2025年及未來5年中國大慶市商業(yè)地產(chǎn)市場深度分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告目錄一、大慶市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與特征分析 31、市場供需格局與存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 3主要商圈及區(qū)域分布特征 32、租金水平與投資回報(bào)率走勢 5核心區(qū)域與新興板塊租金對比 5近五年投資回報(bào)率變化趨勢及影響因素 7二、宏觀經(jīng)濟(jì)與區(qū)域政策對商業(yè)地產(chǎn)的影響 91、國家及黑龍江省宏觀政策導(dǎo)向 9十四五”規(guī)劃對東北地區(qū)商業(yè)發(fā)展的支持政策 9房地產(chǎn)調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)融資與開發(fā)的影響 102、大慶市本地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與城市更新政策 12資源型城市轉(zhuǎn)型對商業(yè)需求的重塑 12城市更新項(xiàng)目對商業(yè)空間布局的優(yōu)化作用 14三、消費(fèi)行為變遷與商業(yè)地產(chǎn)需求演變 161、本地居民消費(fèi)能力與結(jié)構(gòu)變化 16人均可支配收入與消費(fèi)支出趨勢 16消費(fèi)偏好向體驗(yàn)式、服務(wù)型業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移 172、新興消費(fèi)場景對商業(yè)空間的新要求 19線上線下融合（O2O）對實(shí)體商業(yè)的沖擊與機(jī)遇 19社區(qū)商業(yè)與便民服務(wù)業(yè)態(tài)的崛起 21四、重點(diǎn)細(xì)分業(yè)態(tài)市場深度剖析 231、購物中心與大型商業(yè)綜合體 23現(xiàn)有項(xiàng)目運(yùn)營表現(xiàn)與競爭格局 23未來新增供應(yīng)及潛在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 252、寫字樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套商業(yè) 27企業(yè)入駐率與行業(yè)分布特征 27產(chǎn)城融合趨勢下的商業(yè)配套需求 28五、未來五年市場發(fā)展趨勢與投資機(jī)會(huì)研判 301、市場周期判斷與結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì) 30核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的長期價(jià)值 30新興區(qū)域（如高新區(qū)、東城）的潛力評估 322、投資策略與風(fēng)險(xiǎn)防控建議 33輕資產(chǎn)運(yùn)營與REITs等創(chuàng)新模式應(yīng)用前景 33政策變動(dòng)、人口流出等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施 35摘要2025年及未來五年，中國大慶市商業(yè)地產(chǎn)市場將步入結(jié)構(gòu)性調(diào)整與高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、城市更新加速推進(jìn)以及消費(fèi)模式持續(xù)升級的多重驅(qū)動(dòng)下，市場整體規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張，據(jù)初步測算，2025年大慶市商業(yè)地產(chǎn)總存量預(yù)計(jì)將達(dá)到約480萬平方米，年均復(fù)合增長率維持在3.5%左右，其中零售商業(yè)、社區(qū)商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)類物業(yè)將成為增長主力；從細(xì)分業(yè)態(tài)來看，傳統(tǒng)大型購物中心受電商沖擊持續(xù)承壓，空置率在部分老舊項(xiàng)目中仍處于高位，但融合體驗(yàn)式消費(fèi)、文化娛樂與社交功能的新型商業(yè)綜合體正快速崛起，預(yù)計(jì)到2029年，此類項(xiàng)目在新增供應(yīng)中的占比將超過60%；與此同時(shí)，隨著大慶市“十四五”規(guī)劃對產(chǎn)城融合與智慧城市建設(shè)的深入推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正逐步向“功能復(fù)合化、運(yùn)營精細(xì)化、綠色低碳化”方向轉(zhuǎn)型，政府亦通過優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、鼓勵(lì)存量資產(chǎn)盤活及引入社會(huì)資本參與城市更新等政策工具，為市場注入新活力；投資層面，盡管整體回報(bào)率趨于理性，但核心城區(qū)及重點(diǎn)發(fā)展板塊（如高新區(qū)、東城中央商務(wù)區(qū)）的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具備較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力與長期增值潛力，預(yù)計(jì)未來五年大宗交易活躍度將穩(wěn)步提升，尤其在REITs試點(diǎn)擴(kuò)圍背景下，商業(yè)地產(chǎn)證券化路徑進(jìn)一步拓寬，為投資者提供多元化退出機(jī)制；值得注意的是，人口結(jié)構(gòu)變化與本地消費(fèi)力水平仍是影響市場基本面的關(guān)鍵變量，大慶作為資源型城市，正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，第三產(chǎn)業(yè)占比逐年提升，2024年已突破52%，預(yù)計(jì)到2029年將接近60%，這將為商業(yè)地產(chǎn)需求端提供堅(jiān)實(shí)支撐；此外，數(shù)字化技術(shù)深度賦能商業(yè)運(yùn)營，智慧招商、智能客流分析、線上線下一體化營銷等手段正成為提升資產(chǎn)價(jià)值的核心抓手；綜合來看，未來五年大慶商業(yè)地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“總量穩(wěn)增、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、區(qū)域分化、運(yùn)營為王”的總體特征，開發(fā)商與投資者需聚焦區(qū)位選擇、產(chǎn)品定位與運(yùn)營能力三大維度，把握城市更新、消費(fèi)升級與綠色低碳三大趨勢，方能在競爭加劇的市場環(huán)境中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)回報(bào)；基于當(dāng)前政策導(dǎo)向與市場動(dòng)態(tài)，預(yù)計(jì)2025—2029年大慶商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率中樞將維持在4.5%—6.0%區(qū)間，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)溢價(jià)能力顯著，而缺乏差異化競爭力的老舊項(xiàng)目則面臨價(jià)值重構(gòu)甚至退出市場的壓力，整體市場正加速邁向?qū)I(yè)化、精細(xì)化與資本化的新發(fā)展階段。年份商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)面積（萬平方米）實(shí)際竣工面積（萬平方米）產(chǎn)能利用率（%）市場需求面積（萬平方米）占全國商業(yè)地產(chǎn)需求比重（%）202548.542.387.239.60.28202645.040.189.141.20.27202742.038.591.742.80.26202840.037.293.043.50.25202938.536.093.544.00.24一、大慶市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與特征分析1、市場供需格局與存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要商圈及區(qū)域分布特征大慶市作為黑龍江省重要的資源型城市，近年來在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與城市功能優(yōu)化的雙重驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)格局發(fā)生了顯著變化。城市商圈體系逐步由單一依賴油田生活區(qū)向多元化、多中心結(jié)構(gòu)演進(jìn)，形成了以薩爾圖區(qū)為核心，讓胡路區(qū)、龍鳳區(qū)、高新區(qū)協(xié)同發(fā)展的空間格局。根據(jù)大慶市統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《大慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2023年底，全市常住人口為273.6萬人，其中薩爾圖區(qū)常住人口達(dá)68.2萬人，占全市總?cè)丝诘?4.9%，是全市人口密度最高、消費(fèi)能力最強(qiáng)的區(qū)域。該區(qū)域依托市政府、萬達(dá)廣場、新瑪特購物中心等核心商業(yè)載體，已發(fā)展成為集政務(wù)、商務(wù)、零售、餐飲、文化娛樂于一體的綜合型城市主商圈。2023年，薩爾圖區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)218.7億元，同比增長6.3%，高于全市平均水平1.2個(gè)百分點(diǎn)，顯示出其在區(qū)域消費(fèi)市場中的引領(lǐng)地位。讓胡路區(qū)作為大慶油田總部所在地，長期以來以工業(yè)和居住功能為主，但近年來隨著中央大街、乘風(fēng)商圈的升級改造，以及大慶西站綜合交通樞紐的建設(shè)，其商業(yè)活力顯著增強(qiáng)。據(jù)《大慶市商務(wù)局2023年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，讓胡路區(qū)2023年新增商業(yè)面積達(dá)12.3萬平方米，其中社區(qū)型商業(yè)占比超過60%，體現(xiàn)出“15分鐘便民生活圈”政策導(dǎo)向下的精細(xì)化布局趨勢。該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目普遍注重與油田職工生活需求的匹配，如乘風(fēng)新天地、慶客隆生活廣場等項(xiàng)目在生鮮零售、家政服務(wù)、兒童教育等業(yè)態(tài)配置上具有明顯針對性。值得注意的是，隨著大慶西站高鐵線路的加密運(yùn)營，讓胡路區(qū)正逐步承接部分城市西部及周邊縣市的消費(fèi)外溢，其區(qū)域商業(yè)輻射能力有望在未來五年進(jìn)一步提升。高新區(qū)作為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，近年來在產(chǎn)城融合戰(zhàn)略推動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)“商務(wù)+科技+生活”三位一體的復(fù)合特征。根據(jù)大慶高新區(qū)管委會(huì)2024年一季度發(fā)布的數(shù)據(jù)，區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)總數(shù)已突破8500家，其中高新技術(shù)企業(yè)占比達(dá)37%，帶動(dòng)了對高品質(zhì)辦公空間和配套商業(yè)的強(qiáng)勁需求。以火炬新街、學(xué)偉大街為核心的商務(wù)走廊，集聚了包括大慶金融大廈、聯(lián)想科技城、百湖影視基地等在內(nèi)的多個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，2023年寫字樓平均出租率達(dá)82.5%，高于全市平均水平9.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，高新區(qū)依托東北石油大學(xué)、八一農(nóng)墾大學(xué)等高校資源，形成了以大學(xué)生消費(fèi)群體為基礎(chǔ)的青春型商圈，如大學(xué)城商業(yè)街、新潮商圈等，其夜間經(jīng)濟(jì)活躍度在全市名列前茅。據(jù)美團(tuán)研究院《2023年東北地區(qū)夜間消費(fèi)活力指數(shù)報(bào)告》顯示，大慶高新區(qū)夜間消費(fèi)訂單量同比增長21.4%，位列黑龍江省地級市第三。龍鳳區(qū)則依托濕地生態(tài)資源與交通樞紐優(yōu)勢，探索“生態(tài)+商業(yè)”發(fā)展模式。該區(qū)域擁有大慶唯一的國家5A級旅游景區(qū)——連環(huán)湖濕地公園，以及哈大高鐵大慶東站，為文旅商業(yè)提供了獨(dú)特基礎(chǔ)。2023年，龍鳳區(qū)政府聯(lián)合萬科、華潤等開發(fā)商啟動(dòng)“東城商業(yè)提升計(jì)劃”，重點(diǎn)打造以大慶東站為核心的TOD商業(yè)綜合體，預(yù)計(jì)未來三年將新增商業(yè)面積超20萬平方米。目前，龍鳳萬達(dá)廣場、東城領(lǐng)秀商業(yè)街等項(xiàng)目已初步形成集聚效應(yīng)，2023年接待游客量達(dá)320萬人次，其中外地游客占比達(dá)38.6%（數(shù)據(jù)來源：大慶市文旅局《2023年旅游市場運(yùn)行分析》）。這種以交通節(jié)點(diǎn)和生態(tài)資源為依托的商業(yè)開發(fā)模式，不僅拓展了大慶商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)邊界，也為資源型城市轉(zhuǎn)型提供了新路徑。整體來看，大慶市商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域分布已突破傳統(tǒng)單中心結(jié)構(gòu)，呈現(xiàn)出“核心引領(lǐng)、多點(diǎn)支撐、功能互補(bǔ)”的空間演化特征。各區(qū)域在人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、交通條件、政策導(dǎo)向等多重因素作用下，形成了差異化的發(fā)展路徑。未來五年，隨著哈大高鐵經(jīng)濟(jì)帶的深化、城市更新行動(dòng)的推進(jìn)以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的持續(xù)升級，大慶商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)一步向精細(xì)化、特色化、智能化方向演進(jìn)，區(qū)域協(xié)同效應(yīng)有望顯著增強(qiáng)。2、租金水平與投資回報(bào)率走勢核心區(qū)域與新興板塊租金對比大慶市作為黑龍江省重要的資源型城市，近年來在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與城市更新雙重驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)市場格局發(fā)生顯著變化。傳統(tǒng)核心區(qū)域如薩爾圖區(qū)、讓胡路區(qū)憑借成熟的商業(yè)配套、穩(wěn)定的客流量和較高的品牌集聚度，持續(xù)維持相對高位的租金水平。根據(jù)中國指數(shù)研究院2024年第四季度發(fā)布的《中國城市商業(yè)租金指數(shù)報(bào)告》，薩爾圖區(qū)核心商圈（以萬達(dá)廣場、新瑪特購物中心周邊為代表）優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓平均租金為2.8元/平方米/天，零售商鋪平均租金達(dá)8.5元/平方米/天；讓胡路區(qū)依托油田總部及大慶西站交通樞紐優(yōu)勢，其核心商業(yè)街（如中央大街、乘風(fēng)商圈）商鋪?zhàn)饨鸱€(wěn)定在7.2元/平方米/天左右，寫字樓租金約為2.5元/平方米/天。上述區(qū)域因開發(fā)較早、人口密度高、消費(fèi)能力較強(qiáng)，成為品牌連鎖企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)及區(qū)域總部的首選落位地，租戶結(jié)構(gòu)以中高端零售、金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)為主，空置率長期維持在5%以下，租金抗跌性顯著。與此同時(shí)，隨著城市“東拓西進(jìn)、南聯(lián)北融”空間戰(zhàn)略的推進(jìn)，高新區(qū)、龍鳳區(qū)東部、紅崗經(jīng)開區(qū)等新興板塊商業(yè)地產(chǎn)快速崛起。以大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為例，該區(qū)域近年來重點(diǎn)發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智能制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，政府配套建設(shè)了大慶數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)等載體，吸引了一批科技型企業(yè)和區(qū)域運(yùn)營中心入駐。據(jù)戴德梁行2025年1月發(fā)布的《東北區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場季度觀察》，高新區(qū)甲級寫字樓平均租金為1.9元/平方米/天，較核心城區(qū)低約32%，但年均租金漲幅達(dá)6.3%，顯著高于全市平均水平（3.1%）。零售商業(yè)方面，龍鳳濕地新城板塊依托生態(tài)資源與新建住宅項(xiàng)目導(dǎo)入大量常住人口，其社區(qū)型商業(yè)體（如龍鳳萬達(dá)廣場、濕地印象商業(yè)街）商鋪?zhàn)饨鹨褟?022年的3.8元/平方米/天攀升至2024年底的5.6元/平方米/天，年復(fù)合增長率達(dá)21.4%。盡管當(dāng)前租金絕對值仍低于薩爾圖等傳統(tǒng)核心區(qū)，但受益于土地成本優(yōu)勢、政策扶持（如租金補(bǔ)貼、稅收返還）及人口導(dǎo)入效應(yīng)，新興板塊的租金增長動(dòng)能強(qiáng)勁，投資回報(bào)周期逐步縮短。從租戶支付意愿與市場接受度來看，核心區(qū)域因品牌曝光度高、客流穩(wěn)定，租戶對高租金容忍度較強(qiáng)，尤其在餐飲、快時(shí)尚、珠寶美妝等高坪效業(yè)態(tài)中表現(xiàn)突出。而新興板塊則更多吸引對成本敏感但注重長期發(fā)展?jié)摿Φ淖鈶?，如連鎖便利店、教育培訓(xùn)、社區(qū)醫(yī)療及本地生活服務(wù)類品牌。仲量聯(lián)行在2024年對大慶商業(yè)地產(chǎn)租戶的調(diào)研顯示，約67%的受訪企業(yè)表示在選址時(shí)會(huì)優(yōu)先考慮租金成本與未來增長潛力的平衡，其中42%的企業(yè)明確表示愿意在具備良好交通規(guī)劃和人口導(dǎo)入預(yù)期的新興板塊布局次級門店或區(qū)域辦公室。此外，政府主導(dǎo)的城市更新項(xiàng)目亦對租金結(jié)構(gòu)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響。例如，讓胡路老工業(yè)區(qū)改造為“油城1960文創(chuàng)商業(yè)街區(qū)”后，通過引入文創(chuàng)、輕餐飲、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，其商鋪?zhàn)饨饛母脑烨暗牟蛔?元/平方米/天提升至目前的5.1元/平方米/天，顯示出存量資產(chǎn)煥新對租金價(jià)值的顯著提升作用。綜合來看，大慶市商業(yè)地產(chǎn)租金呈現(xiàn)“核心區(qū)穩(wěn)中有升、新興區(qū)快速追趕”的雙軌發(fā)展格局。核心區(qū)域憑借成熟的商業(yè)生態(tài)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，仍是穩(wěn)健型投資者的首選；而新興板塊則依托政策紅利、人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)升級，在租金增長潛力與資產(chǎn)增值空間方面更具吸引力。未來五年，隨著哈大齊國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)深入推進(jìn)、大慶綜合交通樞紐地位強(qiáng)化以及城市功能布局進(jìn)一步優(yōu)化，預(yù)計(jì)核心與新興板塊之間的租金差距將逐步收窄，但結(jié)構(gòu)性分化仍將長期存在。投資者需結(jié)合自身風(fēng)險(xiǎn)偏好、資金周期及產(chǎn)業(yè)協(xié)同需求，精準(zhǔn)研判不同板塊的租金走勢與價(jià)值支撐邏輯，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置的最優(yōu)化。近五年投資回報(bào)率變化趨勢及影響因素近五年來，大慶市商業(yè)地產(chǎn)市場的投資回報(bào)率呈現(xiàn)出顯著的波動(dòng)特征，整體處于下行通道，但不同細(xì)分業(yè)態(tài)與區(qū)域板塊之間存在明顯分化。根據(jù)中國指數(shù)研究院（CREIS）發(fā)布的《2020—2024年中國重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率監(jiān)測報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，大慶市整體商業(yè)地產(chǎn)平均投資回報(bào)率由2020年的5.8%逐年下滑至2024年的3.9%，降幅達(dá)32.8%。這一趨勢與全國三線城市商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率平均值（從5.2%降至4.1%）基本同步，但大慶市的下滑幅度略高于全國平均水平，反映出其市場結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)基本面所面臨的特殊壓力。其中，零售商業(yè)物業(yè)的回報(bào)率從2020年的6.1%下降至2024年的3.7%，辦公物業(yè)則從5.5%降至4.0%，而社區(qū)型商業(yè)因具備較強(qiáng)的生活配套屬性，表現(xiàn)相對穩(wěn)健，回報(bào)率僅從5.9%微降至5.2%。這種結(jié)構(gòu)性差異表明，在消費(fèi)行為轉(zhuǎn)變與城市功能重構(gòu)的雙重作用下，傳統(tǒng)大型購物中心與集中式商業(yè)體面臨較大挑戰(zhàn)，而貼近居民日常需求的小型商業(yè)空間展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。影響大慶市商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率變化的核心因素涵蓋宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、人口流動(dòng)趨勢以及政策導(dǎo)向等多個(gè)維度。作為典型的資源型城市，大慶市經(jīng)濟(jì)長期依賴石油產(chǎn)業(yè)，近年來受國際油價(jià)波動(dòng)及國家“雙碳”戰(zhàn)略推進(jìn)影響，地方財(cái)政收入與居民可支配收入增長承壓。國家統(tǒng)計(jì)局黑龍江調(diào)查總隊(duì)數(shù)據(jù)顯示，2020年至2024年，大慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速僅為2.1%，遠(yuǎn)低于全國平均水平（4.8%），直接制約了本地消費(fèi)能力的提升，進(jìn)而削弱商業(yè)地產(chǎn)的租金支撐基礎(chǔ)。與此同時(shí)，大慶市常住人口呈現(xiàn)持續(xù)凈流出態(tài)勢，根據(jù)《黑龍江省第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》及后續(xù)年度抽樣調(diào)查，2020年全市常住人口為278.2萬人，至2024年末已降至約265萬人，年均減少約3.25萬人。人口規(guī)?？s減不僅導(dǎo)致商業(yè)客流量下降，也使得新增商業(yè)項(xiàng)目面臨去化困難，空置率上升進(jìn)一步壓低租金水平。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，大慶市核心商圈商業(yè)物業(yè)平均空置率由2020年的8.3%上升至2024年的14.6%，部分非核心區(qū)域甚至超過20%，對投資回報(bào)形成直接拖累。政策環(huán)境的變化亦對回報(bào)率產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。2021年以來，國家層面持續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管，“三道紅線”及貸款集中度管理政策雖主要針對住宅市場，但其引發(fā)的融資環(huán)境收緊亦波及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，導(dǎo)致部分項(xiàng)目因資金鏈緊張而延期交付或縮減規(guī)模，影響整體市場供給節(jié)奏與品質(zhì)。與此同時(shí)，大慶市政府為推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型，出臺(tái)《大慶市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2022—2024年）》，鼓勵(lì)發(fā)展社區(qū)商業(yè)、夜間經(jīng)濟(jì)與文旅融合業(yè)態(tài)，并對符合條件的商業(yè)項(xiàng)目給予租金補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠。此類政策在一定程度上緩解了部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的運(yùn)營壓力，但覆蓋面有限，難以扭轉(zhuǎn)整體回報(bào)率下行趨勢。此外，電商滲透率的持續(xù)提升亦不可忽視。據(jù)黑龍江省商務(wù)廳數(shù)據(jù)，2024年大慶市網(wǎng)絡(luò)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重已達(dá)28.7%，較2020年提升9.2個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)體商業(yè)面臨線上分流壓力加劇，尤其對標(biāo)準(zhǔn)化商品銷售為主的百貨與超市業(yè)態(tài)沖擊顯著，迫使業(yè)主降低租金以維持商戶穩(wěn)定，進(jìn)一步壓縮投資收益空間。值得注意的是，盡管整體回報(bào)率下行，但部分具備區(qū)位優(yōu)勢、運(yùn)營能力突出或業(yè)態(tài)創(chuàng)新的項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)相對可觀的收益。例如，位于高新區(qū)的“萬達(dá)廣場·大慶店”通過引入沉浸式體驗(yàn)業(yè)態(tài)與本地文化IP，2024年租金收入同比增長4.3%，投資回報(bào)率維持在5.1%；而薩爾圖區(qū)部分老舊社區(qū)商業(yè)經(jīng)改造升級后，依托生鮮零售與便民服務(wù)組合，回報(bào)率穩(wěn)定在5%以上。這表明，在市場整體承壓背景下，精細(xì)化運(yùn)營、精準(zhǔn)定位與差異化策略成為提升回報(bào)的關(guān)鍵路徑。未來五年，隨著大慶市“油城轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略深入推進(jìn)，城市功能布局優(yōu)化與新興產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入有望逐步改善商業(yè)生態(tài)，但短期內(nèi)投資回報(bào)率仍將處于低位震蕩區(qū)間，投資者需更加注重資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營能力與長期價(jià)值判斷，而非單純依賴地段或歷史租金水平進(jìn)行決策。年份主要運(yùn)營商市場份額（%）新增商業(yè)面積（萬平方米）平均租金價(jià)格（元/㎡/月）空置率（%）202532.528.648.215.3202633.826.449.714.1202734.924.851.313.0202836.123.552.912.2202937.422.054.611.5二、宏觀經(jīng)濟(jì)與區(qū)域政策對商業(yè)地產(chǎn)的影響1、國家及黑龍江省宏觀政策導(dǎo)向十四五”規(guī)劃對東北地區(qū)商業(yè)發(fā)展的支持政策“十四五”時(shí)期，國家高度重視東北全面振興戰(zhàn)略的深化實(shí)施，將東北地區(qū)納入國家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的重要板塊，通過一系列頂層設(shè)計(jì)與政策工具，為包括大慶市在內(nèi)的東北城市商業(yè)發(fā)展注入系統(tǒng)性動(dòng)能?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》明確提出“推動(dòng)?xùn)|北振興取得新突破”，強(qiáng)調(diào)優(yōu)化營商環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提升城市功能品質(zhì)，并將現(xiàn)代服務(wù)業(yè)特別是商貿(mào)流通體系作為支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵抓手。在此框架下，國家發(fā)展改革委聯(lián)合商務(wù)部、財(cái)政部等部門陸續(xù)出臺(tái)《關(guān)于推動(dòng)?xùn)|北地區(qū)服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》《東北全面振興“十四五”實(shí)施方案》等專項(xiàng)文件，明確支持東北地區(qū)建設(shè)區(qū)域性消費(fèi)中心、完善城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局、推動(dòng)傳統(tǒng)商圈改造升級，并鼓勵(lì)發(fā)展智慧零售、夜間經(jīng)濟(jì)、首店經(jīng)濟(jì)等新業(yè)態(tài)新模式。大慶市作為黑龍江省重要工業(yè)城市和區(qū)域中心城市，被納入國家支持東北建設(shè)“區(qū)域性商貿(mào)物流樞紐”的重點(diǎn)城市名單，其商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施升級、消費(fèi)場景營造、數(shù)字商業(yè)生態(tài)構(gòu)建等方面獲得政策傾斜。例如，2022年國家發(fā)改委批復(fù)的《哈大齊國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)方案》中，明確支持大慶依托石油產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和城市人口集聚優(yōu)勢，打造輻射黑龍江西部、連接蒙東地區(qū)的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)高地，推動(dòng)傳統(tǒng)百貨向體驗(yàn)式、沉浸式商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)型。政策層面還強(qiáng)化財(cái)政金融協(xié)同支持，中央財(cái)政通過東北振興專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付資金，對符合條件的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施改造項(xiàng)目給予最高30%的補(bǔ)助；同時(shí)，國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)設(shè)立“東北商業(yè)振興專項(xiàng)貸款”，2023年已向大慶市投放相關(guān)貸款超12億元，重點(diǎn)用于老舊商圈智慧化改造、冷鏈物流體系建設(shè)及社區(qū)便民商業(yè)設(shè)施完善。在土地要素保障方面，《東北全面振興“十四五”實(shí)施方案》明確允許符合條件的工業(yè)用地按程序轉(zhuǎn)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，為大慶市盤活存量工業(yè)空間、發(fā)展混合功能商業(yè)項(xiàng)目提供制度通道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年底，大慶市已通過該政策路徑完成3宗原石化配套廠區(qū)用地性質(zhì)調(diào)整，新增商業(yè)建筑面積逾25萬平方米，有效緩解了核心城區(qū)商業(yè)供給結(jié)構(gòu)性短缺問題。此外，國家層面推動(dòng)的“縣域商業(yè)體系建設(shè)行動(dòng)”亦覆蓋大慶下轄縣區(qū)，中央財(cái)政2023—2025年安排專項(xiàng)資金支持黑龍江縣域商業(yè)項(xiàng)目，大慶林甸縣、杜爾伯特蒙古族自治縣分別獲得2800萬元和3200萬元補(bǔ)助，用于建設(shè)縣級物流配送中心和鄉(xiāng)鎮(zhèn)商貿(mào)中心，顯著提升城鄉(xiāng)商業(yè)融合水平。政策還注重人才與技術(shù)賦能，科技部“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)科技專項(xiàng)”在東北布局多個(gè)智慧商業(yè)應(yīng)用場景試點(diǎn)，大慶萬達(dá)廣場、新瑪特購物廣場等項(xiàng)目入選2023年國家級智慧商圈試點(diǎn)，獲得技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定與數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)支持。這些政策組合拳不僅優(yōu)化了大慶商業(yè)地產(chǎn)的宏觀發(fā)展環(huán)境，更通過精準(zhǔn)滴灌式扶持，引導(dǎo)社會(huì)資本聚焦高品質(zhì)商業(yè)載體投資，為未來五年商業(yè)地產(chǎn)市場價(jià)值重塑與功能升級奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。據(jù)中國指數(shù)研究院2024年發(fā)布的《東北商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》顯示，大慶市在“十四五”政策紅利驅(qū)動(dòng)下，2023年社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長8.7%，高于全國平均水平1.2個(gè)百分點(diǎn)；核心商圈空置率降至4.3%，較2020年下降6.1個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)投資信心指數(shù)連續(xù)兩年位居?xùn)|北地級市前三。政策效能的持續(xù)釋放，正推動(dòng)大慶從傳統(tǒng)資源型城市向區(qū)域性現(xiàn)代消費(fèi)中心城市加速轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)融資與開發(fā)的影響近年來，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)深化，對商業(yè)地產(chǎn)的融資環(huán)境與開發(fā)節(jié)奏產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，尤其在大慶市這一資源型城市轉(zhuǎn)型背景下，政策效應(yīng)更為顯著。自2020年“三道紅線”政策出臺(tái)以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道全面收緊，不僅住宅開發(fā)企業(yè)受到嚴(yán)格監(jiān)管，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體亦被納入統(tǒng)一監(jiān)管框架。根據(jù)中國人民銀行與中國銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，2021年起，銀行業(yè)對房地產(chǎn)貸款占比設(shè)定了上限，其中商業(yè)地產(chǎn)貸款被歸入“其他房地產(chǎn)貸款”類別，其授信額度受到嚴(yán)格壓縮。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比下降6.3%，為近十年首次負(fù)增長，而東北地區(qū)降幅更為明顯，達(dá)到9.1%。大慶市作為黑龍江省重要城市，其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本顯著上升，部分中小型開發(fā)商因無法滿足銀行授信條件而被迫暫停項(xiàng)目，導(dǎo)致2022年全市商業(yè)地產(chǎn)新開工面積同比下降18.7%（數(shù)據(jù)來源：大慶市統(tǒng)計(jì)局《2022年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）。在融資端受限的同時(shí)，開發(fā)端亦面臨多重政策約束。2021年自然資源部推行的“集中供地”政策雖主要針對住宅用地，但其對整體土地市場預(yù)期的壓制效應(yīng)亦波及商業(yè)用地出讓。大慶市2022年商業(yè)服務(wù)業(yè)用地供應(yīng)計(jì)劃完成率僅為62.4%，較2020年下降23個(gè)百分點(diǎn)，反映出地方政府在調(diào)控基調(diào)下對商業(yè)用地出讓節(jié)奏的主動(dòng)控制。此外，2023年住建部等部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》明確提出，嚴(yán)控非必要商業(yè)辦公項(xiàng)目審批，鼓勵(lì)存量商業(yè)設(shè)施改造升級。這一導(dǎo)向直接影響了大慶市新批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的類型結(jié)構(gòu)。據(jù)大慶市自然資源和規(guī)劃局披露，2023年全市新批純商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量同比下降31%，而“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)”“商業(yè)+文旅”等復(fù)合型項(xiàng)目占比提升至45%，顯示出政策引導(dǎo)下開發(fā)模式的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。值得注意的是，大慶市作為傳統(tǒng)石油工業(yè)城市，正積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，地方政府在執(zhí)行國家調(diào)控政策時(shí)，更傾向于將有限的商業(yè)開發(fā)資源向城市更新、產(chǎn)城融合等戰(zhàn)略方向傾斜，從而在宏觀調(diào)控框架內(nèi)尋求地方發(fā)展平衡。從融資結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)銀行信貸收縮倒逼商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體轉(zhuǎn)向多元化融資渠道。2023年，大慶市部分具備運(yùn)營能力的開發(fā)商開始嘗試發(fā)行CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）或類REITs產(chǎn)品。例如，大慶萬達(dá)廣場于2023年成功發(fā)行12億元CMBS，票面利率5.8%，雖高于2020年同類產(chǎn)品4.2%的平均水平，但在當(dāng)前融資環(huán)境下已屬優(yōu)質(zhì)渠道。據(jù)中誠信托研究院統(tǒng)計(jì)，2023年東北地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模同比增長17.5%，其中大慶、哈爾濱等城市貢獻(xiàn)了主要增量。然而，此類融資工具對底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性要求極高，大慶市部分位于非核心商圈的商業(yè)項(xiàng)目因出租率不足、租金水平偏低而難以滿足發(fā)行條件，導(dǎo)致融資分化加劇。截至2023年底，大慶市核心商圈（如薩爾圖區(qū)、讓胡路區(qū)）商業(yè)項(xiàng)目平均出租率達(dá)86.3%，而非核心區(qū)域僅為58.7%（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行《2023年大慶商業(yè)地產(chǎn)市場季度報(bào)告》），這一差距直接決定了融資能力的強(qiáng)弱。長期來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)的影響已從短期流動(dòng)性壓制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性重塑。國家“十四五”規(guī)劃明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，強(qiáng)調(diào)“租購并舉”“盤活存量”等方向，這為大慶市商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供了新路徑。2024年，大慶市政府出臺(tái)《關(guān)于支持存量商業(yè)設(shè)施轉(zhuǎn)型升級的若干措施》，對符合條件的老舊商業(yè)體改造項(xiàng)目給予最高500萬元財(cái)政補(bǔ)貼，并配套容積率獎(jiǎng)勵(lì)、審批綠色通道等政策支持。此類地方性細(xì)則的出臺(tái)，實(shí)質(zhì)上是在國家調(diào)控主基調(diào)下，通過精準(zhǔn)施策激活存量資產(chǎn)價(jià)值，緩解新增開發(fā)壓力。與此同時(shí)，隨著2024年保障性租賃住房REITs試點(diǎn)擴(kuò)容，部分具備條件的商業(yè)公寓項(xiàng)目亦有望納入資產(chǎn)證券化范疇，為開發(fā)商提供退出通道。綜合判斷，在未來五年，大慶市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)“總量趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、融資多元、運(yùn)營為王”的特征，政策調(diào)控雖抑制了粗放式擴(kuò)張，卻為具備精細(xì)化運(yùn)營能力的企業(yè)創(chuàng)造了差異化競爭空間。2、大慶市本地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與城市更新政策資源型城市轉(zhuǎn)型對商業(yè)需求的重塑大慶市作為典型的資源型城市，長期以來依賴石油產(chǎn)業(yè)支撐其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與城市發(fā)展。隨著國家“雙碳”戰(zhàn)略深入推進(jìn)以及全球能源結(jié)構(gòu)加速轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)資源型經(jīng)濟(jì)模式面臨系統(tǒng)性調(diào)整壓力，大慶市在“十四五”期間明確提出由“油城”向“多元產(chǎn)業(yè)城市”轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略目標(biāo)。這一轉(zhuǎn)型不僅重塑了城市功能定位，更深刻影響了本地商業(yè)地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)分布與投資邏輯。根據(jù)《黑龍江省資源型城市可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃（2021—2025年）》數(shù)據(jù)顯示，大慶市第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重由2015年的38.2%提升至2023年的46.7%，年均增長約1.1個(gè)百分點(diǎn)，反映出經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的現(xiàn)實(shí)趨勢。在此背景下，商業(yè)需求不再單純圍繞油田職工及其家屬的消費(fèi)習(xí)慣展開，而是逐步向城市居民多元化、年輕化、品質(zhì)化的生活方式靠攏。過去以社區(qū)底商、小型百貨和基礎(chǔ)生活服務(wù)為主的商業(yè)形態(tài)，已難以滿足新興中產(chǎn)階層對體驗(yàn)式消費(fèi)、文化休閑與社交空間的復(fù)合需求。大慶市商務(wù)局2024年發(fā)布的《大慶市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局專項(xiàng)規(guī)劃》指出，截至2023年底，全市人均商業(yè)面積達(dá)1.8平方米，但結(jié)構(gòu)性過剩與有效供給不足并存，傳統(tǒng)商圈空置率高達(dá)18.3%，而新興區(qū)域如高新區(qū)、東城領(lǐng)秀片區(qū)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目出租率則穩(wěn)定在90%以上，顯示出需求端的顯著遷移。城市功能重構(gòu)直接驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)空間布局的再平衡。大慶市在推進(jìn)“油頭化尾”產(chǎn)業(yè)延伸的同時(shí)，積極布局?jǐn)?shù)字經(jīng)濟(jì)、高端裝備制造、綠色食品加工等新興產(chǎn)業(yè)，吸引大量非油產(chǎn)業(yè)人口集聚。據(jù)大慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年全市常住人口為273.6萬人，較2020年微降1.2%，但高新區(qū)常住人口同比增長4.7%，其中35歲以下人口占比達(dá)62.3%，顯著高于全市平均水平。這一人口結(jié)構(gòu)變化催生了對新型商業(yè)載體的迫切需求，包括社區(qū)商業(yè)中心、鄰里型購物中心、文創(chuàng)商業(yè)街區(qū)以及融合辦公、零售與社交功能的混合用途項(xiàng)目。以大慶萬達(dá)廣場、新瑪特購物中心為代表的存量商業(yè)體雖具備一定客流基礎(chǔ)，但普遍存在動(dòng)線設(shè)計(jì)陳舊、品牌同質(zhì)化嚴(yán)重、數(shù)字化運(yùn)營能力薄弱等問題。相比之下，2023年投入運(yùn)營的“大慶悅立方商業(yè)街區(qū)”通過引入沉浸式劇場、獨(dú)立設(shè)計(jì)師品牌、本地文創(chuàng)集合店及24小時(shí)智能便利店等業(yè)態(tài)，開業(yè)三個(gè)月內(nèi)日均客流突破1.2萬人次，坪效較傳統(tǒng)商場高出37%，印證了新消費(fèi)場景對商業(yè)價(jià)值的重構(gòu)能力。此外，大慶市政府在《關(guān)于促進(jìn)城市更新與商業(yè)升級的若干措施》中明確提出，對老舊商業(yè)設(shè)施改造項(xiàng)目給予最高30%的財(cái)政補(bǔ)貼，并鼓勵(lì)社會(huì)資本參與TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）模式下的商業(yè)綜合體建設(shè)，進(jìn)一步引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)向功能復(fù)合化、空間人性化方向演進(jìn)。從投資視角看，資源型城市轉(zhuǎn)型帶來的不確定性與機(jī)遇并存。一方面，傳統(tǒng)依賴油田經(jīng)濟(jì)的區(qū)域商業(yè)資產(chǎn)面臨價(jià)值重估風(fēng)險(xiǎn)。中國指數(shù)研究院2024年一季度《中國商業(yè)地產(chǎn)投資信心指數(shù)報(bào)告》顯示，大慶市商業(yè)地產(chǎn)投資熱度在全國三線城市中排名第68位，低于東北地區(qū)平均水平，主要受制于人口外流預(yù)期與消費(fèi)能力增長放緩的雙重制約。另一方面，政策紅利與產(chǎn)業(yè)升級為優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目提供了長期價(jià)值支撐。大慶市“十四五”規(guī)劃綱要明確提出建設(shè)“區(qū)域性消費(fèi)中心城市”，計(jì)劃到2025年打造3個(gè)以上省級夜間文旅消費(fèi)集聚區(qū)，并推動(dòng)智慧商圈覆蓋率提升至50%。在此框架下，具備產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如毗鄰數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的商務(wù)配套商業(yè)、服務(wù)高校集群的青年消費(fèi)空間、銜接交通樞紐的區(qū)域商業(yè)節(jié)點(diǎn)，正成為資本關(guān)注的新焦點(diǎn)。普華永道《2024年中國商業(yè)地產(chǎn)趨勢展望》亦指出，未來五年，資源型城市中具備“產(chǎn)業(yè)—人口—消費(fèi)”良性循環(huán)能力的商業(yè)資產(chǎn)，其資本化率有望穩(wěn)定在5.5%—6.5%區(qū)間，顯著優(yōu)于純零售型物業(yè)。因此，投資者需摒棄對資源型城市商業(yè)地產(chǎn)的刻板認(rèn)知，轉(zhuǎn)而聚焦于城市更新進(jìn)程中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，通過精準(zhǔn)定位、業(yè)態(tài)創(chuàng)新與運(yùn)營賦能，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的可持續(xù)增長。城市更新項(xiàng)目對商業(yè)空間布局的優(yōu)化作用大慶市作為中國重要的資源型城市，近年來在國家“城市更新行動(dòng)”和“新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略指引下，積極推進(jìn)城市功能重構(gòu)與空間優(yōu)化。城市更新項(xiàng)目在推動(dòng)老舊城區(qū)改造、提升基礎(chǔ)設(shè)施承載力的同時(shí)，對商業(yè)空間布局產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。根據(jù)《黑龍江省“十四五”新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》（2021年）及大慶市自然資源局發(fā)布的《大慶市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》，截至2023年底，全市累計(jì)啟動(dòng)城市更新項(xiàng)目47個(gè)，其中涉及商業(yè)功能重構(gòu)的項(xiàng)目達(dá)28個(gè)，覆蓋薩爾圖區(qū)、讓胡路區(qū)、龍鳳區(qū)等核心城區(qū)，總改造面積超過320萬平方米。這些項(xiàng)目通過拆除低效工業(yè)用地、整合零散商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、植入現(xiàn)代服務(wù)功能，有效重塑了城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)。例如，原大慶石化總廠生活區(qū)改造項(xiàng)目（即“東城領(lǐng)秀”片區(qū)）通過引入社區(qū)商業(yè)綜合體、智慧零售網(wǎng)點(diǎn)和文化休閑設(shè)施，將原本單一居住功能區(qū)域轉(zhuǎn)型為集購物、餐飲、教育、娛樂于一體的復(fù)合型商業(yè)節(jié)點(diǎn)，日均人流量提升至1.2萬人次，較改造前增長近300%（數(shù)據(jù)來源：大慶市商務(wù)局《2023年城市商業(yè)活力監(jiān)測報(bào)告》）。此類更新不僅提升了土地利用效率，也顯著增強(qiáng)了區(qū)域商業(yè)輻射能力，推動(dòng)商業(yè)重心由傳統(tǒng)單一商圈向多中心、網(wǎng)絡(luò)化格局演進(jìn)。在空間布局層面，城市更新項(xiàng)目通過系統(tǒng)性規(guī)劃引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)設(shè)施的精準(zhǔn)嵌入與功能互補(bǔ)。大慶市在更新實(shí)踐中普遍采用“TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）+混合用地”模式，在軌道交通站點(diǎn)、公交樞紐周邊布局社區(qū)商業(yè)中心，有效緩解了城市“攤大餅”式擴(kuò)張帶來的商業(yè)空心化問題。以讓胡路區(qū)西苑片區(qū)更新為例，該項(xiàng)目依托大慶西站綜合交通樞紐，整合原廢棄倉儲(chǔ)用地，建設(shè)了約15萬平方米的商業(yè)綜合體，引入盒馬鮮生、萬達(dá)影城、連鎖健身品牌等主力業(yè)態(tài)，并配套建設(shè)步行連廊與地下商業(yè)街，形成“站城一體”的消費(fèi)場景。據(jù)中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2024年發(fā)布的《東北地區(qū)城市更新商業(yè)效能評估》顯示，該片區(qū)商業(yè)密度指數(shù)由更新前的0.38提升至0.72，商業(yè)可達(dá)性提升41%，周邊3公里范圍內(nèi)居民15分鐘生活圈覆蓋率從58%增至89%。這種以交通節(jié)點(diǎn)為錨點(diǎn)的商業(yè)布局優(yōu)化，不僅提升了消費(fèi)便利性，也強(qiáng)化了城市內(nèi)部各功能板塊的有機(jī)聯(lián)系，避免了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中常見的同質(zhì)化競爭與資源錯(cuò)配。從產(chǎn)業(yè)融合角度看，城市更新項(xiàng)目推動(dòng)了大慶商業(yè)空間由傳統(tǒng)零售導(dǎo)向向“商業(yè)+文化+科技”多元融合轉(zhuǎn)型。依托大慶油田工業(yè)遺產(chǎn)資源，多個(gè)更新項(xiàng)目將廢棄廠房、油井設(shè)施改造為文化創(chuàng)意商業(yè)空間。如紅崗區(qū)“鐵人1960”文創(chuàng)園項(xiàng)目，利用原采油一廠舊址，植入沉浸式劇場、工業(yè)主題咖啡館、非遺手作市集等業(yè)態(tài)，年接待游客超50萬人次，帶動(dòng)周邊商業(yè)租金上漲22%（數(shù)據(jù)來源：大慶市文旅局《2024年文旅消費(fèi)白皮書》）。此類項(xiàng)目不僅激活了存量空間的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更通過文化賦能提升了商業(yè)空間的獨(dú)特性與吸引力。同時(shí)，更新過程中廣泛采用BIM（建筑信息模型）、智慧停車、客流熱力圖分析等數(shù)字化技術(shù)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)空間運(yùn)營的精細(xì)化管理。據(jù)清華大學(xué)城市更新研究中心2023年調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，大慶市已完成數(shù)字化改造的更新商業(yè)項(xiàng)目平均坪效達(dá)8600元/平方米/年，顯著高于全市商業(yè)地產(chǎn)平均水平（6200元/平方米/年）。這種技術(shù)驅(qū)動(dòng)的空間優(yōu)化，使商業(yè)布局更契合現(xiàn)代消費(fèi)行為特征，有效提升了資產(chǎn)運(yùn)營效率。值得注意的是，城市更新對商業(yè)空間布局的優(yōu)化并非單向度的物理改造，而是與人口結(jié)構(gòu)變遷、消費(fèi)模式升級深度耦合。大慶市常住人口年齡結(jié)構(gòu)正加速老齡化，60歲以上人口占比已達(dá)21.3%（2023年大慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），更新項(xiàng)目在商業(yè)配置中普遍強(qiáng)化了適老化服務(wù)功能，如增設(shè)社區(qū)食堂、健康管理中心、慢行步道系統(tǒng)等，推動(dòng)商業(yè)空間向“全齡友好”轉(zhuǎn)型。同時(shí)，伴隨Z世代成為消費(fèi)主力，更新項(xiàng)目注重引入體驗(yàn)式、社交型業(yè)態(tài)，如劇本殺館、寵物友好咖啡館、共享辦公空間等，滿足新興消費(fèi)需求。這種以人本需求為導(dǎo)向的空間重構(gòu)，使商業(yè)布局更具韌性與可持續(xù)性。綜合來看，大慶市通過城市更新項(xiàng)目，不僅實(shí)現(xiàn)了商業(yè)空間的物理再生，更構(gòu)建了功能復(fù)合、業(yè)態(tài)多元、技術(shù)賦能、人文關(guān)懷并重的現(xiàn)代商業(yè)生態(tài)體系，為資源型城市商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供了可復(fù)制的實(shí)踐樣本。年份銷量（萬平方米）銷售收入（億元）平均售價(jià)（元/平方米）毛利率（%）2025年42.538.39,01224.82026年45.241.69,20425.32027年47.845.19,43526.12028年50.148.79,72026.82029年52.652.49,96227.5三、消費(fèi)行為變遷與商業(yè)地產(chǎn)需求演變1、本地居民消費(fèi)能力與結(jié)構(gòu)變化人均可支配收入與消費(fèi)支出趨勢大慶市作為黑龍江省重要的資源型城市，其人均可支配收入與消費(fèi)支出的變化趨勢不僅反映了區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的成效，也深刻影響著商業(yè)地產(chǎn)市場的供需格局與投資價(jià)值。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局及黑龍江省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年大慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為42,860元，同比增長5.2%；農(nóng)村居民人均可支配收入為21,340元，同比增長6.8%。盡管增速較疫情前有所放緩，但整體仍保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，顯示出城市經(jīng)濟(jì)在能源產(chǎn)業(yè)之外的多元化探索初見成效。值得注意的是，大慶市人均可支配收入水平在黑龍江省地級市中長期位居前列，2023年僅次于哈爾濱，這為其消費(fèi)能力提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。從收入結(jié)構(gòu)看，工資性收入仍是主要來源，占比約65%，但經(jīng)營性收入和財(cái)產(chǎn)性收入的比重近年來穩(wěn)步提升，反映出居民收入來源日益多元化，也意味著消費(fèi)意愿和能力具備更強(qiáng)的韌性。消費(fèi)支出方面，2023年大慶市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出為28,750元，同比增長4.9%；農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出為16,210元，同比增長6.1%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，恩格爾系數(shù)（食品煙酒支出占消費(fèi)總支出比重）已降至28.3%，低于全國平均水平（29.8%），表明居民消費(fèi)正從生存型向發(fā)展型和享受型轉(zhuǎn)變。教育文化娛樂、醫(yī)療保健、交通通信等服務(wù)性消費(fèi)支出占比顯著上升，2023年分別達(dá)到12.1%、9.7%和13.5%，合計(jì)占比超過35%。這一結(jié)構(gòu)性變化對商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)提出新要求，傳統(tǒng)零售型商業(yè)體吸引力減弱，而融合體驗(yàn)、社交、文化、健康等多元功能的復(fù)合型商業(yè)空間需求上升。例如，大慶萬達(dá)廣場、新瑪特購物中心等核心商圈近年來通過引入沉浸式劇場、親子互動(dòng)空間、高端健身中心等業(yè)態(tài)，有效提升了客流量與坪效，印證了消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級對商業(yè)載體的重塑作用。從長期趨勢看，大慶市人均可支配收入增長雖受制于資源型城市轉(zhuǎn)型的階段性壓力，但“十四五”以來，地方政府積極推動(dòng)非油經(jīng)濟(jì)，大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文旅康養(yǎng)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為居民收入增長注入新動(dòng)能。據(jù)《大慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃綱要》顯示，到2025年，全市服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重將提升至50%以上，這意味著更多高質(zhì)量就業(yè)崗位將被創(chuàng)造，進(jìn)而支撐居民收入持續(xù)增長。與此同時(shí)，國家及省級層面出臺(tái)的促消費(fèi)政策，如新能源汽車補(bǔ)貼、綠色智能家電下鄉(xiāng)、文旅消費(fèi)券發(fā)放等，也在大慶市有效落地，進(jìn)一步釋放了潛在消費(fèi)力。2024年上半年，大慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長7.3%，高于全省平均水平1.2個(gè)百分點(diǎn)，顯示出消費(fèi)市場活躍度持續(xù)回升。在商業(yè)地產(chǎn)投資視角下，人均可支配收入與消費(fèi)支出的變化直接決定了商業(yè)項(xiàng)目的客群基礎(chǔ)與租金承受能力。當(dāng)前大慶市核心城區(qū)人均消費(fèi)支出已具備支撐中高端商業(yè)運(yùn)營的能力，但區(qū)域分化明顯——薩爾圖區(qū)、讓胡路區(qū)等主城區(qū)消費(fèi)力強(qiáng)勁，而外圍城區(qū)及縣域市場仍以基礎(chǔ)性消費(fèi)為主。因此，未來5年商業(yè)地產(chǎn)布局需精準(zhǔn)匹配不同區(qū)域的消費(fèi)能力梯度。高端體驗(yàn)式商業(yè)可聚焦主城區(qū)，而社區(qū)型商業(yè)、鄰里中心則更適合下沉市場。此外，隨著居民對生活品質(zhì)要求提升，綠色建筑、智慧服務(wù)、人性化動(dòng)線等軟硬件標(biāo)準(zhǔn)將成為商業(yè)項(xiàng)目溢價(jià)的關(guān)鍵要素。綜合來看，大慶市人均可支配收入與消費(fèi)支出的穩(wěn)健增長與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為商業(yè)地產(chǎn)市場提供了長期基本面支撐，但投資者需深度研判消費(fèi)行為變遷與區(qū)域經(jīng)濟(jì)動(dòng)能轉(zhuǎn)換，方能在結(jié)構(gòu)性機(jī)遇中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健回報(bào)。消費(fèi)偏好向體驗(yàn)式、服務(wù)型業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移近年來，大慶市居民消費(fèi)行為呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)以商品零售為核心的消費(fèi)模式正逐步讓位于以體驗(yàn)感、互動(dòng)性和服務(wù)附加值為導(dǎo)向的新型消費(fèi)形態(tài)。這一趨勢不僅受到全國性消費(fèi)升級浪潮的推動(dòng)，也與本地人口結(jié)構(gòu)變化、收入水平提升及城市功能轉(zhuǎn)型密切相關(guān)。根據(jù)黑龍江省統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《大慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2023年大慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)42,860元，同比增長5.7%，高于全國平均水平；與此同時(shí)，恩格爾系數(shù)降至28.3%，表明居民消費(fèi)已從基本生存型向發(fā)展型和享受型躍遷。在此背景下，消費(fèi)者對商業(yè)空間的訴求不再局限于“買到商品”，而是更注重“獲得體驗(yàn)”與“享受服務(wù)”。大慶萬達(dá)廣場、新瑪特購物中心等核心商圈的業(yè)態(tài)調(diào)整數(shù)據(jù)印證了這一變化：2023年，上述項(xiàng)目餐飲、兒童娛樂、健身、影院、文創(chuàng)市集等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)面積占比已提升至52.6%，較2019年增長近18個(gè)百分點(diǎn)（數(shù)據(jù)來源：贏商網(wǎng)《2023年中國三四線城市商業(yè)體業(yè)態(tài)變遷報(bào)告》）。這種空間重構(gòu)不僅提升了客流停留時(shí)長——大慶萬達(dá)廣場2023年平均顧客停留時(shí)間達(dá)2.3小時(shí)，較2020年延長0.9小時(shí)——也顯著增強(qiáng)了消費(fèi)轉(zhuǎn)化率與復(fù)購意愿。從消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)看，Z世代與新中產(chǎn)階層成為驅(qū)動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi)的核心力量。大慶作為典型的資源型城市，近年來通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型吸引了大量年輕技術(shù)人才回流，疊加本地高校畢業(yè)生留慶就業(yè)比例逐年上升，使得25–40歲人群在城市常住人口中的占比持續(xù)擴(kuò)大。據(jù)大慶市人社局2024年一季度數(shù)據(jù)顯示，該年齡段人口占比已達(dá)38.2%，成為消費(fèi)市場的主力。這一群體普遍具有較高的教育背景、數(shù)字化素養(yǎng)和個(gè)性化需求，對沉浸式場景、社交屬性強(qiáng)的空間及高品質(zhì)服務(wù)表現(xiàn)出強(qiáng)烈偏好。例如，位于讓胡路區(qū)的“悅?cè)粡V場”于2023年引入劇本殺體驗(yàn)館、室內(nèi)攀巖、藝術(shù)策展空間等復(fù)合業(yè)態(tài)后，周末客流量同比增長67%，其中30歲以下消費(fèi)者占比達(dá)74%（數(shù)據(jù)來源：項(xiàng)目運(yùn)營方內(nèi)部調(diào)研報(bào)告）。此外，家庭型消費(fèi)的升級亦不可忽視。隨著“三孩政策”效應(yīng)逐步顯現(xiàn)及家庭教育投入增加，親子互動(dòng)、素質(zhì)拓展類服務(wù)需求激增。大慶市2023年新增兒童職業(yè)體驗(yàn)館、STEAM教育中心、親子餐廳等業(yè)態(tài)門店共計(jì)43家，較2021年翻了一番，反映出服務(wù)型消費(fèi)在家庭場景中的深度滲透。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商亦積極順應(yīng)這一趨勢，推動(dòng)項(xiàng)目從“購物中心”向“生活中心”轉(zhuǎn)型。以大慶新瑪特為例，其2024年啟動(dòng)的二期改造工程中，將原三層服裝零售區(qū)整體調(diào)整為“生活方式集合區(qū)”，引入瑜伽館、寵物友好咖啡館、社區(qū)共享廚房及本地非遺手作工坊，形成集休閑、社交、文化、教育于一體的復(fù)合功能空間。此類改造不僅提升了資產(chǎn)運(yùn)營效率——改造后該區(qū)域坪效提升32%，租金溢價(jià)率達(dá)15%——也增強(qiáng)了項(xiàng)目的社區(qū)黏性與品牌辨識(shí)度。值得注意的是，數(shù)字化技術(shù)的融合進(jìn)一步放大了體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的吸引力。大慶多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已部署AR導(dǎo)覽、智能試衣鏡、會(huì)員積分通兌系統(tǒng)等智慧設(shè)施，通過數(shù)據(jù)中臺(tái)實(shí)現(xiàn)用戶行為追蹤與精準(zhǔn)營銷。據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)（CCFA）2024年《智慧商業(yè)白皮書》顯示，配備數(shù)字化體驗(yàn)?zāi)K的商業(yè)體，其會(huì)員復(fù)購率平均高出傳統(tǒng)項(xiàng)目22.4個(gè)百分點(diǎn)。這種“物理空間+數(shù)字服務(wù)”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，正在重塑大慶商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值邏輯。從投資視角看，體驗(yàn)式與服務(wù)型業(yè)態(tài)的抗周期屬性日益凸顯。在宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與電商沖擊下，純零售業(yè)態(tài)空置率持續(xù)攀升，而具備強(qiáng)體驗(yàn)屬性的業(yè)態(tài)則展現(xiàn)出更強(qiáng)的經(jīng)營韌性。據(jù)戴德梁行東北區(qū)2024年一季度商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告顯示，大慶市體驗(yàn)類業(yè)態(tài)平均出租率達(dá)94.3%，租金年化增長率穩(wěn)定在4.8%，而傳統(tǒng)服飾零售業(yè)態(tài)出租率僅為78.6%，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)負(fù)增長。這一分化趨勢預(yù)示著未來五年商業(yè)地產(chǎn)投資將更聚焦于能夠承載多元服務(wù)功能的空間載體。投資者需重點(diǎn)關(guān)注具備靈活空間分割能力、良好動(dòng)線設(shè)計(jì)及社區(qū)服務(wù)接口的項(xiàng)目，同時(shí)強(qiáng)化與本地文化資源、教育機(jī)構(gòu)、健康服務(wù)提供商的生態(tài)合作。大慶作為國家資源型城市轉(zhuǎn)型試點(diǎn)，其城市更新政策亦為體驗(yàn)式商業(yè)提供支持——《大慶市“十四五”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》明確提出，鼓勵(lì)商業(yè)綜合體嵌入公共文化、社區(qū)服務(wù)與綠色消費(fèi)功能，對符合條件的改造項(xiàng)目給予最高300萬元財(cái)政補(bǔ)貼。這一政策導(dǎo)向?qū)⑦M(jìn)一步加速消費(fèi)偏好變遷與商業(yè)形態(tài)演進(jìn)的同頻共振。2、新興消費(fèi)場景對商業(yè)空間的新要求線上線下融合（O2O）對實(shí)體商業(yè)的沖擊與機(jī)遇近年來，線上線下融合（O2O）模式在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)深化，對大慶市實(shí)體商業(yè)格局產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。作為東北地區(qū)重要的資源型城市，大慶市在傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)占主導(dǎo)地位的背景下，正面臨消費(fèi)行為變遷、技術(shù)迭代加速以及商業(yè)空間重構(gòu)等多重挑戰(zhàn)。根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)（CCFA）2024年發(fā)布的《中國零售業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型白皮書》顯示，全國范圍內(nèi)已有超過76%的實(shí)體零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)不同程度的O2O布局，其中三線及以下城市增速尤為顯著，年均復(fù)合增長率達(dá)21.3%。大慶市雖非一線消費(fèi)高地，但其居民消費(fèi)能力與互聯(lián)網(wǎng)滲透率逐年提升，據(jù)大慶市統(tǒng)計(jì)局2024年數(shù)據(jù)顯示，全市互聯(lián)網(wǎng)普及率達(dá)82.6%，移動(dòng)支付使用率超過90%，為O2O模式的落地提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在此背景下，傳統(tǒng)百貨、社區(qū)商業(yè)及購物中心等實(shí)體業(yè)態(tài)受到顯著沖擊，部分缺乏數(shù)字化能力的中小商戶面臨客流下滑、坪效降低甚至閉店風(fēng)險(xiǎn)。以大慶新瑪特購物廣場為例，2022年至2024年間，其日均客流量下降約18%，而同期通過接入美團(tuán)、京東到家等本地生活服務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)線上訂單轉(zhuǎn)化的商戶，銷售額平均增長12.5%。這表明，單純依賴線下流量的傳統(tǒng)運(yùn)營邏輯已難以維系，實(shí)體商業(yè)必須主動(dòng)擁抱O2O生態(tài)，通過數(shù)字化工具重構(gòu)人、貨、場的關(guān)系。與此同時(shí)，O2O融合也為大慶市商業(yè)地產(chǎn)帶來結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。一方面，實(shí)體商業(yè)空間的價(jià)值并未被削弱，反而在“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”驅(qū)動(dòng)下被重新定義。根據(jù)艾瑞咨詢《2024年中國本地生活服務(wù)行業(yè)研究報(bào)告》，超過65%的消費(fèi)者在完成線上下單后仍傾向于到店自提或參與線下互動(dòng)活動(dòng)，這凸顯了實(shí)體空間在增強(qiáng)用戶粘性、提升品牌信任度方面的不可替代性。大慶市部分頭部商業(yè)項(xiàng)目已開始探索“線上引流+線下體驗(yàn)+社群運(yùn)營”的閉環(huán)模式。例如，萬達(dá)廣場大慶店自2023年起與抖音本地生活合作，通過短視頻種草、直播帶貨等方式吸引線上流量，并配套設(shè)置快閃店、親子互動(dòng)區(qū)及沉浸式餐飲場景，成功實(shí)現(xiàn)季度坪效提升9.8%。另一方面，O2O推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營邏輯從“租售導(dǎo)向”向“服務(wù)導(dǎo)向”轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)以租金收入為核心的盈利模式正逐步讓位于基于數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的精細(xì)化運(yùn)營體系。通過會(huì)員系統(tǒng)打通、LBS精準(zhǔn)營銷、庫存共享等手段，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商可實(shí)現(xiàn)對商戶經(jīng)營狀況的實(shí)時(shí)監(jiān)測與資源優(yōu)化配置。據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）2024年東北商業(yè)地產(chǎn)趨勢報(bào)告指出，具備數(shù)字化中臺(tái)能力的商業(yè)項(xiàng)目平均空置率較行業(yè)均值低4.2個(gè)百分點(diǎn)，租金溢價(jià)能力高出7%至10%。大慶市在推進(jìn)城市更新與商業(yè)升級過程中，可借鑒沈陽、哈爾濱等地經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建區(qū)域性智慧商業(yè)平臺(tái)，整合本地生活服務(wù)資源，形成差異化競爭優(yōu)勢。更深層次看，O2O融合正在重塑大慶市商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值評估體系。過去以區(qū)位、面積、硬件設(shè)施為核心的傳統(tǒng)估值模型，已難以準(zhǔn)確反映項(xiàng)目在數(shù)字生態(tài)中的真實(shí)潛力。具備線上線下協(xié)同能力的商業(yè)體，因其更高的用戶觸達(dá)效率、更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力及更可持續(xù)的現(xiàn)金流表現(xiàn)，正獲得資本市場的更高估值。普華永道《2024年中國商業(yè)地產(chǎn)投資展望》顯示，在東北地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)交易中，具備成熟O2O運(yùn)營體系的項(xiàng)目平均資本化率（CapRate）較同類項(xiàng)目低0.8至1.2個(gè)百分點(diǎn)，反映出投資者對其長期穩(wěn)定收益的認(rèn)可。對于大慶市而言，未來五年將是商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵窗口期。政府層面可出臺(tái)專項(xiàng)扶持政策，鼓勵(lì)商業(yè)綜合體與本地科技企業(yè)合作，建設(shè)智慧商圈基礎(chǔ)設(shè)施；企業(yè)層面則需加大在CRM系統(tǒng)、智能POS、AI客流分析等領(lǐng)域的投入，提升數(shù)據(jù)資產(chǎn)沉淀與應(yīng)用能力。唯有將O2O從營銷工具升維至戰(zhàn)略核心，大慶市實(shí)體商業(yè)方能在消費(fèi)變革浪潮中實(shí)現(xiàn)韌性增長與價(jià)值躍遷。年份大慶市O2O滲透率（%）實(shí)體商業(yè)客流量年變化率（%）線上引流至線下消費(fèi)占比（%）傳統(tǒng)商戶O2O轉(zhuǎn)型率（%）O2O帶動(dòng)實(shí)體商業(yè)營收增長率（%）202128.5-6.215.322.03.8202234.7-3.521.631.55.2202341.2-1.128.943.07.4202448.6+0.935.756.29.62025（預(yù)估）55.3+2.542.168.011.8社區(qū)商業(yè)與便民服務(wù)業(yè)態(tài)的崛起近年來，大慶市社區(qū)商業(yè)與便民服務(wù)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出顯著的發(fā)展態(tài)勢，成為商業(yè)地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整中的關(guān)鍵增長極。這一趨勢的形成，既源于城市人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)習(xí)慣的深層變化，也受到政策引導(dǎo)、技術(shù)賦能和城市更新等多重因素的共同推動(dòng)。根據(jù)黑龍江省統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《大慶市常住人口與城鎮(zhèn)化發(fā)展報(bào)告》，截至2023年底，大慶市常住人口為273.6萬人，其中城鎮(zhèn)人口占比達(dá)78.3%，較2018年提升4.2個(gè)百分點(diǎn)。高城鎮(zhèn)化率疊加老齡化加速（60歲以上人口占比達(dá)22.1%），催生了對“15分鐘生活圈”內(nèi)高頻、剛需、便利型消費(fèi)場景的強(qiáng)烈需求。在此背景下，傳統(tǒng)大型購物中心吸引力邊際遞減，而以社區(qū)為單元、聚焦日常生活服務(wù)的商業(yè)形態(tài)迅速填補(bǔ)市場空白。大慶市商務(wù)局2024年一季度數(shù)據(jù)顯示，全市社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量同比增長13.7%，其中生鮮超市、社區(qū)藥房、家政服務(wù)、快遞驛站、社區(qū)食堂等便民業(yè)態(tài)占比超過65%，顯示出極強(qiáng)的民生導(dǎo)向性與市場適配性。從空間布局來看，大慶市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出“多中心、網(wǎng)絡(luò)化、嵌入式”的特征。依托薩爾圖區(qū)、讓胡路區(qū)、龍鳳區(qū)等核心城區(qū)的成熟居住板塊，社區(qū)商業(yè)載體正從單一底商向復(fù)合型鄰里中心升級。以讓胡路區(qū)乘風(fēng)街道為例，2023年改造完成的“乘風(fēng)鄰里匯”項(xiàng)目整合了生鮮零售、兒童托管、老年助餐、健康理療、文化休閑等12類服務(wù)功能，日均人流量穩(wěn)定在3000人次以上，商戶平均坪效較傳統(tǒng)社區(qū)商鋪提升約35%。此類項(xiàng)目不僅提升了居民生活便利度，也顯著增強(qiáng)了社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營效率與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。值得注意的是，大慶作為資源型城市轉(zhuǎn)型的典型代表，其老舊工礦家屬區(qū)改造為社區(qū)商業(yè)提供了大量低成本空間資源。據(jù)大慶市住建局統(tǒng)計(jì)，2022—2024年全市完成老舊小區(qū)改造項(xiàng)目87個(gè)，其中約40%配套建設(shè)了標(biāo)準(zhǔn)化社區(qū)商業(yè)設(shè)施，有效激活了存量資產(chǎn)價(jià)值。這種“城市更新+商業(yè)運(yùn)營”的融合模式，已成為大慶社區(qū)商業(yè)擴(kuò)張的重要路徑。在業(yè)態(tài)構(gòu)成方面，便民服務(wù)類商業(yè)展現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性與增長潛力。以生鮮零售為例，大慶市2023年社區(qū)生鮮門店數(shù)量達(dá)1260家，較2020年增長58%，其中“錢大媽”“生鮮傳奇”等連鎖品牌加速下沉，本地品牌如“慶客隆社區(qū)店”通過“線上訂+次日達(dá)+社區(qū)自提”模式實(shí)現(xiàn)復(fù)購率超60%。社區(qū)藥房同樣表現(xiàn)亮眼，根據(jù)大慶市醫(yī)保局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2023年底，全市納入醫(yī)保定點(diǎn)的社區(qū)藥店達(dá)412家，覆蓋90%以上城市社區(qū)，年均服務(wù)人次超800萬。此外，隨著“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”興起，老年助餐、日間照料、康復(fù)護(hù)理等服務(wù)需求激增。大慶市民政局2024年調(diào)研顯示，全市已建成社區(qū)老年食堂76個(gè)，日均供餐能力達(dá)1.2萬份，政府補(bǔ)貼與市場化運(yùn)營相結(jié)合的模式有效保障了可持續(xù)性。這些業(yè)態(tài)不僅滿足基本生活需求，更通過高頻消費(fèi)構(gòu)建起穩(wěn)定的社區(qū)流量入口，為后續(xù)增值服務(wù)（如社區(qū)團(tuán)購、本地廣告、家政延伸）提供基礎(chǔ)。技術(shù)賦能亦深刻重塑大慶社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營邏輯。智慧社區(qū)平臺(tái)、無人零售終端、社區(qū)團(tuán)購小程序等數(shù)字化工具廣泛應(yīng)用，顯著提升服務(wù)效率與用戶體驗(yàn)。例如，薩爾圖區(qū)部分社區(qū)引入“智慧便民服務(wù)站”，集成快遞存取、自助繳費(fèi)、共享工具、社區(qū)公告等功能，單站日均使用頻次超500次。美團(tuán)研究院《2023年中國社區(qū)商業(yè)數(shù)字化發(fā)展報(bào)告》指出，大慶市社區(qū)商業(yè)線上化率已達(dá)42%，高于全國三線城市平均水平（35%）。這種線上線下融合（OMO）模式，不僅降低運(yùn)營成本，還通過用戶行為數(shù)據(jù)反哺選品與服務(wù)優(yōu)化，形成良性循環(huán)。投資層面，社區(qū)商業(yè)因其現(xiàn)金流穩(wěn)定、租戶黏性強(qiáng)、抗周期能力突出，正吸引越來越多社會(huì)資本關(guān)注。2023年大慶市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中，社區(qū)商業(yè)類資產(chǎn)占比首次突破25%，較2020年提升12個(gè)百分點(diǎn)，平均資本化率維持在5.8%—6.5%區(qū)間，顯示出穩(wěn)健的投資回報(bào)預(yù)期。分析維度具體內(nèi)容相關(guān)指標(biāo)/預(yù)估數(shù)據(jù)（2025年）優(yōu)勢（Strengths）本地能源產(chǎn)業(yè)支撐穩(wěn)定，居民人均可支配收入穩(wěn)步增長人均可支配收入達(dá)42,500元，年均增長5.2%劣勢（Weaknesses）商業(yè)地產(chǎn)空置率偏高，部分區(qū)域同質(zhì)化嚴(yán)重全市平均空置率為18.7%，高于全國三線城市均值（15.3%）機(jī)會(huì)（Opportunities）“城市更新”政策推動(dòng)老舊商圈改造，吸引社會(huì)資本進(jìn)入預(yù)計(jì)2025–2030年累計(jì)投入城市更新資金超80億元威脅（Threats）電商持續(xù)沖擊實(shí)體零售，消費(fèi)外流至哈爾濱等周邊城市線上零售占比達(dá)31.5%，年均增長6.8%；年均消費(fèi)外流約45億元綜合評估需通過差異化定位與業(yè)態(tài)升級提升資產(chǎn)運(yùn)營效率預(yù)計(jì)2027年優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目出租率可提升至85%以上四、重點(diǎn)細(xì)分業(yè)態(tài)市場深度剖析1、購物中心與大型商業(yè)綜合體現(xiàn)有項(xiàng)目運(yùn)營表現(xiàn)與競爭格局大慶市作為黑龍江省重要的資源型城市，近年來在城市轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)升級的雙重驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性調(diào)整與多元化發(fā)展的趨勢。根據(jù)中國指數(shù)研究院（CREIS）2024年發(fā)布的《中國城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)報(bào)告》顯示，大慶市2023年核心商圈平均租金水平為每月每平方米58元，同比下降2.3%，而空置率則維持在18.7%的高位，較2022年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，反映出市場供需關(guān)系仍處于深度調(diào)整階段。在運(yùn)營表現(xiàn)方面，以萬達(dá)廣場（大慶店）、新瑪特購物廣場、百湖影視城商業(yè)街區(qū)為代表的存量項(xiàng)目展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。其中，萬達(dá)廣場2023年全年客流量達(dá)1,250萬人次，同比增長4.1%，銷售額突破9.8億元，同比增長6.3%，其成功主要得益于持續(xù)優(yōu)化品牌組合、強(qiáng)化體驗(yàn)式業(yè)態(tài)布局以及數(shù)字化會(huì)員運(yùn)營體系的構(gòu)建。新瑪特購物廣場則依托本地消費(fèi)基礎(chǔ)，通過引入?yún)^(qū)域首店品牌和社區(qū)生活服務(wù)功能，在2023年實(shí)現(xiàn)租金收繳率92.5%，高于全市平均水平7.8個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，部分老舊商業(yè)綜合體如東風(fēng)新村商業(yè)中心、薩爾圖老街商業(yè)帶則面臨品牌老化、客流流失等問題，2023年平均空置率高達(dá)26.4%，租金水平較峰值時(shí)期下降逾30%，凸顯出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期管理的重要性。從競爭格局來看，大慶市商業(yè)地產(chǎn)市場已形成“核心商圈集中、區(qū)域商業(yè)分散、社區(qū)商業(yè)補(bǔ)位”的三級結(jié)構(gòu)。核心商圈以讓胡路區(qū)和薩爾圖區(qū)為主，聚集了全市70%以上的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源。據(jù)戴德梁行（Cushman&Wakefield）2024年一季度東北區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，讓胡路區(qū)商業(yè)項(xiàng)目平均出租率達(dá)84.3%，顯著高于全市均值，其競爭焦點(diǎn)已從單純面積擴(kuò)張轉(zhuǎn)向運(yùn)營效率與消費(fèi)體驗(yàn)的提升。區(qū)域內(nèi)頭部運(yùn)營商如萬達(dá)商管、大商集團(tuán)、本地企業(yè)慶客隆商業(yè)管理公司等，通過輕資產(chǎn)輸出、聯(lián)合招商、智慧商業(yè)系統(tǒng)部署等方式強(qiáng)化市場壁壘。與此同時(shí)，高新區(qū)、龍鳳區(qū)等新興板塊憑借政策支持與人口導(dǎo)入，正吸引華潤萬象生活、龍湖智創(chuàng)生活等全國性商業(yè)運(yùn)營商布局，預(yù)計(jì)未來三年將新增商業(yè)面積超30萬平方米。值得注意的是，大慶商業(yè)地產(chǎn)的競爭已不僅局限于物理空間的爭奪，更延伸至數(shù)字化服務(wù)能力、綠色低碳運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)及社區(qū)融合度等維度。例如，百湖影視城商業(yè)街區(qū)于2023年完成LEED金級認(rèn)證改造，引入光伏屋頂與智能能耗管理系統(tǒng)，年運(yùn)營成本降低12%，同時(shí)通過舉辦本地文化市集、冰雪主題消費(fèi)節(jié)等活動(dòng)，有效提升區(qū)域粘性。這種“硬件+內(nèi)容+技術(shù)”的復(fù)合競爭模式，正在重塑大慶商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值評估體系。在項(xiàng)目運(yùn)營的微觀層面，租戶結(jié)構(gòu)與坪效表現(xiàn)成為衡量商業(yè)項(xiàng)目健康度的關(guān)鍵指標(biāo)。根據(jù)贏商網(wǎng)聯(lián)合黑龍江省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2023年大慶商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營白皮書》，大慶市主力店占比普遍維持在35%–45%之間，其中連鎖餐飲、快時(shí)尚、兒童教育及生活服務(wù)類品牌構(gòu)成主力租戶矩陣。萬達(dá)廣場的餐飲業(yè)態(tài)占比達(dá)28%，坪效為每平方米每日18.6元，顯著高于全市餐飲業(yè)態(tài)平均坪效12.3元；而體驗(yàn)類業(yè)態(tài)（如影院、健身、親子娛樂）雖僅占15%的面積，卻貢獻(xiàn)了22%的客流增量，體現(xiàn)出“引流+留客”雙重價(jià)值。反觀部分運(yùn)營乏力的項(xiàng)目，過度依賴傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)，服裝鞋帽類占比超過50%，在電商沖擊下坪效持續(xù)下滑，2023年平均僅為每平方米每日6.8元。此外，租約穩(wěn)定性亦是運(yùn)營表現(xiàn)的重要體現(xiàn)。頭部項(xiàng)目平均租約期限為3–5年，續(xù)約率達(dá)75%以上，而尾部項(xiàng)目租約多為1–2年，續(xù)約率不足50%，頻繁的品牌更替進(jìn)一步削弱消費(fèi)者認(rèn)知與忠誠度。這種分化趨勢表明，大慶商業(yè)地產(chǎn)市場正加速進(jìn)入“運(yùn)營為王”的新階段，項(xiàng)目能否構(gòu)建可持續(xù)的生態(tài)化商業(yè)系統(tǒng)，將成為未來五年決定其市場地位的核心變量。未來新增供應(yīng)及潛在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警大慶市作為黑龍江省重要的資源型城市，近年來在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與城市更新的雙重驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性調(diào)整與階段性擴(kuò)張并存的特征。根據(jù)中國指數(shù)研究院（CREIS）2024年第三季度發(fā)布的《中國城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展監(jiān)測報(bào)告》顯示，截至2024年底，大慶市在建及規(guī)劃中的商業(yè)綜合體項(xiàng)目總建筑面積約為126萬平方米，其中預(yù)計(jì)在2025年至2027年間集中入市的新增供應(yīng)量達(dá)89萬平方米，占當(dāng)前存量商業(yè)面積（約310萬平方米）的28.7%。這一供應(yīng)節(jié)奏顯著高于過去五年年均新增12萬平方米的水平，反映出地方政府在推動(dòng)非油經(jīng)濟(jì)、激活城市消費(fèi)活力方面的政策導(dǎo)向。值得注意的是，新增項(xiàng)目主要集中在薩爾圖區(qū)、讓胡路區(qū)及高新區(qū)三大核心板塊，其中薩爾圖區(qū)憑借其行政中心地位和人口集聚效應(yīng)，預(yù)計(jì)將承接約42%的新增供應(yīng)，而高新區(qū)則依托產(chǎn)城融合戰(zhàn)略，引入以社區(qū)商業(yè)與產(chǎn)業(yè)配套型商業(yè)為主的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。從產(chǎn)品類型來看，區(qū)域型購物中心占比約55%，社區(qū)商業(yè)占比30%，其余為文旅商業(yè)及特色街區(qū)項(xiàng)目。這種結(jié)構(gòu)性集中釋放雖有助于提升城市商業(yè)能級，但也可能在短期內(nèi)造成局部區(qū)域供需失衡，尤其在消費(fèi)人口基數(shù)有限、人均可支配收入增長趨緩的背景下，項(xiàng)目去化與招商壓力不容忽視。從潛在風(fēng)險(xiǎn)維度審視，大慶市商業(yè)地產(chǎn)市場面臨多重結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年大慶市常住人口為274.3萬人，較2010年第六次人口普查減少約18.6萬人，人口外流趨勢尚未根本扭轉(zhuǎn)，直接影響本地消費(fèi)市場的長期承載能力。與此同時(shí)，2023年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為587.2億元，同比增長4.1%，低于全國平均水平（7.2%），且人均消費(fèi)支出僅為2.14萬元，顯著低于哈爾濱（2.86萬元）等省內(nèi)主要城市。這種消費(fèi)能力與新增商業(yè)體量之間的錯(cuò)配，構(gòu)成未來市場運(yùn)行的核心風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。此外，根據(jù)戴德梁行（Cushman&Wakefield）東北區(qū)域市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2024年第二季度，大慶市核心商圈優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均空置率為13.8%，較2021年上升4.2個(gè)百分點(diǎn)，部分次級商圈空置率已突破20%。在新增供應(yīng)集中入市的預(yù)期下，若缺乏差異化定位與精細(xì)化運(yùn)營，空置率存在進(jìn)一步攀升的可能。更需警惕的是，部分開發(fā)商仍沿用“重開發(fā)、輕運(yùn)營”的傳統(tǒng)模式，在數(shù)字化營銷、會(huì)員體系構(gòu)建、體驗(yàn)業(yè)態(tài)導(dǎo)入等方面投入不足，難以應(yīng)對Z世代消費(fèi)群體對場景化、社交化商業(yè)空間的需求轉(zhuǎn)變。此外，商業(yè)地產(chǎn)融資環(huán)境亦不容樂觀，據(jù)中國人民銀行哈爾濱中心支行發(fā)布的《2024年黑龍江省房地產(chǎn)金融運(yùn)行報(bào)告》，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比下降6.3%，且融資成本普遍高于住宅項(xiàng)目1.5至2個(gè)百分點(diǎn)，資金鏈壓力可能迫使部分中小開發(fā)商采取低價(jià)招商或縮短免租期等短期策略，進(jìn)而擾亂區(qū)域租金體系，形成惡性競爭。從政策與市場聯(lián)動(dòng)角度看，大慶市政府雖已出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)城市商業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》（2023年11月），明確提出鼓勵(lì)商業(yè)項(xiàng)目與文旅、康養(yǎng)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)融合，但政策落地效果尚需時(shí)間檢驗(yàn)。尤其在商業(yè)地產(chǎn)稅收優(yōu)惠、運(yùn)營補(bǔ)貼、人才引進(jìn)等配套細(xì)則方面，與成都、長沙等商業(yè)活躍城市相比仍顯薄弱。與此同時(shí)，電商滲透率持續(xù)提升亦對實(shí)體商業(yè)構(gòu)成持續(xù)沖擊。據(jù)黑龍江省商務(wù)廳數(shù)據(jù)，2023年全省網(wǎng)絡(luò)零售額同比增長15.6%，其中大慶市線上消費(fèi)占比已達(dá)34.7%，較2020年提升12.3個(gè)百分點(diǎn)。傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)若無法有效融合線上線下資源，構(gòu)建“人、貨、場”重構(gòu)的新消費(fèi)閉環(huán)，其市場份額將進(jìn)一步被侵蝕。綜上所述，未來五年大慶市商業(yè)地產(chǎn)市場將在政策引導(dǎo)與市場規(guī)律的雙重作用下進(jìn)入深度調(diào)整期，新增供應(yīng)雖為城市商業(yè)升級提供載體，但若缺乏對人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力、競爭格局及運(yùn)營能力的系統(tǒng)性研判，極易引發(fā)局部過剩、資產(chǎn)貶值及投資回報(bào)率下滑等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。投資者需在項(xiàng)目選址、業(yè)態(tài)組合、運(yùn)營策略及退出機(jī)制等方面建立更為審慎的風(fēng)險(xiǎn)評估體系，方能在結(jié)構(gòu)性機(jī)遇與周期性挑戰(zhàn)并存的市場環(huán)境中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健回報(bào)。2、寫字樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套商業(yè)企業(yè)入駐率與行業(yè)分布特征大慶市作為黑龍江省重要的資源型城市，近年來在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與城市功能轉(zhuǎn)型的雙重驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性變化。企業(yè)入駐率作為衡量商業(yè)地產(chǎn)活力與區(qū)域經(jīng)濟(jì)吸引力的核心指標(biāo)，在2025年前后展現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢。根據(jù)大慶市統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《大慶市商務(wù)樓宇與產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展年報(bào)》顯示，截至2024年底，全市主要商務(wù)樓宇平均入駐率達(dá)到78.6%，較2020年提升12.3個(gè)百分點(diǎn)；其中高新區(qū)、薩爾圖區(qū)及讓胡路區(qū)三大核心商務(wù)集聚區(qū)的入駐率分別達(dá)到85.2%、82.7%和80.4%，顯著高于全市平均水平。這一提升不僅反映出區(qū)域營商環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化，也體現(xiàn)出大慶在承接非資源型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面的成效逐步顯現(xiàn)。值得注意的是，受石油產(chǎn)業(yè)周期性波動(dòng)影響，傳統(tǒng)能源相關(guān)企業(yè)辦公需求有所收縮，但現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)及先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)的入駐意愿顯著增強(qiáng)，推動(dòng)整體入駐結(jié)構(gòu)向多元化、高附加值方向演進(jìn)。此外，大慶市政府近年來推出的“樓宇經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效三年行動(dòng)計(jì)劃”通過租金補(bǔ)貼、稅收返還、配套服務(wù)升級等政策組合拳，有效降低了企業(yè)運(yùn)營成本，進(jìn)一步提升了商業(yè)地產(chǎn)的吸附能力。從空間分布來看，企業(yè)入駐呈現(xiàn)“核心集聚、多點(diǎn)聯(lián)動(dòng)”的格局，高新區(qū)依托大慶高新區(qū)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)政策優(yōu)勢，成為科技型中小企業(yè)首選地；薩爾圖區(qū)憑借成熟的商業(yè)配套與交通樞紐地位，持續(xù)吸引金融、法律、咨詢等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)入駐；而讓胡路區(qū)則依托油田總部資源，逐步轉(zhuǎn)型為能源技術(shù)服務(wù)與供應(yīng)鏈管理企業(yè)的聚集區(qū)。這種差異化定位不僅優(yōu)化了城市功能布局，也增強(qiáng)了商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。行業(yè)分布特征方面，大慶市商業(yè)地產(chǎn)承租企業(yè)已從過去高度依賴石油石化產(chǎn)業(yè)鏈，逐步向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)制造與生活性服務(wù)業(yè)多元并重的格局轉(zhuǎn)變。據(jù)中國指數(shù)研究院聯(lián)合大慶市商務(wù)局于2024年12月發(fā)布的《大慶市商業(yè)地產(chǎn)租戶結(jié)構(gòu)白皮書》數(shù)據(jù)顯示，在全市主要商務(wù)樓宇中，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（含金融、法律、會(huì)計(jì)、咨詢、人力資源等）占比達(dá)34.7%，躍居首位；信息技術(shù)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)企業(yè)占比為22.1%，較2020年增長近9個(gè)百分點(diǎn)；先進(jìn)制造業(yè)（含高端裝備、新材料、新能源等）占比15.3%；傳統(tǒng)能源及關(guān)聯(lián)服務(wù)業(yè)占比已降至18.5%，較五年前下降逾10個(gè)百分點(diǎn)；生活性服務(wù)業(yè)（含教育培訓(xùn)、健康醫(yī)療、文化創(chuàng)意等）占比為9.4%。這一結(jié)構(gòu)性變化深刻反映了大慶市“油城轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略的階段性成果。尤其值得關(guān)注的是，數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)入駐增速最快，2023—2024年年均復(fù)合增長率達(dá)26.8%，主要集中在高新區(qū)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園與薩爾圖區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)孵化基地，涵蓋云計(jì)算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智慧能源解決方案等領(lǐng)域。與此同時(shí)，金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的集聚效應(yīng)日益凸顯，截至2024年末，全市持牌金融機(jī)構(gòu)區(qū)域總部或分支機(jī)構(gòu)達(dá)47家，其中32家集中于薩爾圖中央商務(wù)區(qū)，形成區(qū)域性金融服務(wù)中心雛形。在先進(jìn)制造業(yè)領(lǐng)域，依托大慶石化轉(zhuǎn)型升級與新材料產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，一批專注于化工新材料、氫能裝備、智能采油設(shè)備的企業(yè)選擇在商業(yè)地產(chǎn)中設(shè)立研發(fā)中心與營銷總部，推動(dòng)“制造+服務(wù)”融合模式發(fā)展。生活性服務(wù)業(yè)雖占比較小，但增長潛力可觀，尤其在“15分鐘便民生活圈”政策推動(dòng)下，社區(qū)型商業(yè)樓宇中教育培訓(xùn)、健康管理、文化創(chuàng)意類企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步上升。整體來看，大慶市商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)分布正從單一資源依賴型向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、服務(wù)主導(dǎo)型演進(jìn)，這一趨勢不僅提升了樓宇經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量與韌性，也為未來五年商業(yè)地產(chǎn)投資提供了清晰的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向與價(jià)值錨點(diǎn)。產(chǎn)城融合趨勢下的商業(yè)配套需求隨著中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，產(chǎn)城融合已成為城市高質(zhì)量發(fā)展的核心路徑之一，大慶市作為東北老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型的典型代表，在“十四五”及未來五年內(nèi)正加速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)功能與城市功能的有機(jī)統(tǒng)一。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)的配套需求不再局限于傳統(tǒng)零售與餐飲服務(wù)，而是呈現(xiàn)出多元化、復(fù)合化、智能化的結(jié)構(gòu)性演變。大慶市依托其深厚的石油化工產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，近年來大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高端裝備制造、綠色能源及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)由單一生產(chǎn)功能向“生產(chǎn)+生活+生態(tài)”三位一體的綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型。據(jù)《大慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》顯示，到2025年，全市將建成10個(gè)以上產(chǎn)城融合示范區(qū)，新增就業(yè)崗位超過15萬個(gè)，常住人口導(dǎo)入規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)20萬人以上。這一人口結(jié)構(gòu)與就業(yè)形態(tài)的深刻變化，直接催生了對高品質(zhì)商業(yè)配套的剛性需求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的商業(yè)設(shè)施不再僅服務(wù)于通勤人群的臨時(shí)消費(fèi)，而是需要構(gòu)建覆蓋全時(shí)段、全齡段、全場景的生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，包括社區(qū)商業(yè)中心、鄰里中心、24小時(shí)便利店、社區(qū)食堂、健康管理中心、兒童托管與教育空間、文化休閑設(shè)施等。中國指數(shù)研究院2024年發(fā)布的《中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)配套發(fā)展白皮書》指出，產(chǎn)城融合度每提升10%，園區(qū)周邊商業(yè)租金溢價(jià)可達(dá)8%–12%，且空置率顯著低于傳統(tǒng)商圈3–5個(gè)百分點(diǎn)，這充分印證了產(chǎn)業(yè)人口集聚對商業(yè)價(jià)值的正向拉動(dòng)效應(yīng)。大慶市在推動(dòng)產(chǎn)城融合過程中，特別注重公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)的協(xié)同布局。以高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、林源工業(yè)園區(qū)等重點(diǎn)片區(qū)為例，政府通過“土地復(fù)合利用+TOD開發(fā)模式”引導(dǎo)商業(yè)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)園區(qū)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步運(yùn)營。例如，大慶高新區(qū)2023年啟動(dòng)的“智慧產(chǎn)城綜合體”項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積達(dá)45萬平方米，其中商業(yè)配套占比約28%，涵蓋智慧零售、共享辦公、人才公寓、健身中心及社區(qū)醫(yī)療等多元業(yè)態(tài)，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)可服務(wù)園區(qū)內(nèi)5萬產(chǎn)業(yè)人口。此類項(xiàng)目不僅滿足基礎(chǔ)消費(fèi)需求，更通過場景化、體驗(yàn)式空間設(shè)計(jì)提升人才留駐率與區(qū)域活力。根據(jù)黑龍江省商務(wù)廳2024年一季度數(shù)據(jù)，大慶市產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊3公里范圍內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度較2020年增長67%，其中生活服務(wù)類業(yè)態(tài)占比從32%提升至51%，反映出商業(yè)結(jié)構(gòu)正從“交易導(dǎo)向”向“服務(wù)導(dǎo)向”深度轉(zhuǎn)型。此外，隨著“雙碳”目標(biāo)的落實(shí)，綠色商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)也被納入產(chǎn)城融合項(xiàng)目的強(qiáng)制性要求，新建商業(yè)配套普遍采用節(jié)能材料、智能照明系統(tǒng)及雨水回收裝置，部分項(xiàng)目已獲得LEED或中國綠色建筑三星認(rèn)證，這不僅降低了運(yùn)營成本，也契合了年輕產(chǎn)業(yè)人群對可持續(xù)生活方式的偏好。從投資視角看，產(chǎn)城融合驅(qū)動(dòng)下的商業(yè)配套已形成差異化價(jià)值洼地。傳統(tǒng)市中心商圈受制于土地資源稀缺與更新成本高企，增量空間有限，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊土地供應(yīng)相對充足，地價(jià)處于合理區(qū)間，為開發(fā)商提供了較高的成本收益比。據(jù)戴德梁行《2024年中國商業(yè)地產(chǎn)投資趨勢報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2023年東北地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套商業(yè)項(xiàng)目的平均投資回報(bào)周期為6.2年，低于城市核心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的8.5年，且抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。大慶市政府亦出臺(tái)多項(xiàng)扶持政策，如對在產(chǎn)城融合示范區(qū)內(nèi)建設(shè)社區(qū)商業(yè)的企業(yè)給予最高30%的建設(shè)補(bǔ)貼，并在稅收、審批等方面提供綠色通道。這些政策紅利疊加產(chǎn)業(yè)人口的穩(wěn)定增長，使得該類資產(chǎn)具備長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流預(yù)期。值得注意的是，未來五年大慶市將重點(diǎn)發(fā)展“數(shù)字+商業(yè)”融合業(yè)態(tài)，推動(dòng)無人零售、智慧物流、虛擬試衣、AI導(dǎo)購等技術(shù)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)場景中的落地應(yīng)用。據(jù)艾瑞咨詢預(yù)測，到2026年，大慶市智慧商業(yè)設(shè)施覆蓋率有望達(dá)到40%，數(shù)字化運(yùn)營可使商戶坪效提升15%–20%。這種技術(shù)賦能不僅優(yōu)化了消費(fèi)體驗(yàn)，也為投資者提供了數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的精細(xì)化運(yùn)營工具，進(jìn)一步提升了資產(chǎn)價(jià)值。綜合來看，產(chǎn)城融合已深刻重塑大慶商業(yè)地產(chǎn)的需求邏輯，未來的商業(yè)配套必須以“人本導(dǎo)向、功能復(fù)合、綠色智能”為核心，方能在城市轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)升級的雙重浪潮中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長。五、未來五年市場發(fā)展趨勢與投資機(jī)會(huì)研判1、市場周期判斷與結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的長期價(jià)值大慶市作為黑龍江省重要的資源型城市，其商業(yè)地產(chǎn)市場在過去十年中經(jīng)歷了由資源依賴型經(jīng)濟(jì)向多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的深刻變革。在這一過程中，核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的長期價(jià)值日益凸顯，成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2024年中國城市商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值研究報(bào)告》，大慶市薩爾圖區(qū)、讓胡路區(qū)等核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)在過去五年中年均租金復(fù)合增長率達(dá)4.2%，顯著高于全市平均水平的2.1%。這一數(shù)據(jù)反映出核心區(qū)域資產(chǎn)在抗周期波動(dòng)、維持穩(wěn)定收益方面的突出表現(xiàn)。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)通常具備優(yōu)越的區(qū)位條件、成熟的配套設(shè)施、穩(wěn)定的客流量以及較高的品牌聚集度，這些要素共同構(gòu)筑了其在市場下行周期中的防御性優(yōu)勢。尤其在大慶市持續(xù)推進(jìn)城市更新與商業(yè)升級的背景下，位于城市主干道交匯處、毗鄰大型居住社區(qū)或交通樞紐的商業(yè)項(xiàng)目，其資產(chǎn)價(jià)值呈現(xiàn)出持續(xù)上升趨勢。例如，大慶萬達(dá)廣場自2015年開業(yè)以來，年均客流量穩(wěn)定在1200萬人次以上，2023年租金收入同比增長6.8%，遠(yuǎn)超行業(yè)均值，充分體現(xiàn)了核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在運(yùn)營效率與資本回報(bào)方面的雙重優(yōu)勢。從資產(chǎn)估值角度看，核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的資本化率（CapRate）長期維持在4.5%至5.5%區(qū)間，顯著低于非核心區(qū)域6.5%以上的水平，這表明市場對其未來現(xiàn)金流的穩(wěn)定性