關(guān)于建設(shè)河南洛陽黃河小浪底養(yǎng)老院項目的申請報告

洛陽市發(fā)改委:

“十一五”期間我國60歲以上老人將從2005年的1.47億增加到2010年的L74億,目

前，洛陽市60歲以上人口占總?cè)丝诒戎貫?1.28%o到2020年將達(dá)到16%,老齡高峰將于2030

年左右到來，并持續(xù)20余年。特殊引人注目的還有高齡化問題：80歲以上的老年人到時將可

能是現(xiàn)在高齡老人的10倍左右。越來越多的獨牛.子女家庭起先進(jìn)入養(yǎng)老期，老齡化和高齡化

的發(fā)展趨勢使獨子家庭的養(yǎng)老支持實力起先受到日趨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，社會老齡化問題的解決是國

家長治久安和社會穩(wěn)定的基石。依據(jù)國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)（2000）10號《關(guān)于加快實現(xiàn)社會

福利社會化看法的通知》、民政部（2005）170號《關(guān)于支持社會力氣興辦社會福利機(jī)構(gòu)的看

法》和河南省民政廳等十四個廳同聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》的文件精

神，洛陽合信旅游開發(fā)有限公司、洛陽市恒韻房屋開發(fā)有限公司擬通過參股合作形式在河南省

洛陽市孟津黃河小浪底風(fēng)景旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)河南洛陽黃河小浪底養(yǎng)老院。

河南洛陽黃河小浪底養(yǎng)老院規(guī)劃總體占地面積3000畝，總建筑總面積：14.2萬nA容積

率：0.12,綠化率：55%,建筑密度6的建筑工程總投資：15.0億元（其中：建筑用地：3.0

億元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：3.5億元，建設(shè)工程：3.0億元，綠化：1.5億元，設(shè)備：2.5億元，

其他：1.5億元）整體分為6個分區(qū)，一區(qū)、二區(qū)為養(yǎng)老院，三區(qū)為服務(wù)功能區(qū)，四區(qū)為愛心

理護(hù)院，五區(qū)為修養(yǎng)院，六區(qū)為國際老人旅游接待園。

河南洛陽黃河小浪底養(yǎng)老院是以“養(yǎng)老?休閑?度假公寓”為主題創(chuàng)新養(yǎng)老模式的高、中、

低檔老年養(yǎng)生社區(qū)。興建有三大功能區(qū)：

1）.養(yǎng)老

興建修養(yǎng)院（高檔）、老年公寓（中檔）、愛心理護(hù)院（面對有病老人）供應(yīng)給老服務(wù)

2）休閑

項目綜合洛陽地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與風(fēng)土人情，采納國際與國內(nèi)風(fēng)行的創(chuàng)新養(yǎng)老自助養(yǎng)老社區(qū)與

異地互動養(yǎng)老模式相結(jié)合。興建大型功能性服務(wù)區(qū)凈心園。包括健身、書畫、琴棋、游泳、釣

魚圖、書閱覽、工品制作、茶藝室、演藝廳、電腦室、種植園、醫(yī)院等。

3）.度假

興建國際旅游接待園，推出旅游式老年公寓出租服務(wù)，即由管理運營機(jī)構(gòu)蛆織老人與沿海

城市旅游景區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)聯(lián)系互換入住，老人每年特定時間段到外地景區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)精蓄銳即

“候鳥式”養(yǎng)老，同時外地的老年人也可入住小浪底養(yǎng)老院，使老人在風(fēng)景美麗、相宜養(yǎng)老的

地區(qū)安度晚年。

河南洛陽黃河小浪底養(yǎng)老院項目以股份合作的形式，有政府企業(yè)入股，開發(fā)公司建設(shè)，市

場化經(jīng)營與管理，使其作為集療養(yǎng)、養(yǎng)老、保健、旅游、休閑于一體的社會福利性項目，建立

一種全新的養(yǎng)老模式，同時努力將其打造成河南第一福利品牌，為洛陽市以及周邊地區(qū)的老人

供應(yīng)一?個頤養(yǎng)天年的舒適場所。河南洛陽黃河小浪底養(yǎng)老院項目的建設(shè)功在當(dāng)代，利在千秋，

建成后，可以為老年人供應(yīng)一個集養(yǎng)生、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、消遣、教化、休閑于一體，生活舒造、

設(shè)施配套、功能齊全的現(xiàn)代化新型老年社會福利機(jī)構(gòu)。本項目的建設(shè)不僅有力的改善了社會養(yǎng)

老問題，同時、也加快了和諧社會的建設(shè)，使老年人養(yǎng)老問題有了較大的選擇空間，也使國

家對老人養(yǎng)老問題的壓力相應(yīng)得到緩解。因此這是一項民心工程，是和諧社會共建社會福利

公益事業(yè)的一個功德項目。

洛陽合信旅游開發(fā)有限公司

洛陽市恒韻房屋開發(fā)有限公司

二零零八年十一月二十五日

高玲芝市長辦公會記要

一、時間、地點：

2008年月日11月19日下午三點

高玲芝市長辦公室

二、參與單位人員：

1、市發(fā)改委王副主任(女)

2、民政局江副局長(女)

3、市服務(wù)業(yè)發(fā)展局薛局長

4、市政府五科領(lǐng)導(dǎo)

5、洛陽市老齡委

6、洛陽和信旅游開發(fā)有限公司

三、會議內(nèi)容：

洛陽市小浪底養(yǎng)老院建設(shè)、規(guī)劃事宜

四、會議記要

1、高市長介紹與會人員，并指示與會人員為該項目市領(lǐng)導(dǎo)班子成員

2、由和信旅游開發(fā)有限公司匯報小浪底黃河文化群、養(yǎng)老院項目的規(guī)劃方案.

3、高市指示

(1)原規(guī)劃面積太小，最詆不能低于鄭州養(yǎng)老院項目的兩千畝

(2)原規(guī)劃方案不系統(tǒng)、不完善，最好請兩三個專業(yè)的，懂養(yǎng)老院設(shè)計規(guī)劃的設(shè)計院,

做詳規(guī)，越細(xì)越好

(3)可行性報告在一周內(nèi)拿出來，由發(fā)改委匯同民政、服務(wù)發(fā)展局、孟津縣有關(guān)部門研

討方案，抓緊立項上報

(4)土地問題由開發(fā)公司先與縣、鎮(zhèn)協(xié)調(diào)，須要市里枕、調(diào)的再說

(5)開發(fā)該項目以股份合作的形式進(jìn)行，政府參股,開發(fā)公司建設(shè)與管理

（6）該項目是福利性項目.不能光從經(jīng)濟(jì)上考慮，不能讓你們不掙錢，但只是微利.你們要

細(xì)致思索，做好方案

（7）民政局江局長：可以把國家“愛心護(hù)理”項目也納入該項目中

養(yǎng)老院總體設(shè)想

1、用地3（）00畝（規(guī)劃200（）畝）

2、區(qū)域劃分

⑴修養(yǎng)院（高檔次）（別墅）

⑵養(yǎng)老院（中檔次）（2至3層）

（3）愛心護(hù)理院（有病老人）（2至3層）

（4）凈心園（功能區(qū)）

健身、書畫、琴棋、游泳、釣魚、圖書閱覽、工藝品制作、茶藝室、演藝廳（會議、展覽室、

教化培訓(xùn)基地）、電腦室、電子游藝廳、菜地種植園、醫(yī)院、食堂、超市等

3、道路規(guī)劃

4、綠化布局

5、景點設(shè)計（室外休閑廣場）

6、工程簡介

小浪底清瀾別院-夕陽紅家園療養(yǎng)院項目的可行性報告

第一章、總論

中國老齡事業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃（2006—2010年）指出，“十一五”期間是中國全面建設(shè)小

康社會的關(guān)鍵時期，我國60歲以上老人將從2005年的1.47億增加到2010年的1.74億，老年

人的養(yǎng)老保障、醫(yī)療保健、生活成本的壓力進(jìn)一步加大。依據(jù)社會事業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的要求,

總體上來說我國人口老齡化趨勢和實現(xiàn)全面小康社會的要求不相適應(yīng)。因此成立特地為老年人

康復(fù)、療養(yǎng)、活動、消遣為一體的服務(wù)機(jī)構(gòu)，讓老年人共享物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的成果，

是現(xiàn)代社會進(jìn)步和發(fā)展的必定產(chǎn)物。

洛陽合信旅游開發(fā)有限公司依據(jù)國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)（2000）1（）號《關(guān)于加快實現(xiàn)社會

福利社會化看法的通知》和河南省民政廳等十四個廳局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事

業(yè)的通知》的文件精神，充分利用地區(qū)資源優(yōu)勢，抓住省、市的老年市場，擬投資興建黃河小

浪底清瀾別院?夕陽紅家園項FI。

項目發(fā)展戰(zhàn)略：主動尋求合作和融資渠道，提升項目的建筑創(chuàng)新與科技含量，以達(dá)到設(shè)施

先進(jìn)、裝備齊全、設(shè)計合理，打造河南省、洛陽市“社會福利事業(yè)社會辦”的第一品牌。

經(jīng)營性質(zhì)：本項目的投資系社會福利性公益事業(yè)投資。

市場定位：以高層次、高檔次為主與黃河小浪底旅游名景點相配套，與國際老年公寓接軌

的品牌；以監(jiān)護(hù)、助護(hù)和生活護(hù)理為主，為老人供應(yīng)健康和急慢性病康復(fù)服務(wù)；以接納符合條

件的老年人和接待來自世界及全國各地的老年團(tuán)體。

其次章、發(fā)展商概況

項目發(fā)起方：洛陽合信旅游開發(fā)有限公司

洛陽市恒韻房屋開發(fā)有限公司

洛陽合信旅游開發(fā)公司成立于2007年，公司注冊資金為53()萬元人民幣，屬中外合資企

業(yè)，中方為洛陽五君建材有限公司，外方為香港民族和諧基金會有限公司，是一家以開展旅游

休閑、旅游房地產(chǎn)、景觀園林、生態(tài)工程的策劃、規(guī)劃、設(shè)計、投融資、營銷、管理等業(yè)務(wù)為

主旨的企業(yè)。其發(fā)展目標(biāo)：成為洛陽首家以旅游產(chǎn)業(yè)鏈整合為目標(biāo)的旅游及旅游房地產(chǎn)專業(yè)規(guī)

劃設(shè)計、建設(shè)實施、旅游產(chǎn)業(yè)運營商。

洛陽市恒韻房屋開發(fā)有限公司成立于2005年12月，注冊資本800萬元。公司秉承“誠信、

務(wù)實、創(chuàng)新、發(fā)展”的企業(yè)精神，奉行“以誠信謀發(fā)展，靠創(chuàng)新促旺盛”的經(jīng)營理念，堅持以

人為本，全面推動企業(yè)改革、創(chuàng)新和發(fā)展。2007年與澳事達(dá)(香港)集團(tuán)股份有限公司合作,

共同注冊洛陽澳事達(dá)置業(yè)有限公司，2007年公司參股鄭州宏益華房地產(chǎn)開發(fā)公司取得鄭州崗

杜城中村改造項目；2007年底參股河南順欣隆置業(yè)有限公司并簽約了鄭州寺坡城中村改造項

日。截止2007年底，公司累計投資近30億元，房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)100余萬平方米。

公司發(fā)展整體規(guī)劃：

洛陽合信旅游開發(fā)公司本著務(wù)實，守信、開拓、創(chuàng)新的精神，面對中國社會的老齡化，公

司領(lǐng)先從關(guān)注社會福利事業(yè)入手。以誠信投資、熱心公益、樹立形像、打造品牌，一心一意為

老主人服務(wù)。

項目建成后，公司將會以點帶面，促使全社會關(guān)助、關(guān)愛、關(guān)切老年人，使入住者老有

所養(yǎng)、老有所樂、老有所為、老有所醫(yī)。項目建成后可安置接納1000多位老人，并可為老年

人供應(yīng)一個集療養(yǎng)、醫(yī)療保健、學(xué)習(xí)消遣、科技策劃、聯(lián)誼交往、旅游觀光于一體的服務(wù)機(jī)構(gòu)。

本項目的建設(shè)，不僅體現(xiàn)了公司才前的投資目標(biāo)和發(fā)展方向，同時也給公司帶來了很好的社會

效益和經(jīng)濟(jì)效益。

公司戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)：

公司于20()7年成立，始終努力打造“小浪底石谷景區(qū)”，該項目已正式啟動，將實行分期

投資、滾動開發(fā)的建設(shè)原則；一期項目“清瀾別院?夕陽紅家園”的順當(dāng)實施與建設(shè)是小浪底

石谷景區(qū)項目勝利開發(fā)的關(guān)鍵一步。

清瀾別院?夕陽紅家園是洛陽和信旅游開發(fā)有限公司打造的一個集地產(chǎn)、旅游、休閑、療

養(yǎng)于一體的朝陽產(chǎn)業(yè)項目。依托于此，公司力求將商業(yè)才智和藝術(shù)創(chuàng)新融入到黃河小浪底景區(qū)

建設(shè)的重要一環(huán)一一清瀾別院?夕陽紅家園中來，實現(xiàn)公司人、財、物、技術(shù)等資源全新的整

合，為旅游休閑產(chǎn)業(yè)、旅游房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)的有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)新思維新模式新業(yè)態(tài)進(jìn)行有益的

探究。同時消瀾別院?夕陽紅家園項目也給旅游地產(chǎn)開發(fā)與福利公益事業(yè)的結(jié)合供應(yīng)信息溝通、

業(yè)務(wù)滲透的相互合作平臺。

第三章、項目概況

洛陽合信旅游開發(fā)有限公司在看到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大潛力與發(fā)展空間。自2002年始

就支配建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)“清瀾別院?夕陽紅”家園，配套建設(shè)商場超市、景區(qū)開發(fā)、運動場

地、醫(yī)療所、24小時安保等。公司支配用三年時間完成此項目的建設(shè)與運營，將于2()1()年正

式開'也，建成后不僅能吸引洛陽城市的老年人，而且能吸引眾多喜愛享受陽光生活、享受健康

生活的省內(nèi)外情愿異地養(yǎng)老的老年人。

項目地點；經(jīng)過對多個方案的考察論證、對比、篩選、最終項目選址地確定于風(fēng)景秀麗的

黃河小浪底風(fēng)景區(qū)，緊臨黃河小浪底水庫。此處依山傍水，氣候宜人，陽光足夠、環(huán)境清猙、

空氣清爽、交通便利。

項目名稱：清瀾別院?夕陽紅家園

項目定位：“清瀾別院”項目位于河南省洛陽市小浪底風(fēng)景區(qū)，“清瀾別院”項目是以“養(yǎng)

老?休閑?度假公寓”為主題的中高檔次老年養(yǎng)生社區(qū)。占地約100畝，建筑面積7992()平方

米，容積率：1.2,綠化率50%,建筑密度％。

物業(yè)類型：獨棟別里、聯(lián)排別里、疊加別型式公寓

占地面積：66600平方米

建筑面積：79920平方米

綠化率：50%

容積率：1.2

項目點評：項目由多棟疊加別堆、多棟聯(lián)排別里和多棟獨棟別堂式公寓樓組成。公寓以單

間、一房一廳、一室二廳戶型為主。

舉薦點：

1、套間布局齊整，方正好用；

2、南北雙陽臺設(shè)計，雙向景觀視野，光線充分；

3、間隔簡約整齊舒適，適合休閑居住；

設(shè)計理念：自然、和諧、健康、科學(xué)

清瀾別院?夕陽紅家園，鄰近黃河之發(fā)源地洛陽小浪底風(fēng)景區(qū)。該風(fēng)景區(qū)以生活富有田園

般淳樸氣息與小浪底水利樞紐工程而著稱，猶如“世外桃源”。

清瀾別院?夕陽紅家園試圖融合事業(yè)、生活、休閑、溝通、文化等多重人生維度的特性，

體現(xiàn)對家園、對環(huán)境、對人生的美妙追求，是一個從物質(zhì)到精神，從有形到無形演化的過程。

本項目建成投產(chǎn)后，將把客人帶進(jìn)一種新奇獨特的建筑物語和居住情調(diào)中，它將給予園區(qū)以性

格和情感，用富有詩意的居住元素營造田園牧歌式的生活情境，將建筑的工筆描繪與生活的光

色感應(yīng)相結(jié)合，構(gòu)筑一幅新經(jīng)典主義山水庭園的立體畫卷。顯現(xiàn)出安靜祥和、高雅純樸的生活

主題。

在清瀾別院?夕陽紅家園，不僅是一種綠色生態(tài)健康居家狀態(tài)，田園牧歌生活更融合的是

一種思想，一種文化，一種時尚，一種升華，一種和諧，一種境界，一種圓滿……

項目建設(shè)規(guī)模

依據(jù)《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》的建設(shè)規(guī)定，并結(jié)合本項目的自身狀況,項目建設(shè)共需

征用土地100畝。項目建成后，建筑面積可達(dá)79920平方米，可安置接納1000名老人，同時，

還可接待國內(nèi)外游客400人。

項目建設(shè)內(nèi)容主要包括老年醫(yī)療康復(fù)中心、老年文體活動中心、老年公寓中心、老年養(yǎng)分

膳食中心及老年國際旅行社、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、綠化以及必要的協(xié)助用房等。

項目建設(shè)目標(biāo)

⑴以小浪底景區(qū)特有的區(qū)域特性，依托眾多的人文環(huán)境，歷史文化，營造深厚的文化氛圍，

以洛陽為基礎(chǔ)漸漸向省內(nèi)周邊地區(qū)乃至大城市輻射，同時向國際社會老年公寓靠攏。

⑵通過精致高雅的建筑風(fēng)格，詩意盎然的園區(qū)景觀，為來此居住的老人們營造出一個浪漫

而溫馨的老年家園。同時:通過環(huán)境的影響使老人們在一種浪漫而悠遠(yuǎn)的田園詩卷中品嘗到現(xiàn)

代生活氣息，使老人們在漂亮的生活節(jié)拍中享受到醉人心魄的輕歌慢舞，讓心靈的安靜不被塵

世的喧囂所驚動。

⑶高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、爭創(chuàng)一流的專為老年人服務(wù)的機(jī)構(gòu)。達(dá)到環(huán)境園林化、服

務(wù)賓館化、生活家庭化、護(hù)待親情化、管理規(guī)范化、醫(yī)療現(xiàn)代化。

資金籌措

經(jīng)估算，本項目建設(shè)共需投入資金11257.1萬元，擬由承辦單位自籌一部分，資金尚有缺

口，現(xiàn)正申請政府部門予以資金、政策扶助。

結(jié)論：本項目建設(shè)是依照國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)(2000)10號《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社

會化看法的通知》和河南省民政廳等十四個廳局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強發(fā)展社會福利事業(yè)的通

知》的文件精神。項目建成后，不僅可安置接納1000名老人，解決吃、住、養(yǎng)、療、玩等方

面的問題，為國家和社會減輕肯定壓力。同時，還可帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為社會解決400多

人的就'業(yè)問題，緩解了當(dāng)前社會的就業(yè)壓力，從以.上可以看出本項目的建設(shè)是切實可行的，

第四章、項目創(chuàng)新養(yǎng)老模式

國外養(yǎng)老模式借鑒

20世紀(jì)后，歐美一些發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老對策的共同之處是依靠“社會養(yǎng)老”功能：以美國為例，

老主人的居住設(shè)施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，

每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。

亞洲國家口本、新加坡等國家一方面吸取了西方社會福利養(yǎng)老的特點，充分給予老主人

優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的持續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能。

世界上較早進(jìn)入“銀發(fā)”時代的歐美國家對老年人實行的社區(qū)照看的模式，取得了相當(dāng)不

錯的成效。下表為國外幾種養(yǎng)老模式（社區(qū)）的比較:

國家產(chǎn)品特點借鑒之處

建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動

美國完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分

超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。

日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的基

老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性

礎(chǔ)上實現(xiàn)的。供應(yīng)無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的

日本質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個

老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活（二代居）的住宅產(chǎn)代表樓

生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。

盤：港北新城。

國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。城筑將三種元

建筑元素的集合處理，讓老年公

歐洲素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表嘍盤：荷蘭

寓不顯孤獨。

弗萊德利克斯堡老年人公寓。

一般興鈍在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為35平方米和45住宅的戶型設(shè)計及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)

新加坡

平方米，為一位或兩位老年人供應(yīng)生活空間。計標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。

從國外的以上產(chǎn)品來看，它們建立養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。

中國養(yǎng)老模式思索

在建立中國特色的養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮兩方面內(nèi)容：一方面，社區(qū)必需為老年人供應(yīng)基本的

養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必需是特殊為老年人設(shè)計、符合老年設(shè)計現(xiàn)范

的居住設(shè)施和服務(wù)：另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務(wù)。

鑒于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國情，我國《關(guān)于全面推動居家養(yǎng)老服務(wù)工作的看法》，至『十一五”末，

河南應(yīng)達(dá)到“城鎮(zhèn)社區(qū)基本建立多種形式、廣泛覆蓋的居家養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)，80%鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有一處集院

舍住養(yǎng)和社區(qū)照料、居家養(yǎng)老等多種服務(wù)功能于一體的綜合性老年福利服務(wù)中心

“清瀾別院?夕陽紅”創(chuàng)新養(yǎng)老模式

“清瀾別院?夕陽紅”項目綜合洛陽地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與風(fēng)土人情，提出創(chuàng)新養(yǎng)老模式，這

也是一個國際與國內(nèi)目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY）。在那里.，老人們可以做自己想做的

事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他

們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，特性化的小手工藝坊、小農(nóng)場等，老人們只

要想到的，在這兒都能得到充分地滿意。他們還可共同租用特殊的醫(yī)務(wù)、保健、養(yǎng)生等照料特

項服務(wù)。

到清瀾別院?夕陽紅家園養(yǎng)老，這里不僅有自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的

公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、健康生活服務(wù)等，使老人到風(fēng)景美麗、相宜養(yǎng)老的地區(qū)安度晚年。

消瀾別院?夕陽紅家園養(yǎng)老照看的主要內(nèi)容包括:

第一、生活照料（飲食起居的照看，打掃衛(wèi)生，代為購物等）。

第二、物質(zhì)支援（供應(yīng)保健養(yǎng)生食品、醫(yī)療器械、運動器械等）。

第三、心理支持（治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等）。如俁健醫(yī)生上門為老年人體檢看病；

保健健康顧問為老年人傳授食療養(yǎng)生之道，另外，還有為老年人供應(yīng)視力、聽力、

牙齒、精神等方面的特殊服務(wù)。

第四、人文關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動人文資源予以支持等）。出資興辦具有綜合服務(wù)功

能的社區(qū)活動中心，為老年人供應(yīng)一個消遣、社交的場所。同時為幫助老年人搜脫孤獨，促進(jìn)

心智健康，為老年人供應(yīng)豐富多彩的勞作、學(xué)習(xí)、生活場所——手工藝術(shù)坊、圖書館、老生高

校、農(nóng)牧場、運動場、理療養(yǎng)生館等。

第五章、項目建設(shè)的可行性必要性

市場背景分析

"老齡化''國際上最簡潔的兩條評判標(biāo)準(zhǔn)：60歲以上的人口占總?cè)丝跀?shù)的比例超過了10%

或65歲以上的人口占總?cè)丝跀?shù)的比例超過了7%o

早在2（X）5年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口運到10055萬人，占總?cè)?/p>

口數(shù)的7.7%。依據(jù)國際通行的評判標(biāo)準(zhǔn)，我國已成為人口老齡化國家，“銀發(fā)浪潮''是對我國

人口老齡化現(xiàn)象的形象描述。目前我國是世界老年人口最多的國家。不到20年的時間便進(jìn)入

了發(fā)達(dá)國家近百年才出現(xiàn)的人口老齡化狀態(tài)，成為老齡化速度最快的國家。

【預(yù)料】2030年4個河南人有1位老人，洛陽將處于老齡高峰年波段

據(jù)省統(tǒng)計局調(diào)查顯示，截至2007年底，河南省60歲以上老年人口已達(dá)1202萬人，占常

住人口的12.87%。預(yù)料到2030年，全省60歲以上老年人口將達(dá)2551萬人，約占全部人口的

1/4。由于我國實行支配生育制度，每個家庭都只有一個子女，到那時，一對夫婦須要贍養(yǎng)4

到6位其至8位老人。

目前，洛陽市60歲以上人口占總?cè)丝诒戎貫?1.28%。到2020年將達(dá)到16%,老齡高峰

將于2030年左右到來，并持續(xù)20余年。特殊引人注目的還有高齡化問題：8（）歲以上的老年

人到時將可能是現(xiàn)在高齡老人的1（）倍左右。越來越多的獨生子女家庭起先進(jìn)入養(yǎng)老期，老齡

化和高齡化的發(fā)展趨勢使獨子家庭的養(yǎng)老支持實力起先受到日趨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

【現(xiàn)狀】設(shè)施、投入均低于全國平均水平

針對養(yǎng)老問題，河南省、洛陽市曾出臺了一系列政策。但是問題依舊存在，以河南省為例，

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施仍與現(xiàn)實有很大缺口。據(jù)統(tǒng)計，目前全省有城市社會福利院59所，設(shè)置養(yǎng)老床

位1923張，收住老年人1318人；加上社會力氣投資興建的25188張床位，兩者合計27111張,

占360萬城市老年人口的0.75%.而全國平均水平為0.87%,發(fā)達(dá)國家為5%~7%。

項目建設(shè)的必要性

目前我國社會正處于社會型態(tài)的轉(zhuǎn)型期，老年人消費觀念的升華，老年人保健、康復(fù)和養(yǎng)

老越來越多的受到黨和政府的親密關(guān)注，也成為社會爭論的主題。

社會老齡化問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化、穩(wěn)定、發(fā)展和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系到國

計民生和國家長治久安的重大問題。家家都有老人，人人都會老。因此，近幾年來黨和國家都

特別關(guān)注和投入巨資改善老年人的養(yǎng)老問題。關(guān)切老人、關(guān)愛老人、也已經(jīng)越來越多的成為社

會的一種風(fēng)尚。

隨著現(xiàn)代人生活節(jié)奏的加快，各種競爭的加劇，越來越多的年輕人將更多的精力投入到事

業(yè)中，如何贍養(yǎng)老人，使他們搜脫孤獨感，也是現(xiàn)在很多年輕人頗費心思的問題。社會化養(yǎng)老

機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，順應(yīng)了社會發(fā)展的形勢，有力地減緩了社會養(yǎng)老問題。同時，還在全社會弘揚了

中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、尊老、愛老的良好社會風(fēng)尚，是社會主義物質(zhì)文明和精神文明

的雙重體現(xiàn)，對于促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展都具有重要的意義。由于生活自理實力下降，老人

們須要照料?，然而生活工作節(jié)奏的加快，使一對中年夫婦既要供給一至四位老人，又要忙于工

作和哺育下一代的沖突日益突出。傳統(tǒng)的家庭作為唯一養(yǎng)老地，主要由子女照看老人的.'反

哺”模式和觀念遇到越來越多的問題和挑戰(zhàn)。

項目建設(shè)的機(jī)會性：

目前，發(fā)達(dá)國家的社會服務(wù)業(yè)收入占GDP總值的60%以上，而我國僅占GDP的40%左

右，發(fā)展相對緩慢、潛力最大的恰恰就是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

21世紀(jì)的一項重大挑戰(zhàn)就是人口的老齡化。然而卻也意味著一個藏金蘊銀的大市場，這

個市場被稱為“銀發(fā)市場”，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正成為一項新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。在一些發(fā)達(dá)國家，圍繞老年

人消費市場應(yīng)運而生，已經(jīng)初步形成了一個現(xiàn)代商品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)延長鏈，在老年餐飲、保健、

文化消遣、康復(fù)保健、旅游、住宅、社區(qū)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展?jié)摿μ貏e巨大。其中，在銀發(fā)

產(chǎn)業(yè)中，增長最快、最具潛力的是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

為適應(yīng)社會的須要，源自70年頭北歐國家的老年公寓，近年來在我國一些較為發(fā)達(dá)的地

區(qū)首先發(fā)展起來。與過去的養(yǎng)老院、敬老院以收養(yǎng)孤老居住不同，這些新興老年公寓里入住的

大多數(shù)是有子女的老人自費入??；同時它也不同于特地供應(yīng)醫(yī)療康復(fù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這里注意營

造家庭氛圍，配有完善的生活服務(wù)設(shè)施及室內(nèi)、室外、消遣室、健身房等等，由經(jīng)過特地培訓(xùn)

的服務(wù)人員，為老人供應(yīng)住、養(yǎng)、學(xué)、樂等綜合服務(wù)。

項目建設(shè)的可行性

老年人是社會的重要組成部分，在中國革命和建設(shè)事業(yè)中他們作出了重要貢獻(xiàn)。滿意廣袤

老七人日益增長的物質(zhì)和文化生活須要，讓老年人共享經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展的成果，是中國共

產(chǎn)黨一心一意為人民服務(wù)根本宗旨的體現(xiàn)，也是國家和社會義不容辭的責(zé)任。在社會主義市場

經(jīng)濟(jì)條件下，弘揚中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、養(yǎng)老、助老以及和諧的良好社會風(fēng)尚，是社

會主義精神文明建設(shè)的?項重要內(nèi)容。如何處理好和解決好人口老齡化過程中出現(xiàn)的各種沖突

和問題，切實保障老年人的合法權(quán)益，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展都具有重要意義。

老齡化社會現(xiàn)象是社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、人們生活水平不斷提高、醫(yī)療衛(wèi)生不斷改善、科學(xué)

和文明程度不斷提高、誕生水平、死亡水平不斷下降、平均期望壽命不斷延長的結(jié)果；加上一

對夫婦只生一個子女，出現(xiàn)了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭現(xiàn)象，老人消

費觀念的升華、老年人的保健、康復(fù)和養(yǎng)老受到政府的親密關(guān)注，也成為全社會爭論的永恒話

題，對如何安老、助老、養(yǎng)老工程提出了一系列新的更高的要求。從發(fā)達(dá)國家和我國發(fā)達(dá)地區(qū)

的狀況看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成為新時尚?？梢姳卷椖康慕ㄔO(shè)是特別可行

的，也是特別必要的。

序號內(nèi)容場地方案

1區(qū)域位置洛陽黃河小浪底

2場址面積100畝

3地形地貌地勢相對平坦，

4工程地質(zhì)良好

5氣象條件位于主導(dǎo)風(fēng)向上風(fēng)側(cè)

6交通條件距旅游景區(qū)較近

7供水有豐富的水源

8供電待建設(shè)

9消防離消防救濟(jì)單位較近

10通信待建設(shè)

11排水待建設(shè)

12拆遷無

13施工條件良好

14環(huán)境條件優(yōu)

15發(fā)展條件______________________________

第六章、項目選址現(xiàn)狀

經(jīng)過對選址方案進(jìn)行綜合分析，考慮到項目建設(shè)條件的方方面面，因此舉薦選擇此方案。此

地依山傍水、氣候宜人、環(huán)境美麗、交通便利、空氣清爽、自然風(fēng)光極佳。同時，又處在小浪

底風(fēng)景旅游區(qū)邊沿，可以借助風(fēng)景名勝，改善老年人的生活品質(zhì)和增加老年人的凝合力。這些

條件都為項目在此選址打下了良好的基礎(chǔ)。目前，此區(qū)域面積較大、場地開闊、風(fēng)景秀麗、陽

光足夠、基礎(chǔ)設(shè)施完善，是洛陽城市規(guī)劃與城市擴(kuò)張組成部分，因此項目的發(fā)展前景特別廣袤。

洛陽概況

洛陽：地處中原，居中國經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略承東啟西的樞紐地帶，是進(jìn)入中國中西部地區(qū)的門戶。

北臨黃河，南依洛水，有近5000年歷史，既是一座中國首批公布的歷史文化名城，也是資源

豐富、文化底蘊深厚、交通便利、科技實力雄厚的新興工業(yè)城市，現(xiàn)轄1市8縣6區(qū)，總面積

15208平方公里，市區(qū)面積544平方公里；總?cè)丝?28.7萬，市區(qū)人口142萬。洛陽是中國重

要的交通樞紐，隴海、焦枝鐵路在此交匯，310國道橫貫東西，207連霍、二廣高速宜達(dá)東西

南北，并可通過歐亞大陸橋連通歐洲。洛陽民用機(jī)場是國內(nèi)凈空條件最好的二級機(jī)場，國家已

批準(zhǔn)開放洛陽航空口岸，打開洛陽走向世界的門戶。洛陽航空港和鄭汴洛高速馬路使洛陽的對

外交往更加快捷便利。

孟津概況

孟津位于洛陽市北部，是華夏文明的搖籃。作為中國母親河一一黃河上的第一津，中下

游在此分界；著名世界的黃河小浪底大型水利樞紐工程和西霞院水庫鑲嵌在黃河秀美的山川峽

谷之間；毗鄰九朝古都洛陽，素有“九朝古都半孟津”之稱，距洛陽中心市區(qū)15公里；距省

會鄭州110公里。總?cè)丝?5萬，總面積758.7平方公里。孟津?qū)賮啛釒Ш蜏貛н^渡地帶，四

季分明，氣候溫柔，光照充裕，平均氣溫14C。

孟津，歷史悠久，文化絢麗。史書有河圖之源，洛書之府之說，與古都洛陽共享盛譽。

公元前十一世紀(jì)武王會盟于此，率八百諸侯渡黃河伐紂，建立周天下。在這里，可以憑吊全國

最大的皇家陵園和古墓葬群；可以巡游漢魏故城遺址、漢光武帝陵、神筆王鐸故居及書法館等

名勝古跡；可以領(lǐng)會國家重點工程黃河小浪底水利樞紐工程的雄偉風(fēng)采；可以走進(jìn)黃河岸邊的

國家級黃河濕地水禽自然愛護(hù)區(qū)觀看白鶴、大鴇、大天鵝、灰鶴等珍奇水禽。

小浪底風(fēng)景區(qū)概況

黃河小浪底風(fēng)景區(qū)是以黃河中下游水利樞紐工程、峽谷河流為主要特色，融黃河歷史文

化和秀麗自然風(fēng)光，為游客供應(yīng)巡游觀光和追尋黃河文化教化活動的山岳湖泊型風(fēng)景區(qū)。其中

最具欣賞和吸引游客的黃河小浪底水利樞紐工程位于孟津縣小浪底鎮(zhèn)境內(nèi)，與距下游16公里

處即將動工興建的西霞院水利樞紐工程相配套，透射出迷人的風(fēng)采。黃河小浪底風(fēng)景區(qū)孟津旅

游景區(qū)包括柏崖山、黃鹿山、紅崖山和著名遐邇的黃河小浪底K利樞紐庫區(qū)水面等6個巡游區(qū)。

黃河小浪底風(fēng)景區(qū)，總面積1265平方公里（其中水面296平方公里），由小浪底大壩、

荊紫山、八里峽、三門峽大壩四個片區(qū)、13個景區(qū)、113個景點組成，是河南省以黃河中下游

水利樞紐工程、峽谷河流為主要特色，體現(xiàn)黃河歷史文化和自然風(fēng)光的大型山岳湖泊型風(fēng)景區(qū)。

孟津小浪底景區(qū)屬小浪底大壩片區(qū)，位于孟津縣小浪底、黃鹿山、王良、橫水四個鄉(xiāng)鎮(zhèn),

巡游面積48平方公里，其中水面20平方公里，是依托小浪底水庫形成的山水自然風(fēng)光和水利

工程組成的大型旅游區(qū)，由小浪底水利樞紐、柏崖山、黃鹿山、紅崖山景區(qū)組成。小浪底水庫

內(nèi)大量的半島、孤島、險峰，使自然景觀近有曲折蜿蜒的河灣，遠(yuǎn)有煙色浩淼的湖面。

清瀾別院-夕陽紅家園項目落成后，入住老人不僅可以享受現(xiàn)代化建筑科技的居住生活

環(huán)境，也可盡情領(lǐng)會母親河的風(fēng)采，以景觀上的美、幽、奇、勝、典滿意高尚的精神享受和回

來自然的追求，在風(fēng)格上既有黃河風(fēng)情的古樸高雅，又有田園牧歌生活安靜、淡泊的詩情畫意。

第七章、建設(shè)設(shè)計理念

設(shè)計理念⑴、田園牧歌、世外桃源

項目地址位于黃河小浪底，地區(qū)生活富有田園般淳樸氣息，比美“世外桃源”。同時考慮

到本項目是專為老年人供應(yīng)一個集生活、休閑、溝通、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化傳播的服務(wù)機(jī)構(gòu)。因

此，對環(huán)境的要求極高，在風(fēng)格上，將使其體現(xiàn)出一種新奇獨特的建筑風(fēng)格，使老人們深切體

會到人造環(huán)境與白然環(huán)境的高度統(tǒng)一性。同時還將給予園區(qū)性格和感情，用富有詩意的居住元

素營造田園牧歌式的生活情境，洛充分使建筑的顏色與生活的感光相結(jié)合，構(gòu)筑一幅“小橋流

水、世外桃源”式的生活方式。

（2）、要充分溶入當(dāng)今社會的三大主流因素，建筑思想、區(qū)域文化、社會和諧這三大風(fēng)格

的高度統(tǒng)一性。

項目在設(shè)計之初就灌入了社會發(fā)展方向、區(qū)域文化、和諧的風(fēng)格，通過精致高雅的建筑風(fēng)

格，詩意盎然的園區(qū)景觀，使將來入住的老人們感受到一種浪漫而溫馨的家園，使老人們在浪

漫而修遠(yuǎn)的田園詩卷中品嘗到現(xiàn)代生活的精致和科學(xué)。同時，也使老人們感受到來此居住不再

有城市的熱鬧，而是一種安靜、和諧、歡樂的生活方式。

（3）、充分體現(xiàn)人性化，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計原則。

本項目的主要受益者是老年人，因此設(shè)計時，到處都要以老年人為設(shè)計核心，強調(diào)老年人

的參與性，注意老年人的感受。從道路交通、衛(wèi)生、飲食、居住、建筑風(fēng)格、綠化、景觀、材

料等全面考慮，打造真正意義的為老年人一心一意的服務(wù)宗旨。

（4）、好用、經(jīng)濟(jì)、美觀是本項目的設(shè)計原則之一，無論社會怎樣發(fā)展，其本質(zhì)將始終不會

變，始終要保持好用、經(jīng)濟(jì)、美觀三者的和諧。

指導(dǎo)思想

⑴領(lǐng)先性與高起點：依據(jù)高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計思想，規(guī)劃設(shè)計要求高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，以

建設(shè)全國比較先進(jìn)的、面對21世紀(jì)的花園式老年公寓為目標(biāo)，設(shè)計要求要具備超前性、全方

位、先進(jìn)性，體現(xiàn)與老年人到處相溶合的建筑風(fēng)格。

⑵以人為本：區(qū)域規(guī)劃強調(diào)人、環(huán)境、建筑三者的共存與融合，以提高老年人的生活質(zhì)量

為目標(biāo)，創(chuàng)建更具人性化空間，主要考慮老年人的活動、健身、運動的需求，力求功能齊全，

適用便捷。

⑶可持續(xù)發(fā)展與生態(tài)相適應(yīng)：營造生態(tài)化的居住環(huán)境，使建筑物與四周的自然環(huán)境相協(xié)調(diào),

項目建設(shè)要統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，設(shè)計要具有可操作性，充分考慮老年人的的實際須要，做到經(jīng)濟(jì)、

好用、美觀三統(tǒng)一。

⑷把握社會發(fā)展趨勢，順應(yīng)時代發(fā)展變更的總體方向。

平面布置

該項目建設(shè)共需占用土地100畝，地形呈坡地，部分區(qū)域平坦便于建設(shè)。在布局上打破以

往傳統(tǒng)的模式，即由主入口（東門）干脆進(jìn)入中心位置一老年公寓中心，西南側(cè)為膳食中心，

西北側(cè)為老年國際旅游接待中心，東南側(cè)為醫(yī)療康復(fù)中心，東北側(cè)為文體活動中心；在醫(yī)療康

復(fù)中心和膳食中心之間為辦公用房。采納這種中心向四周輻謝的布局模式，不僅是各區(qū)域間的

聯(lián)系更加便利，而且還可以使老人們走在園區(qū)的路上，看到各個建筑物之間的豐富空間，起到

步移景換的視覺效果，避開了單調(diào)與機(jī)械重復(fù)。同時區(qū)域內(nèi)部用房及場地聯(lián)系更加緊湊，由此

獲得更多的活動及發(fā)展用地。中間的老年公寓中心為整個項目的核心，代表的是木項目的形象，

同時也是人流最集中的地方。在南側(cè)和西側(cè)儲備土地100畝作為項目的發(fā)展用地，項目啟動時

可依據(jù)須要種植一些植物、農(nóng)作物。此布局既使老人們的生活、療養(yǎng)、飲食避開道路噪聲干擾,

又美觀大方，經(jīng)濟(jì)適用，排列合理。以下的設(shè)計理念，也是基于這一基本思想，整個設(shè)計主

要體現(xiàn)以下幾點：

（1）功能分區(qū)明確，動靜分別。

（2）傳統(tǒng)與創(chuàng)新相結(jié)合，既經(jīng)濟(jì)好用，又美觀大方，空間序列與視覺景觀變更豐富。

（3）創(chuàng)建具有溝通溝通氛圍的場所空間，為老人們供應(yīng)物質(zhì)載體。

（4）各功能區(qū)既相對分別，又聯(lián)系便捷，流線清楚。

第八章、建設(shè)方案

建設(shè)總規(guī)模

項目建成后，可安置接納老年人1000多人，同時還可接待來自世界及全國各地的老年團(tuán)

體，床位400個的療養(yǎng)生活。

規(guī)劃用地面積

本次確定用地面積及各種建筑面積時均依據(jù)《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》的要求和項目

的實際狀況進(jìn)行設(shè)計，項目總用地面積為66600平方米。其中：總建筑面積41600平方米，綠

化用地面積20000平方米，道路及硬化用地面積5000平方米。

各類建筑規(guī)劃建設(shè)面積

⑴老年公寓中心：老年公寓每位老年人按每人10平方米計算，包括有效面積和附屬用房

面積在內(nèi)，1300人共計建筑面積為13000平方米。

⑵醫(yī)療康復(fù)中心：包括有效面積和附屬用房面積在內(nèi)，面積為5000平方米。

⑶養(yǎng)分膳食中心：包括廚房、食堂、辦公、庫房等，每位老人按建筑面積7平方米，1300

人建筑面積為7000平方米。

（4）文體活動中心：包括活動室、器械室、休息室、消遣室，閱覽室、管理人員辦公室（包

括編目、整理、裝訂、書目廳、借書處、會議室及附屬用房等），總建筑面積為5000平方米。

⑸老年國際旅游接待中心：按一次可接待400人計算，其總建筑面積為8000平方米。

⑹辦公樓：辦公樓總建筑面積為2000平方米。

⑺協(xié)助設(shè)施建筑面積，包括門衛(wèi)室、廁所、收發(fā)室、浴室、商店、后勒庫房、汽車房等附

屬用房建筑面積為3100平方米。

建筑設(shè)計依據(jù)

（1）地形圖；（2）總體平面布置圖；（3）建筑設(shè)計方案，建設(shè)單位對該建筑物的功能要求

（4）有關(guān)的規(guī)定、規(guī)范。

（2）建筑平面及功能說明

木項目的主要建筑有：老年公寓中心、醫(yī)療康復(fù)中心、養(yǎng)分膳食中心、文體活動中心、老

年國際旅游接待中心、辦公樓以及必要的協(xié)助用房。

其中擬將老年公寓中心建為本項目的標(biāo)記性建筑，以中華民族傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格與現(xiàn)代建筑

相結(jié)合為主體，充分體現(xiàn)以老年人為核心的設(shè)計理念。居住建筑應(yīng)通風(fēng)良好，視野開闊，安靜

衛(wèi)生；針對老年人記憶力衰退，加強樓宇外觀的識別性，設(shè)計者可以通過制造樓宇外觀及外部

環(huán)境的差異來提高住宅識別性，也可通過改善照明、增加光線的強度及采納多彩、大字體的指

示性標(biāo)記來提高識別性；入口臺階和樓梯要適應(yīng)老年人體能，坡度放緩、寬度加寬，雙側(cè)設(shè)置

扶手；居室房門須適當(dāng)放寬尺度，便于輪椅進(jìn)出，滿意護(hù)理需求，保證急救須要，擔(dān)架能夠便

利進(jìn)出；不設(shè)置門坎，無高度差：衛(wèi)生間要安裝扶手、有暖氣，淋浴采納平底浴盆；衛(wèi)生間的

潔具色調(diào)以淡色為佳，不僅在視覺上給人以于凈的感覺，而且有利于剛好視察和發(fā)覺老人排泄

物中的病兆；在居室到衛(wèi)生間的通道等主要的起居活動地點，應(yīng)多處安裝就近照明用燈，以便

利其運用；在公共設(shè)施配置方面.應(yīng)考慮不同老年人群的須要，分出不同的檔次的配置標(biāo)準(zhǔn)分

別供應(yīng)餐飲，醫(yī)療保健、公共服務(wù)、休閑消遣和行政后勤等用房；室外環(huán)境要美麗，肯定要有

漫步、戶外健身的地方；針對老年人體能、耐力較差的特點，須有相應(yīng)的休息空間和設(shè)施。

第九章、節(jié)能節(jié)水

本項目建設(shè)采納新設(shè)計、新技術(shù)、新材料，以達(dá)到最小的能源和水資源消耗。

建筑節(jié)能

⑴、在建筑設(shè)計上，要盡量設(shè)計利用自然采光和自然通風(fēng)為原則，以降低對能源的消耗，

同時乂可以給老人們帶來清靜自然的生活空間，從而營造出一個環(huán)境美麗的生活環(huán)境。

⑵、采納合理的建筑體型及窗墻類型，各房間盡可能的合理布局，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料熱功能

應(yīng)能滿意節(jié)能要求。推廣保溫隔熱性能好的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和高效保溫節(jié)能窗，以提高門窗的氣

密性，在建筑設(shè)計中，適當(dāng)降低層高，以節(jié)約空氣調(diào)整的耗用能量。

⑶、項目建設(shè)中要采納新型建筑材料、高效隔熱材料、節(jié)能型門窗等。

⑷、圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱傳部位應(yīng)實行保溫措施，以保證其表面溫度不低于室內(nèi)空氣溫度，以削

減熱傳遞過程中的損失。

⑸、設(shè)置能源檢測儀表，以加強對能源的計量和管理。

智能化管理節(jié)能

項目建成后，全部采納智能化限制系統(tǒng)，通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)對不同位.置，不同類型傳感器的

信息傳遞，對建筑物內(nèi)空調(diào)監(jiān)控系統(tǒng)、照明限制系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、遠(yuǎn)距離消防噴淋系統(tǒng)和強

弱電能源管理系統(tǒng)等進(jìn)行最合理調(diào)控，以達(dá)到最佳的節(jié)能管理目標(biāo)，實現(xiàn)按需服務(wù)和限制，

技術(shù)節(jié)能

⑴、采納節(jié)能型的機(jī)器、電動機(jī)等通用設(shè)備，選型要合理，設(shè)備上力求接近額定值，使運

行狀況常常保持在高效區(qū)，對壓縮機(jī)、風(fēng)機(jī)、泵類和變壓器等用電設(shè)備的耗能和臺數(shù)要選

擇合理布置，力求匹配。對負(fù)荷常變的設(shè)備要完善調(diào)整手段，使臺機(jī)與負(fù)荷相適應(yīng)，防止

輕載或過載，以節(jié)約能源。

⑵、對空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)先采納節(jié)能型采曖空調(diào)設(shè)備，合理確保供熱（冷）指標(biāo)。加強管道保溫,

改善系統(tǒng)的熱力平衡，提高其運行效率和自動化程度，采納雙管采暖系統(tǒng)，并安裝溫控閥

和熱量表。

⑶、主動利用自然源（如太陽能等）及可再生能源，重視回收廢熱余熱，充分利用自然光,

合理采納人工照明，優(yōu)先選用高效、長壽的節(jié)能光源和燈具，并采納組合限制開關(guān)，分區(qū)

分功能限制，按需自動切換開關(guān)和調(diào)整亮度，以獲得節(jié)能的最佳效果。

⑷、對熱力管網(wǎng)系統(tǒng)實行有效的保溫措施。合理利用熱能，盡可能避開能量的不合理轉(zhuǎn)換。

⑸、本項目給水系統(tǒng)通過合理的分工，最大限度的降低運用能耗，給水、消防系統(tǒng)的水泵

應(yīng)采納高效節(jié)能泵，并采納變頻調(diào)速給水設(shè)備。

⑹、健全能源管理制度和機(jī)構(gòu)，各裝置均安裝能源計量表計量,并明確管理責(zé)任,防止水、氣

等的跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。

節(jié)水措施

（1）、應(yīng)采納節(jié)水型設(shè)備和器具，降低水資源的無效消耗，達(dá)到節(jié)約用水的目的。（2）、供水管網(wǎng)、

衛(wèi)生潔具等配件要符合標(biāo)準(zhǔn)，提高耐用度，防止漏水，以達(dá)到應(yīng)有的節(jié)水功效。

⑶、可采納感應(yīng)式出水閥技術(shù)措施，即節(jié)水又衛(wèi)生。

第十章、環(huán)境影響評價

項目建設(shè)地環(huán)境現(xiàn)狀

擬建項目所在地位于洛陽黃河小浪底水庫邊，此區(qū)域面積較大、場地開擴(kuò)、風(fēng)景秀美、陽

光足夠、基礎(chǔ)設(shè)施完善，加之又是洛陽城市規(guī)劃的組成部分。因此項目地的發(fā)展前景特別廣袤。

四周為田地、道路，沒有工廠和污染型企業(yè)，環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀良好，適合本項目建設(shè)。但在

設(shè)計、建設(shè)和運用過程中要實行環(huán)境愛護(hù)和污染治理措施，盡量避開對環(huán)境造成不良影響，

項目建設(shè)期與運行期對環(huán)境的影響

⑴、由于擬建項目地處風(fēng)景限制區(qū)邊沿，緊臨旅游馬路，這就會在工程建設(shè)時，由于車輛

運輸?shù)染売桑瑢菇煌ㄗ兊脫頂D，從而使過往的車輛受到不同程度的影響。

⑵、工程施工期間，運輸?shù)臐h土常堆放在施工現(xiàn)場直至施工結(jié)束，長達(dá)數(shù)月。堆土袒露,

車輛過往揚起塵土，使大氣中顆粒含量驟增，從而影響到周邊的環(huán)境整齊。

⑶、施工期的噪聲，主要是施工機(jī)械和建筑材料的運輸?shù)龋厥馐且归g，施「的噪聲將影

響四周居民的正常生活。

⑷、施工建設(shè)時，由于工人臨時食宿地的排水及生活廢棄物處理不當(dāng)將影響施工地衛(wèi)生環(huán)

境，同時也會造成對周邊環(huán)境的影響。

⑸、施工期間將產(chǎn)生很多廢棄物，如車輛載物過多時將導(dǎo)致沿途廢棄物散落等，都會對環(huán)

境產(chǎn)生影響。

⑹、全部以上這些影響都會會豐工程的結(jié)束而消逝。

項目建成運營期對環(huán)境的影響

擬建項目為公共基礎(chǔ)型項目，是社會福利項目，是環(huán)保型項目，項目在建成投入運營后，

不會產(chǎn)生污染，對環(huán)境的主要影響為：生活污水、廢水、廢棄物以及生活垃圾。其次，考慮到

該項目建有一個醫(yī)療康復(fù)中心，因此有肯定的醫(yī)療污物、含菌暖水、醫(yī)療污水和醫(yī)療垃圾。

治理方案

項目建設(shè)期的治理

⑴、對于工程建設(shè)期的交通，各種設(shè)備及材料的運輸要避讓旅游高峰時間。

⑵、對于施工期間的噪聲治理，一般不允許夜間施工，同時施工設(shè)備應(yīng)盡量采納低噪聲機(jī)械，

對夜間肯定要施工的工序，應(yīng)對施工機(jī)械實行降噪措施，對保證四周環(huán)境的安靜。

⑶、對于施工中產(chǎn)生的塵土，實行定期清掃，定期灑水等方法解決，防止揚塵。

⑷、施工現(xiàn)場的廢物，施工單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，剛好清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，對

施工人員加強教化，不亂丟廢棄物，保證施工人員工作和生活環(huán)境的質(zhì)量。

⑸、施工單位應(yīng)支配好廢棄物的處理支配，運輸支配，按規(guī)定路途運輸，并不定期檢查執(zhí)行支

配狀況。

項目建成后治理

污水治理：

擬建項目建成后，設(shè)計有雨水和生活污水兩套管道系統(tǒng)，分別采納匯合后干脆排入兩個不同的

管網(wǎng)。

固體廢棄物以及生活垃圾的治理：

對于本項目建成后的廢棄物以及生活垃圾采納集中收集、運輸。由專用的垃圾清運車用于收集

和運輸垃圾，以保持區(qū)內(nèi)的環(huán)境整齊。

醫(yī)療垃圾的治理：

擬建項目建成運營后產(chǎn)生的垃圾危害較大的是醫(yī)療垃圾(如一次性針管、輸液器、棉球、紗布

等)按國家標(biāo)準(zhǔn)要求，送醫(yī)院專用的垃圾焚燒爐進(jìn)行焚燒，其它生活垃圾集中收集后，托付環(huán)

衛(wèi)部門外運處理。

醫(yī)療廢水處理

廢水主要來源于衛(wèi)生清洗水和患者的醫(yī)療用水，其主要污染物為糞大腸菌群、CODcr.SS等，

經(jīng)一級處理后，廢水中CODcr去除率50船SS去除率50軋BKD5去除率50斬糞大腸菌群數(shù)滅

除率94%,滿意《醫(yī)院污水排放標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ48-83)的要求后，再排入院內(nèi)現(xiàn)有的污水處理

站。廢水處理后經(jīng)檢驗合格方可排入污水排放管網(wǎng)。

醫(yī)療廢氣治理

本項目大氣污染主要為高溫焚燒爐，依據(jù)國家環(huán)保局環(huán)發(fā)口998]089號《國家危急廢物名錄》

中規(guī)定，醫(yī)用固體廢物為危急廢物，必需進(jìn)行焚燒，焚燒爐產(chǎn)生的主要污染物為煙塵，CO、NOx。

焚燒爐的選用要符合CJ/T3083-1999《醫(yī)療廢棄物焚燒設(shè)備技術(shù)》污染物排放濃度要小于

GWKB—1999《危急廢物焚燒污染限制標(biāo)準(zhǔn)》即煙塵2100明/成，煙氣黑度林格曼0—1級，CO

<100mg/m3?,NOx<500mg/m3?,需通過環(huán)保部門驗收后，方可通過煙囪排放，排氣筒高度

20米以上。鍋爐煙塵采納帶文丘黑管的水膜除塵器除塵，除塵效率可達(dá)98與以上，再經(jīng)45m高

煙囪排放，煙塵排放濃度低于GB1327—91《鍋爐大氣污染排放標(biāo)準(zhǔn)》。

環(huán)境影響評價

該項目是公用社會福利性項目，投入運營后沒有什么大的環(huán)境污染，其主要污源是生活污水和

生活垃圾、醫(yī)療垃圾。生活污水經(jīng)過一般處理，即可排入污水管，項目的生活垃圾可由環(huán)衛(wèi)清

潔工打掃，以保持各個區(qū)域內(nèi)的環(huán)境清潔。依據(jù)各方面公析，木項目對四周環(huán)境和生態(tài)不會產(chǎn)

生影響。

第十一章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

組織機(jī)構(gòu)

擬建項目建成后，將設(shè)立管理機(jī)構(gòu)，分別設(shè)院長、副院長和各個職能部門。

人力資源配置

擬建項目建成后，醫(yī)務(wù)人員、管理人員、服務(wù)人員依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行配置。本項目建

成后可按置老年人1000多人，本項目勞動定員為400人；其中醫(yī)務(wù)人員100名、服務(wù)人員250、

管理人員50名。采納面對社會公開聘請，實行競爭上鹵、競聘職位、明確職責(zé)、合理分工，

充分調(diào)動廣袤職工的主動性。

人員培訓(xùn)

項目建成后為提高本項目的全方位服務(wù)質(zhì)量，建立健全管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步完善各項規(guī)章制

度，加強對全體人員的管理和培訓(xùn)，全部員工均應(yīng)接受崗前培訓(xùn)，并經(jīng)考核后方能上崗。加強

對醫(yī)務(wù)人員、服務(wù)人員的技能培訓(xùn)，并注意對現(xiàn)代化服務(wù)手段的運用，激勵并組織參與接著教

化，以不斷提高服務(wù)水平。同時，加強對服務(wù)人員的素養(yǎng)教化，建立可行的考核體系，完善優(yōu)

勝劣汰的淘汰機(jī)制，以保證服務(wù)隊伍的業(yè)務(wù)水平。

第十二章投資估算與資金籌措

估算依據(jù)及說明

項目建設(shè)投資與財務(wù)評價依據(jù)國家計委發(fā)布的“建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)”的要求

和規(guī)定進(jìn)行編制。

投資估算

木項目建設(shè)投資估算內(nèi)容主要包括：征租地費用、土建工程費用、醫(yī)療器皿購置費、辦公

用品購置、消防設(shè)備購置費、以及工程建設(shè)期的招投標(biāo)、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、人員培訓(xùn)

等組成。

費用估算依據(jù)

⑴、建筑工程費

按《建設(shè)投資估算方法》，依據(jù)建設(shè)單位供應(yīng)的土建設(shè)計資料及當(dāng)?shù)貑畏皆靸r進(jìn)行估算。

⑵、設(shè)備及工器具的購置費

依據(jù)設(shè)備及工器具生產(chǎn)廠家供應(yīng)的近期報價估算

⑶、建設(shè)其它費用

建設(shè)單位監(jiān)理費、勘察設(shè)計費、招投標(biāo)費等其它費用，依據(jù)建筑工程費用參照肯定費率，并結(jié)

合項目性質(zhì)進(jìn)行估算。

⑷、建設(shè)期利息

本項目資金來源為自籌及融資。但項目建設(shè)期暫且未考慮利息。

總投資估算

本建設(shè)項目總投資由征地費用、租地費用、土建工程費用、醫(yī)療器皿購置費、辦公用品購

置、消防設(shè)備購置費、以及工程建設(shè)期的招投標(biāo)、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、人員培訓(xùn)等組成。

經(jīng)估算項目總投資為7713.6萬元。

項目總投資估算表

項目名稱投資估算（萬元）備注

序號

1租地費用1500

2土建工程5594.4

3醫(yī)療器械購置費250

4辦公用品購置費150

5消防設(shè)備購置費100

6勘察設(shè)計43.15

7工程監(jiān)理30.45

8招投標(biāo)費15.6

9人員培訓(xùn)10

10其它20

11合計7713.6

建設(shè)費用估算表

項目名稱建筑物面積造價（元/nf）投資估算

序號

1老年公寓中心130008001040

2醫(yī)療康復(fù)中心5000600300

3養(yǎng)分膳食中心7000600420

4文體活動中心5000600300

5旅游接待中心8000900720

6基礎(chǔ)建設(shè)200

7辦公樓建設(shè)2000550110

8協(xié)助用房3100350108.5

9道路建設(shè)50009045

10綠化1000030300

11合計3543.5

資金籌措

本項目建設(shè)共需投入資金11257.1萬元，由開發(fā)單位采納多渠道融資方案融資。

第十三章財務(wù)評價與社會評價

財務(wù)評價依據(jù)

本項目為非營利性社會公共基礎(chǔ)建設(shè)項目，效益分析依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)方法與參數(shù)》（其

次版）以及目前同婁項目單位的收支狀況，對項目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行估算分析。

收入

項目建成投入運用后,考慮到本項目為公共福利性事業(yè),沒有較大的收入,主要收入為公寓

入住收入、醫(yī)療收入、接待收入及它收入，預(yù)料正常年收入為2