濱湖公館房地產(chǎn)項目可行性研究報告摘要任何房地產(chǎn)項目建設(shè)之前，都需要對擬開發(fā)項目實行可行性研究，其目的是確定房地產(chǎn)項目在市場上是否具有開發(fā)價值，在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟上是否有相應(yīng)比例的利潤，從而確定擬開發(fā)房地產(chǎn)項目是否能實行開發(fā)建設(shè)。本文是在調(diào)研的基礎(chǔ)上，對擬建的中海濱湖公館項目進行技術(shù)經(jīng)濟論證，證明了該項目的可行性。進行房地產(chǎn)項目的可行性研究，包括市場研究、技術(shù)研究與經(jīng)濟評價。市場研究是對全國和安徽省的房地產(chǎn)進行分析，以便判斷出目前市場上此項目的潛力以及價值；技術(shù)研究主要從項目的設(shè)計方案、施工技術(shù)以及對環(huán)境的影響等方面論證了項目在技術(shù)上是可行的；經(jīng)濟評價是對該項目的經(jīng)濟指標進行計算，并與相應(yīng)的參數(shù)進行比較，從而確定項目是可以盈利的，其在經(jīng)濟上也是可行的。另外，對擬建項目進行了不確定性分析以及風(fēng)險分析，證明該項目的風(fēng)險性較小。經(jīng)過這幾個方面的分析研究之后，最終確定該項目是可行的。關(guān)鍵詞：可行性；市場分析；房地產(chǎn)；經(jīng)濟評價目錄TOC\o"1-3"\h\u6877第一章總論 I第一章總論1.1項目概況1.1.1項目地塊情況本項目名稱為中海濱湖公館，此項目擁有優(yōu)越的位置，地址在濱湖新區(qū)徽州大道與云谷路交叉口向東500米處，屬于濱湖中央核心區(qū)，此項目具有高層住宅、別墅、寫字樓和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。該項目東臨韶山路，西接金斗路，北近杭州路，南臨云谷路，面積共320.49畝，地塊名稱是BH2013-6。項目擁有1號線、5號線多條軌道交通軌；周邊有金斗公園、塘西河公園等五園一湖環(huán)抱其中；項目周邊匯聚合肥一中、四十六中等優(yōu)質(zhì)教育資源；項目周邊商圈密集。圖1-1：百度地圖內(nèi)項目的地理位置圖1.1.2開發(fā)商簡況中海濱湖公館項目的開發(fā)商是合肥中海宏洋置業(yè)有限公司，公司在2013年成立，合肥市濱湖新區(qū)BH2013-6宗地項目的開發(fā)、建設(shè)及經(jīng)營等是其主要經(jīng)營范圍。中海地產(chǎn)在合肥的辦公地址是濱湖區(qū)煙墩社區(qū)服務(wù)中心辦公316室，注冊資金為10億元。2011年中海地產(chǎn)入駐合肥，先開發(fā)了原山高端別墅項目，后來又開發(fā)了嶺湖墅高端別墅項目，連續(xù)3年蟬聯(lián)安徽省別墅銷售冠軍，占據(jù)了合肥別墅市場大部分的銷售量。1.2項目建設(shè)的必要性（1）項目建設(shè)滿足合肥市經(jīng)濟發(fā)展需求近十年來，合肥市的經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，，居民的人均收入也是逐步提升，人民的生活水平也逐漸提高，這使得人們對住房需求有了新的轉(zhuǎn)變，觀念從生存居住型住房需求向舒適品質(zhì)型住房需求過渡。該項目涵蓋高層住宅、別墅、寫字樓和商業(yè)用房，在帶動環(huán)湖CBD發(fā)展的同時，加快了區(qū)域建設(shè)，改善了人居環(huán)境，滿足了人民的居住條件。（2）項目建設(shè)滿足合肥對濱湖新區(qū)的規(guī)劃。濱湖新區(qū)的開發(fā)是沿巢湖岸邊濱湖新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，貫徹落實省委、省政府“加快建設(shè)現(xiàn)代化濱湖城市，成為具有較強影響帶動力的省會經(jīng)濟圈”的決策部署，實現(xiàn)合肥從“環(huán)城”走向“濱湖”乃至“臨江”的戰(zhàn)略布局。該項目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃要求，也滿足城市發(fā)展要求。該項目地處濱湖核心區(qū)，一方面中海濱湖央墅區(qū)也使得濱湖新區(qū)住宅的整體水平上升，帶動周邊環(huán)境的高質(zhì)量發(fā)展，從而進一步推動濱湖新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。另一方面該項目的建設(shè)也提供了就業(yè)崗位，有助于解決勞動就業(yè)問題，緩解了就業(yè)壓力。并且該項目被五園一湖環(huán)抱其中，周邊有金斗公園、塘西河公園等，800里巢湖美景近在咫尺，周邊綠化環(huán)境十分優(yōu)美，從而也會帶動綠化發(fā)展。1.3主要技術(shù)指標表1-1主要經(jīng)濟指標表序號項目信息1建筑面積（平方米）650000㎡2占地面積（平方米）213660㎡3容積率2.54綠化率40%5建筑類別高層、別墅6住宅產(chǎn)權(quán)年限707商鋪產(chǎn)權(quán)年限408車位高層車位配比1:0.6續(xù)表1-1別墅車位配比1:19物業(yè)物業(yè)類型住宅物業(yè)費1.4,1.44/平方米/月物業(yè)公司中海宏洋物業(yè)管理有限公司合肥分公司10戶?數(shù)3745戶11開發(fā)商合肥金隅京韻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12項目地址徽州大道與云谷路交叉口向東500米處1.5可行性研究報告的編制依據(jù)（1）合肥市總體規(guī)劃（2011－2020年）；（2）《合肥市統(tǒng)計年鑒》；（3）《國家統(tǒng)計年鑒》；（4）國家、合肥市相關(guān)政策、法規(guī)；（5）項目周邊市場調(diào)查和現(xiàn)場勘察資料；1.6可行性研究報告的意義及必要性中海濱湖公館項目具有很好的研究價值，其建設(shè)對居民對生活品質(zhì)的追求有極大的促進作用，加快推動了經(jīng)濟發(fā)展，對濱湖新區(qū)乃至合肥市人們就業(yè)需求也有較強的促進作用，會較好的滿足人民的生活需求。

第二章市場研究2.1宏觀房地產(chǎn)市場研究2.1.1我國宏觀經(jīng)濟形勢2020年面對嚴峻復(fù)雜的國際形勢、艱巨繁重的國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定任務(wù)特別是新冠肺炎疫情的嚴重沖擊，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值增速放緩，但在全球主要經(jīng)濟體中，我國是唯一實現(xiàn)經(jīng)濟正增長的國家。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為1015986億元，同上年相比增長2.3%，仍是上升趨勢。見圖2-1圖2-12016-2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局第一產(chǎn)業(yè)的增加值為77754億元，同比增長3.0%；第二產(chǎn)業(yè)的增加值為384255億元，同比增長2.6%；第三產(chǎn)業(yè)的增加值為553977億元，同比增長2.1%。第一產(chǎn)業(yè)的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為7.7%，第二產(chǎn)業(yè)的增加值比重為37.8%，第三產(chǎn)業(yè)的增加值比重為54.5%。雖然受到新冠疫情的影響，但我國第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比仍逐步提升，并且房地產(chǎn)行業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的增加值占比也是逐步提升。見下圖2-2.圖2-22016-2020年產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局表2-12020年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標及其增長速度指標單位絕對數(shù)比上年增長（%）投資額億元1414437.0其中：住宅億元1044467.6房屋施工面積萬平方米9267593.7其中：住宅萬平方米6555584.4房屋新開工面積萬平方米224433-1.2其中：住宅萬平方米164329-1.9房屋竣工面積萬平方米91218-4.9其中：住宅萬平方米65910-3.1商品房銷售面積萬平方米1760862.6其中：住宅萬平方米1548783.2本年到位資金億元1931158.1其中：國內(nèi)貸款億元266765.7個人按揭貸款億元299769.9數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局根據(jù)上表數(shù)據(jù)可知，2020年房地產(chǎn)的開發(fā)投資共141443億元，同比增長7.0%。其中住宅投資額為104446億元，同比增長7.6%；辦公樓投資額為6494億元，同比增長5.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資額為13076億元，同比下降了1.1%。在年末商品房的待銷售面積為49850萬平方米。其中，商品住宅的待銷售面積22379萬平方米，減少了94萬平方米。我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資和銷售仍處于不斷上升趨勢，房地產(chǎn)的發(fā)展仍具有很大的空間。2.1.2我國政策環(huán)境2020年，中央政府多次強調(diào)要堅持房子一定是用來住的、不是用來炒的這一定位，并且禁止將其當作短時間內(nèi)刺激經(jīng)濟的手段方式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度以確保調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。保剛需、去杠桿、打投機、降流動，橫豎都要將嚴厲調(diào)控進行到底。《規(guī)劃和綱要》中有提到過，“推進房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權(quán)。2020年8-9月，中央與地方出臺了多項關(guān)于樓市的調(diào)控政策，企業(yè)端及個人端金融監(jiān)管都有所加強，房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)趨緊，各地在升級限貸、限購措施的同時吸引人才，并且制定人才引進政策，降低落戶門檻。樓市調(diào)控與人才引進雙策并舉：各省市因地制宜，通過發(fā)布樓市調(diào)控政策，實行升級限貸、限購等措施；南京、上海等地也出臺人才引進政策，降低落戶門檻，增加住房補貼等優(yōu)惠。在吸引人才建設(shè)美好城市的同時，也間接增加了住房需求。2.1.3宏觀房地產(chǎn)市場分析結(jié)論綜合以上信息、數(shù)據(jù)可以得知，我國經(jīng)濟實力逐步提高，房地產(chǎn)的市場仍擁有較好的前景，房價仍在小范圍內(nèi)的上漲，國家制定各項政策為推動房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)行業(yè)在政策的調(diào)控下逐漸趨于穩(wěn)定狀態(tài)。2.2合肥市房地產(chǎn)市場2.2.1合肥市經(jīng)濟狀況（1）合肥市經(jīng)濟情況2020年，在一系列突發(fā)情況對經(jīng)濟社會發(fā)展的前所未有沖擊與挑戰(zhàn)下，合肥市在市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，使得經(jīng)濟發(fā)展加快恢復(fù)、穩(wěn)定向好，“十三五”規(guī)劃圓滿收官，高質(zhì)量發(fā)展和“五高地一示范”取得重要成果，為開啟全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化新征程奠定堅實基礎(chǔ)。合肥市2020年生產(chǎn)總值為10045.72億元，同比增長4.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為332.32億元，同比增長1.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為3579.51億元，同比增長6.4%，其中工業(yè)增加值為2072.32億元，同比增長7.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為6133.89億元，同比增長3.0%。圖2-32016-2020年合肥市生產(chǎn)總值合肥市的經(jīng)濟發(fā)展十分迅速，全年常住居民人均可支配收入為41619元，同比增長7.2%；人均消費支出為24168元，同比增長3.1%。全年城鎮(zhèn)的常住居民人均可支配收入為48283元，比上年增長6.3%；人均消費支出為28002元，同比增長2.5%，年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為34.9平方米，同比人均增加0.2平方米。242828.1；人均消費支出為14191元，同比增長2.8%。年末農(nóng)村居民人均住房建筑面積為46.6平方米，同比人均增加1.5平方米。圖2-42016-2020年全市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1546.99億元，與上年相比下降0.6%，其中住宅投資額為1237.37億元，同比下降0.4%。新建商品房銷售面積為1486.11萬平方米，同比增長12.4%；商品房的銷售額為2128.29億元，增長20.5%；年末商品房待售面積為273.73萬平方米，增長21.0%。表2-22020年全市房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標完成情況指標單位絕對數(shù)比上年增長（%）投資額億元1546.99-0.6其中：住宅億元1237.37-0.4房屋施工面積萬平方米7998.951.6其中：新開工萬平方米1732.186.9房屋竣工面積萬平方米1613.708.9商品房銷售面積萬平方米1486.1112.4其中：住宅萬平方米1297.4012.3商品房待售面積萬平方米273.7321.0其中：住宅萬平方米50.727.5商品房銷售額億元2128.2920.5其中：住宅億元1980.4321.62020年建筑業(yè)的增加值為1510.35億元，較上年相比增長4.7%。房屋建筑施工面積為24904.09萬平方米，較上年相比增長1.8%，房屋竣工總面積為5592.05萬平方米，較上年相比下降10.6%。從以上數(shù)據(jù)分析出，近幾年，合肥市固定資產(chǎn)投資項目不論在資金上還是在數(shù)量上，均有一定幅度的增加，建設(shè)項目仍然具有很大的發(fā)展空間。2.2.2合肥市土地交易情況依據(jù)合肥市土地交易網(wǎng)，2017年合肥市建設(shè)用地供應(yīng)計劃見表，如下所示：表2-3合肥市本級2020年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃表單位：畝區(qū)域類型商服用地住宅工礦倉儲用地公共管理與服務(wù)用地交通運輸用地水域水利用地總計合計商品住房用地棚戶區(qū)、城中村改造用地、拆遷安置用地“三類住房用地”合肥市市本級15008850525036007275500045001050020030550信息來源：合肥市土地市場網(wǎng)2.2.3合肥市新房銷售分析2020年1-12月合肥九區(qū)新房成交均價見下圖。圖2-52020年1-12月合肥九區(qū)新房成交均價（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：搜狐網(wǎng)由上圖可知，達到2萬+/㎡的區(qū)域共有4個，分別是政務(wù)區(qū)、濱湖區(qū)、包河區(qū)、廬陽區(qū)；低于1.5萬/㎡的區(qū)域有2個：新站區(qū)、瑤海區(qū)。由此可以看出，政務(wù)區(qū)的房價在合肥最高，濱湖區(qū)房價為第二高，新站及瑤海區(qū)為合肥房價的價格洼地。2020年1-12月合肥市九區(qū)新房成交套數(shù)見下圖。圖2-62020年1-12月合肥九區(qū)新房成交套數(shù)數(shù)據(jù)來源：搜狐網(wǎng)從2020年合肥各區(qū)成交套數(shù)對比可得知，新房成交前三的區(qū)域分別為：濱湖區(qū)、包河區(qū)、新站區(qū)。2.3濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場2.3.1濱湖新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢合肥濱湖新區(qū)地處于合肥主城區(qū)的東南部，通過建設(shè)濱湖新區(qū)打造出一個現(xiàn)代化濱湖城市，從而提升省會形象及其影響力，此舉措是落實合肥市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃非常重要的一個步驟，象征著合肥將從環(huán)城時代走向濱湖時代。因此，濱湖新區(qū)是按照高要求，高起點，高標準規(guī)劃建設(shè)具有合肥特色且國內(nèi)一流具有魅力的現(xiàn)代化濱湖城市，突顯了合肥的城市個性及特色。近些年來，濱湖新區(qū)始終貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享五大發(fā)展理念，累計共完成固定資產(chǎn)投資2342億元，房建工程項目開工面積3399萬平方米，竣工并投入使用的工程面積為2001萬平方米，區(qū)域建成面積近40平方公里，路網(wǎng)圍合面積有42平方公里，常住人口已超過40萬。2.3.2濱湖新區(qū)房價走勢合肥市濱湖新區(qū)近一年房價變化，見下圖2-7。圖2-72020年5月-2021年4月濱湖新區(qū)與合肥房價走勢數(shù)據(jù)來源：安居客房產(chǎn)網(wǎng)截止到2020年6月底，上半年中合肥的商品住宅成交總量為29091套，所成交的面積達到342萬㎡，總成交均價為18906元/㎡，累計成交金額為646.61億元。濱湖新區(qū)以5472套房源榮登榜首成為第一，單區(qū)貢獻量約位總量的19%。見下圖2-8.圖2-8合肥市各區(qū)商品住宅成交表數(shù)據(jù)來源：搜狐網(wǎng)有數(shù)據(jù)可知濱湖以成交面積724310㎡和成交金額162.8億元，成為城區(qū)第一?？梢?，濱湖新區(qū)在商品住宅成交銷售方面具有巨大的潛力。濱湖新區(qū)的房地產(chǎn)銷售市場具有如下幾個特點：濱湖新區(qū)具有相當好的地理位置，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，交通快捷便利，是根據(jù)合肥特色高起點、高標準的要求建設(shè)的，作為新興發(fā)展的區(qū)域，建設(shè)檔次也在一定的高度。總體更受購房群體的歡迎。區(qū)域內(nèi)居民人均消費水平較高，并且對住房的品質(zhì)要求更高，較好的滿足人民對改善住宅環(huán)境的需求。第三章項目定位3.1調(diào)研結(jié)果和分析結(jié)論本次調(diào)查的主要內(nèi)容是了解居民的購房目的、購房著重點、購房需求、戶型、面積等方面因素。根據(jù)本次的調(diào)查問卷，可以從中得到以下有效信息：（1）根據(jù)調(diào)查對有購房意愿的居民目前的購房目的進行分析，分析結(jié)果為：（見圖2-9）圖3-1合肥市居民購房目的根據(jù)上圖可知：大部分居民的購房目的是為改善居住條件，比重達到34%，購房作為婚房和現(xiàn)在無房群體是剛性需求群體，占比分別為18%和15%。說明其中有很大一部分人會有可能作為本項目的消費者，所以目前的銷售市場仍有很大前景。（2）居民選擇商品房更看重哪一方面的分析，分析結(jié)果為：（見圖2-10）圖3-2選擇商品房更看重哪方面根據(jù)上圖可知：人們對于選擇商品房更看重地段與價格，所占比重分別為38%和27%，看重物業(yè)管理的所占比重最低，僅有4%，可見商品房所處的地段十分重要，而本項目所處的地段具有很強的優(yōu)勢。根據(jù)調(diào)查對購房戶型分析，分析結(jié)果為：（見圖2-11）圖3-3合肥市居民購房戶型選擇根據(jù)上圖可知：根據(jù)不同群體，居民的戶型需求比例主要集中在兩室和三室之間，居民選擇購房戶型為三室兩衛(wèi)和兩室一衛(wèi)的占比最高，分別為38%和23%，可見合肥居民選擇戶型以經(jīng)濟實惠為主，根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)選擇最優(yōu)戶型。居民選擇兩室兩衛(wèi)和其他的占比最小，根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)合理選擇戶型布局。根據(jù)調(diào)查對購房面積分析，分析結(jié)果為：（見圖2-13）圖3-4合肥市居民購買住房面積根據(jù)上圖可知：合肥市居民普遍追求舒適型住房，居民最期待的住房面積是100-120平方米，所占比重為38%，另外有29%的居民對住房面積有更高的需求，期望住房面積達到120平方米以上，只有很小一部分群體希望購買80平方米以下的住宅。3.2項目SWOT分析SWOT分析法又稱為優(yōu)劣勢分析法，是將外部環(huán)境與公司戰(zhàn)略及內(nèi)部資源納入一個分析框架中，是從企業(yè)競爭優(yōu)勢(Strength,簡寫為S)、競爭劣勢(Weakness,簡稱為W)、機會(Opportunity，簡稱為0)、威脅(Threat，簡稱T)等四個方面進行系統(tǒng)解析。該分析法來源于系統(tǒng)分析思想，決策項目。此方法綜合全面地考慮了研究對象當時所面臨的情形，由企業(yè)依據(jù)分析得出的結(jié)果制定出相應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略和對策有很大意義。劣勢分析主要探討一些對項目開發(fā)不利的系列因素;機會分析主要在相關(guān)政策背景下解析可利用的機會以及相應(yīng)的調(diào)控政策;威脅分析則主要聚焦對項目開發(fā)不利的因素分析。綜合來講，本項目開發(fā)的SWOT總結(jié)如下:3.2.1優(yōu)勢1、中海地產(chǎn)歷經(jīng)五載巔峰發(fā)展，創(chuàng)作出中海原山、嶺湖墅、中海濱湖公館三大高端作品，中海地產(chǎn)與合肥這座城市共通、共融親密結(jié)合，衷心打造出城心豪宅，為懂得生活的人筑造舒適的家。圖3-5中海濱湖公館項目所處位置2、交通優(yōu)勢：1號線、5號線雙地鐵站5分鐘步行直達，方興大道、徽州大道等四橫三縱主干道極速通達安徽全省。3、區(qū)位優(yōu)勢：位踞省府中心濱湖核心正中央，緊鄰合肥國際金融總部。周邊五園一湖環(huán)繞，是名副其實的環(huán)湖氧居公園式住區(qū)。4、資源優(yōu)勢：（1）公園：周邊有金斗公園、方興湖公園、塘西河公園、濱湖濕地公園、牛角大圩生態(tài)公園等公園，五園一湖環(huán)抱其中，巢湖的美麗景色盡收眼底。（2）學(xué)校：政府在項目所處區(qū)域規(guī)劃建設(shè)九年制學(xué)校，周邊匯聚合肥一中、四十六中、屯溪路小學(xué)等全省優(yōu)質(zhì)教育資源，優(yōu)享一站式教育。（3）商圈：項目周邊商業(yè)繁華，品牌云集，附近有融創(chuàng)茂、銀泰城、合肥首創(chuàng)奧特萊斯、悅方mall等大型商場，生活購物一站式盡享。（4）醫(yī)院：鄰近\t"/item/%E4%B8%AD%E6%B5%B7%E6%BB%A8%E6%B9%96%E5%85%AC%E9%A6%86/_blank"合肥市濱湖醫(yī)院，包河區(qū)煙墩街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。項目產(chǎn)品定位為剛需與改善群體，項目品質(zhì)較優(yōu)質(zhì)。本項目是區(qū)域內(nèi)唯一高端綜合住區(qū)，項目中的別墅區(qū)定位城市中心唯一低密度豪宅，為合肥于城市中心開創(chuàng)一種前所未有的居住體驗。3.2.2劣勢（1）項目緊鄰商業(yè)繁華中心、小學(xué)相比較而言，周邊環(huán)境略喧囂；（2）項目環(huán)境情勢不是十分樂觀。環(huán)境是整個營銷的關(guān)鍵，但是現(xiàn)在在具體的經(jīng)營中缺乏有效的環(huán)境保障，所以環(huán)湖河流必須要得到有效治理。（3）土地資源少，土地成本高，導(dǎo)致房價偏高。3.2.3機會（1）項目所處的濱湖新區(qū)是升級合肥產(chǎn)業(yè)和提升城市功能的重要區(qū)域，房地產(chǎn)作為濱湖主力行業(yè)，也將有一個質(zhì)的飛躍，具有很大的發(fā)展空間。（2）本項目住房類型是改善型和剛需住房兩種，如今人們對生活質(zhì)量要求較高，追求更加舒適的居住環(huán)境，本項目能較好的滿足人們的需求。（3）周邊優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)遷入，如合肥一中、46中、屯溪路小學(xué)等，學(xué)區(qū)因素會大大影響人們購買住房的意愿。（4）項目周邊商業(yè)繁華，一方面有利于吸引大量潛在消費群體，另一方面對本項目后續(xù)的升值產(chǎn)生積極影響。（5）項目所在區(qū)域內(nèi)多條地鐵線路在建設(shè)當中，公交線路也在不斷引進。該區(qū)域的發(fā)展十分迅速，目前發(fā)展的較為成熟，人口基數(shù)也不斷提升。3.2.4威脅（1）國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策具有多變性，合肥目前的限購政策，會使開發(fā)具有風(fēng)險性。（2）來自同行業(yè)的競爭會對本項目構(gòu)成威脅。項目周邊開發(fā)的樓盤較多，競爭威脅較大。（3）項目周邊無產(chǎn)業(yè)支撐，所在區(qū)域主要是規(guī)劃省政府和大片集中式住宅，沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，可能會出現(xiàn)空置率。3.3項目定位市場定位是指開發(fā)商根據(jù)項目所在地區(qū)位市場情況，結(jié)合自身優(yōu)勢和核心競爭力，在當?shù)卣畬π袠I(yè)發(fā)展政策要求下，制定出最適合該項目的開發(fā)方案和經(jīng)營計劃。其中，市場定位具體包含項目客戶定位、產(chǎn)品定位和價格定位。3.3.1客戶定位根據(jù)前期調(diào)研，中海濱湖公館項目的客戶類型如下:本項目主要客戶為：（1）行政單位干部，此類客戶注重生活品質(zhì)和私密性，重視子女教育以及父母身體健康問題。（2）企業(yè)高管及中層，此類客戶追求個性時尚的都市生活，且擁有一定購買力。（3）個體經(jīng)營者及拆遷戶，此類客戶有較強購買力，愿意改善生活條件。（4）本項目次要客戶為：行政單位職員及企業(yè)普通白領(lǐng)，此類客戶未婚或已婚，購買力不足，購房會反復(fù)思量，但是剛需人群。初期創(chuàng)業(yè)者，此類客戶事業(yè)處于上升期，社交繁忙，有一定財富，但可支配有限。表3-2客戶定位表房屋類型職業(yè)定位購買動機高層職員、普通白領(lǐng)、初期創(chuàng)業(yè)者、拆遷戶剛需和改善生活品質(zhì)，并且存在一定數(shù)量的投資者別墅干部，高管、拆遷戶主要是改善生活品質(zhì)，提升幸福值，存在一定數(shù)量的投資者3.3.2產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位首先最重要的是滿足消費者的需求，其次還要充分顯現(xiàn)項目自身的特色和優(yōu)勢。主要有如下體現(xiàn)：1、規(guī)劃布局與設(shè)計：（1）南北的樓棟排布，房間南北通透，三面采光，實現(xiàn)良好的通風(fēng)及陽光日照；（2）各個房型設(shè)計方正，戶型緊湊，空間利用率高；（3）在保證臥室與衛(wèi)生間私密性的前提下兼顧了通風(fēng)能力；（4）建筑風(fēng)格融合了本地風(fēng)俗特征，彰顯出了現(xiàn)代化的品質(zhì)和特征；2、內(nèi)部設(shè)施：（1）項目建有兒童娛樂設(shè)施有4處，新裝人臉識別裝備，東門設(shè)有噴泉；（2）項目打造的人車分流系統(tǒng)，別墅區(qū)1：1的車位配比，高層住宅1:0.6的車位配比，使得有車家庭較為便利；3、戶型設(shè)計及設(shè)計：（1）戶型均為南北設(shè)計，保證了空間的全明通透，采光良好所有；（2）為了保證后期空間利用率，所有戶型設(shè)計方正，；（3）房型布局合理，不僅動靜分離而且兼顧了私密性；客廳、餐廳互相交織，但又互不干擾；（4）飄窗的設(shè)計，使得觀景休閑俱佳；3.3.3項目主題從本項目區(qū)位來講，位于合肥市濱湖新區(qū)核心范圍內(nèi)，屬于環(huán)湖CBD，周邊都是金融產(chǎn)業(yè)，總體地理位置較為優(yōu)越。并且，具有交通樞紐節(jié)點。在項目主題定位方面，本項目力求新穎、大方，突出產(chǎn)品的獨特與功能優(yōu)勢，其開發(fā)主題定位為“精品中海濱湖鉅制”。3.3.4價格定位1、搜集交易實例根據(jù)對合肥市濱湖新區(qū)競爭市場的對比分析，分別選取可比實例如下：A-藍鼎濱湖假日翰林園；B-淮礦東方藍海；C-萬達攬湖苑。2、選取可比實例較為接近的有：藍鼎濱湖假日翰林園、淮礦東方藍海、萬達攬湖苑。表3-3可比實例一覽表項目藍鼎濱湖假日翰林園淮礦東方藍海萬達攬湖苑物業(yè)形態(tài)高層高層高層地理位置濱湖新區(qū)長沙路與天山路交叉口濱湖新區(qū)徽州大道與云谷路交匯處東濱湖新區(qū)廬州大道與貴陽路交口交易價格（元/平方米）300002600023000交易日期2021年5月2021年5月2021年5月交易情況正常正常正常交易稅費由買方承擔由買方承擔由買方承擔購房目的居住居住居住3、修正因素確定本項目與所選取的三個可比實例總體上較為相似,功能上大體相同，主要有以下差異：交易時間和房地產(chǎn)狀況等。此項目將從以上兩點差異進行價格修正。4、交易情況修正所選取的三個可比實例的交易情況均正常，故不需要修正。5、交易時間修正這里運用直線趨勢法預(yù)測2021年1月各可比實例的價格，價格Y與時間X的關(guān)系為：Y=a+b?X，詳細計算見計算書，修正結(jié)果見下表2-8。（1）可比實例1表3-4可比實例1相關(guān)數(shù)據(jù)計算表月份時間X備案價格YXYX22021年3月-128000-2800012021年4月029000002021年5月130000300001Σ08700020002由于故Y=a+b*X=29000+1000X因此預(yù)測2022年1月可比實例1的備案價格為：Y=a+b*X=29000+1000×9=38000元/㎡（2）可比實例2表3-5可比實例2相關(guān)數(shù)據(jù)計算表月份時間X備案價格YXYX22021年3月-124000-2400012021年4月024000002021年5月126000260001Σ07400020002由于故Y=a+b*X=24666.7+1000X因此預(yù)測2022年1月可比實例2的備案價格為：Y=a+b*X=33666.7元/㎡（3）可比實例3表3-6可比實例3相關(guān)數(shù)據(jù)計算表月份時間X備案價格YXYX22021年3月-122000-2200012021年4月022000002021年5月123000230001Σ06700010002由于故Y=a+b*X=22333.3+500X因此預(yù)測2022年1月可比實例3的備案價格為：Y=a+b*X=22333.3+500×9=26833.3元/㎡根據(jù)三個可比實例的相關(guān)數(shù)據(jù)計算，編制價格指數(shù)表，并采用定基價格指數(shù)對本項目進行市場狀況調(diào)整，具體的修正過程見下表3-8所示：其中市場狀況修正的公式為：表3-7項目價格修正表可比實例1日期價格P（元/㎡）定基價格指數(shù)（Pn環(huán)比價格指數(shù)（Pn藍鼎濱湖假日翰林園2021年3月28000100.00P1/P02021年4月29000103.57103.572021年5月30000107.14103.452022年1月38000135.71價格修正29000*（135.71/103.57）=37948可比實例2日期價格P（元/㎡）定基價格指數(shù)（Pn環(huán)比價格指數(shù)（Pn淮礦東方藍海2021年3月24000100.00P1/P02021年4月24000100.00100.002021年5月26000108.33108.332022年1月33666.7140.27價格修正24000*（140.27/100.00）=33664.8可比實例3日期價格P（元/㎡）定基價格指數(shù)（Pn環(huán)比價格指數(shù)（Pn萬達攬湖苑2021年3月22000100.00P1/P02021年4月22000100.00100.002021年5月23000104.55104.552022年1月26833.3121.97價格修正22000*（121.97/100.00）=26833.4表3-8可比實例交易時間修正價格參數(shù)表序號項目修正后價格（元/m2）1藍鼎濱湖假日翰林園379482淮礦東方藍海33664.83萬達攬湖苑26833.46、進行房地產(chǎn)狀況修正表3-9區(qū)域狀況修正表房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例一可比實例二可比實例三區(qū)域狀況配套設(shè)施0.2510010598101位置0.2510010510097交通條件0.20100102101102區(qū)域規(guī)劃0.3010010610097合計1100.0104.799.799表3-10實物狀況調(diào)整表權(quán)重估價對象ABC成新0.3100103102103空間布置0.21001029895設(shè)施設(shè)備0.2510010510198綠地率0.2510010495101∑=1100.0103.5599.299.65表3-11房地產(chǎn)狀況修正總表房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象ABC區(qū)域狀況0.5100104.799.799實物狀況0.4100.0103.5599.299.65權(quán)益狀況0.1100100100100∑=1100103.7799.5399.367、求取比準價格分別求取三個可比實例的比較價值，計算結(jié)果如下：由于本項目進行市場比較時選取的三個可比實例與其住宅產(chǎn)品定位類似，但可比實例A-藍鼎濱湖假日翰林園住宅項目與本項目地理位置稍遠，因此三個比較項目的權(quán)重分別為0.30、0.35、0.35，本項目的價格為：根據(jù)本項目的銷售策略，將住宅銷售價格進行取整，因此中海濱湖公館項目高層的價格定位為32000元/㎡。第四章建設(shè)條件論證4.1開發(fā)項目用地狀況4.1.1氣象條件合肥所處地帶為中緯度，處于江淮之間，全年氣候冬寒夏熱，春秋溫和，屬于暖溫帶向亞熱帶的過渡帶氣候類型，是亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候。年平均氣溫為15.7℃，降雨量大致為900-1100毫米，日照2100多個小時。合肥的氣候特點是：四季分明，氣候溫和、雨量適中、春日和煦、秋高氣爽、梅雨顯著、夏雨集中。春天：冷暖空氣交叉頻繁，導(dǎo)致天氣時晴時雨，早晚寒冷，白天溫暖，溫差較大。夏季：季節(jié)最長，天氣十分炎熱，雨量集中，降水強度較大，雨量主要集中在6-7月的梅雨季節(jié)。秋季：季節(jié)最短，氣溫下降快，氣候涼爽。冬季：較為寒冷，偶爾出現(xiàn)雨雪天氣，晴朗天氣多。4.1.2地質(zhì)分析合肥市是安徽省中部地區(qū)，在淮河與長江之間，所處地勢較為平坦，大部分為平原地區(qū)，大蜀山位于市區(qū)內(nèi)的海拔最高點，高達284米。市區(qū)分布整體呈東西向布局，并且由西向東分別為東鋪水庫至杏花村。主要巖性表現(xiàn)為長石、石英砂以及中細中粗粒沙。同時隨著由西向東，泥巖砂礫變細，泥性增加，厚度變大，最厚可達三十米。粘土中夾雜著亞粘土，分布在合肥市沿河的河谷平原上，呈現(xiàn)條形狀分布。4.1.3地形分析合肥市位于江淮丘陵，地貌起伏，宏觀地形西北高、東南低、為較緩的波狀平原,地面標高在12~45米之間,合肥市區(qū)高程大概在10.4~43.4米，些許沿河低洼地區(qū)在8.4~

10.4米。

項目位于合肥市濱湖新區(qū)。本項目是海拔30~50m的崗沖起伏、壟畈相間地帶，總地勢西北向東南傾斜。本項目建設(shè)場地坡度較為平緩，地面標高相差較小。4.2資源供給狀況4.2.1交通資源（1）軌道沿線：1號線，5號線（2）道路交通：廬州大道，云谷路，徽州大道，方興大道4.2.2配套設(shè)施（1）周邊公園：周邊有金斗公園、方興湖公園、塘西河公園、濱湖濕地公園、牛角大圩生態(tài)公園（2）周邊學(xué)校：合肥一中、四十六中、師范附小、金斗路小學(xué)、屯溪路小學(xué)等（3）周邊商圈：融創(chuàng)茂、銀泰城、合肥首創(chuàng)奧特萊斯、悅方mall、萬達茂（4）周邊醫(yī)院：\t"/item/%E4%B8%AD%E6%B5%B7%E6%BB%A8%E6%B9%96%E5%85%AC%E9%A6%86/_blank"合肥市濱湖醫(yī)院，包河區(qū)煙墩街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心4.3外部協(xié)調(diào)條件本項目具有完善的城市各項市政配套設(shè)施，如供電、給排水、供氣等，施工所需材料均可從當?shù)鼗蜞徑鞘匈徺I，材料供應(yīng)能力較好。另外，本項目的建設(shè)符合合肥市城市建設(shè)總體規(guī)劃，建設(shè)時不會遇到阻礙。第五章節(jié)能與環(huán)保5.1項目的能耗狀況分析及節(jié)能措施5.1.1項目能耗狀況分析本項目在建設(shè)過程中，消耗的能源占比較大的分別為電力、自來水及采暖熱力，主要分布在住宅公建用水、電、熱力等，其中主要耗能工序為建筑能耗（照明能耗）和其他能耗（用水能耗、設(shè)備能耗等），設(shè)備能耗有水泵、變壓器等。5.1.2節(jié)能措施（1）圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能設(shè)計屋頂和外墻采用無機保溫砂漿保溫，架空板或外挑板采用巖棉板保溫，外窗采用導(dǎo)熱系數(shù)滿足節(jié)能要求的中空玻璃窗。在外墻的熱橋部位也采用無機保溫砂漿保溫。建筑各朝向的窗墻比和體形系數(shù)滿足要求。（2）給排水節(jié)能

選用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)置太陽能熱水系統(tǒng)、設(shè)置雨水回用系統(tǒng)。（3）可再生能源建筑本工程為了實現(xiàn)綠色建筑一星級的建設(shè)目標，設(shè)置了太陽能熱水系統(tǒng)和雨水收集系統(tǒng)。

本項目為了節(jié)能減耗，在低層和高層住宅設(shè)置了太陽能熱水系統(tǒng)，低層的太陽能熱水系統(tǒng)選取傳統(tǒng)的真空管太陽能熱水器，將真空管太陽能熱水器擺放于屋頂，通過吸收熱能來加熱水體。高層住宅的太陽能熱水系統(tǒng)采用太陽能平板集熱器加水箱的方式供給熱水。5.2施工期間環(huán)境影響及治理措施5.2.1環(huán)境影響（1）水污染項目在前期建設(shè)過程中會產(chǎn)生一定的施工期間廢水，但是不會明顯污染地表水，當項目竣工并進行運營時，則會產(chǎn)生較多的水污染物，對地下水影響較大。（2）空氣污染物建設(shè)前期拆除舊建筑物時，車輛機械將會造成大量的揚塵，并且排出廢氣，對大氣造成污染，施工過程中機械運作以及土方開挖也會造成揚塵現(xiàn)象（3）噪聲污染施工過程中噪音污染對周圍影響較為嚴重，包括打樁機、車輛運輸、鋼筋碰撞等噪聲，建成后將會產(chǎn)生裝修噪音、室內(nèi)噪音等，項目運營階段配套設(shè)施所產(chǎn)生的噪聲，包括商店、公園的音樂聲等，當噪音值超過某一限值時，均屬于污染源。（4）固體物料污染工程建設(shè)時期所產(chǎn)生的建筑垃圾物，如石土、水泥、泡沫材料等，建成后也會產(chǎn)生裝修垃圾、生活垃圾。（5）光污染為了保證工期目標順利實現(xiàn)，在晚上施工現(xiàn)場會使用燈具發(fā)出強光，這樣會對周圍生活的居民帶來一定的影響，項目周邊存在建筑物使用玻璃幕墻，通過反射，會造成一定的光污染。5.2.2治理措施（1）污水治理措施項目施工階段產(chǎn)生的污水，統(tǒng)一由污水廠進行處理，處理達標后進行再次排放。處理流程大致為：進行隔渣處理、三級厭氧化糞池處理等、進入市政污水管網(wǎng)。對于暴雨廢水、消防廢水等，則可收集初期雨水對景觀用水進行補充，實現(xiàn)二次利用。（2）廢氣治理措施對于發(fā)電機所產(chǎn)生的廢氣，在達到合肥市規(guī)定的排放標準后，如煙色需小于林格曼黑度一級標準，排入住宅樓的內(nèi)置煙井中，通過高出建筑樓管道實現(xiàn)天面排放。對于公廁、垃圾集散點產(chǎn)生的無組織排放源廢氣，應(yīng)通過加強日常公廁管理、定期清潔、噴灑藥物的方式來消除惡臭。（3）噪音治理措施使用各種噪音控制對策，如增設(shè)降噪施工設(shè)備，將液壓工具替換氣壓工具，禁止使用沖擊式打樁機，采用靜壓式打樁機。對于噪音較大的設(shè)備應(yīng)搭建隔聲棚，減少噪音傳播，應(yīng)避開周邊居民休息時間時使用。施工單位應(yīng)合理安排施工機械操作時間，從而緩解這種現(xiàn)象，并減少作業(yè)的噪音大的施工機械數(shù)量，盡可能從聲源處降低噪音。合理規(guī)劃施工場地，高噪聲固定設(shè)備要遠離周邊環(huán)境敏感點擺放設(shè)置，在項目各時期的建設(shè)工作中，施工機械距離用地周邊敏感點的距離小于50m的話,應(yīng)在施工機器與敏感點之間裝備移動隔音屏障，從而降低施工噪音的影響。（4）固體物料處理方法施工單位需將項目中所產(chǎn)生的固體廢物統(tǒng)一安排收集后，由合肥市環(huán)衛(wèi)部門后續(xù)進行處理，并在垃圾集散處實行消毒清潔，避免產(chǎn)生污染源。（5）光污染治理措施在施工過程中除特殊情況外，避免任意使用探照燈；探照燈使用過程中只能照射施工作業(yè)區(qū)域，不能照射周圍區(qū)域。5.3環(huán)境影響評價結(jié)論施工期對環(huán)境可能產(chǎn)生的影響主要表現(xiàn)在水、氣、聲、固體廢物上，這些不利影響可選擇相應(yīng)的治理措施得到極大的改善，本項目工程通過對應(yīng)的污染防治對策之后，能使項目對周邊的水環(huán)境、空氣環(huán)境、聲環(huán)境造成的影響最低化，對周圍環(huán)境不會帶來較為不利的影響。從環(huán)境保護角度分析，該項目的建設(shè)是可行的。第六章規(guī)劃設(shè)計方案6.1規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想中海濱湖公館為合肥市場度身定制全能戶型，滿足每個家庭的不同居住需求，為居民打造金融城心生活。在戶型設(shè)計上最大化滿足業(yè)主需求，以精工品質(zhì)鍛造人居典范。力求滿足業(yè)主的更多空間選擇，在全面滿足生活需求的同時，注重居住使用時的趣味體驗。（2）項目設(shè)計在遵守“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、以人為本、因地制宜”的原則的同時遵循城市建設(shè)規(guī)劃要求，對于消防、交通、環(huán)境保護等要求使周邊居民感到滿意。6.2建筑規(guī)模中海濱湖公館項目位于濱湖新區(qū)核心地塊，該項目的規(guī)劃用地面積為213660㎡，總建筑面積為650000㎡，規(guī)劃總戶數(shù)有3745戶。本項目容積率為2.5，綠化率高達40%。項目的物業(yè)類型為普通高層、別墅，住宅產(chǎn)權(quán)年限為70年。本項目規(guī)劃建筑總共88棟，其中高層住宅22棟，別墅66棟。項目的總規(guī)劃設(shè)計圖如下圖6-1所示：圖6-1項目規(guī)劃設(shè)計圖6.3項目的技術(shù)指標概況根據(jù)本項目的地塊指標以及規(guī)劃的建筑規(guī)模，確定其主要的各項技術(shù)指標，詳見下表6-1所示：表6-1主要技術(shù)指標表序號項目信息1建筑面積（平方米）650000㎡2占地面積（平方米）213660㎡3住宅建筑面積521878㎡4容積率2.55綠化率40%6建筑類別高層、別墅7住宅產(chǎn)權(quán)年限708商鋪產(chǎn)權(quán)年限409車位高層車位配比1:0.6別墅車位配比1:16.4項目的規(guī)劃設(shè)計方案6.4.1建筑設(shè)計方案根據(jù)合肥市房地產(chǎn)市場狀況和對本項目的規(guī)劃要求，小區(qū)建筑外立面強調(diào)突本地民居文化、建筑材料則選用較為環(huán)保的建材、風(fēng)格以符合現(xiàn)代格調(diào)為主，追求“大氣、簡潔、明快”的建筑風(fēng)格。本項目既符合區(qū)域文化內(nèi)涵又具備現(xiàn)代特色、即整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一，又存在獨特的個性，創(chuàng)新出一個符合本地民居文化的建筑風(fēng)格。中海濱湖公館所處區(qū)位為合肥市濱湖新區(qū)，周邊配套豐富，交通也十分便捷。本項目具有雄踞濱湖城央優(yōu)越的地段，和五園一湖環(huán)繞稀缺的自然資源等優(yōu)勢。項目推出的88㎡極致三房、96-113㎡精品3+1戶型，更是合理最大化地滿足了人們對住房的需求。項目規(guī)劃綠地，給業(yè)主提供平時的運動場所。中海濱湖公館項目為居民打造金融城心生活。6.4.2戶型設(shè)計方案（1）細化功能分區(qū)：干濕分區(qū)、主次分區(qū)、衛(wèi)浴分區(qū)、公私分區(qū)、污潔分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)；（2）保證各功能空間的私密性，并保證室內(nèi)的采光與通風(fēng)。（3）戶型設(shè)計具備技術(shù)性和科學(xué)性，多種戶型最大化的滿足人們地需求。（4）作為實用精品住宅，采用實用兼舒適的設(shè)計理念并加以改善，適用于剛需、小夫妻、三代同堂等多種家庭。表6-2房型一覽表房型面積（m2）三室兩廳一衛(wèi)8897四室兩廳兩衛(wèi)113127四室兩廳一衛(wèi)966.4.3配套設(shè)施設(shè)計項目要能夠完全利用小區(qū)的空間與地勢，滿足人車分流的設(shè)計目的，加大小區(qū)的停車空間，實現(xiàn)設(shè)計車庫與土地的一體化。通過結(jié)合小區(qū)的綠化，實現(xiàn)臨時停車車位的設(shè)計，提高居民的舒適度。該小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施還包括：給排水、燃氣、供電、通風(fēng)、空調(diào)等，同時應(yīng)完備小區(qū)必需的消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)等配套，保障居民安全。小區(qū)綠化率為40%，停車位共1344個。第七章項目的開發(fā)進度安排與市場推廣方案7.1項目開發(fā)的主要階段與內(nèi)容（1）項目立項階段項目立項階段需要完成項目的整體策劃以及可行性研究階段，判斷中海濱湖公館項目在技術(shù)、經(jīng)濟上的可行性，通過完成可行性研究報告編制，并結(jié)合本項目的全過程策劃，完成項目的立項審批。其中可行性研究階段包括：房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查分析、項目定位分析、環(huán)境影響評價、項目規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)進度安排、項目的投資估算及資金籌措方案等。（2）工程勘察、設(shè)計階段項目勘察階段主要是考察中海濱湖公館項目的工程地質(zhì)及地形條件、場地及地基的建筑抗震地質(zhì)條件，結(jié)合項目本身狀況，對地基基礎(chǔ)方案、地下室開挖和支護方案等提出分析與評價，從而提出相應(yīng)的施工建議，為后續(xù)施工做好前期準備工作。項目設(shè)計階段是根據(jù)該項目的土地條件、市政條件、規(guī)劃條件、交通條件、地質(zhì)條件等，結(jié)合濱湖新區(qū)的各項指標，根據(jù)相關(guān)要求，進行地塊的整體布局，包括設(shè)計圖紙、概算與文字說明，具體細化到項目的物業(yè)形式、動線安排、建筑外觀、戶型設(shè)計等各方面。（3）項目施工階段工程施工階段要對基礎(chǔ)工程、主體工程、安裝工程、裝修工程的各項施工工作進行認真完成。（4）市場推廣和營銷階段在本項目進行開發(fā)建設(shè)的同時，就全過程貫穿項目的市場營銷工作，打造項目的口碑，保障后期營銷計劃的順利完成，盡快收回項目的投資。該階段包括了市場推廣工作、營銷方案的策劃及實施，具體確定了開盤時間、銷售計劃等。根據(jù)策劃要求來對比投資回收情況和資金運作方案，避免可能會造成的資金損失。（5）竣工驗收階段在所要求的各個施工內(nèi)容都已按照規(guī)定及要求施工完成后，并且配備一系列經(jīng)核定的工程質(zhì)量合格文件、工程竣工資料等，滿足驗收條件時，才可以進行竣工驗收工作，完成竣工結(jié)算及備案。7.2項目的開發(fā)進度安排項目分南北兩個地塊同時進行開發(fā)，擬開發(fā)建設(shè)高層與別墅棟數(shù)各為22棟和66棟、商業(yè)等。項目規(guī)模較大，操作周期長達四年，銷售期為三年，保障整個項目能夠順利銷售。中海濱湖公館項目開發(fā)進度安排為：2021年3月初至5月末完成可行性研究階段工作2021年6月初至8月末完成掛牌出讓，并且獲取相關(guān)證件等2021年9月初至11月末完成項目方案設(shè)計與工作施工現(xiàn)場勘探設(shè)計工作2021年12月初至2022年2月末實行樁基礎(chǔ)施工階段2022年3月初至5月末實行基礎(chǔ)施工2022年6月初至2023年3月末實行主體結(jié)構(gòu)工程工作2023年3月初至7月末完成該項目的裝修裝飾工程2023年8月初至10月末進行工程竣工驗收2022年1月初至2024年12月末進行商品房的銷售工作中海濱湖公館項目各工作階段的橫道圖如下圖7-1所示：圖7-1項目實施進度橫道圖7.3項目的市場推廣策略在本項目銷售的前期準備工作中，結(jié)合項目自身情況進行廣范圍的宣傳活動，增大宣傳力度，突出項目的優(yōu)勢所在及風(fēng)格定位，主要體現(xiàn)在項目的地塊位置、生態(tài)環(huán)境、商業(yè)氛圍、配套設(shè)施等方面。通過樹立項目的形象、開發(fā)商的口碑宣傳來創(chuàng)造本項目的市場價值與影響力。運用以下市場推廣策略，完成項目的宣傳工作。7.3.1產(chǎn)品定價策略根據(jù)濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場以及中海濱湖公館項目自身狀況，考慮到區(qū)域內(nèi)競爭樓盤較多，因此在運營銷售的過程中，根據(jù)消費者的定位、消費心理、消費方式等因素使用以下幾種定價策略，按照規(guī)劃好的銷售計劃，及時修正項目的基本價格，保證銷售計劃實現(xiàn)。其中本項目采用的策略如下：（1）折扣定價策略項目于元旦節(jié)推出，占有一定的優(yōu)勢，在一些節(jié)日中通過靈活利用折扣策略，如現(xiàn)金折扣、數(shù)量折扣、贈送相應(yīng)產(chǎn)品等方式吸引客戶、擴大銷售范圍，同時吸引顧客的注意力，形成競爭優(yōu)勢。（2）差價系數(shù)策略由于項目開發(fā)的高層戶型不一，有主推戶型和一般戶型，為了避免出現(xiàn)條件優(yōu)勢較好的單元被搶購一空，而條件稍遜的單元無人問津的現(xiàn)象，因此根據(jù)項目的不同單元、朝向?qū)哟?、房型設(shè)計、視野景觀、裝修風(fēng)格的不同，在價格上產(chǎn)生一些變動，通過調(diào)整差價系數(shù)，推出優(yōu)惠套餐等方式，可以均衡銷售順序，達到促進銷售的目的。（3）付款方式策略靈活地采取不同的付款方式，如一次性付完全款、銀行按揭付款、分期進行付款等，對商品房進行適當?shù)恼劭刍顒?，滿足當前消費者的需求。7.3.2市場推廣策略根據(jù)中海濱湖公館項目開發(fā)規(guī)模較大、位于濱湖新區(qū)核心區(qū)域的特點，產(chǎn)生項目的營銷中心點，同步推出小高層和花園洋房產(chǎn)品，樹立項目高品質(zhì)定位，營造高端項目氛圍，小高層產(chǎn)品跑量快速回籠現(xiàn)金流。有以下幾種推廣方式：（1）線下推廣宣傳與多家渠道銷售商進行合作，打開銷售市場，擴大影響力；通過去地鐵口等人流量大的地方發(fā)傳單、商場宣傳等方式進行線下拓客，直接面對客戶群體，更具銷售誠意。（2）線上推廣利用信息化網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)擴大宣傳，建立起項目形象，多途徑進行項目宣傳。選擇適合本項目的網(wǎng)絡(luò)新媒體，進行廣告投放和宣傳，具體方式為：微博、微信、抖音和影視廣告等。（3）活動營銷確定本項目銷售的意向客群，并及時回訪老業(yè)主的購買意向，可在節(jié)假日等營銷節(jié)點，通過組織各類活動，如文化論壇、講座等活動，實現(xiàn)項目的推廣，實現(xiàn)大面積的推廣工作。7.4項目銷售面積、收入實現(xiàn)計劃安排中海濱湖公館項目銷售總戶數(shù)為3745戶，計劃于2022年1月1日起對高層和別墅進行開盤銷售，總住宅銷售面積共為521878㎡。根據(jù)項目價格定位，該住宅預(yù)計銷售價格32000元/平方米，可銷售總金額為1670009.6萬元。根據(jù)濱湖新區(qū)其他樓盤的停車位銷售價格，確定本項目車位銷售價格為110000元/個，可售車位1344個，計劃銷售940個，車位銷售比例為70%，車位銷售總金額10340萬元。其中項目的銷售進度安排如下：2022年1月-2022年12月：項目開盤后進行銷售的第一年達到總銷售量的40%，約1498戶住宅，出售金額共為668003.84萬元，車位銷售金額共4136萬元。2023年1月-2023年12月：項目開盤后進行銷售的兩年內(nèi)達到總銷售量的80%，約2996戶住宅，出售金額共為1336007.68萬元，車位銷售金額共8272萬元。2024年1月-2024年12月：項目開盤后進行銷售的三年內(nèi)達到總銷售量的100%，約3745戶住宅，出售金額共為1670009.6萬元，車位銷售金額共10340萬元。其中具體的銷售面積和銷售收入實現(xiàn)計劃如下表7-1所示：表7-1項目住宅和停車位銷售面積及銷售收入實現(xiàn)計劃表內(nèi)容/時間單位2022年2023年2024年住宅銷售比例百分比40%40%20%住宅銷售面積平方米208751.2208751.2104375.6住宅銷售收入萬元668003.84668003.84334001.92停車位銷售比例百分比30%20%20%停車位銷售個數(shù)個282188188停車位銷售收入萬元310220682068總銷售收入萬元671105.84671105.84336069.92累計銷售收入為1680349.6萬元。第八章總投資估算8.1項目投資估算的編制依據(jù)（1）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資（2006）1325號文頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。（2）國家有關(guān)部門規(guī)定的部分經(jīng)濟指標和參數(shù)；合肥市的的工程造價信息以及建筑工程預(yù)算基礎(chǔ)價格；合肥市關(guān)于房產(chǎn)建設(shè)項目的收費依據(jù)標準。（3）本項目所涉及到的相關(guān)工程文件及資料。（4）《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。8.2項目的開發(fā)成本估算8.2.1項目總投資估算（1）土地費用土地成本費用為招拍掛的土地價格、契稅。該項目共占地320.49畝，土地平均單價為1200萬元/每畝，土地出讓的契稅稅率為4%，由于該地塊為近期成交同類地塊，合肥市土地出讓情況正常，無較大波動，可認為修正系數(shù)為1.0。故土地使用權(quán)出讓金為384588萬元。契稅稅率按4%執(zhí)行，故契稅為：384588×4%=15383萬元。表8-1土地費用估算表序號項目金額（萬元）1土地使用權(quán)出讓金3845882契稅153833總計399971（2）建安工程費估算本項目建安工程費采用單位指標估算法，由合肥公共資源交易平臺得到中標價經(jīng)濟指標為2562元/m2，又本項目建筑安裝的面積為650000m2。項目整體建安費用為：650000×0.2562=166530萬元（3）工程建設(shè)其他費用估算此項費用主要包含：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、前期工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、開發(fā)期稅費、其他費用等。；前期工程費：規(guī)劃設(shè)計費=建筑安裝工程費1.5%；可行性研究費=建筑安裝工程費3%；工程勘探費=工程費用0.8%；三通費用=建筑安裝工程費1%；施工圖審查費=工程費用0.56‰；；表8-2工程建設(shè)其他費用估算（單位：萬元）序號項目數(shù)值費率或單價金額1基礎(chǔ)建設(shè)費1665303.00%4995.92前期工程費10584.642.1工程勘探費1665300.80%1332.242.2規(guī)劃設(shè)計費1665301.50%2497.952.3三通一平1665301.00%1665.32.4可行性研究費1665303.00%4995.92.5施工圖紙審查費1665300.056%93.253公共設(shè)施配套費1665303.00%4995.94開發(fā)間接費187106.443.00%5613.195開發(fā)期稅費16653010.00%166536其他費用1665305.00%8326.5總計51169.13（4）不可預(yù)見費不可預(yù)見費=（土地費用+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+前期工程費+公共配套設(shè)施費+開發(fā)間接費+其他費用）5%，本項目的不可預(yù)見費共計30050.86萬元。（5）管理費估算管理費用=（土地費用+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+前期工程費+公共配套設(shè)施費+開發(fā)間接費+其他費用）3%，合計18030.51萬元。（6）銷售費用估算在項目開發(fā)建設(shè)之后進行銷售產(chǎn)品時所花費的費用被稱為銷售費用。本項目銷售費用為1680349.6×3%=50410.49萬元（10）財務(wù)費用財務(wù)費用指借款利息。本項目在建設(shè)開始時從銀行貸款200000萬元，第一年期末從銀行貸款50000元，銀行年貸款年利率為4.75%，第二年開始兩年之內(nèi)等額還本并支付當年利息的方式。表8-3借款還本付息表單位：萬元序號項目2021年2022年2023年2024年1借款1.1期初借款本息累計2000003095001500001.1.1其中：本金2000003000001500001.1.2利息0950001.2本年借款200000100000001.3本年應(yīng)付利息0950014701.2571251.4本年還本付息00174201.251571251.4.1其中：還本001500001500001.4.2付息0024201.2571251.5期末借款余額2000003095001500000故財務(wù)費用為：9500+14701.25+7125=31326.25萬元根據(jù)以上數(shù)據(jù)匯總可得，各項成本費用的估算匯總詳情見下表8-4：表8-4項目總投資估算表序號費用名稱費用合計（萬元）1土地費用3999712建安工程費1665303工程建設(shè)其他費用估算51169.134不可預(yù)見費30050.865管理費18030.516銷售費用50410.497財務(wù)費用31326.258項目總投資747488.248.3項目的資金籌措項目總投資由自有資金、銀行借款、預(yù)售收入再投入三部分組成。本項目總投資為747488.24萬元。表8-5項目投資計劃安排與籌措表單位：萬元序號項目開發(fā)經(jīng)營期2021年2022年2023年2024年合計1項目總投資比例60%25%10%5%100%2項目總投資448492.944186872.0674748.82437374.412747488.243資金籌措448492.944186872.0674748.82437374.412747488.243.1自有資金248492.94486872.0600335365.0043.2銀行貸款200000100000003000003.3預(yù)售收入再投入0074748.82437374.412112123.236第九章財務(wù)評價9.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與評價參數(shù)的確定表9-1財務(wù)評價基礎(chǔ)參數(shù)表序號項目值1貸款年利率4.75%2基準收益率10%3增值稅稅率9%4所得稅稅率25%5城市維護建設(shè)稅稅率7%6教育費及附加稅率5%9.2財務(wù)評價基本報表的編制9.2.1銷售費用表表9-2銷售費用表單位：萬元項目年份2022年2023年2024年合計銷售收入671105.84671105.84336069.921680349.6銷售費用25205.2515123.1510082.0950410.499.2.2總成本費用估算表表9-3總成本費用估算表單位：萬元序號項目第0年第1年第2年第3年第4年合計1建設(shè)投資448492.944186872.0649543.57422251.2620697077.752銷售費用0025205.2515123.1510082.0950410.493總成本費用（1+2）448492.944186872.0674748.82437374.41210082.097474土地增值稅土地成本與土地費用相同為399971萬元開發(fā)成本=前期工程費+建安工程費+基礎(chǔ)設(shè)施配套費+公共配套設(shè)施費＋不可預(yù)見費＋其他費用＋開發(fā)期間稅費=10584.64+166530+4995.9+4995.9+30050.86+8326.5+16653=287099.9萬元開發(fā)費用=銷售費用+管理費用+財務(wù)費用=99767.25萬元土地增值稅不同情況的計算見下表。表9-4土地增值稅稅率表情況土地增值稅稅率速算扣除系數(shù)增值額未超過扣除項目金額50%30%0增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%40%5%增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%50%15%增值額超過扣除項目金額200%60%35%計算式：計算見下表。表9-5土地增值稅計算表單位：萬元序號項目估算依據(jù)估算值1銷售收入1680349.62扣除項目924252.332.1其中：土地成本3999712.2開發(fā)成本287099.92.3開發(fā)費用99767.252.4加計扣除項目（2.1+2.2）×20%137414.183增值額（1）-（2）756097.274增值率（3）/（2）×100%81.8%5土地增值稅（3）×40%-（2）×5%256226.29所以，本項目的土地增值稅為256226.29萬元。9.2.4增值稅金及附加表增值稅金及附加共由三部分組成，分別是增值稅、城市維護建設(shè)費和教育費附加。銷項稅額=本項目中進項稅額主要由兩部分組成：機械費，占建安工程費的5%，稅率為15%；以及材料費，占建安工程費的6%，稅率9%。增值稅=其中，（1）2022年允許扣除的土地金額=384588×0.4=153835.2萬元增值稅=×9%-166530×5%×15%-166530×6%×9%=41686.26萬元城市維護建設(shè)稅=41686.26×7%=2918萬元教育費及附加=41686.26×5%=2084.3萬元（2）2023年允許扣除的土地金額=384588×0.4=153835.2萬元增值稅=×9%-166530×5%×15%-166530×6%×9%=41686.26萬元城市維護建設(shè)稅=41686.26×7%=2918萬元教育費及附加=41686.26×5%=2084.3萬元（3）2024年允許扣除的土地金額=384588×0.2=76917.6萬元增值稅=×9%-166530×5%×15%-166530×6%×9%=19249.66萬元城市維護建設(shè)稅=19249.66×7%=1347.48萬元教育費及附加=19249.66×5%=926.48萬元表9-6增值稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計2022年2023年2024年1增值稅金及附加114900.7446688.5646688.5621523.621.1增值稅102622.1841686.2641686.2619249.661.2城市維護建設(shè)稅7183.48291829181347.481.3教育費及附加5095.082084.32084.3926.489.2.5項目利潤與利潤分配表根據(jù)前述數(shù)據(jù)，計算得下表。表9-7項目利潤與利潤分配表單位：萬元序號項目計算期2022年2023年2024年1銷售收入671105.84671105.84336069.922增值稅及附加46688.5646688.5621523.623總成本費用74748.82437374.41210082.094土地增值稅102490.52102490.5251245.255利潤總額（1-2-3-4）447177.936484552.348253218.966彌補以前年度虧損0007應(yīng)納稅所得額（5-6）447177.936484552.348253218.968所得稅（7）×25%111794.484121138.08763304.749稅后利潤（7-8）335383.452363414.261189914.2210提取公積金及公益金50307.5254512.1528487.13續(xù)表9-710.1提取法定公積金（9）×10%33538.3536341.4318991.4210.2提取公益金（9）×5%16769.1718170.729495.7110.3任意盈余公積金00011可供投資者分配利潤（9-10）285075.93308902.11161427.0912年末累計未分配利潤285075.93593978.04755405.1313息稅前利潤（5）＋利息447177.936508753.60260343.96由于項目調(diào)整所得稅=（項目應(yīng)納稅所得額＋利息）×25%，因此計算如下表9-8所示：表9-8項目調(diào)整所得稅計算表（單位：萬元）項目計算期2022年2023年2024年項目應(yīng)納稅所得額447177.936484552.348253218.96利息024201.257125調(diào)整所得稅111794.484127188.399565085.99（1）稅后投資利潤率（2）總投資收益率（ROI）（3）資本金利潤率（ROE）萬元/年分析：總投資收益率為54.24%＞行業(yè)收益率，項目可行；項目資本金利潤率88.33%＞行業(yè)資本金利潤率，項目可行。9.2.6全投資現(xiàn)金流量表編制調(diào)整所得稅計算式：折現(xiàn)率10%，復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)見下表。將前述數(shù)據(jù)填入全部資金現(xiàn)金流量表中，計算得下表。表9-9全投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目/年份2021.002022.002023.002024.00合計1現(xiàn)金流入0.00671105.84671105.84336069.921678281.601.1銷售收入0.00671105.84671105.84336069.921678281.602現(xiàn)金流出448492.94361256.39239051.05120225.371169025.762.1建設(shè)投資448492.94186872.0674748.8237374.41747488.242.2經(jīng)營費用0.0025205.2515123.1510082.0950410.492.3增值稅及

附加0.0046688.5646688.5621523.62114900.742.4土地增值稅0.00102490.52102490.5251245.25256226.293所得額-448492.94309849.45432054.79215844.55509255.844稅前凈現(xiàn)

金流量-448492.94309849.45432054.79215844.55509255.845稅前累計

凈現(xiàn)金流量-448492.94-138643.49293411.29509255.84215530.696折現(xiàn)系數(shù)（i=10%)1.000.910.830.753.497稅前凈現(xiàn)

金流量現(xiàn)值-448492.94281653.15356877.25162099.26352136.71續(xù)表9-98稅前累計

凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-448492.94-166839.79190037.46352136.71-73158.569調(diào)整所得稅0.00111794.48121138.0963304.74296237.3110稅后凈現(xiàn)金流量-448492.94198054.97310916.70152539.81213018.5311累計稅后

凈現(xiàn)金流量-448492.94-250437.9860478.72213018.53-425433.6712稅后凈現(xiàn)

金流量現(xiàn)值-448492.94180031.96256817.19114557.40102913.6113稅后累計

凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-448492.94-268460.98-11643.79102913.61-625684.1014NPV稅前352136.71稅后102913.6115IRR稅前52.77%稅后23.00%1、稅前內(nèi)部收益率（IRR）當時，則有凈現(xiàn)值NPV1=352136.71萬元；由于NPV1＞0，故提高折現(xiàn)率，令i=55%，則有NPV2其中NPV2表9-10折現(xiàn)率為50%時的凈現(xiàn)值計算表（單位：萬元）序號項目計算期（折現(xiàn)率i=55%）2021年2022年2023年2024年1所得稅前凈現(xiàn)金流量-448492.94309849.45432054.79215844.552折現(xiàn)系數(shù)（折現(xiàn)率為55%）10.6450.4160.2693所得稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-448492.94199852.893179734.7958062.184累計所得稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-448492.94-248640.05-68905.26-10843.07利用線性內(nèi)插公式，有：IRR=10%+(55%?10%)?352136.71/(352136.71+10843.07)=52.77%由于稅前IRR＞ic，因此本項目在經(jīng)濟上是可行的。2、稅后內(nèi)部收益率（IRR）當時，則有凈現(xiàn)值NPV1=102913.61萬元；由于NPV1＞0，故提高折現(xiàn)率，令i=25%，則有NPV其中NPV2表9-11折現(xiàn)率為25%時的凈現(xiàn)值計算表（單位：萬元）序號項目計算期（折現(xiàn)率i=25%）2021年2022年2023年2024年1所得稅后凈現(xiàn)金流量-448492.944198054.966310916.699152539.8082折現(xiàn)系數(shù)（折現(xiàn)率為25%）10.80.640.5123所得稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-448492.944158443.9728198986.6978100.38174累計所得稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-448492.94-290048.97-91062.28-12961.90利用線性內(nèi)插公式，有：IRR=10%+(25%-10%)*102913.61/(102913.61+12961.90）=23.00%由于稅后IRR＞ic，因此本項目在經(jīng)濟上是可行的。3、動態(tài)投資回收期稅前動態(tài)投資回收期：Pt'=因此該項目的稅前動態(tài)投資回收期為2.47年4、靜態(tài)投資回收期稅前靜態(tài)投資回收期：Pt'=因此該項目的靜態(tài)投資回收期為3.1年9.2.7自由現(xiàn)金流量表編制表9-12自有現(xiàn)金流量表（單位：萬元）自有資金現(xiàn)金流量表項目/年份2021202220232024合計現(xiàn)金流入0671105.84671105.84336069.921678281.60營業(yè)收入0671105.84671105.84336069.921678281.60回收固定

資產(chǎn)余值0.000.000.000.000.00回收流動

資產(chǎn)0.000.000.000.000.00現(xiàn)金流出248492.94270560.35431899.87289409.861240363.03項目資本金248492.9486872.060.000.00335365.00借款本金

償還0.000.00150000.00150000.00300000.00借款利息

支付0.000.0024201.257125.0031326.25預(yù)售收入

再投入0.000.0074748.8237374.412112123.24續(xù)表9-12銷售費用0.0025205.2515123.1510082.0950410.49增值稅及

附加0.0046688.5646688.5621523.62114900.74所得稅0.00111794.48121138.0963304.74296237.31稅后凈

現(xiàn)金流量-248492.94400545.49239205.9746660.06437918.57累計凈

現(xiàn)金流量-248492.94152052.54391258.51437918.57732736.68折現(xiàn)系數(shù)0.910.830.750.68凈現(xiàn)金流量

現(xiàn)值-226128.58332452.75179404.4831728.84317457.49累計凈現(xiàn)

金流量現(xiàn)值-226128.58106324.17285728.65317457.49483381.74NPV（i=10%）317457.49N（動態(tài)）/年1.681、資本金稅后內(nèi)部收益率當時，則有凈現(xiàn)值NPV1=317457.49萬元；由于NPV1＞0，故提高折現(xiàn)率，令，則有NPV2其中NPV2表9-13折現(xiàn)率為50%時的凈現(xiàn)值計算表（單位：萬元）序號項目計算期（折現(xiàn)率i=50%）2021年2022年2023年2024年1所得稅后凈現(xiàn)金流量-248492.94400545.49239205.9746660.06續(xù)表9-132折現(xiàn)系數(shù)（折現(xiàn)率為25%）0.680.440.290.193所得稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-168975.1992176240.015669369.73138865.41144累計所得稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-44514-35413.91-17066.95-6638.16利用線性內(nèi)插公式，有：由于稅后項目資本金IRR＞ic，因此本項目在經(jīng)濟上是可行的。2、資本金動態(tài)投資回收期資本金稅后投資回收期：Pt'=(累計凈現(xiàn)值流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1)+（上一年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）=（2-1）+(248492.94/332452.75因此該項目的資本金稅后動態(tài)投資回收期為1.75年9.4.4盈利能力分析總結(jié)根據(jù)以上基本報表，可實現(xiàn)盈利能力分析，得出本項目的財務(wù)評價指標匯總表如下表9-14所示：表9-14財務(wù)評價指標匯總表序號指標1靜態(tài)盈利性指標總投資收益率（百分比）稅前54.24%稅后投資利潤率（百分比）稅后39.63%資本金利潤率（百分比）稅后88.33%靜態(tài)投資回收期（年）稅前2.472動態(tài)盈利性指標凈現(xiàn)值（萬元）稅前352136.71稅后102913.61內(nèi)部收益率（百分比）稅前52.77%稅后23.00%動態(tài)投資回收期（年）稅前2.43資本金內(nèi)部收益率（百分比）稅后49.1%資本金凈現(xiàn)值（萬元）317457.49資本金回收期（年）1.75分析：總投資凈現(xiàn)值和項目資本金凈現(xiàn)值均大于0，從而判斷方案盈利能力可行；總投資稅前、稅后內(nèi)部收益率、項目資本金內(nèi)部收益率也都大于基準收益率，方案盈利能力可行。9.5項目的清償能力分析9.5.1利息備付率=表9-15項目的利息備付率分年計算表序號項目計算期2023年2024年1息稅前利潤（萬元）508753.60260343.962計入總成本的全部利息（萬元）24201.257125.003利息備付率21.0236.54分析：由于該項目的分年利息備付率＞2，因此該項目的付息能力保障程度足夠，屬于正常經(jīng)營的項目。9.5.2償債備付率償債備付率（DSCR）=[（息稅前利潤+折舊+攤銷）（EBIT）-企業(yè)所得稅]/應(yīng)還本付息額（PD）表9-16項目的償債備付率計算表序號項目計算期