2025年土地估價(jià)師考試試卷：土地估價(jià)實(shí)務(wù)操作與案例分析專項(xiàng)訓(xùn)練考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分）1.根據(jù)《土地管理法》，下列土地中，屬于國家所有的是（）。A.城市市區(qū)土地B.農(nóng)村和城郊中已建設(shè)的土地C.農(nóng)村和城郊中尚未建設(shè)的土地D.所有土地2.土地估價(jià)中的“公開市場(chǎng)價(jià)值”是指（）。A.買賣雙方都自愿接受的價(jià)格B.最低成交價(jià)格C.最高成交價(jià)格D.評(píng)估師估算的價(jià)格3.收益還原法適用于評(píng)估（）的土地。A.出租住宅B.行政機(jī)關(guān)用地C.道路廣場(chǎng)用地D.公園綠地用地4.假設(shè)開發(fā)法中的“開發(fā)完成價(jià)值”是指（）。A.土地開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)值B.土地開發(fā)成本C.土地取得成本D.土地開發(fā)利潤5.成本法不適用于評(píng)估（）的土地。A.新開發(fā)的住宅用地B.老舊的商業(yè)用地C.未開發(fā)的荒地D.具有特殊功能的土地6.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指（）。A.土地用途應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃B.土地用途應(yīng)當(dāng)能夠產(chǎn)生最高收益C.土地用途應(yīng)當(dāng)符合土地所有權(quán)人意愿D.土地用途應(yīng)當(dāng)有利于環(huán)境保護(hù)7.土地估價(jià)報(bào)告中，描述估價(jià)對(duì)象的位置、范圍、權(quán)利狀況等內(nèi)容的部分是（）。A.估價(jià)方法說明B.估價(jià)結(jié)果C.估價(jià)對(duì)象描述D.參數(shù)選取說明8.地價(jià)指數(shù)法主要用于評(píng)估（）。A.同一區(qū)域不同地塊的價(jià)格B.不同區(qū)域相同地塊的價(jià)格C.同一地塊不同時(shí)期的價(jià)格D.不同地塊不同時(shí)期的價(jià)格9.土地估價(jià)中的“剩余法”也稱為（）。A.收益還原法B.假設(shè)開發(fā)法C.成本法D.市場(chǎng)比較法10.土地估價(jià)師應(yīng)當(dāng)遵循（）原則。A.客觀、公正、準(zhǔn)確、合法B.保守、謹(jǐn)慎、高效、合法C.公平、合理、及時(shí)、合法D.科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、合法11.下列不屬于土地估價(jià)報(bào)告組成部分的是（）。A.估價(jià)結(jié)果B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C.土地權(quán)利狀況D.估價(jià)人員資格證書12.在土地估價(jià)中，確定土地估價(jià)結(jié)果時(shí)應(yīng)采用（）。A.最高估價(jià)方法的結(jié)果B.最常用的估價(jià)方法的結(jié)果C.主導(dǎo)估價(jià)方法的結(jié)果D.任意估價(jià)方法的結(jié)果13.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)”是指（）。A.某一區(qū)域內(nèi)平均的地價(jià)水平B.某一用途土地的平均地價(jià)水平C.某一宗地的具體地價(jià)D.某一區(qū)域內(nèi)最高級(jí)別的地價(jià)14.土地估價(jià)中的“交易案例修正”是指（）。A.對(duì)交易案例的地價(jià)進(jìn)行修正B.對(duì)交易案例的交易條件進(jìn)行修正C.對(duì)交易案例的地塊進(jìn)行修正D.對(duì)交易案例的估價(jià)方法進(jìn)行修正15.土地估價(jià)中的“路線價(jià)法”適用于評(píng)估（）。A.城市中心商業(yè)用地B.城市郊外住宅用地C.道路兩側(cè)用地D.公園綠地用地16.土地估價(jià)師應(yīng)當(dāng)接受（）的監(jiān)督。A.國土資源管理部門B.財(cái)政部門C.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門D.以上都是17.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”應(yīng)當(dāng)考慮（）。A.土地的法律限制B.土地的經(jīng)濟(jì)限制C.土地的物理限制D.以上都是18.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由（）簽字蓋章。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人B.執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師C.土地管理部門負(fù)責(zé)人D.評(píng)估委員會(huì)19.土地估價(jià)中的“成本參數(shù)”是指（）。A.土地取得成本B.土地開發(fā)成本C.土地取得成本和開發(fā)成本D.土地取得成本、開發(fā)成本和利潤20.土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的主要職責(zé)是（）。A.制定土地估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)B.管理土地估價(jià)師C.開展土地估價(jià)研究D.以上都是二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的基本原則包括（）。A.合法原則B.替代原則C.預(yù)期收益原則D.最高最佳使用原則E.貢獻(xiàn)原則2.土地估價(jià)中的估價(jià)方法包括（）。A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法E.路線價(jià)法3.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容有（）。A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)目的C.估價(jià)方法說明D.估價(jià)結(jié)果E.估價(jià)假設(shè)和限制條件4.土地估價(jià)中的參數(shù)包括（）。A.土地取得成本B.土地開發(fā)成本C.收益D.還原率E.開發(fā)周期5.土地估價(jià)中的交易案例修正因素包括（）。A.交易時(shí)間B.交易方式C.交易對(duì)象D.地塊條件E.容積率6.土地估價(jià)中的最高最佳使用應(yīng)當(dāng)考慮（）。A.法律限制B.經(jīng)濟(jì)限制C.物理限制D.土地權(quán)利限制E.社會(huì)限制7.土地估價(jià)師應(yīng)當(dāng)具備（）素質(zhì)。A.專業(yè)知識(shí)B.職業(yè)道德C.實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)D.良好身體E.較高學(xué)歷8.土地估價(jià)中的基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于（）。A.城市中心商業(yè)用地B.城市郊外住宅用地C.同一區(qū)域內(nèi)不同地塊的價(jià)格評(píng)估D.不同區(qū)域相同地塊的價(jià)格評(píng)估E.同一地塊不同時(shí)期的價(jià)格評(píng)估9.土地估價(jià)中的成本法適用于（）。A.新開發(fā)的住宅用地B.老舊的商業(yè)用地C.未開發(fā)的荒地D.具有特殊功能的土地E.土地價(jià)值難以用市場(chǎng)比較法評(píng)估的土地10.土地估價(jià)中的收益還原法需要確定（）。A.土地收益B.還原率C.收益年限D(zhuǎn).土地成本E.土地增值三、實(shí)務(wù)操作題（每題10分，共20分）1.某宗住宅用地，面積為10000平方米，用途為住宅，土地使用權(quán)年限為70年，已使用5年。該區(qū)域住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/平方米，容積率修正系數(shù)為1.2，年期修正系數(shù)為0.9。請(qǐng)簡(jiǎn)述采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估該宗土地價(jià)值的步驟。2.某宗商業(yè)用地，面積為5000平方米，用途為商業(yè)，土地使用權(quán)年限為40年，尚未開發(fā)。該宗土地取得成本為2000元/平方米，開發(fā)成本為1500元/平方米，開發(fā)周期為2年，投資回報(bào)率為10%。請(qǐng)簡(jiǎn)述采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該宗土地價(jià)值的步驟。四、案例分析題（每題25分，共50分）1.某城市擬對(duì)市中心一宗商業(yè)用地進(jìn)行拆遷改造，該宗土地面積為8000平方米，用途為商業(yè)，土地使用權(quán)年限為40年，已使用10年。當(dāng)?shù)貒临Y源部門提供了該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，并附有年期、容積率、交易時(shí)間等修正系數(shù)。拆遷方提出按照基準(zhǔn)地價(jià)乘以相應(yīng)修正系數(shù)進(jìn)行補(bǔ)償。請(qǐng)分析評(píng)估該宗土地價(jià)值時(shí)可能遇到的問題，并提出相應(yīng)的解決方法。2.某開發(fā)商擁有一宗位于城市郊區(qū)的土地，面積為20000平方米，用途為住宅，土地使用權(quán)年限為70年，尚未開發(fā)。該開發(fā)商計(jì)劃在該宗土地上開發(fā)建設(shè)住宅項(xiàng)目，但面臨資金不足的問題。開發(fā)商咨詢了多家土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，并獲得了不同的估價(jià)結(jié)果。請(qǐng)分析可能導(dǎo)致不同估價(jià)結(jié)果的原因，并提出選擇合適估價(jià)機(jī)構(gòu)的建議。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.A2.A3.A4.A5.D6.B7.C8.C9.B10.A11.D12.C13.B14.A15.C16.D17.D18.B19.C20.D二、多項(xiàng)選擇題1.A,B,C,D2.A,B,C,D,E3.A,B,C,D,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C,D,E6.A,B,C,D,E7.A,B,C8.C,E9.A,B,C,E10.A,B,C三、實(shí)務(wù)操作題1.采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估該宗土地價(jià)值的步驟：(1)確定估價(jià)對(duì)象的基本參數(shù)，包括土地用途、面積、土地使用權(quán)年限等。(2)查找當(dāng)?shù)貒临Y源部門提供的同區(qū)域、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)。(3)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正。修正因素包括年期修正、容積率修正、交易時(shí)間修正等。(4)計(jì)算修正后的地價(jià)，即估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。具體計(jì)算公式為：修正后地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)×年期修正系數(shù)2.采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該宗土地價(jià)值的步驟：(1)確定估價(jià)對(duì)象的基本參數(shù)，包括土地用途、面積、土地使用權(quán)年限等。(2)預(yù)測(cè)該宗土地開發(fā)完成后的價(jià)值，即開發(fā)完成價(jià)值?？梢允褂檬袌?chǎng)比較法或收益還原法等方法進(jìn)行預(yù)測(cè)。(3)預(yù)測(cè)開發(fā)成本，包括土地取得成本和開發(fā)成本。土地取得成本已知，開發(fā)成本需要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行估算。(4)預(yù)測(cè)開發(fā)周期，包括前期準(zhǔn)備時(shí)間和開發(fā)建設(shè)時(shí)間。(5)計(jì)算土地價(jià)值，即開發(fā)完成價(jià)值減去開發(fā)成本和投資利息?？梢允褂矛F(xiàn)金流量折現(xiàn)法等方法進(jìn)行計(jì)算。具體計(jì)算公式為：土地價(jià)值=開發(fā)完成價(jià)值-開發(fā)成本-投資利息四、案例分析題1.評(píng)估該宗土地價(jià)值時(shí)可能遇到的問題及解決方法：(1)問題：拆遷方提出的補(bǔ)償方式可能無法反映該宗土地的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值。解決方法：應(yīng)采用多種估價(jià)方法對(duì)該宗土地進(jìn)行評(píng)估，并結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行分析，確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。(2)問題：基準(zhǔn)地價(jià)可能已經(jīng)過時(shí)，無法反映當(dāng)前的市場(chǎng)行情。解決方法：應(yīng)考慮對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)更新，或采用其他方法對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正。(3)問題：拆遷方和開發(fā)商可能對(duì)估價(jià)結(jié)果存在爭(zhēng)議。解決方法：應(yīng)選擇具有資質(zhì)和公信力的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并由相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督和確認(rèn)。2.可能導(dǎo)致不同