物業(yè)維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)范本一、目的與意義為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)流程，保障機(jī)電、消防、給排水、安防等系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)行，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，減少故障發(fā)生率、延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，特制定本作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。本指導(dǎo)書(shū)旨在為維修人員提供標(biāo)準(zhǔn)化操作指引，明確各環(huán)節(jié)職責(zé)與技術(shù)要求，確保維修保養(yǎng)工作安全、高效、合規(guī)開(kāi)展。二、適用范圍本指導(dǎo)書(shū)適用于住宅、商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓等物業(yè)項(xiàng)目的公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作，涵蓋但不限于：機(jī)電系統(tǒng)：電梯、高低壓配電、中央空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備；給排水系統(tǒng)：二次供水泵組、排水管網(wǎng)、化糞池、污水處理設(shè)備；消防系統(tǒng)：消火栓、噴淋系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警控制器、防排煙設(shè)備；安防系統(tǒng)：監(jiān)控?cái)z像頭、門(mén)禁系統(tǒng)、道閘、電子巡更設(shè)備；公共區(qū)域：照明系統(tǒng)、景觀設(shè)施、墻體屋面、公共管網(wǎng)等。三、職責(zé)分工（一）工程部1.負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備日常巡檢、維修、保養(yǎng)作業(yè)，制定年度/季度保養(yǎng)計(jì)劃并執(zhí)行；2.建立設(shè)備臺(tái)賬，記錄維修保養(yǎng)歷史數(shù)據(jù)，分析故障規(guī)律并提出改進(jìn)建議；3.組織外委單位開(kāi)展大修、專項(xiàng)維修（如電梯年檢、消防改造），監(jiān)督施工質(zhì)量與安全。（二）客戶服務(wù)部1.受理業(yè)主/租戶報(bào)修需求，準(zhǔn)確記錄故障信息（地點(diǎn)、現(xiàn)象、聯(lián)系人），20分鐘內(nèi)轉(zhuǎn)派至工程部；2.跟蹤維修進(jìn)度，及時(shí)向業(yè)主反饋處理結(jié)果，收集滿意度評(píng)價(jià)；3.配合工程部開(kāi)展公共區(qū)域維修的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)（如入戶維修的時(shí)間溝通）。（三）品質(zhì)管理部1.不定期抽查維修保養(yǎng)作業(yè)合規(guī)性（如操作流程、安全防護(hù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）；2.審核年度保養(yǎng)計(jì)劃與維修方案合理性，監(jiān)督外委項(xiàng)目招投標(biāo)與合同執(zhí)行；3.匯總維修投訴與故障數(shù)據(jù)，提出服務(wù)改進(jìn)要求。（四）項(xiàng)目經(jīng)理1.統(tǒng)籌維修資源（人力、物資、預(yù)算），協(xié)調(diào)跨部門(mén)協(xié)作；2.審批重大維修方案（如超過(guò)預(yù)算閾值的大修），簽署驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；3.組織應(yīng)急維修指揮調(diào)度，如突發(fā)停電、爆管等事故處理。四、作業(yè)流程與操作規(guī)范（一）報(bào)修與受理1.報(bào)修渠道：業(yè)主/租戶通過(guò)電話、APP、微信公眾號(hào)或現(xiàn)場(chǎng)報(bào)修；工程部日常巡檢（每日/每周按區(qū)域巡查，填寫(xiě)《設(shè)施設(shè)備巡檢表》）；設(shè)備智能預(yù)警（如電梯困人報(bào)警、配電系統(tǒng)過(guò)載預(yù)警）。2.受理要求：客服人員需在5分鐘內(nèi)確認(rèn)報(bào)修信息，標(biāo)注緊急程度（緊急：漏水、停電、電梯困人；一般：設(shè)施損壞、異響等），并生成《維修派工單》（含報(bào)修時(shí)間、地點(diǎn)、故障描述、派工人員、預(yù)計(jì)完成時(shí)間）。（二）現(xiàn)場(chǎng)勘查與方案制定維修人員接到派工單后，30分鐘內(nèi)（緊急故障15分鐘內(nèi)）到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，按以下步驟操作：1.安全防護(hù)：攜帶工具包（含萬(wàn)用表、扳手、絕緣手套等），對(duì)帶電/帶壓設(shè)備做好斷電、關(guān)閥等防護(hù)；2.故障診斷：通過(guò)“看、聽(tīng)、測(cè)、問(wèn)”（觀察外觀、聽(tīng)運(yùn)行聲音、測(cè)試參數(shù)、詢問(wèn)使用情況）判斷故障原因；3.方案確認(rèn)：小修（如更換燈泡、疏通管道）現(xiàn)場(chǎng)制定方案并實(shí)施；中修/大修（如電梯鋼絲繩更換、水泵機(jī)組維修）需拍照記錄故障點(diǎn)，返回工程部提交《維修方案審批表》（含維修內(nèi)容、耗材清單、預(yù)算、工期），經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審批后執(zhí)行。（三）維修作業(yè)實(shí)施1.分類(lèi)作業(yè)要求小修：?jiǎn)未尉S修費(fèi)用≤500元，耗時(shí)≤4小時(shí)，維修人員現(xiàn)場(chǎng)解決，填寫(xiě)《維修記錄表》（含故障現(xiàn)象、處理措施、耗材用量）；中修：費(fèi)用____元，耗時(shí)1-3天，需提前24小時(shí)告知受影響業(yè)主（如停水停電），維修后需部門(mén)主管驗(yàn)收；大修：費(fèi)用≥5000元，耗時(shí)＞3天，需外委專業(yè)單位施工，工程部全程監(jiān)督，驗(yàn)收時(shí)邀請(qǐng)第三方檢測(cè)（如電梯大修需特檢院復(fù)檢）。2.關(guān)鍵系統(tǒng)維修規(guī)范（示例）電梯系統(tǒng)：日常保養(yǎng)：每周清潔導(dǎo)軌、檢查鋼絲繩磨損（≤40%斷絲），每月潤(rùn)滑轎廂導(dǎo)靴；維修操作：停梯后掛“維修中”警示牌，使用廳門(mén)鑰匙打開(kāi)層門(mén)時(shí)需確認(rèn)轎廂位置，維修后試運(yùn)行3次（空載、半載、滿載），填寫(xiě)《電梯維修保養(yǎng)記錄》。給排水系統(tǒng)：水泵保養(yǎng)：每周檢查軸承溫度（≤70℃）、電機(jī)電流（≤額定值），每月清理泵體水垢；爆管搶修：立即關(guān)閉區(qū)域總閥，排水后切割破損管道，更換同規(guī)格管材（PPR管熱熔連接、鍍鋅管絲扣連接），壓力測(cè)試（≥0.8MPa穩(wěn)壓30分鐘無(wú)滲漏）。（四）驗(yàn)收與回訪1.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)備運(yùn)行參數(shù)正常（如電梯平層誤差≤±5mm，水泵揚(yáng)程達(dá)標(biāo)）；維修部位無(wú)滲漏、異響、松動(dòng)，外觀整潔（如墻面修補(bǔ)后無(wú)色差）；維修耗材、工時(shí)記錄完整，驗(yàn)收人簽字確認(rèn)。2.回訪要求：客服部在維修完成后24小時(shí)內(nèi)回訪（電話/上門(mén)），詢問(wèn)“是否解決問(wèn)題”“對(duì)維修服務(wù)是否滿意”，記錄反饋并提交工程部?jī)?yōu)化。五、應(yīng)急維修處理針對(duì)突發(fā)故障（如停電、電梯困人、管道爆裂），執(zhí)行以下流程：（一）電梯困人1.監(jiān)控室接到報(bào)警后，5分鐘內(nèi)通知維修人員攜帶松閘工具、對(duì)講機(jī)趕赴現(xiàn)場(chǎng)；2.維修人員通過(guò)對(duì)講安撫被困人員（“請(qǐng)保持冷靜，我們正在施救”），同時(shí)判斷轎廂位置：若轎廂平層（±30cm內(nèi)），用廳門(mén)鑰匙打開(kāi)層門(mén)解救；若轎廂非平層，使用松閘裝置盤(pán)車(chē)至平層（需兩人配合，防止溜梯）。3.解救后檢查電梯故障原因（如門(mén)鎖故障、安全回路斷開(kāi)），修復(fù)后試運(yùn)行，填寫(xiě)《電梯應(yīng)急處置記錄》。（二）突發(fā)停電1.配電房值班人員立即檢查高壓進(jìn)線、變壓器、低壓開(kāi)關(guān)，判斷故障類(lèi)型（外部停電/內(nèi)部故障）；2.外部停電：?jiǎn)?dòng)柴油發(fā)電機(jī)（≤15分鐘），優(yōu)先保障電梯、消防、應(yīng)急照明供電；內(nèi)部故障：斷開(kāi)故障回路，隔離維修，恢復(fù)非故障區(qū)域供電；3.客服部通過(guò)公告、短信告知業(yè)主停電原因與恢復(fù)時(shí)間，工程部2小時(shí)內(nèi)提交《停電故障分析報(bào)告》。六、記錄與歸檔1.維修人員每日填寫(xiě)《維修日志》，記錄故障類(lèi)型、處理時(shí)長(zhǎng)、耗材用量，工程部每周匯總《維修周報(bào)》（含故障率、耗材成本、業(yè)主投訴）；2.設(shè)備臺(tái)賬需更新維修保養(yǎng)記錄（如電梯年檢報(bào)告、水泵大修合同），紙質(zhì)檔案保存≥5年，電子檔案永久備份；3.年度末，工程部編制《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)總結(jié)》，分析故障趨勢(shì)（如夏季空調(diào)故障率、雨季管網(wǎng)滲漏率），提出下一年度保養(yǎng)重點(diǎn)。七、附則1.本指導(dǎo)書(shū)由物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)解釋與修訂，每年結(jié)合設(shè)備老化情況、行業(yè)規(guī)范更新；2.維修人員需持證上崗（如電工證、電梯作業(yè)證），作業(yè)前接受安全培訓(xùn)（如觸電急救