別墅項(xiàng)目調(diào)研

項(xiàng)目一項(xiàng)目名稱(chēng)：

魯能領(lǐng)秀城漫山香型項(xiàng)目外觀(guān)：

產(chǎn)品基本概況：

1、容積率：

為0.672、地址：

于市中區(qū)市中區(qū)舜耕路延長(zhǎng)線(xiàn)3、綠化率：

60%4、房源面積180-235平米5、價(jià)格：

總價(jià)200萬(wàn)到300萬(wàn)。

6、別墅類(lèi)型：

疊院C-Villa.（聯(lián)排別墅、雙拼產(chǎn)品后期銷(xiāo)售）7、風(fēng)格:

承襲西班牙建筑特色8、裝修狀況：

毛壞產(chǎn)品附加侑：

一比一贈(zèng)送車(chē)位，預(yù)售實(shí)惠已停。

小區(qū)規(guī)模：

占地面積：151000平方米，總建筑面積：147000平方米。

總戶(hù)數(shù)：

共504戶(hù)。

一期共180戶(hù)全部為疊院配套：

整盤(pán)規(guī)劃四所幼兒園、一所小學(xué)、一所初中、一所九年一貫

制學(xué)校和一所中學(xué)。

生活配套商業(yè)接連進(jìn)駐，統(tǒng)一銀座超市已營(yíng)業(yè)。

區(qū)域商業(yè)中心由主題商業(yè)廣場(chǎng)，主題休閑消遣廣場(chǎng)，餐飲中

心，商業(yè)街等主題商業(yè)組成會(huì)所。

涵蓋銀行，郵電通訊，商業(yè)購(gòu)物，酒店，餐飲消遣，社區(qū)

服務(wù)，影視健身中心等。

交通狀況：

舜耕路直通小區(qū)內(nèi)，BRT快速公交即將落成開(kāi)盤(pán)時(shí)間：

2009年8月末推出疊層部分，聯(lián)排部分預(yù)料10月1日以

后推出。

入住時(shí)間：

2010-05開(kāi)發(fā)周期：

2年開(kāi)發(fā)商：

山東魯能亙富開(kāi)發(fā)有限公司景觀(guān)設(shè)計(jì)：

HZS豪張思設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)：

柏濤設(shè)計(jì)全程營(yíng)銷(xiāo)：

易居中國(guó)全案推廣：

今久傳播銷(xiāo)售狀況：

預(yù)售率達(dá)70%,現(xiàn)己停止預(yù)售。

宣揚(yáng)賣(mài)點(diǎn)：

漫山香墅，種出來(lái)的城市墅區(qū)，非閱歷住宅的代表性建筑項(xiàng)

目分析：

地理位置相對(duì)優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境美麗，距市中心僅10分鐘車(chē)

程，繁華清幽之間進(jìn)退自如。

處于領(lǐng)秀城大盤(pán)南頭，更加幽靜的同時(shí)也享有領(lǐng)秀城完善的配

套。

物業(yè)也算是合格。

是別墅項(xiàng)目很不錯(cuò)的選擇。

但因?yàn)轭I(lǐng)秀城項(xiàng)目過(guò)大，步行出行較為小便，相對(duì)來(lái)說(shuō)現(xiàn)階

段周邊公共交通還不便利，人員嘈雜，別墅區(qū)開(kāi)放式設(shè)計(jì)會(huì)有平安

隱患。

項(xiàng)目二項(xiàng)目名稱(chēng)：

中齊他山別塞花園洋房部分項(xiàng)目外觀(guān)：

產(chǎn)品基本概況：

1、容積率：

項(xiàng)目總地上容積率1.75,別墅部分容積率不明，地下容積

率0.582、地址：

英雄山路242號(hào)，見(jiàn)附圖3、綠化率：

綠化率51.02%4、房源面積：

285平方米5、價(jià)格：

單價(jià)合一萬(wàn)元/平方米，別墅350nf總價(jià)400多萬(wàn)，285m2

總價(jià)280萬(wàn)左右。

6、別墅類(lèi)型：

兩棟聯(lián)排共24套。

7、風(fēng)格：

新中式城市別墅8、裝修狀況：

毛坯9、供水:市政供水10、采暖:市政集中供暖產(chǎn)品附加

值：

贈(zèng)送新風(fēng)系統(tǒng)、中心空調(diào)，附帶地下影視廳、附層超群高地

下室和雙車(chē)位車(chē)庫(kù)和花園，設(shè)雙重門(mén)禁。

小區(qū)規(guī)模：

項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積42818平方米，總建筑面積10萬(wàn)余平

方米，其中住宅總建筑面積88935.14平方米，其中地上建筑面積

74872.57平方米,地下總建筑面積14062.57平方米。

總戶(hù)數(shù)：

共24戶(hù)，一期開(kāi)盤(pán)12戶(hù)，二期12戶(hù)將于近期開(kāi)售。

配套：

項(xiàng)目地處濟(jì)南南部英雄山居住板塊核心位置，眾多成熟居住社

區(qū)分布左右，周邊學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、酒店、賓館等諸多配套

分布齊全，生活配套設(shè)施完善。

交通狀況：

西臨英雄山路延長(zhǎng)線(xiàn)：

向北連接八一立交橋、直通城市中心腹地。

向南直通103省道，省城出入泉城后花園南部山區(qū)的大門(mén)；

同時(shí)與交通樞紐二環(huán)南路交叉相接。

東面緊鄰玉函路：

可快速到達(dá)舜耕路、旅游路等城市中心交通樞紐。

玉函南路設(shè)有42、43、129、76、93、高峰跨線(xiàn)等公交站

點(diǎn)，英雄山路設(shè)有35、88、4、137、62、27等公交站點(diǎn)，交

通便利。

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：

09年8月份（預(yù)料9月份花園洋房部分開(kāi)盤(pán)）入住時(shí)間：

09年年底開(kāi)發(fā)商：

山東中齊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司景觀(guān)設(shè)計(jì)：

美國(guó)易道物業(yè)管理：

濟(jì)南齊華物業(yè)管理有限公司全案推廣：

北京益言堂地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售狀況：

一期12套已售出11套。

宣揚(yáng)賣(mài)點(diǎn)：

低調(diào)的尊貴，內(nèi)斂的奢華項(xiàng)目分析：

處于市區(qū)相對(duì)中心，地理位置優(yōu)越，交通便利，配套完善，

價(jià)位合理。

別墅部分獨(dú)立于小區(qū)，算是于鬧市中覓得一份安靜。

但沒(méi)有山景園林做為依托，環(huán)境上的劣勢(shì)不行避開(kāi)，因小清

河的存在才將綠化率計(jì)算為50%,但小清河治理難度較大。

物業(yè)安保很有可取之處，小區(qū)內(nèi)生活配套也較合理，環(huán)境設(shè)計(jì)

精彩。

項(xiàng)目三項(xiàng)目名稱(chēng):

銀豐花園項(xiàng)目外觀(guān):

產(chǎn)品基本概況：

1、容積率：

2.12、地址：

銀豐花園屬于陽(yáng)光舜城南區(qū)，位于舜耕路與舜德路之間3、綠

化率：

38%4、房源面積：

90-300平米不等5、價(jià)格：

8000兀每平。

6、別墅類(lèi)型：

花園洋房。

7、裝修狀況：

毛坯產(chǎn)品附加值：

交3萬(wàn)會(huì)員費(fèi)抵4萬(wàn)房款，免3年物業(yè)費(fèi)，全款98折，

貸款99折。

小區(qū)規(guī)模：

銀豐花園總占地185畝，總建筑面積30萬(wàn)平米。

總戶(hù)數(shù)：

一期2棟，還剩32戶(hù)。

二期2棟，32戶(hù)。

配套：

建設(shè)有會(huì)所，游泳池，健身房，超市，室內(nèi)羽毛球，籃球

場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館。

還有8000平米的商業(yè)街。

交通狀況：

舜耕路東側(cè)，距泉城廣場(chǎng)8分鐘車(chē)程。

公交站離項(xiàng)目不近。

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：

09年4月10日開(kāi)盤(pán)，二期預(yù)料09年9月初開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

入住時(shí)間：

*

一期花園洋房、小高層及部分高層于2010年4月30日交

房開(kāi)發(fā)商：

山東銀豐投資集團(tuán)有限公司景觀(guān)設(shè)計(jì)：

北京某公司物業(yè)管理：

戴德梁行物業(yè)（顧問(wèn)）營(yíng)銷(xiāo)代理：

信立怡高廣告推廣：

北京智聯(lián)東方銷(xiāo)售狀況：

8月1起先賣(mài)卡，已出售12套。

宣揚(yáng)賣(mài)點(diǎn)：

舜耕天下，半山豪宅項(xiàng)目分析：

位置相對(duì)劣勢(shì)，公共交通不便，定價(jià)相對(duì)不低，該項(xiàng)目是新

開(kāi)拓的居住區(qū)，有些荒蕪。

但緊鄰舜耕路，距市中心車(chē)程不遠(yuǎn)。

銀豐花園主要優(yōu)勢(shì)在于物業(yè)服務(wù)，以幾棟樓形成一個(gè)組團(tuán)，設(shè)

管家中心一處，供應(yīng)專(zhuān)屬服務(wù)如代買(mǎi)服務(wù)、接送服務(wù)、臨時(shí)照看

孩子、老年人臨時(shí)休息等多項(xiàng)獨(dú)具銀豐特色的人性化專(zhuān)屬服務(wù)。

物業(yè)比較出彩，小區(qū)內(nèi)有觀(guān)光車(chē)接送，物業(yè)安保和開(kāi)發(fā)商形

象信譽(yù)佳。

項(xiàng)目四項(xiàng)目名稱(chēng)：

大泰太陽(yáng)樹(shù)項(xiàng)目外觀(guān)：

產(chǎn)品基本概況：

1、容積率：

1.802、地址：

舜德路1號(hào)（陽(yáng)光舜城南側(cè)）3、綠化率：

50%4、房源面積：

155-202平方5、價(jià)格：

1萬(wàn)2千元每平方。

6、別墅類(lèi)型：

高尚住宅。

7、風(fēng)格：

現(xiàn)代高科技住宅8、裝修狀況：

精裝一線(xiàn)品牌廚衛(wèi)潔具產(chǎn)品附加值：

新風(fēng)系統(tǒng)，一線(xiàn)品牌廚衛(wèi)潔具，溫控系統(tǒng)等配套，精裝＜

小區(qū)規(guī)模：

占地面積：113220平方米，總建筑面積:200000平方米。

總戶(hù)數(shù)：

1400戶(hù)配套：

周邊有舜耕中小學(xué)、財(cái)政學(xué)院、濟(jì)南高校、千佛山醫(yī)院、省

中醫(yī)、齊魯醫(yī)院、舜耕會(huì)展中心、山東大廈、南郊賓館、魯能

國(guó)旅、中鐵國(guó)旅等。

小區(qū)旁邊具備統(tǒng)一銀座，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，汽修等。

交通狀況：

交通便利，距市中心僅10分鐘車(chē)程，有110路34路，klOO

路站點(diǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：

二期09年10月份開(kāi)盤(pán)入住時(shí)間：

2010年開(kāi)發(fā)商：

山東天泓置業(yè)有限公司投資商：

天泰集團(tuán)股份有限公司景觀(guān)設(shè)計(jì)：

易蘭規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所物業(yè)管理.：

天泰愛(ài)家物業(yè)有限公司物業(yè)顧問(wèn)：

戴德梁行營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)：

北京世聯(lián)銷(xiāo)售狀況：

未開(kāi)盤(pán)，不明。

宣揚(yáng)賣(mài)點(diǎn)：

不要空調(diào)曖氣的科技住宅項(xiàng)目分析：

位置不算志向，交通不算便利，外部環(huán)境不算清幽，不過(guò)建

筑、小區(qū)內(nèi)景觀(guān)和物業(yè)一流。

定價(jià)較高，但物有所值，是科技堆起來(lái)的住宅，完全歐式的

理念，小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅，細(xì)微環(huán)節(jié)部分出彩，有較多賣(mài)點(diǎn)。

但該項(xiàng)目用高檔別墅的技術(shù)在一個(gè)一般小區(qū)林立的位置建立了

一個(gè)超高檔的高層。

在肯定程度上會(huì)影響其有效的客群的認(rèn)同度，進(jìn)而影響銷(xiāo)售。

項(xiàng)目五項(xiàng)目名稱(chēng)：

海爾綠城全運(yùn)村項(xiàng)目外觀(guān)：

產(chǎn)品基本概況：

1、容積率：

1.232、地址：

歷下區(qū)經(jīng)十東路以南，奧體中心南側(cè)3、綠化率：

40%4、房源面積：

多層150平方左右，3室兩廳兩衛(wèi)，別墅部分政策未出,

5、價(jià)格：

8600-9500元每平方。

6、別墅類(lèi)型：

花園洋房。

7、風(fēng)格：

后現(xiàn)代建筑風(fēng)格。

8、裝修狀況：

精裝修，帶家具家電。

交意向金5000抵房款1萬(wàn)元。

（別墅部分政策未出，開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定，未建，暫只有花園

洋房部分在預(yù)售。

）產(chǎn)品附加值：

送家電、家具等交5000抵1萬(wàn)活動(dòng)。

小區(qū)規(guī)模：

項(xiàng)目總占地面積1200余畝，規(guī)劃地上總建筑面積100余萬(wàn)

平方米。

總戶(hù)數(shù)：

花園洋房部分5棟樓共60戶(hù)左右配套：

燕山中小學(xué)校，會(huì)所，底商，六年內(nèi)三期完成大商業(yè)建設(shè)，

公交系統(tǒng)BRT規(guī)劃。

交通狀況：

暫無(wú)公共交通，市政規(guī)劃中將來(lái)幾年內(nèi)交通會(huì)有快速發(fā)展，

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：

09年9月開(kāi)盤(pán)入住時(shí)間：

明年交房開(kāi)發(fā)商：

濟(jì)南海爾綠城置業(yè)有限公司景觀(guān)設(shè)計(jì)：

貝爾高林國(guó)際（香港）有限公司物業(yè)管理：

綠城物.業(yè)公司廣告推廣：

潛意識(shí)營(yíng)銷(xiāo)代理：

思源經(jīng)紀(jì)銷(xiāo)售狀況：

據(jù)介紹高層房源很驚慌。

別墅11月份起先建設(shè)，可能會(huì)有新消息出來(lái)。

宣揚(yáng)賣(mài)點(diǎn)：

海爾綠城全運(yùn)村，創(chuàng)建城市的漂亮項(xiàng)目分析：

現(xiàn)階段交通狀況不志向，離市區(qū)較遠(yuǎn)。

處于奧體商圈中心，但奧體商圈還處于建設(shè)階段，目前各類(lèi)設(shè)

施不完善，公共交通也還沒(méi)有建立起來(lái)。

不過(guò)因?yàn)槭菉W體的配套設(shè)施，所以建筑質(zhì)量有保證，精裝修,

還配全套家電產(chǎn)品，物業(yè)一流，定價(jià)相對(duì)的也不低。

后期市政規(guī)劃很不錯(cuò)，新城區(qū)各類(lèi)配套規(guī)劃完善，作為投資

用或度假用房產(chǎn)也是不錯(cuò)的選擇。

項(xiàng)目六項(xiàng)目名稱(chēng)：

重汽翡翠郡項(xiàng)目外觀(guān)：

產(chǎn)品基本概況：

1、容積率：

總體容積率1.65別墅區(qū)容積率0.62、地址：

位于長(zhǎng)途汽車(chē)總站西，天橋區(qū)原濟(jì)南重型汽車(chē)總廠(chǎng)廠(chǎng)區(qū)內(nèi)3、

綠化率：

40%4、房源面積：

主力面積200-250平方5、價(jià)格：

均價(jià)1萬(wàn)元。

6、別墅類(lèi)型：

聯(lián)排、疊拼、雙拼（只有兩棟）。

7、風(fēng)格：

新中式風(fēng)格8、裝修狀況：

毛坯產(chǎn)品附加值：

贈(zèng)送車(chē)位小區(qū)規(guī)模：

占地500畝，總建設(shè)用地313417.04萬(wàn)平方米，總建筑面

積地上地下共68萬(wàn)平方米。

總戶(hù)數(shù)：

32棟樓約150戶(hù)。

配套：

小區(qū)內(nèi)包括大型超市、沿街商業(yè)等配套，東南方向的山東省

交通醫(yī)院、濟(jì)南長(zhǎng)途汽車(chē)站，以及東側(cè)即將改造的工商河和南側(cè)的

城市快速干道等，也為本項(xiàng)目供應(yīng)了良好成熟的城市配套環(huán)境。

交通狀況：

地處濟(jì)南市中心4、5、12、45、K57、72、84、85、K68、

K53、K90,K95等十幾條公交車(chē)設(shè)有站點(diǎn)。

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：

2006-10入住時(shí)間：

2007-09-30開(kāi)發(fā)商：

中國(guó)重型汽車(chē)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司景觀(guān)設(shè)計(jì)：

澳大利亞柏濤物業(yè)管理：

全封閉智能化物業(yè)管理策劃代理：

信立怡高整合推廣：

深圳尚美佳銷(xiāo)售狀況：

聯(lián)排還有十幾套未售，其他已售罄，正在清盤(pán)。

宣揚(yáng)賣(mài)點(diǎn)：

城中心臻品別墅項(xiàng)目分析：

位于城市中心絕版地段，地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)、配套成

熟，社區(qū)環(huán)境美麗，公共交通特別便捷，定價(jià)合理，很有吸引力。

但對(duì)別堂項(xiàng)目來(lái)講，因周邊繁華，環(huán)境較噪雜，外圍綠化較

差，長(zhǎng)途汽車(chē)站旁邊堵車(chē)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，另外地勢(shì)較低，對(duì)排水

不志向的濟(jì)南市區(qū)來(lái)說(shuō)，可能是硬傷。

項(xiàng)目七項(xiàng)目名稱(chēng)：

黃金99項(xiàng)目外觀(guān):

產(chǎn)品基本概況：

1、容積率：

1.642、地址：

位于歷下區(qū)南臨回龍山，東臨漿水泉路，西臨二環(huán)東路3、綠

化率：

39%4、房源面積：

90-180平不等5、價(jià)格：

高層6500元每平方，多層8000元每平方。

6、別型類(lèi)型：

尚未建設(shè)。

7、風(fēng)格：

無(wú)8、裝修狀況：

菜單式/毛坯產(chǎn)品附加值：

無(wú)小區(qū)規(guī)模：

總占地約1200余畝，總建筑面積近百萬(wàn)平米。

總戶(hù)數(shù)：

景城有花園洋房（共7層，樓24高米）、小高層（共11層,

樓高33米）、高層（共20層，樓高62米），共21棟樓，1262

戶(hù)。

山水郡有花園洋房、別墅、高層等，還未起先建設(shè)，推售預(yù)

料要兩年之后。

配套：

中學(xué)、小學(xué)、會(huì)所。

交通狀況：

南依回龍山和漿水泉公園，西守二環(huán)東路，旅游路貫穿而過(guò),

乘坐131路公交車(chē)，旅游路下車(chē)即是。

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：

09年底開(kāi)盤(pán)，別墅部分兩年后。

入住時(shí)間：

2010-12高層和多層部分入住。

開(kāi)發(fā)商：

山東黃金綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司景觀(guān)設(shè)計(jì)：

上海泛亞國(guó)際景觀(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)管理：

上海高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司銷(xiāo)售代理：

山東中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司整合推廣：

中原問(wèn)鼎銷(xiāo)售狀況：

未開(kāi)盤(pán)宣揚(yáng)賣(mài)點(diǎn)：

旅游路上的名流圈項(xiàng)目分析：

該項(xiàng)目地理位置較偏，不過(guò)旅游路周邊環(huán)境美麗，驅(qū)車(chē)出行

相對(duì)便利，后期的市政規(guī)劃中該路段交通狀況會(huì)有較大改善，與碟

泉項(xiàng)目可比性較差，不過(guò)售樓中心的建設(shè)裝修風(fēng)格不錯(cuò)，給人印象

良好。

項(xiàng)目八項(xiàng)目名稱(chēng)：

東山墅項(xiàng)目外觀(guān)：

產(chǎn)品基本概況：

1、容積率：

小于12、地址：

歷下區(qū)轉(zhuǎn)山遂道西口西側(cè)200米路南3、綠化率：

35%4、房源面積：

120-280平方5、價(jià)格：

8000-13000元每平，每套價(jià)格都有區(qū)分。

6、別墅類(lèi)型：

電梯多層。

7、風(fēng)格：

中式電梯多層8、裝修狀況：

廚衛(wèi)裝修產(chǎn)品附加值：

無(wú)小區(qū)規(guī)模：

占地面積:30000平方米，總建筑面積:40000平方米。

總戶(hù)數(shù)：

228戶(hù)配套:

會(huì)所交通狀況：

北臨旅游路，驅(qū)車(chē)東行3分鐘可達(dá)奧體中心與龍奧大廈，西

行5分鐘可達(dá)東外環(huán)。

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：

2008年12月28日入住時(shí)間：

預(yù)料2010年5月份開(kāi)發(fā)商：

濟(jì)南合稼置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)：

清華安地物業(yè)管理：

濟(jì)南凱瑞物業(yè)公司代理：

合富輝煌房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況：

年初起先銷(xiāo)售，據(jù)說(shuō)還剩20%未售完。

宣揚(yáng)賣(mài)點(diǎn)：

奧體中心生態(tài)區(qū)，首席低密度臺(tái)地式園林社區(qū)。

項(xiàng)目分析：

地理位置較偏僻，環(huán)境清幽，但交通不便，小區(qū)配套缺乏，

定價(jià)偏高。

適合度假、避世休閑用，可以考慮在此置其次套或第三套房。

項(xiàng)目九項(xiàng)目名稱(chēng)：

保利花園項(xiàng)目外觀(guān)：

產(chǎn)品基本概況：

1、容積率：

2.62、地址：

位于濟(jì)南市經(jīng)十東路以北，濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東部3、

綠化率：

45.2%房源面積：

70irf到140m25、價(jià)格：

5400元左右。

6、別塞類(lèi)型：

非別翼

7、風(fēng)格：

現(xiàn)代8、裝修狀況：

毛坯產(chǎn)品附加值：

總房款實(shí)惠1萬(wàn)，空調(diào)小區(qū)規(guī)模：

項(xiàng)目總用地面積為8.26公頃，規(guī)劃總建筑面積26.5萬(wàn)疔。

總戶(hù)數(shù)：

1950戶(hù)配套：

布置了2層約1.4萬(wàn)nf的社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街。

包括社區(qū)超市、郵局、銀行、社區(qū)診所、餐飲等生活配套,

為業(yè)主生活供應(yīng)便利。

社區(qū)規(guī)劃有近1940nf的幼兒園，4500nf的大型、豪華會(huì)

所，設(shè)有近1600nf的地下游泳館，屋頂網(wǎng)球場(chǎng)，以及閱覽室、咖

啡館、健身房等運(yùn)動(dòng)、休閑、消遣設(shè)施。

交通狀況：

項(xiàng)目緊臨濟(jì)南市城市規(guī)劃主干道經(jīng)十東路和繞城高速東環(huán)線(xiàn)，

115路、116路、301路、302路、萬(wàn)城公交等設(shè)有站點(diǎn)。

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：

2009年5月份入住時(shí)間：

預(yù)料2010年6月份開(kāi)發(fā)商：

保利山東置業(yè)有限公司景觀(guān)設(shè)計(jì)：

項(xiàng)目的景觀(guān)設(shè)計(jì)以區(qū)域環(huán)境、自然地貌以及人文歷史為基礎(chǔ)，

引入了原生態(tài)、親人性、藝術(shù)性景觀(guān)的設(shè)計(jì)理念。

以水躍林溪為景觀(guān)主題，景觀(guān)格局設(shè)計(jì)為樹(shù)包水，水繞路，路

纏山，水藏景的情景合一的環(huán)境氛圍，營(yíng)造一種與大自然和諧融會(huì)

的志向環(huán)境。

主題景觀(guān)包括保利文化水景雕塑廣場(chǎng)。

時(shí)尚核運(yùn)動(dòng)主題廣場(chǎng)。

陽(yáng)光水榭?jī)和顒?dòng)區(qū)；保利文化墻等物業(yè)管理：

由保利物業(yè)酒店管理有限公司為業(yè)主供應(yīng)高品質(zhì)服務(wù)。

依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)為客戶(hù)量身打造特性化的運(yùn)作規(guī)范。

全案推廣：

銘鼎營(yíng)銷(xiāo)代理：

信立怡高銷(xiāo)售狀況：

已銷(xiāo)售700戶(hù)宣揚(yáng)賣(mài)點(diǎn)：

親情住宅試點(diǎn)小區(qū)/鳳凰邸瞰濟(jì)南項(xiàng)目分析：

地理位置相對(duì)偏僻，距市中心較遠(yuǎn)，靠近高新、奧體商圈。

雖然配套和環(huán)境設(shè)計(jì)比較志向，但現(xiàn)階段引進(jìn)的配套也只有康

潔干洗之類(lèi)的小店，還須要肯定的發(fā)展期才能達(dá)到便利、志向狀態(tài)。

項(xiàng)目十項(xiàng)目名稱(chēng)：

歷山名郡項(xiàng)目外觀(guān)：

產(chǎn)品基本概況：

1、容積率：

1.802、地址：

歷山名郡位于歷下區(qū)文化西路14號(hào)3、綠化率：

30.20%4、房源面積：

就剩一套480平米5、價(jià)格：

1萬(wàn)2千元每平方。

6、別墅類(lèi)型：

聯(lián)排。

7、風(fēng)格：

新古典主義8、裝修狀況：

廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝產(chǎn)品附加值：

贈(zèng)花園小區(qū)規(guī)模：

總占地180余畝，規(guī)劃地上建筑面積22萬(wàn)平方米。

其中住宅建筑面積15.23萬(wàn)平方米，公建、商業(yè)及辦公建筑

面積6.5萬(wàn)平方米。

總戶(hù)數(shù)：

共24套別墅，還有2棟預(yù)留不賣(mài)。

配套：

旁邊中小學(xué)有山師附中、二附中、附小，省試驗(yàn)小學(xué)等，幼

兒園有試驗(yàn)幼兒園，商業(yè)部分包含歷下大潤(rùn)發(fā)、建行、工行、農(nóng)

行、深發(fā)展等，齊魯醫(yī)院、千佛山醫(yī)院、省中醫(yī)等該項(xiàng)目接近。

交通狀況：

地處城市中心，交通便利，乘31、79、75、2、103、48路

公交車(chē)（山師路口下車(chē)，歷下大潤(rùn)發(fā)旁邊）。

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：

2008-09-01入住時(shí)間：

2010-01-01開(kāi)發(fā)商：

山東省三名投資有限公司物業(yè)管理：

濟(jì)南九州春天物業(yè)公司銷(xiāo)售狀況：

還剩一套大面積別墅項(xiàng)目分析：

地處市中心，交通便利，配套完善。

同翡翠郡類(lèi)似，別墅產(chǎn)品環(huán)境和綠化不太志向。

考察息結(jié)和看法建議：

經(jīng)過(guò)對(duì)以上項(xiàng)目的考察，蝶泉項(xiàng)目相對(duì)其他項(xiàng)目最大的劣勢(shì)

在于物業(yè)和景觀(guān)，客群定位有些不明晰，戶(hù)型方面的不足相對(duì)還不

是很明顯。

客群的定位必需明晰，蝶泉現(xiàn)在是在用高檔社區(qū)的價(jià)格賣(mài)別

墅，物業(yè)甚至只有一般小區(qū)的水平（因接觸時(shí)間短，推斷難免有失

偏頗，但顧客同我一樣都是通過(guò)第一印象判定其各指標(biāo)水平的）。

我們面對(duì)的是一般小區(qū)的客群，還是高檔社區(qū)的客群，或者

是別墅的客群？假如是別墅的客群，一般這類(lèi)的客群更注意生活品

質(zhì)，為/更多一點(diǎn)的舒適度一套房子可以多付幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)，只

要能夠打動(dòng)他。

最動(dòng)人最干脆的莫過(guò)于人文的關(guān)懷，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)對(duì)業(yè)主各方

面細(xì)微環(huán)節(jié)上的關(guān)懷是很好的切入點(diǎn)，環(huán)保、養(yǎng)生、智能、管家

服務(wù)等都是可以營(yíng)造的賣(mài)點(diǎn)。

高端得項(xiàng)目留不得一點(diǎn)瑕疵，小區(qū)內(nèi)景觀(guān)和看房通道必需在

開(kāi)盤(pán)前整理好，做好日常維護(hù)，雜草叢生的現(xiàn)象是在其他較好樓

盤(pán)中不曾見(jiàn)到的。

假如開(kāi)盤(pán)前來(lái)不及建設(shè)，最好用廣告宣揚(yáng)畫(huà)將不雅景觀(guān)圍繞，

品質(zhì)燈光、造型指示牌、休憩小亭等能彰顯品位的細(xì)微環(huán)節(jié)最好能

在顧客目光所到之處整齊有序的樹(shù)立，這是顧客對(duì)我處項(xiàng)目印象養(yǎng)

成的第一道關(guān)卡。

此外平面廣告的設(shè)立還可以使我處位置更加突出，該平面廣告

可用于宣揚(yáng)我處賣(mài)點(diǎn)，或出租廣告位創(chuàng)收。

就算有廣告墻圍擋不雅景觀(guān)，小區(qū)內(nèi)景觀(guān)設(shè)計(jì)仍不行忽視，精

彩的景觀(guān)不僅可以提升一個(gè)小區(qū)的檔次，對(duì)部分高端客群來(lái)說(shuō)更是

彰顯品位的第一扇窗，是面子。

這一部分是很重要，也是很簡(jiǎn)單出彩的地方。