II西安市碧桂園香湖灣房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告摘要自商品房政策啟動(dòng)以來(lái)，幾十年來(lái)樓市發(fā)展迅速。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益較可觀。然而，自商品房政策出臺(tái)以來(lái)，房?jī)r(jià)翻了十倍，形成了泡沫，政府對(duì)樓市的監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格，樓市經(jīng)歷了黃金發(fā)展期，投資到處充滿了風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行評(píng)估，才能對(duì)投資項(xiàng)目是否合理提出建議。本文在可行性研究理論知識(shí)的基礎(chǔ)上,對(duì)西安碧桂園香湖灣1號(hào)進(jìn)行可行性研究分析,從而得出可行性研究建議。通過(guò)對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目所處的地理位置、經(jīng)濟(jì)性等屬性的分析，結(jié)合西安的市場(chǎng)環(huán)境，以供需關(guān)系為立足點(diǎn)，從各個(gè)方面分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)，在投資前對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)、系統(tǒng)的調(diào)查、研究和分析，運(yùn)用科學(xué)技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以最終指標(biāo)為準(zhǔn)，判斷該項(xiàng)目實(shí)施可行性和最終效益。關(guān)鍵詞：可行性分析,房地產(chǎn),經(jīng)濟(jì)分析,效益分析目錄TOC\o"1-3"\h\u19615第1章緒論 1209451.1研究背景、目的及意義 1101901.1.1研究背景 1137901.1.2研究目的 1308921.1.3研究意義 1255201.2研究的主要內(nèi)容和擬采用的研究方法 2318801.2.1研究?jī)?nèi)容 219941.2.2研究方法 2313171.3國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究現(xiàn)狀 3257711.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 3289851.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 318095第2章基本概念及相關(guān)理論概述 5274852.1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究概念和特點(diǎn) 5313772.1.1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究概念 558762.1.2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn) 5276032.2可行性分析方法 6281042.2.1SWOT分析方法 6228262.2.2不確定分析方法 620593第3章西安碧桂園香湖灣一號(hào)房產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境 8222173.1社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 8301843.1.1城市概況 8240703.1.2工程概況及資料 83573.2西安市房地產(chǎn)最新政策及土地市場(chǎng)分析 9162743.2.1西安市房地產(chǎn)最新政策 966283.2.2土地市場(chǎng)分析 10254273.2.2.1居住用地 13309823.2.2.2商業(yè)用地 15123793.2.2.3商品房市場(chǎng) 17301453.3本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 2095443.3.1西安市碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目投資估算 2045383.3.2西安市碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目資金籌措 25114583.3.3西安碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 2515963.3.4靜態(tài)分析 26222793.3.5動(dòng)態(tài)分析及現(xiàn)金流量表 28302543.3.6項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 3110391第4章項(xiàng)目可行性分析 32216214.1項(xiàng)目概況 32285434.1.1地理位置 32191064.1.2用地規(guī)模、用地性質(zhì) 3225334.2項(xiàng)目所在地綜合環(huán)境概況 32157614.3周邊配套情況 321364.3.1項(xiàng)目地塊交通條件 3261754.3.2配套現(xiàn)狀與規(guī)劃 3319054.4產(chǎn)品定位及客戶定位 3821264.4.1產(chǎn)品定位 387274.4.2客戶定位 3991064.5項(xiàng)目SWOT分析 39146724.5.1優(yōu)勢(shì) 39218804.5.2缺點(diǎn) 40228604.5.3機(jī)會(huì) 40132124.5.4威脅 40264244.6本章小結(jié) 4126865第5章項(xiàng)目技術(shù)可行性分析 4285865.1工程技術(shù)方案 4211235.2工程技術(shù)說(shuō)明 421915.2.1供電工程設(shè)計(jì) 42295095.2.2給排水工程設(shè)計(jì) 4236655.2.3區(qū)內(nèi)道路設(shè)計(jì) 43131725.2.4消防設(shè)計(jì) 43280255.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 43126995.4銷(xiāo)售周期安排 4430088第6章建筑節(jié)能分析 45290656.1建筑節(jié)能報(bào)告編制的原則 4553596.2節(jié)能減排目標(biāo)的確定 45192466.3節(jié)能措施分析 4621260第7章項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施分析 48224857.1項(xiàng)目環(huán)境分析 48121907.1.1區(qū)位 48286997.1.2生態(tài) 48191657.1.3交通 4833077.1.4物業(yè) 49148337.1.5產(chǎn)品 49232267.2項(xiàng)目配套設(shè)施分析 5015486第8章項(xiàng)目社會(huì)效益分析 52224738.1社會(huì)影響力分析 52238988.1.1本項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦挠绊?52150408.1.2本項(xiàng)目對(duì)周邊環(huán)境的影響 52150918.1.3本項(xiàng)目對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 5223298.1.4本項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 52311748.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及其對(duì)策 52110038.2.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別及風(fēng)險(xiǎn)程度分析 52199548.2.2項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 5322818第9章結(jié)論與建議 54264049.1結(jié)論 54264049.2結(jié)論的不足 54194739.3項(xiàng)目后續(xù)研究和建議 5417467參考文獻(xiàn) 5720249附錄 60緒論1.1研究背景、目的及意義1.1.1研究背景碧桂園香湖灣1號(hào)，位于世博大道與香湖灣五路交匯處東北角，總建筑面積295600㎡，總占地面積107333㎡，共計(jì)房屋1225戶，地處西安市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)核心區(qū)域浐灞生態(tài)區(qū)，項(xiàng)目坐擁世博園、三號(hào)線、砂之船奧特萊斯、絲路會(huì)議、前海人壽健康城等重點(diǎn)配套資源。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和群眾生活水平的提高[1]，精神層次的需求不斷增加。因此在群眾選擇房屋時(shí)，越來(lái)越看重房屋配套和檔次。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，任何行業(yè)的發(fā)展都與它密切相關(guān)，因此該行業(yè)的發(fā)展一直飽受關(guān)注。然而，去年的房地產(chǎn)熱潮已將房地產(chǎn)和土地價(jià)格推至高位。目前國(guó)家推出“限購(gòu)令”，政策的影響已經(jīng)輻射到少數(shù)三、四線城市[2]。在這種情況下，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)也受到了國(guó)家更嚴(yán)格的管理。因此，如果對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目做出錯(cuò)誤的決定，人力、物力和財(cái)力的損失將對(duì)公司造成致命的打擊。1.1.2研究目的房地產(chǎn)投資是一把雙刃劍，對(duì)于開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，行業(yè)發(fā)展意味著更多的資本密集，對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的投資更大，風(fēng)險(xiǎn)更高。為了避免風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造和最大化報(bào)答，開(kāi)發(fā)公司在投資的早期階段更加重視可行性研究和項(xiàng)目論證。然而，與中國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展相比，行業(yè)的理論和管理相對(duì)滯后，需要更多理論指導(dǎo)和市場(chǎng)監(jiān)管，尤其在當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展不確定因素多的前提下，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)高[3]，對(duì)項(xiàng)目可行性研究要求高，宏觀市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)大，準(zhǔn)確掌握戰(zhàn)略概況。這項(xiàng)工作的目的是使用與可行性分析有關(guān)的科學(xué)理論和方法[4]，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和特定項(xiàng)目進(jìn)行更加具體更加科學(xué)的評(píng)估分析，從而對(duì)其有更全面的認(rèn)識(shí)。充分了解可行性研究應(yīng)注意的問(wèn)題，通過(guò)對(duì)特定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析，我們可以更系統(tǒng)地掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)理論和項(xiàng)目不確定性分析方法[5]。1.1.3研究意義目前房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展與指導(dǎo)理論的缺乏產(chǎn)生了矛盾[6]，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)，科學(xué)的指導(dǎo)理論和合理的市場(chǎng)監(jiān)管對(duì)一個(gè)行業(yè)的繁榮發(fā)展是十分有必要的。本文旨在對(duì)碧桂園香湖灣1號(hào)進(jìn)行可行性分析，而可行性分析方法是一種科學(xué)的評(píng)估分析法[7]，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的可行性分析，一可以對(duì)開(kāi)發(fā)商投資進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)管，使其合理的評(píng)估該項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益，綜合考慮地理、政策、成本等因素對(duì)項(xiàng)目的影響，使其能夠更科學(xué)更合理的使用各項(xiàng)資金，通過(guò)可行性分析可以有效地防止情緒化和盲目的投資，從而獲取更多效益，進(jìn)而提高整個(gè)行業(yè)的效益，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展；二可以為其他項(xiàng)目的可行性分析提供科學(xué)參考，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)目前缺乏有力的理論方法進(jìn)行指導(dǎo)[8]，而本文的可行性分析是科學(xué)且全面的綜合評(píng)估方法，這會(huì)對(duì)之后其他可行性分析諸如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、相關(guān)行業(yè)學(xué)者、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)等的研究和評(píng)估提供有效參考[9]；三可以通過(guò)可行性分析，有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目破產(chǎn)，從而避免了因項(xiàng)目夭折導(dǎo)致的銀行貸款償還問(wèn)題、項(xiàng)目工資支付問(wèn)題、大批工人失業(yè)問(wèn)題、供貨商資金無(wú)法回收問(wèn)題等的發(fā)生，使得行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大大降低。1.2研究的主要內(nèi)容和擬采用的研究方法1.2.1研究?jī)?nèi)容第一步：闡述本設(shè)計(jì)的背景、目的和意義。第二步：闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的概念，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的一些比較成熟的理論和方法，并分析其關(guān)鍵環(huán)節(jié)的主要行為。第三步：介紹西安碧桂園香湖灣1號(hào)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況，包括項(xiàng)目概況、開(kāi)發(fā)商概況、建筑設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃等。第四步：運(yùn)用本文提出的相關(guān)原理和理論，對(duì)西安碧桂園湘湖灣1號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并得出項(xiàng)目的可行性分析結(jié)論。1.2.2研究方法1）采用文獻(xiàn)閱讀和調(diào)查訪談相結(jié)合的方式，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析理論進(jìn)行了系統(tǒng)的分析和探討，作為本論文正確的理論和方法論基礎(chǔ)，采取問(wèn)卷調(diào)查、訪談的方式。抽樣調(diào)查、座談會(huì)等形式進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，獲取數(shù)據(jù)和信息，更透徹地掌握新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)，為項(xiàng)目研究和論文設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確的研究數(shù)據(jù)。2）運(yùn)用SWTO分析法，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)和威脅等進(jìn)行綜合比較分析，得出項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上是否合理、可行的結(jié)論。1.3國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究現(xiàn)狀1.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》最近的一項(xiàng)排名顯示，根據(jù)1975年至2010年期間全球房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格與租金的比率，該雜志估計(jì)澳大利亞房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高56%，其次是中國(guó)香港54%，法國(guó)48%。一些觀察家認(rèn)為，與有些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，澳大利亞房地產(chǎn)在房產(chǎn)價(jià)格水平、平均工資水平和租金收入水平方面的表現(xiàn)會(huì)明顯不足。然而，一些反對(duì)者認(rèn)為，澳大利亞的房地產(chǎn)在一定程度上被高估了，但這并不會(huì)導(dǎo)致價(jià)格非常明顯的下降。

受訪者認(rèn)為，由于其他一些因素，澳大利亞的房地產(chǎn)被高估了：1.更寬松的信貸要求。

2.自2008年以來(lái)的低銀行利率。

3.政府對(duì)出售的土地供應(yīng)的限制。

4.有利于投資者和現(xiàn)有業(yè)主的稅收制度。

5.市場(chǎng)上已建成住房的短缺。

1.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀從2008年第四季度到2009年第二季度，國(guó)實(shí)現(xiàn)"保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定"的目標(biāo)，其目的是為了為避免金融危機(jī)的影響，因此政府有關(guān)部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r提出了相關(guān)的政策和措施[10]。在這些政策措施的刺激下，中國(guó)不同地區(qū)的新建商品房交易面積明顯增加，國(guó)務(wù)院于2010年1月向各省提出了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，落實(shí)各級(jí)地方政府承諾[11]。2009年和2010年初，為繼續(xù)兌現(xiàn)各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)的承諾，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院于2009年9月17日發(fā)布了《住房?jī)r(jià)格下降法》[12]。2010年4月17日，就住房?jī)r(jià)格及保障的責(zé)任問(wèn)題，國(guó)務(wù)院向各省、自治區(qū)、人民政府和國(guó)務(wù)院各部委、直屬機(jī)構(gòu)發(fā)出《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，主要內(nèi)容有提高住房的實(shí)際供給量，加強(qiáng)住房保障措施，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格把控。人們買(mǎi)房難、買(mǎi)不起房的問(wèn)題愈加嚴(yán)重，解決住房問(wèn)題是提高民生和社會(huì)和諧的關(guān)鍵要素，也是為百姓提供生活保障的重要因素。對(duì)比上述兩個(gè)函件的內(nèi)容可以看出，房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題已經(jīng)引起了政府的高度重視，政府一方面堅(jiān)持要求各地區(qū)、各部門(mén)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障的義務(wù)，另一方面也決心遏制不合理的住房需求。

基本概念及相關(guān)理論概述2.1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究概念和特點(diǎn)2.1.1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究概念房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資決策前，用項(xiàng)目投資論證方法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可行性分析。對(duì)和項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)分析、環(huán)境分析、技術(shù)分析以及經(jīng)濟(jì)分析進(jìn)行深入研究，并進(jìn)行科學(xué)的論證與評(píng)價(jià)。在此研究基礎(chǔ)上，研究項(xiàng)目的適用性和合理性，為投資者在買(mǎi)房決策過(guò)程中提供科學(xué)有效依據(jù)?？尚行苑治鍪琼?xiàng)目初期管理中的一項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)。我們需要從市場(chǎng)需求入手，分析項(xiàng)目的可行性和可行性，并對(duì)相應(yīng)的技術(shù)條件、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境方面進(jìn)行論證。實(shí)際上，在發(fā)達(dá)國(guó)家，從開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)到建設(shè)單位都很注重投資決策的初期調(diào)研，并在項(xiàng)目上利用人力、物力和財(cái)力對(duì)中意的項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。項(xiàng)目評(píng)估是在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行的，以確保項(xiàng)目投資科學(xué)性和適用性。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系逐漸完善，投資者對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資源緊缺有了更深的認(rèn)知，投資決策已經(jīng)成為理性的交易。股份公司、商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)更加重視信貸資產(chǎn)的資質(zhì)和項(xiàng)目可行性研究在決策中的作用[13]。在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，初步可行性研究在決策和項(xiàng)目定位中發(fā)揮著很大的作用，只有通過(guò)市場(chǎng)分析、環(huán)境分析、經(jīng)濟(jì)分析、社會(huì)分析、資源分析等的研究[14]，才能對(duì)項(xiàng)目可行性和實(shí)施效益進(jìn)行更加準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)與辦研究，給投資者決策以及財(cái)務(wù)分配提供了依據(jù)[15]。2.1.2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有一定的科學(xué)性和創(chuàng)新性。建設(shè)部在2000年頒發(fā)了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)》，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的理論依據(jù)和研究方法，在經(jīng)濟(jì)評(píng)估的基礎(chǔ)上對(duì)社會(huì)和環(huán)境效益進(jìn)行分析[16]。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性研究包括市場(chǎng)研究和預(yù)測(cè)、涉及的規(guī)劃、市場(chǎng)定位和操作方法。2.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究是廣泛而復(fù)雜的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括市場(chǎng)研究、資金籌集、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益等。這需要大量的人力、物力和財(cái)力進(jìn)行研究。3.房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究擁有預(yù)測(cè)和指示性價(jià)值。通過(guò)調(diào)查和評(píng)估項(xiàng)目的技術(shù)可行性為項(xiàng)目的投資決策提供了理論依據(jù)。因此，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是基于科學(xué)性的對(duì)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)的合理估計(jì)。4.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究是科學(xué)的。動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析要結(jié)合起來(lái)，市場(chǎng)分析理論中要使用SWOT分析。市場(chǎng)基準(zhǔn)方法和評(píng)估因素的方法是預(yù)測(cè)性分析和成本效益分析，敏感性分析等。確定性分析理論被用于科學(xué)評(píng)估。2.2可行性分析方法2.2.1SWOT分析方法1.對(duì)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的分析。一個(gè)公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于它在某一特定領(lǐng)域超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的能力。如果一家公司在某一領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)是其在某一行業(yè)成功的關(guān)鍵因素，那么該公司就具有強(qiáng)大的整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于優(yōu)勢(shì)需要一直保持，將其完全成為自身的有利條件，同時(shí)應(yīng)該積極學(xué)習(xí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)條件，不能局限于自身單一優(yōu)勢(shì)，要與時(shí)俱進(jìn)。并非所有的弱點(diǎn)都需要糾正。但如果劣勢(shì)過(guò)大，那就需要快速采取策略進(jìn)行調(diào)整和更改，使其成為自身的不弱項(xiàng)甚至是強(qiáng)項(xiàng)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)面臨著更加復(fù)雜、開(kāi)放和競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，對(duì)商業(yè)環(huán)境的分析可以從兩個(gè)方面入手：對(duì)機(jī)會(huì)的分析和對(duì)威脅的分析。機(jī)會(huì)是指對(duì)企業(yè)發(fā)展有利的領(lǐng)域。在這樣的機(jī)會(huì)下，公司有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可以取得成功。威脅是指影響企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的弱勢(shì)項(xiàng)，只有規(guī)避或者采取行動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，才能在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。2.SWOT分析法的原理SWOT分析的原則是列出自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，以及潛在的機(jī)會(huì)和威脅，使自身優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)機(jī)會(huì)匹配，從而憑借此來(lái)開(kāi)拓市場(chǎng)[18]，企業(yè)要抓住機(jī)會(huì)迅速出擊，同時(shí)，要盡量使得自身的劣勢(shì)規(guī)避掉市場(chǎng)的威脅，從而避免因自身劣勢(shì)帶來(lái)的嚴(yán)重失敗[19]，甚至影響到劣勢(shì)對(duì)于企業(yè)發(fā)展的加速作用，這樣會(huì)導(dǎo)致優(yōu)勢(shì)不再領(lǐng)先，劣勢(shì)一劣再劣，如圖短板效應(yīng)，外部和內(nèi)部劣勢(shì)是企業(yè)需要面臨的最為嚴(yán)重的調(diào)戰(zhàn)，必須要嚴(yán)陣以待，認(rèn)真的調(diào)整和解決。2.2.2不確定分析方法房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析需要使用大量的數(shù)據(jù)來(lái)評(píng)估和預(yù)測(cè)未來(lái)?xiàng)l件[20]。在整個(gè)可行性研究分析和預(yù)測(cè)過(guò)程中，需要對(duì)所有的不確定性進(jìn)行整體和全面的分析，同時(shí)要設(shè)想到發(fā)生的未知情況。不確定性分析主要采用兩種方法：盈虧平衡分析法和敏感性分析法。1.盈虧平衡分析“盈虧平衡分析”，又稱(chēng)損益分析，是一種用于預(yù)測(cè)利潤(rùn)、控制成本和評(píng)估業(yè)務(wù)健康狀況的數(shù)學(xué)分析方法，確定項(xiàng)目的收支平衡點(diǎn)（BEP）是基于對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。BEP是項(xiàng)目的成本和收入之間的平衡。如果一個(gè)項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)比較低，那么該項(xiàng)目在啟動(dòng)后只能銷(xiāo)售少量的產(chǎn)品以保護(hù)資本。因此，如果市場(chǎng)變化不大，其實(shí)際銷(xiāo)售額很可能會(huì)超過(guò)收支平衡點(diǎn)，這樣項(xiàng)目就會(huì)產(chǎn)生收益。2.敏感性分析敏感性分析的本質(zhì)是通過(guò)逐一改變相關(guān)變量的值，來(lái)確定這些因素的變化如何影響關(guān)鍵指標(biāo)。若參數(shù)發(fā)生極小的變化會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)生巨變，那么該參數(shù)就被稱(chēng)為敏感因素，反之則稱(chēng)為不敏感因素。只改變一個(gè)因素，其他因素不變，并得出指標(biāo)的變化率。該公式如下。變化率（β）=評(píng)價(jià)指標(biāo)變化幅度變量因素變化幅度如果變化率的數(shù)值較大，則表示該因素會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響。

西安碧桂園香湖灣一號(hào)房產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境3.1社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3.1.1城市概況西安，擁有5000多年文明史、3100多年建城史、1100多年的建都史。這座享譽(yù)世界的千年歷史古城，對(duì)于“臨水而居”也有著難以磨滅的情節(jié)。浐灞地處長(zhǎng)安之東，是國(guó)都長(zhǎng)安的東方門(mén)戶。走過(guò)千年歷史，浐灞的門(mén)戶價(jià)值巍然依舊。

圖3-1浐灞風(fēng)景圖3.1.2工程概況及資料1.工程概況碧桂園香湖灣1號(hào)，位于世博大道與香湖灣五路交匯處東北角，總建筑面積295600㎡，總占地面積107333㎡，共計(jì)房屋1225戶，地處西安市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)核心區(qū)域浐灞生態(tài)區(qū)，項(xiàng)目坐擁世博園、三號(hào)線、砂之船奧特萊斯、絲路會(huì)議、前海人壽健康城等重點(diǎn)配套資源，住宅使用年限為70年。2、環(huán)境資料西安的地形寬廣平坦，坡度平緩，高出渭河底部20至40米。同時(shí)，西安市是一個(gè)低洼地區(qū)，地理位置優(yōu)越，自然災(zāi)害少。3.2西安市房地產(chǎn)最新政策及土地市場(chǎng)分析3.2.1西安市房地產(chǎn)最新政策從宏觀政策上看，國(guó)外疫情集中爆發(fā)，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的不確定性，中央繼續(xù)加大反周期調(diào)節(jié)力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長(zhǎng)，降息預(yù)期依然存在。短期內(nèi)，在不越過(guò)"房住不炒"這條紅線的情況下，仍有更多領(lǐng)域需要優(yōu)化調(diào)控政策，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。從宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，今年以來(lái)CPI呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，今年1月CPI達(dá)到高位，2月和3月CPI分別為5.2%和4.3%，一輪小幅下降。隨著國(guó)內(nèi)新冠肺炎疫情防控良好態(tài)勢(shì)的進(jìn)一步鞏固，生產(chǎn)生活秩序的恢復(fù)，4月份CPI同比下降0.9%，預(yù)計(jì)CPI增速將繼續(xù)回落，預(yù)計(jì)全年將呈現(xiàn)"前高后低"的態(tài)勢(shì)。從開(kāi)盤(pán)方面來(lái)看，西安共開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目17個(gè)，推售房源8398套，環(huán)比上漲49%；開(kāi)盤(pán)成交房源2277套，環(huán)比上漲6%，同比下降70%。從開(kāi)盤(pán)監(jiān)測(cè)來(lái)看，市場(chǎng)回暖跡象明顯，但從西安4月份整體銷(xiāo)量來(lái)看，較3月份呈下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)仍處于恢復(fù)狀態(tài)。2020年西安房地產(chǎn)政策如下：一、全面執(zhí)行“新綠標(biāo)”2020年1月2日，西安市住建局發(fā)布“關(guān)于貫徹實(shí)施《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2019）的通知”。2020年1月1日起，我市全面執(zhí)行“新綠標(biāo)”。（其它細(xì)節(jié)參考政策原文）本市區(qū)域內(nèi)，下列建筑應(yīng)當(dāng)應(yīng)用綠色建筑技術(shù)：建筑面積在5萬(wàn)（含）平方米以上的新住宅建筑和建筑面積在1萬(wàn)（含）平方米以上的公共建筑必須達(dá)到至少一星的評(píng)級(jí)。2.由公共財(cái)政資金投資的項(xiàng)目要達(dá)到二星以上的標(biāo)準(zhǔn)。3.對(duì)于小于5萬(wàn)平方米的新住宅建筑和小于1萬(wàn)平方米的公共建筑，建議達(dá)到基本等級(jí)或更高。二、公租房配建以實(shí)物配建為主通知規(guī)定：配建公共租賃住房以商品住房項(xiàng)目實(shí)物配建為主。三、房屋租賃需網(wǎng)簽備案10月29日，發(fā)布《關(guān)于在我市全面推行住房租賃合同網(wǎng)簽備案的通知》。通知規(guī)定：在西安市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上開(kāi)展住房租賃活動(dòng)的住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及個(gè)人，需通過(guò)“租賃平臺(tái)”進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案。四、物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布11月19日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《西安市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的通知。該《標(biāo)準(zhǔn)》將于2021年1月1日起與《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》同步施行。五、1130新政，二套房首付比例提升11月30日，西安市住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》。調(diào)整購(gòu)買(mǎi)第二套住房的商業(yè)貸款的首付比例。1.在城市中擁有90平方米以下住房的當(dāng)?shù)丶彝?。?gòu)買(mǎi)面積不超過(guò)144平方米的第二套住房，商業(yè)貸款的首付比例不得低于40%。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)144平方米以上的第二套住房，商業(yè)貸款的貢獻(xiàn)率不得低于50%。2.在城市中已經(jīng)擁有90至144平方米（包括144平方米）的房屋的家庭。購(gòu)買(mǎi)144平方米以下的第二套住房，商業(yè)貸款的首付比例不能低于50%。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)面積在144平方米以上的第二套住房，商業(yè)貸款的貢獻(xiàn)率不得低于60%。3.在城市中已經(jīng)擁有144平方米以上的住房的家庭。

購(gòu)買(mǎi)144平方米以下的二手房，商業(yè)貸款的首付比例不能低于60%。4.如果符合上述首付比例要求，如果居民家庭沒(méi)有進(jìn)行商業(yè)貸款的住房貸款如果商業(yè)貸款用于購(gòu)買(mǎi)新房，首付比例不能低于60%。5.調(diào)整防范性貸款的繳款率。對(duì)于第一次公積金貸款結(jié)束后再次申請(qǐng)公積金貸款買(mǎi)房的人。購(gòu)買(mǎi)面積在144平方米以下的，首付比例不低于50%；購(gòu)買(mǎi)面積在144平方米以上的，首付比例不低于55%。3.2.2土地市場(chǎng)分析2020年，西安土地市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)穩(wěn)健，招拍掛熱度持續(xù)，成交量能充沛，地價(jià)水平穩(wěn)步上揚(yáng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨勢(shì)回穩(wěn)，呈量縮價(jià)漲態(tài)勢(shì)，漲幅有所收斂。全年全市（含中心城區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣及西咸新區(qū)）招拍掛市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)土地交易量502宗、34679.94畝，同比增量25.28%；實(shí)現(xiàn)土地出讓收入1081.52億元，同比增量47.80%，首次跨越千億門(mén)檻。商住工三類(lèi)用地成交均同比增量，成交地價(jià)水平同比分別上漲3.06%、16.02%、6.54%，開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域中心城區(qū)集中在高新、港務(wù)，西咸新區(qū)集中在灃西、涇河及秦漢。全年全市（含中心城區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣及西咸新區(qū)）商品房供應(yīng)2621.55萬(wàn)平方米，同比縮量17.34%；銷(xiāo)售2422.93萬(wàn)平方米，同比縮量10.21%。受年初疫情及后期調(diào)控政策影響，三大區(qū)域供應(yīng)量均有所下滑，銷(xiāo)售量除西咸新區(qū)與去年同期基本持平外，中心城區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣均縮量下滑，銷(xiāo)售均價(jià)仍穩(wěn)步上漲但漲速回落。本年度商品住宅熱點(diǎn)供銷(xiāo)區(qū)域?yàn)闆哄?、港?wù)、灃東及高陵，商辦及公寓熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)闆哄?、曲江、高新及灃東。2020年，西安市土地拍賣(mài)市場(chǎng)共成交各類(lèi)建設(shè)用地502宗,34679.94畝，年出讓率為25.28%，其中通過(guò)網(wǎng)上掛牌成交413宗28040.89畝，通過(guò)網(wǎng)上掛牌和現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)成交89宗6639.05畝。實(shí)現(xiàn)土地銷(xiāo)售收入1081.52億元，首次突破千億大關(guān)，全年實(shí)現(xiàn)土地銷(xiāo)售收入1081.52億元，首次突破千億大關(guān)，同比增長(zhǎng)47.80%。圖3-11西安市2010-2020年招拍掛市場(chǎng)土地成交情況注：統(tǒng)計(jì)范圍是整個(gè)大西安地區(qū)，2010年至2017年西咸新區(qū)只包括灃東新城，2018年起西咸新區(qū)包括灃東、灃西、秦漢、涇河、空港、能源金貿(mào)區(qū)。從土地用途來(lái)看，今年西安市出讓的土地以住宅和工業(yè)用地為主，其中住宅用地13068.50畝，商業(yè)用地6569.43畝，工業(yè)用地14171.99畝，其他用地870.01畝。圖3-12西安市2020年招拍掛市場(chǎng)土地成交各類(lèi)用途占比圖分區(qū)域看，西安市三大區(qū)域中土地成交量均有所放量，中心城區(qū)成交總面積為12215.79畝，同比增長(zhǎng)14.17%，占比35.22%，高新區(qū)成交面積連續(xù)兩年居于首位；西咸新區(qū)成交總面積12946.78畝，同比增長(zhǎng)26.21%，占比37.33%，秦漢新城位列第一；遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交土地9517.37畝，同比增長(zhǎng)41.54%，占比27.44%，高陵區(qū)領(lǐng)先其他區(qū)縣。圖3-13西安市2020年招拍掛市場(chǎng)各區(qū)域土地成交情況3.2.2.1居住用地一、量?jī)r(jià)走勢(shì)2020年，西安市共成交居住用地183宗，13068.50畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓收入779.63億，相較2019年，成交面積增長(zhǎng)24.13%，出讓金收入增長(zhǎng)46.00%。本年度居住用地價(jià)格繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)，但漲勢(shì)有所放緩，土地單價(jià)659萬(wàn)元/畝，同比上漲16.02%，平均樓面單價(jià)3789元/平，同比上漲13.21%。圖3-14西安市招拍掛市場(chǎng)2010-2020年居住用地量?jī)r(jià)變化圖二、區(qū)域分布2020年西安市居住用地成交面積三大區(qū)域中心城區(qū)居首，6211.33畝，同比增長(zhǎng)23.09%，占比西安市總量47.53%，其中港務(wù)區(qū)及高新區(qū)分別達(dá)到2198.52畝、1120.65畝；西咸新區(qū)5176.74畝，同比增量37.69%，占比總量39.61%，其中灃西、秦漢及涇河新城均超千畝；遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交居住用地1680.43畝，同比增量173.09%，占比12.86%，鄠邑區(qū)成交最多，為524.45畝。圖3-152020年西安市居住用地三大區(qū)域總量占比及土地單價(jià)分區(qū)域?qū)Ρ葓D3.2.2.2商業(yè)用地一、量?jī)r(jià)走勢(shì)2020年，西安市共成交商業(yè)用地111宗，6569.43畝（其中純商業(yè)6314.86畝，配商254.58畝），實(shí)現(xiàn)土地出讓收入249.82億元，相較2019年，成交面積與出讓金分別增長(zhǎng)53.10%、59.40%。本年度商業(yè)用地土地成交均價(jià)404萬(wàn)元/畝，同比微漲3.06%，平均樓面單價(jià)1867元/平，同比微降2.46%。圖3-16西安市招拍掛市場(chǎng)2010-2020年商業(yè)用地量?jī)r(jià)變化圖二、區(qū)域分布2020年西安市三大區(qū)域商業(yè)用地成交面積仍以西咸新區(qū)為首，3169.66畝，占比西安市總量48.25%，其中灃東、秦漢、灃西新城量級(jí)相當(dāng)且遠(yuǎn)超其他新區(qū)，分別成交868.23畝、811.11畝、794.72畝；中心城區(qū)2369.62畝，占比36.07%，高新區(qū)以928.68畝居首；遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交1030.16畝，占比15.68%，周至縣以648.09畝領(lǐng)先。圖3-172020年西安市商業(yè)用地三大區(qū)域總量占比及土地單價(jià)分區(qū)域?qū)Ρ葓D3.2.2.3商品房市場(chǎng)2020年，西安市商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)整體表現(xiàn)為量縮價(jià)漲，商品房新增供應(yīng)面積2621.55萬(wàn)平，同比下滑17.34%，銷(xiāo)售面積2422.93萬(wàn)平，同比縮量10.21%，銷(xiāo)售均價(jià)繼續(xù)上漲，至年底達(dá)到12877元/平，同比增長(zhǎng)9.49%，增速有所放緩。年底商品房庫(kù)存量為3499.27萬(wàn)平，去化周期為17.33個(gè)月，與去年年底基本持平。圖3-18西安市2013-2020年商品房量?jī)r(jià)走勢(shì)圖分區(qū)域看，2020年中心城區(qū)供應(yīng)商品房面積1631.87萬(wàn)平，西咸新區(qū)757.33萬(wàn)平，遠(yuǎn)郊區(qū)縣供應(yīng)232.35萬(wàn)平；成交面積中心城區(qū)、西咸新區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣本年度分別為1534.96萬(wàn)平、610.75萬(wàn)平及277.22萬(wàn)平，其中中心城區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)縣下滑14.75%、5.02%，西咸新區(qū)微漲0.78%。一、商品住宅2020年，西安市商品住宅（含普通住宅、洋房、別墅）新增供應(yīng)面積1772.39萬(wàn)平，銷(xiāo)售面積1904.09萬(wàn)平，與去年相比，供應(yīng)量及成交量雙雙下滑，降幅分別為24.92%、11.31%，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到13447元/平，同比上漲11.16%，價(jià)格仍保持上漲但漲幅持續(xù)收斂。2020年商品住宅銷(xiāo)售量超供應(yīng)量131.7萬(wàn)平，但整體量能萎縮。由于本年度供應(yīng)量下滑但市場(chǎng)需求仍然旺盛，年底庫(kù)存量降至985.72萬(wàn)平，去化周期進(jìn)一步降至6.21個(gè)月。圖3-19西安市2013-2020年商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖分區(qū)域看，2020年中心城區(qū)供應(yīng)商品住宅1017.23萬(wàn)平，西咸新區(qū)561.56萬(wàn)平，遠(yuǎn)郊區(qū)縣供應(yīng)193.60萬(wàn)平；成交面積中心城區(qū)為1114.82萬(wàn)平，同比下滑16.91%，西咸新區(qū)540.33萬(wàn)平，微漲0.50%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣248.94萬(wàn)平，下滑6.97%。二、商業(yè)2020年，西安市商業(yè)新增供應(yīng)面積151.42萬(wàn)平，同比下降17.08%；銷(xiāo)售面積123.93萬(wàn)平，較2019年下滑18.33%；銷(xiāo)售均價(jià)14333元/平，同比微降0.75%，整體看來(lái)，近兩年供、銷(xiāo)、價(jià)持續(xù)下滑。到年底商業(yè)庫(kù)存量為815.81萬(wàn)平，較去年增加44.11萬(wàn)平，去化周期78.97個(gè)月，與去年基本持平。圖3-20西安市2013-2020年商業(yè)量?jī)r(jià)走勢(shì)圖房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制將穩(wěn)步推進(jìn)，西安地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”，以“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，土地供應(yīng)模式將持續(xù)改進(jìn)，嚴(yán)控溢價(jià)率，“限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持”將成為宅地招拍掛主流模式；土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革將會(huì)持續(xù)深化，共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等保障性住房供地力度有望進(jìn)一步加大，市場(chǎng)預(yù)期將趨于穩(wěn)定；通過(guò)優(yōu)化不斷增加的資源分配的空間分布和結(jié)構(gòu)，城市更新可以成為高質(zhì)量城市化的下一階段的核心，以綜合的方式促進(jìn)"額外和補(bǔ)充的存儲(chǔ)"。樓市方面，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)短期內(nèi)恐將持續(xù)，后市2021年新供土地將帶來(lái)增量補(bǔ)給，供銷(xiāo)量或?qū)⑵蠓€(wěn)回升；住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革將會(huì)加快推進(jìn)，2021年將成為共有產(chǎn)權(quán)房落地“元年”；租購(gòu)并舉、多元化住房供應(yīng)體系的構(gòu)建將消化部分剛性需求，培育“先租后購(gòu)再改善”的理性住房消費(fèi)理念；諸多高溢價(jià)土地改善類(lèi)產(chǎn)品陸續(xù)入市，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加?。涣硗?，商品住房全裝修政策有望調(diào)整，未來(lái)毛坯、精裝產(chǎn)品將共存市場(chǎng)；產(chǎn)品變革進(jìn)化與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)更豐富的選擇，也將進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。3.3本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析3.3.1西安市碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算的主要作用是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用和其他相關(guān)費(fèi)用作出提前預(yù)測(cè)，為決策者提供科學(xué)性依據(jù)并對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行效益權(quán)衡。本項(xiàng)目占地面積約107333平方米，總建筑面積約為295600平方米。該項(xiàng)目投資估算主要以項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用和項(xiàng)目本身開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行研究分析。3.3.1.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、前期費(fèi)用、其他稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。土地費(fèi)用估算土地費(fèi)用包括契稅、拿地價(jià)、交易收費(fèi)。契稅以拿地價(jià)的4%進(jìn)行估算，交易費(fèi)用已拿地價(jià)的1%進(jìn)行估算，西安碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目的土地費(fèi)用估算值為41698.87萬(wàn)元，其拿地費(fèi)為39713.21萬(wàn)元，契稅費(fèi)用為1588.53萬(wàn)元，交易費(fèi)用為397.13萬(wàn)元，數(shù)據(jù)見(jiàn)表3-1。序號(hào)項(xiàng)目面積（㎡）單價(jià)（元）金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1拿地價(jià)107333370039713.21面積×單價(jià)2契稅1588.53拿地價(jià)的4%3交易費(fèi)397.13拿地價(jià)的1%4總計(jì)41698.87表3-1項(xiàng)目土地費(fèi)用表建安工程費(fèi)估算建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)是建安工程費(fèi)的主要構(gòu)成，其中建筑工程費(fèi)是指土建工程費(fèi)和裝飾工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)計(jì)算公式為：建筑安裝工程費(fèi)=建筑建筑面積×概算指標(biāo)通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目估算其建筑安裝工程費(fèi)為27343.32萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用為12783.1萬(wàn)元，安裝工程費(fèi)用為14560.22萬(wàn)元。數(shù)據(jù)見(jiàn)表3-2。類(lèi)別費(fèi)用名稱(chēng)工程量/M2概算指標(biāo)/(元/m2)合計(jì)/萬(wàn)元建筑工程費(fèi)商品房25060018504266.1商鋪3300018506105車(chē)位1200020102412安裝工程費(fèi)小計(jì)2956001903.312783.1給排水2956001002956強(qiáng)電2956001705025.2弱電295600902660.4消防295600852512.6電梯等1004301401406.02小計(jì)29560058514560.22合計(jì)27343.32表3-2項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算表前期工程費(fèi)用估算前期工程費(fèi)用估算主要由地質(zhì)勘察費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用及“三通一平費(fèi)用構(gòu)成”。地質(zhì)勘察費(fèi)用以建安工程費(fèi)的0.15%計(jì)算，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用以建安工程費(fèi)的2%計(jì)算，可行性研究費(fèi)用以建安工程費(fèi)的0.15%計(jì)算，“三通一平”費(fèi)用以建安工程費(fèi)的1%計(jì)算，計(jì)算出本項(xiàng)目的前期工程費(fèi)用為902.3萬(wàn)元，地質(zhì)勘察費(fèi)何可行性研究費(fèi)用為41萬(wàn)元，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用為546.9萬(wàn)元，“三通一平”費(fèi)用為273.4萬(wàn)元，數(shù)據(jù)見(jiàn)表3-3。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算過(guò)程金額（萬(wàn)元）1地質(zhì)勘察費(fèi)建安工程費(fèi)×0.15%412規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×2%546.93可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×0.15%414“三通一平建安工程費(fèi)×1%273.4小計(jì)建筑總面積295600㎡99.99元902.3表3-3項(xiàng)目前期工程費(fèi)用表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括供水工程、供電工程、道路工程、排污工程、小區(qū)綠化工程、通信工程、煤氣工程、智能化工程。經(jīng)過(guò)計(jì)算得出西安市碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為4034.07萬(wàn)元，供水工程估算費(fèi)用為266.04萬(wàn)元，供電工程估算費(fèi)用為798.12萬(wàn)元，道路工程估算費(fèi)用為266.04，排污工程估算費(fèi)用為591.20萬(wàn)元，小區(qū)綠化工程估算費(fèi)用為606.45萬(wàn)元，通信工程估算費(fèi)用為354.72萬(wàn)元，煤氣工程估算費(fèi)用為404.25萬(wàn)元，智能化工程估算費(fèi)用為747.25萬(wàn)元。數(shù)據(jù)見(jiàn)表3-4。序號(hào)項(xiàng)目工程量（㎡）概算指標(biāo)（元）總計(jì)（萬(wàn)元）1供水工程2956009266.042供電工程29560027798.123道路工程2956009266.044排污工程29560020591.25小區(qū)綠化工程19563310606.456通信工程29560012354.727煤氣工程12253300404.258智能化工程12256100747.25合計(jì)4034.07表3-4項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用表其他稅費(fèi)估算該項(xiàng)目其他稅費(fèi)估算費(fèi)用為建安工程費(fèi)的8%，其估算費(fèi)用為2187.4萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是有不可抗因素所致，不是人為因素，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以項(xiàng)目建安費(fèi)的4%來(lái)計(jì)算，該項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為1093.73萬(wàn)元。綜上所述，西安碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算費(fèi)用為77259.76萬(wàn)元。3.3.1.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算（1）項(xiàng)目管理費(fèi)用估算。管理費(fèi)用估算為成本的3%，得西安碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目管理費(fèi)用2317.79萬(wàn)元。（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用以借款利息償還，利率為6.15%，借款額為16000萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為1594.63萬(wàn)元，數(shù)據(jù)為下表3-5。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)202120221長(zhǎng)期借款償還1.1年初借款本息累計(jì)12000.004000.00本金12000.004000.00利息0.000.001.2本年借款16000.0012000.004000.001.3本年應(yīng)付利息1594.63408.60777.431.4本年還本付息17594.63408.6012777.43還本12000.00付息1594.63408.60777.431.5年末借款本息累計(jì)12000.004000.003-5項(xiàng)目貸款還本利息表（3）銷(xiāo)售費(fèi)用估算經(jīng)計(jì)算得西安碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目銷(xiāo)售總額為595767萬(wàn)元，其中，商品房銷(xiāo)售額為515391萬(wàn)元，商鋪銷(xiāo)售額為79200萬(wàn)元，車(chē)位銷(xiāo)售額為29788.35萬(wàn)元，數(shù)據(jù)如表3-6。項(xiàng)目建筑面積（平方米）銷(xiāo)售單價(jià)（萬(wàn)元）銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）備注商品房2306002.235515391銷(xiāo)售面積=建筑面積×銷(xiāo)售單價(jià)商鋪330002.479200車(chē)位120000.981176銷(xiāo)售收入合計(jì)595767銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)29788.35銷(xiāo)售收入的4%3-6銷(xiāo)售費(fèi)用估算表3.3.1.3西安碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目投資估算匯總根據(jù)以上估算值可得西安碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總計(jì)為110960.53萬(wàn)元。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表3-7。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總計(jì)（萬(wàn)元）建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2021年2022年2023年2024年2025年建設(shè)總投資費(fèi)用110960.534508741300.2719445.014344.52783.731開(kāi)發(fā)成本77259.7623146.2324183.2521041.324233.301.1土地費(fèi)用41698.8741698.8700001.2前期工程費(fèi)902.3800102.30001.3建安工程費(fèi)27343.32013681.9212436.777836.3101.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4034.0712311314.311314.3137801.5其他稅費(fèi)2187.47432.1615.41615.41235.3201.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1093.73160603.74221.3254.3902開(kāi)發(fā)費(fèi)用6972.04493.781927.201824.451882.3783.732.1管理費(fèi)2317.79130674.23590.23590.24590.232.2財(cái)務(wù)費(fèi)1594.63308.5981.33308.50002.3銷(xiāo)售費(fèi)用29788.350771.051060.911347.88286.97表3-7項(xiàng)目投資估算表3.3.2西安市碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目資金籌措自有資金、銀行貸款、售房預(yù)售是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源，根據(jù)前幾小節(jié)的預(yù)算數(shù)據(jù)分析來(lái)看，西安碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目投資總額為110960.53萬(wàn)元，自有資金占25000萬(wàn)元，銀行貸款占16000萬(wàn)元，預(yù)售房屋占69960.53萬(wàn)元。詳細(xì)數(shù)據(jù)見(jiàn)表3-8。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)/萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2021年2022年2023年2024年1投資總額110960.5345087.0041300.2719445.011783.732資金籌措110960.5345087.0041300.2719445.011783.732.1自有資金25000.0025000.0025000.000.000.002.2銀行貸款16000.0010000.006000.000.000.002.3預(yù)售回款69960.530.0028235.8625379.673567.46表3-8項(xiàng)目資金籌措表3.3.3西安碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家財(cái)務(wù)政策的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)給予財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與分析，其主要分析靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)。經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算主要包括與交易有關(guān)的稅費(fèi)，土地增值稅和企業(yè)所得稅。與交易有關(guān)的稅費(fèi)：包括營(yíng)業(yè)稅、防洪保安基金、印花稅、交易服務(wù)稅、城市建設(shè)稅及教育有關(guān)稅費(fèi)，分別按照銷(xiāo)售收入的5%、0.1%、0.03%、0.01%、7%、3%來(lái)計(jì)算，得西安碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目與交易有關(guān)的稅費(fèi)為10654.97萬(wàn)元。土地增值稅：以銷(xiāo)售收入的1%來(lái)計(jì)算，得出本項(xiàng)目的土地增值稅為699.6萬(wàn)元。企業(yè)所得稅：項(xiàng)目從2023年開(kāi)始盈利，可得企業(yè)所得稅為7131.74萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)稅估算見(jiàn)表3-9。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)/萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2021年2022年2023年2024年1銷(xiāo)售收入59576710326.5120741.6624813.612346.082與交易有關(guān)的稅收10645.972108.672663.013217.34864.342.1營(yíng)業(yè)稅3498.02456.81263.011234.02765.342.2城市維護(hù)建設(shè)稅4897.231123.451345.561654.03378.562.3教育費(fèi)附加17873.013456,454564.236987.344365.122.4防洪保安基金595.7730.34230.65250.6797.152.5印花稅178.7354.9573.1588.0318.932.6交易服務(wù)稅595.77116.58247.2163.7860.623土地增值稅699.60165.79172237.79306.214企業(yè)所得稅7131.740.000.003451.703680.04表3-9項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算表3.3.4靜態(tài)分析本項(xiàng)目靜態(tài)獲利能力分析方法主要是靜態(tài)投資收益法，比較基準(zhǔn)投資收益率與投資收益率兩者之間的差距。如果投資收益率更大，則該項(xiàng)目符合投資意向。反之，不符合?；鶞?zhǔn)收益率依據(jù)行業(yè)平均利潤(rùn)的標(biāo)準(zhǔn)，可得西安碧桂園香湖灣一號(hào)項(xiàng)目預(yù)期的投資利潤(rùn)率為10％。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表3-10。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)/萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2021年2022年2023年2024年1銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入59576713579.0020047.0023433.0014564.002總成本費(fèi)用110960.5334465.8923531.835853.91105.83銷(xiāo)售稅金及附加10645.97943.683186.774596.432784.144土地增值稅699.6075.79172337.79206.215利潤(rùn)總額473460.90-35769.424642.7545215.85756426.46彌補(bǔ)以前年度虧損0.000.0036875.7426641.750.007應(yīng)納稅所得額473460.90-35469.4-13654.347432.338426.78所得稅7131.740.000.007853.0613175.49稅后利潤(rùn)466329.16-35769.411653.7543546.8735665.910提取法定盈余公積金（15%）69949.370.000.002843.863995.3111提取公積金（3%）13989.870.000.005542.865725.812提取任意盈余公積金0.000.000.000.000.0013可供分配利潤(rùn)382389.920.000.0015324.7523124.8514應(yīng)付利潤(rùn)0.000.000.000.000.0015未分配利潤(rùn)382389.920.000.0015324.7523124.8516累計(jì)未分配利潤(rùn)表3-10靜態(tài)投資效益表通過(guò)表3-10可得：項(xiàng)目利潤(rùn)總額=銷(xiāo)售收入?總成本費(fèi)用?銷(xiāo)售稅金及附加?土地增值稅?彌補(bǔ)虧損（3-1）利潤(rùn)總額=575767?110960.53?10645.97?699.60﹦473460.90（萬(wàn)元）項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=利潤(rùn)總額?所得稅（3-2）項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=473460.90?7131.74﹦466329.16（萬(wàn)元）投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額÷總投資額×100%(3-3)投資利潤(rùn)率=575767÷110960.53×100％﹦51.8％投資凈利率=年平均凈利潤(rùn)÷總投資額×100%（3-4）投資凈利率=466329.16÷110960.53×100%=42%銷(xiāo)售凈利率=稅后利潤(rùn)÷銷(xiāo)售收入×100%（3-5）銷(xiāo)售凈利率466329.16÷595767×100%=78%從以上數(shù)值可分析出項(xiàng)目?jī)衾?、投資凈利率、銷(xiāo)售凈利率較高，并大于10%，投資價(jià)值高，經(jīng)濟(jì)具有可行性。3.3.5動(dòng)態(tài)分析及現(xiàn)金流量表資金的時(shí)間價(jià)值是動(dòng)態(tài)分析的重要因素，動(dòng)態(tài)投資分析比靜態(tài)投資分析更貼近實(shí)際，動(dòng)態(tài)投資分析以現(xiàn)金流量表來(lái)體現(xiàn)，當(dāng)現(xiàn)金流量流入大于流出時(shí)表明項(xiàng)目是盈利的，否則就是虧損的。動(dòng)態(tài)盈利分析包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)投資回收期。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是體現(xiàn)項(xiàng)目是否盈利的重要指標(biāo)，公式為：t=1nCI?COt式中：FIRR為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率CI——現(xiàn)金流入量CO——現(xiàn)金流出量n——開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期CI?COt在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將求出的全部投資或資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率(MARK)或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic。比較，當(dāng)FIRI≥MARR或FIRR≥ic根據(jù)《全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》，運(yùn)用excel可計(jì)算出本項(xiàng)目:FIRRFIRR結(jié)果表明，無(wú)論是稅前還是稅后，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都遠(yuǎn)高于MARR(10%),說(shuō)明該項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力，極具投資價(jià)值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是在投資最低可接受范圍內(nèi)并在基準(zhǔn)收益率ic的基礎(chǔ)將凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的現(xiàn)值和。公式如下：FNPV=t=1式中：FNPV——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值CI——現(xiàn)金流入量CO——現(xiàn)金流出量I——貼現(xiàn)率n——開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期CI?COt（3）動(dòng)態(tài)投資回收期房地產(chǎn)行業(yè)的基準(zhǔn)收益率是10%，本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為:PP根據(jù)以上各項(xiàng)指標(biāo)的分析可得財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于期望收益率，本項(xiàng)目具有可行性。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表見(jiàn)表3-11。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)/萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2021年2022年2023年2024年2025年1現(xiàn)金流入59576712579021047.025433.0019461.000.001.1銷(xiāo)售收入59576712579021047.025433.0019461.00.001.2其他現(xiàn)金流出0.000.000.000.000.000.002現(xiàn)金流出292568556795789747642346780.002.1建設(shè)投資110960.5358950.6958312.2315021.21367.60.002.2銷(xiāo)售稅金及附加10645.97945.373467.54578.415820.002.3土地增值稅699.60125.75112237.79326.230.002.4所得稅7131.740.000.002112.044889.660.002.5公積金13989.870.000.0043210.9646580.003稅前凈現(xiàn)金流79891.62-198663666745789.250875.70.004稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流-19866-36884378036976.636976.65稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流（i=10%）43121.67-286532575336889.9126760.006稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-28653-46873376933904339047稅后凈現(xiàn)金流39643.8-29766175672697493670.008稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流-24829-26882699434689346789稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流（i=10%）35479.5-18653157532176365880.0010稅后累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-20554-3477-185583576333761計(jì)算指標(biāo)稅前稅后內(nèi)部收益率(FIRR)53.36%46.54%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）4567848569靜態(tài)投資回收期2.15年2.16年動(dòng)態(tài)投資回收期2,26年2.45年基準(zhǔn)收益率（%）10.00%10.00%表3-11項(xiàng)目現(xiàn)金流量表3.3.6項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 通過(guò)對(duì)西安市碧桂園香湖灣1號(hào)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性分析可知，總投資共計(jì)110960.53萬(wàn)元，其中自有資金為25000萬(wàn)元，銀行貸款為16000萬(wàn)元，預(yù)期銷(xiāo)售額為595767萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為473460.90萬(wàn)元，上繳所得稅為7137.74萬(wàn)元。結(jié)合損益表分析可以得出，稅后利潤(rùn)率高于期望利潤(rùn)，超過(guò)了10%，且項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。通過(guò)各項(xiàng)分析可知，該項(xiàng)目從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)利潤(rùn)分析上來(lái)說(shuō)，都高于行業(yè)內(nèi)參數(shù)，執(zhí)行條件充分，所以從經(jīng)濟(jì)性分析的角度上說(shuō)，西安市碧桂園香湖灣1號(hào)項(xiàng)目完全可行。

第4章項(xiàng)目可行性分析4.1項(xiàng)目概況4.1.1地理位置本項(xiàng)目宅基地位于西安市世博大道與香湖灣五路交匯處東北角，項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)明顯，臨近三環(huán)，附近商廈超市較多，且坐擁豐富的教育和醫(yī)療資源。4.1.2用地規(guī)模、用地性質(zhì)表4-1項(xiàng)目概況表項(xiàng)目名稱(chēng)用地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)權(quán)年限（年）綠化率建筑限高用地性質(zhì)碧桂園香湖灣1號(hào)107333295600027035%150米住宅4.2項(xiàng)目所在地綜合環(huán)境概況該項(xiàng)目位于陜西省西安市灞橋區(qū)，該區(qū)距離新的行政中心5公里，面積332平方公里，有9個(gè)街鎮(zhèn)，33個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，226個(gè)行政村，67.73萬(wàn)居民（2018年），因隋朝時(shí)期修建的古灞橋而得名，并在當(dāng)?shù)乇Ａ粝聛?lái)。灞橋區(qū)位于城市和城郊結(jié)合部，地形復(fù)雜，有平原、河流、平臺(tái)和丘陵，習(xí)俗多樣化。洪慶和白嶺的一些村莊與藍(lán)田縣的村莊相似。由于長(zhǎng)期的社交和互動(dòng)，不同村莊的社會(huì)習(xí)俗也逐漸變得大同小異，基本相似。4.3周邊配套情況4.3.1項(xiàng)目地塊交通條件圖4-1項(xiàng)目周邊的交通條件區(qū)位分析圖1圖4-2項(xiàng)目周邊的交通條件區(qū)位分析圖2本項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)明顯，通及其便利，地點(diǎn)近三環(huán)，可搭乘地鐵3號(hào)線且緊貼世博大道和香湖灣五路，附近還有多條主干道，交步行1000米內(nèi)擁有可停靠20趟不同路線的公交車(chē)，多維度立體交通，且臨近繞城高速、新筑高速入口。4.3.2配套現(xiàn)狀與規(guī)劃（一）學(xué)校圖4-3項(xiàng)目周邊學(xué)校區(qū)位分析圖幼兒園：浐灞第四幼兒園、西安市浐灞第三幼兒園、西安市浐灞第一幼兒園、博愛(ài)幼兒園(西安市灞橋區(qū)灞橋衛(wèi)生院西北)、愛(ài)華幼兒園(西安政物核段社區(qū)西北)、愛(ài)心幼兒園、灞橋區(qū)灞橋中心幼兒園、華城開(kāi)智幼兒園、品格浐灞半島幼兒園、金辰幼兒園(世博大道)、愛(ài)華幼兒園、灞橋區(qū)新農(nóng)小學(xué)幼兒園等。小學(xué)：西安市浐灞第三十二小學(xué)、西安市浐灞第十三小學(xué)、古都希望中心小學(xué)、灞橋區(qū)香楊小學(xué)西安市灞橋區(qū)新農(nóng)小學(xué)等。中學(xué)：西安市第五十七中學(xué)、西安市第五十七中學(xué)-南門(mén)、灞橋能源動(dòng)力學(xué)校分校、西安市浐灞第一中學(xué)、西安電力科技專(zhuān)修學(xué)院、西安澤秦技工學(xué)校、陜西工程科技高級(jí)技工學(xué)校、西安市五四二中學(xué)、陜西省電子信息學(xué)校等。

餐飲圖4-4項(xiàng)目周邊餐飲區(qū)位分析圖餐飲：月色池畔私房菜館、微熏·花園融合餐廳、7零公社竹林院落餐廳、有才叔的小館(世園會(huì)香湖灣店)、袁家村關(guān)中印象體驗(yàn)地(砂之船店)、世園羅曼宴會(huì)中心、大隱、長(zhǎng)沙印象、大后生餐廳等。

（三）公共醫(yī)療機(jī)構(gòu)圖4-5項(xiàng)目周邊醫(yī)療條件區(qū)位分析圖醫(yī)院：西安前海人壽醫(yī)院、灞橋區(qū)灞橋衛(wèi)生院、天姿醫(yī)療美容、唐都醫(yī)院、華康醫(yī)院、前海人壽健康城、陜西省人民醫(yī)院分院等。

（四）娛樂(lè)設(shè)施圖4-6項(xiàng)目周邊娛樂(lè)區(qū)位分析圖綜合商場(chǎng)：潤(rùn)都購(gòu)物廣場(chǎng)、百購(gòu)超市(211大隊(duì)住宅小區(qū)西)、恒大生活廣場(chǎng)、華南城絲路國(guó)際(華盛奧特萊斯店)、廣意隆超市、華南城購(gòu)物中心、華盛奧特萊斯購(gòu)物中心西區(qū)、砂之船奧特萊斯、華夏文旅游、華潤(rùn)絲路酒店、錦江國(guó)際酒店、艾美酒店、國(guó)際金融中心等。

銀行圖4-7項(xiàng)目周邊銀行區(qū)位分析圖銀行：秦農(nóng)銀行(讀書(shū)村支行)、中國(guó)郵政24小時(shí)自助銀行服務(wù)、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行24小時(shí)自助銀行(紡渭路支行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)陜西監(jiān)管局中國(guó)工商銀行(西安浐灞商務(wù)中心支行)、中國(guó)工商銀行24小時(shí)自助銀行(西安浐灞商務(wù)中心支行)、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(西安港務(wù)西路支行)等。4.4產(chǎn)品定位及客戶定位4.4.1產(chǎn)品定位碧桂園香湖灣一號(hào)產(chǎn)品定位：碧桂園前瞻視野定局浐灞，以對(duì)城市臻藏級(jí)土地之珍視，摘得城市生態(tài)腹地臻稀住宅土地資源，碧桂園集團(tuán)TOP系產(chǎn)品——碧桂園·香湖灣1號(hào)以城市少有2.0容積率實(shí)景墅質(zhì)社區(qū)為至高追求，打造專(zhuān)屬于大西安的生態(tài)墅質(zhì)住區(qū)，是地產(chǎn)三強(qiáng)集團(tuán)碧桂園集團(tuán)傾全集團(tuán)設(shè)計(jì)之力在陜西打造精品綠色生態(tài)大宅項(xiàng)目。項(xiàng)目位于浐灞生態(tài)區(qū)核心位置，浐灞生態(tài)區(qū)是陜西政府重點(diǎn)打造的國(guó)家級(jí)生態(tài)區(qū)，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)配套項(xiàng)目逐一落實(shí)建設(shè)。在享受浐灞快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)浐灞的鮮氧宜居環(huán)境更加難得。項(xiàng)目位于世博大道與東三環(huán)交匯處東北角，東三環(huán)、世博大道連通城北、城中和城南，可快速到達(dá)機(jī)場(chǎng)、曲江、高新區(qū)域?？傉嫉孛娣e約161畝，建筑面積約31萬(wàn)㎡，綠化率約35%，是西安市首例現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目，打造行業(yè)內(nèi)現(xiàn)房交付標(biāo)桿，通過(guò)對(duì)建筑、園林的精細(xì)打造、賦予項(xiàng)目生態(tài)、人文的高端氣質(zhì)。在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，要建成在規(guī)劃、建筑、景觀及室內(nèi)設(shè)計(jì)理念上超越周?chē)渌麡潜P(pán)，在銷(xiāo)售和租賃價(jià)位上讓消費(fèi)者更容易接受的高端精品樓盤(pán)。在打造商業(yè)社區(qū)的同時(shí)，構(gòu)建最舒適的生活社區(qū)，打造西安陽(yáng)光豪宅人居典范。4.4.2客戶定位經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查（見(jiàn)附表）結(jié)果顯示，我將客戶分類(lèi)分為以下幾類(lèi)（1）中小企業(yè)中高層管理人員，對(duì)住房功能有一定的要求，能承受較高的總價(jià)。（2）周邊地區(qū)的居民和私營(yíng)企業(yè)主，對(duì)灞橋區(qū)非常忠誠(chéng)和認(rèn)同，也對(duì)高新區(qū)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃充滿期待，期望新的規(guī)劃能給居民帶來(lái)便利，讓他們的原有財(cái)產(chǎn)得到升值。這類(lèi)客戶的需求主要是三室和四室的住宅，一些工薪階層家庭要求兩室的公寓。（3）在西安市中心有穩(wěn)定工作的高端公務(wù)員，考慮到他們的工作場(chǎng)所和生活配套，欣賞灞橋區(qū)的區(qū)域價(jià)值和升值空間。三房、四房或五房以上的公寓需求量最大。（4）中小型自雇人士多為第二居所的購(gòu)買(mǎi)者。隨著他們經(jīng)濟(jì)財(cái)富的增長(zhǎng)和家庭人口的增加，他們?cè)瓉?lái)的住房已經(jīng)不能滿足他們對(duì)家具和高品質(zhì)生活的需求，大三居室的戶型是最需要的。（5）購(gòu)房者和投資者，隨著西安市灞橋區(qū)的發(fā)展，越來(lái)越多的投資者看中了西安市灞橋區(qū)的市中心，他們對(duì)戶型的要求是小戶型，一般是小三房。從本項(xiàng)目的發(fā)展和區(qū)位優(yōu)勢(shì)來(lái)看，本項(xiàng)目的主要客戶應(yīng)該是灞橋區(qū)企業(yè)的中高層管理人員和技術(shù)人員，主要客戶群將是當(dāng)?shù)卦∶窈退綘I(yíng)企業(yè)主。還需要積極關(guān)注投資客。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的研究分析中小企業(yè)管理人員和高級(jí)技術(shù)人員適宜購(gòu)買(mǎi)四室二廳二衛(wèi)（見(jiàn)附錄），當(dāng)?shù)鼐用窈退綘I(yíng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)者適宜購(gòu)買(mǎi)三室二廳一衛(wèi)（見(jiàn)附錄），高端公務(wù)員適宜購(gòu)買(mǎi)四室三廳二衛(wèi)（見(jiàn)附錄）。4.5項(xiàng)目SWOT分析4.5.1優(yōu)勢(shì)（一）位置的優(yōu)勢(shì)(1)項(xiàng)目位于東三環(huán)的商業(yè)區(qū)，享受該地段的配套設(shè)施，周邊商業(yè)和辦公空間齊全。(2)本項(xiàng)目毗鄰多所高校，地處學(xué)校"樞紐"，人文氣息濃厚，教育優(yōu)勢(shì)明顯。(3)本項(xiàng)目位于交通便利的地段，多維度的交通，緊鄰繞城高速和新竹高速入口。(4)靠近許多醫(yī)療機(jī)構(gòu)，擁有豐富的醫(yī)療資源。(5)本項(xiàng)目靠近西安市的大型辦公和商業(yè)區(qū)。(6)本項(xiàng)目之前完成的公寓項(xiàng)目可以為這個(gè)額外的發(fā)展提供重要的方向性和參考價(jià)值。(二)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)品效益。(1)本項(xiàng)目占地約161畝，總面積約31萬(wàn)平方尺。這是在灞橋區(qū)的一個(gè)主要社區(qū)項(xiàng)目。(2)與本項(xiàng)目相鄰的幾所高中，人文氣息相對(duì)濃厚。(3)個(gè)空間都是方形的，后期的占用率很高。(4)整個(gè)空間完全通透，采光通風(fēng)良好，空間整體布局合理，提供生活空間動(dòng)靜分離，使用方便的通風(fēng)。(5)公用面積比率大于15%，小于25%，符合住宅公用面積比率的正常范圍。(三)主要影響的好處。這個(gè)項(xiàng)目在早期的成功開(kāi)發(fā)，以及優(yōu)越的地理位置和在開(kāi)發(fā)初期對(duì)各種問(wèn)題的補(bǔ)充完善，得到了大多數(shù)業(yè)主的支持，在市場(chǎng)上有良好的聲譽(yù)。4.5.2缺點(diǎn)(1)項(xiàng)目的一些配套設(shè)施仍在建設(shè)中，還不能完全投入使用。(2)項(xiàng)目周邊的許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如碧桂園閱江樓，都是自帶商業(yè)和其他物業(yè)。競(jìng)爭(zhēng)壓力很大。(3)附近的相應(yīng)配套設(shè)施仍在建設(shè)中，可能會(huì)給居民帶來(lái)暫時(shí)的不便。4.5.3機(jī)會(huì)(1)近期本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況比較樂(lè)觀，需求量較多。(2)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的流入不斷增加，因此帶動(dòng)了購(gòu)房需求。(3)疫情過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回升。4.5.4威脅1）競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：未來(lái)幾年，灞橋區(qū)周邊將建設(shè)更多的住宅項(xiàng)目，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)增加，將分流大量客戶，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：周?chē)康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商增多，會(huì)有激烈的競(jìng)爭(zhēng)。3）政策風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)調(diào)控政策更加嚴(yán)格不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)黃金期，開(kāi)發(fā)商的利益會(huì)大大降低。4.6本章小結(jié)本章主要針對(duì)碧桂園湘湖灣1號(hào)項(xiàng)目的綜合情況進(jìn)行了SWOT分析，對(duì)其優(yōu)劣勢(shì)已經(jīng)潛在的機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行了詳細(xì)總結(jié)，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更加準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析與定位。本項(xiàng)目不僅可以為開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)示范項(xiàng)目和發(fā)展機(jī)會(huì)，帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益，還可以為該地區(qū)的其他項(xiàng)目用地提供發(fā)展機(jī)會(huì)。

第5章項(xiàng)目技術(shù)可行性分析5.1工程技術(shù)方案1.建筑消防安全防火規(guī)范的要求通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的研究，建筑凈空應(yīng)按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006的要求，按一級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)，在消防緊急出口的北面修建一條人行通道。2.環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)工作將在西安市環(huán)保部門(mén)的監(jiān)督下進(jìn)行。施工單位將采取有效的污染控制措施，完成后，該項(xiàng)目將接受環(huán)境部的檢查和批準(zhǔn)，然后才能投入運(yùn)營(yíng)。3.土地使用擬用于項(xiàng)目的土地是城市中的住宅和商業(yè)用地。該項(xiàng)目建設(shè)符合總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的要求。4.人防該項(xiàng)目將被用作住宅樓地下一層的中央車(chē)庫(kù)，同時(shí)也具有人防功能。對(duì)于具體的人類(lèi)保護(hù)領(lǐng)域，請(qǐng)參考人類(lèi)保護(hù)司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行的審查，該項(xiàng)目符合人類(lèi)保護(hù)司的相應(yīng)要求。因此，根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策和法規(guī)，項(xiàng)目的整體工程設(shè)計(jì)是可行的。5.2工程技術(shù)說(shuō)明5.2.1供電工程設(shè)計(jì)1.220/330V配電系統(tǒng)該項(xiàng)目與城市電網(wǎng)相連，為了確定安全可靠的電力供應(yīng)設(shè)施，已經(jīng)與電力部協(xié)商確定了電力供應(yīng)的外部路線和配電能力，將采用輻射式和樹(shù)干式相結(jié)合的供電方式。2.接地系統(tǒng)和安全措施燃?xì)庠O(shè)備的接地電阻不應(yīng)超過(guò)1歐姆，如測(cè)量值不符合規(guī)定要求，應(yīng)采取相應(yīng)措施來(lái)提高人工接地的能力。5.2.2給排水工程設(shè)計(jì)1.水的供應(yīng)(1)建筑水源要連接城市水網(wǎng)形成該地區(qū)的供水系統(tǒng)。(2)室外供水系統(tǒng)：建設(shè)地上消火栓，最小管徑為100；在室內(nèi)安裝消火栓供水系統(tǒng)。(3)水管：室內(nèi)供水管道推薦使用PPR管道，室外供水管道推薦使用球墨鑄鐵管道。2.排水(1)該區(qū)的外部排水系統(tǒng)應(yīng)采用單獨(dú)的雨水和廢水系統(tǒng)。(2)管道外部與超強(qiáng)加固的U型PVC管連接，并有T型橡膠圈和沙墊基礎(chǔ)。在室內(nèi)，UPVC空心螺旋管被用于聯(lián)接連接。5.2.3區(qū)內(nèi)道路設(shè)計(jì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃是由一個(gè)生態(tài)小組起草的。該地區(qū)的道路是在硬土上鋪設(shè)的混凝土。5.2.4消防設(shè)計(jì)按照《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定，建筑物之間的距離必須符合建筑物的消防安全要求，必須為待命的消防車(chē)輛提供消防設(shè)備，消防栓系統(tǒng)必須考慮到內(nèi)部和外部區(qū)域，并配備必要的消防設(shè)備。5.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案是以項(xiàng)目規(guī)劃為依據(jù)，得出項(xiàng)目總面積約為31萬(wàn)平方米，分為兩個(gè)施工階段，預(yù)計(jì)總工程量約為4年（約48個(gè)月）完成并全部交付。施工期為兩年半，從2021年6月開(kāi)始到2025年6月結(jié)束。施工時(shí)間表如下：2021年6月至8月：設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書(shū)，編寫(xiě)并提交可行性研究報(bào)告供審批，處理所有項(xiàng)目前期程序。2021年8月至9月：設(shè)計(jì)施工方案，設(shè)計(jì)綜合管網(wǎng)，提交施工，取得施工許可證，三通一平。2021年10月：開(kāi)始第一個(gè)施工階段。2021年11月：完成第一階段25%的投資，開(kāi)始預(yù)售。2022年6月：移交第一階段，開(kāi)始第二階段。2022年6-7月：完成第二階段25%的投資，開(kāi)始預(yù)售。2021-2023年：在項(xiàng)目工程建設(shè)的同時(shí)，將同步進(jìn)行外部管道和其他配套工程的建設(shè)。2024年1月：繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目第二階段的建設(shè)，以及該區(qū)的道路、管道、環(huán)境美化和其他配套工程的建設(shè)。2024年6月：交付項(xiàng)目的第二階段。2024年7月-12月：完成全面驗(yàn)收，組織交付程序。5.4銷(xiāo)售周期安排(1)定價(jià)結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，價(jià)格制定如下。商業(yè)：22350元/平方米；商鋪：24000元/平方米；地下停車(chē)場(chǎng)：9800元/平方米。(2)向銷(xiāo)售計(jì)劃返還資本。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)周期并結(jié)合市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)2021年12月至2022年12月可實(shí)現(xiàn)10%的銷(xiāo)售收入，2022年1月至2023年12月可實(shí)現(xiàn)30%的銷(xiāo)售收入，2024年項(xiàng)目將全面完工。2025年建設(shè)全面完成，環(huán)境優(yōu)美將會(huì)是吸引購(gòu)房者購(gòu)房的眼球，加上前期預(yù)售結(jié)算收入，相當(dāng)于預(yù)計(jì)年銷(xiāo)售收入的40%；2025年實(shí)現(xiàn)資金全部回收。

第6章建筑節(jié)能分析6.1建筑節(jié)能報(bào)告編制的原則為實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排必須遵守的國(guó)家法律、政策和法規(guī)。1.執(zhí)法原則(1)列出本建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容。(2)列出為實(shí)現(xiàn)本建筑項(xiàng)目的節(jié)能減排措施必須遵循的強(qiáng)制性規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和關(guān)鍵要素。(3)執(zhí)法的主要障礙以及如何克服這些障礙。2.務(wù)實(shí)的原則(1)以事實(shí)為依據(jù)，描述和估計(jì)建設(shè)項(xiàng)目的節(jié)能和減排現(xiàn)狀。(2)為節(jié)能減排制定知情和合理的技術(shù)路線。(3)制定切實(shí)可行的技術(shù)措施，以節(jié)約能源和減少排放。3.綠色原則(1)貫徹綠色建筑理念，優(yōu)化關(guān)鍵技術(shù)措施，實(shí)現(xiàn)建筑的節(jié)能減排。(2)符合《綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)和施工項(xiàng)目。(3)綠色建筑技術(shù)示范的影響。要實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排必須遵守的國(guó)家法律，政策和法規(guī)的相關(guān)規(guī)定6.2節(jié)能減排目標(biāo)的確定1.保護(hù)環(huán)境和文明健康，在項(xiàng)目建設(shè)中必須考慮到這一點(diǎn)。(1)施工期間廢氣污染控制措施：施工期間應(yīng)采取防塵措施，運(yùn)輸工具應(yīng)采取措施，避免飛揚(yáng)和粉塵；施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)加以限制或保護(hù)。減少木板灰塵對(duì)環(huán)境的影響。(2)預(yù)防噪音污染的措施。在施工現(xiàn)場(chǎng)，在施工的各個(gè)階段，確保在施工現(xiàn)場(chǎng)的任何時(shí)候都能進(jìn)行施工。如果有必要在夜間施工，請(qǐng)?zhí)崆跋颦h(huán)境部提交申請(qǐng)。一旦獲得批準(zhǔn)，可在指定日期進(jìn)行施工。其次，在施工現(xiàn)場(chǎng)周?chē)鷻冢?3)建筑垃圾和水污染控制措施：在施工過(guò)程中，應(yīng)將施工現(xiàn)場(chǎng)的垃圾堆放在指定地點(diǎn)，并及時(shí)安排清理，防止地表徑流進(jìn)入下水道系統(tǒng)，排入水體。在大雨的情況下。其次，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定施工現(xiàn)場(chǎng)的徑流方向，或設(shè)置簡(jiǎn)單的排水管道，嚴(yán)禁廢水橫流。第三，嚴(yán)禁將建筑污泥排入排水溝，防止因排水不暢而導(dǎo)致水進(jìn)入周邊地區(qū)。(4)清潔施工，在施工過(guò)程中采取綜合污染防治措施。第二，加強(qiáng)建設(shè)管理。第三是使用預(yù)制的施工圖。第四是使用高科技機(jī)器和設(shè)備。6.3節(jié)能措施分析(1)能源節(jié)約措施。建筑物的能源效率作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)關(guān)鍵因素，在現(xiàn)代生活中變得越來(lái)越重要。新項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施節(jié)水和節(jié)能政策。項(xiàng)目區(qū)的建筑節(jié)能措施應(yīng)包括按照規(guī)定的民用建筑節(jié)能管理規(guī)范和民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范，以及該地區(qū)的氣候特點(diǎn)，采取建筑保溫、隔熱、通風(fēng)、排氣和降濕等措施。盡可能多地使用自然光，使用高效光源和燈具，室外照明使用節(jié)能光源。在設(shè)計(jì)和選址電力系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)努力減少線路損失，明智地選擇負(fù)載，并節(jié)約能源。所有設(shè)備都應(yīng)優(yōu)先考慮節(jié)能、低能耗和高效率。應(yīng)優(yōu)化使用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備，生活用水應(yīng)進(jìn)行安全處理。首先，在規(guī)劃中引入了生態(tài)環(huán)境保護(hù)的概念，應(yīng)充分利用可再生能源減少非使用性的能源消耗。第二，改善建筑物的熱性能，通過(guò)采取隔熱和遮陽(yáng)等措施，使建筑物外墻（包括窗戶、外墻、屋頂和車(chē)庫(kù)天花板）保持熱量，并通過(guò)增加建筑物的熱阻來(lái)減少熱量攝入。墻壁、屋頂和窗戶。熱負(fù)荷和冷負(fù)荷。第三，為了提高供熱和空調(diào)系統(tǒng)的能源效率，集中供熱系統(tǒng)應(yīng)該有綜合溫度控制和測(cè)量措施。第四，應(yīng)積極利用可再生能源，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。第五，在設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量縮短供水和供電線路，以減少線路的能量損失，同時(shí)確保布局合理。第六，建筑物的設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能使用自然采光和自然通風(fēng)，以減少照明、供暖和通風(fēng)的能源消耗。第七，應(yīng)根據(jù)建筑的功能要求，積極使用節(jié)能材料。應(yīng)該使用節(jié)能的照明和電氣設(shè)備。這應(yīng)該在節(jié)約能源和減少消耗及計(jì)算機(jī)房面積方面進(jìn)行優(yōu)化。第八，選擇節(jié)能設(shè)備以減少能源消耗。第九，應(yīng)引入太陽(yáng)能路燈和太陽(yáng)能草坪燈。第十，城市垃圾應(yīng)分層管理。城市垃圾分為三類(lèi)：生物垃圾（包括食物垃圾）、可再生垃圾（包括金屬、玻璃、廢紙等）和不可再生垃圾。而廢物被轉(zhuǎn)化為可回收的物品。(2)節(jié)水措施。節(jié)水措施的實(shí)施計(jì)劃主要有三個(gè)方面：一是引進(jìn)節(jié)水裝置；二是引進(jìn)節(jié)水設(shè)備。第二，采取雨水、廢水收集和再利用的措施；第三，采取現(xiàn)場(chǎng)節(jié)水措施。雨水處理廠對(duì)雨水和生活廢水進(jìn)行再利用和凈化，回收的水可用于綠化用水、補(bǔ)充景觀用水和沖廁用水。

第7章項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施分析7.1項(xiàng)目環(huán)境分析碧桂園·香湖灣1號(hào)以“1號(hào)奢居天賦”，以他處難有的天賦自然資源，以傳世建筑之姿，兌現(xiàn)城市塔尖人士的湖居夢(mèng)。臨湖羨景不勝臨湖而居，城市自然資源日益減少已成為世界共識(shí)，能在城市繁華之地，擁享湖景盛景，實(shí)屬難得。碧桂園成立于1992年，26年布局全球超1000個(gè)城鎮(zhèn)、超2000個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目，服務(wù)約300萬(wàn)業(yè)主，目前已涉足馬來(lái)西亞、澳大利亞、印度尼西亞等國(guó)家。2018年6月，美國(guó)《福布斯》雜志發(fā)布2018年度全球上市公司2000強(qiáng)榜單，碧桂園位列143位，較2017年躍升130名。7.1.1區(qū)位碧桂園·香湖灣1號(hào)所在的浐灞生態(tài)區(qū)，是西安東西發(fā)展橫軸的重要支撐點(diǎn)，依“政府第三代新城”定位，打造集產(chǎn)業(yè)、居住、生態(tài)、文化于一體的國(guó)際都市生態(tài)區(qū)。

截至2018年，西安大數(shù)據(jù)小鎮(zhèn)建設(shè)，五洲國(guó)際戰(zhàn)略合作、人工智能小鎮(zhèn)等22個(gè)項(xiàng)目集中簽約；西安體育中心、西安絲路國(guó)際會(huì)展中心、西安中央文化商務(wù)區(qū)三大項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)工；中國(guó)西北最大的陸路轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐型綜合物流園區(qū)的國(guó)際港務(wù)區(qū)，生態(tài)國(guó)家級(jí)示范區(qū)的騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)相繼進(jìn)駐。伴隨第十四屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)的舉辦、自貿(mào)區(qū)的建立、領(lǐng)事館等一系列高品質(zhì)項(xiàng)目落子其間，浐灞當(dāng)之無(wú)愧世界西安1號(hào)門(mén)戶。7.1.2生態(tài)碧桂園·香湖灣1號(hào)與西安世博園比鄰而望。坐落于廣運(yùn)潭之畔的世博園，園區(qū)總面積6270畝，灞河以廣袤的水域面積，天然活水和植被、生物多元化分布的濕地景觀，成為城市珍貴的城市綠肺、天然氧吧，也是大西安原生態(tài)的美麗風(fēng)景區(qū)。碧桂園·香湖灣1號(hào)近鄰灞河，推窗遠(yuǎn)眺，風(fēng)情搖曳的灞河美景便盡收眼底。7.1.3交通樞紐交通暢達(dá)全城：碧桂園·香湖灣1號(hào)周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，三條黃金干線——東三環(huán)、繞城高速、世博大道三線環(huán)繞，南至曲江新城、北至未央金軸，暢行至東三環(huán)，直達(dá)機(jī)場(chǎng)專(zhuān)用高速。地鐵3號(hào)線香湖灣站、務(wù)莊站近距離可達(dá)；6條公交線經(jīng)設(shè)站于此（233路/47路/932路/530路/262路/浐灞一號(hào)線），此外更有多條公交路線穿行周邊，通達(dá)東西南北各片區(qū)。7.1.4物業(yè)碧桂園·香湖灣1號(hào)項(xiàng)目的尊貴物業(yè)除了基本服務(wù)升級(jí)以外，更從碧桂園三大住宅獨(dú)有服務(wù)體系，四大普通升級(jí)體系，七大方面進(jìn)行提升。1、項(xiàng)目除了設(shè)立鉑金鳳凰管家外，更增設(shè)社區(qū)“安全衛(wèi)士”24小時(shí)接受咨詢、訴求處理以外，對(duì)外來(lái)服務(wù)人員進(jìn)行監(jiān)控及引領(lǐng)，提升社區(qū)安全質(zhì)量。2017年碧桂園住宅項(xiàng)目秩序類(lèi)滿意率達(dá)95%。

2、專(zhuān)屬老人健康保衛(wèi)服務(wù)，定期社區(qū)義診、建立健康檔案，24小時(shí)送醫(yī)服務(wù)；

3、孩童專(zhuān)屬關(guān)懷服務(wù)，嬰幼兒疫苗接種信息提醒、公示，中高考學(xué)子關(guān)懷服務(wù)，開(kāi)設(shè)幼兒四點(diǎn)半學(xué)堂（有償服務(wù)），嬰幼兒上下學(xué)接送服務(wù)（有償服務(wù)）。4、對(duì)于尊貴業(yè)主，提供旅游咨詢、行程安排機(jī)票預(yù)定等服務(wù)，節(jié)約您的每一分鐘時(shí)間。社區(qū)內(nèi)，除了定期舉辦的社區(qū)活動(dòng)外，對(duì)于業(yè)主專(zhuān)屬定制活動(dòng)服務(wù)。比如結(jié)婚紀(jì)念日專(zhuān)題派對(duì)方案、入伙盛典等。

5、另外，由于業(yè)主多數(shù)雇傭保姆、家政，針對(duì)這部分，對(duì)于保姆通道、員工通道進(jìn)行專(zhuān)屬監(jiān)控，避免外來(lái)尾行人員進(jìn)入。對(duì)于保姆、家政服務(wù)技能定期進(jìn)行免費(fèi)培訓(xùn)服務(wù)，業(yè)主可選擇參與。讓家人得到更專(zhuān)業(yè)的服務(wù)。6、針對(duì)需要經(jīng)常出差