馬來西亞項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告大木房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二零一四年一月11.馬來西亞市場(chǎng)分析4.市場(chǎng)分析總結(jié)3.馬中世紀(jì)花園概述2.吉隆坡市場(chǎng)分析Contents2馬來西亞市場(chǎng)分析34投資環(huán)境作為以華人為主體的熱帶國(guó)家，馬來西亞近年來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分平穩(wěn)，政治局勢(shì)非常穩(wěn)定。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持穩(wěn)定發(fā)展，相比其他相鄰的國(guó)家，馬來西亞的房子性價(jià)比高，政策寬松，對(duì)中國(guó)投資客來說，無疑具有非常大的吸引力?！榜R來西亞第二家園計(jì)劃”(MM2H)以其較低的門檻、較簡(jiǎn)易的程序和較優(yōu)惠的待遇，吸引了大批國(guó)外人士到馬來西亞置業(yè)定居、購(gòu)房投資。自2002年以來，中國(guó)公民是“第二家園計(jì)劃”計(jì)劃推出以來最大的受惠群體。越來越多的中國(guó)公民正計(jì)劃悠閑的馬來西亞養(yǎng)老度假計(jì)劃。5中馬房產(chǎn)投資對(duì)比

中國(guó)大馬地契年限70年99年\永久貸款利率6%左右4.2%左右車位需購(gòu)買贈(zèng)送租金回報(bào)率2%-3%5%-8%年增值率偏低8%-15%6市場(chǎng)對(duì)國(guó)人的吸引力中國(guó)國(guó)內(nèi)政策迫使民間游資尋找國(guó)外房產(chǎn)項(xiàng)目，馬來西亞政府的歡迎政策(不限購(gòu)不限貸）吸引了一部分目光。與之前在中國(guó)更為熱門的美國(guó)、澳洲、新加坡房產(chǎn)和中國(guó)一線、二線城市的房?jī)r(jià)相比，馬來西亞的房?jī)r(jià)有非常明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。馬來西亞優(yōu)越的自然環(huán)境和對(duì)中國(guó)人來說熟悉親切的人文環(huán)境，使得馬來西亞房地產(chǎn)成為中國(guó)人投資、休閑、度假的首選。213備注：華人在馬來西亞占到25%，特別是吉隆坡、檳城等華人聚集區(qū)，華人更是超過40%。與國(guó)內(nèi)相比，按揭條件更寬松，外國(guó)人購(gòu)房無需通過外國(guó)委員會(huì)審批，按揭利率在4.2%，貸款額度可以達(dá)到80%。47房?jī)r(jià)走勢(shì)2007年，馬來西亞政府對(duì)房產(chǎn)盈利稅大幅度減免，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速膨脹期，房?jī)r(jià)上升幅度有明顯提升，達(dá)到了年均12%以上，其中以吉隆坡漲幅最大，達(dá)到了年均18%以上。盡管漲幅強(qiáng)勁，但馬來西亞依然處于亞洲房市的低洼地，房?jī)r(jià)依然較低，在世界排名第99位。8供需走勢(shì)供應(yīng)：大馬住宅房產(chǎn)供應(yīng)在過去10年呈下滑趨勢(shì)，相較2004年高峰期時(shí)新增37%，2013年的新供應(yīng)與現(xiàn)有房產(chǎn)供應(yīng)比率更下跌至26%，甚至低于10年平均率的30%。需求：因年輕人口增加，加上低利率環(huán)境推動(dòng)，大馬房產(chǎn)需求繼續(xù)走高。另外，較低的房?jī)r(jià)，也導(dǎo)致大量的海外投資客在大馬投資。在供應(yīng)減少的情況下，房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)。9

2013年房?jī)r(jià)馬來西亞2013年市場(chǎng)普遍都旺盛，尤其是在下半年，房產(chǎn)投資氣氛更旺盛。房?jī)r(jià)指數(shù)從去年6月到現(xiàn)在，僅19個(gè)月的時(shí)間增長(zhǎng)了10.8%，均價(jià)達(dá)到13500元/平米，這顯示當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)需求逐漸增加，開始回升。2013年的房產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)由住宅市場(chǎng)所主導(dǎo)，其中，公寓及排屋亦持續(xù)會(huì)是最暢銷的房產(chǎn)類型。公共交通、地鐵修建、城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，使得吉隆坡市區(qū)和周邊地區(qū)吸引了更多海外買家的眼球。10大馬消費(fèi)稅或出爐馬來西亞政府2014年財(cái)政預(yù)算案中宣布，將在2015年4月1日生效消費(fèi)稅（goodsandservicestax，簡(jiǎn)稱GST）。其中不含住宅，有房地產(chǎn)的消費(fèi)稅僅限于商業(yè)與工業(yè)單位、土地交易、建筑材料等。盡管消費(fèi)稅（GST）將從2015年4月起開跑，但購(gòu)房者與投資者都堅(jiān)信，房屋價(jià)格將因消費(fèi)稅轉(zhuǎn)嫁走高，下半年開始，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)水漲船高、節(jié)節(jié)上漲。11吉隆坡市場(chǎng)分析12城市概況

吉隆坡（KualaLumpur），馬來西亞的首都，位于馬來西亞半島的中西部，面積244平方公里，人口約150萬，是馬來西亞最大的城市。它是著名的觀光城市，東南亞舉足輕重的現(xiàn)代化城市。城市高樓林立，交通四通八達(dá)，貿(mào)易鼎盛，活力無窮，是馬來西亞政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)和社交中心。13房市分析市中心（雙子塔附近）市區(qū)(安邦、大使館、滿家樂一帶）市區(qū)外圍（布城、太子城、士毛月）20000-25000元/平米，吉隆坡的購(gòu)物中心，租金回報(bào)率在7%左右。30000-35000元/平米，租金回報(bào)率達(dá)到7%-8%，甚至更高。15000元/平米左右，距離市中心車程在20分鐘以內(nèi)。租金回報(bào)率在5%-6%。士毛月周邊房?jī)r(jià)在10000-12000元/平米。分析師預(yù)測(cè)，在未來3-5年間，吉隆坡房?jī)r(jià)漲幅約為4%-6%，走勢(shì)將較為平穩(wěn)。14大吉隆坡計(jì)劃10年時(shí)間，1720億馬幣，計(jì)劃涵蓋吉隆坡與雪蘭莪，打造“大吉隆坡”。5項(xiàng)“旗艦”計(jì)劃：吸引全球100家頂尖跨國(guó)企業(yè)到雪隆投資、建設(shè)高速鐵路銜接馬新兩國(guó)、興建捷運(yùn)、綠化吉隆坡與巴生谷、把巴生河打造為“生命之河”。2020年，實(shí)現(xiàn)馬來西亞人均收入由目前的7000多美元提升至15000美元，成為高收入國(guó)家。未來，吉隆坡將成為世界20個(gè)宜居城市之一，房?jī)r(jià)隨之上漲是必然趨勢(shì)。15項(xiàng)目概述16馬中世紀(jì)花園，占地739萬平方米，是由金獅集團(tuán)打造的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。項(xiàng)目位于吉隆坡市區(qū)以南38公里處的士毛月區(qū)，與吉隆坡、新行政中心普特拉賈亞呈鼎立之勢(shì)，屬于大吉隆坡規(guī)劃的發(fā)展范圍。社區(qū)內(nèi)外配套完善，交通通達(dá)性強(qiáng)，學(xué)術(shù)氛圍好。項(xiàng)目概況17項(xiàng)目位置吉隆坡30分鐘機(jī)場(chǎng)37分鐘行政中心20分鐘18項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃套數(shù)：約380套每戶占地：約550平米戶型面積：218-316平米19交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目屬于大吉隆坡規(guī)劃的發(fā)展范圍，馬來西亞至新加坡高鐵必經(jīng)之地。也是吉隆坡向南拓展城市空間的必然之取。交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。備注：新馬高鐵屬于泛亞鐵路網(wǎng)的重要組成部分，預(yù)計(jì)2020年完工。20配套設(shè)施英國(guó)諾丁漢大學(xué)馬來西亞分校、英迪國(guó)際大學(xué)、博拉特大學(xué)等10多所院校TESCO（特易購(gòu)大賣場(chǎng)）、銀行酒店、海鮮酒家、快餐店高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)等馬中商貿(mào)城、馬中美食城俱樂部（已建成，正在完善）購(gòu)物中心、醫(yī)藥診所社區(qū)公交、城鎮(zhèn)公交幼兒園、小學(xué)、中學(xué)籃球場(chǎng)、健身房、桑拿房、棋牌室等兒童游樂場(chǎng)、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、湖景公園內(nèi)部配套周邊配套2122項(xiàng)目戶型A戶型：236平米別墅B戶型：316平米別墅C戶型：218平米別墅23項(xiàng)目戶型D戶型：292平米別墅E戶型：220平米別墅F戶型：300平米別墅24精裝展示25項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)馬中世紀(jì)花園馬中商貿(mào)城的籌劃：明確了項(xiàng)目的主題和內(nèi)容聚集項(xiàng)目人氣項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)：優(yōu)越的地理位置完善的周邊配套永久土地產(chǎn)權(quán)單獨(dú)劃分華人居住區(qū)價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力：價(jià)格相對(duì)便宜升值空間大美食城的打造：凝聚項(xiàng)目人氣提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值26升值潛力2007年,馬來西亞房地產(chǎn)盈利稅取消，市場(chǎng)日趨活躍。2007年至2012年，房地產(chǎn)交易中來自外國(guó)客戶的銷售額平均增長(zhǎng)20%,本地客戶銷售額則飆升53%。馬來西亞房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍根據(jù)大吉隆坡規(guī)劃，吉隆坡及其周邊人口將在10年內(nèi)（2011年至2020年）增至1000萬，馬來西亞人均收入由目前的7000多美元提升至15000美元，吉隆坡及其周邊地區(qū)的房地產(chǎn)剛性需求和改善型住房需求將會(huì)大幅增長(zhǎng)。大吉隆坡計(jì)劃催長(zhǎng)項(xiàng)目房?jī)r(jià)馬來西亞至新加坡的高鐵計(jì)劃公布的3個(gè)月內(nèi)，吉隆坡以南地區(qū)房?jī)r(jià)上漲了50%左右。馬中世紀(jì)花園以北的加影和南面的芙蓉房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，則馬中世紀(jì)花園所在地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲也在預(yù)料之中。新馬高鐵，為周邊房?jī)r(jià)帶來利好消息27市場(chǎng)分析總結(jié)28市場(chǎng)總結(jié)馬來西亞氣候宜人，華人比例很高，人文氛圍很好，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策寬松，價(jià)格相對(duì)較低，回報(bào)率卻很高，這對(duì)于華人有很大的投資吸引力。本項(xiàng)目處在吉隆坡的“衛(wèi)星城”鎮(zhèn)，交通便利，周邊各類配套設(shè)施完善，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，性價(jià)比很高。大吉隆坡計(jì)劃及新馬高鐵的建設(shè)，將會(huì)帶動(dòng)吉隆坡周邊房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)本項(xiàng)目的升值有利好因素。“馬來西亞第