房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題及答案(卷五)

姓名：__________考號：__________題號一二三四五總分評分一、單選題(共10題)1.房地產(chǎn)估價的基本方法有哪些？()A.成本法B.市場法C.收益法D.以上都是2.房地產(chǎn)估價中的可比實例選取原則不包括以下哪項？()A.交易實例的市場價格要合理B.房地產(chǎn)的區(qū)位要相似C.交易時間要接近D.房地產(chǎn)的用途要相同3.房地產(chǎn)估價中的收益法，其核心是什么？()A.現(xiàn)值原理B.收益遞增原理C.預(yù)期收益原理D.收益遞減原理4.房地產(chǎn)估價的目的是什么？()A.確定房地產(chǎn)的價值B.確定房地產(chǎn)的價格C.確定房地產(chǎn)的租金D.以上都是5.房地產(chǎn)估價中的成本法，其計算公式是什么？()A.成本法=重置成本-折舊B.成本法=重置成本+折舊C.成本法=重置成本-殘值D.成本法=重置成本+殘值6.房地產(chǎn)估價中的市場法，其基本原理是什么？()A.成本法原理B.收益法原理C.市場比較原理D.成本收益法原理7.房地產(chǎn)估價中的收益法，其適用范圍是什么？()A.適用于所有類型的房地產(chǎn)B.適用于收益性房地產(chǎn)C.適用于非收益性房地產(chǎn)D.以上都是8.房地產(chǎn)估價中的折舊是指什么？()A.房地產(chǎn)價值的減少B.房地產(chǎn)價值的增加C.房地產(chǎn)使用年限的減少D.房地產(chǎn)使用年限的增加9.房地產(chǎn)估價中的可比實例調(diào)整包括哪些方面？()A.價格調(diào)整B.成本調(diào)整C.收益調(diào)整D.以上都是二、多選題(共5題)10.房地產(chǎn)估價中的收益法主要包括哪些類型？()A.凈收益法B.市場法C.成本法D.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法11.影響房地產(chǎn)價值的因素有哪些？()A.地理位置因素B.建筑物結(jié)構(gòu)因素C.市場供求因素D.法律法規(guī)因素12.在房地產(chǎn)估價中，成本法估價的步驟包括哪些？()A.確定估價對象B.收集估價所需資料C.確定估價目的和價值類型D.計算重置成本和折舊13.房地產(chǎn)估價中的市場法比較分析時，需要考慮哪些因素？()A.可比實例的交易價格B.可比實例的區(qū)位因素C.可比實例的交易日期D.可比實例的建筑物狀況14.房地產(chǎn)估價中，如何進(jìn)行折舊的計算？()A.物理折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.折舊年限三、填空題(共5題)15.房地產(chǎn)估價的目的是為了確定房地產(chǎn)的______。16.房地產(chǎn)估價的______是房地產(chǎn)估價師進(jìn)行估價活動的基本準(zhǔn)則。17.房地產(chǎn)估價的______是指估價對象在價值時點時的合理價格。18.房地產(chǎn)估價的______是指房地產(chǎn)估價的依據(jù)和基礎(chǔ)。19.房地產(chǎn)估價的______是指估價師根據(jù)估價目的和估價對象的特點，確定估價方法的過程。四、判斷題(共5題)20.房地產(chǎn)估價中的市場法是通過比較估價對象與市場上類似房地產(chǎn)的交易價格來確定估價對象的價值。()A.正確B.錯誤21.房地產(chǎn)估價的收益法只適用于收益性房地產(chǎn)，如商業(yè)物業(yè)、寫字樓等。()A.正確B.錯誤22.房地產(chǎn)估價的成本法估價的公式是：重置成本-折舊=估價對象價值。()A.正確B.錯誤23.房地產(chǎn)估價中的可比實例調(diào)整時，交易時間越接近，調(diào)整幅度越小。()A.正確B.錯誤24.房地產(chǎn)估價師在進(jìn)行估價時，可以不遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。()A.正確B.錯誤五、簡單題(共5題)25.簡述房地產(chǎn)估價中成本法的基本原理。26.解釋房地產(chǎn)估價中市場法的適用條件。27.說明房地產(chǎn)估價中收益法的主要計算步驟。28.闡述房地產(chǎn)估價中可比實例選擇的考慮因素。29.比較成本法、市場法和收益法在房地產(chǎn)估價中的優(yōu)缺點。

房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題及答案(卷五)一、單選題(共10題)1.【答案】D【解析】房地產(chǎn)估價的基本方法包括成本法、市場法和收益法，因此正確答案是D。2.【答案】D【解析】房地產(chǎn)估價中的可比實例選取原則不包括房地產(chǎn)的用途要相同，因為用途相同并不總是必要的條件。3.【答案】C【解析】房地產(chǎn)估價中的收益法核心是預(yù)期收益原理，即估價對象未來的預(yù)期收益。4.【答案】D【解析】房地產(chǎn)估價的目的是確定房地產(chǎn)的價值、價格或租金，因此正確答案是D。5.【答案】A【解析】房地產(chǎn)估價中的成本法計算公式是成本法=重置成本-折舊，因此正確答案是A。6.【答案】C【解析】房地產(chǎn)估價中的市場法基本原理是市場比較原理，即通過比較類似房地產(chǎn)的市場交易來確定估價對象的價值。7.【答案】B【解析】房地產(chǎn)估價中的收益法適用于收益性房地產(chǎn)，如商業(yè)物業(yè)、寫字樓等，因此正確答案是B。8.【答案】A【解析】房地產(chǎn)估價中的折舊是指房地產(chǎn)價值的減少，通常由物理折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊引起。9.【答案】D【解析】房地產(chǎn)估價中的可比實例調(diào)整包括價格調(diào)整、成本調(diào)整和收益調(diào)整，因此正確答案是D。二、多選題(共5題)10.【答案】AD【解析】房地產(chǎn)估價中的收益法主要包括凈收益法和折現(xiàn)現(xiàn)金流量法。市場法和成本法是其他兩種獨(dú)立的估價方法。11.【答案】ABCD【解析】影響房地產(chǎn)價值的因素包括地理位置、建筑物結(jié)構(gòu)、市場供求狀況以及法律法規(guī)等多方面因素。12.【答案】ABCD【解析】成本法估價的步驟包括確定估價對象、收集估價所需資料、確定估價目的和價值類型，以及計算重置成本和折舊。13.【答案】ABCD【解析】市場法比較分析時，需要考慮可比實例的交易價格、區(qū)位因素、交易日期以及建筑物狀況等因素。14.【答案】ABC【解析】房地產(chǎn)估價中進(jìn)行折舊的計算主要包括物理折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，而折舊年限是影響折舊計算的一個因素，但不是計算本身的方法。三、填空題(共5題)15.【答案】價值【解析】房地產(chǎn)估價的核心是確定房地產(chǎn)在特定條件下的價值，為交易、投資、融資等活動提供依據(jù)。16.【答案】獨(dú)立、客觀、公正【解析】房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)保持獨(dú)立、客觀、公正的態(tài)度，這是其職業(yè)道德和職業(yè)行為的基本準(zhǔn)則。17.【答案】市場價值【解析】市場價值是房地產(chǎn)估價中最常用的價值類型，它反映了在正常市場條件下，房地產(chǎn)在特定時點的合理價格。18.【答案】估價對象【解析】估價對象是房地產(chǎn)估價活動的直接對象，是確定估價目的和價值類型的基礎(chǔ)。19.【答案】估價程序【解析】估價程序是房地產(chǎn)估價師進(jìn)行估價活動的步驟和流程，包括收集資料、確定價值類型、選擇估價方法等。四、判斷題(共5題)20.【答案】正確【解析】市場法是房地產(chǎn)估價的基本方法之一，通過比較類似房地產(chǎn)的市場交易來確定估價對象的價值。21.【答案】正確【解析】收益法主要適用于收益性房地產(chǎn)，其核心是評估房地產(chǎn)未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流，從而確定其價值。22.【答案】正確【解析】成本法估價的基本公式確實是重置成本減去折舊，以此來確定估價對象的價值。23.【答案】正確【解析】交易時間接近的實例與估價對象更相似，因此調(diào)整幅度會相對較小。24.【答案】錯誤【解析】房地產(chǎn)估價師在進(jìn)行估價時，必須遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，這是其職業(yè)道德和職業(yè)行為的基本要求。五、簡答題(共5題)25.【答案】成本法的基本原理是房地產(chǎn)的價值可以看作是重新購置或重新建造與估價對象相同的房地產(chǎn)所發(fā)生的必要、合理的費(fèi)用，減去折舊后的價值。它包括重置成本、折舊和土地價值三個部分?！窘馕觥砍杀痉ㄍㄟ^計算房地產(chǎn)的重置成本和折舊，以及土地的價值，來估算房地產(chǎn)的總價值。這是房地產(chǎn)估價中的一種基本方法。26.【答案】市場法適用于房地產(chǎn)市場活躍、交易數(shù)據(jù)豐富、市場信息透明的地區(qū)和類型的房地產(chǎn)。具體條件包括：房地產(chǎn)市場存在可比交易實例、房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定、市場參與者理性等?！窘馕觥渴袌龇ㄍㄟ^比較類似房地產(chǎn)的市場交易來確定估價對象的價值。因此，市場法的適用條件要求市場必須有一定的活躍度和數(shù)據(jù)支持。27.【答案】收益法的主要計算步驟包括：確定凈收益、確定折現(xiàn)率、計算現(xiàn)值。具體步驟是：首先預(yù)測未來收益，然后確定折現(xiàn)率，最后將預(yù)測的收益按折現(xiàn)率折現(xiàn)到價值時點，得到估價對象的價值?！窘馕觥渴找娣ㄍㄟ^預(yù)測房地產(chǎn)未來的收益并折現(xiàn)到價值時點來確定價值。計算步驟涉及對未來收益的預(yù)測、折現(xiàn)率的確定以及現(xiàn)值的計算。28.【答案】可比實例選擇應(yīng)考慮的因素包括：房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬狀況、交易時間、交易價格等。選擇可比實例時，應(yīng)確保其與估價對象盡可能相似。【解析】可比實例的選擇是市場法中的關(guān)鍵步驟，需要綜合考慮多個因素，確?？杀葘嵗c估