2025年土地估價(jià)師考試押題試卷：土地估價(jià)理論與方法考點(diǎn)精講考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（下列選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)符合題意，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題1分，共20分）1.根據(jù)土地估價(jià)原則，下列選項(xiàng)中不屬于土地估價(jià)應(yīng)遵循的原則的是（）。A.替代原則B.預(yù)期原則C.供需原則D.財(cái)產(chǎn)收益最大化原則2.土地分等定級(jí)的主要目的是為（）提供依據(jù)。A.土地稅收評(píng)估B.土地資產(chǎn)核算C.土地用途管制D.土地價(jià)值評(píng)估3.在土地估價(jià)程序中，確定土地估價(jià)的基本前提，包括土地用途、容積率等，屬于哪個(gè)階段的工作？（）A.收集資料與實(shí)地踏勘B.確定估價(jià)方法與選取可比案例C.分析影響因素與估算土地價(jià)值D.撰寫估價(jià)報(bào)告4.市場(chǎng)法估價(jià)的核心是（）。A.搜集交易案例B.對(duì)交易案例進(jìn)行修正C.計(jì)算土地還原利率D.選取最佳估價(jià)方法5.收益法估價(jià)的土地純收益是指（）。A.土地總收益B.土地總收益扣除所有運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的余額C.土地總收益扣除建筑物折舊后的余額D.土地總收益扣除建筑成本后的余額6.成本法估價(jià)通常適用于（）的土地估價(jià)。A.新建商品房B.耕地C.舊有建筑物連同其占用土地D.商業(yè)用地7.土地還原利率通常根據(jù)（）來(lái)確定。A.土地純收益B.國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平C.通貨膨脹率D.土地市場(chǎng)狀況和投資風(fēng)險(xiǎn)8.剩余法估價(jià)主要適用于（）的土地估價(jià)。A.具有潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地B.已有建筑物且用途固定的土地C.土地使用權(quán)出讓D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓9.土地估價(jià)中的“區(qū)域因素”是指（）。A.對(duì)地塊價(jià)值有一般影響的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境條件B.對(duì)地塊價(jià)值有特殊影響的個(gè)別條件C.土地用途D.容積率限制10.土地估價(jià)中的“個(gè)別因素”是指（）。A.對(duì)地塊價(jià)值有一般影響的區(qū)域條件B.對(duì)地塊價(jià)值有特殊影響的個(gè)別條件C.土地政策D.城市規(guī)劃11.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)載明的主要內(nèi)容不包括（）。A.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)范圍B.估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)日期、價(jià)值類型C.估價(jià)方法、估價(jià)過(guò)程、估價(jià)結(jié)果D.估價(jià)人員的基本情況、估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)范圍12.基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)的實(shí)質(zhì)是（）。A.將基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行時(shí)間修正和區(qū)域修正B.通過(guò)交易案例修正基準(zhǔn)地價(jià)C.用收益法計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)D.用市場(chǎng)法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)13.在土地估價(jià)中，導(dǎo)致土地價(jià)值降低的因素被稱為（）。A.正因素B.負(fù)因素C.一般因素D.個(gè)別因素14.土地估價(jià)中的最高最佳使用原則是指土地估價(jià)應(yīng)以（）為前提。A.法律允許B.經(jīng)濟(jì)合理C.社會(huì)公認(rèn)D.技術(shù)可行15.土地估價(jià)結(jié)果匯總表的主要作用是（）。A.展示估價(jià)工作的詳細(xì)過(guò)程B.匯總不同估價(jià)方法的結(jié)果C.證明估價(jià)結(jié)果的合理性D.為政府決策提供依據(jù)16.下列選項(xiàng)中，不屬于土地估價(jià)報(bào)告正文內(nèi)容的是（）。A.估價(jià)結(jié)果B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C.估價(jià)人員聲明D.附件清單17.土地估價(jià)師在執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)遵循的職業(yè)道德規(guī)范不包括（）。A.誠(chéng)實(shí)守信B.公正客觀C.自私自利D.維護(hù)客戶利益18.土地估價(jià)中的“年限修正”是指對(duì)（）進(jìn)行修正。A.土地市場(chǎng)價(jià)格B.土地收益C.土地使用年限D(zhuǎn).土地還原利率19.在土地估價(jià)中，對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行分析的是（）。A.一般因素分析B.區(qū)域因素分析C.個(gè)別因素分析D.宗地因素分析20.土地估價(jià)結(jié)果的有效期通常為（）。A.1年B.2年C.3年D.5年二、多項(xiàng)選擇題（下列選項(xiàng)中，至少有兩項(xiàng)符合題意，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題2分，共20分）1.土地估價(jià)應(yīng)遵循的原則包括（）。A.替代原則B.預(yù)期原則C.最高最佳使用原則D.合理利潤(rùn)原則E.供需原則2.土地估價(jià)中的影響因素可分為（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.宗地因素E.經(jīng)濟(jì)因素3.市場(chǎng)法估價(jià)中，對(duì)可比案例交易價(jià)格進(jìn)行修正的因素通常包括（）。A.交易時(shí)間B.交易方式C.土地用途D.容積率E.付款方式4.收益法估價(jià)中，土地純收益的測(cè)算方法通常有（）。A.市場(chǎng)比較法B.租賃收入法C.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)法D.折舊法E.成本法5.成本法估價(jià)中，土地取得成本通常包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).征地費(fèi)用C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)E.建筑安裝工程費(fèi)6.剩余法估價(jià)的計(jì)算公式通常為（）。A.土地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的土地價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-銷售費(fèi)用-利息-稅金-利潤(rùn)B.土地價(jià)值=土地年純收益/土地還原利率C.土地價(jià)值=土地總收益-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.土地價(jià)值=建筑物重置成本/建筑物還原利率E.土地價(jià)值=基準(zhǔn)地價(jià)×土地等級(jí)修正系數(shù)7.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容通常有（）。A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)方法說(shuō)明C.估價(jià)結(jié)果D.估價(jià)人員聲明E.估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明8.土地估價(jià)中的個(gè)別因素主要包括（）。A.宗地形狀B.土地坡度C.接臨道路情況D.容積率限制E.土地政策9.影響土地還原利率的因素主要包括（）。A.土地市場(chǎng)狀況B.投資風(fēng)險(xiǎn)C.土地位置D.土地用途E.國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平10.土地估價(jià)師應(yīng)具備的職業(yè)道德素質(zhì)包括（）。A.誠(chéng)實(shí)守信B.公正客觀C.勤勉盡責(zé)D.謀取私利E.維護(hù)社會(huì)公共利益三、判斷題（請(qǐng)判斷下列表述是否正確，正確的劃“√”，錯(cuò)誤的劃“×”。每題1分，共10分）1.土地估價(jià)理論與方法是土地估價(jià)師資格考試的必考科目。（）2.土地分等定級(jí)是對(duì)土地質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的過(guò)程。（）3.市場(chǎng)法估價(jià)是一種收益法估價(jià)。（）4.收益法估價(jià)適用于所有類型的土地估價(jià)。（）5.成本法估價(jià)中的土地重置成本是指重新購(gòu)置一塊與估價(jià)對(duì)象完全相同的土地所需的費(fèi)用。（）6.剩余法估價(jià)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指開(kāi)發(fā)完成后銷售建筑物和土地的總利潤(rùn)。（）7.土地估價(jià)中的區(qū)域因素是指影響地塊價(jià)值的一般因素。（）8.土地估價(jià)報(bào)告的附件是報(bào)告的必要組成部分，應(yīng)與報(bào)告正文保持一致。（）9.土地估價(jià)師在執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)，可以接受委托方的不合理要求，以獲取更高的報(bào)酬。（）10.土地估價(jià)結(jié)果的有效期與土地使用年限相同。（）四、計(jì)算題（請(qǐng)根據(jù)題目要求，列出計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程，結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。每題10分，共20分）1.某宗土地年租金收入為80萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬(wàn)元，土地還原利率為6%。假設(shè)土地使用年限為40年，剩余使用年限為30年。請(qǐng)采用收益法估算該宗土地的價(jià)值。2.某宗住宅用地，地塊面積為1000平方米，容積率為3.0，土地取得成本為800元/平方米，建筑物重置成本為2000元/平方米，建筑物折舊額為200萬(wàn)元。假設(shè)建筑物耐用年限為50年，殘值率為0。請(qǐng)采用成本法估算該宗土地的價(jià)值。五、綜合分析題（請(qǐng)根據(jù)題目要求，進(jìn)行分析，并提出相關(guān)結(jié)論或建議。每題10分，共20分）1.某城市擬對(duì)市中心一宗商業(yè)用地進(jìn)行土地估價(jià)，估價(jià)目的是為該地塊的轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考。估價(jià)人員收集了以下資料：該地塊面積為2000平方米，土地用途為商業(yè)，容積率為5.0，附近類似商業(yè)用地近三年成交價(jià)格分別為：10000元/平方米、11000元/平方米、12000元/平方米。該地塊臨主干道，交通便利，周邊商業(yè)氛圍濃厚，但距地鐵站有一定距離。請(qǐng)分析說(shuō)明，在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)如何選取可比案例，并對(duì)可比案例的交易價(jià)格進(jìn)行哪些方面的修正？2.某開(kāi)發(fā)商擁有一宗待開(kāi)發(fā)土地，計(jì)劃在其上建造商品住宅。估價(jià)人員需要對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)，以確定其開(kāi)發(fā)價(jià)值。請(qǐng)分析說(shuō)明，在運(yùn)用剩余法估價(jià)時(shí)，應(yīng)估算哪些主要參數(shù)？并簡(jiǎn)述估算這些參數(shù)的主要方法。---試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.D2.D3.A4.B5.B6.C7.B8.A9.A10.B11.D12.A13.B14.B15.B16.C17.C18.C19.B20.A二、多項(xiàng)選擇題1.ABCE2.ABC3.ABCD4.AB5.ABC6.A7.ABCD8.ABC9.ABDE10.ABC三、判斷題1.√2.√3.×4.×5.×6.×7.×8.√9.×10.×四、計(jì)算題1.解：土地年純收益=土地年租金收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=80-20=60(萬(wàn)元)土地價(jià)值=土地年純收益/土地還原利率×[1-1/(1+土地還原利率)^土地使用年限]=60/6%×[1-1/(1+6%)^30]=1000×[1-1/1.06^30]=1000×[1-1/5.743491]=1000×[1-0.17411]=1000×0.82589=825.89(萬(wàn)元)答：該宗土地的價(jià)值為825.89萬(wàn)元。2.解：土地價(jià)值=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)-建筑物重置成本×(1-建筑物成新率)=土地取得成本+土地取得成本×土地開(kāi)發(fā)成本率-建筑物重置成本×(1-建筑物成新率)=土地取得成本×(1+土地開(kāi)發(fā)成本率)-建筑物重置成本×(1-建筑物成新率)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=土地取得成本×土地開(kāi)發(fā)成本率=800元/平方米×0(假設(shè)無(wú)土地開(kāi)發(fā)費(fèi))=0土地價(jià)值=800元/平方米×(1+0)-2000元/平方米×(1-0)=800元/平方米-2000元/平方米=-1200元/平方米(注：題目中建筑物折舊額與成本法公式計(jì)算沖突，按成本法公式計(jì)算結(jié)果為負(fù)，通常題目數(shù)據(jù)應(yīng)保證邏輯一致性。若按建筑物價(jià)值計(jì)算，則：土地價(jià)值=(建筑物重置成本-建筑物折舊額)/建筑物還原利率=(2000元/平方米×1000平方米-200萬(wàn)元)/[2000元/平方米/(1-0)]=(2000萬(wàn)元-200萬(wàn)元)/2000元/平方米=1800萬(wàn)元/2000元/平方米=900(萬(wàn)元)但此方法未考慮土地取得成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)，與成本法公式不完全一致。本題數(shù)據(jù)存在矛盾。)答：根據(jù)成本法公式計(jì)算，土地價(jià)值為-1200元/平方米。（注：題目數(shù)據(jù)存在不合理之處）五、綜合分析題1.解：選取可比案例時(shí)，應(yīng)考慮以下因素：(1)地塊用途：應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象用途相同或類似的商業(yè)用地案例。(2)地塊區(qū)位：應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近的案例，包括交通條件、商業(yè)氛圍等。(3)地塊規(guī)模：應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象規(guī)模相當(dāng)?shù)陌咐?，或根?jù)規(guī)模差異進(jìn)行修正。(4)交易日期：應(yīng)選擇與估價(jià)基準(zhǔn)日相近的近期交易案例，或根據(jù)時(shí)間差異進(jìn)行修正。(5)交易價(jià)格：應(yīng)選擇交易價(jià)格公開(kāi)、合理的案例。對(duì)可比案例交易價(jià)格進(jìn)行的修正主要包括：(1)交易時(shí)間修正：根據(jù)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，對(duì)交易案例價(jià)格進(jìn)行時(shí)間修正，使其與估價(jià)基準(zhǔn)日的價(jià)格水平一致。(2)區(qū)域因素修正：比較估價(jià)對(duì)象與可比案例在區(qū)域因素上的差異，如交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)氛圍等，對(duì)價(jià)格進(jìn)行修正。(3)個(gè)別因素修正：比較估價(jià)對(duì)象與可比案例在個(gè)別因素上的差異，如宗地形狀、臨街情況、容積率等，對(duì)價(jià)