2025年物業(yè)管理師職業(yè)能力測(cè)試卷物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)測(cè)試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)成立條件的表述，正確的是（）A.已交付的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積30%以上即可召開首次業(yè)主大會(huì)B.應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或10%以上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處提出成立申請(qǐng)C.首次業(yè)主大會(huì)籌備組中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一D.業(yè)主大會(huì)作出的決定，需經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上同意方為有效答案：C解析：依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條、第十六條及《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第九條，首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于總?cè)藬?shù)的二分之一（C正確）。已交付專有部分面積超過50%方可召開首次業(yè)主大會(huì)（A錯(cuò)誤）；成立申請(qǐng)可由5%以上業(yè)主或建設(shè)單位提出（B錯(cuò)誤）；普通事項(xiàng)經(jīng)參與表決業(yè)主雙過半同意，特殊事項(xiàng)需雙三分之二（D錯(cuò)誤）。2.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“物業(yè)服務(wù)費(fèi)包含公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)”，但實(shí)際中物業(yè)公司將綠化養(yǎng)護(hù)外包給第三方，下列說法正確的是（）A.物業(yè)公司有權(quán)自行決定外包，無需業(yè)主同意B.外包后若養(yǎng)護(hù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，業(yè)主可直接向第三方索賠C.物業(yè)公司應(yīng)將外包事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確或事后公示D.外包費(fèi)用超出原預(yù)算部分應(yīng)由業(yè)主額外分?jǐn)偞鸢福篊解析：根據(jù)《民法典》第九百四十一條，物業(yè)服務(wù)人將部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)外包的，應(yīng)當(dāng)就該部分服務(wù)向業(yè)主負(fù)責(zé)（B錯(cuò)誤）；外包需在合同中約定或事后向業(yè)主公示（C正確）；物業(yè)公司不得因外包擅自增加業(yè)主費(fèi)用（D錯(cuò)誤）；雖有權(quán)外包，但需履行告知義務(wù)（A錯(cuò)誤）。3.業(yè)主王某將住宅改為棋牌室對(duì)外經(jīng)營，未征得利害關(guān)系業(yè)主同意，下列處理措施中不符合《民法典》規(guī)定的是（）A.其他業(yè)主可向物業(yè)公司反映，要求制止B.物業(yè)公司可直接停水停電強(qiáng)制整改C.利害關(guān)系業(yè)主可向法院提起訴訟要求恢復(fù)原狀D.社區(qū)居委會(huì)可介入調(diào)解答案：B解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，將住宅改為經(jīng)營性用房需經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主一致同意。物業(yè)公司有權(quán)制止但不得采取停水停電等損害業(yè)主基本生活的措施（B錯(cuò)誤）；其他選項(xiàng)均符合法規(guī)（A、C、D正確）。4.某小區(qū)公共電梯廣告收益5萬元，物業(yè)公司在扣除15%管理成本后，將剩余4.25萬元納入維修資金賬戶。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下列說法正確的是（）A.公共收益歸屬物業(yè)公司，因廣告位由其管理B.管理成本扣除比例需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意C.剩余收益應(yīng)優(yōu)先用于補(bǔ)充維修資金，但需業(yè)主共同決定D.收益明細(xì)只需在物業(yè)服務(wù)合同中約定，無需公示答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定，公共收益屬于業(yè)主共有，扣除合理成本后歸業(yè)主所有（A錯(cuò)誤）；成本扣除比例需在合同中約定或經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意（B正確）；收益使用需經(jīng)業(yè)主共同決定，并非直接補(bǔ)充維修資金（C錯(cuò)誤）；收益收支情況需每半年公示一次（D錯(cuò)誤）。5.業(yè)主李某因房屋質(zhì)量問題未收房，物業(yè)公司要求其從購房合同約定的交房日起繳納物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，正確的處理是（）A.李某未收房，無需繳納物業(yè)費(fèi)B.因房屋質(zhì)量問題未收房，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)C.李某應(yīng)繳納50%的物業(yè)費(fèi)D.無論是否收房，均應(yīng)全額繳納答案：B解析：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付物業(yè)的，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)（B正確）；因業(yè)主自身原因未收房的，需繳納物業(yè)費(fèi)（A錯(cuò)誤）。6.某小區(qū)維修資金使用方案需對(duì)電梯進(jìn)行大修，涉及費(fèi)用80萬元。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，該方案通過的條件是（）A.專有部分占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意B.參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意C.全體業(yè)主三分之二以上同意D.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意答案：B解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條規(guī)定，維修資金使用需由專有部分占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)三分之二以上參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)同意（B正確）。7.物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)業(yè)主張某在樓道內(nèi)堆放易燃雜物，多次通知整改未果。根據(jù)《消防法》，物業(yè)公司應(yīng)采取的措施是（）A.直接清理雜物并沒收B.向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告C.對(duì)張某處以500元罰款D.暫停提供物業(yè)服務(wù)答案：B解析：《消防法》第十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行消防安全職責(zé)，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患應(yīng)及時(shí)督促整改，拒不整改的向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告（B正確）；無權(quán)沒收物品或罰款（A、C錯(cuò)誤）；不得因消防問題暫停物業(yè)服務(wù)（D錯(cuò)誤）。8.業(yè)主大會(huì)表決“選聘新物業(yè)公司”事項(xiàng)，共100戶業(yè)主，專有部分總面積10000㎡。實(shí)際參與表決60戶，對(duì)應(yīng)面積6500㎡。其中同意40戶，對(duì)應(yīng)面積4500㎡。該表決結(jié)果（）A.有效，因同意戶數(shù)和面積均超過參與表決的半數(shù)B.無效，因參與表決戶數(shù)未達(dá)總戶數(shù)三分之二C.有效，因同意戶數(shù)和面積均超過總戶數(shù)和總面積的半數(shù)D.無效，因同意面積未達(dá)參與表決面積的三分之二答案：A解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，選聘物業(yè)公司屬于普通事項(xiàng)，需參與表決業(yè)主雙過半同意。本題中參與表決60戶（占總戶數(shù)60%）、面積6500㎡（占總面積65%），均超過三分之二要求；同意40戶（占參與戶數(shù)66.7%）、面積4500㎡（占參與面積69.2%），均超過半數(shù)，故有效（A正確）。9.物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)公司未續(xù)簽但繼續(xù)提供服務(wù)，業(yè)主以“合同終止”為由拒交物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《民法典》，正確的處理是（）A.業(yè)主無需繳納，因合同已終止B.業(yè)主應(yīng)繳納實(shí)際服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)C.物業(yè)公司構(gòu)成不當(dāng)?shù)美璺颠€已收費(fèi)用D.雙方需重新簽訂合同后方可收費(fèi)答案：B解析：《民法典》第九百四十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主未另聘物業(yè)且物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)的，原合同繼續(xù)有效，業(yè)主需繳納物業(yè)費(fèi)（B正確）。10.某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月未組織換屆，根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，應(yīng)采取的措施是（）A.由建設(shè)單位組織換屆B.由街道辦事處責(zé)令限期組織，逾期則由其組織C.由全體業(yè)主直接投票選舉新業(yè)委會(huì)D.原業(yè)委會(huì)自動(dòng)延長任期至換屆完成答案：B解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十七條規(guī)定，業(yè)委會(huì)任期屆滿前3個(gè)月應(yīng)組織換屆，逾期未組織的，街道辦事處應(yīng)責(zé)令限期，逾期則由其組織（B正確）。二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共15分。每題至少2個(gè)正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、漏選均不得分）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下列屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)有（）A.制定和修改管理規(guī)約B.選舉業(yè)主委員會(huì)成員C.決定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用D.改建小區(qū)內(nèi)公共道路答案：ABCD解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條明確，業(yè)主共同決定事項(xiàng)包括制定修改管理規(guī)約（A）、選舉業(yè)委會(huì)（B）、選聘解聘物業(yè)（涉及服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用，C）、改建重建建筑物及附屬設(shè)施（D）。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)包括（）A.定期公布公共收益收支情況B.對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修行為進(jìn)行制止并報(bào)告C.保管業(yè)主個(gè)人信息，不得泄露D.為業(yè)主提供免費(fèi)家政服務(wù)答案：ABC解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條、《個(gè)人信息保護(hù)法》規(guī)定，物業(yè)需履行信息公示（A）、裝修監(jiān)管（B）、個(gè)人信息保護(hù)（C）義務(wù)；免費(fèi)家政非法定（D錯(cuò)誤）。3.下列行為中，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有（）A.物業(yè)公司將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他企業(yè)B.業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司限制其使用電梯C.業(yè)委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，與物業(yè)公司簽訂合同D.建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)承諾“免10年物業(yè)費(fèi)”答案：ABCD解析：全部轉(zhuǎn)委托禁止（A）；限制電梯使用侵害業(yè)主權(quán)益（B）；業(yè)委會(huì)無擅自簽約權(quán)（C）；建設(shè)單位無權(quán)承諾免物業(yè)費(fèi)（D）。4.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用，符合《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的有（）A.用于小區(qū)公共區(qū)域外墻脫落修復(fù)B.經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可用于購買理財(cái)增值C.未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)企業(yè)提出使用申請(qǐng)D.使用方案需在小區(qū)內(nèi)公示不少于7日答案：AD解析：維修資金用于公共部位維修（A正確）；禁止挪作他用（B錯(cuò)誤）；未成立業(yè)委會(huì)的，由社區(qū)或建設(shè)單位提出申請(qǐng)（C錯(cuò)誤）；使用方案需公示7日（D正確）。5.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合法情形包括（）A.物業(yè)公司未按合同約定提供綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)B.房屋漏水，物業(yè)公司未履行維修義務(wù)（屬開發(fā)商責(zé)任）C.物業(yè)公司將電梯廣告收益據(jù)為己有且未公示D.業(yè)主長期空置房屋答案：AC解析：物業(yè)未履行合同義務(wù)（A）、侵占公共收益（C），業(yè)主可拒交；房屋質(zhì)量問題屬開發(fā)商責(zé)任（B錯(cuò)誤）；空置房屋不免物業(yè)費(fèi)（D錯(cuò)誤）。三、案例分析題（共65分）案例一（20分）2024年3月，某小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)電梯內(nèi)廣告收益未公示，且近一年的廣告費(fèi)8萬元未進(jìn)入公共賬戶。經(jīng)調(diào)查，物業(yè)公司將廣告收益用于補(bǔ)貼員工工資。部分業(yè)主聯(lián)名要求物業(yè)公司返還收益并公示明細(xì)，物業(yè)公司以“廣告位由我司管理，收益用于服務(wù)成本”為由拒絕。問題1：電梯廣告收益的法律性質(zhì)是什么？（5分）問題2：物業(yè)公司的行為是否違法？依據(jù)是什么？（7分）問題3：業(yè)主可通過哪些途徑維權(quán)？（8分）答案：?jiǎn)栴}1：電梯屬于建筑物共有部分（《民法典》第二百七十一條），電梯廣告收益屬于業(yè)主共有收益（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條）。問題2：違法。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條，公共收益扣除合理成本后應(yīng)歸業(yè)主所有，物業(yè)公司擅自將收益用于補(bǔ)貼員工工資屬于挪用業(yè)主共有資金（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條）；同時(shí)未按規(guī)定公示收益明細(xì)，違反《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十二條關(guān)于公共收益公示的規(guī)定。問題3：業(yè)主可通過以下途徑維權(quán)：①向業(yè)主委員會(huì)反映，由業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司整改；②向街道辦事處或縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門投訴（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條）；③向人民法院提起訴訟，要求返還收益并賠償損失（《民法典》第二百三十八條）；④通過業(yè)主大會(huì)表決解聘物業(yè)公司（《民法典》第二百七十八條）。案例二（25分）2024年5月，業(yè)主陳某裝修時(shí)拆除承重墻，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后下發(fā)《整改通知書》，陳某拒不整改。一周后，相鄰業(yè)主李某家墻面出現(xiàn)裂縫，經(jīng)鑒定與陳某拆墻行為直接相關(guān)。李某要求陳某和物業(yè)公司賠償，陳某稱“物業(yè)未制止到位”，物業(yè)公司稱“已下發(fā)通知，無責(zé)任”。問題1：陳某的行為違反了哪些法規(guī)？應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？（8分）問題2：物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？法律依據(jù)是什么？（9分）問題3：李某的損失應(yīng)如何賠償？（8分）答案：?jiǎn)栴}1：陳某違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條（禁止拆除承重墻）、《民法典》第二百七十二條（業(yè)主不得損害其他業(yè)主合法權(quán)益）。應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包括：立即恢復(fù)承重墻結(jié)構(gòu)（《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十八條）；賠償李某因墻面裂縫造成的損失（《民法典》第一千一百六十五條）；若情節(jié)嚴(yán)重，可能面臨建設(shè)行政主管部門的行政處罰（如罰款）。問題2：物業(yè)公司需承擔(dān)部分責(zé)任。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修行為負(fù)有制止和報(bào)告義務(wù)。本案中，物業(yè)公司雖下發(fā)整改通知，但未進(jìn)一步向有關(guān)部門報(bào)告（如縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門），未盡到完全管理責(zé)任（《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條），需在其過錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。問題3：李某的損失由陳某承擔(dān)主要賠償責(zé)任（直接侵權(quán)人），物業(yè)公司在未完全履行管理義務(wù)的范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任（《民法典》第一千一百九十八條）。李某可向法院起訴，要求陳某恢復(fù)承重墻并賠償裝修損失、鑒定費(fèi)等；同時(shí)可要求物業(yè)公司在其過錯(cuò)范圍內(nèi)（如未及時(shí)報(bào)告導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大）承擔(dān)部分賠償責(zé)任。案例三（20分）某小區(qū)2020年交付，2023年成立業(yè)主大會(huì)。2024年10月，業(yè)委會(huì)以“原物業(yè)公司服務(wù)不達(dá)標(biāo)”為由，在未召開業(yè)主大會(huì)的情況下，直接與新物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。部分業(yè)主反對(duì)，認(rèn)為“業(yè)委會(huì)無權(quán)擅自換物業(yè)”，并拒絕向新物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)。新物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)。問題1：業(yè)委會(huì)與新物業(yè)公司簽訂的合同是否有效？法律依據(jù)是什么？（7分）問題2：業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的行為是否合法？為什么？（6分）問題3：若業(yè)主大會(huì)最終表決不同意更換物業(yè)，應(yīng)如何處理？（7分）答案：?jiǎn)栴}1：合同無效。依據(jù)《民法典》第二百七十八條，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需由業(yè)主共同決定（經(jīng)參與表決業(yè)主雙過半同意）。業(yè)委會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，無擅自選聘物業(yè)公司的權(quán)利（《業(yè)主大會(huì)和業(yè)