房地產(chǎn)估價(jià)

中南林業(yè)科技大學(xué)

沈良峰第六章

成本法6.1成本法的基本原理6.2重新購建成本6.3建筑物折舊6.4成本法應(yīng)用實(shí)例一.成本法概述二.房地產(chǎn)價(jià)格的成本構(gòu)成三.估價(jià)公式6.1成本法的基本原理一.成本法概述1.成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。重置成本和重建成本統(tǒng)稱為重新購建價(jià)格，是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤。折舊是各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差。成本法是以成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

2.理論依據(jù)——生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格依其費(fèi)用而定。3.適用的估價(jià)對(duì)象（1）一般適用于新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、正在開發(fā)或計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)等。

（2）特別適用于

既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等，這些房地產(chǎn)多以公益、公用為目的；有獨(dú)特設(shè)計(jì)、只滿足個(gè)別用戶需要的房地產(chǎn)，如化工廠、鋼鐵廠、油田、機(jī)場(chǎng)等；單純建筑物、房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其他損害賠償；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完善，無法運(yùn)用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)?！?）要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。（2）要結(jié)合房地產(chǎn)自身因素尤其是缺陷和外部因素特別是不利因素的分析進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后來確定評(píng)估價(jià)值。（3）成本法還要求估價(jià)師具有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑工程、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價(jià)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等方面的專業(yè)知識(shí)。4.適用條件5.估價(jià)步驟1234選擇具體估價(jià)路徑求取重置成本或重建成本測(cè)算折舊額或成新率計(jì)算成本價(jià)值二.房地產(chǎn)價(jià)格的成本構(gòu)成1.土地取得成本土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出，一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)和取得土地應(yīng)繳納的稅費(fèi)。途徑

（1）通過市場(chǎng)購買而取得土地；

（2）通過征收集體土地而取得土地；

（3）通過征收國有土地上房屋而取得土地。2.建設(shè)成本建設(shè)成本——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等。包括：

（1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

（2）建筑安裝工程費(fèi)

（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（5）其他工程費(fèi)

（6）開發(fā)期間稅費(fèi)3.管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織、管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的必要支出，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例計(jì)取。

4.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用也稱為銷售成本，是指銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售代理費(fèi)或銷售人員費(fèi)用等。按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測(cè)算。

5.投資利息投資利息指房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。（1）應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目——土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。（2）計(jì)息周期——計(jì)算利息的單位時(shí)間。通常為年（3）計(jì)息期——計(jì)息周期數(shù)。（4）計(jì)息方式——復(fù)利計(jì)算。6.銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)指房地產(chǎn)銷售時(shí)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商（作為賣方）繳納的稅費(fèi)。包括銷售稅金及附加（增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）和其他銷售稅費(fèi)（印花稅、交易手續(xù)費(fèi)）等。按照房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例測(cè)算。

7.開發(fā)利潤開發(fā)利潤指典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的平均利潤。注意

（1）開發(fā)利潤是所得稅前的。（2）開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商實(shí)際獲得或期望獲得的利潤。（3）開發(fā)利潤是按一定的基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率來估算。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率（1）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本＋建設(shè)成本（2）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用（3）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用＋投資利息（4）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用＋投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)）【例6-1】某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，投資利息為400萬元，開發(fā)利潤為500萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)為5600萬元。試計(jì)算該房地產(chǎn)的直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率和銷售利潤率。【解】三.估價(jià)公式1.成本法估價(jià)的基礎(chǔ)公式

2.適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

（1）舊的房地基本公式

（2）舊的建筑物基本公式3.適用于新的房地產(chǎn)的基本公式

（1）新房地的估價(jià)公式

（2）新的建筑物估價(jià)公式（3）新開發(fā)土地的估價(jià)公式【例6-3】某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5％，銷售費(fèi)用為100元/m2，投資利息占直接成本的5％，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后的地價(jià)是多少？【解】

設(shè)開發(fā)后的地價(jià)為V，用新開發(fā)土地價(jià)值公式：

V=待開發(fā)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+

銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

=1000+1500+(1000+1500)×5%+100+

（1000+1500)×5%+(1000+1500)×6%

=(1000+1500)×(1+5%+5%+6%)+100

=3000(元/㎡）

4.適用于在建工程的基本公式

一.含義二.測(cè)算的思路與方法6.2重新購建成本

一.含義重新購建成本——又稱重新購建價(jià)格，是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購置全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤。重新購建價(jià)格的內(nèi)涵——（1）是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的；（2）是客觀的；（3）建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的土地的重新購建價(jià)格。二.測(cè)算的思路與方法1.重新購建成本的測(cè)算思路

房地合估路徑房地分估路徑房地整估路徑適用于估價(jià)對(duì)象有較多與其相似的有交易的新的房地產(chǎn)，如一幢舊住宅樓中的一套住宅，一幢舊寫字樓中的一間辦公用房。適用于兩種情況，一是土地市場(chǎng)上以能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主，如農(nóng)村、小城鎮(zhèn)的獨(dú)棟房屋；二是有關(guān)成本、費(fèi)用、稅金和利潤較易在土地和建筑物之間進(jìn)行分配。主要適用于估價(jià)對(duì)象是獨(dú)立開發(fā)建設(shè)或可假設(shè)獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)，如一幢廠房、一棟辦公樓、一個(gè)酒店等。（1）房地重新購建成本的測(cè)算思路（1）房地重新購建成本的測(cè)算思路（2）土地重新購建成本的測(cè)算思路

求取土地重新購建成本，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取該土地的重新購置成本。（3）建筑物重新購建成本的測(cè)算思路

假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為沒有該建筑物的空地，但除了沒有該建筑物外，其他狀況均維持不變，然后在該土地上建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。2.建筑物的兩種重新購建價(jià)格

（1）房地重新購建成本的測(cè)算思路（1）重置價(jià)格——也稱為重置成本，是指采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

用于一般建筑物因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備因建筑技術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物

（1）房地重新購建成本的測(cè)算思路（2）重建價(jià)格——也稱為重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

這種方式可形象地稱為“復(fù)制”。重建成本宜用于有特殊保護(hù)價(jià)值、有特殊建筑風(fēng)格的建筑物的估價(jià)。重置價(jià)格發(fā)揮了技術(shù)進(jìn)步的優(yōu)勢(shì)，是“替代原理”的體現(xiàn)。重置價(jià)格通常低于重建價(jià)格。

3.建筑物重新購建成本的求取方法

（1）房地其中重新購建成本的測(cè)算思路其中，建安工程費(fèi)的求取方法有：（1）單位比較法

（1）房地其中重新購建成本的測(cè)算思路單位面積法

該方法是調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)，對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整后得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。單位體積法

通過調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位體積建筑安裝工程費(fèi)，對(duì)其教材適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整后得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。（1）房地其中重新購建成本的測(cè)算思路（2）分部分項(xiàng)法把建筑物分解為各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程，測(cè)算每個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量，調(diào)查各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的單位價(jià)格或單位成本，將各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。（如表6-1）（1）房地其中重新購建成本的測(cè)算思路（1）房地其中重新購建成本的測(cè)算思路（3）工料測(cè)量法工料測(cè)量法是把建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，測(cè)算重新建造該建筑所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機(jī)械臺(tái)班數(shù)、人工時(shí)數(shù)，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班的數(shù)量及人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計(jì)取相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。（如表6-2）（1）房地其中重新購建成本的測(cè)算思路（1）房地其中重新購建成本的測(cè)算思路（4）指數(shù)調(diào)整法是利用建筑安裝工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史建筑安裝工程費(fèi)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)來求取建筑物建筑安裝工程費(fèi)（參見比較法中市場(chǎng)狀況調(diào)整方法）。（1）房地其中重新購建成本的測(cè)算思路【例6-6】某幢房屋的建筑面積為30O㎡，該類房屋的建筑安裝工程費(fèi)為2400元/㎡，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷售費(fèi)用為房屋重新購建價(jià)格的4%，建設(shè)期為6個(gè)月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，開發(fā)商成本潤率為15%，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6%，請(qǐng)計(jì)算該房屋的重新購建價(jià)格?！窘狻浚涸O(shè)該房屋重新購建單價(jià)為V

（1）建筑安裝工程費(fèi)=2400（元/㎡）

（2）專業(yè)費(fèi)用=2400×8%=192（元/㎡）

（3）管理費(fèi)用=（2400+192）×3%=77.76（元/㎡）（1）房地其中重新購建成本的測(cè)算思路（4）銷售費(fèi)用=V×4%=0.04V（元/㎡）（5）投資利息=(2400+192+77.76+0.04V)×

=39.18+0.00059V（元/㎡）（6）銷售稅費(fèi)=V×6%=0.06V（元/㎡）（7）開發(fā)利潤=(2400+192+77.76+0.04V+39.18+0.00059V)×15%

=406.34+0.0061V（元/㎡）（8）V=2400+192+77.76+0.04V+39.18+0.00059V+0.06V+406.34+0.0061V

重新購建成本的單價(jià)V=3487.34（元/m2）

重新購建成本總價(jià)為：3487.34×300=104.62（萬元）一.建筑物折舊含義二.建筑物折舊計(jì)算6.3建筑物折舊一.建筑物折舊含義建筑物折舊——是由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值的之差。

建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格－建筑物市場(chǎng)價(jià)值折舊原因物質(zhì)折舊功能折舊外部折舊自然老化（1）物質(zhì)折舊正常使用的磨損意外破壞的損壞延遲維修的損壞殘存自然力作用引起，與建筑物實(shí)際經(jīng)過的年數(shù)正相關(guān)，同時(shí)還受建筑物所在地區(qū)的氣候與環(huán)境條件的影響。由人們使用引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的。由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí)造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在。（2）功能折舊是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價(jià)值減損，包括功能不足折舊和功能過剩折舊。（1）功能不足折舊——因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏或低于市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價(jià)值減損。（2）功能過剩折舊——因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損。（3）外部折舊

因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。外部折舊環(huán)境因素如周圍環(huán)境變差，包括原有的較好景觀被破壞、環(huán)境污染、自然環(huán)境惡化等其他因素如采取房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、取消優(yōu)惠政策等交通因素如因交通規(guī)劃、交通方式、高鐵建設(shè)等的變化而造成交通擁擠、相對(duì)偏僻、人流量減少等。交通因素如因經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣或供過于求等【例6-5】某舊住宅的重置成本為60萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為5萬元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用衛(wèi)生間、燃?xì)獾纫鸬墓δ苷叟f為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為3萬元。請(qǐng)求取該舊住宅的折舊總額和折舊后價(jià)值?！窘狻浚?）該舊住宅的折舊總額：該舊住宅的折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊=5+8+3＝16（萬元）（2）該舊住宅折舊后的價(jià)值：該舊住宅的現(xiàn)值=重置成本-折舊=60-16=44（萬元）

二.建筑物折舊計(jì)算1.年齡-壽命法

根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來測(cè)算建筑物折舊的方法。實(shí)際年齡——建筑物自竣工之日起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)有效年齡——根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀況判斷的建筑物年齡自然壽命——建筑物自竣工時(shí)起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間經(jīng)濟(jì)壽命——建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。剩余自然壽命——自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命剩余經(jīng)濟(jì)壽命——建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間經(jīng)濟(jì)壽命=剩余經(jīng)濟(jì)壽命+有效年齡（1）直線法——以建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等為基礎(chǔ)計(jì)算折舊額的方法。1）年折舊額——建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額，公式為：Di——第i年的折舊額（是一個(gè)常數(shù)D）C——建筑物的重新購建成本。S——建筑物的預(yù)計(jì)凈殘值N——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命R——建筑物殘值率。是建筑物的凈殘值

與其重新購建成本的比率。

2）折舊總額——年折舊額與有效年齡的乘積Et——建筑物的折舊總額t——有效年齡

3）建筑物現(xiàn)值——重新購建價(jià)格與折舊總額的差額（2）成新折扣法——將建筑物的重新購建價(jià)格乘以成新率來求取建筑物的現(xiàn)值。成新率是建筑物的市場(chǎng)價(jià)值與其重置成本或重建成本的百分比。

V——建筑物的現(xiàn)值C——建筑物的重新購建價(jià)格q——建筑物的成新率(％)n——建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命（n=N-t）當(dāng)建筑物的凈殘值率R=0時(shí)

【例6-7】某幢10年前建成交付使用的建筑物，維修養(yǎng)護(hù)情況正常。估價(jià)人員實(shí)地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為零。試用直線法計(jì)算該建筑物的成新率?！窘狻浚?）已知：t=10年，n=40年，R=0。

（2）該建筑物的成新率q：

2.市場(chǎng)提取法

通過含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的房地可比實(shí)例，來求取估價(jià)對(duì)象中的建筑物折舊的方法。先知道舊的房地價(jià)值，利用成本法公式反求出建筑物折舊建筑物折舊=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-舊的房地價(jià)值=建筑物重新購建價(jià)格-（舊的房地價(jià)值-土地重新購建價(jià)格）=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊后價(jià)值【例6-8】某宗房地產(chǎn)的土地面積為5000m2，建筑面積12500m2，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為4700元/m2，土地重置成本（樓面地價(jià)）為2300元/m2，建筑物重置成本為3000元/m2，建筑物年齡10年。試計(jì)算建筑物折舊總額、總折舊率和年折舊率?！窘狻浚?）建筑物折舊總額=土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格-房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格=（2300+3000-4700）×1.25=750（萬元）（2）建筑物總折舊率=建筑物折舊總額÷建筑物重置價(jià)格=750÷（3000×1.25）=20%（3）建筑物年折舊率=建筑物總折舊率÷建筑物年齡=20%÷10=2%3.分解法——把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分后相加得到建筑物折舊的方法。物質(zhì)折舊Textinhere外部折舊不足功能折舊折舊不可修復(fù)可修復(fù)不可修復(fù)過剩不可修復(fù)可修復(fù)不可修復(fù)可修復(fù)不可修復(fù)長壽命項(xiàng)目短壽命項(xiàng)目短壽命項(xiàng)目根據(jù)重新購建價(jià)格、年齡、壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。長壽命項(xiàng)目重新購建價(jià)格等于建筑物重新購建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)成本和短壽命項(xiàng)目重新購建價(jià)格后的余額。修復(fù)成本>（修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值）物質(zhì)折舊修復(fù)成本≤（修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值）【例6-9】某建筑物的重置成本為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修的重置成本為30萬元，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置成本為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額?！窘狻吭摻ㄖ锏奈镔|(zhì)折舊額計(jì)算如下：

（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2（萬元）

（2）裝飾裝修的折舊額=30×1/5×3=18（萬元）

（3）設(shè)備的折舊額=60×1/15×10=40（萬元）

（4）長壽命項(xiàng)目的折舊額=（180-2-30-60）×1/50×10=17.6（萬元）

（5）該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+18+40+17.6=77.6（萬元）功能不足折舊可修復(fù)不可修復(fù)功能過剩折舊不可修復(fù)功能折舊可修復(fù)①估算在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加功能費(fèi)用②估算重置估價(jià)對(duì)象建筑物時(shí)隨同增加功能費(fèi)用③將單獨(dú)增加功能費(fèi)用減去隨同增加功能費(fèi)用，得出可修復(fù)的功能缺乏折舊額。不可修復(fù)①利用“收益損失資本化法”求取因缺乏該功能造成的未來每年損失的凈收益的現(xiàn)值之和；②估算隨同增加功能費(fèi)用；③將未來每年損失的凈收益的現(xiàn)值之和減去隨同增加功能費(fèi)用；即得到不可修復(fù)的功能缺乏折舊額?？尚迯?fù)不可修復(fù)功能不足折舊【例6-11】某幢沒有電梯的舊寫字樓建筑面積為3000m2，租金為1.8元/m2·天，空置率為15%。有電梯的同類寫字樓的租金2元/m2·天，空置率為10%。現(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為400萬元，而重置該寫字樓時(shí)隨同增加電梯的必要費(fèi)用僅為200萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余壽命為30年，報(bào)酬率為8%。請(qǐng)回答：該功能缺乏是否可修復(fù)？該無電梯的功能缺乏折舊額是多少？【解】：①計(jì)算增加電梯所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額②因修復(fù)成本400萬元大于增加額332.84萬元，所以不可修復(fù)③沒有電梯的功能折舊額=房地產(chǎn)價(jià)值增加額一隨同增加電梯費(fèi)用=332.84-200=132.84（萬元）4.求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)1）估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。2）會(huì)計(jì)上計(jì)算折舊的基數(shù)是資產(chǎn)的原始價(jià)值，是當(dāng)初購置時(shí)的固定資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的流逝而變化；估價(jià)上則是用資產(chǎn)的重新購建成本，它隨價(jià)值時(shí)點(diǎn)的不同而不同。（1)估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的本質(zhì)區(qū)別1）住宅不論其經(jīng)濟(jì)壽命是早于還是晚于土地使用期限而結(jié)束，均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。2）非住宅建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。3）非住宅建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，分為兩種情況：（2