2025年房地產(chǎn)估價師《土地估價》專項訓練卷考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（每題1分，共40分。下列每題的選項中，只有一項符合題意）1.根據(jù)《土地管理法》，城市建成區(qū)土地的國有土地使用權(quán)出讓最高年限為（）年。A.50B.70C.100D.50或702.土地估價中，"最高最佳使用原則"是指估價時假定土地被作（）使用。A.收益最高B.價值最高C.費用最低D.使用強度最大3.下列不屬于土地估價原則的是（）。A.替代原則B.預(yù)期原則C.貢獻原則D.合理原則4.在土地估價程序中，確定估價基本事項的環(huán)節(jié)通常在（）之后。A.初步可行性研究B.編制估價報告C.收集資料D.現(xiàn)場查勘5.采用市場法估價時，選取可比案例應(yīng)滿足的基本要求不包括（）。A.地點條件相近B.土地用途相同C.交易日期相近D.土地面積相等6.某宗土地的收益年限為40年，預(yù)計未來第3年產(chǎn)生凈收益100萬元，此后每年凈收益按5%的比例增長，折現(xiàn)率為8%，采用收益法估價，該宗土地的收益現(xiàn)值約為（）萬元。（計算過程不計分）A.2865B.2945C.3025D.31057.剩余法估價中，預(yù)測開發(fā)完成后的土地價值時，通常采用（）。A.市場法B.收益法C.成本法D.基準地價修正法8.采用成本法估價時，開發(fā)成本通常包括建筑成本和（）。A.土地取得成本B.投資利息C.銷售費用D.土地增值收益9.某城市商業(yè)用地基準地價為800元/平方米，某宗土地位于該城市核心商業(yè)區(qū)，區(qū)域修正系數(shù)為1.2，個別因素修正系數(shù)為0.9，土地面積1000平方米，采用基準地價修正法估價，該宗土地的價值約為（）萬元。（計算過程不計分）A.864B.936C.1008D.108010.土地估價中的“年期修正”是指（）。A.根據(jù)土地剩余使用年限調(diào)整地價B.根據(jù)土地面積大小調(diào)整地價C.根據(jù)土地位置遠近調(diào)整地價D.根據(jù)土地用途變化調(diào)整地價11.下列關(guān)于土地估價報告的說法，錯誤的是（）。A.估價報告應(yīng)圖文并茂，清晰表達估價結(jié)果B.估價報告是土地估價師履行估價責任的重要依據(jù)C.估價報告只需說明估價過程，無需明確估價假設(shè)D.估價報告的結(jié)論應(yīng)具有唯一性和確定性12.在土地估價中，影響土地價格的社會因素不包括（）。A.人口密度B.經(jīng)濟發(fā)展水平C.土地開發(fā)政策D.城市規(guī)劃布局13.某宗土地的區(qū)位條件優(yōu)越，但交通不便，其個別因素修正系數(shù)應(yīng)為（）。A.大于1B.小于1C.等于1D.無法確定14.土地估價師在進行現(xiàn)場查勘時，應(yīng)重點核查（）。A.土地權(quán)利狀況B.土地利用現(xiàn)狀C.土地價值高低D.土地交易價格15.根據(jù)土地估價結(jié)果設(shè)定的土地出讓價格，通常稱為（）。A.標定地價B.基準地價C.土地出讓底價D.土地市場價值16.土地估價中的“區(qū)域因素修正”是指（）。A.根據(jù)土地自身特性進行的修正B.根據(jù)土地所在區(qū)域共性特征進行的修正C.根據(jù)土地使用年限進行的修正D.根據(jù)土地交易日期進行的修正17.下列估價方法中，屬于收益還原法的是（）。A.市場法B.剩余法C.成本法D.收益法18.土地估價師職業(yè)道德的核心是（）。A.公正客觀B.積極主動C.誠實守信D.勤奮努力19.在土地估價報告中，對估價假設(shè)條件的說明應(yīng)（）。A.簡潔明了B.盡量減少C.含糊其辭D.詳細具體20.某宗工業(yè)用地，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》，其地類代碼應(yīng)為（）。A.111B.121C.131D.14121.土地估價中的“交易日期修正”是指（）。A.將不同交易日期的成交價格調(diào)整為同一基準日期的價格B.將土地價格調(diào)整為標準地價水平C.將土地價格調(diào)整為基準地價水平D.將土地價格調(diào)整為市場平均價格22.采用市場法估價時，若交易案例價格偏高，應(yīng)采用的修正系數(shù)為（）。A.大于1B.小于1C.等于1D.無法確定23.土地估價師應(yīng)具備（）等專業(yè)知識。A.土地管理、經(jīng)濟學、法學B.建筑工程、城市規(guī)劃、環(huán)境科學C.財務(wù)會計、投資學、市場營銷D.計算機科學、信息工程、自動化24.土地估價報告應(yīng)經(jīng)（）簽字蓋章后生效。A.估價機構(gòu)負責人B.估價項目負責人C.所有參與估價的人員D.客戶代表25.土地估價中的“容積率修正”是指（）。A.根據(jù)土地開發(fā)強度進行的修正B.根據(jù)土地位置進行的修正C.根據(jù)土地使用年限進行的修正D.根據(jù)土地交易日期進行的修正26.下列關(guān)于土地估價師注冊的說法，正確的是（）。A.注冊有效期屆滿，需要繼續(xù)從事估價業(yè)務(wù)的，應(yīng)重新注冊B.取得《土地估價師資格證書》即可自動成為注冊土地估價師C.注冊土地估價師可以同時在兩個以上估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)D.注冊有效期一般為3年27.土地估價中的“土地增值收益”是指（）。A.土地開發(fā)過程中的增值額B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時的增值額C.土地投資過程中的增值額D.土地成本部分的增值額28.采用收益法估價時，預(yù)測未來收益應(yīng)基于（）。A.過去收益B.現(xiàn)有收益C.未來預(yù)期收益D.平均收益29.土地估價報告的附件應(yīng)包括（）。A.估價對象照片、相關(guān)權(quán)屬證明B.估價方法計算過程、參數(shù)選取依據(jù)C.估價機構(gòu)資質(zhì)證書、估價師資格證書D.客戶付款憑證、銀行對賬單30.土地估價師在估價過程中應(yīng)保持（）。A.獨立性B.從屬性C.隨機性D.靈活性31.城鎮(zhèn)土地使用現(xiàn)狀調(diào)查中，建筑物是指（）。A.地上、地下及架空的各種建筑物和構(gòu)筑物B.建筑物地上部分C.建筑物地下部分D.構(gòu)筑物32.土地估價中的“基準地價”是指（）。A.對某級別或區(qū)域土地使用權(quán)的平均價格B.對某宗土地使用權(quán)的最高價格C.對某宗土地使用權(quán)的最低價格D.對某級別或區(qū)域土地使用權(quán)的最低價格33.土地估價師協(xié)會的主要職責不包括（）。A.制定土地估價行業(yè)規(guī)范B.負責土地估價師資格考試C.管理土地估價師注冊D.對土地估價活動進行監(jiān)督管理34.土地估價中的“路線價法”屬于（）。A.市場法B.收益法C.成本法D.基準地價修正法35.土地估價結(jié)果確定時，對多種估價方法得出的結(jié)果進行綜合處理，常用的方法有（）。A.簡單平均法、加權(quán)平均法、系數(shù)修正法B.比例分配法、指數(shù)調(diào)整法、比較法C.幾何平均法、移動平均法、指數(shù)平滑法D.回歸分析法、趨勢外推法、模擬法36.下列關(guān)于土地權(quán)利的說法，錯誤的是（）。A.土地所有權(quán)分為國家所有和集體所有B.土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押C.土地承包經(jīng)營權(quán)可以繼承D.地役權(quán)具有獨立性37.土地估價師在進行估價時，應(yīng)充分考慮（）。A.估價目的B.估價對象特征C.估價假設(shè)條件D.以上所有38.土地估價中的“土地還原利率”是指（）。A.土地收益與土地價格的比率B.土地價格與土地成本的比率C.土地投資收益率D.土地增值率39.下列估價方法中，不屬于收益還原法的是（）。A.市場法B.剩余法C.成本法D.收益法40.土地估價師應(yīng)接受（）的監(jiān)督。A.市場監(jiān)管機構(gòu)B.估價機構(gòu)C.客戶D.以上所有二、多項選擇題（每題2分，共30分。下列每題的選項中，有兩個或兩個以上符合題意，全部選對得2分，部分選對得1分，有錯選或漏選的不得分）41.土地估價的基本原則包括（）。A.替代原則B.預(yù)期原則C.最高最佳使用原則D.合理原則E.供需原則42.土地估價程序通常包括（）。A.收集資料B.現(xiàn)場查勘C.選擇估價方法D.編制估價報告E.提交估價結(jié)果43.市場法估價中，交易案例修正的內(nèi)容包括（）。A.交易日期修正B.區(qū)域因素修正C.個別因素修正D.土地用途修正E.容積率修正44.土地估價中的收益包括（）。A.經(jīng)營性收入B.財產(chǎn)性收入C.營業(yè)外收入D.投資收益E.利息收入45.土地估價報告應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.估價對象描述B.估價方法選用C.估價結(jié)果確定D.估價假設(shè)條件E.估價師聲明46.影響土地價格的因素包括（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.宏觀經(jīng)濟因素E.社會因素47.土地估價師應(yīng)具備（）等職業(yè)素養(yǎng)。A.專業(yè)知識B.良好道德品質(zhì)C.客觀公正D.勤奮敬業(yè)E.保守秘密48.土地估價中的成本法適用于（）。A.新建成的房地產(chǎn)估價B.舊城改造中的土地估價C.復(fù)雜的混合用途土地估價D.交易案例缺乏的土地估價E.具有潛在開發(fā)價值的土地估價49.土地估價中的剩余法適用于（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究B.土地出讓底價評估C.已有建筑物拆遷補償估價D.具有潛在開發(fā)價值的土地估價E.市場法難以適用的土地估價50.土地估價師在進行現(xiàn)場查勘時，應(yīng)核查的內(nèi)容包括（）。A.土地權(quán)利狀況B.土地利用現(xiàn)狀C.周邊環(huán)境D.交通條件E.公共配套設(shè)施51.土地估價中的基準地價修正法適用于（）。A.商業(yè)用地估價B.工業(yè)用地估價C.住宅用地估價D.土地出讓底價評估E.交易案例缺乏的土地估價52.土地估價師協(xié)會的職責包括（）。A.制定土地估價行業(yè)規(guī)范B.組織土地估價師資格考試C.管理土地估價師注冊D.對土地估價活動進行監(jiān)督管理E.開展土地估價學術(shù)交流53.土地估價結(jié)果確定時，對多種估價方法得出的結(jié)果進行綜合處理，常用的方法有（）。A.簡單平均法B.加權(quán)平均法C.系數(shù)修正法D.幾何平均法E.比例分配法54.土地估價中的土地權(quán)利包括（）。A.土地所有權(quán)B.土地使用權(quán)C.土地承包經(jīng)營權(quán)D.地役權(quán)E.建筑物所有權(quán)55.土地估價師應(yīng)接受（）的監(jiān)督。A.市場監(jiān)管機構(gòu)B.估價機構(gòu)C.客戶D.行業(yè)協(xié)會E.上級主管部門三、判斷題（每題1分，共30分。請判斷下列說法的正誤）56.土地估價師只需具備豐富的專業(yè)知識即可。（）57.土地估價報告應(yīng)真實、客觀、公正。（）58.土地估價中的“最高最佳使用”是指法律上允許的任何使用。（）59.市場法估價的核心是尋找與估價對象具有替代性的交易案例。（）60.收益法估價適用于所有類型的土地估價。（）61.成本法估價通常作為市場法估價的補充方法使用。（）62.土地估價結(jié)果確定時，應(yīng)以市場法為主，其他方法為輔。（）63.土地估價師在估價過程中應(yīng)保持獨立性，不受任何外界干擾。（）64.土地估價報告應(yīng)詳細說明估價假設(shè)條件。（）65.土地估價中的“區(qū)域因素”是指土地所在區(qū)域的共性特征。（）66.土地估價師可以同時在兩個以上估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)。（）67.土地估價結(jié)果確定時，可以隨意調(diào)整不同估價方法得出的結(jié)果。（）68.土地估價師協(xié)會負責組織土地估價師資格考試。（）69.土地估價中的“個別因素”是指土地自身特性。（）70.土地估價師在估價過程中應(yīng)保守客戶秘密。（）71.土地估價報告的附件應(yīng)包括估價對象照片、相關(guān)權(quán)屬證明。（）72.土地估價中的“基準地價”是政府定期公布的。（）73.土地估價師只需關(guān)注土地估價方法，無需了解相關(guān)法律法規(guī)。（）74.土地估價結(jié)果確定時，應(yīng)以收益法為主，其他方法為輔。（）75.土地估價師在估價過程中可以接受客戶的賄賂。（）四、計算題（每題10分，共30分）76.某宗土地的收益年限為40年，預(yù)計未來每年凈收益為100萬元，折現(xiàn)率為8%，采用收益法估價，該宗土地的收益現(xiàn)值是多少？（計算過程不計分）77.某宗土地的取得成本為2000元/平方米，開發(fā)成本為1500元/平方米，投資利息為100元/平方米，土地增值收益率為20%，土地面積1000平方米，采用成本法估價，該宗土地的價值是多少？（計算過程不計分）78.某城市商業(yè)用地基準地價為800元/平方米，某宗土地位于該城市核心商業(yè)區(qū)，區(qū)域修正系數(shù)為1.2，個別因素修正系數(shù)為0.9，土地面積1000平方米，采用基準地價修正法估價，該宗土地的價值是多少？（計算過程不計分）五、綜合分析題（每題15分，共30分）79.某公司擁有一宗工業(yè)用地，計劃將其用于商業(yè)開發(fā)。請簡述采用市場法、收益法、剩余法評估該宗土地商業(yè)開發(fā)價值的步驟和要點。80.某估價機構(gòu)接受委托，對某宗住宅用地進行出讓底價評估。請簡述該估價項目應(yīng)遵循的估價原則、估價程序以及估價報告中應(yīng)重點說明的內(nèi)容。---試卷答案一、單項選擇題1.B2.B3.D4.C5.D6.A7.B8.B9.B10.A11.C12.C13.B14.A15.C16.B17.D18.A19.D20.C21.A22.B23.A24.A25.A26.C27.B28.C29.A30.A31.A32.A33.D34.D35.A36.D37.D38.A39.A40.D二、多項選擇題41.ABCE42.ABCD43.ABCE44.AB45.ABCDE46.ABCE47.ABDE48.ABD49.ABD50.ABCDE51.ABCDE52.ABCE53.ABCD54.ABCD55.ABCDE三、判斷題56.X57.V58.X59.V60.X61.V62.X63.V64.V65.V66.X67.X68.V69.V70.V71.V72.V73.X74.X75.X四、計算題76.收益現(xiàn)值=Σ[未來收益/(1+折現(xiàn)率)^年數(shù)]=100/(1+8%)^1+100/(1+8%)^2+...+100/(1+8%)^40≈2865萬元（解析：采用永續(xù)年金現(xiàn)值公式或分段計算，結(jié)果約為2865萬元）77.土地價值=(土地取得成本+開發(fā)成本+投資利息)*(1+土地增值收益率)=(2000+1500+100)*(1+20%)=3600*1.2=4320元/平方米土地總價值=4320*1000=432