《民法典》居住權(quán)制度的適用引言住房是民生之基，居住是人類最基本的生存需求。《民法典》將居住權(quán)作為獨立的用益物權(quán)寫入物權(quán)編，填補了我國長期以來在居住權(quán)益保障領(lǐng)域的制度空白。這一制度不僅回應(yīng)了社會轉(zhuǎn)型期多元的居住需求——從離婚后無房一方的居住保障，到老年人”以房養(yǎng)老”的財產(chǎn)安排，再到特殊群體的長期穩(wěn)定居住需求——更通過法律手段將居住權(quán)從道德層面的幫扶義務(wù)，轉(zhuǎn)化為具有強制力的物權(quán)性權(quán)利。本文將圍繞居住權(quán)制度的立法邏輯、典型場景及實踐難點展開分析，探討其在具體適用中的規(guī)則與邊界。一、居住權(quán)制度的立法背景與核心特征（一）從無到有的立法演進居住權(quán)并非《民法典》的全新創(chuàng)造，其制度淵源可追溯至羅馬法中的”人役權(quán)”，旨在為特定主體提供生活保障。我國在《物權(quán)法》立法過程中，曾因社會需求不明確、制度設(shè)計復(fù)雜等原因未將居住權(quán)納入。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，以下現(xiàn)實問題逐漸凸顯：其一，婚姻家庭領(lǐng)域中，離婚后無房一方的居住需求僅能通過離婚協(xié)議中的”暫住”條款保障，但此類條款多為債權(quán)性質(zhì)，難以對抗后續(xù)的房屋轉(zhuǎn)讓或抵押權(quán)；其二，老齡化社會背景下，老年人希望通過轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)獲取養(yǎng)老資金，同時保留居住權(quán)的需求日益增長；其三，公租房、保障性住房領(lǐng)域亟需一種長期穩(wěn)定的居住權(quán)益確認機制?；诖?，《民法典》第366條至371條以六個條文系統(tǒng)規(guī)定了居住權(quán)制度，實現(xiàn)了從”政策倡導(dǎo)”到”法律確權(quán)”的跨越。（二）區(qū)別于其他權(quán)利的核心特征與租賃權(quán)、所有權(quán)等相近權(quán)利相比，居住權(quán)的獨特性主要體現(xiàn)在四個方面：第一，物權(quán)屬性的絕對性。居住權(quán)經(jīng)登記設(shè)立后，具有對抗第三人的效力。例如，若房屋所有權(quán)人將設(shè)立居住權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓，新所有權(quán)人仍需尊重既有的居住權(quán)；而租賃合同中的承租人僅能基于合同向出租人主張權(quán)利，無法對抗善意第三人。第二，設(shè)立目的的生存保障性。居住權(quán)的核心功能是滿足”生活居住”需求，禁止用于經(jīng)營或轉(zhuǎn)租（《民法典》第369條）。這與租賃權(quán)既可用于生活也可用于經(jīng)營的開放性形成對比。第三，權(quán)利期限的靈活性。居住權(quán)期限可由當事人約定為具體年限（如10年）、附條件（如至子女成年）或終身（如至權(quán)利人死亡），而所有權(quán)是無期限的，租賃權(quán)則受”最長20年”的限制（《民法典》第705條）。第四，設(shè)立方式的多元性。既可通過書面合同設(shè)立（如離婚協(xié)議中的居住權(quán)約定），也可通過遺囑設(shè)立（如老人通過遺囑為保姆設(shè)立居住權(quán)），而租賃權(quán)僅能通過合同設(shè)立。二、居住權(quán)制度的典型適用場景（一）婚姻家庭領(lǐng)域的居住保障婚姻關(guān)系解體時，房產(chǎn)分割往往是爭議焦點。實踐中，常見一方因經(jīng)濟能力較弱無法取得房屋所有權(quán)，但又需維持基本居住條件的情況。例如，張某與李某婚后共同購買一套住房，離婚時李某無固定收入且需撫養(yǎng)未成年子女，若直接分割房產(chǎn)可能導(dǎo)致李某無房可住。此時，雙方可在離婚協(xié)議中約定：房屋所有權(quán)歸張某，但李某對該房屋享有居住權(quán)，期限至子女成年或李某再婚時止。該居住權(quán)經(jīng)登記后，張某若擅自出售房屋，新買受人需尊重李某的居住權(quán)；若張某將房屋抵押，抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時也需保障李某的居住權(quán)益。這種安排既避免了房產(chǎn)分割的復(fù)雜性，又為弱勢方提供了穩(wěn)定的居住保障，較傳統(tǒng)的”經(jīng)濟補償”更具現(xiàn)實可操作性。（二）老齡化社會的以房養(yǎng)老模式隨著”421”家庭結(jié)構(gòu)（4位老人、2位父母、1個子女）的普及，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老壓力劇增，“以房養(yǎng)老”成為許多老年人的選擇。其典型模式為：老人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給金融機構(gòu)或個人，同時約定保留終身居住權(quán)，轉(zhuǎn)讓所得用于養(yǎng)老支出。例如，70歲的王奶奶獨居，名下有一套住房，她與某養(yǎng)老機構(gòu)簽訂協(xié)議：將房屋以市場價80%的價格轉(zhuǎn)讓給機構(gòu)，同時約定王奶奶對該房屋享有終身居住權(quán)，機構(gòu)不得干涉其正常居住。這種模式下，老人既獲得了養(yǎng)老資金，又避免了”無家可歸”的風險。需要注意的是，根據(jù)《民法典》第368條，居住權(quán)原則上無償設(shè)立，但”以房養(yǎng)老”中因涉及房屋轉(zhuǎn)讓對價，可視為”另有約定”的有償情形，這為市場化養(yǎng)老提供了法律支撐。（三）特殊群體的長期居住需求實踐中，未成年人、殘疾人、獨居老人等特殊群體常因監(jiān)護關(guān)系、扶養(yǎng)關(guān)系需要長期居住在特定房屋中。例如，父母離婚后，未成年子女隨祖父母生活，而祖父母僅為房屋承租人（租期5年），若承租人去世，子女可能面臨被要求搬離的風險。此時，父母可通過書面合同為子女設(shè)立居住權(quán)，期限至其成年，經(jīng)登記后，即使房屋所有權(quán)發(fā)生變動，子女的居住權(quán)仍受保護。再如，保姆長期照顧老人，老人為表感激，通過遺囑為保姆設(shè)立居住權(quán)至其去世，這種”以居報恩”的約定因符合公序良俗，受法律保護。此類場景中，居住權(quán)突破了傳統(tǒng)親屬關(guān)系的限制，為非親屬間的居住幫扶提供了制度化路徑。三、居住權(quán)制度實踐中的難點與解決路徑（一）登記操作的標準化難題居住權(quán)的設(shè)立以登記為生效要件（《民法典》第368條），但目前各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)對居住權(quán)登記的操作細則尚未完全統(tǒng)一。例如，部分地區(qū)要求提供居住權(quán)合同的公證文件，部分地區(qū)僅需書面合同；登記內(nèi)容中，對”居住范圍”（是整套房屋還是部分房間）、“義務(wù)條款”（如是否需承擔物業(yè)費）的記載標準不一。這些差異可能導(dǎo)致權(quán)利范圍不明確，引發(fā)后續(xù)糾紛。解決這一問題，需由自然資源部出臺統(tǒng)一的《居住權(quán)登記操作指南》，明確登記需提交的材料（如身份證明、權(quán)屬證明、書面合同或遺囑）、登記事項（包括房屋坐落、居住權(quán)人信息、期限、居住范圍等），并在全國不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中增設(shè)居住權(quán)登記模塊，確保登記信息的可查詢性和一致性。（二）權(quán)利沖突的平衡機制缺失居住權(quán)作為用益物權(quán)，可能與所有權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利發(fā)生沖突。例如，房屋所有權(quán)人先設(shè)立居住權(quán)后抵押房產(chǎn)，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，居住權(quán)是否優(yōu)先？根據(jù)”物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”原則，若居住權(quán)已登記，其設(shè)立時間早于抵押權(quán)，則居住權(quán)優(yōu)先；若抵押權(quán)設(shè)立在先，居住權(quán)設(shè)立在后，則抵押權(quán)優(yōu)先（《民法典》第405條）。但實踐中，部分當事人為規(guī)避債務(wù)，可能惡意設(shè)立居住權(quán)，影響抵押權(quán)實現(xiàn)。對此，需建立”權(quán)利順位公示”制度：不動產(chǎn)登記時，需明確標注居住權(quán)與其他物權(quán)的設(shè)立時間；抵押權(quán)人在接受抵押時，應(yīng)主動查詢房屋是否已設(shè)立居住權(quán)，未查詢導(dǎo)致的風險由其自行承擔。此外，對于惡意設(shè)立居住權(quán)的行為，可依據(jù)《民法典》第154條”惡意串通損害他人利益”認定無效。（三）期限與內(nèi)容的規(guī)范完善建議居住權(quán)期限和內(nèi)容的約定不明確，是實踐中常見的糾紛點。例如，有的合同僅寫”居住至去世”，但未明確是否包含共同居住人（如配偶、子女）；有的約定”無償居住”，但未明確物業(yè)費、維修費由誰承擔。對此，建議在居住權(quán)合同中增加以下必備條款：一是居住權(quán)人范圍（是否包括共同居住的近親屬）；二是居住范圍（具體房間或面積）；三是費用承擔（物業(yè)費、水電費等）；四是解除條件（如居住權(quán)人擅自轉(zhuǎn)租、長期空置）。對于遺囑設(shè)立的居住權(quán)，若遺囑內(nèi)容模糊，可參照《民法典》繼承編的解釋規(guī)則，結(jié)合被繼承人的真實意愿、習慣等因素進行推定。此外，司法實踐中可通過發(fā)布典型案例，明確”生活居住”的合理邊界（如禁止將居住權(quán)房屋用于經(jīng)營），避免權(quán)利濫用。結(jié)語《民法典》居住權(quán)制度的落地，是”以人民為中心”立法理念的生動體現(xiàn)。它不僅為婚姻家庭、養(yǎng)老、特殊群體保障等領(lǐng)域提供了精準的法律工具，更通過物權(quán)化的制度設(shè)計