地產(chǎn)公司設(shè)計管理規(guī)章匯在房地產(chǎn)開發(fā)全周期中，設(shè)計管理是串聯(lián)產(chǎn)品定位、成本控制、工程實施與客戶體驗的核心環(huán)節(jié)。優(yōu)質(zhì)的設(shè)計管理不僅能塑造項目差異化競爭力，更能從源頭規(guī)避成本浪費、工期延誤等風險。為規(guī)范設(shè)計管理流程、提升設(shè)計質(zhì)量與決策效率，特整合公司設(shè)計管理實踐經(jīng)驗與行業(yè)規(guī)范，形成本規(guī)章匯，供各部門及項目團隊參照執(zhí)行。一、總則（一）目的以“戰(zhàn)略落地、品質(zhì)保障、成本可控、效率提升”為核心目標，規(guī)范項目全周期設(shè)計管理工作，確保設(shè)計成果既契合公司產(chǎn)品戰(zhàn)略與市場定位，又能在工程實施中高效落地，最終實現(xiàn)項目價值最大化。（二）適用范圍本規(guī)章匯適用于公司所有開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計等各專業(yè)設(shè)計管理工作，覆蓋從前期策劃、方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計到后期現(xiàn)場服務、驗收復盤的全流程。（三）基本原則1.戰(zhàn)略導向：設(shè)計需深度契合公司“產(chǎn)品標準化+區(qū)域差異化”的戰(zhàn)略布局，既要傳承成熟產(chǎn)品線的核心優(yōu)勢，又要結(jié)合項目在地屬性創(chuàng)新優(yōu)化，支撐項目市場競爭力。2.品質(zhì)優(yōu)先：在成本可控范圍內(nèi)，以客戶視角審視設(shè)計細節(jié)（如戶型空間利用率、景觀體驗感、公區(qū)精裝質(zhì)感等），平衡功能實用性與美學體驗，打造經(jīng)得起市場檢驗的產(chǎn)品。3.協(xié)同高效：打破部門壁壘，設(shè)計管理部門需與成本、工程、營銷、法務等部門建立“會前協(xié)同、會中決策、會后跟蹤”的工作機制，避免因信息差導致設(shè)計反復調(diào)整。4.風險預控：提前識別設(shè)計潛在風險（如規(guī)劃政策變動、技術(shù)方案可行性、成本超支預警等），通過多方案比選、專家評審、過程巡檢等方式前置化解。二、組織架構(gòu)與職責設(shè)計管理工作需依托“專業(yè)主導+多部門協(xié)同”的組織架構(gòu)，明確各主體權(quán)責，確保流程閉環(huán)：（一）設(shè)計管理部門（設(shè)計管理中心/部）作為設(shè)計管理的核心責任主體，需統(tǒng)籌全周期工作：計劃管控：結(jié)合項目總進度計劃，編制分階段設(shè)計計劃（含成果交付、評審節(jié)點、外部審批周期），并聯(lián)動工程、成本部門動態(tài)調(diào)整。資源整合：負責設(shè)計單位/顧問的篩選、招標、合同簽訂，建立“設(shè)計單位資源庫”并定期更新（含業(yè)績、團隊穩(wěn)定性、服務口碑等維度）。質(zhì)量把控：組織設(shè)計方案評審、圖紙審核，重點把控“設(shè)計合理性（如戶型配比、流線規(guī)劃）、技術(shù)可行性（如結(jié)構(gòu)選型、機電系統(tǒng)適配）、成本適配性（如材料選型、工藝復雜度）”。變更統(tǒng)籌：牽頭設(shè)計變更的評估與審批，分析變更對“成本、進度、品質(zhì)”的三維影響，避免無序變更。（二）跨部門協(xié)同職責成本管理部：從“目標成本”倒推設(shè)計限額（如單方鋼筋含量、精裝造價區(qū)間），參與設(shè)計方案比選的成本測算，審核設(shè)計變更的成本增減幅度，確保設(shè)計成果“質(zhì)價匹配”。工程管理部：從施工視角審核圖紙（如支模難度、管線預埋可行性），參與技術(shù)交底與圖紙會審，反饋現(xiàn)場設(shè)計問題（如空間沖突、工藝矛盾），推動設(shè)計優(yōu)化落地。營銷策劃部：提供“市場客群畫像（如剛需/改善、家庭結(jié)構(gòu)、審美偏好）、競品優(yōu)劣勢分析”，參與設(shè)計方案的“市場接受度評審”，確保設(shè)計定位契合客戶需求。法務合規(guī)部：審核設(shè)計合同的法律合規(guī)性（如知識產(chǎn)權(quán)、違約責任），把控設(shè)計相關(guān)政策風險（如規(guī)劃審批、消防規(guī)范、環(huán)保要求），提前規(guī)避合規(guī)性糾紛。三、設(shè)計階段管理（全周期分階管控）（一）前期策劃階段：錨定設(shè)計方向1.設(shè)計定位研究：設(shè)計管理部聯(lián)合營銷、研發(fā)部門，基于“土地屬性（容積率、限高、退線）、周邊配套（教育、商業(yè)、交通）、競品短板”，明確項目核心賣點（如“第四代住宅+垂直園林”“全齡化社區(qū)+架空層泛會所”），形成《設(shè)計定位報告》，作為后續(xù)設(shè)計的核心依據(jù)。2.設(shè)計任務書編制：任務書需明確“設(shè)計范圍（如是否包含示范區(qū)、地下車庫優(yōu)化）、技術(shù)標準（如綠建等級、裝配式要求）、成果要求（如效果圖視角、戶型圖比例）、時間節(jié)點（含各階段評審、外部審批周期）”，并同步輸出“成本限額指標（如住宅單方土建成本）”，避免設(shè)計與成本目標脫節(jié)。（二）方案設(shè)計階段：平衡創(chuàng)新與落地1.多方案比選機制：要求設(shè)計單位提供2-3套概念方案（含規(guī)劃、戶型、立面、景觀等子方案），從“市場競爭力（如戶型得房率、立面辨識度）、成本可控性（如結(jié)構(gòu)形式、材料造價）、實施可行性（如場地高差處理、管線路由）”三個維度比選。必要時引入外部專家（如知名建筑師、結(jié)構(gòu)工程師）提供專業(yè)意見。2.設(shè)計評審閉環(huán)：組織“內(nèi)部評審會（設(shè)計、營銷、成本、工程）+外部評審會（潛在客戶、行業(yè)專家）”，重點評審：規(guī)劃布局是否符合“消防規(guī)范+日照要求+人車分流”；戶型設(shè)計是否解決“收納痛點、動靜分區(qū)、采光通風”；立面效果是否契合項目定位（如高端項目需體現(xiàn)“極簡美學+質(zhì)感材料”）。評審意見需形成《評審紀要》，明確優(yōu)化方向及時限，由設(shè)計管理部跟蹤整改閉環(huán)。3.成本前置管控：方案階段同步開展“成本匡算”，成本管理部需輸出“單方造價估算、關(guān)鍵材料占比（如石材/鋁板用量）”，若超出目標成本10%，需通過“戶型優(yōu)化（如縮小公區(qū)面積）、材料替換（如真石漆替代石材）”等方式調(diào)整，避免后期“為降本大幅改設(shè)計”。（三）擴初設(shè)計階段：深化技術(shù)細節(jié)1.專業(yè)協(xié)同設(shè)計：組織建筑、結(jié)構(gòu)、機電、景觀、室內(nèi)設(shè)計單位開展“協(xié)同設(shè)計工作坊”，重點解決：建筑與結(jié)構(gòu)的“荷載傳遞、構(gòu)件尺寸協(xié)調(diào)”；機電與建筑的“管線井位置、吊頂高度適配”；景觀與建筑的“首層架空層銜接、屋頂花園荷載”。協(xié)同成果需形成《專業(yè)協(xié)同報告》，明確各專業(yè)接口要求。2.技術(shù)參數(shù)固化：設(shè)計單位需深化“材料規(guī)格（如外墻磚尺寸、保溫層厚度）、節(jié)點做法（如陽臺防水節(jié)點、幕墻龍骨選型）、設(shè)備參數(shù)（如空調(diào)機組制冷量、電梯載重）”，確保設(shè)計深度滿足“施工圖設(shè)計依據(jù)+施工招標需求”。3.成本鎖定機制：擴初設(shè)計完成后，成本管理部需完成“詳細成本測算”，與目標成本比對。若超支，需召開“設(shè)計-成本聯(lián)席會”，通過“優(yōu)化結(jié)構(gòu)形式（如從框架剪力墻改為剪力墻）、簡化工藝（如取消復雜線腳）”等方式優(yōu)化，確保擴初階段“成本偏差≤5%”。（四）施工圖設(shè)計階段：保障施工落地1.圖紙三級審核：設(shè)計管理部聯(lián)合工程、成本部門，對施工圖進行“初審（設(shè)計部內(nèi)部）、聯(lián)審（工程+成本）、終審（外部專家）”：初審：檢查“設(shè)計深度是否滿足《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》”（如節(jié)點大樣是否清晰、材料表是否完整）；聯(lián)審：工程部門從“施工可行性”提出意見（如“大跨度懸挑梁支模難度高，建議優(yōu)化截面”），成本部門從“造價合理性”提出意見（如“地面石材規(guī)格過大，建議分塊鋪貼以降低損耗”）；終審：邀請外部專家（如注冊結(jié)構(gòu)師、消防工程師）審核“超限結(jié)構(gòu)、消防系統(tǒng)”等專業(yè)內(nèi)容，確保合規(guī)性。2.圖紙會審與交底：工程管理部組織“施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位”開展圖紙會審，匯總施工方疑問（如“地下室集水坑位置與管線沖突”），由設(shè)計單位答疑并出具《圖紙會審記錄》，作為施工依據(jù)。設(shè)計單位需向施工單位進行“技術(shù)交底”，明確“設(shè)計意圖（如立面分縫的美學邏輯）、關(guān)鍵工藝（如幕墻打膠工藝）、質(zhì)量標準（如精裝空鼓率要求）”，形成《技術(shù)交底記錄》存檔。（五）后期設(shè)計服務：護航現(xiàn)場實施1.駐場設(shè)計師機制：要求設(shè)計單位派駐駐場設(shè)計師（或定期到場），解決施工中的“設(shè)計問題（如材料替代、工藝調(diào)整）、變更需求（如現(xiàn)場實測與圖紙偏差）”。駐場設(shè)計師需每日記錄《現(xiàn)場設(shè)計服務日志》，每周向設(shè)計管理部匯報。2.設(shè)計驗收閉環(huán)：項目竣工驗收前，設(shè)計管理部聯(lián)合設(shè)計單位開展“設(shè)計驗收”，對照圖紙檢查：建筑外觀是否符合設(shè)計效果（如立面分縫、色彩還原度）；功能空間是否滿足設(shè)計要求（如戶型尺寸、公區(qū)凈高）；隱蔽工程是否按圖施工（如管線走向、防水節(jié)點）。驗收問題需形成《整改清單》，由施工單位限期整改，設(shè)計單位復核通過后方可交付。四、設(shè)計成果管控：標準化+可追溯（一）成果標準體系明確各階段設(shè)計成果的形式、內(nèi)容、深度、格式：前期策劃：《設(shè)計定位報告》（含市場分析、產(chǎn)品建議、成本匡算）；方案設(shè)計：文本（含效果圖、戶型圖、經(jīng)濟技術(shù)指標）+CAD圖紙（規(guī)劃總平、戶型平面）；擴初設(shè)計：CAD圖紙（各專業(yè)深化圖）+《材料選型表》（含品牌、規(guī)格、樣板要求）；施工圖設(shè)計：CAD圖紙（滿足施工招標及備案要求）+《設(shè)計計算書》（結(jié)構(gòu)、機電等專業(yè)）。所有成果需符合《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》及公司《設(shè)計成果標準手冊》。（二）成果評審與歸檔1.評審機制：設(shè)計成果需經(jīng)過“內(nèi)部評審（設(shè)計、成本、工程）+外部審批（規(guī)劃局、消防支隊）”雙重驗證。評審通過后，設(shè)計管理部需出具《成果評審意見表》，明確“通過/優(yōu)化/駁回”結(jié)論，優(yōu)化成果需重新評審。2.歸檔管理：設(shè)計管理部建立“項目設(shè)計成果檔案庫”，包含電子文件（分類存儲于服務器）+紙質(zhì)文件（編號歸檔于檔案室），檔案需記錄“成果版本、評審意見、變更記錄”，便于后期“項目復盤、經(jīng)驗復用、糾紛追溯”。五、設(shè)計變更管理：控風險+降損耗（一）變更分類與權(quán)限變更類型定義（示例）審批權(quán)限----------------------------------重大變更涉及“規(guī)劃指標（如容積率調(diào)整）、建筑功能（如住宅改商業(yè)）、立面效果（如石材改涂料）”公司決策層（總經(jīng)理辦公會）一般變更局部節(jié)點優(yōu)化（如陽臺欄桿高度調(diào)整）、材料替換（如地磚品牌變更，不影響效果）設(shè)計管理部門負責人（二）變更流程閉環(huán)1.變更發(fā)起：施工單位/監(jiān)理單位/內(nèi)部部門以《設(shè)計變更申請單》發(fā)起，說明“變更原因（如現(xiàn)場地質(zhì)與勘察不符）、變更內(nèi)容（如基礎(chǔ)形式調(diào)整）、影響分析（成本增減、工期變化、質(zhì)量風險）”。2.變更評估：設(shè)計管理部組織“成本（測算變更造價）、工程（評估施工難度）、設(shè)計（審核技術(shù)合理性）”聯(lián)合評估，形成《變更評估報告》。3.變更審批：按權(quán)限審批后，設(shè)計單位出具《設(shè)計變更通知單》（含圖紙/說明），施工單位按變更實施，監(jiān)理單位監(jiān)督。4.變更管控：設(shè)計管理部建立《設(shè)計變更臺賬》，每月分析“變更原因占比（如‘設(shè)計失誤’‘現(xiàn)場條件變化’‘營銷需求’）”，對“設(shè)計失誤類變更”追責設(shè)計單位，對“營銷頻繁提需求”的項目，要求營銷部門提前鎖定需求。六、合作方管理：選優(yōu)+控過程+評后效（一）設(shè)計單位管理1.篩選與招標：從“資質(zhì)（甲級及以上）、業(yè)績（近3年同類項目經(jīng)驗）、團隊（主創(chuàng)設(shè)計師穩(wěn)定性）、報價（合理區(qū)間）”四維度篩選，通過“公開招標/邀標”確定合作單位，避免“最低價中標導致質(zhì)量風險”。2.合同與過程管控：合同需明確“成果要求（如效果圖數(shù)量、圖紙深度）、服務周期（含駐場時間）、費用支付節(jié)點（如方案通過付30%，施工圖通過付40%）、違約責任（如成果延誤按日扣罰）”。過程中通過“設(shè)計例會（每周/雙周）、進度周報、成果評審”監(jiān)控質(zhì)量與進度，對“成果滯后、質(zhì)量不達標”的設(shè)計單位，發(fā)《整改函》限期整改，整改無效則啟動“合同違約條款”。3.后評估機制：項目交付后，設(shè)計管理部從“設(shè)計質(zhì)量（如圖紙錯誤率、變更率）、服務響應（如駐場及時性、問題解決效率）、成本控制（如設(shè)計優(yōu)化降本金額）”三個維度對設(shè)計單位打分，得分低于70分的單位，納入“黑名單”，限制后續(xù)合作。（二）顧問單位管理對于“超高層、TOD綜合體、特色商業(yè)”等復雜項目，引入外部顧問（如結(jié)構(gòu)顧問、機電顧問）：明確顧問“服務內(nèi)容（如超限結(jié)構(gòu)分析、機電系統(tǒng)優(yōu)化）、權(quán)責邊界（如僅提供建議，設(shè)計單位負責出圖）”；顧問需參與“方案評審、擴初評審、施工圖評審”