2025年土地估價(jià)師考試試卷：土地估價(jià)實(shí)務(wù)核心考點(diǎn)沖刺訓(xùn)練考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、根據(jù)某城市核心商業(yè)區(qū)一宗地塊的資料，該地塊面積5000平方米，現(xiàn)狀為待開(kāi)發(fā)空地，用途擬為商業(yè)綜合體。周邊近期有3宗類似用途土地成交，交易情況如下：A地塊面積3000平方米，成交價(jià)格4500萬(wàn)元，成交時(shí)間為1年前；B地塊面積4000平方米，成交價(jià)格6000萬(wàn)元，成交時(shí)間為6個(gè)月前；C地塊面積2500平方米，成交價(jià)格3800萬(wàn)元，成交時(shí)間為3個(gè)月前。該地塊所在區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)平均水平為800元/平方米。影響該地塊地價(jià)的主要因素有：區(qū)域規(guī)劃已確定該地塊為商業(yè)用途，容積率限制為5-6，附近新建成大型地鐵換乘站，但交通擁堵問(wèn)題較為突出，區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且未來(lái)五年內(nèi)有新建大型商業(yè)中心規(guī)劃。要求：運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)該地塊進(jìn)行初步估價(jià)，簡(jiǎn)述選取可比案例、交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正的主要思路和步驟，并列出計(jì)算公式。在修正過(guò)程中，假設(shè)各因素修正系數(shù)分別為：交易情況修正1.02，交易日期修正0.95，區(qū)域因素修正0.88，個(gè)別因素修正1.05。最終結(jié)果要求計(jì)算到元。二、某公司擁有一塊工業(yè)用地，面積8000平方米，已取得土地使用證，土地用途為工業(yè)，批準(zhǔn)年限為50年，剩余年限為35年。該地塊現(xiàn)狀建有一棟廠房，建筑面積5000平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建成于8年前，目前維護(hù)狀況良好，重置成本為4000萬(wàn)元，成新率評(píng)估為七成。該廠房可用于出租，預(yù)計(jì)月租金為8萬(wàn)元（不含稅），空置率預(yù)計(jì)為10%，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地年土地還原利率為6%，房屋還原利率為4%，土地年增值收益率為2%，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值減去10%后的余值計(jì)征，稅率為1.2%。假設(shè)該地塊可單獨(dú)評(píng)估，不考慮其他費(fèi)用。要求：1.運(yùn)用成本法評(píng)估該地塊在剩余35年土地使用年限下的土地使用權(quán)價(jià)值。2.運(yùn)用收益還原法評(píng)估該地塊在剩余35年土地使用年限下的土地使用權(quán)價(jià)值。3.簡(jiǎn)要說(shuō)明兩種估價(jià)方法結(jié)果的差異可能源于哪些因素。三、某開(kāi)發(fā)商計(jì)劃在一城市新區(qū)開(kāi)發(fā)一棟住宅樓，取得一塊出讓住宅用地，面積10000平方米，剩余土地使用年限為70年。根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，該地塊容積率上限為3.0，建筑密度上限為30%。開(kāi)發(fā)商計(jì)劃建設(shè)一棟18層高的住宅樓，每層建筑面積為800平方米，樓層高為3米。目前該區(qū)域新建商品住宅平均售價(jià)為每平方米12000元，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為每平方米15000元。開(kāi)發(fā)成本（不含地價(jià)）預(yù)計(jì)為每平方米3000元，開(kāi)發(fā)周期為3年，其中建設(shè)期2年，銷售準(zhǔn)備期1年。銀行貸款年利率為6%，開(kāi)發(fā)商要求的最低利潤(rùn)率為10%。當(dāng)?shù)卣?guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中需繳納的相關(guān)稅費(fèi)（如契稅、印花稅、土地增值稅等）占項(xiàng)目總投資（土地成本+開(kāi)發(fā)成本）的比例為5%。假設(shè)開(kāi)發(fā)完成后能全部售出，且銷售在開(kāi)發(fā)完成時(shí)一次性實(shí)現(xiàn)。要求：運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算該地塊的土地使用權(quán)價(jià)值。計(jì)算過(guò)程中，可簡(jiǎn)化處理，不考慮期房銷售、預(yù)售款利息、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等。四、某企業(yè)擬將持有的一宗臨街商業(yè)用地用于向銀行申請(qǐng)抵押貸款。該地塊面積600平方米，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，剩余年限為25年。地塊上建有一棟兩層商鋪，建筑面積1500平方米，結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，建成于15年前，目前價(jià)值為1200萬(wàn)元。該企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)可按每平方米2500元的價(jià)格將該商鋪出售，但存在5%的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。該地塊所在區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為1000元/平方米。銀行要求抵押貸款額度不超過(guò)該地塊市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估值的60%，且貸款期限為5年，貸款年利率為5.5%。要求：1.評(píng)估該地塊在設(shè)定抵押時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。2.若銀行最終批準(zhǔn)貸款，計(jì)算該企業(yè)可獲得的最大貸款額度。3.簡(jiǎn)述在抵押估價(jià)中需要特別注意哪些問(wèn)題。五、簡(jiǎn)述土地估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)方法選用及測(cè)算過(guò)程”部分應(yīng)包含哪些主要內(nèi)容？在確定土地估價(jià)結(jié)果時(shí)，應(yīng)如何協(xié)調(diào)運(yùn)用多種估價(jià)方法得出的結(jié)果？試卷答案一、1.選取可比案例思路：選擇與估價(jià)對(duì)象在用途、區(qū)位、市場(chǎng)環(huán)境等方面相似的土地交易案例。分析A、B、C三宗案例：A地塊面積與估價(jià)對(duì)象接近，成交時(shí)間較遠(yuǎn)；B地塊面積較大，成交時(shí)間較近；C地塊面積較小，成交時(shí)間較近。綜合考慮，選取B地塊作為主要可比案例，A、C地塊作為輔助案例。2.交易情況修正思路：分析可比案例交易價(jià)格是否正常，是否存在特殊情況（如利害關(guān)系人交易、急于出售等）。假設(shè)三宗案例交易均屬正常市場(chǎng)交易，則交易情況修正系數(shù)均取1。修正系數(shù)為1.02，表明可能存在輕微不利因素或修正過(guò)程考慮了其他因素。3.交易日期修正思路：運(yùn)用市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)或基準(zhǔn)地價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行修正，將可比案例成交價(jià)格修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平。修正系數(shù)為0.95，表明估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)行情相對(duì)于可比案例成交時(shí)點(diǎn)有所下降。4.區(qū)域因素修正思路：分析比較案例與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的差異，主要因素包括商業(yè)氛圍、交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、人口密度、規(guī)劃限制等。假設(shè)B案例與估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件相似，修正系數(shù)取1。修正系數(shù)為0.88，表明估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件相對(duì)B案例區(qū)域存在不利因素（如交通擁堵、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等）。5.個(gè)別因素修正思路：分析比較案例與估價(jià)對(duì)象的具體地塊條件差異，包括位置、面積形狀、地形地質(zhì)、容積率、土地使用年限等。假設(shè)B案例地塊條件與估價(jià)對(duì)象相似，修正系數(shù)取1。修正系數(shù)為1.05，表明估價(jià)對(duì)象個(gè)別條件相對(duì)B案例存在有利因素（需結(jié)合資料具體分析，如可能估價(jià)對(duì)象位置更優(yōu)越或開(kāi)發(fā)潛力更大）。6.計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)值=[（可比案例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)）]或估價(jià)對(duì)象價(jià)值=∑（可比案例成交價(jià)格×各項(xiàng)修正系數(shù)連乘積）7.計(jì)算過(guò)程：*主要可比案例（B）價(jià)值=6000萬(wàn)元×1.02×0.95×1×1.05=6120.18萬(wàn)元*輔助可比案例（A）價(jià)值=4500萬(wàn)元×1.02×0.95×0.88×1.05=4020.64萬(wàn)元*輔助可比案例（C）價(jià)值=3800萬(wàn)元×1.02×0.95×1×1.05=3846.78萬(wàn)元*初步估價(jià)結(jié)果=（主要案例價(jià)值+輔助案例價(jià)值+輔助案例價(jià)值）/3（簡(jiǎn)單平均法）*估價(jià)結(jié)果=（6120.18+4020.64+3846.78）/3=4993.40萬(wàn)元*最終估價(jià)結(jié)果：4989萬(wàn)元（取整）二、1.成本法估價(jià)思路與計(jì)算：*原理：土地價(jià)值=土地重置成本×成新率+房屋價(jià)值*計(jì)算步驟：*重置成本：4000萬(wàn)元*成新率：70%=0.7*土地重置成本價(jià)值：4000萬(wàn)元×0.7=2800萬(wàn)元*房屋價(jià)值計(jì)算：*房產(chǎn)原值：4000萬(wàn)元*折舊年限：框架結(jié)構(gòu)住宅，參照直線法，殘值率假設(shè)為0，則折舊年限取較大值，假設(shè)為60年。剩余成新率=（建筑年限+剩余土地年限）/折舊年限=（8+35）/60=0.6167。但題目給出成新率為七成（0.7），采用給出的成新率更直接。*房產(chǎn)余值：4000萬(wàn)元×(1-10%)=3600萬(wàn)元*房產(chǎn)稅年繳額：3600萬(wàn)元×1.2%=43.2萬(wàn)元*房屋年凈收益：房屋年租金-房產(chǎn)稅=8萬(wàn)元/月×12月×(1-10%)-43.2萬(wàn)元=96-43.2=52.8萬(wàn)元*房屋價(jià)值（采用收益還原法反推）：52.8萬(wàn)元/4%=1320萬(wàn)元（此處按簡(jiǎn)化的年凈收益/還原率計(jì)算，未考慮遞增或變化）*土地價(jià)值（成本法）：土地重置成本價(jià)值+房屋價(jià)值=2800萬(wàn)元+1320萬(wàn)元=4120萬(wàn)元*土地使用權(quán)價(jià)值（成本法）：4120萬(wàn)元2.收益還原法估價(jià)思路與計(jì)算：*原理：土地價(jià)值=土地年純收益/土地還原利率×[1-1/(1+土地還原利率)^土地年限]*計(jì)算步驟：*土地年純收益：房屋年凈收益=52.8萬(wàn)元*土地還原利率：6%=0.06*土地剩余年限：35年*土地價(jià)值計(jì)算：*系數(shù)=[1-1/(1+0.06)^35]/0.06≈[1-1/7.686]/0.06≈[1-0.1300]/0.06≈0.8699/0.06≈14.4983*土地價(jià)值=52.8萬(wàn)元×14.4983≈764.3萬(wàn)元*土地使用權(quán)價(jià)值（收益還原法）：764.3萬(wàn)元3.方法結(jié)果差異原因：*成本法主要反映的是地塊的投入成本，未充分考慮市場(chǎng)供求關(guān)系和未來(lái)收益潛力，尤其在市場(chǎng)活躍時(shí)可能低估土地價(jià)值。*收益還原法直接以未來(lái)預(yù)期收益為導(dǎo)向，更符合商業(yè)、住宅用地的價(jià)值邏輯，尤其在有穩(wěn)定收益的情況下。*兩種方法選取的還原利率（6%）和成新率（70%）可能存在主觀性或與市場(chǎng)實(shí)際情況有偏差。*房屋價(jià)值估算方式不同（成本法折舊估算vs.收益法凈收益反推），導(dǎo)致土地價(jià)值構(gòu)成不同。*成本法未考慮土地增值收益（題目中未明確土地增值率，但收益還原法中已隱含）。三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)思路與計(jì)算：*原理：土地價(jià)值=（項(xiàng)目總售價(jià)-開(kāi)發(fā)成本-銷售稅費(fèi)-投資利息-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）/（1+投資利潤(rùn)率）^開(kāi)發(fā)期*計(jì)算步驟：*項(xiàng)目總售價(jià)：15000元/平方米×（800平方米/層×18層）×10000平方米/畝=276000萬(wàn)元*項(xiàng)目總投資（土地成本+開(kāi)發(fā)成本）：*開(kāi)發(fā)成本：3000元/平方米×（800平方米/層×18層）×10000平方米/畝=432000萬(wàn)元*總投資=土地價(jià)值（待求）+432000萬(wàn)元*銷售稅費(fèi)：總投資×5%=（土地價(jià)值+432000）×5%*投資利息：簡(jiǎn)化計(jì)算，不考慮期款利息，僅考慮開(kāi)發(fā)期利息。*土地成本利息=土地價(jià)值×6%×3年*開(kāi)發(fā)成本利息=開(kāi)發(fā)成本×6%×2年*總利息=土地價(jià)值×0.18+432000×0.12=0.18土地價(jià)值+51840萬(wàn)元*開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：總投資×10%=（土地價(jià)值+432000）×10%*將上述各項(xiàng)代入公式：土地價(jià)值=（276000-（土地價(jià)值+432000）×1.05-（0.18土地價(jià)值+51840）-（土地價(jià)值+432000）×0.1）/（1+0.1）^3土地價(jià)值=（276000-1.05土地價(jià)值-453600-0.18土地價(jià)值-51840-0.1土地價(jià)值-43200）/1.331土地價(jià)值=（276000-453600-51840-43200-1.18土地價(jià)值）/1.331土地價(jià)值=（-273040-1.18土地價(jià)值）/1.3311.331土地價(jià)值+1.18土地價(jià)值=-2730402.511土地價(jià)值=-273040土地價(jià)值=-273040/2.511≈-108.6萬(wàn)元（結(jié)果為負(fù)，表明按題設(shè)條件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不經(jīng)濟(jì)）*（注：計(jì)算結(jié)果為負(fù)，提示題目設(shè)定的售價(jià)、成本、利率等參數(shù)可能不合理，或開(kāi)發(fā)模式不可行。在模擬題中，若按此邏輯得出，可指出參數(shù)設(shè)置問(wèn)題，或假設(shè)簡(jiǎn)化條件如忽略利息和部分稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算。如需提供一個(gè)正數(shù)答案，可能需要調(diào)整參數(shù)或簡(jiǎn)化模型，例如直接計(jì)算土地價(jià)值占項(xiàng)目總價(jià)或總投資的比例，或忽略利息稅費(fèi)利潤(rùn)等。此處按公式嚴(yán)格計(jì)算。）四、1.抵押估價(jià)市場(chǎng)價(jià)值思路與計(jì)算：*方法選擇：通常選用市場(chǎng)比較法為主，收益還原法為輔，或直接評(píng)估土地與地上物（商鋪）的合并價(jià)值再進(jìn)行抵押價(jià)值折算。*思路：評(píng)估地塊連同商鋪在當(dāng)前市場(chǎng)條件下的價(jià)值，并考慮設(shè)定抵押時(shí)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。*計(jì)算：*土地價(jià)值估算（參考成本法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法，此處簡(jiǎn)化）：假設(shè)土地價(jià)值為其基準(zhǔn)地價(jià)乘以一定系數(shù)，或參考類似案例。題目未提供足夠信息進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算，可假設(shè)土地價(jià)值為基準(zhǔn)地價(jià)的1.5倍（僅為示例）。土地價(jià)值=1000元/平方米×600平方米×1.5=900萬(wàn)元。*商鋪價(jià)值：已給出為1200萬(wàn)元。*合并價(jià)值：土地價(jià)值+商鋪價(jià)值=900萬(wàn)元+1200萬(wàn)元=2100萬(wàn)元。*抵押價(jià)值：合并價(jià)值×（1-市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)）。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為5%，則抵押價(jià)值=2100萬(wàn)元×(1-0.05)=1995萬(wàn)元。*估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值（設(shè)定抵押時(shí)）：1995萬(wàn)元。2.最大貸款額度計(jì)算：*原則：貸款額度不超過(guò)抵押價(jià)值的一定比例（銀行設(shè)定）。*計(jì)算：最大貸款額度=抵押價(jià)值×60%=1995萬(wàn)元×60%=1197萬(wàn)元。3.抵押估價(jià)注意事項(xiàng)：*評(píng)估價(jià)值應(yīng)采用保守原則，反映“快速變現(xiàn)”價(jià)值或“清償價(jià)值”，不宜高估。*充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)費(fèi)用、貸款期限等因素，對(duì)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理折減。*核實(shí)抵押物權(quán)屬清晰，無(wú)權(quán)利限制或糾紛。*評(píng)估地塊、地上物現(xiàn)狀，關(guān)注其物理?yè)p耗、功能過(guò)?；蚵浜蟆⒎上拗频葴p值因素。*了解銀行具體的抵押貸款政策，包括貸款成數(shù)、期限、利率等。*報(bào)告內(nèi)容需明確說(shuō)明評(píng)估方法、假設(shè)前提、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)考慮及最終價(jià)值確定過(guò)程。五、“估價(jià)方法選用及測(cè)算過(guò)程”內(nèi)容：1.選用估價(jià)方法的依據(jù)：說(shuō)明選用市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中哪些方法以及不選用其他方法的原因，需結(jié)合估價(jià)對(duì)象性質(zhì)（如商業(yè)、住宅、工業(yè)、土地、房屋等）和資料獲取情況進(jìn)行分析。例如，選用市場(chǎng)比較法是因?yàn)橛锌杀冉灰装咐?；選用收益還原法是因?yàn)橛蟹€(wěn)定凈收益。2.各方法的詳細(xì)測(cè)算過(guò)程：*市場(chǎng)比較法：詳細(xì)列出可比案例選取過(guò)程、交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正的思路、參數(shù)確定及計(jì)算過(guò)程。*收益還原法：詳細(xì)列出土地（或房產(chǎn)）年純收益的構(gòu)成