建筑設(shè)計管理辦法總則為規(guī)范中維地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)建筑設(shè)計管理，控制建筑設(shè)計的質(zhì)量、進(jìn)度、成本，結(jié)合實(shí)際，制定本辦法。本辦法所稱總部，系指中維地產(chǎn)股份有限公司；所稱子公司，系指中維地產(chǎn)股份有限公司全資、控股及控制的各級投資企業(yè)；所稱中維地產(chǎn)，系指總部及子公司的總稱；所稱單位，系指子公司及總部各部門的總稱。本辦法適用于總部及各子公司房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑設(shè)計管理。概念方案設(shè)計階段設(shè)計資料準(zhǔn)備規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)項目設(shè)計計劃的時間要求，及時收集概念設(shè)計階段需要的資料，資料的內(nèi)容包括：日常產(chǎn)品研究成果、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)等資料；已完成同類型項目的經(jīng)驗總結(jié)和完善后的設(shè)計圖紙；子公司提供《宗地自然條件表》《宗地社會條件表》；項目拓展部提供《項目可行性研究報告》；市場營銷部提供《項目定位建議書》；市場營銷部提供《競爭樓盤列表》。規(guī)劃設(shè)計部組織相關(guān)部門完成項目設(shè)計基礎(chǔ)資料評審，評審意見和結(jié)論填寫在《項目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交評審表》中，并由參與評審人員共同簽字確認(rèn)?！陡拍罘桨冈O(shè)計任務(wù)書》的編制和評審規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)《概念方案設(shè)計任務(wù)書》的編制，并報設(shè)計分管副總經(jīng)理審批。概念方案設(shè)計規(guī)劃設(shè)計部向設(shè)計單位發(fā)出《概念方案設(shè)計任務(wù)書》。設(shè)計過程控制規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計過程中與設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計中期交流，及時溝通解決設(shè)計過程中的問題，并將相關(guān)溝通內(nèi)容記入《設(shè)計交流信息記錄表》。設(shè)計單位按任務(wù)書要求的時間提交設(shè)計成果，規(guī)劃設(shè)計部對設(shè)計單位送交的設(shè)計成果進(jìn)行初審。概念方案設(shè)計評審規(guī)劃設(shè)計部組織、市場營銷部、成本管理部進(jìn)行評審，規(guī)劃設(shè)計部匯總評審意見。規(guī)劃設(shè)計部匯總評審意見報分管副總經(jīng)理審核,并將評審意見反饋給設(shè)計單位。概念方案設(shè)計最終成果經(jīng)設(shè)計分管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批確定。概念方案設(shè)計確定后，規(guī)劃設(shè)計部應(yīng)啟動方案設(shè)計工作。方案設(shè)計階段方案設(shè)計資料準(zhǔn)備規(guī)劃設(shè)計部在方案設(shè)計前負(fù)責(zé)收集以下相關(guān)資料：子公司提供《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、規(guī)劃要點(diǎn)、大市政條件和水文資料等；市場營銷部提供深化的營銷建議；成本管理部提供方案設(shè)計成本建議。《方案設(shè)計任務(wù)書》的編制和審批規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)以上資料編寫《方案設(shè)計任務(wù)書》，并報設(shè)計分管副總經(jīng)理審批。方案設(shè)計規(guī)劃設(shè)計部向設(shè)計單位發(fā)出《方案設(shè)計任務(wù)書》；設(shè)計過程控制規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)在設(shè)計過程中與設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計中期交流，及時溝通解決設(shè)計過程中的問題，并將相關(guān)交流內(nèi)容記入《設(shè)計交流信息記錄表》；設(shè)計單位按任務(wù)書要求的時間提交設(shè)計成果，規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)《方案設(shè)計任務(wù)書》的要求，對設(shè)計單位送交的設(shè)計成果進(jìn)行初審。子公司應(yīng)及時將設(shè)計方案向政府相關(guān)部門咨詢意見。宗地自然條件表表一填表人：填寫日期：年月日項目名稱圖紙、圖片名稱內(nèi)容要求完成情況宗地位置宗地城市位置圖表達(dá)宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作□已制作宗地區(qū)域位置圖表達(dá)宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作□已制作宗地現(xiàn)狀宗地紅線圖宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線尺寸、標(biāo)高□已移交宗地地形圖宗地為復(fù)雜地形時，表達(dá)現(xiàn)狀地形、標(biāo)高（等高線）、現(xiàn)狀地貌□已移交宗地現(xiàn)狀照片標(biāo)明拍攝點(diǎn)與目標(biāo)點(diǎn)位置□已制作宗地綠化分布圖綠化的定位□已制作宗地水體分布圖水體的定位□已制作說明：本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成，并作為設(shè)計前期階段進(jìn)行概念設(shè)計、方案設(shè)計階段進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計的基礎(chǔ)資料。投資分析階段，若政府提供的“宗地紅線圖”、“宗地地形圖”深度不足，則應(yīng)在設(shè)計前期階段落實(shí)并確認(rèn)此二圖紙。

宗地自然條件表表二填表人：填寫日期：年月日土地名稱/項目名稱城市氣溫常年絕對溫度最高℃最低℃平均℃城市風(fēng)向主導(dǎo)風(fēng)向風(fēng)向頻率玫瑰圖（另附圖）□已收集空氣質(zhì)量宗地空氣質(zhì)量狀況□空氣質(zhì)量良好□空氣質(zhì)量較差，需進(jìn)行檢測噪音宗地噪音狀況□周邊無噪音源□周邊有噪音源，需進(jìn)行檢測水文宗地內(nèi)有無地表水□池塘□水渠宗地周邊有無地表水□江□河□湖□海□水渠周邊地表水常年水位(黃海高程)M周邊地表水最高控制水位(黃海高程)M地下水位標(biāo)高(黃海高程)M宗地內(nèi)水質(zhì)狀況□水質(zhì)良好□水質(zhì)較差，需進(jìn)行檢測特殊地下物沖溝□有□無暗河□有□無古墓□有□無化石□有□無地下軍用設(shè)施、管線□有□無地下油罐房□有□無其它大型地下建筑物、□有□無說明：1．依據(jù)宗地社會條件表一（表1.2.1）的周邊公共設(shè)施圖，當(dāng)周邊存在污染源與噪聲源時，應(yīng)結(jié)合實(shí)地具體情況判斷是否對宗地空氣質(zhì)量狀況、水質(zhì)狀況、噪聲狀況進(jìn)行檢測；決定進(jìn)行檢測后應(yīng)附各項檢測報告。對于尚未達(dá)到飽和通車的道路，應(yīng)根據(jù)道路等級預(yù)測飽和通車時的噪音。2．當(dāng)存在特殊地下物時需另附文對其進(jìn)行詳細(xì)說明。宗地社會條件表表一填表人：填寫日期：年月日項目名稱圖紙名稱內(nèi)容要求完成情況區(qū)域現(xiàn)狀圖表達(dá)宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的現(xiàn)狀特征□已移交區(qū)域總體規(guī)劃圖表達(dá)政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計劃□已移交區(qū)域交通分析圖表達(dá)地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點(diǎn)；表達(dá)私家車赴宗地的可選路線□已移交周邊交通分析圖表達(dá)宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間等□已移交周邊道路斷面圖表達(dá)宗地塊周邊道路斷面各分項尺寸□已移交周邊公共設(shè)施圖表達(dá)宗地周邊存在對項目設(shè)計存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；表達(dá)對項目設(shè)計存在有利與不利因素的設(shè)施：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音和污染的設(shè)施□已移交市政管線圖表達(dá)給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標(biāo)高等□已移交說明：本表格所列為描述宗地社會條件所需的圖紙目錄，應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成，并作為設(shè)計前期階段進(jìn)行概念設(shè)計、方案階段進(jìn)行方案設(shè)計的基礎(chǔ)資料。宗地社會條件表表二填表人：填寫日期：年月日項目名稱當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)要求日照間距系數(shù)消防間距□無特殊要求其它間距□無特殊要求建設(shè)工程用地許可證總用地面積ha□暫無要點(diǎn)總建筑面積m2容積率建筑密度綠地率車位總數(shù)限高要求層或m配套的名稱與面積要求退紅線要求競爭樓盤列表填表人：填寫日期：年月日編號樓盤名稱發(fā)展商所處地段價位/平米其他說明確認(rèn)欄市場營銷部：年月日市場營銷經(jīng)理：年月日規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理：年月日“競爭樓盤”，是指區(qū)域內(nèi)與本項目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤。本列表中的競爭樓盤，須由規(guī)劃設(shè)計部與市場營銷部共同確認(rèn)。

競爭樓盤設(shè)計信息表表一樓盤名稱位置規(guī)劃總用地面積M2總建筑面積M2容積率綠化率總戶數(shù)戶車位數(shù)地面?zhèn)€地下個建筑住宅總面積M2住宅產(chǎn)品類型□獨(dú)立別墅□聯(lián)排別墅□平層公寓□花園洋房□小高層□高層□其他住宅結(jié)構(gòu)形式會所面積M2會所個數(shù)商業(yè)面積M2□租□售幼兒園班小學(xué)班景觀周邊自然景觀□有□無景觀設(shè)計面積M2包含項目游泳池室外M2室內(nèi)M2水景/噴泉個兒童游戲場組硬地活動場個網(wǎng)球場個羽毛球場個其它說明：針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。

競爭樓盤設(shè)計信息表表二該樓盤的主要賣點(diǎn)、所采用的新概念新技術(shù)設(shè)計資源設(shè)計內(nèi)容設(shè)計單位名稱規(guī)劃建筑方案施工圖景觀方案施工圖室內(nèi)裝修部品標(biāo)準(zhǔn)室外墻面一墻面二窗□白鋁□彩鋁□塑鋼其它公共室內(nèi)電梯品牌電梯廳裝修標(biāo)準(zhǔn)其它住宅室內(nèi)□毛坯房□標(biāo)準(zhǔn)裝修□提供□不提供裝修套餐項目品牌或材料入戶門/內(nèi)門地板潔具廚柜吊頂其它說明：1.針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。

競爭樓盤設(shè)計信息表表三戶型編號戶型種類面積(M2)實(shí)用率(%)比例備注123456主力戶型編號為:戶型特色評述：（應(yīng)附圖表達(dá)）說明：1.實(shí)用率國家規(guī)范無定義，為房地產(chǎn)銷售中使用的指標(biāo)，通常為：單套內(nèi)建筑面積/單套商品房銷售面積（套內(nèi)建筑面積＋按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e）。2.單套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。3.單套內(nèi)使用面積住宅房間實(shí)際能使用的面積,不含墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。說明：此表由規(guī)劃設(shè)計部與市場營銷部共同完成編制責(zé)任人匯簽：日期：項目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交評審表項目名稱：資料名稱評審內(nèi)容資料來源/日期責(zé)任部門移交確認(rèn)確認(rèn)日期自然條件*宗地城市位置圖是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□規(guī)劃設(shè)計部*宗地區(qū)域位置圖是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□規(guī)劃設(shè)計部*宗地紅線圖是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□項目拓展部*宗地地形圖是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□項目拓展部*宗地現(xiàn)狀照片是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□規(guī)劃設(shè)計部宗地綠化分布圖是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□規(guī)劃設(shè)計部*宗地水體分布圖是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□規(guī)劃設(shè)計部*城市氣溫及風(fēng)向是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□規(guī)劃設(shè)計部空氣質(zhì)量及噪音是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□規(guī)劃設(shè)計部*水文是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□規(guī)劃設(shè)計部*特殊地下物是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□規(guī)劃設(shè)計部社會條件區(qū)域現(xiàn)狀圖是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□項目拓展部區(qū)域總體規(guī)劃圖是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□項目拓展部*區(qū)域交通分析圖是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□項目拓展部*周邊交通分析圖是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□項目拓展部周邊道路斷面圖是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□項目拓展部周邊公共設(shè)施圖是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□項目拓展部*市政管線圖是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□項目拓展部*當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)要求是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□規(guī)劃設(shè)計部*建設(shè)工程用地許可證是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□項目拓展部競爭樓盤*競爭樓盤列表是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□市場營銷部*競爭樓盤設(shè)計信息表是否滿足設(shè)計要求：是□否□是否是最新版本：是□否□規(guī)劃設(shè)計部其它評審記錄簽名：說明：1、*項為必選項，根據(jù)項目具體情況由規(guī)劃設(shè)計部確定。2、資料由責(zé)任部門負(fù)責(zé)人評審并簽名確認(rèn)，由規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)組織實(shí)施評審過程。項目概念方案技術(shù)評價表（示例）時間：填表人：一滿足市場營銷方面的內(nèi)容評分理由陳述1技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)滿足甲方經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求：1）物業(yè)類型比例；2）地下車庫面積；3）總建筑面積；4）總戶數(shù)；5）配套設(shè)施面積；6）戶車比。2規(guī)劃與營銷主題的關(guān)系1）建筑與景觀充分融合。2）景觀主題與概念策劃是否吻合。3）充分保護(hù)及利用現(xiàn)有景觀資源。3交通組織1）交通流線合理便捷，并與商業(yè)及服務(wù)配套等有效結(jié)合。4物業(yè)分布與分期開發(fā)1）不同售價物業(yè)類型在區(qū)內(nèi)分布的合理性，及相互之間的關(guān)系和諧。2）宗地資源與不同售價物業(yè)分布的匹配度。3）商業(yè)服務(wù)與社區(qū)配套設(shè)施布置的服務(wù)有效性。4）物業(yè)的分期開發(fā)與項目經(jīng)營測算的匹配度。5銷售示范區(qū)1）設(shè)置有效的示范區(qū)：包括銷售大廳，銷售樣板間，景觀示范區(qū)。銷售人流與施工人流組織的合理性。示范區(qū)形象是否有沖擊力。6戶型使用標(biāo)準(zhǔn)的滿足戶型分布及面積指標(biāo)是否符合市場的產(chǎn)品建議書要求。（參見設(shè)計任務(wù)書附件）戶型功能配置是否滿足市場的產(chǎn)品建議書中的使用標(biāo)準(zhǔn)。（參見設(shè)計任務(wù)書附件）7立面風(fēng)格與市場策劃的關(guān)系整體風(fēng)格應(yīng)緊扣策劃定位要求，主題鮮明。立面風(fēng)格的創(chuàng)新性。立面總體協(xié)調(diào)性。綜合得分市場營銷部建議二滿足技術(shù)方面的內(nèi)容評分理由陳述1要點(diǎn)及規(guī)范1）政府部門規(guī)劃要點(diǎn)：·建筑退線；·容積率；·限高；·綠地率；·建筑密度。2）滿足消防要求：·防火間距；·消防車道及登高面的設(shè)置。3）滿足建筑日照間距要求。2規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃思想（手法）的先進(jìn)性?？臻g組織有序列感，有標(biāo)識性。車行道路骨干清晰，輻射均勻，道路網(wǎng)密度適宜。人行系統(tǒng)與景觀系統(tǒng)、車行系統(tǒng)的銜接關(guān)系。停車布置合理：·停車方式的經(jīng)濟(jì)性；·停車場的位置服務(wù)均好；·出入口的設(shè)置和裝置合理，便于管理。公共設(shè)施空間分布的合理性。景觀手法與使用功能是否匹配。開發(fā)分期與規(guī)劃結(jié)構(gòu)的結(jié)合關(guān)系是否合理。3管理模式分級管理體系的設(shè)置是否清晰合理。管理模式是否有效，并具有經(jīng)濟(jì)性。分期開發(fā)的管理模式是否合理。4戶型設(shè)計1）廳房是否方正，廚衛(wèi)布置得當(dāng)，使用方便；動靜分區(qū)合理，私密性好；公共交通是否緊湊，實(shí)用率高。2）充分考慮朝向、景觀、通風(fēng)設(shè)計（客廳、主臥朝向及景觀要好；戶內(nèi)有穿堂風(fēng)）。3）戶型的創(chuàng)新性（采用入戶花園、空中花園、錯層躍層等設(shè)計手法；創(chuàng)造個性化空間）。4）結(jié)構(gòu)梁柱布置應(yīng)合理，不影響使用及美觀，平面功能可靈活改變。5）設(shè)備管井布置應(yīng)合理，空調(diào)機(jī)、熱水器位既滿足功能需要，又不影響立面美觀。5技術(shù)設(shè)計土方平衡設(shè)計合理性。技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計合理性。保溫、遮陽和降噪等新技術(shù)新材料采用的合理性與經(jīng)濟(jì)性分析。綜合得分技術(shù)方面建議三滿足成本方面的內(nèi)容評分理由陳述1目標(biāo)成本分析目標(biāo)成本與規(guī)劃/建設(shè)要求內(nèi)容對應(yīng)的一致性。目標(biāo)成本與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和項目特征對應(yīng)的一致性。目標(biāo)成本水平合理性。目標(biāo)成本計算匯總無誤。目標(biāo)成本文件符合公司深度和格式要求。2投資效率分析投資效益與其他同類項目對比成本水平與售價的關(guān)系，同時反映售價和成本水平的合理性。本項目中，各類物業(yè)或建設(shè)內(nèi)容貢獻(xiàn)的收益對比，反映各部分建設(shè)內(nèi)容的投資效益，同時也反映規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容的合理性。3與預(yù)控目標(biāo)關(guān)系分析是否反映總體及指標(biāo)數(shù)據(jù)對比出集體數(shù)值的高低、幅度。出現(xiàn)不同之內(nèi)容及原因的合理分析此種變化與售價變化之關(guān)系以及對投資效益的影響。4細(xì)節(jié)控制1）是否完成成本目標(biāo)細(xì)分。2）是否明確重要指標(biāo)。3）是否形成控制指導(dǎo)意見。綜合得分成本方面建議說明：1.本評議表分為市場策劃、設(shè)計和成本三大項，分別由決策層（全部填寫）、規(guī)劃設(shè)計部和成本管理部填寫（填寫本專業(yè)）；外部專家可根據(jù)其專業(yè)特長選擇全部填寫或部分填寫。2.每項綜合評分為5分制。5分表示“很好”，4分表示“好”，3分表示“一般”，2分表示“差”，1分表示“很差”。3.在每大項評分時，分別按每欄給出一個得分，然后累計總和再除以欄數(shù)得出綜合分。設(shè)計交流信息記錄表項目名稱：記錄編號：專業(yè)□建筑□景觀□室內(nèi)裝飾階段□□□□□□□□□□概念方案規(guī)劃方案單體方案初步設(shè)計施工圖