住房改建施工合同一、合同主體條款住房改建施工合同的主體條款是確定合同雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)，需明確發(fā)包人和承包人的基本信息。發(fā)包人應(yīng)為房屋所有權(quán)人或合法使用權(quán)人，需提供有效的身份證明文件及房屋權(quán)屬證明，確保其對改建房屋享有合法處分權(quán)。若房屋存在共有人，應(yīng)取得全體共有人的書面同意；若房屋處于租賃狀態(tài)，需提供承租人放棄優(yōu)先改建權(quán)的書面聲明。承包人應(yīng)具備建筑工程施工資質(zhì)，需在合同中載明企業(yè)名稱、統(tǒng)一社會信用代碼、資質(zhì)等級及經(jīng)營范圍等信息，同時附上營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件作為合同附件。對于涉及特種作業(yè)的改建項目（如結(jié)構(gòu)拆改、消防設(shè)施改造等），承包人還需提供相應(yīng)特種作業(yè)人員的資格證書，確保施工人員具備專業(yè)操作能力。二、工程概況條款工程概況條款需詳細(xì)描述改建項目的基本情況，包括工程地點、改建內(nèi)容、結(jié)構(gòu)類型及工程量等核心要素。工程地點應(yīng)明確至具體門牌號，并附房屋原始平面圖及改建區(qū)域示意圖。改建內(nèi)容應(yīng)分項列明，如墻體拆改、地面鋪設(shè)、門窗更換、水電改造、廚衛(wèi)翻新等，其中涉及主體結(jié)構(gòu)變動的，需特別注明拆改部位、尺寸及方式，嚴(yán)禁擅自拆除承重墻體或改變房屋主體結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)類型需說明房屋原有結(jié)構(gòu)（如磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等）及改建后的結(jié)構(gòu)變化，必要時應(yīng)附上具有設(shè)計資質(zhì)的單位出具的結(jié)構(gòu)變更設(shè)計圖紙。工程量的計量方式應(yīng)采用國家統(tǒng)一的建筑工程工程量計算規(guī)范，對隱蔽工程（如管線敷設(shè)、墻體內(nèi)部加固等）需明確計量規(guī)則及驗收標(biāo)準(zhǔn)，避免后續(xù)因工程量爭議影響工程結(jié)算。三、合同價款與支付條款合同價款的確定方式應(yīng)根據(jù)改建項目的規(guī)模和復(fù)雜程度選擇固定總價、固定單價或成本加酬金等形式。固定總價合同適用于工程量明確、施工工藝簡單的項目，承包人需在報價時充分考慮市場價格波動及工程風(fēng)險，合同履行過程中除設(shè)計變更外不得調(diào)整價款；固定單價合同則以工程量清單為基礎(chǔ)，按實際完成工程量乘以約定單價計算總價，單價中應(yīng)包含人工、材料、機(jī)械、管理費及利潤等全部費用；成本加酬金合同主要用于搶險救災(zāi)或技術(shù)特別復(fù)雜的改建工程，需明確成本核算范圍及酬金計取比例。無論采用何種計價方式，合同價款均應(yīng)列明分項單價、總價構(gòu)成及優(yōu)惠條款（如有），并約定價款調(diào)整的觸發(fā)條件，如主要材料價格波動幅度超過±5%時的調(diào)價方法。支付條款需明確付款階段、金額比例及支付期限。通常分為預(yù)付款、進(jìn)度款、竣工結(jié)算款及質(zhì)保金四個階段：預(yù)付款一般為合同總價的10%-30%，發(fā)包人應(yīng)在合同簽訂后7日內(nèi)支付，承包人需提供等額履約保函；進(jìn)度款按工程形象進(jìn)度分期支付，如完成主體結(jié)構(gòu)拆改支付30%，水電改造驗收合格支付20%，飾面工程完工支付25%等，每次付款前承包人應(yīng)提交已完工程量報告及付款申請，發(fā)包人需在14日內(nèi)審核并支付；竣工結(jié)算款在工程竣工驗收合格后30日內(nèi)，雙方確認(rèn)結(jié)算報告后15日內(nèi)支付至結(jié)算總價的97%；剩余3%作為質(zhì)量保證金，待質(zhì)保期滿無質(zhì)量問題后10日內(nèi)無息返還。支付方式應(yīng)采用銀行轉(zhuǎn)賬，收款賬戶信息需與承包人營業(yè)執(zhí)照載明的賬戶一致，嚴(yán)禁向個人賬戶支付大額工程款。四、工程期限條款工程期限包括合同總工期、開工日期、竣工日期及工期延誤處理方式。開工日期以發(fā)包人簽發(fā)的開工通知書為準(zhǔn)，承包人需在開工前7日內(nèi)完成施工方案審批、材料進(jìn)場檢驗及施工人員備案等準(zhǔn)備工作；竣工日期為工程通過竣工驗收的日期，需明確包含節(jié)假日及惡劣天氣影響的工期計算規(guī)則。合同總工期應(yīng)根據(jù)改建內(nèi)容合理確定，如100平方米以內(nèi)的簡單翻新工期約45-60天，涉及結(jié)構(gòu)改造的復(fù)雜項目需90-120天，具體可參考《建筑安裝工程工期定額》并結(jié)合項目實際情況調(diào)整。工期延誤的責(zé)任劃分需區(qū)分發(fā)包人和承包人原因：因發(fā)包人未按時支付工程款、提供設(shè)計圖紙延誤或指定材料供應(yīng)滯后等導(dǎo)致工期延誤的，發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)工期順延責(zé)任，并賠償承包人的停工損失（包括人工窩工費、機(jī)械閑置費等）；因承包人施工組織不當(dāng)、管理不善或質(zhì)量問題返工導(dǎo)致工期延誤的，承包人需按日支付違約金（一般為合同總價的0.05%），累計違約金不超過合同總價的5%，逾期超過30天的，發(fā)包人有權(quán)解除合同并要求承包人賠償損失。此外，因不可抗力（如地震、臺風(fēng)等）導(dǎo)致工期延誤的，雙方應(yīng)及時辦理工期順延簽證，承包人需在不可抗力發(fā)生后14日內(nèi)提交書面報告及證明材料。五、工程質(zhì)量與驗收條款工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確依據(jù)國家現(xiàn)行施工規(guī)范及設(shè)計文件執(zhí)行，如《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》（GB50210）、《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》（GB50327）等，同時約定分部分項工程的質(zhì)量等級（如合格或優(yōu)良）。材料質(zhì)量要求需列明主要材料的品牌、規(guī)格、型號及技術(shù)參數(shù)，如墻面乳膠漆應(yīng)符合《室內(nèi)裝飾裝修材料內(nèi)墻涂料中有害物質(zhì)限量》（GB18582）標(biāo)準(zhǔn)，防水材料需具備國家認(rèn)可的檢測機(jī)構(gòu)出具的質(zhì)量檢測報告。承包人采購的材料需經(jīng)發(fā)包人現(xiàn)場驗收合格后方可使用，嚴(yán)禁使用假冒偽劣產(chǎn)品或不符合設(shè)計要求的材料，如發(fā)現(xiàn)材料質(zhì)量問題，承包人應(yīng)無條件更換并承擔(dān)由此產(chǎn)生的費用及工期延誤責(zé)任。驗收程序分為隱蔽工程驗收、分部分項工程驗收及竣工驗收三個環(huán)節(jié)。隱蔽工程需在覆蓋前由承包人通知發(fā)包人及監(jiān)理單位（如有）共同驗收，驗收合格后簽署隱蔽工程驗收記錄，未經(jīng)驗收不得進(jìn)入下道工序；分部分項工程驗收按施工進(jìn)度分階段進(jìn)行，如水電改造完工后需進(jìn)行打壓試驗及絕緣電阻測試，地面鋪設(shè)完成后需檢查平整度及空鼓率；竣工驗收由發(fā)包人組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位共同進(jìn)行，驗收內(nèi)容包括工程質(zhì)量是否符合設(shè)計要求、使用功能是否完善、觀感質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)等，驗收合格后簽署竣工驗收報告，不合格的需限期整改并重新驗收。工程驗收時承包人應(yīng)提交完整的竣工資料，包括竣工圖、施工記錄、材料合格證、檢測報告及驗收記錄等，資料不全的發(fā)包人有權(quán)拒絕驗收。六、雙方權(quán)利與義務(wù)條款發(fā)包人的主要權(quán)利包括對工程質(zhì)量、進(jìn)度的監(jiān)督權(quán)，對設(shè)計變更的確認(rèn)權(quán)及對工程價款的審核權(quán)；義務(wù)則包括按時支付工程款、提供必要的施工條件（如施工用水電接入、場地移交等）、及時辦理相關(guān)審批手續(xù)（如改建工程規(guī)劃許可、施工許可證等）。發(fā)包人需在開工前向承包人提供施工所需的原始圖紙及技術(shù)資料，并委派專人負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)，涉及鄰里關(guān)系的（如噪音、粉塵影響），由發(fā)包人負(fù)責(zé)溝通解決。承包人的權(quán)利包括按合同約定獲得工程價款、拒絕發(fā)包人提出的不合理要求；義務(wù)則包括嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙及施工規(guī)范施工、確保工程質(zhì)量和安全、遵守施工現(xiàn)場管理規(guī)定（如文明施工、環(huán)境保護(hù)等）。承包人需編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計，明確施工進(jìn)度計劃、質(zhì)量保證措施及安全防護(hù)方案，配備專職安全員負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場安全管理，對高空作業(yè)、臨時用電等危險環(huán)節(jié)需設(shè)置警示標(biāo)志并采取防護(hù)措施。施工過程中造成人身傷亡或財產(chǎn)損失的，由承包人承擔(dān)全部賠償責(zé)任，除非該損失系發(fā)包人提供的設(shè)計圖紙錯誤或指令不當(dāng)導(dǎo)致。七、違約責(zé)任條款違約責(zé)任條款需針對合同雙方可能出現(xiàn)的違約行為約定具體的承擔(dān)方式，包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失及支付違約金等。發(fā)包人未按時支付工程款的，每逾期一日按應(yīng)付款額的0.03%支付違約金；擅自解除合同的，應(yīng)雙倍返還履約保函金額并賠償承包人的實際損失。承包人工程質(zhì)量不合格的，需無償返修至合格標(biāo)準(zhǔn)，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的工期延誤責(zé)任；擅自轉(zhuǎn)包或違法分包工程的，發(fā)包人有權(quán)解除合同，承包人應(yīng)支付合同總價10%的違約金，并返還已收取的工程款。對于一方違約后另一方的救濟(jì)途徑，合同中應(yīng)明確協(xié)商、仲裁或訴訟的解決方式。選擇仲裁的，需約定仲裁委員會的名稱及仲裁規(guī)則；選擇訴訟的，應(yīng)約定工程所在地人民法院為管轄法院。此外，違約行為導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)的，守約方有權(quán)解除合同，并要求違約方賠償可得利益損失（如預(yù)期利潤、租金損失等），但賠償金額不得超過違約方在訂立合同時預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。八、爭議解決與合同生效條款爭議解決方式應(yīng)在協(xié)商、調(diào)解、仲裁及訴訟中選擇明確路徑，鼓勵當(dāng)事人優(yōu)先通過協(xié)商解決爭議，協(xié)商不成的可提請工程所在地建設(shè)行政主管部門調(diào)解。對調(diào)解結(jié)果不服的，按合同約定的仲裁或訴訟方式處理，仲裁裁決為終局裁決，對雙方均具有約束力。合同中應(yīng)列明爭議解決所需的聯(lián)系方式（如通訊地址、聯(lián)系電話等），任何一方聯(lián)系方式變更時需提前7日書面通知對方，否則視為未變更。合同生效條件需明確約定經(jīng)雙方簽字蓋章且發(fā)包人支付預(yù)付款后生效，合同附件（如施工圖紙、工程量清單、材料樣品確認(rèn)單等）為本合同不可分割的組成部分，與合同正文具有同等法律效力。合同份數(shù)一般為一式四份，雙方各執(zhí)兩份，具有同等效力；涉及監(jiān)理單位的，需增加份數(shù)交監(jiān)理單位備案。合同有效期自生效之日起至質(zhì)保期滿且所有款項結(jié)清后終止，但其中關(guān)于工程質(zhì)量保修、爭議解決及保密條款的效力不受合同終止的影響，繼續(xù)對雙方具有約束力。九、工程質(zhì)量保修條款工程質(zhì)量保修范圍包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程等，具體保修期限應(yīng)符合《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計文件規(guī)定的該工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年。保修期限自工程竣工驗收合格之日起計算，承包人需在保修期內(nèi)提供免費維修服務(wù)，接到發(fā)包人報修通知后24小時內(nèi)派員到場，緊急情況（如管道破裂、漏電等）應(yīng)在2小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理。非承包人原因（如發(fā)包人使用不當(dāng)、第三方破壞等）造成的質(zhì)量問題，承包人可提供維修服務(wù)，但有權(quán)收取合理的維修費用，費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在合同中約定或按市場行情確定。保修期內(nèi)出現(xiàn)重大質(zhì)量缺陷（如結(jié)構(gòu)裂縫、墻體滲漏等），經(jīng)鑒定屬于承包人施工原因的，承包人除無償修復(fù)外，還需賠償發(fā)包人因此遭受的損失，且保修期自修復(fù)合格之日起重新計算。十、其他約定條款其他約定條款可根據(jù)改建項目的特殊需求補(bǔ)充，如材料樣品確認(rèn)條款，要求承包人在施工前提供主要材料樣品（如瓷磚、木地板、涂料等），經(jīng)發(fā)包人簽字確認(rèn)后封存，作為材料驗收的依據(jù)；工期獎勵條款，約定提前竣工的按每日合同總價的0.02%給予獎勵，最高不超過合同總價的3%