房地產(chǎn)估價(jià)

中南林業(yè)科技大學(xué)

沈良峰第十一章

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告11.1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告概述11.2房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量要求11.3房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯誤分析一.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的概念和形式二.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的總要求11.1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告概述一.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

的概念和形式房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)履行房地產(chǎn)估價(jià)合同，記述房地產(chǎn)估價(jià)過程，反映房地產(chǎn)估價(jià)成果的文件，是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，是給予委托人關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值價(jià)格的正式答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值價(jià)格的專業(yè)意見，也是估價(jià)對象的研究報(bào)告，應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰、規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書是記述評估成果的文書，因而房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告形式應(yīng)采取書面報(bào)告。書面報(bào)告按格式分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告。敘述式報(bào)告能使房地產(chǎn)估價(jià)師有機(jī)會充分論證和解釋其分析、意見和結(jié)論，使估價(jià)結(jié)果具有較強(qiáng)的說服力。也是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)履行對委托人責(zé)任的最佳方式，因而是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的最普遍、最完整的形式。對于成片或成批多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)并且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí)，可以采用表格式。二.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

的總要求房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告總要求

（1）全面性。估價(jià)報(bào)告應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套，使估價(jià)報(bào)告使用者能夠合理理解估價(jià)結(jié)果。

（2）公正性和客觀性。估價(jià)報(bào)告應(yīng)站在中立的立場上對影響估價(jià)對象價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評論，做出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。

（3）準(zhǔn)確性。估價(jià)報(bào)告的用語應(yīng)力求清楚、準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說明，并描述其對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

（4）概括性。估價(jià)報(bào)告應(yīng)使用簡潔的文字對估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。（5）估價(jià)報(bào)告書的外在質(zhì)量高。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量除了取決于估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價(jià)依據(jù)的充分性、估價(jià)方法選用的正確性、有關(guān)參數(shù)選取的合理性等方面的內(nèi)在質(zhì)量外，其文字表述水平、文本格式及印刷等外在質(zhì)量也均要有較高的水平。一.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量二.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成三.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫11.2房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量要求一.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量1.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作原則客觀性原則要求所采用的寫作材料、分析過程和最終的估價(jià)結(jié)論必須客觀真實(shí)。不能虛構(gòu)、不能夸大、不能縮小，連寫作細(xì)節(jié)也要經(jīng)得起客觀事實(shí)的推敲。目標(biāo)性原則要求整個寫作過程都有一個明確目標(biāo)，寫作材料的搜集，篇章結(jié)構(gòu)的整合，技術(shù)路線的確定，估價(jià)結(jié)果的說明，都要圍繞這個明確的目標(biāo)進(jìn)行。規(guī)范性原則是對估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)形態(tài)而言，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的篇章結(jié)構(gòu)要程式化，符合統(tǒng)一的要求。2.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告對詞語的要求（1）用詞準(zhǔn)確。對用詞的基本要求，房地產(chǎn)估價(jià)師要善于根據(jù)內(nèi)容表達(dá)的需要，在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的語詞，以準(zhǔn)確地表現(xiàn)事物的特征和表述寫作的意圖。（2）用詞表意清晰。表述如范圍、程度、幅度、條件等的詞語，在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中都會經(jīng)常使用，要客觀恰當(dāng)?shù)匕盐?。不能使用“大概”、“大約”、“可能”等字樣，特別是估價(jià)結(jié)論不能模棱兩可。（3）用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩。估價(jià)報(bào)告用詞的褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。（4）用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。（5）正確運(yùn)用專業(yè)名詞。撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，一些專業(yè)名詞不能混淆。例如估價(jià)對象與價(jià)值時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對象，應(yīng)寫明估價(jià)對象的財(cái)產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況；價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)寫明所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格對應(yīng)的時(shí)間。（6）規(guī)范用詞說明。1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞，正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞，正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”。3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞，正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”。4）表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的用詞，采用“可”。5）規(guī)范中指明應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行時(shí)的寫法為：“應(yīng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。6）避免出現(xiàn)錯誤的詞語。如坐落（不是“座落”）；坐標(biāo)（不是“座標(biāo)”）。3.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告對語句的要求（1）語句完整房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的語句成分能省的一定要省，使句子精煉，但是不該省的省掉了，語句就會殘缺不全，讓人摸不著頭腦。（2）搭配得當(dāng)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的語義要符合情理，符合語法規(guī)則，同時(shí)要銜接。語句與語句之間，意思也要銜接、連貫，不能脫節(jié)。（3）邏輯嚴(yán)密房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中不能出現(xiàn)自相矛盾的現(xiàn)象，造成邏輯混亂。（4）句子簡潔房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的語句不能出現(xiàn)雜糅、冗余等毛病。二.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由8個部分組成：①封面；②致估價(jià)委托人函；③目錄；④估價(jià)師聲明；⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告；⑧附件。1.封面（1）標(biāo)題。這是指估價(jià)報(bào)告的名稱，如“房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”。（2）估價(jià)報(bào)告編號。說明該估價(jià)報(bào)告在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號，以便于歸檔和今后的統(tǒng)計(jì)、查找等。（3）估價(jià)項(xiàng)目名稱。說明該估價(jià)項(xiàng)目的全稱，通常是采用估價(jià)對象的名稱。（4）估價(jià)委托人。說明該估價(jià)項(xiàng)目的委托人的名稱或者姓名。其中，委托人為單位的，為單位全稱；委托人為個人的，為其姓名。（5）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。說明受理該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱。（6）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。寫明所有參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊號。（7）估價(jià)報(bào)告出具日期。應(yīng)與致估價(jià)委托人函中的致函日期相一致。2.致估價(jià)委托人函（1）致函對象。寫明估價(jià)委托人的名稱或姓名。（2）估價(jià)目的。寫明估價(jià)委托人對估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿足估價(jià)委托人的何種需要。（3）估價(jià)對象。寫明估價(jià)對象的財(cái)產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況。（4）價(jià)值時(shí)點(diǎn)。寫明所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格對應(yīng)的時(shí)間。（5）價(jià)值類型。寫明所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的名稱；當(dāng)所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格無規(guī)范的名稱時(shí)，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵。（6）估價(jià)方法。寫明所采用的估價(jià)方法的名稱。（7）估價(jià)結(jié)果。寫明最終評估價(jià)值的總價(jià)，并應(yīng)注明其大寫金額；除估價(jià)對象無法用單價(jià)表示外，還應(yīng)寫明最終評估價(jià)值的單價(jià)。（8）特別提示。寫明與評估價(jià)值和使用估價(jià)報(bào)告、估價(jià)結(jié)果有關(guān)的引起估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者注意的事項(xiàng)。（9）致函日期。注明致函的年、月、日。3.目錄

目錄中通常按前后次序列出估價(jià)報(bào)告的各個組成部分的名稱、副標(biāo)題及其對應(yīng)的頁碼，以使委托人或估價(jià)報(bào)告使用者對估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個總體了解，并容易找到其感興趣的內(nèi)容。4.估價(jià)師聲明在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由所有參加該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師簽字、蓋章的聲明。估價(jià)師聲明通常包括下列內(nèi)容：（1）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏；（2）估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制；（3）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價(jià)對象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見；（4）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告。

5.估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)的假設(shè)和限制條件是說明估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，在估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，估價(jià)報(bào)告使用的限制條件等。例如，說明沒有進(jìn)行面積測量，或者說明有關(guān)估價(jià)對象的資料來源被認(rèn)為是可靠的。在估價(jià)報(bào)告中陳述估價(jià)的假設(shè)和限制條件，一方面是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，另一方面是告知、保護(hù)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者。6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)簡明扼要地說明下列內(nèi)容：（1）估價(jià)委托人。（2）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。（3）估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）。（4）估價(jià)對象（概要說明估價(jià)對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)質(zhì)、權(quán)益和區(qū)位狀況。）（5）價(jià)值時(shí)點(diǎn)。（6）價(jià)值類型（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）。（7）估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）。（8）估價(jià)依據(jù)。（9）估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）。（10）估價(jià)結(jié)果。（11）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。（12）實(shí)地查勘期。（13）估價(jià)作業(yè)期。7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告（1）估價(jià)對象描述與分析。詳細(xì)說明、分析估價(jià)對象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況。（2）市場背景描述與分析。詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。（3）估價(jià)對象最高最佳利用分析。詳細(xì)分析、說明估價(jià)對象最高最佳使用。（4）估價(jià)方法適用性分析。詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及理由。（5）估價(jià)測算過程。詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等。（6）估價(jià)結(jié)果確定。詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由8.附件（1）估價(jià)委托書復(fù)印件。（2）估價(jià)對象的位置示意圖。（3）估價(jià)對象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片，應(yīng)說明對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘及進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。（4）估價(jià)對象權(quán)屬證明復(fù)印件。（5）估價(jià)對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況，應(yīng)說明對估價(jià)對象法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款進(jìn)行了調(diào)查，并應(yīng)提供反映估價(jià)對象法定優(yōu)先受償款的資料。（6）可比實(shí)例位置圖和外觀照片。（7）專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見。（8）估價(jià)所依據(jù)的其他文件資料。（9）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價(jià)資質(zhì)證書復(fù)印件。（10）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書復(fù)印件。9.估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示變現(xiàn)能力分析主要包括：1）估價(jià)對象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；2）假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場價(jià)值或市場價(jià)格的差異程度；3）變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。風(fēng)險(xiǎn)提示分析主要包括：1）關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說明；2）評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對房地產(chǎn)市場已發(fā)生的變化予以考慮說明；3）估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；4）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；5）合理使用評估價(jià)值；6）定期或在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估等。

三.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫1.引言房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)師對特定房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估的最終成果，是房地產(chǎn)估價(jià)過程中至關(guān)重要的一環(huán)。撰寫一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不僅需要豐富的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，還需要對相關(guān)數(shù)據(jù)的深入分析和準(zhǔn)確描述。2.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容估價(jià)報(bào)告所應(yīng)包含的8個部分：封面、致估價(jià)委托人函、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件要基本完整。3.撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的注意事項(xiàng)（1）既要言簡意賅，又要全面細(xì)致。應(yīng)該遵循言簡意賅的原則，讓讀者在短時(shí)間內(nèi)快速了解該房地產(chǎn)的估價(jià)情況。但同時(shí)也需要保證分析全面細(xì)致，精確準(zhǔn)確。（2）注重?cái)?shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性。撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的核心是數(shù)據(jù)，因此所使用的數(shù)據(jù)應(yīng)盡量真實(shí)可靠。（3）注意報(bào)告的文字表述規(guī)范性。涉及的專業(yè)術(shù)語較多，因此在書寫過程中要注意專業(yè)性和標(biāo)準(zhǔn)化，并不得出現(xiàn)歧義和語病。同時(shí)也需注意段落分隔和概括歸納等書寫技巧。一.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告錯誤的主要類型二.房地產(chǎn)估價(jià)評估報(bào)告常見錯誤11.3房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯誤分析一.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

錯誤的主要類型（1）不規(guī)范。術(shù)語不規(guī)范；表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩，模棱兩可）；有錯別字。（2）不充分。取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源，報(bào)酬率取值）；推理說明不充分；各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)不充分。（3）不一致。結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、年限修正、報(bào)酬率）；前面的因素分析和后面的取值計(jì)算不一致；推理說明與結(jié)論不一致。（4）不正確。推理分析不正確（與常理相悖）；方法選用不正確；技術(shù)路線（公式、價(jià)值內(nèi)涵、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、形成過程）不正確。二.房地產(chǎn)估價(jià)評估報(bào)告常見錯誤房地產(chǎn)估價(jià)評估報(bào)告常見錯誤1．內(nèi)容不完整2．估價(jià)對象描述不清3.結(jié)構(gòu)方面的錯誤4．各種評估方法中的錯誤5.估價(jià)結(jié)果確定的錯誤1.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容不完整（1）估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)應(yīng)包含：1）委托方2）估價(jià)方3）估價(jià)對象4）估價(jià)目的5）價(jià)值時(shí)點(diǎn)6）價(jià)值定義7）估價(jià)依據(jù)8）估價(jià)原則9）估價(jià)方法10）估價(jià)結(jié)果11）估價(jià)人員12）估價(jià)作業(yè)日期13）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用

的有效期（2）估價(jià)技術(shù)報(bào)告書漏項(xiàng)應(yīng)包含：1）個別因素分析2）區(qū)域因素分析3）市場背景分析4）最高最佳使用分析5）估價(jià)方法選用6）估價(jià)測算過程7）估價(jià)結(jié)果的確定2.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象描述不清土地使用權(quán)人交代不清土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清土地使用年限交代不清是否具有土地使用權(quán)證沒有交代是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代是否共有、部分產(chǎn)權(quán)交代不清產(chǎn)權(quán)有無爭議交代不清（1）權(quán)益方面土地“生熟”程度描述不清土地地價(jià)類別交代不清土地用途交代不清建筑容積率不清建筑密度不清綠化比例不清（2）土地物理狀況方面房屋用途交代不清房屋結(jié)構(gòu)交代不清房屋建成年代交代不清房屋的狀況交代不清房屋裝修狀況交代不清（3）房地產(chǎn)中的建筑物方面土地面積、形狀等土地四至（4）房地產(chǎn)中的土地方面3.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書結(jié)構(gòu)方面的錯誤（1）報(bào)告書漏項(xiàng)。（2）報(bào)告書用語不規(guī)范。（3）價(jià)值時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。（4）報(bào)告有效期除說明一年外，還要說明從何時(shí)計(jì)算，或者有效的時(shí)間段。（5）在“估價(jià)師聲明”，要特別注意如果有兩位估價(jià)師簽字，則該地方是否分別注明誰進(jìn)行了實(shí)地查勘、誰沒查勘。（6）在“假設(shè)和限制條件”，要注意不能假設(shè)估價(jià)對象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。（7）估價(jià)對象分析時(shí)描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3方面說明）。（8）選用的估價(jià)方法不妥，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象類型、估價(jià)方法適用的對象、收集到的資料來確定。（9）未說明每種估價(jià)方法的定義、步驟。（10）如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報(bào)批，是否可以做抵押物。（11）保險(xiǎn)評估不能將土地價(jià)值記入。（12）劃撥方式取得的土地所有權(quán)抵押要扣除出讓金。（13）拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。（14）再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。（15）如果是房地產(chǎn)投資價(jià)值評估，則很多地方與普通市場價(jià)值評估不一樣，拆遷評估對估價(jià)對象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評估規(guī)定。（16）未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由，各種方法得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡單算術(shù)平均。（17）拆遷評估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。（18）法院委托的司法評估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。（19）單純的地價(jià)評估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。（20）對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價(jià)值。不給拍賣底價(jià)，拍賣底價(jià)由法院參考評估結(jié)果制定。4.不同估價(jià)方法應(yīng)用中可能的錯誤1）可比實(shí)例選擇不當(dāng)2）可比實(shí)例的幣種未說明，或未統(tǒng)一幣種。3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯誤。4）非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正。5）日期修正計(jì)算錯誤。6）可比實(shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況。7）因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正。8）在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正。9）修正幅度過大，單項(xiàng)修正超過20%。10）計(jì)算結(jié)果有錯。11）不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同。（1）比較法應(yīng)用常見錯誤1）收益是通過租賃收入計(jì)算。2）出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。3）求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入。4）如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計(jì)算。5）要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。6）采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象有可比性。7）計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減）。8）計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率（或入住率）。9）無形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報(bào)酬率來體現(xiàn)。10）計(jì)算費(fèi)用時(shí)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算。11）計(jì)算費(fèi)用時(shí)漏項(xiàng)，如漏管理費(fèi)等。（2）收益法應(yīng)用常見錯誤12）某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源。13）計(jì)算管理費(fèi)時(shí)，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。14）計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計(jì)算基數(shù)，而不是重置價(jià)值或年租金收入。15）資本化率的選取未說明求取方法和來源。16）報(bào)