前言

總綱

從歷年?duì)顩r看，房地產(chǎn)估價(jià)師考試與注冊(cè)會(huì)計(jì)師、監(jiān)理工程師考試，已成為行今我國執(zhí)業(yè)資格

考試難度大、通過率低的考試。房地產(chǎn)估價(jià)師考試由于內(nèi)容多而雜，考核面廣，特殊是近兩年由于

出題比較難，全國通過房地產(chǎn)估價(jià)師考試的人數(shù)比較少。本次考試輔導(dǎo)將從基本學(xué)問梳理、習(xí)題強(qiáng)

化訓(xùn)練、重點(diǎn)學(xué)問解析、歷年真題解析和考試預(yù)料各個(gè)方面，幫助學(xué)員能順當(dāng)通過房地產(chǎn)估價(jià)師考

試。

一、《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)問》考試的試卷結(jié)構(gòu)及題型種類

《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)問》與《房地產(chǎn)基本制度與政策》一起考，總的試題量在110題到115題

之間，試卷總分值為10()份，答題時(shí)間為2個(gè)小時(shí)?！斗康禺a(chǎn)估計(jì)相關(guān)學(xué)問》占大約40分，《房地

產(chǎn)基本制度與政策》大約占60分。

主要題型包括：?jiǎn)芜x題，40個(gè)小題，每小題0.5分，共20分；

多選題，15個(gè)小題，每小題2分，共30分，多選錯(cuò)選不得分，少選選對(duì)，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分:

推斷題，對(duì)的畫J,錯(cuò)的畫X,不用說明緣由。40個(gè)小題，每小題0.5分，共20分。不答不

得分，推斷錯(cuò)的扣0.5分，最多扣至本題為零分。

綜合分析題，通常是兩或三個(gè)大題設(shè)15個(gè)選擇小題，每小題2分，共30分?？赡苁菃芜x題，

也可能是多選題。選對(duì)得2分，多選錯(cuò)選不得分，少選選對(duì)，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分?？偣?10道小題，

沒有簡(jiǎn)答題、論述題、大計(jì)算題。

從歷年考試來看，一般每年《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)問》大約占有16個(gè)單選題，8分；6個(gè)多選題,

12分；16個(gè)推斷題，8分；8個(gè)綜合題，16分。

二、《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)問》應(yīng)試指導(dǎo)：

《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)問》涉及規(guī)劃、環(huán)境、建筑工程、工程造價(jià)、房地產(chǎn)測(cè)繪、經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融、

證券、保險(xiǎn)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)、法律、拍賣等多學(xué)科學(xué)問，內(nèi)容龐雜，學(xué)問點(diǎn)分散，要求考生必需學(xué)問

面廣，而總分值卻只占40分，各章所占分值較小，這是該科目考試難度較大的一個(gè)重要緣由。

由于該科目只占40分，每章僅占2-4分，平均為3分左右，不少考生認(rèn)為復(fù)習(xí)起來費(fèi)時(shí)費(fèi)勁，

就忽視甚至放棄了該部分內(nèi)容的學(xué)習(xí)和復(fù)習(xí)，認(rèn)為只須要略微復(fù)習(xí)一下，考試時(shí)略微拿到一些分?jǐn)?shù),

最終就可以通過。正是這種思維方式，造成了一些考生在考試中失利。從近幾年該科目的考試狀況

看，《房地產(chǎn)基本制度與政策》考試呈現(xiàn)出難度不斷加大的趨勢(shì)，假如不加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)問

的學(xué)習(xí)和全面復(fù)習(xí)，整張考卷的通過率會(huì)大大降低。

房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)問的復(fù)習(xí)方法必需做到全面、重視每一個(gè)章節(jié)和細(xì)微環(huán)節(jié)學(xué)問點(diǎn)，做到學(xué)習(xí)

復(fù)習(xí)要全面，避開不必要的丟分。《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)問科目》的特點(diǎn)是內(nèi)容龐雜，但同時(shí)我們應(yīng)

當(dāng)看到其學(xué)問深度并不是特殊大，尤其該科目?jī)?nèi)的不少章節(jié)內(nèi)容在我們平常的專業(yè)學(xué)習(xí)中都曾經(jīng)接

觸到或者學(xué)習(xí)過。因此我們?cè)趯W(xué)習(xí)的過程中，應(yīng)當(dāng)與我們學(xué)過的學(xué)問結(jié)合起來，同時(shí)對(duì)我們不熟識(shí)

沒有學(xué)過的章節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)復(fù)習(xí)和聯(lián)系。

具體復(fù)習(xí)與應(yīng)試策略：

第一：緊密圍繞大綱與官方指定教材，制定合理的學(xué)習(xí)支配。

其次：重視考試大綱，細(xì)致預(yù)讀指定教材。

第三：細(xì)致聽我們的基礎(chǔ)學(xué)問輔導(dǎo)課程，依據(jù)老師的講解、教材和講義內(nèi)容，歸納重點(diǎn)；要廣

度不要深度；力求全面；留意基本概念、定義、分類、小計(jì)算的公式。講義里的黑體字部分是復(fù)習(xí)

的重點(diǎn)內(nèi)容，須要適當(dāng)記憶和學(xué)會(huì)計(jì)算。

第四：反復(fù)聽老師的學(xué)問歸納，尤其對(duì)標(biāo)注為重要的學(xué)問點(diǎn)，要細(xì)致閱讀教材，找到關(guān)鍵詞和

學(xué)問點(diǎn)，記憶關(guān)鍵詞。

第五：在學(xué)習(xí)基礎(chǔ)學(xué)問課程的基礎(chǔ)上，多做練習(xí)。

第六：在老師的重點(diǎn)學(xué)問解析和真題解析的基礎(chǔ)上，細(xì)致總結(jié)各年考試真題的出題風(fēng)格。

第七：在考試沖刺階段，結(jié)合老師的沖刺重點(diǎn)學(xué)問解析，對(duì)重點(diǎn)進(jìn)行最終的強(qiáng)化復(fù)習(xí)。

第八：進(jìn)行最終的模考，調(diào)整心態(tài)，打算步入考試。

第一章規(guī)劃學(xué)問

本章應(yīng)試指導(dǎo)：

本章內(nèi)容所占分值除2024年占比很小，其他各年度占匕都超過了房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)問的平均

分，這說明規(guī)劃學(xué)問這一章在我們的兔習(xí)中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)照看<>

本章一共五節(jié)，第一節(jié)是規(guī)劃，其次節(jié)是城市規(guī)劃，第三節(jié)是城市總體規(guī)劃，第四節(jié)誠市具體

規(guī)劃，第五節(jié)是居住區(qū)規(guī)劃。從每一節(jié)的考題分布來看，第三、四、五節(jié)是復(fù)習(xí)的重點(diǎn)。

本章涉及的有關(guān)法律、法規(guī)包括：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、原建設(shè)部令第146號(hào)《城

市規(guī)劃編制方法》。復(fù)習(xí)本章內(nèi)容的訣竅是，可以結(jié)合《房地產(chǎn)基本制度與政策》教材中的第五章

內(nèi)容，“規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策”。

這兩章內(nèi)容都是依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，在城市規(guī)劃的基本概念和內(nèi)容.城市規(guī)

劃編制與審批方面完全相同。所不同的是“規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策”主要反映城市規(guī)

劃的“動(dòng)態(tài)”內(nèi)容，如在城市規(guī)劃實(shí)施管理中，實(shí)行報(bào)建審批管理和批后管理等；而本章為容主要

反映城市規(guī)劃的“靜態(tài)”內(nèi)容，如《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中的土地分類，限制性具

體規(guī)劃的各類指標(biāo)等。

本章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)內(nèi)容：

1.城市規(guī)劃行政體系包括城市規(guī)劃編制和審批兩個(gè)方面，尤其是編制城市規(guī)劃的兩個(gè)階段、城

市總體規(guī)劃的分級(jí)審批是考試的重點(diǎn)；

2.城市用地分類和依據(jù)是考試重點(diǎn)：

3.城市用地適用性評(píng)價(jià)結(jié)論，一般可將建設(shè)用地分為三類，是考試重點(diǎn)；

4.在限制性具體規(guī)劃體系中，要駕馭各種具體指標(biāo)。

5.留意可能出計(jì)算題：比如建筑密度和容積率的計(jì)算公式。

第一節(jié)規(guī)劃概述

一、規(guī)劃簡(jiǎn)介

1.規(guī)劃的含義：兩層：一是描繪將來；二是行為決策。

2.規(guī)劃的類型：

1）國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，可分為全國性、省級(jí)和城市級(jí)規(guī)劃，分別用于確定全國、省、城

市發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。該規(guī)劃除了社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、重大方針、大的空間部署，一般會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)社

會(huì)發(fā)展的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行預(yù)料：主要包括：人均GDP,每萬元GDP綜合能耗、國民收入、財(cái)政收入相

當(dāng)于GDP的比例等指標(biāo)。

2）國土規(guī)劃，對(duì)國土（自然）資源開發(fā)利用、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通布局、治理、環(huán)境愛護(hù)的全面

規(guī)劃。

3）土地利用總體規(guī)劃一一依據(jù)國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)氐淖匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件,

依法對(duì)全部土地的開發(fā)、利用、整治、愛護(hù)在空間和時(shí)間上所作的綜合部署和統(tǒng)籌支配。依據(jù)我國

行政區(qū)劃，土地利用總體規(guī)劃分為全國、省（自治區(qū)、直轄市）、市、縣和鄉(xiāng)五級(jí)?？偟挠洃浽瓌t，

是要保證耕地保有量不能削減或者低于法定范圍。

4）區(qū)域規(guī)劃，分為區(qū)際規(guī)劃與區(qū)內(nèi)規(guī)劃。

5）城市.環(huán)境愛護(hù)規(guī)劃和城市生態(tài)規(guī)劃，屬于城市專項(xiàng)規(guī)劃范疇。

6）城鄉(xiāng)規(guī)劃。

3.城市規(guī)劃與其他相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系：城市規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系主要體現(xiàn)在城市總體規(guī)劃與其

他相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系上：

1）城市總體規(guī)劃與國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系，前者是對(duì)后者的具體落實(shí)。

2）城市總體規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的關(guān)系，主要是規(guī)劃中的建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用

總體規(guī)劃確定的城市和村莊集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。

3）城市總體規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃的關(guān)系：區(qū)域規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的重要依據(jù)。

其次節(jié)城市規(guī)劃概述

一、城市規(guī)劃的含義、作用和任務(wù)

（-）城市規(guī)劃的含義駕馭

城市規(guī)劃就是為了實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)的做出下列內(nèi)容的統(tǒng)籌支配。4個(gè)小點(diǎn)

1.城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展布局；

2.合理利用土地；

3.協(xié)調(diào)空間布局；

4.建設(shè)的綜合部署和支配。

（二）城市規(guī)劃的作用

二個(gè)層次：

1）城市規(guī)劃是國家對(duì)城市建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段；

2）是政策形成和實(shí)施的工具；

3）形成了城市將來的空間架構(gòu)。

（三）城市規(guī)劃的任務(wù)了解不須要記憶

二、城市規(guī)劃體系

三個(gè)基本方面.：規(guī)劃法律體系、規(guī)劃行政體系和規(guī)劃運(yùn)作體系。

（一）城市規(guī)劃法律體系

規(guī)劃法律體系：法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的統(tǒng)稱。

主干法+相關(guān)法規(guī)、規(guī)章：主干法：2008年1月1日起施行，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

（二）城市規(guī)劃行政體系熟識(shí)

__規(guī)劃行政體系包括：編制、審批的分級(jí)管理體制

1.編制：城市、縣、鎮(zhèn)人民政府編制相應(yīng)的總體規(guī)劃和具體規(guī)劃。

城市人民政府一一城市總體規(guī)劃和具體規(guī)劃，大、中城市編制分區(qū)規(guī)劃。

縣人民政府一一縣政府所在鎮(zhèn)總體規(guī)劃和具體規(guī)劃。

鎮(zhèn)人民政府一一編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃和具體規(guī)劃。

2.審批：

（1）由國務(wù)院審批：直轄市；省、白治區(qū)首府城市、國務(wù)院指定城市;

（2）其他城市、鎮(zhèn)：報(bào)上一級(jí)人民政府審批：

（3）分區(qū)規(guī)劃和具體規(guī)劃一般由市人民政府規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。

（三）城市規(guī)劃運(yùn)作體系，包括具體編制、規(guī)劃實(shí)施限制兩個(gè)方面

1.城市規(guī)劃具體編制：

（1）城市規(guī)劃具體編制分為兩個(gè)方面：

戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃的編制主要包括城市總體規(guī)劃，其任務(wù)是制定城市的中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)；

實(shí)施限制性規(guī)劃的編制主要包括城市具體規(guī)劃，其任務(wù)屬于操作層面的具體支配。

（2）依據(jù)編制的深度和內(nèi)容，城市具體規(guī)劃可以分為：

1）限制性具體規(guī)劃，是以城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定土地運(yùn)用性質(zhì)和強(qiáng)度指標(biāo)、道

路和工程管線的限制性位置、空間環(huán)境的限制；

2）修建性具體規(guī)劃，是以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和限制性詳規(guī)為依據(jù)，指導(dǎo)建筑和工程設(shè)施

的設(shè)計(jì)和施工的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

2.城市規(guī)劃實(shí)施限制：是為了落實(shí)城市規(guī)劃的具體實(shí)施而實(shí)行的城市規(guī)劃建設(shè)管理的運(yùn)作方式。

須要留意的幾個(gè)學(xué)問點(diǎn)：總的原則是規(guī)劃在先，規(guī)劃許可和辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證是先決條件"

（1）《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，任何開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目都必需特地申請(qǐng)規(guī)劃許可，并按規(guī)定辦理建設(shè)用

地規(guī)劃許可證;

（2）土地運(yùn)用權(quán)出讓的：規(guī)劃條件要寫入出讓合同中；沒有規(guī)劃條件的不得出讓：在簽訂國有

土地出讓合同后，建設(shè)單位可持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地運(yùn)用權(quán)出讓合同，向

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；

（3）規(guī)劃主管部門不得擅自變更規(guī)劃條件；沒有規(guī)劃條件的出讓合同無效。

三、城市規(guī)劃管理系統(tǒng)

1.城市規(guī)劃決策系統(tǒng)，即城市規(guī)劃的編制和審批系統(tǒng)；

2.城市規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng)，即規(guī)劃實(shí)施管理系統(tǒng)（分為建筑工程、市政管線、市政交通三項(xiàng)內(nèi)容）；

3.城市規(guī)劃反饋系統(tǒng)，即規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督檢查管理系統(tǒng)：查處違法用地、違法建設(shè)；

4.城市規(guī)劃保障系統(tǒng)，即組織、人員、機(jī)制、體制、法制等保障條件―

第三節(jié)城市總體規(guī)劃

一、城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)和內(nèi)容

（一）主要任務(wù)

綜合探討和確定城市性質(zhì)、規(guī)模和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌支配城市各項(xiàng)建設(shè)用地，合理配置城市

各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，處理好遠(yuǎn)期發(fā)展與近期建設(shè)的關(guān)系，指導(dǎo)城市合理發(fā)展的戰(zhàn)略部署和綱領(lǐng)性文件。

（-）內(nèi)容

總體規(guī)劃的內(nèi)容：城市的發(fā)展布局，功能分區(qū)、用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和相宜

建設(shè)的地域范圍，各類專項(xiàng)規(guī)劃。

示例題：

為了解城市將來發(fā)展，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在查閱城市總規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)探討的內(nèi)容有（）

A.城市的發(fā)展布局

B.功能分區(qū)

C.禁止、限制和相宜建設(shè)的地域范圍

D.建筑形態(tài)限制指標(biāo)

E.城市性質(zhì)

J[答疑編號(hào)950270010301]

【答案】ABC

【解析】《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的主要內(nèi)容包括城

市的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和相宜建設(shè)

的地域范圍，各類專項(xiàng)規(guī)劃等。所以答案是ABC。參見教材P9。

城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限一般為限年。近期為5年。（重點(diǎn)）

二、城市發(fā)展戰(zhàn)略

（一）城市發(fā)展戰(zhàn)略的含義：只需記憶城市發(fā)展戰(zhàn)略是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、建設(shè)二位一體發(fā)展戰(zhàn)略.

(二)內(nèi)容：三個(gè)目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展目標(biāo)、建設(shè)水平目標(biāo)。

三、城市性質(zhì)與城市規(guī)模

(-)城市性質(zhì)

1.城市性質(zhì)定義：城市在政治、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中所處地位和擔(dān)負(fù)的主要職能。編制總體規(guī)劃

時(shí)，首先確定城市性質(zhì)。

2.確定城市性質(zhì)的方法須要了解：一般實(shí)行“定性分析”和“定量分析”相結(jié)合的方法。定性

主要指城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化生活的作用和地位；定量主要指具體的城市發(fā)展指標(biāo)。

3.依據(jù)城市性質(zhì)劃分城市規(guī)模：

工業(yè)城市一一蘇州、廣州

交通港口城市一一大連、青島、寧波

中心城市一一北京全國政治中心、文化中心；天津北方經(jīng)濟(jì)中心

特殊職能城市一一三亞觀光旅游城市

(二)城市規(guī)模

1.指反映人口規(guī)模、用地規(guī)模、生產(chǎn)力規(guī)模程度；狹義的城市規(guī)模就是指人口規(guī)模；誠市人口

規(guī)模是指市區(qū)內(nèi)的常住非農(nóng)業(yè)人口.

2.確定城市規(guī)模的常用方法：綜合平衡法(理解什么是人口的自然增長(zhǎng)？什么是人口的機(jī)械增

長(zhǎng)？)；區(qū)域安排法；環(huán)境容量法；線性回來分析法。

3.按城市人口規(guī)模劃分城市類型

按城市人口規(guī)模劃分城市類型發(fā)生變更，請(qǐng)同學(xué)們留意可能會(huì)出題。

依據(jù)《中國中小城市發(fā)展報(bào)告(2024)》按市區(qū)常住人口將城市做如下劃分：

小城市：50萬以下;中等城市：50萬-10()萬；大城市：10()萬-3()()萬；特大城市：300萬-1()00

萬；巨大型城市：1000萬以匕

四、城市分區(qū)規(guī)劃

介于城市總體規(guī)劃和具體規(guī)劃之間(大中城市)。期限與總體規(guī)劃一樣。

城市總體規(guī)劃一城市分區(qū)規(guī)劃一城市具體規(guī)劃

教材中的任務(wù)與內(nèi)容的部分只需了解，不用記憶。

五、城市用地

(一)城市用地分類熟識(shí)

1.目前：10大類、46中類、73個(gè)小類；

2012年1月1口實(shí)施新的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)莊地標(biāo)準(zhǔn)》，屆時(shí)城市用地分為8大類、

35中類、44個(gè)小類；上述標(biāo)準(zhǔn)要廢止。

城市總體規(guī)劃階段以達(dá)到中類為主，城市具體規(guī)劃階段達(dá)到小類深度。

2.教材中13頁的表1—1中應(yīng)留意的幾個(gè)學(xué)問點(diǎn)：

①C類的公共設(shè)施用地不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地:②類的工'也用地不包括露天礦

用地;③S類用地道路廣場(chǎng)用地包括市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車場(chǎng)用地，道路用地

不包括居住用地、工業(yè)用地內(nèi)部的道路用地；④G綠地用地不包括專用綠地、園地和林地；⑤E水域

和其他用地范圍。

3.建設(shè)用地是前9類，不包括水域和其他用地；城市用地應(yīng)按平面投影面積計(jì)算。

4.用地計(jì)量單位：萬平方米，公頃(hm2)o

5.比例尺。總體規(guī)劃1:1D000或1:5000；分區(qū)規(guī)劃1:5000或1:2000同一比例尺

(二)城市用地評(píng)價(jià)

城市用地評(píng)價(jià)包括三個(gè)方面：自然條件評(píng)價(jià)；建設(shè)條件評(píng)價(jià)；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

1.自然條件評(píng)價(jià)：

（1）工程地質(zhì)條件：

1）建筑土質(zhì)與地基承教力，會(huì)影響項(xiàng)目的選擇和地基處理成本；

2）地形高差，會(huì)對(duì)城市布局、道路走向、項(xiàng)目土石方工程量均有很大影響；

3）是否有沖溝、滑坡、倒塌、巖溶、地震災(zāi)難；

（2）水文及水文地質(zhì)條件：

1）水文條件，指的是地表水，是城市用水的水源、水路運(yùn)輸、改善氣候、美化環(huán)境；

2）水文地質(zhì)條件，指的是地下水，避開開采過渡、污染。

（3）氣候條件:

1）太陽輻射的強(qiáng)度和日照率，用于確定建筑物的日照標(biāo)準(zhǔn)、建筑的朝向和日照間距；（日照間

距：冬至正午十二點(diǎn)后?排房子首層的窗臺(tái)能照到太陽所須要的間距）

2）風(fēng)象包括：風(fēng)向與風(fēng)速

風(fēng)向，對(duì)城市規(guī)劃與環(huán)境愛護(hù)關(guān)系親密：風(fēng)玫瑰圖（指依據(jù)匯總數(shù)據(jù)繪制的風(fēng)向頻率圖和平均

風(fēng)速圖）；風(fēng)速：對(duì)城市規(guī)劃、建筑抗橫向荷載設(shè)計(jì)有關(guān)。

-3）氣溫，溫差大對(duì)建筑工程本身及其施工有影響；對(duì)污染物的擴(kuò)散有影響:熱島現(xiàn)象引導(dǎo)增加

市中心水域面積。

4）降水與濕度。

（4）地形條件

（5）城市用地適用性評(píng)價(jià)

要求：因地制宜。

依據(jù)城市用地適用性評(píng)價(jià)結(jié)論，可將建設(shè)用地分為三類：

第一類用地：適于修建的用地；具體要求：6個(gè)，教材20頁，記住?個(gè)坡度要求，于度。

其次類：基本上可以修建的用地一一需實(shí)行肯定措施改善條件；具體狀況：6個(gè)，教材20頁，

洪水輕度沉沒區(qū)深度不超過IT.5m。

第三類：不適于修建的用地，5個(gè)，教材20頁。

2.城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)

包括：

（1）城市用地布局結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)，用地布局是否合理、是否適應(yīng)、是否體現(xiàn)出城市性質(zhì)的要求；發(fā)

展對(duì)生態(tài)條件的影響，城市內(nèi)外交通系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性。

（2）城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施評(píng)價(jià)，建設(shè)現(xiàn)狀的質(zhì)量、數(shù)量、容量和改造潛力。

城市市政設(shè)施：道路、橋梁、給排水、電、氣、熱、通訊設(shè)施。

公共服務(wù)設(shè)施：商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)生、金融郵政等設(shè)施。

（3）社會(huì)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成評(píng)價(jià)，人口結(jié)構(gòu)及分布的密度以及物質(zhì)設(shè)施與居民需求間的適應(yīng)性。如高水

平醫(yī)療資源、教化資源分布是否均衡等。

3.城市用地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

定義：依據(jù)城市土地的自然、經(jīng)濟(jì)兩方面的屬性及其在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所產(chǎn)生的作用綜合

評(píng)定土地質(zhì)量。

（1）城市土地的基本特征：

1）土地承載性，城市土地的最基本自然屬性。

示例題：

區(qū)位是城市土地最基本的自然屬性。

，[答疑編號(hào)950270010302]

【答案】錯(cuò)誤。土地承載性是城市土地最基本的自然屬性。參見教材P22。

2）區(qū)位，分為三個(gè)層次：

宏觀區(qū)位對(duì)城市之間上地級(jí)差地租和地價(jià)水平有確定作用；中觀區(qū)位是影響城市范圍內(nèi)土?地等

級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)的主要因素；微觀區(qū)位是城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中確定各種地價(jià)修正系數(shù)和評(píng)估地塊價(jià)格

的基礎(chǔ)。

（2）區(qū)位評(píng)價(jià)：

①城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本思路：級(jí)差收益測(cè)算的方法進(jìn)行城市土地評(píng)價(jià)；

②區(qū)位條件：土地評(píng)價(jià)的因素因子體系，分為三個(gè)層次：基木因素層、派生.因素層、因子層。

第四節(jié)城市具體規(guī)劃

城市具體規(guī)劃分為：依據(jù)功能分區(qū)分為：

居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商貿(mào)區(qū)具體規(guī)劃：限制性具體規(guī)劃，規(guī)劃地域范圍應(yīng)在100公頃以上:修建

性具體規(guī)劃，規(guī)劃地域范圍應(yīng)在3公頃以上。

【示例題】：

規(guī)劃期內(nèi)擬建設(shè)的城市用地都應(yīng)編制限制性具體規(guī)劃，規(guī)劃地域范圍一般應(yīng)在（）公頃以上。

A.50B.80C.100D.200

」[答疑編號(hào)9502700104D1]

【正確答案】C

【答案解析】限制性具體規(guī)劃，規(guī)劃地域范圍應(yīng)在10（）公頃以上；修建性具體

規(guī)劃，則規(guī)劃地域范圍應(yīng)當(dāng)在3公頃以上。參見教材P24。

一、限制性具體規(guī)劃

（一）限制性具體規(guī)劃的作用

3.限制性具體規(guī)劃是城市政策的載體。

（二）限制性具體規(guī)劃的內(nèi)容

任務(wù)：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地運(yùn)用性質(zhì)和運(yùn)用強(qiáng)度的限制指

標(biāo)、道路和工程管線限制性位置以及空間環(huán)境限制的規(guī)劃要求,強(qiáng)化城市規(guī)劃的限制功能，并指導(dǎo)

修建性具體規(guī)劃。

內(nèi)容：①確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同運(yùn)用性質(zhì)用地的面積與用地界線；②規(guī)定各地塊土地運(yùn)用、建筑

容量、建筑形態(tài)、交通、配套設(shè)施及其他限制性要求；③確定各級(jí)支路的紅線位置，限制點(diǎn)坐標(biāo)和

標(biāo)高；④依據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線：⑤制定相應(yīng)的土地運(yùn)

用及建筑管理規(guī)定。（記住5點(diǎn)內(nèi)容，假如考到必定是全選）。

（三）限制性具體規(guī)劃的限制體系,包括6項(xiàng)內(nèi)容，前5項(xiàng)屬于限制指標(biāo)，又分為規(guī)定性指標(biāo)

和指導(dǎo)性指標(biāo)兩類。

1.下表把限制體系的6項(xiàng)內(nèi)容做了一個(gè)歸納：（黑體部分須要記憶并且會(huì)計(jì)算）

指導(dǎo)性

指標(biāo)體系規(guī)定性指標(biāo)

指標(biāo)

1.用地限制用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑運(yùn)用柱容性（該1.用地性質(zhì)

指標(biāo)土地用于建住宅是否合適）2.用地面積

2.環(huán)境容最容積率、建筑密度、綠地率、人口容量3.建筑密度、6.1.人口

限制指標(biāo)容積率容量

7.綠地率

續(xù)表

3.建筑形態(tài)建筑高度、建筑間距、建筑紅線后退距離、沿4.建筑限制高度

限制指標(biāo)路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定5.建筑紅線后退距離

8.交通處入口方位

4.交通限制

交通處入口方位、停車位9.停車泊位及其他須

指標(biāo)

要配置的公共設(shè)施

續(xù)表

5.城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)限制指2.建筑形式、體量、色調(diào)、風(fēng)

建筑形式、色調(diào)、體量、風(fēng)格

標(biāo)格

生活服務(wù)、市政公用、交通設(shè)施和管

6.配套設(shè)施限制指標(biāo)3.其他環(huán)境要求

理

2.下表對(duì)規(guī)定性指標(biāo)進(jìn)行了歸納：以下內(nèi)容須要記憶并能計(jì)算：1個(gè)上限（建筑密度）、3個(gè)下

限（建筑后退紅線距離、綠地率、停車泊位數(shù)）、1個(gè)上下限同時(shí)限制（容積率）。

指標(biāo)上下

規(guī)定性指標(biāo)指標(biāo)定義

限

1.用地性質(zhì)土地用途

2.用地面積劃定的面積

3.建筑密度各類建筑基底占地面積與地塊面積之比上限

由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高

4.建筑限制高度

點(diǎn)的垂直距離

5.建筑紅線后退距離建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離下限

上限、下

6.容積率各類總建筑面積與地塊面積之比

限

7.綠地率各類綠地面積的總和占地塊面積的比率下限

8.交通出入口方位每地塊應(yīng)設(shè)1?2出入口

9.停車泊位及其他須要配置的

下限

公共設(shè)施

3.指導(dǎo)性指標(biāo)：了解即可。

【計(jì)算示例題】：

某項(xiàng)目建設(shè)用地面枳500D0平方米，代征地3700平方米，規(guī)劃容枳率為3.3,建筑覆蓋率50$,

則總建筑面積是（）平方米。

A.132000B.144210C.66000D.165000

u[答疑編號(hào)950270010402]

【正確答案】D

【答案解析】依據(jù)容積率公式，總建筑面積等于容積率乘以建筑用地面積，所

以是D。參見教材P26。

（四）限制性具體規(guī)劃有關(guān)計(jì)算規(guī)則：

1.建筑占地面積：指建筑物的垂直投影面積，“外伸”部分不算（留意僅一面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、面

積不大于基地空地面積10%的基地附屬建筑面積（基地空地面積=基地面積一建筑占地面積）

2.總建筑面積：《建筑面積計(jì)算規(guī)則》

不包括在總建筑面積中的包括：

⑴不高于明溝1.5m的半地下室；

⑵不作為公共運(yùn)用的敞空層按一半計(jì)算面枳；

⑶面積小于標(biāo)準(zhǔn)層的10%的屋頂附屬建筑物。

3.建筑高度：只需記憶核算的對(duì)象

⑴核算建筑間距時(shí)，建筑高度按以下規(guī)定計(jì)算：平屋面算至女兒墻頂，無女兒墻算至槽口；坡

屋頂坡度小于35°時(shí)，高度到檐口：大于35°時(shí)，高度到分兩種：屋分線平行關(guān)系一一算至屋脊；

兩建筑垂直關(guān)系一一算至山墻斜坡高度的中點(diǎn)。

⑵核算建筑高度時(shí)，建筑高度按以下規(guī)定計(jì)算：平屋面算至女兒墻頂，無女兒墻算至澹口；坡

面屋當(dāng)山墻平行于道路紅線時(shí)，高度算至山墻斜坡的中點(diǎn)，當(dāng)屋脊線平行于道路紅線時(shí)，坡度不大

于35°時(shí)，算至封檐墻頂，大于35°時(shí)，算至屋脊。

二、修建性具體規(guī)劃了解

內(nèi)容：針對(duì)各類工程建設(shè)的指導(dǎo)，7條了解即可。

第五節(jié)城市居住區(qū)規(guī)劃

一、居住區(qū)及規(guī)劃布置

1.居住區(qū)的規(guī)模

居住區(qū)的規(guī)模：用地規(guī)模、建筑規(guī)模、居住人口規(guī)模（主要標(biāo)記）。

居住區(qū)按居住戶數(shù)和人數(shù)規(guī)模，分為三級(jí)：居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)。

居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)

人口數(shù)量3?5萬人1~1.5萬人1?3千人

戶數(shù)1?1.6萬戶3?5千戶30()?1000戶

設(shè)施一整套較完整的……一套能滿意的……所需的基層的……

2.居住區(qū)規(guī)劃布局形式：了解即可

⑴居住區(qū)一一居住小區(qū)一一居住組團(tuán)：三級(jí)結(jié)構(gòu)

⑵居住區(qū)一一住宅組團(tuán)：二級(jí)結(jié)構(gòu)

⑶居住小區(qū)一一住宅組團(tuán)：二級(jí)結(jié)構(gòu)

⑷獨(dú)立式組團(tuán)

二、居住區(qū)規(guī)劃的用地任務(wù)和內(nèi)容，了解即可

三、居住區(qū)的用地構(gòu)成和規(guī)模

用地構(gòu)成按功能分為4類

1.住宅用地：住宅基底占地及前后左右一些空地及宅間小路、宅旁綠地、雜物院等;

2.公共服務(wù)設(shè)施用地：公共建筑及設(shè)鹿基底面積和專用地,包括專用地中的通路、場(chǎng)地和綠地

3.道路用地：不屬于上面兩種道路的道路，包括小廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、回車場(chǎng)；

4.綠化用地：包括公園、小游園、組團(tuán)綠地及塊狀、帶狀綠地等。

（二）居住區(qū)的規(guī)模

用地和人口數(shù)（標(biāo)記）

1.居住區(qū)的規(guī)模影響因素：

⑴商業(yè)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性和合理的服務(wù)半徑：居住區(qū)內(nèi)居民到達(dá)居住區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施的最大

步行距離，居住區(qū)一般為800?1000米：

⑵城市道路:合理間距600?1000米,干道間用地35?100公頃；

⑶行政管理：街道居委會(huì)管轄5萬人為宜，少則3萬人左右。

此外：自然地形條件和城市的規(guī)模也影響居住區(qū)的規(guī)模

四、住宅及其用地的規(guī)劃布置

住宅的面積約占整個(gè)居住區(qū)總建筑面積的80%以上，用地則占居住區(qū)總用地面積的50%左右。

（一）住宅的類型及特點(diǎn)：教材31頁，表1—3

編住宅類

用地特點(diǎn)

號(hào)型

1獨(dú)院式

每母）盧一取船邦血右刊孫必用田醉帆菠洛，入巨奴粕1?o&t目rt

2并聯(lián)式

3梯間式?般都用于多層或高層，是多層或高層住宅建設(shè)中最常見的形式，用地比較

4內(nèi)廊式經(jīng)濟(jì)

5外廊式

續(xù)表

A內(nèi)天是第3、4類住宅的變更形式，由于增加了內(nèi)天井，住宅進(jìn)深加大，對(duì)節(jié)約用地有

P井式

利，一般多見于較低的多層住宅

是第3類住宅獨(dú)立式單元的變更形式，適用于多層或高層，由于體形短而活潑，

7點(diǎn)式

進(jìn)深大，故有布局敏捷和豐富群體的空間組合特點(diǎn)，也有利于節(jié)約建設(shè)用地

。躍廊

8式是第4、5類住宅的變更形式，一般適用于高層住宅

（二）住宅經(jīng)濟(jì)與用地經(jīng)濟(jì)的關(guān)系的重點(diǎn)內(nèi)容歸納為下表:

主要因素提高經(jīng)濟(jì)效益

1.住宅層數(shù)4?6層時(shí)，每提高一層能降低造價(jià)

進(jìn)深加大、外墻縮短，節(jié)約土地、降低造價(jià)（11m以下有效）每增加In每

2.進(jìn)深

公頃土地上增加面積1000m2

3.長(zhǎng)度30?60m內(nèi)，每提高10m,每公頃土地上增加面積700?1000nf

4.層高每降低100mm層高，降低造價(jià)1%,節(jié)約月地2%

5.平面系數(shù)

每提高戰(zhàn)，投資削減1.4%

（K）

須要留意的一些重要學(xué)問點(diǎn)：

1.住宅層數(shù)：樓越高，房屋造價(jià)越高。結(jié)構(gòu)、材料、施工不同。多層，提高層數(shù)降多芯價(jià)。

2.進(jìn)深：長(zhǎng)度肯定，加大進(jìn)深，進(jìn)深11米以下時(shí)，每增加1米，增加加枳有效。

3.長(zhǎng)度：寬度肯定，增加長(zhǎng)度30—6（）米時(shí)，每增加1（）米，增加面積有效。

4.層高：每降低100亳米，降低1%造價(jià)，節(jié)約2%用地。不能太低，最低不得低于2.8米。

5.平面系數(shù)（K）：一幢住宅中居室面積總和與建筑面積總和的百分比。可k值每提高1%,單

位面積造價(jià)不變的狀況下投資削減1.4%但不能太高。

五、公共建筑及其用地的規(guī)劃布置

公共建筑的分類：了解即可

技運(yùn)用性質(zhì)（分為教化、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文娛體育、金融郵電、行政管理及巾政公

用八大系統(tǒng)）；

運(yùn)用頻率（分為每天或常常運(yùn)用（菜市場(chǎng)）和必要的特別常運(yùn)用（郵局））來劃分。

（二）公共建筑定額指標(biāo)：計(jì)算方法有兩種：

以每千居民為計(jì)算單位（干人指標(biāo)）計(jì)算建筑建積和用地面積（小學(xué)）；民用建筑綜合指標(biāo)（包

括家屬宿舍、單身宿舍（廠礦企業(yè)）和公共建筑）。

（三）公共建筑規(guī)劃布置:

布置原則：分級(jí)布置（依據(jù)運(yùn)用頻率）、人口規(guī)模、成套配置以及集中與分散結(jié)合的原則

合理的服務(wù)半徑：

居住區(qū)級(jí)：800?1000米；

居住小區(qū)級(jí)：400~500米；

居住組團(tuán)級(jí)：150?200米。

六、居住區(qū)道路的規(guī)劃布置

功能要求：滿意各種用途車輛、行人的通行要求。

居住區(qū)道路一般分為4級(jí)：

居住區(qū)：車行寬度不小于9米，紅線寬度20?30米；

居住小區(qū)級(jí)：車行寬度7米；

居住組團(tuán)級(jí)：車行寬度4米；

門前小路：一般寬度為3米。

七、居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置

指標(biāo)：人均綠地面積，m2/A；綠化覆蓋率（新的居住區(qū)30%,舊城改造25%）。

八、居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

1.用地面積平衡表的作用：

①與土地運(yùn)用現(xiàn)狀狀況進(jìn)行比較分析，作為調(diào)整用和制定規(guī)劃的依據(jù)之-；

②進(jìn)行方案比較，檢驗(yàn)用地安排的經(jīng)濟(jì)性和合理性；

③審批居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)之一。

2.指標(biāo)計(jì)算：住宅平均層數(shù)、住宅建筑凈密度等,教材36-37頁.

【示例題】：

在同樣條件下，一般住宅層數(shù)愈高，住宅建筑凈密度愈低。

U[答疑編號(hào)950270010403]

【正確答案】正確

【答案解析】理解什么是住宅建筑凈密度，以及其與建筑層數(shù)的聯(lián)系。在同樣

條件，一般住宅層數(shù)愈高，住宅建筑凈密度愈低。參見教材36。

【計(jì)算示例題】：

住宅小區(qū)的住宅建筑基底總面積是15000平方米，而該小區(qū)的住宅用地面積是5000（）平方米，

該小區(qū)的住宅建筑凈密度是（）。

A.20%B.25%C.5C%D.30%

，[答疑編號(hào)9502700104D4]

【正確答案】D

【答案解析】依據(jù)住宅建筑凈密度的計(jì)算公式，用住宅建筑基底總面積除以住

宅用地面積，結(jié)果是D。參見教材P37。

感謝大家！

其次章環(huán)境學(xué)問

這一章是2024年教材修訂時(shí)新增加的一章。

考察目的：

測(cè)試學(xué)員對(duì)環(huán)境、景觀的概念和環(huán)境污染源等基礎(chǔ)學(xué)問的駕馭程度。

從歷年考題分布看，08、年比重相對(duì)較小，10年又增加到3分，說明復(fù)習(xí)還是須要全面，不

能掉以輕心。

考題類型：

這一章主要考察題型是單選題與多選題型。題型難度不是很大，但須要記憶的重要學(xué)問點(diǎn)比較

多。

學(xué)問結(jié)構(gòu)：

一共六節(jié)，第一節(jié)是環(huán)境的基本概念，后面五節(jié)都是專項(xiàng)污染的內(nèi)容。

重點(diǎn)內(nèi)容：

1.環(huán)境污染的類型和特點(diǎn)，環(huán)境污染源的類型和特點(diǎn)；

2.水污染的概念，水污染物及其危害；

3.室內(nèi)環(huán)境污染的概念及來源，熟識(shí)建筑材料的室內(nèi)環(huán)境污染，這部分是日常房地產(chǎn)估價(jià)常常

會(huì)遇到的問題。

第一節(jié)環(huán)境概述

一、環(huán)境的概念和分類

環(huán)境：是指某個(gè)主體四周的狀況和條件。

主體可以指生物、人等；

對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)來說，主體是房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象。

環(huán)境是指自然因素和社會(huì)因素的總體。

理解：房地產(chǎn)與環(huán)境是相互影響的，房地產(chǎn)本身對(duì)四周環(huán)境也會(huì)有影響。

二、與環(huán)境有關(guān)的幾個(gè)概念和分類了解（景觀的概念、生態(tài)的概念、生態(tài)系統(tǒng)的概念）

主要理解生態(tài)的概念，生態(tài)指生物與其生存環(huán)境之間的關(guān)系。

生態(tài)系統(tǒng)包含4個(gè)基本組成部分，哪四個(gè)？

三、環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境污染概念

1.環(huán)境質(zhì)量，指環(huán)境優(yōu)劣的程度。

包括：綜合環(huán)境質(zhì)量和各因素的環(huán)境質(zhì)量（大氣環(huán)境質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、土壤環(huán)境質(zhì)量等。）

2.環(huán)境污染概念，指有害物質(zhì)或因子進(jìn)入環(huán)境，使環(huán)境系統(tǒng)結(jié)構(gòu)與功能發(fā)生變更，對(duì)人類及其它

生物的生存產(chǎn)生不良影響的現(xiàn)象。

了解和相識(shí)環(huán)境污染的目的有兩個(gè)：1）確定環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響程度；2）供應(yīng)環(huán)境

改善建議，提升房地產(chǎn)價(jià)值。

3.環(huán)境污染的類型：

（1）按要素分：大氣、水、土壤；

（2）按性質(zhì)分：物理、化學(xué)、生物；

（3）按形態(tài)分：廢氣、廢水、噪聲、固體、輻射；

（4）按產(chǎn)生的緣由分：工業(yè)、交通、農(nóng)業(yè)、生活；

（5）按空間分：室內(nèi)、室外：

（6）按分布的范圍分：全球、區(qū)域、局部。

4.環(huán)境污染源：指造成環(huán)境污染的發(fā)生源或環(huán)境污染的來源，即向環(huán)境排放有害物質(zhì)或?qū)Νh(huán)境

產(chǎn)生有害影響的場(chǎng)所、設(shè)備和裝置等。

污染源類型：與環(huán)境污染類似，留意其中一種分類：

依據(jù)污染物排放的形式分為：點(diǎn)源，線源和面源，教材42到43。

其次節(jié)大氣污染

1.大氣污染，指人們向空氣中排放各種物質(zhì)，使空氣成分長(zhǎng)期變更而不能復(fù)原，以致對(duì)人體健

康產(chǎn)生不良影響的現(xiàn)象。主要法律依據(jù)，《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》。

依據(jù)污染物的形態(tài)，大氣污染物分為顆粒污染物和氣態(tài)污染物兩個(gè)大類.

2.顆粒污染物

（1）記顆粒物的當(dāng)量直徑需小于或等于多少？教材43頁。

類別：塵粒、粉塵、煙塵和霧塵。（依據(jù)顆粒直徑大小排列）記顆粒直徑最大和最小的兩種。

（2）飄塵，可吸入顆粒物，對(duì)人體危害最大。粒徑小，附著有害微生物吸入肺里。

3.氣態(tài)污染物有如下幾種：

（1）污染大氣的硫氧化物主要是二氧化硫和三氧化硫，其中二氧化硫數(shù)量最大，危害最大。

二氧化硫（硫酸物）一一硫酸霧一一酸雨；

（2）氮氧化物一一二氧化氮一一腐蝕劑（影響呼吸器官）

（3）一氧化碳：在城市大氣污染物中含量最多，來自汽車尾氣。無色、無味.（危害更大，人

吸入后缺氧頭痛、惡心、昏迷）

（4）碳?xì)浠铮宏柟庀滦纬伤{(lán)色煙霧，光化學(xué)煙霧（刺激眼睛、引發(fā)哮喘、肺癌）

4.大氣污染源

（1）工業(yè)污染源：粉塵、硫氧化物、氮氧化物、碳氧化物、惡臭氣體、懸浮顆粒，建筑工地?fù)P

塵。了解一下即可。

（2）交通污染源：交通工具的尾氣（一氧化碳、碳氧化物、鉛污染，汽車排放的鉛占大氣鉛含

量的97%）。

（3）生活污染源：生活燃料的污染；居住環(huán)境的污染，例如家庭裝修中所用材料釋放的氣體，

成為污染物，在半封閉的通風(fēng)系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)危害尤為嚴(yán)峻。

5.大氣污染狀況的影響可以從源強(qiáng)和源高兩個(gè)方面來看。

源強(qiáng)和源高的概念了解

高架污染源：污染物的最大濃度不是在最近處，而是在相隔了一段距離處，有臨界值。

第三節(jié)噪聲污染

1.噪聲污染，指產(chǎn)生的環(huán)境噪聲超過國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并干擾他人正常生活、工作和學(xué)習(xí)的現(xiàn)

象。

環(huán)境噪聲污染的三個(gè)特征：是能量污染；是感覺公害；具有局限性和分散性（了解什么是噪聲

污染的局限性與分散性？）

2.噪聲類型：

按噪聲產(chǎn)朝氣理，分為機(jī)械噪聲、空氣動(dòng)力噪聲和電磁性噪聲三類。

按噪聲隨時(shí)間的變更狀況，分為穩(wěn)定噪聲和非穩(wěn)態(tài)噪聲兩類。

3.環(huán)境噪聲污染的危害：聽力、睡眠、生理（神經(jīng)系統(tǒng)、心血管、內(nèi)分泌）、心理（煩躁易怒）、

兒童智力。

4.環(huán)境噪聲污染源：工業(yè)噪聲、交通噪聲、社會(huì)生活噪聲、建筑施工噪聲。

中國制定有《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》，記一下居住、商業(yè)、工業(yè)混雜區(qū)適用于2類標(biāo)準(zhǔn)。

四、環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)

表2T發(fā)生變更。前幾類分類基本沒有變更。請(qǐng)留意第四類聲環(huán)境功能區(qū)的規(guī)定有了變更：分

為4a類和4b類,夜間等效聲級(jí)分別為“55”和“60”，這里請(qǐng)同學(xué)們要著重記憶4b類的區(qū)域規(guī)定，

為鐵路干線兩側(cè)區(qū)開域。其它高速馬路、一級(jí)二級(jí)馬路、城市快速路、城市主干路次干路、城市軌

道交通、內(nèi)河航道兩側(cè)區(qū)域都是4a類。

一房外請(qǐng)同學(xué)們特殊留意0類聲環(huán)境功能區(qū),是指康復(fù)療養(yǎng)區(qū)等特殊須要寧靜的區(qū)域。

第四節(jié)水污染

L水污染，指因某些物質(zhì)的介入，導(dǎo)致水體化學(xué)、物理、生物和放射性等方面特性的變更。

水污染可分為地表水污染，地下水污染和海洋污染。

2.水污染物及其危害：

（1）植物養(yǎng)分物：氮、磷、鉀等；會(huì)導(dǎo)致水中植物的瘋長(zhǎng)。其危害主要表現(xiàn)在對(duì)漁業(yè)水產(chǎn)資源

的破壞.如太湖藍(lán).藻.滇池的綠藻,藍(lán)綠色有脾臭味的浮沫,加劇水質(zhì)惡化,對(duì)魚類以及人、畜有

較大危害。

（2）酚類化合物：來自工業(yè)排放及城市生活污水，慢性中毒，發(fā)生嘔吐、腹瀉。

（3）氟化物：劇毒，主要來自來自工業(yè)排放。

（4）酸、堿物：破壞水的自凈實(shí)力，腐蝕管道。來自工業(yè)排放的廢水，比如造紙、制堿、制革。

（5）放射性物質(zhì)：錮、鈍。來自核電站、核武器、放射性同位素。引起遺傳變異、癌癥。

（6）病原微生物：病菌、病毒、微生物。

3.水污染源：

主要有工業(yè)廢水（城市水污染的主要來源）：生活污染源（特點(diǎn)是生活污水含氮、磷,硫含量

高）；農(nóng)業(yè)污染源。

第五節(jié)固體和輻射污染

1.固定廢物指在生產(chǎn)和消費(fèi)過程中被丟棄的固定或者泥狀物質(zhì)，包括從廢水、廢氣中分別出來

的固體顆粒。

依據(jù)廢物的形態(tài)，可以分為顆粒狀廢物、粉狀廢物、塊狀廢物和泥狀廢物（污泥）。

依據(jù)廢物的化學(xué)性質(zhì)，可分為有機(jī)廢物和無機(jī)廢物。

依據(jù)廢物的危害狀況，可分為有害廢物和一般廢物。

2.固體廢物的危害：

不僅侵占大量土地，為環(huán)境的污染也是多方面的。教材中對(duì)城市垃圾及其危害，留意其不包括

工廠排出的工業(yè)固體廢物；工業(yè)固體廢物及其危害，主要包括：煤渣和粉煤灰、有色金屬渣、銘渣、

化工廢渣。

3.輻射分為：電磁輻射和放射性輻射。

（1）電磁輻射污染

1）光污染：燈光污染、眩光污染、視覺污染、其它可見光污染，如幕墻反光污染。

2）其他電磁輻射污染：廣播、電視、手機(jī)、變壓站、微波爐等

電磁輻射對(duì)人體的危害程度隨著電磁波波長(zhǎng)的縮短而增加。微波,超短波〉短波〉中波,長(zhǎng)波

2.放射性輻射：指排放出的放射性污染物造成的環(huán)境污染和人體危害。

主要來源有：宇宙線、自然放射性源、核燃料三廢、醫(yī)療照耀和工業(yè)廢料制成的建筑材料中含

有放射性元素。

放射性輻射污染的危害：導(dǎo)致生殖、癥癥、死亡等。

第六節(jié)室內(nèi)環(huán)境污染

1.室內(nèi)環(huán)境污染的重要性緣由有：

1）接觸多，受污染多；2）種類增多，影響增多；3）不易擴(kuò)散，全被汲取。

教材中提到裝飾裝修材料中的氨、甲醛、苯、甲苯、醍類、酯類揮發(fā)性有機(jī)物。

2.建筑材料的室內(nèi)環(huán)境污染來源：

（1）無機(jī)和再生材料：石材、磚、水泥、混凝土（這些材料中含有高本底的鐳，鐳可蛻變?yōu)闅?/p>

的污染）

（2）合成隔熱板材：高溫分解產(chǎn)生甲醛、聚乙烯、苯、甲苯、隧類等。

（3）吸聲和隔聲材料：石官?板、軟木板、膠合板，、礦渣棉、聚氯乙烯塑料，產(chǎn)生石棉、甲醛、

酚類、聚乙烯。

（4）壁紙：醛、聚乙烯、苯、甲苯、二甲苯、乙苯等。

（5）涂料：甲醛、聚乙烯、苯、甲苯、酚類和鉛、銘等重金屬。

（6）人造板材及人造板家具.

建筑材料的損害：通過呼吸道、皮膚、眼睛對(duì)人體健康造成損害，甚至造成血鉛中毒《民用建

筑工程室內(nèi)環(huán)境污染限制規(guī)范》（GB50523-2025）

感謝大家！

第三章建筑工程學(xué)問

本章內(nèi)容相對(duì)比較多，而且涉及工程專業(yè)學(xué)問，但從歷年的狀況看，考題所占比例也不是特殊

高，大部分年度都在3分以下。本章內(nèi)容不是很好出題，但對(duì)于本章的學(xué)問點(diǎn)，我們還是應(yīng)當(dāng)全面

復(fù)習(xí)。

本章一共四節(jié)，第一節(jié)和其次節(jié)最為重要，第三四節(jié)出題很少，將來可能會(huì)有新題出現(xiàn)。第一

節(jié)是建筑識(shí)圖與建筑設(shè)計(jì)（次重點(diǎn)），其次節(jié)是建筑構(gòu)造（重點(diǎn)），第三節(jié)是建筑設(shè)備，第四節(jié)是

建筑材料。

本章重點(diǎn)：

1.要熟識(shí)建筑分類的依據(jù)，具體分類的特點(diǎn)。

2.有關(guān)建筑圖紙的基礎(chǔ)學(xué)問、建筑圖紙的特點(diǎn)與識(shí)別是重點(diǎn)。

3.建筑材料的物理性質(zhì)、力學(xué)性質(zhì)、耐久性等性質(zhì)也是重點(diǎn)。

4.變形縫內(nèi)容也是相對(duì)易考的內(nèi)容。熟識(shí)伸縮縫、沉降縫、防震縫的特點(diǎn)、做法及其區(qū)分。

5.熟識(shí)理解一些標(biāo)了黑體的重要概念，例如：檐口、標(biāo)高、箱型基礎(chǔ)、采光和剪力墻等概念。

第一節(jié)建筑識(shí)圖與建筑設(shè)計(jì)

一、建筑分類

（-）按運(yùn)用性質(zhì)分

生產(chǎn)性建筑包括工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑；

非生產(chǎn)性建筑即民用建筑。

教材中還具體提到工業(yè)建筑的分類、民用建筑的分類，了解即可。

（二）按結(jié)構(gòu)類型和材料分

磚木結(jié)構(gòu)建筑，主要是磚石和木骨架共同承重，磚石墻也可僅僅是維護(hù)結(jié)構(gòu)，例如，解放前和

古代建筑。

磚混結(jié)構(gòu)建筑的構(gòu)造是磚墻、磚柱為豎向構(gòu)建來承受豎向荷載，水平承重是鋼筋混凝土樓板、

大梁、過梁、屋架等橫向構(gòu)件?？拐鹦阅懿?，開間和進(jìn)深尺寸受限，其層高也受到限制。

鋼筋混凝土的承重構(gòu)件采納鋼筋混凝土構(gòu)件，維護(hù)結(jié)構(gòu)與隔墻采納輕質(zhì)磚或砌塊。我國應(yīng)用最

多的一種建筑結(jié)構(gòu)類型，包括：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等。

鋼結(jié)構(gòu)的主要的承重構(gòu)件采納鋼材。多用于超高層建筑和大跨度建筑物。

（三）按建筑物的層數(shù)分類：

低層1?3,多層4?6,中高層7?9,高層：10層及以上或總高度超過24米（公共建筑及綜合

性建筑），100米以上超高層,

（四）按承重受力的方式劃分：

1.墻承重式結(jié)構(gòu)：用墻體來承受屋頂、樓板的負(fù)荷。

（1）轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)：豎向承重是破墻；樓層比較低、抗震差、房間小、墻承重結(jié)構(gòu)：

（2）剪力墻結(jié)構(gòu)：剪力墻主要承受風(fēng)荷載或地震作用所產(chǎn)生的水平剪力的墻體，此處剪力墻也

承豎向荷載，只是墻的材料是鋼筋混凝土。適于高層住宅。

二者區(qū)分：磚混結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)的區(qū)分為豎向承重的材料不同。

2.構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)：由柱、梁等構(gòu)件做成整個(gè)建筑的骨架，整個(gè)構(gòu)架的各個(gè)構(gòu)件來承重

（1）排架：?jiǎn)螌庸I(yè)廠房的排架結(jié)構(gòu)。

（2）框架：梁、板、柱承重體系?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)是框架和剪力墻結(jié)合。比單純框架樓層更高,

比剪力墻空間大。

3.筒體結(jié)構(gòu)和框架筒體結(jié)構(gòu)的建筑：該類建筑的中心是一個(gè)剛性的筒體，外鬧由框架或更大的

筒體構(gòu)成建筑受力的骨架，適用于高層、超高層建筑。

核心筒結(jié)構(gòu)框筒結(jié)構(gòu)框架核心筒結(jié)構(gòu)

4.大空間結(jié)構(gòu)：該類建筑往往無柱子，通過網(wǎng)架等空間結(jié)構(gòu)把荷重傳給建筑四周的墻、柱上。

（a）平面網(wǎng)架

（b）球面網(wǎng)架

S）筒面網(wǎng)架

圖3-65網(wǎng)架結(jié)構(gòu)

二、建筑識(shí)圖基礎(chǔ)

建筑工程施工圖是建筑設(shè)計(jì)和建筑施工中運(yùn)用的“工程語言”。建筑施工圖包括一系列圖（教

材63頁，各工種的施工圖又分為基本圖和詳圖兩部分）

（一）建筑制圖的基本規(guī)定

會(huì)簽欄圖框

J%

標(biāo)題欄

?

1.圖紙幅面的規(guī)定：

1）指圖紙大小，分五等，0,1,2,3,4號(hào)。

2）圖標(biāo)和會(huì)簽欄：圖標(biāo)（標(biāo)題欄）在右下角，標(biāo)注圖名、圖號(hào)；會(huì)簽欄在左上角，為簽字區(qū)；

3）比例:建筑和設(shè)備工種圖紙注明比例尺，一個(gè)圖一般只采納一種比例；

結(jié)構(gòu)圖：不注明比例尺，允許一個(gè)圖形運(yùn)用兩種比例。（尤其梁柱，目的標(biāo)注更清晰）

4）軸線：定位軸線是對(duì)承重墻、柱子、梁等主要承重構(gòu)件予以定位的線。

軸線用點(diǎn)畫線表示，圓圈內(nèi)注明編號(hào)，編號(hào)：水平方向一一一阿拉侑數(shù)？（從左向右）；

垂直方向一一用大寫英文字母（從下往上）。

5）尺寸及單位，除建筑標(biāo)高和總平面圖以米為單位外，其他圖紙一律以亳米為單位。所以圖紙

上不注尺寸單位。

6）標(biāo)高：

（1）指形容建筑物沿著高度方向的尺度。

肯定標(biāo)高：青島旁邊的黃海平均海平面為零點(diǎn)，其他各地以其為基準(zhǔn)所定標(biāo)高即肯定標(biāo)高，也

稱海拔標(biāo)高。

相對(duì)標(biāo)高：以建筑物室內(nèi)首層地面為零點(diǎn)而測(cè)定的高度。

（2）符號(hào)和單位：以米為單位，用符號(hào)▼表示肯定標(biāo)點(diǎn)，用▽表示相對(duì)標(biāo)高，負(fù)號(hào)說明從首層

地面往下。

49.375

（3）美系：例如：相對(duì)標(biāo)高±0.000等于肯定標(biāo)高42.500m,建筑物設(shè)計(jì)樓頂標(biāo)高為29.000m,

則樓頂?shù)目隙?biāo)高=71.500m,建筑物設(shè)計(jì)地下室層高為3.20Dm,則地卜.室地面的肯定標(biāo)高=39.300m。

7）索引號(hào)：用于查找相關(guān)的圖紙內(nèi)容。索引號(hào)中的內(nèi)容包括兩個(gè)：一是詳圖編號(hào)，二是詳圖所

在的圖紙的編號(hào)。

平面圖

（-）建筑施工圖

建筑施工圖是依據(jù)正投影原理繪制出來的，用立面圖及屋頂平面圖表示建筑物的外部,用總平

面圖表示建筑物的位置，用平面圖及剖面圖表示其內(nèi)部，用大樣圖表示其細(xì)部做法的一套圖紙。

1.總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和其四周環(huán)境關(guān)系的水平投影圖。

總平面圖包含的主要內(nèi)容有4個(gè)，教材第65頁，例如風(fēng)（頻率）玫瑰等。比如下圖：

2.建筑平面圖：略高于窗臺(tái)水平切開，拿走上部，對(duì)卜.面投影得到的圖。是室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)的

重:要依據(jù)，包含二方面的內(nèi)容，教材第66頁。

3.建筑立面圖：是建筑物的各個(gè)側(cè)面對(duì)豎直平面作正投影所形成的投影圖。立面圖包括：正立

面、背立面、側(cè)立面。

外立面包含的內(nèi)容：4項(xiàng)，教材66頁。

立面圖

4.建筑剖面圖：主要用以簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。內(nèi)容包括：4個(gè)方面,

教材66頁，例如：內(nèi)部的分層、結(jié)構(gòu)形式、地面、樓板層、材料、尺寸、標(biāo)高等。

剖面圖

5.建筑詳圖：指為清晰表達(dá)這些構(gòu)造，把局部細(xì)微環(huán)節(jié)放大比例繪制成較具體的圖紙。建筑詳

圖包括：外堵大樣圖、樓梯間大樣圖、廚房、衛(wèi)生間大樣圖等，教材67頁。

（三）結(jié)構(gòu)施工圖

用來表示各種承重構(gòu)件的布置.、形態(tài)、大小、材料、構(gòu)造及其相互關(guān)系的一套圖。

1.基礎(chǔ)施工圖：一般包括：基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)詳圖。指反映標(biāo)高在±0.000以下建筑基礎(chǔ)構(gòu)造

的圖紙，它是進(jìn)行施工放線、開挖基坑、砌筑基礎(chǔ)及編制施工圖預(yù)算的依據(jù)。

2.主體結(jié)構(gòu)施工圖：包括磚混、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)圖、工業(yè)廠房結(jié)構(gòu)施工圖。指標(biāo)高在土0.000

以上的主體結(jié)構(gòu)構(gòu)造的圖紙。

（四）給排水施工圖：通過平面圖和透視圖來表明給排水系統(tǒng)。

（五）采暖施工圖：采暖施工圖一般也分為室內(nèi)和室外兩個(gè)部分。

（六）通風(fēng)施工圖：主要指送風(fēng)、排風(fēng)、除塵、排毒方面的工程。包括局部排風(fēng)、局部送風(fēng)和

全面通風(fēng)。

（七）電氣施工圖：了解即可。

三、建筑設(shè)計(jì)

L建筑設(shè)計(jì)的基本要求5點(diǎn)：滿意建筑功能，選擇合理的技術(shù)措施，良好的經(jīng)濟(jì)效果,建筑物

美觀要求，符合總體規(guī)劃。

2.一棟建筑物的主要設(shè)計(jì)內(nèi)容有：建筑平面設(shè)計(jì)、建筑立面設(shè)計(jì)、建筑剖面設(shè)計(jì)以及建筑的結(jié)

構(gòu)設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)。

其中建筑平面設(shè)計(jì)的一個(gè)重要內(nèi)容是通過建筑功能分析形成建筑物的平面組合，常見的組合有

二種；走廊式組合、套問式組合、大廳式組合。

建筑設(shè)計(jì)須考慮的因素