緒論伴隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)越來越火熱，居民超前消費意識變強，越來越多的人愿意貸款買房，銀行看準這一商機，銀行業(yè)務中個人住房貸款業(yè)務比重越來越高。然而，在這高速發(fā)展的同時我們應該注意到中國商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務只有短短幾十年的發(fā)展，這一行業(yè)在很多方面發(fā)展得還不是那么的成熟，很多時候還處于不斷摸索探尋中。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務發(fā)展迅速但是風險控制仍處于不高的水平，與日益強大的中國經(jīng)濟發(fā)展水平極不匹配，強化和改善銀行個人貸款風險控制這方面的學習，有利于加強改善我國商業(yè)銀行的個人貸款風險把控能力，減小我國銀行與國外頂級銀行之間的差距。在風險的估值方面，MaricRen在研究中認為，金融工具抵押貸款的信用風險和利率風險的估值對銀行等金融機構來說是一個艱巨的任務。作者收集意大利銀行所提供的零息債券和歷史違約概率情況進行研究，運用affine—reduced模型來處理這個問題。這個模型提高了分析的靈活性，模型的參數(shù)通過最大似然方法進行直接估計。KavussanosMGTsouknidis提出了運用信用評分模型來實證評估銀行貸款違約風險。風險監(jiān)管方面，BushmanRM,Williams研究了27個國家的銀行的監(jiān)管情況。針對銀行的特點，提出監(jiān)管建議。FoodsD,NordenL,WiberM研究調(diào)查貸款增長是否影響16個主要國家銀行的風險。作者使用1997-2007年間16000多個銀行的數(shù)據(jù)，同時研究不良貸款增長和資產(chǎn)風險，銀行的盈利能力和償付能力之間的關系。研究發(fā)現(xiàn)，貸款增長會影響到在之后的三年中，貸款損失準備金增加，利息收入相對減少，資本充足率降低。進一步的分析表明，貸款增長同時也對風險調(diào)整利息收入產(chǎn)生消極影響。這些結果表明，貸款增長是銀行風險的一個重要推動力[6]，為銀行的風險監(jiān)管與防范提供了建議。國外文獻中對于貸款風險的理論，如何完善個人信用制度以及對風險調(diào)控的研究辦法均比較豐富，所以，為了不斷改進房貸的風險控制，需要加強政府的政策約束和商業(yè)銀行的管理制度監(jiān)督等。國內(nèi)的風險類別分析以及防范措施方面研究越來越深入。同時，還不斷借鑒歐美的寶貴經(jīng)驗，運用到我國的風險防范上，以推動銀行住房貸款業(yè)務的風險控制。1招商銀行個人住房貸款概述1.1個人住房貸款的含義個人住房貸款是指以銀行或者其他金融機構為貸款人，發(fā)放的用于購買普通住房的貸款。其中，貸款對象是自然人，擔保方式是以所購買的住房作為抵押物，貸款的目的是購買普通住房，并且實行固定或浮動的利息率，在較長的一段時間內(nèi)分期還付本息。一般而言，個人住房抵押貸款的特點有周期長、貸款金額大、貸款利率低、貸款分散、流通性差等。近些年來由于社會大眾的消費水平逐漸提高，日益增長的個人財富推動個體消費方式的轉變，消費模式增多，出現(xiàn)了大量的超前消費，各銀行相繼推出多樣化的貸款業(yè)務，比如個人住房貸款、私人汽車貸款、個人旅游貸款和助學貸款等等。其中個人住房貸款是絕大部分人生活中貸款的主要部分，以武漢市為例，2019年武漢市新房成交203501套，其中涉及通過貸款買房的高達195688套?？梢妭€人住房抵款在居民生活中發(fā)揮越來越重要的作用。1.2個人住房貸款風險的概念和特征1.2.1個人住房貸款風險的概念風險是指在某一特定環(huán)境下，在某一特定時間段內(nèi)，某種損失發(fā)生的可能性。風險是由風險因素、風險事故和風險損失等要素組成。換句話說，某一個特定時間段里，人們所期望達到的目標與實際出現(xiàn)的結果之間產(chǎn)生的距離稱之為風險。風險有兩種定義：一種定義強調(diào)了風險表現(xiàn)為不確定性；而另一種定義則強調(diào)風險表現(xiàn)為損失的不確定性[7]。若風險表現(xiàn)為不確定性，說明風險產(chǎn)生的結果可能帶來損失、獲利或是無損失也無獲利，屬于廣義風險，金融風險屬于此類。而風險表現(xiàn)為損失的不確定性，說明風險只能表現(xiàn)出損失，沒有從風險中獲利的可能性，屬于狹義風險[7]。個人住房貸款風險，是指貸款對象延遲或拒絕或因其他原因造成未能按時還款的可能性。銀行是其中最直接的風險承擔者。雖然所購買的住房作為抵押物，而且其房產(chǎn)有一定的保值能力，但是貸款數(shù)額大、期限長、流通性差等特點加大了在貸款期間貸款人所面臨的各種風險導致不確定性因素增加，帶來個人住房貸款風險。1.2.2個人住房貸款風險特征（1）周期性個人住房貸款業(yè)務與經(jīng)濟狀況緊密相連，呈現(xiàn)出一定的周期性。當經(jīng)濟景氣時，財政政策和貨幣政策相對寬松，居民收入增加，因此商業(yè)銀行發(fā)放的貸款對于一般公民來說償還能力較強，銀行及其金融機構所面臨的風險會降低；經(jīng)濟蕭條時，財政政策和貨幣政策緊縮，居民收入下降，銀行和其他金融機構面臨的風險增加。不難發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟周期與住房貸款風險有著密切聯(lián)系。（2）滯后性個人住房貸款期限通常為10-30年，而縱觀國內(nèi)外經(jīng)驗，個人住房貸款的風險在貸款發(fā)放后的3-8年左右才顯現(xiàn)出來。在償還貸款的初期，借款人大多愿意且做到按時償還本金利息，隨著時間的流逝，借款人所面臨的情況往往更加復雜，因此風險也會慢慢暴露出來，滯后性是個人住房貸款的一個顯著特征。（3）隱蔽性在住房貸款業(yè)務中，借款人與銀行間的信息不對稱，銀行信息數(shù)據(jù)全靠信用支撐，信息不透明，形成一定程度上的不平等。銀行因此無法及時獲取風險信息并對此做出反應措施，個人住房貸款風險不能得到較好的控制。（4）多樣性風險受許多不確定性因素的影響，比如政府政策的變動，借款人的還款意愿和能力，以及房地產(chǎn)市場變動的因素等都對個人住房貸款風險有著重要影響。1.3招商銀行個人住房貸款的發(fā)展歷程1995年起，我國銀行個人住房貸款業(yè)務開始了初步的發(fā)展，截至1997年年末，我國商業(yè)銀行個人住房貸款余額還不及200億元。在國家深化改革城鎮(zhèn)住房制度之下，招商銀行在貸款額度、貸款期限和利率上實行了各種積極政策，至2002年，招商銀行抵押貸款達238.22億元，實現(xiàn)了跨越式增長。以房產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢來看，人們對個人住房貸款的需求保持穩(wěn)定增長，其增速在一個相當高的水平。2009年-2019年十年間，招商銀行個人住房貸款余額由2736.59億元到11081.48億元，增加8344.89億元。近幾年來，個人住房貸款漲幅有所回落，2017-2019年招商個人住房貸款余額增速分別為14.43%、11.44%、19.31%。根據(jù)各國銀行先進發(fā)展經(jīng)驗以及中國住房市場現(xiàn)狀，可以預見，個人住房貸款業(yè)務將是銀行中最具價值的信貸業(yè)務，對于招商銀行來說，既是機遇，也是挑戰(zhàn)。1.4招商銀行個人住房貸款的風險類型1.4.1市場風險在利率方面，2019年，全球貿(mào)易增速放緩，國際主要經(jīng)濟體貨幣政策應對空間有限，全球經(jīng)濟內(nèi)生性增長動能進一步減弱，增速創(chuàng)2008年金融危機以來的低點。外部不確定因素增多，美聯(lián)儲進行了10年來首度降息和7年來首度擴表，美元債券收益率曲線一度倒掛引發(fā)市場擔憂，歐元區(qū)下行風險猶存，英國受脫歐的不確定性拖累。國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境更趨復雜，實體經(jīng)濟下行壓力加大、中小銀行出現(xiàn)局部性風險。該形勢下，招商銀行各項利率風險指標小幅上升，之前簽訂的低利率合同使得招商銀行的機會成本風險加大在匯率方面，2019年人民幣匯率以市場供求為基礎有升有貶、雙向波動明顯。即期市場上，受國際經(jīng)濟金融形勢、貿(mào)易談判進展等因素影響，人民幣對美元匯率在市場力量推動下破“7”，人民幣對一籃子貨幣保持穩(wěn)定和強勢，人民幣匯率在市場供求中的“穩(wěn)定器”功能凸顯，彈性不斷增加。衍生市場上，中美息差頻繁變化，美元兌人民幣掉期點波動顯著，一年期掉期最高達到過升水490個基點。人民幣匯率期權隱含波動率基本保持在合理范圍，但受中美貿(mào)易談判影響，市場避險情緒在個別時點濃厚，推動波動率上升并一度超過了2018年年底的水平。1.4.2信用風險招商銀行2019年年末逾期貸款633.63億元，較上年末增加13.60億元，逾期貸款占比1.41%，較上年末下降

0.17個百分點。逾期貸款中，抵質(zhì)押貸款占比36.17%，保證貸款占比26.53%，信用貸款占比37.30%。個人住房貸款期限較長，借款人可能會發(fā)生較大的變化，比如失業(yè)、婚姻問題、意外事故等導致借款人按時還款能力變?nèi)跎踔潦菃适н€款能力，如此一來，招商銀行就面臨著信貸風險。在實際的貸款過程中，存在申請人故意捏造假象，隱瞞事實，或者是投機取巧，利用銀行間的系統(tǒng)信息漏洞，同時在多家銀行申請個人住房貸款，多處購房?，F(xiàn)實中如果借款人主要意圖在于投機獲利而非本意買房，會形成房價上漲，房地產(chǎn)泡沫更甚，當房地產(chǎn)泡沫破裂，房價迅速下跌，借款人遭受巨大的損失可能導致無法還款，房地產(chǎn)市場緊縮時房產(chǎn)作為抵押物也無法得到有效的處置，招商銀行將面臨巨大的壞賬風險。1.4.3開發(fā)商風險開發(fā)商的能力和經(jīng)驗是地產(chǎn)項目成敗的核心要素，在一手房的個人住房貸款業(yè)務中，開發(fā)商是否按時交房、房屋質(zhì)量、實際與合同的差距等都會影響借款人的還款行為。當前房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的運作較緊張，一般的房地產(chǎn)開發(fā)商可能會“一房兩賣”，選擇“假按揭”，也有因為樓盤的銷售情況差導致資金周轉困難，不得已終止項目而出現(xiàn)爛尾樓。物業(yè)的能力也是地產(chǎn)項目的重要因素，有許多樓盤都是分期出售，如果先售出的住宅因為物業(yè)管理不佳導致市場和社會的評價低，在一定程度上對未來要售出的樓盤有比較大的影響。所以，開發(fā)商對物業(yè)團隊的選擇至關重要。1.4.4操作風險（1）貸前調(diào)查和貸款審查風險在貸前調(diào)查中，招商銀行調(diào)查員在與客戶的交談了解中如果沒有保持警惕性和敏感性，對客戶的資料調(diào)查得不夠仔細，審核不夠細致，則極大可能為招商銀行埋下風險隱患。此外，對開發(fā)商的審查把控不嚴，特別是一些經(jīng)濟資源比較弱的開發(fā)商，為了資金周轉可能會不擇手段獲得銀行的資金。招商銀行經(jīng)辦人員如果沒有認真審核，放任一些偽造的身份和證據(jù)，簡化辦理手續(xù)，就會導致貸款的風險加大。貸前審查中主要包括的風險有：一是審批不仔細，沒發(fā)現(xiàn)調(diào)查員出現(xiàn)的錯誤而將貸款審批成功；二是審查員沒有發(fā)現(xiàn)客戶資料中的捏造虛假信息以致發(fā)生假按揭；三是貸款的審批沒有按照規(guī)定的步驟進行，制度上存在漏洞。（2）貸后跟蹤檢查風險貸款發(fā)放后銀行對開發(fā)商活動和貸款項目的進度和資金情況缺乏跟蹤調(diào)查，沒有進行按時的調(diào)查匯報記錄，從而對開發(fā)商的變動一無所知。除此之外，對貸款人的資金用途和其他情況缺乏了解，貸后調(diào)查機制不完善，催收未落到實處，發(fā)生問題時采取措施不及時。招商銀行工作人員沒有按照規(guī)定及時上交貸款材料，貸款材料的問題未能及時整改，加大貸款風險。（3）人員道德素質(zhì)風險招商銀行中個人住房貸款的經(jīng)辦員有較高的道德素質(zhì)要求，如果員工著眼于眼前利益與開發(fā)商串通，貸前審查不嚴謹，對虛假資料敷衍了事，貸后的跟蹤管理流于形式，勾結銀行外部勢力，騙取銀行貸款，獲得暴利，最終招商銀行將承擔巨大的損失，因此招商銀行內(nèi)部人員的道德素質(zhì)尤為重要。2招商銀行個人住房貸款風險防范主要措施2.1對外部環(huán)境的風險防范外部環(huán)境風險的主要影響因素包括宏觀政策、經(jīng)濟環(huán)境等。招商銀行目前對個人住房抵押貸款風險防范主要通過調(diào)整房產(chǎn)抵押率控制風險。理論上說，通過降低房產(chǎn)抵押率可以降低貸款風險，保障貸款的安全性。近些年來，房產(chǎn)價格曾經(jīng)出現(xiàn)階段性下調(diào)，房價回落直接影響貸款抵押物的抵押價值，給貸款帶來風險隱患。為此，招商銀行對房產(chǎn)抵押率做出了一些規(guī)定：對房產(chǎn)面積低于90平方、房屋剩余使用年限少于40年的降低抵押率，從一般情況下的80％降為60％。此外，招商銀行主要通過情景模擬分析、久期缺口分析等研究銀行賬戶風險，采用敏感性分析、VAR來計量利率風險。2.2對借款人的風險防范在個人住房抵押貸款風險防范措施中，對借款人的風險防范是極為重要的一個環(huán)節(jié)。招商銀行總行風險控制委員會為信用風險管理最高權力機構，在董事會批準的風險管理戰(zhàn)略、政策及權限框架內(nèi)負責審議并決策全行重大信用風險管理政策，審議復雜信貸項目。招商銀行根據(jù)信貸管理水平、借款人信用等級授信擔保條件三個維度制定完整的信貸審批授權體系，并已制定切實可行的授權標準、授權方法和權限調(diào)整規(guī)定。同時遵循審貸分離的原則，嚴格執(zhí)行貸款調(diào)查、貸時審查、貸后檢查“三查”流程，根據(jù)信貸業(yè)務各風險控制環(huán)節(jié)，制定相互制約的工作崗位及職責。并通過明確的責任追究制度，確保信用風險管理流程的有效實施。例如，招商銀行要求在簽訂借款合同、發(fā)放貸款前，要求查詢中國人民銀行征信系統(tǒng)[10]，對過去五年，有連續(xù)逾期達到3次，總逾期期數(shù)達到6次的申請人拒絕發(fā)放住房貸款。2.3對房地產(chǎn)開發(fā)商的風險防范招商銀行與部分樓盤開發(fā)商簽訂合作協(xié)議發(fā)放貸款，在簽訂協(xié)議前，招商銀行對開發(fā)商的資質(zhì)審核要求較高。除了要求在辦理好房產(chǎn)證抵押手續(xù)之前，承擔連帶還款責任，對合作開發(fā)商的資質(zhì)還必須要求：最近五年財務狀況良好無虧損、有較強經(jīng)濟實力、開發(fā)資質(zhì)達到三級以上、所開發(fā)的樓盤位置和價格有銷售前景。在簽訂合作協(xié)議之前，要求審批流程客戶部有專人搜集并審查相關資信資料，形成可行性分析，再由客戶部主任初審確定其真實性，并簽訂初審意見。接下來該項目負責專員要將初審意見提交給分行，并指出未來可能存在的變動，提出解決方案。分行個貸部根據(jù)合作申請材料，進行全面審查，并做出是否合作的決定。2.4銀行內(nèi)部的風險防范（1）貸前風險防范調(diào)查人員要與借款人至少面談一次，重點了解借款人的基本情況、購房行為及貸款行為的真實性、還款意愿等并做好面談記錄。調(diào)查人員應根據(jù)對信貸資料的分析及面談情況確定是否開展實地調(diào)查。開展實地調(diào)查的，應重點了解借款人家庭狀況、職業(yè)特征、收入情況、居住環(huán)境等因素并進行綜合評估。（2）貸后風險防范借款人以所購一手住房設定抵押的，貸款銀行須密切關注按揭樓盤建設進度。在房產(chǎn)達到交付要求時，督促要求開發(fā)商和借款人及時辦理產(chǎn)權登記，轉移土地使用權。原則上要求在房產(chǎn)完工后的兩年內(nèi)辦理好房產(chǎn)權、土地證(或不動產(chǎn)登記證)，并同時辦妥抵押手續(xù)。如果因為客觀存在的原因，確實無法按時辦妥的，貸款支行應及時將原因和風險防范措施建議一起上報給支行，由支行個貸部做出防范措施決定。還款期間，對借款人的個人信息、還款狀況、賬戶變更、抵押變更等信息跟蹤，進行即使監(jiān)控分析，并妥善保存相關資料，對評價該筆貸款是否安全提供信息支持，以利于招商銀行按相關法規(guī)和合同條款，對貸款進行適當處理，保護銀行利益。

3招商銀行個人住房貸款風險防范存在的問題3.1對控制抵押率風險防范的不足對于招商銀行而言，個人信用制度、抵押品擔保、保險制度是將風險進行分散承擔、轉移的一個措施，但在我國，市場的不成熟和制度本身在運行上存在的問題，就并沒有讓風險得到一個很好的減小。在實踐進行中，招商銀行在辦理貸款業(yè)務時一般都只是通過借款人提供的身份證、單位開出的收入證明等基本資料來進行決判，這些資料基本上都是借款人怎么說銀行從業(yè)人員就只能怎么聽，沒有一個可靠客觀的渠道去調(diào)查采信，這種操作方式就會帶來信用風險。在這個階段，在發(fā)放個人住房貸款的商業(yè)銀行明確要求借款人提供擔保，用房屋產(chǎn)權形式的擔保作為財產(chǎn)保險，但抵押擔保制度的功能也很有限，現(xiàn)有的抵押登記制度不健全，抵押物的產(chǎn)權不清晰，對抵押物處置損失，基本都有困難的問題?，F(xiàn)在保險公司給銀行提供的個人住房貸款的保險品種很少，并且已有的保險的范圍也很窄，所以在這方面保險公司還要對不同的風險陸續(xù)開發(fā)不同的保險品種。目前為止，招商銀行個人住房貸款風險評估系統(tǒng)主要是從以下幾個方面來評估項目的風險的。第一，評估貸款申請人的申請是否可行；第二，貸款申請人信用級別如何；第三，貸款主體是否有較為雄厚的資金實力和運作執(zhí)行能力等。由于我國的行情所在，關于個人住房貸款的法律法規(guī)并不完善，使得招商銀行在發(fā)展個貸業(yè)務的時候受到了一定的限制，比如說存在在個人住房貸款項目中的關于土地和房屋的資料信息不夠完善，信息真假不明，產(chǎn)權歸屬不清楚等等不確定的因素，有了這些不定因素后，招商銀行的個人住房貸款風險評估系統(tǒng)也不能夠真正的去完全回避風險，并且在實際環(huán)境下還沒有多大的用處。遇到一些不是特別標準的客戶或者比較特殊的情況，招商銀行風險評估系統(tǒng)出具的評估報告并不能夠十分準確的反映真實的情況，這樣就給客戶經(jīng)理給與申請人做出放款申請的時候就有一定的影響，與此同時還會對銀行內(nèi)部預警系統(tǒng)有一定的影響。招商銀行個人住房貸款風險評估系統(tǒng)還存在一個問題就是，他在給申請人（包括個人、企業(yè)）做出信用資質(zhì)評估的標準里面有太多主觀意志，這種風險評估很大程度上取決于評審的主觀意愿，這樣風險評估的有效真實性就得不到保證，所以，減少這種主觀指標，增加一些客觀指標，對招商銀行在評價一個企業(yè)或者個人的信用資質(zhì)的時候提供一個科學的數(shù)據(jù)支撐會更有幫助。3.2借款人信用狀況體系建立不完善（1）信用環(huán)境較差一個人的生活環(huán)境對一個人各方面的影響都是深遠的，在中國，全社會還沒有形成一個良好健全的信用環(huán)境，信用體制的不健全和人民信用素質(zhì)并不高，這就導致了很多信用違約的發(fā)生，但是，這種違約發(fā)生后，我國并沒有像國外一樣給與違約者較為嚴厲的懲戒手段，反而違約者在違約后說不定還會得到更為優(yōu)渥的不正當收益，就讓更多的人愿意去鋌而走險的違約，這就不會形成一個良性循環(huán)。（2）信用體制不健全一個體制就是一種約束，有了健全的信用體制就會有一個較為良好的約束力讓人們愿意看重信用、講信用。由于我國國情原因，以前長期都處于一個較為傳統(tǒng)的市場機制下，很多單位、部門并不是一個非常獨立的個體，這也就是說這些并不獨立的個體在信用方面就較差，但是由于我國經(jīng)濟體制的改革，這些不獨立的個體也在慢慢的變化中，慢慢具有了自己的獨立的信用，但是，這種信用的產(chǎn)生還需要一個時間過程。人民幣市場利率程度化不深，貸款與債券的信用風險是H銀行進行穩(wěn)健經(jīng)營的兩大問題。從H銀行的角度來看，評價體系的不完備導致的實際貸款業(yè)務中的惡意欺詐是產(chǎn)生信用風險的主要原因。我們可以建立一個有效而完善的信用評價體系來最大限度的減少不良貸款的發(fā)生，以從根本上杜絕不良貸款的發(fā)生。3.3對開發(fā)商風險防范的不足招商銀行在對簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商與未簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商審查要求松緊度不一，對未簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商審查標準過低，主要是針對經(jīng)營資質(zhì)、樓盤開發(fā)許可證、以及銷售可行性調(diào)查，這些都是表面淺層次的房產(chǎn)開發(fā)基本要求，并不能真正從根本上防范開發(fā)商風險。例如，2018年3月，招商銀行個貸員收到幾筆來自同一非合作樓盤的住房貸款申請，根據(jù)招商銀行要求的提供五證，個貸員審核了該樓盤的營業(yè)執(zhí)照、預售許可證等相關證件，未發(fā)現(xiàn)有不符合貸款要求的相關事項，遂予接收貸款申請，經(jīng)過審批后發(fā)放貸款，并辦理好預抵押登記手續(xù)。但是過了一段時間，該樓盤施工進度停滯不前，無水電、無門窗安裝，為此招商銀行像該開發(fā)商下發(fā)《催建通知書》，要求盡快恢復項目工程建設。到2018年年底，幾個借款人相繼出現(xiàn)不予以還款。后了解，開發(fā)商因資金緊缺，拖欠施工方工程款，造成雙方糾紛。施工方在收款無望時撤離工程，導致樓盤無法竣工，開發(fā)商無力承擔后果，卷款逃飽。而相繼不予還款的借款人均為開發(fā)公司員工，一方面他們比外界更早意識到公司非正常狀況；另一方面失去收入來源，導致他們不管是經(jīng)濟上原因，還是主觀意識原因，都選擇了拒絕正常還款。如果其他借款人知道內(nèi)情，勢必帶來該樓盤貸款爆發(fā)性風險，而因為是期房預抵押，即使銀行起訴成功，也很難處置未竣工的防范，彌補風險損失。該案例的發(fā)生，主要因為招商銀行未對非合作開發(fā)商提出更高的資質(zhì)審查要求，忽略了對開發(fā)商實力和支付工程款的情況調(diào)查，將開發(fā)商證件作為唯一審核依據(jù)，未考慮到期房未成為現(xiàn)房之前的潛在風險。可見，招商銀行在對未簽訂合作協(xié)議的房地產(chǎn)開發(fā)商存在明顯的風險防范不足。3.4銀行內(nèi)部控制制度不健康招商銀行征信查詢系統(tǒng)建立尚不完善，而目前銀行貸款審核中，過度依賴征信系統(tǒng)作為申請人信用度的依據(jù)。為此存在一種可能，申請人沒有在銀行做過貸款，未辦理貸記卡，那即使民間負債很多，或者信譽度極差，按目前審核流程，該申請人會被按照信譽良好歸類。客戶評價方法較單一。因客戶評價制度的不健全，難免會造成對客戶評價失準造成評價結論偏差，造成想不符合條件的借款人發(fā)放住房貸款。（1）流程操作不規(guī)范招商銀行現(xiàn)在內(nèi)部已經(jīng)有一個比較規(guī)范的個人貸款業(yè)務流程配套制度，并且也在逐步的將傳統(tǒng)的貸款模式向個貸中心集約化經(jīng)營模式轉變。但是總行規(guī)定的規(guī)章制度在一些分支機構總會由于種種原因使得這些規(guī)章制度在執(zhí)行的時候得不到嚴格的對待，摸索制度漏洞或者人為的抱著僥幸心理直接不按照規(guī)定嚴格執(zhí)行，上級領導在監(jiān)管力度上也有力所不逮的時候，容易在一些機構出現(xiàn)流程操作的不規(guī)范，例如：崗位分離并不嚴格，甚至混崗等。主要問題有：①貸前調(diào)查把關不嚴。銀行里面的從業(yè)人員素質(zhì)層次不齊，有的貸前工作人員由于身負沉重的貸款壓力所以在營銷的時候責任心不夠，在對個人住房貸款申請人所提交資料并不進行分析核實，對申請人的個人基本信息的核查也不認真對待，一些申請人為了得到銀行的貸款從而虛假的申報自己的收入或者資產(chǎn)等信息，缺乏責任感的貸前人員沒有對其進行實地調(diào)研、比對分析就幫申請人申請貸款，這為后期的工作帶來了極大的隱患；我國的個人住房貸款是需要抵押物的，一般情況下個人住房貸款的抵押物就是申請人所購買的房屋，有的貸前工作人員對于抵押物的實際情況也偷懶不去實地調(diào)查，偏聽偏信，這樣工作的結果要不就是直接導致貸中工作人員的工作量的加大要不就是容易造成不良貸款的發(fā)生。在招商銀行的某支行就有這樣一個例子出現(xiàn)，有一個客戶的一筆個人住房貸款在償還兩年后形成了不良貸款，銀行為了查找其原因，通過大量的實地調(diào)查和閱讀客戶檔案最終發(fā)現(xiàn)問題出現(xiàn)在貸前工作人員，當時客戶為了貸款買到房子，虛報了月收入，使自己的工作收入滿足了招商銀行的貸款準入資格，貸前工作人員并沒有對其進行驗證核實，最終這筆貸款就發(fā)放出去，兩年后，申請人每月償還不上本息就形成了銀行的不良貸款。②兼崗、混崗等現(xiàn)象。招商銀行的人力流動較為頻繁，有時候會出現(xiàn)人手不足的情況，每一次的銀行內(nèi)部檢查總會發(fā)現(xiàn)一人兼多樣職位、混亂的崗位等情況，這種情況的出現(xiàn)一部分原因是人力的問題，一部分原因還是監(jiān)管力度不夠，直接領導并沒有足夠重視這樣的一個問題。

4規(guī)避招商銀行個人住房貸款風險的建議4.1合理控制房租抵押率招商銀行要求房產(chǎn)面積低于90平方，剩余使用年限少于40年的房屋交易，貸款時抵押率要降低到60％，但是房屋價值除了受面積、受剩余使用年限影響，還受到房屋使用狀況、房屋位置等因素影響。因此，招商銀行應該將諸多因素綜合考慮，比如說對房屋位置偏遠的樓盤、周邊居住環(huán)境差的房屋、以及價格遠遠高于其價值的學區(qū)房，降低抵押率。前兩者因為位置、環(huán)境影響房屋流動性，而學區(qū)房因為受地方政策影響，如果遇到學區(qū)房取消或調(diào)整，該區(qū)域房屋價格勢必會有較大變動。所以，降低這些區(qū)域的房產(chǎn)抵押率，可以降低貸款風險。4.2建立科學嚴謹?shù)你y行個人信用評估體系（1）個人信用檔案體系的建立，利用計算機網(wǎng)絡技術，階段性記錄所有個人信用信息由于招商銀行沒有一個科學有效的完善的信用評估體系造成了銀行與申請貸款人之間的信息不對稱，使一些實際業(yè)務中出現(xiàn)了欺詐行為。當存在一個科學有效的完善的評估體系有助于招商銀行篩選優(yōu)良客戶，從根本上大大減少了不良貸款出現(xiàn)的數(shù)量，整體提升了個人住房貸款的安全度。（2）建立多層次的個人信用調(diào)查與評估制度個人信用問題一直是個人住房貸款的一個很大的問題，所以建立一個科學的個人信用評估體系迫在眉睫。雖然現(xiàn)在招商銀行已經(jīng)有一個客戶信息系統(tǒng)可以對要申請個人住房貸款的客戶進行簡單的評級，但由于種種原因，這個客戶信息數(shù)據(jù)質(zhì)量并不理想、客戶信息系統(tǒng)也不夠完善，因此由此得出的客戶評級結果質(zhì)量也不高，僅僅只能作為一個輔助的參考信息，并不能以此評級結果作為最后客戶準入和級別的評判依據(jù)。對招商銀行個人住房貸款業(yè)務的現(xiàn)實操作來說，個人住房貸款申請人是否可以及時，足額償還貸款，這主要取決于個人意愿和償還能力，而這兩點一般情況下又和申請人的個人基本情況相關，如工資薪金、家庭收入、以往的個人信用狀況以及一些外部因素等。綜合看來，個人信用評估體系的建立必須是以上述的各個因素為基礎，能夠充分的反應出這些相關因素對申請人的個人住房貸款風險的影響情況。4.3統(tǒng)一房產(chǎn)開發(fā)商的風險防范審查標準招商銀行在對簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商與未簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商審查要求松緊度不一，對未簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商審查標準過低。因此建議招商銀行取消對非合作銀行的低標準審核制度，任何一個開發(fā)商都必須經(jīng)過嚴格審查、備案，符合條件的方能向該樓盤發(fā)放貸款。期房貸款因其特殊性，抵押物實際上并未存在，因此風險防范應該做到更加全面。一是嚴把準入關。首先是項目的準入。一定要選擇優(yōu)質(zhì)樓盤，要親見“五證”、“兩書”原件?？蛻艚?jīng)理可深入有關單位面見辦證人員，詢問或查閱項目有關證件的審批資料、原始檔案；可到樓盤現(xiàn)場，按照證件上提供的位置、面積等數(shù)據(jù)逐一核實，從源頭上防止“假按揭”。其次是個人住房貸款客戶的準入。建立科學的客戶信用評價體系，通過確定客戶準入的標準，選擇貸款風險相對小、效益貢獻相對大的優(yōu)質(zhì)客戶。同時，可與保險公司合作，以有效分散風險。二是嚴把貸前調(diào)查關。在貸前調(diào)查中，要堅持雙人現(xiàn)場調(diào)查，對客戶本人真實性和信用情況的調(diào)查，可采取到其所在派出所和工作單位及社區(qū)了解，還要經(jīng)個人征信系統(tǒng)查詢等多種方式調(diào)查、核實，確保信息真實可靠。三是嚴把貸中操作風險關。要嚴格執(zhí)行與借款人面談、面簽制度，了解借款人的真實身份和貸款的真實意圖，確保貸款真實性。四是嚴把貸后整改關。對于定期、不定期全而檢查和抽查中發(fā)現(xiàn)的問題貸款和疑似假個貸，應明確責任人，做好深入細致的復核，限期落實整改4.4改進銀行貸前審批和貸后跟蹤（1）貸前審批的改進建立自動審批系統(tǒng)，改變現(xiàn)行的人工審批，為人工審批與自動化審批相結合的方式，將自動化系統(tǒng)進入支行個貸申請點，直接處理貸款申請初始資料，如果自動審批系統(tǒng)通過，則將該筆貸款交由個貸部門直接發(fā)放，如果自動化審批系統(tǒng)沒能通過，則交由人工審批再次確定，對于明顯不符合貸款條件的，可以在自動化審批后直接剔除。目前，在發(fā)達國家自動化審批已經(jīng)占據(jù)了其業(yè)務量的60％以上，審批標準統(tǒng)一、減少人工偏差、加快審批效率、人力集約成為該審批方式不可替代的優(yōu)點。但是，這種審批方式必須建立的個人信用系統(tǒng)完善的基礎上，同時對電子信息系統(tǒng)也有較高要求。如需要建立工作流程系統(tǒng)，在技術上支持個人貸款審批；建立高級分析系統(tǒng)，就借款人的行業(yè)穩(wěn)定度、房產(chǎn)所在區(qū)域房價情況實時跟蹤，對非正常數(shù)據(jù)自動給予重點關注警示；建立材料和記錄跟蹤系統(tǒng)，將材料記錄下來編號歸類，便于查閱，同時對房產(chǎn)抵押狀況跟蹤，對還款情況跟蹤，對借款人家庭變動、工作變動、聯(lián)系方式變動跟蹤記錄，并確定關注警示符。自動化審批系統(tǒng)的建立，還依靠信用系統(tǒng)的完善。（2）貸后跟蹤的改進首先，建立對不同樓盤建立差異化跟蹤，對因學區(qū)房劃分使房價遠超過周邊價格的房產(chǎn)每三個月請評估公司做一次評估，防止規(guī)劃調(diào)整造成房價大幅變動帶來風險。此外，對房產(chǎn)價格波動每月在5％以上的，保持三個月做一次評估價格；價格波動在5％-10％的，每年做一次房價評估。這種貸后評估方式能讓銀行做到房價變動心中有數(shù)，既能了解已貸款的抵押物價值，還能對新審批貸款發(fā)放提供參考，提前做好風險防范準備。其次，及時了解借款人的狀況，跟蹤借款人收入、家庭狀況變動，遇到突發(fā)事情時，協(xié)助借款人還款，如可以短期之內(nèi)暫時性只還利息不還本金，再比如，拉長貸款年限重新測算還本本息降低月還款額，符合要求的可以降低貸款利率，以幫助借款人減少壓力解決困難。招商銀行要隨時掌握貸款還款狀況，一旦發(fā)現(xiàn)有貸款逾期，實行標準統(tǒng)一的催款流程，根據(jù)逾期次數(shù)采取不同方法，如第一次逾期的，在逾期發(fā)生后的3天內(nèi)短信提醒，兩次或多次出現(xiàn)逾期的，采取打電話、發(fā)函、上門催收的方式。如果連續(xù)逾期次數(shù)超過4期，且經(jīng)銀行催收仍未與還款的，可以采取律師函催收。如果借款人實在無力償還貸款，目前招商銀行多采取的方法是法院拍賣，以拍賣款優(yōu)先償還貸款，如果借款人通過轉讓房產(chǎn)能獲得比拍賣更多的回款，招商銀行可以根據(jù)利益最大化原則，同意并協(xié)助借款人將抵押物在二手房市場銷售。第三，建立責任人制度。鑒于現(xiàn)在招商銀行貸款風險主責任人為上級復審部門，不能從貸款第一線確保材料真實、盡職盡責，建議在目前的主責任人的基礎上，加設基層受理責任人、貸后管理責任人的全部職責。建立貸后管理考核體系，將信息分析過程、借款人檢查過程、預警處理過程、合作方退出過程作為考核內(nèi)容，并對每一個環(huán)節(jié)制定考核保證，促使負責人增強對貸后管理工作的責任性和工作主動性、積極性，改變過去概念性的管理為具體可量化管理。當遇到風險因素發(fā)生時，有一套對應的風險防范方案，從制度上規(guī)范貸后風險應對機制。

結論中國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使個人住房貸款業(yè)務給銀行業(yè)帶來了繁榮，但隨著房價的畸高國家出臺政策后個人住房貸款業(yè)務也到了平緩期，現(xiàn)目前，個人住房貸款業(yè)務還是作為銀行的一個較為重要的業(yè)務品種，它在銀行的份額也占據(jù)了一定的位置，其中的風險也越來越讓人不能忽視。在本文中，根據(jù)招商銀行個人住房貸款的操作實務，從招商個人住房貸款風險概述、風險種類、風險防范的措施分析，結合招商銀行實際問題，并提出了一些預防和個人住房貸款風險控制的建議。得出的結論為：招商銀行不能因為個人住房貸款業(yè)務的不良貸款率較低，是一款優(yōu)良的業(yè)務品種而忽視了其潛在的巨大風險，要時刻警惕，對其中的風險要有清醒深刻的認識，做到防患于未然，高瞻遠矚，在銀行內(nèi)部采取針對性的防患措施從而降低風險。本文對招商銀行個人住房貸款風險防范的研究在當前大的經(jīng)濟社會背景下具有重大現(xiàn)實意義，一方面，加快建設以風險調(diào)整后的價值創(chuàng)造為核心的風險管理體系，密切跟進宏觀經(jīng)濟金融形勢，整體規(guī)劃，重點突破，多措并舉，標本兼治，使資產(chǎn)質(zhì)量得到有效管控；另一方面，在風險管理的整體框架下，招商銀行可以根據(jù)自身管理的水平和階段，針對具體風險，靈活地制定風險解決方案。通過體系框架下的風險策略、風險組織職能、風險信息系統(tǒng)、金融工具以及內(nèi)控等多種管理手段，提高具體風險的管理效率和效果。通過對企業(yè)重大風險的量化評估和實時監(jiān)控，全面風險管理體系幫助企業(yè)建立重大風險評估，重大事件應對，重大決策制定，重大信息報告和披露以及重大流程內(nèi)部控制的機制，從根本上避免企業(yè)遭受重大損失。同時，加大對銀行個人住房貸款風險的管控對于規(guī)范住房貸款市場有較大的積極意義