疫情期間私人承租合同一、合同關(guān)鍵條款的疫情適應(yīng)性設(shè)計(jì)租金支付與調(diào)整機(jī)制是疫情期間私人承租合同的核心內(nèi)容之一。租賃期內(nèi)，若因政府實(shí)施疫情管控措施導(dǎo)致承租方無(wú)法實(shí)際使用房屋超過(guò)15日，承租方有權(quán)書(shū)面申請(qǐng)減免相應(yīng)期間30%的租金；若管控持續(xù)超過(guò)3個(gè)月，雙方應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)協(xié)商租金調(diào)整方案，協(xié)商不成的，承租方有權(quán)解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，租金支付方式需包含線上轉(zhuǎn)賬渠道，避免疫情期間線下交接產(chǎn)生的接觸風(fēng)險(xiǎn)，確保租金支付的便捷與安全。押金條款需根據(jù)新規(guī)細(xì)化操作規(guī)則，合同中應(yīng)寫明押金金額作為承租方履行合同義務(wù)的擔(dān)保。租賃期滿或合同解除后，承租方結(jié)清所有費(fèi)用并完成房屋交接的，出租方須在3個(gè)工作日內(nèi)全額退還押金（不計(jì)利息）。因疫情導(dǎo)致合同提前終止的，押金退還不受承租方提前解約條款限制，但應(yīng)扣除實(shí)際發(fā)生的房屋損耗費(fèi)用，扣除金額需提供維修報(bào)價(jià)單等書(shū)面憑證。新規(guī)特別強(qiáng)調(diào)押金扣減必須有合同依據(jù)，因此需列明可扣除押金的具體情形，如因承租方保管不善造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的，維修費(fèi)用超出押金部分仍由承租方承擔(dān)。房屋交付與返還條款應(yīng)增加疫情防控要求。出租方交付房屋時(shí)，應(yīng)提供近期消毒證明；承租方返還房屋前，須對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面清潔消毒，并保留相關(guān)記錄。疫情期間，雙方可通過(guò)視頻方式進(jìn)行房屋交接，交接記錄經(jīng)電子簽章后具有同等法律效力。針對(duì)可能出現(xiàn)的隔離導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)交接情況，可約定因疫情管控導(dǎo)致承租方無(wú)法按期返還房屋的，承租方應(yīng)提前3日通知出租方，超期期間按原租金標(biāo)準(zhǔn)的50%支付房屋占用費(fèi)，最長(zhǎng)延展期限不超過(guò)15日。二、租賃雙方的權(quán)利義務(wù)劃分出租方權(quán)利義務(wù)在疫情背景下有新的延伸。根據(jù)新規(guī)，出租方必須保證房屋符合建筑、消防、燃?xì)獾葟?qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，疫情期間還需額外確保通風(fēng)系統(tǒng)清潔、防疫物資儲(chǔ)備空間等防疫條件。合同中應(yīng)明確出租方負(fù)責(zé)定期檢查房屋防疫安全狀況，每季度至少進(jìn)行一次專業(yè)消毒，費(fèi)用由出租方承擔(dān)；承租方發(fā)現(xiàn)房屋存在防疫隱患的，有權(quán)要求出租方在3日內(nèi)整改，逾期未整改的，承租方有權(quán)單方面解除合同。同時(shí)，新規(guī)禁止出租方擅自進(jìn)入租賃住房，疫情期間更應(yīng)強(qiáng)調(diào)除承租方同意或發(fā)生緊急情況外，出租方如需進(jìn)入房屋須提前72小時(shí)書(shū)面通知，且進(jìn)入時(shí)應(yīng)出示健康證明，全程佩戴口罩并配合承租方的防疫檢查。承租方權(quán)利義務(wù)需重點(diǎn)關(guān)注合規(guī)使用與信息披露。合同應(yīng)約定承租方承諾遵守政府疫情防控規(guī)定，不將房屋用于集中隔離、醫(yī)學(xué)觀察等用途；如承租方或其共同居住人出現(xiàn)確診、密接等情況，須在24小時(shí)內(nèi)書(shū)面通知出租方，并配合出租方采取防疫措施。針對(duì)新規(guī)中不得擅自改變房屋用途的要求，可細(xì)化為疫情期間承租方如需變更居住人數(shù)，應(yīng)提前書(shū)面申請(qǐng)，新增人員需提供健康碼及行程記錄，且家庭人均居住面積不得低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。此外，承租方負(fù)有設(shè)施維護(hù)責(zé)任，合同中可寫明租賃期內(nèi)，承租方負(fù)責(zé)房屋日常防疫物資（如消毒液、口罩等）的儲(chǔ)備，出租方已提供的防疫設(shè)施（如紫外線消毒燈）的維護(hù)費(fèi)用由承租方承擔(dān)，自然損耗除外。三、疫情特殊風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制合同變更與解除條款需構(gòu)建分級(jí)響應(yīng)機(jī)制。一級(jí)響應(yīng)情形為因疫情導(dǎo)致承租方失去收入來(lái)源連續(xù)2個(gè)月以上，承租方可提供失業(yè)證明、收入銳減證明等材料，申請(qǐng)變更租金支付周期為按月支付；二級(jí)響應(yīng)情形為政府發(fā)布封鎖令導(dǎo)致房屋完全無(wú)法使用的，雙方均可書(shū)面通知解除合同，且互不承擔(dān)違約責(zé)任，租金按照實(shí)際使用天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)；三級(jí)響應(yīng)情形為承租方因疫情被隔離無(wú)法繼續(xù)履行合同的，應(yīng)提供隔離證明，解除合同時(shí)押金全額退還，已支付的未使用期間租金應(yīng)在10日內(nèi)返還。不可抗力與情勢(shì)變更的適用需明確界定。合同中應(yīng)區(qū)分兩種情形：因疫情直接導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，視為不可抗力，雙方有權(quán)解除合同且無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任；因疫情導(dǎo)致合同履行困難但未完全不能履行的，適用情勢(shì)變更原則，雙方應(yīng)在30日內(nèi)協(xié)商調(diào)整租金、租期等條款，協(xié)商不成的可訴請(qǐng)法院變更或解除合同。需特別注明承租方以疫情為由拒付租金的，需提供政府部門出具的管控文件或醫(yī)療機(jī)構(gòu)證明，否則不得主張不可抗力抗辯。爭(zhēng)議解決與證據(jù)留存條款應(yīng)適應(yīng)線上化趨勢(shì)。根據(jù)新規(guī)中租賃合同需實(shí)名備案的要求，合同應(yīng)寫明本合同簽訂后7日內(nèi)，由出租方通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)辦理備案手續(xù)，承租方應(yīng)提供必要協(xié)助；疫情期間，雙方可通過(guò)線上調(diào)解、視頻庭審等方式解決爭(zhēng)議，電子合同、聊天記錄、轉(zhuǎn)賬憑證等數(shù)字化證據(jù)具有同等法律效力。同時(shí)約定租賃期內(nèi)，雙方應(yīng)定期（建議每月）通過(guò)書(shū)面形式確認(rèn)房屋狀況及費(fèi)用結(jié)算情況，相關(guān)文件經(jīng)雙方電子簽章后存檔，避免疫情結(jié)束后因證據(jù)滅失導(dǎo)致糾紛。四、新規(guī)框架下的合規(guī)要點(diǎn)補(bǔ)充房屋適租性承諾需符合新規(guī)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。出租方應(yīng)在合同中聲明本房屋符合《住房租賃條例》規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)，不存在廚房、衛(wèi)生間等非居住空間單獨(dú)出租的情形，單間租住人數(shù)及人均面積符合當(dāng)?shù)卣?guī)定。疫情期間，房屋通風(fēng)系統(tǒng)、排水管道等已進(jìn)行專業(yè)檢測(cè)，符合防疫要求。承租方有權(quán)要求出租方提供房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、消防檢查合格證明等文件復(fù)印件作為合同附件。禁止性條款的明確約定可有效降低合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。合同中應(yīng)列明出租方不得有的行為，如以疫情為由單方面漲租或縮短租期；拒絕退還符合條件的押金；泄露承租方因疫情提供的個(gè)人健康信息；以承租方來(lái)自中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)為由拒絕履行合同。承租方不得有的行為，如擅自將房屋轉(zhuǎn)租給疫情管控對(duì)象；偽造疫情證明騙取租金減免；違反防疫規(guī)定導(dǎo)致房屋被查封。違反上述條款的一方，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于1個(gè)月租金的違約金。附屬設(shè)施與服務(wù)的特別約定能提升合同完備性。針對(duì)疫情期間生活便利性需求，可增加出租方應(yīng)保證疫情期間供水、供電、燃?xì)獾然A(chǔ)服務(wù)的穩(wěn)定供應(yīng)，因設(shè)施故障影響承租方基本生活的，承租方有權(quán)要求減免故障期間的租金；承租方如需額外安裝防疫設(shè)備（如空氣凈化器），應(yīng)書(shū)面征得出租方同意，費(fèi)用由承租方承擔(dān)，合同終止時(shí)可拆除但不得損壞房屋結(jié)構(gòu)。同時(shí)明確租賃期內(nèi)如遇政府要求加裝防疫設(shè)施的，費(fèi)用由出租方承擔(dān)，承租方應(yīng)配合施工。五、疫情減免政策及雙方義務(wù)為減輕乙方因新冠疫情遭受的經(jīng)濟(jì)壓力，甲方同意對(duì)乙方在租賃場(chǎng)地應(yīng)付的部分租金給予減免。租金減免的具體金額和減免期間需在合同中明確約定。乙方需在減免期間內(nèi)向甲方提交相關(guān)減免申請(qǐng)材料，包括但不限于疫情導(dǎo)致的營(yíng)業(yè)額下降證明、員工減少證明或其他甲方認(rèn)可的證明文件。若乙方未按時(shí)提交相關(guān)證明材料，甲方有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整或取消租金減免金額。甲方義務(wù)方面，甲方應(yīng)確保租賃場(chǎng)地的合法性，符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定。按本協(xié)議約定的時(shí)間和方式向乙方提供租金減免支持，并有權(quán)根據(jù)乙方的減免申請(qǐng)材料審核結(jié)果，調(diào)整租金減免金額。乙方義務(wù)方面，乙方應(yīng)按時(shí)足額支付除減免部分以外的租金及相關(guān)費(fèi)用，按本協(xié)議約定的時(shí)間和要求向甲方提交減免申請(qǐng)材料，并保證減免申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性及有效性。同時(shí)，乙方不得將租賃場(chǎng)地轉(zhuǎn)租、分租或以其他方式變更承租人，未經(jīng)甲方書(shū)面同意不得對(duì)租賃場(chǎng)地進(jìn)行改建或改變用途。除減免部分外，乙方仍應(yīng)按照原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式支付租金。乙方應(yīng)在每月日前支付當(dāng)月租金及相關(guān)費(fèi)用，甲方應(yīng)在收到乙方租金后向乙方提供符合稅務(wù)要求的租金發(fā)票。本協(xié)議約定的減免期間結(jié)束后，雙方應(yīng)按照原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)履行原合同義務(wù)。若減免期間結(jié)束后，乙方因疫情或其他不可抗力因素導(dǎo)致仍無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的，雙方可另行協(xié)商租金減免或延期支付事宜。本協(xié)議終止后，雙方應(yīng)按原合同約定的條款繼續(xù)履行義務(wù)，任何一方不得以此為由主張解除原合同或要求減少租金。六、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決若乙方未按本協(xié)議約定支付租金或提交減免申請(qǐng)材料，甲方有權(quán)采取暫停提供租賃場(chǎng)地的部分或全部設(shè)施服務(wù)、從減免金額中扣除相應(yīng)欠款、要求乙方支付逾期款項(xiàng)的違約金（違約金標(biāo)準(zhǔn)為‰/日）、有權(quán)單方面解除原合同及本協(xié)議，要求乙方立即騰退租賃場(chǎng)地并支付違約金等措施。若甲方未按本協(xié)議約定提供租金減免支持，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)履行本協(xié)議，并賠償造成的實(shí)際損失。本協(xié)議履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向租賃場(chǎng)地所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。本協(xié)議適用中華人民共和國(guó)相關(guān)法律法規(guī)。本協(xié)議的修改或補(bǔ)充應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并以書(shū)面形式作出，經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。本協(xié)議未盡事宜，雙方可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。本協(xié)議一式份，甲乙雙方各執(zhí)份，具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起