業(yè)主提倡撤銷物業(yè)合同近年來，隨著城市化進(jìn)程的加速和居民權(quán)利意識(shí)的覺醒，“業(yè)主提倡撤銷物業(yè)合同”的呼聲在全國(guó)范圍內(nèi)日益高漲。這一現(xiàn)象的背后，既有物業(yè)管理行業(yè)長(zhǎng)期存在的服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不匹配、權(quán)力尋租、信息不透明等結(jié)構(gòu)性矛盾，也折射出業(yè)主對(duì)居住環(huán)境品質(zhì)、社區(qū)自治權(quán)利的更高訴求。從一線城市的高檔小區(qū)到三四線城市的普通住宅，撤銷物業(yè)合同的案例與爭(zhēng)議不斷涌現(xiàn)，成為基層治理與社區(qū)關(guān)系重構(gòu)的重要議題。一、物業(yè)合同履行中的核心矛盾當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的矛盾集中體現(xiàn)在三個(gè)維度：服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)的失衡、管理權(quán)限與業(yè)主權(quán)利的沖突、公共收益分配的不透明。在服務(wù)質(zhì)量方面，部分物業(yè)公司將盈利置于首位，壓縮人力成本、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致小區(qū)衛(wèi)生狀況惡化、綠化維護(hù)缺失、公共設(shè)施損壞無人維修等問題。例如，某小區(qū)業(yè)主反映，物業(yè)公司在收取每平方米3元的物業(yè)費(fèi)后，僅安排兩名保潔人員負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的清潔工作，垃圾清運(yùn)不及時(shí)、電梯故障頻發(fā)成為常態(tài)，而業(yè)主多次投訴后問題仍未得到解決。這種“重收費(fèi)、輕服務(wù)”的模式直接侵蝕了業(yè)主對(duì)物業(yè)合同的信任基礎(chǔ)。在管理權(quán)限方面，部分物業(yè)公司混淆了“管理”與“服務(wù)”的定位，以“管理者”自居，忽視業(yè)主的主體地位。例如，未經(jīng)業(yè)主同意擅自利用小區(qū)公共區(qū)域設(shè)置廣告、出租停車位，甚至通過斷水?dāng)嚯姷确绞綇?qiáng)制業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。這種越權(quán)行為不僅違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中“業(yè)主決定共同管理事項(xiàng)”的規(guī)定，更激化了雙方的對(duì)立情緒。此外，物業(yè)公司與開發(fā)商之間的“父子關(guān)系”也成為矛盾焦點(diǎn)——許多小區(qū)的前期物業(yè)由開發(fā)商指定，導(dǎo)致物業(yè)合同簽訂時(shí)缺乏公平協(xié)商，后期業(yè)主難以更換服務(wù)方，形成“霸王條款”式的利益捆綁。公共收益分配的不透明則是引發(fā)業(yè)主不滿的另一重要因素。根據(jù)《民法典》規(guī)定，小區(qū)公共區(qū)域產(chǎn)生的收益應(yīng)歸業(yè)主共有，但現(xiàn)實(shí)中，這筆收益往往被物業(yè)公司獨(dú)占或與開發(fā)商私分。某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司近三年通過出租電梯廣告、地面停車位獲得的收益超過200萬元，卻從未向業(yè)主公示收支明細(xì)，也未將收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或改善小區(qū)設(shè)施。此類事件的曝光，進(jìn)一步推動(dòng)了業(yè)主通過撤銷合同維護(hù)自身權(quán)益的決心。二、業(yè)主撤銷物業(yè)合同的法律路徑與現(xiàn)實(shí)困境從法律層面看，業(yè)主撤銷物業(yè)合同的權(quán)利并非無章可循?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l明確規(guī)定，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。這一“雙四分之三”的表決門檻，旨在保障決策的民主性與科學(xué)性，但在實(shí)踐中卻成為業(yè)主維權(quán)的“攔路虎”。首先，業(yè)主群體的分散性與意見分歧導(dǎo)致表決難以通過?，F(xiàn)代小區(qū)業(yè)主構(gòu)成復(fù)雜，年齡、職業(yè)、利益訴求差異較大，部分業(yè)主對(duì)物業(yè)問題關(guān)注度低，參與表決的積極性不足；部分業(yè)主則擔(dān)心更換物業(yè)可能導(dǎo)致服務(wù)斷檔，傾向于維持現(xiàn)狀。例如，某小區(qū)在發(fā)起解聘物業(yè)投票時(shí)，因年輕業(yè)主工作繁忙無暇參與、老年業(yè)主對(duì)線上投票操作不熟悉，最終參與表決的業(yè)主僅占總數(shù)的50%，未能達(dá)到法定比例。其次，業(yè)主委員會(huì)的成立與運(yùn)作面臨多重障礙。根據(jù)規(guī)定，解聘物業(yè)公司需由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主提起，但許多小區(qū)因開發(fā)商或物業(yè)公司的阻撓，長(zhǎng)期無法成立業(yè)委會(huì)。某小區(qū)業(yè)主反映，在籌備業(yè)委會(huì)期間，物業(yè)公司通過上門騷擾、散布謠言等方式恐嚇業(yè)主代表，甚至聯(lián)合街道辦以“程序不規(guī)范”為由暫停籌備工作，導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)陷入僵局。此外，業(yè)委會(huì)成員多為兼職，缺乏法律、財(cái)務(wù)等專業(yè)知識(shí)，在與物業(yè)公司的博弈中往往處于弱勢(shì)地位。最后，司法程序的冗長(zhǎng)與執(zhí)行難度也讓業(yè)主望而卻步。即使業(yè)主成功通過表決解聘物業(yè)，物業(yè)公司仍可能以“合同未到期”“需支付高額違約金”為由拒絕退出，業(yè)主不得不通過訴訟解決爭(zhēng)議。而法院審理此類案件通常需要6個(gè)月至1年時(shí)間，期間物業(yè)公司可能消極履職，導(dǎo)致小區(qū)管理陷入混亂。某小區(qū)在勝訴后，物業(yè)公司仍拒不撤離，業(yè)主不得不申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，整個(gè)過程耗時(shí)近兩年，嚴(yán)重影響了正常的居住秩序。三、撤銷物業(yè)合同后的社區(qū)治理模式探索面對(duì)物業(yè)合同撤銷后的管理真空，各地業(yè)主探索出多種替代方案，為社區(qū)自治提供了新的可能性。其中，業(yè)主自管模式與引入專業(yè)第三方服務(wù)成為兩種主流路徑。業(yè)主自管模式通過成立業(yè)主委員會(huì)直接負(fù)責(zé)小區(qū)運(yùn)營(yíng)，將決策權(quán)與執(zhí)行權(quán)掌握在業(yè)主手中。例如，深圳市某小區(qū)在解聘原物業(yè)公司后，由業(yè)委會(huì)牽頭組建管理團(tuán)隊(duì)，通過公開招聘保潔、安保、維修等專業(yè)人員，實(shí)現(xiàn)了“自負(fù)盈虧、民主決策”。該模式下，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)制定，收支明細(xì)每月公示，公共收益全部用于小區(qū)設(shè)施改造，一年后小區(qū)滿意度從原來的30%提升至85%。不過，自管模式對(duì)業(yè)主的參與能力要求較高，需要有足夠的志愿者時(shí)間、專業(yè)的管理知識(shí)以及完善的監(jiān)督機(jī)制，否則易陷入“無人負(fù)責(zé)”的困境。引入專業(yè)第三方服務(wù)則是對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的優(yōu)化。部分小區(qū)在撤銷物業(yè)合同后，不再聘請(qǐng)綜合性物業(yè)公司，而是將服務(wù)拆解為清潔、安保、綠化、維修等模塊，分別外包給專業(yè)公司。這種“模塊化采購(gòu)”模式通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)降低了服務(wù)成本，同時(shí)便于業(yè)主對(duì)單一服務(wù)進(jìn)行考核與更換。例如，北京市某小區(qū)將電梯維修外包給專業(yè)維保公司，費(fèi)用較原物業(yè)公司報(bào)價(jià)降低40%，且故障響應(yīng)時(shí)間從24小時(shí)縮短至2小時(shí)。此外，第三方服務(wù)模式還能借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理，業(yè)主可通過APP實(shí)時(shí)查看服務(wù)進(jìn)度、評(píng)價(jià)服務(wù)質(zhì)量，提升了社區(qū)治理的透明度。除上述兩種模式外，“居委會(huì)+物業(yè)”的協(xié)同治理模式也在部分城市試點(diǎn)。由居委會(huì)牽頭協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)引導(dǎo)業(yè)主參與社區(qū)公共事務(wù)。這種模式借助居委會(huì)的基層治理經(jīng)驗(yàn)，在化解矛盾、凝聚共識(shí)方面具有天然優(yōu)勢(shì)，但需注意避免行政權(quán)力過度干預(yù)業(yè)主自治，平衡“管理”與“自治”的邊界。四、重構(gòu)社區(qū)信任：從對(duì)抗到合作的路徑思考業(yè)主提倡撤銷物業(yè)合同，本質(zhì)上是對(duì)社區(qū)治理失靈的抗議，而非對(duì)物業(yè)管理本身的否定。要破解這一困局，需要政府、業(yè)主、物業(yè)公司三方共同發(fā)力，重構(gòu)基于信任與契約精神的社區(qū)關(guān)系。政府層面應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管與制度供給。一方面，需完善《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》等法規(guī)，明確物業(yè)公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、違約責(zé)任，減少合同模糊地帶；另一方面，建立物業(yè)公司信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)服務(wù)質(zhì)量差、違規(guī)操作的企業(yè)實(shí)施市場(chǎng)禁入，對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)給予政策扶持。此外，簡(jiǎn)化業(yè)主表決程序、降低業(yè)委會(huì)成立門檻，為業(yè)主維權(quán)提供便利化渠道，也是政府職能的重要體現(xiàn)。例如，上海市推行的“業(yè)主電子投票系統(tǒng)”，通過人臉識(shí)別技術(shù)確保投票真實(shí)性，將業(yè)主參與率從平均30%提升至60%，有效解決了表決難問題。物業(yè)公司則需回歸“服務(wù)本位”，通過專業(yè)化、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)贏得業(yè)主認(rèn)可。例如，某全國(guó)性物業(yè)企業(yè)推出“陽光財(cái)務(wù)”制度，每月公示物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)、公共收益用途，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督；針對(duì)老年業(yè)主比例較高的小區(qū)，提供免費(fèi)代收快遞、定期上門檢修等增值服務(wù)，提升服務(wù)溫度。這些舉措不僅能減少業(yè)主的抵觸情緒，還能通過口碑效應(yīng)實(shí)現(xiàn)品牌增值。此外，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通機(jī)制，建立定期協(xié)商會(huì)議制度，將業(yè)主的意見納入服務(wù)改進(jìn)方案，從“被動(dòng)應(yīng)對(duì)投訴”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)滿足需求”。業(yè)主層面也需提升理性維權(quán)與自治能力。撤銷物業(yè)合同并非解決問題的唯一途徑，業(yè)主應(yīng)首先通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)等合法渠道與物業(yè)公司協(xié)商，提出具體的改進(jìn)要求；在維權(quán)過程中避免采取堵門、拉橫幅等過激行為，以免激化矛盾。同時(shí)，業(yè)主需樹立“權(quán)責(zé)對(duì)等”意識(shí)，認(rèn)識(shí)到優(yōu)質(zhì)服務(wù)需要合理成本支撐，在要求物業(yè)公司提升服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，也要按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，形成良性循環(huán)。例如，杭州市某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂“服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)費(fèi)掛鉤”協(xié)議，約定滿意度每提高10%，物業(yè)費(fèi)上浮5%，反之則下調(diào)，通過利益綁定實(shí)現(xiàn)雙方共贏。社區(qū)是城市治理的“最后一公里”，物業(yè)合同的存廢直接關(guān)系到居民的幸福感