有效解決方案。在整體項(xiàng)目的運(yùn)營管理中，根據(jù)物業(yè)類型選取區(qū)域競品，比較、分析項(xiàng)目運(yùn)營水平，確定監(jiān)控項(xiàng)目的維度，預(yù)測去化時(shí)間、目標(biāo)出租率、租金定價(jià)等運(yùn)營指標(biāo)，跟蹤項(xiàng)目運(yùn)營數(shù)據(jù)，及時(shí)調(diào)整租賃策略。系統(tǒng)化的租務(wù)管理還包括租戶行業(yè)結(jié)構(gòu)分析、租約穩(wěn)定性管理、租戶質(zhì)量把控、租金收入貢獻(xiàn)比重分析等，為優(yōu)化租戶成分、租約組合等綜合管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；同時(shí)把控租約長短組合，主動(dòng)把握客戶合約到期時(shí)間，提前備案措施以緩釋風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目的出租率、租金收繳率，以可預(yù)測、可持續(xù)的穩(wěn)定租金收入來提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，避免在短時(shí)間內(nèi)因合約集中到期而造成大面積空置的風(fēng)險(xiǎn)。坪效體驗(yàn)促進(jìn)辦公環(huán)境優(yōu)化，混合辦公動(dòng)靜相宜成勢隨著生產(chǎn)技術(shù)的進(jìn)步，企業(yè)的物理環(huán)境、組織文化也在變革，同時(shí)也影響著生產(chǎn)運(yùn)營模式以及員

工個(gè)體的觀念和行為。前有改革開放的千禧一代，如今“00

后”也逐漸步入職場，他們獨(dú)立、個(gè)性、

創(chuàng)新，對辦公空間的功能規(guī)劃也相應(yīng)提出了更高的要求。對于空間載體的運(yùn)營者而言，以租戶和

使用者為中心，優(yōu)化其在工作場所的體驗(yàn)顯然也是提升企業(yè)客戶粘性的關(guān)鍵方向之一。戴德梁行引入XSF坪效體驗(yàn)（Experience

perSquare

Foot）模型工具，從員工在辦公室場所的體驗(yàn)評價(jià)角度來衡量員工的工作參與程度。根據(jù)2024年戴德梁行對15個(gè)公司員工XSF坪效體驗(yàn)的調(diào)研結(jié)果來看，員工對工作場所35個(gè)功能或體驗(yàn)的分項(xiàng)滿意度均不超過62%，其中滿意度最低的是“靜音空間的多樣性”及“私人通話可用空間”，僅有35%；30%以下的還有“社交空間的多樣性”“工位預(yù)定系統(tǒng)”以及“綠植覆蓋率”。結(jié)果也揭示了管理層在改善工作場所

及環(huán)境等領(lǐng)域仍有較大空間，模板式的裝修方案或許已不再是當(dāng)下辦公設(shè)計(jì)的最佳選擇。系統(tǒng)性租務(wù)管理的重要性穩(wěn)定現(xiàn)金流避免租金收入過度集中合理匹配租約期限資料來源：戴德梁行研究部存量資產(chǎn)價(jià)值管理策略資料來源：戴德梁行為預(yù)防由行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致行業(yè)集中度過高的樓宇租金收益受到?jīng)_擊，或規(guī)避單一大客戶潛在的搬遷風(fēng)險(xiǎn)對租金收益的影響，近年來越來越多業(yè)主偏向于選擇更加多元的租戶組合，根據(jù)客戶的行業(yè)上下游企業(yè)、面積需求進(jìn)行樓層安排的同時(shí)，更注重形成合理的行業(yè)聚集性。面對行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，業(yè)主應(yīng)及時(shí)關(guān)注政策和行業(yè)動(dòng)向、及時(shí)預(yù)判、快速排查風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，避免造成進(jìn)一步損失。經(jīng)營表現(xiàn)：租戶

/業(yè)態(tài)組合、商家

/租戶銷售額、收入

/費(fèi)用組成及趨勢、租金繳納情況監(jiān)管租金及租期分析：租約管理、面積

/收入靠前的租戶、租期到期日、出租率變化折線、平均租金變化折線、換

租/續(xù)簽租金分析市場情況調(diào)研：出租率分析、租金分析、對標(biāo)項(xiàng)目分析、租金收入預(yù)測經(jīng)營評價(jià)：租金水平、經(jīng)營收入、經(jīng)營效率、績效評價(jià)、客戶滿意度、物業(yè)管理服務(wù)評價(jià)整體面積分割及租控策略制定租務(wù)管理體系搭建客戶資質(zhì)評判及等級分類品牌租戶

/商戶管理租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化定期監(jiān)控租戶經(jīng)營狀況、征詢租戶關(guān)切問題租金復(fù)盤以及調(diào)租換租策略建議新租、續(xù)租、擴(kuò)租談判及簽約對接物業(yè)、工程，參與租戶收房等服務(wù)租務(wù)管理運(yùn)營數(shù)據(jù)分析分散風(fēng)險(xiǎn)避免租戶行業(yè)過度集中篩選租戶品質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略35

34

戴德梁行研究院租務(wù)管理及運(yùn)營優(yōu)化XSF坪效體驗(yàn)將員工對辦公場所的體驗(yàn)量化，調(diào)研既是結(jié)果，也是企業(yè)做決策判斷的分析工具，通過量化員工在辦公空間的情緒洞察，加強(qiáng)辦公場所優(yōu)化對公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要性。例如，企業(yè)在選址時(shí)可以借助評分結(jié)果傾聽更多員工的聲音，幫助優(yōu)化投資組合戰(zhàn)略，提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，而不僅僅從租金、售價(jià)等常規(guī)、單一指標(biāo)判斷選址決策。設(shè)施管理部門可參考坪效體驗(yàn)結(jié)果及時(shí)增添員工最優(yōu)先需要的硬件、軟件設(shè)備，對使用頻率低的做減法處理；了解不同部門之間的工作模式，改善空間格局；將坪效體驗(yàn)作為

ESG評分的一部分，挖掘在工作環(huán)境上的員工的驅(qū)動(dòng)力來源，提升員工幸福感?；赬SF

坪效體驗(yàn)，運(yùn)營方將更好地把握租戶及使用者的需求特征及變化，

通過軟硬件的改善措施，幫助企業(yè)優(yōu)化辦公場所的體驗(yàn)進(jìn)而提升員工工作效率。陪伴企業(yè)發(fā)展的同時(shí)也大大增強(qiáng)客戶粘性，在激烈競爭的市場環(huán)境中增加優(yōu)質(zhì)租戶的穩(wěn)定性，

并且打造出項(xiàng)目的核心競爭力及品牌價(jià)值。 36

戴德梁行研究院存量資產(chǎn)價(jià)值管理策略戴德梁行XSF坪效體驗(yàn)工具

對商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值資料來源：戴德梁行篩選需要優(yōu)先處理的設(shè)施和功能了解對員工最重要的設(shè)施和功能，分辨出不重要的戴德梁行工作場所體驗(yàn)?zāi)Ｐ蛦T工參與度傳統(tǒng)衡量角度機(jī)會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制人員改善空間規(guī)劃了解不同業(yè)務(wù)部門的體驗(yàn)、工作模式、使用辦公室的頻率等，以此來優(yōu)化辦公場所的平面布局加強(qiáng)項(xiàng)目、搬遷

及變更管理利用搬遷前和入住后的體驗(yàn)分析來確保項(xiàng)目為員工提供良好的體驗(yàn)與設(shè)施管理服務(wù)保持一致協(xié)助提供以及篩選出亟需改進(jìn)的服務(wù)，并有助于發(fā)現(xiàn)不必要的服務(wù)增強(qiáng)工作場所策略了解設(shè)立辦公室的目的、到崗辦公的阻力，通過設(shè)計(jì)、科技、服務(wù)等方面來提高員工工作效率☆優(yōu)化選址和組

合策略企業(yè)選址、投資組合關(guān)鍵指標(biāo)、分析工具和決策流程之一關(guān)聯(lián)ESG與福祉將XSF納入

ESG評分考量，發(fā)現(xiàn)工作場所中與員工幸福指數(shù)相關(guān)的驅(qū)動(dòng)因素戴德梁行XSF坪效體驗(yàn)工具

對企業(yè)的價(jià)值資料來源：戴德梁行提高工作效率工作場所體驗(yàn)XSF

坪效體驗(yàn)Experience

PerSquare

Foot-衡量員工的辦公場所體驗(yàn)-揭示體驗(yàn)驅(qū)動(dòng)因素及其績效-確定影響最大的投資領(lǐng)域-確保資源與組織目標(biāo)一致&留住員工并吸引人才通過優(yōu)化工作場所體驗(yàn)來改善工作環(huán)境，提高企業(yè)在勞動(dòng)市場的競爭優(yōu)勢提高運(yùn)營效率支撐企業(yè)做出更快、更加精確的運(yùn)營戰(zhàn)略決策提高下限提高員工參與度系統(tǒng)化的調(diào)研提供數(shù)據(jù)支持，企業(yè)可衡量采取行動(dòng)后的影響，并推動(dòng)員工參與辨析表現(xiàn)、分?jǐn)?shù)超常領(lǐng)域，并重新分配資金到其他需要提升的領(lǐng)域以提高薄弱項(xiàng)目，抬高底線可按市場、職能、業(yè)務(wù)部門等因素識別參與程度較低的員工，因此可以更加具有針對性地改善相應(yīng)領(lǐng)域來提高工作效率組織工作房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略37資料來源：戴德梁行作為全球辦公場景營造的重要發(fā)展

方向，混合辦公模式被越來越多的

市場所接受。為減少員工通勤成本，

提升幸福感及留存率，部分企業(yè)開

始實(shí)行混合辦公模式，即到崗坐班

+

異地遠(yuǎn)程辦公相結(jié)合的工作模式。因此，為提高資源使用效率，企業(yè)

在擇址或裝修規(guī)劃時(shí)通常會(huì)打破傳

統(tǒng)辦公室格局，減少固定工位，更

注重共享、靈活辦公空間，這同時(shí)

也考驗(yàn)運(yùn)營商對辦公空間規(guī)劃重組

及空間使用效率提升的能力。根據(jù)工作場景，提供更多開放式的

共享空間有助于打破傳統(tǒng)隔斷工位

的物理空間壁壘，有利于員工之間

的溝通交流。針對臨時(shí)會(huì)議，運(yùn)營

商可考慮提供“飛地”，提供共享

會(huì)議室方便用戶使用；隔音艙則可

以讓用戶減少外界干擾，更加專注

對話，同時(shí)注重隱私?；旌限k公模式的優(yōu)勢資料來源：戴德梁行研究部T社交型工作空間資料來源：Steelcase智能樓宇降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，

提升運(yùn)營效率隨著技術(shù)更新迭代，老舊物業(yè)在實(shí)施硬件更新以提升運(yùn)營效率的過程中，往往需要結(jié)合智能化改造、數(shù)字化運(yùn)營等方式來提升樓宇功能、性能，不僅可以降低樓宇運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、提升能源效益，還能提高用戶舒適度、滿意度，并進(jìn)一步提升物業(yè)價(jià)值。老舊的存量資產(chǎn)常面臨資源及能源管理系統(tǒng)分散、樓宇運(yùn)營效率較低、各系統(tǒng)維護(hù)成本較高等問題。從運(yùn)維角度來看，如果將水、電等接入能耗監(jiān)測集成系統(tǒng)，實(shí)時(shí)監(jiān)測每層、每戶的水、電、網(wǎng)等能耗情況，設(shè)置使用量異常通知，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、應(yīng)對異常情況，將減少不必要的資源浪費(fèi)。在傳統(tǒng)監(jiān)控基礎(chǔ)上引入人工智能影像識別技術(shù)，對發(fā)現(xiàn)火苗、煙頭、人員行為異常等情況進(jìn)行預(yù)警，通知管理人員及時(shí)處理，縮短風(fēng)險(xiǎn)暴露時(shí)間。此外，如需尋找人員，還可將人物特征通過口語、文字等指令方式輸入系統(tǒng)，連接與監(jiān)控畫面跨模態(tài)分析，精準(zhǔn)匹配指令中的目標(biāo)，與過往調(diào)取監(jiān)控逐幀查看相比，大大縮短了排查時(shí)間。在辦公室場景中，智能化的集成系統(tǒng)可為訪客申請開放門禁通行、設(shè)定電梯樓層，

減少人工協(xié)助，提升通行效率。從租戶體驗(yàn)的角度看，上下班高峰期間，大流量乘客租戶的管理和分流考驗(yàn)寫字樓運(yùn)營能力。智能化電梯則可以合理設(shè)置電梯調(diào)度的運(yùn)行邏輯，減少等候時(shí)間。效率

生產(chǎn)力

成本可持續(xù)性理想的

協(xié)作

專注工作場所資料來源：重塑工作場所（英國皇家建筑師學(xué)會(huì)，2023年）、戴德梁行研究部社交

溝通提供專門的房間和區(qū)域用于會(huì)議、電話和討論存量資產(chǎn)價(jià)值管理策略資料來源：霍尼韋爾會(huì)議室、健身房、停車場等智能系統(tǒng)預(yù)約也是租戶使用頻率較高的功能。一鍵報(bào)修以及維修進(jìn)度跟蹤使得流程透明化，減少溝通成本?？照{(diào)、燈光、窗簾等設(shè)備可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制，同時(shí)接入人在傳感器，感知人員活動(dòng)后，電器自動(dòng)開關(guān)更為便捷。智能化改造不僅可將運(yùn)維成本進(jìn)行分?jǐn)偅瑫r(shí)降低人力成本、物耗成本，為樓宇重新賦予了新鮮活力，使得樓宇運(yùn)營更加智慧、人性、高效及可持續(xù)，提高項(xiàng)目競爭力及增強(qiáng)客戶黏性，進(jìn)而提升樓宇資產(chǎn)價(jià)值。人臉識別視頻監(jiān)控

門禁控制

防盜報(bào)警樓宇自控安防集成公共廣播

/

背景音樂系統(tǒng)集成智能化運(yùn)維管理能源管理軟件照明控制環(huán)境溫

/濕度控制

電工產(chǎn)品、開關(guān)插座末端凈水酒店業(yè)態(tài)的客房控制辦公業(yè)態(tài)的功能區(qū)域控制空氣凈化設(shè)施設(shè)備綜合運(yùn)營降本增效參考指標(biāo)資料來源：戴德梁行項(xiàng)目管理服務(wù)部環(huán)境舒適度生命安全指定區(qū)域和社區(qū)進(jìn)行團(tuán)隊(duì)合作和頭腦風(fēng)暴擁有專心致志、伏案工作的安靜空間房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價(jià)值邏輯與策略39火災(zāi)探測和報(bào)警智能疏散

網(wǎng)絡(luò)安全商用樓宇及綜合業(yè)態(tài)建筑解決方案鼓勵(lì)互動(dòng)的非正式空間 38

戴德梁行研究院從設(shè)計(jì)到運(yùn)維的工程服務(wù)物耗成本管理運(yùn)維成本分?jǐn)側(cè)撕某杀竟芾砀咝н\(yùn)營與保障靈活性幸福感選擇資料來源：戴德梁行研究部綠色建筑根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，綠色建筑是指在全壽命期內(nèi)，節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共生的民用建筑。除了前述國家標(biāo)準(zhǔn)，目前業(yè)內(nèi)認(rèn)可度較高的綠色建筑認(rèn)證體系還有英國建筑研究院環(huán)境評估方法BREEAM，美國綠色建筑委員會(huì)能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒LEED，以及國際

WELL

建筑研究院旗下的

WELL

健康建筑評級體系。指標(biāo)主要涵蓋建材類型選用、水電等資源能源使用效率、建筑及室內(nèi)環(huán)境健康舒適度等多維度系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化體系，為綠色建筑評分、等級劃分提供基準(zhǔn)。認(rèn)證類型特點(diǎn)中國綠色建筑關(guān)注建筑使用者的感受，健康舒適、生活便利、環(huán)境宜居LEED強(qiáng)調(diào)能源效率和對大氣的影響；區(qū)域優(yōu)先，考慮項(xiàng)目如何滿足當(dāng)?shù)靥囟ǖ目沙掷m(xù)性需求WELL針對室內(nèi)環(huán)境提升、人體健康與福祉的建筑認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)BREEAM重視對能源、資源的運(yùn)用，能耗、水資源、材料、廢物處理、污染控制BEAM能耗在評級中的權(quán)重占比較大EDGE針對能效設(shè)計(jì)，每個(gè)等級都有具體的目標(biāo)和要求GRESB專注于房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的ESG表現(xiàn)資料來源：商業(yè)地產(chǎn)志當(dāng)下，綠色建筑技術(shù)仍在發(fā)展中，既有建筑改造所產(chǎn)生的增量成本成為影響存量資產(chǎn)進(jìn)行綠色建筑改造決策的重要阻礙之一。隨著綠色技術(shù)成熟度漸高，未來相關(guān)設(shè)施設(shè)備普及化、規(guī)?；型麕?dòng)綠色建筑的增量成本下降。同時(shí)，綠色、智能技術(shù)的發(fā)展還有望帶動(dòng)綠色建筑改造后資產(chǎn)運(yùn)營效率的提升幅度，以及帶動(dòng)相關(guān)能源及人力成本支出的進(jìn)一步壓縮優(yōu)化?能源、資源節(jié)約無疑會(huì)產(chǎn)生長期效益，進(jìn)一步降低物業(yè)的運(yùn)營成本。根據(jù)《利比中國造價(jià)信息匯編

2025年第二季》，以改造為冰蓄冷空調(diào)系統(tǒng)為例，初始投資增加約3