面積超的太多合同在房屋買賣、商鋪?zhàn)赓U、工程建設(shè)等領(lǐng)域，合同中關(guān)于面積的約定是核心條款之一。然而，在實(shí)際操作中，“面積超的太多”的情況時(shí)有發(fā)生，即實(shí)際交付的面積與合同約定面積存在顯著差異。這種差異不僅可能導(dǎo)致合同雙方的利益沖突，還可能引發(fā)一系列法律糾紛。本文將從面積差異的成因、法律規(guī)定、常見爭議焦點(diǎn)以及防范措施等方面，對(duì)這一問題進(jìn)行深入分析。一、面積差異的主要成因（一）測量標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一不同的測量標(biāo)準(zhǔn)是導(dǎo)致面積差異的常見原因之一。例如，在房地產(chǎn)交易中，建筑面積和套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方式不同，可能會(huì)造成數(shù)據(jù)上的偏差。建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積，而公攤面積的計(jì)算又涉及到樓梯、電梯、公共門廳等公共區(qū)域的分?jǐn)?，不同的測繪機(jī)構(gòu)可能采用不同的分?jǐn)偡椒?，從而?dǎo)致面積計(jì)算結(jié)果的差異。此外，在工程建設(shè)領(lǐng)域，設(shè)計(jì)圖紙與實(shí)際施工之間也可能存在誤差，施工過程中的材料損耗、施工工藝等因素，都可能導(dǎo)致實(shí)際面積與設(shè)計(jì)面積不符。（二）合同條款約定不明部分合同在簽訂時(shí)，對(duì)于面積的計(jì)算方式、誤差范圍、處理方式等條款約定不夠明確，這為后續(xù)的面積爭議埋下了隱患。例如，有些合同僅簡單約定了面積數(shù)值，卻未明確該面積是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積，也未約定誤差范圍及超出誤差范圍后的處理辦法。當(dāng)實(shí)際面積與約定面積出現(xiàn)較大差異時(shí)，雙方往往會(huì)因?yàn)閷?duì)合同條款的理解不同而產(chǎn)生糾紛。（三）開發(fā)商或出租方的主觀故意在一些情況下，開發(fā)商或出租方為了吸引客戶、提高售價(jià)或租金，可能會(huì)故意夸大面積，或者在測量過程中采取不正當(dāng)手段，導(dǎo)致合同約定面積與實(shí)際面積不符。這種行為不僅違背了誠實(shí)信用原則，也涉嫌欺詐，嚴(yán)重?fù)p害了購房者或承租方的合法權(quán)益。（四）政策法規(guī)的變化相關(guān)政策法規(guī)的變化也可能導(dǎo)致面積差異。例如，國家或地方政府對(duì)房地產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)、公攤面積計(jì)算方法等進(jìn)行調(diào)整，可能會(huì)使之前簽訂的合同中約定的面積與按照新政策計(jì)算的面積產(chǎn)生差異。此外，規(guī)劃部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃調(diào)整，也可能導(dǎo)致實(shí)際建設(shè)面積與原規(guī)劃面積不符，進(jìn)而影響合同約定面積的履行。二、面積差異的法律規(guī)定（一）商品房買賣中的相關(guān)規(guī)定在商品房買賣中，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條對(duì)面積差異的處理作出了明確規(guī)定。該條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。”這一規(guī)定為商品房買賣中面積差異的處理提供了法律依據(jù)，明確了不同誤差范圍內(nèi)的處理方式，保護(hù)了買受人的合法權(quán)益。（二）租賃合同中的相關(guān)規(guī)定在租賃合同中，對(duì)于面積差異的處理，法律并沒有作出像商品房買賣那樣具體的規(guī)定，主要依靠合同雙方的約定。如果合同中明確約定了面積誤差的處理方式，應(yīng)當(dāng)按照合同約定執(zhí)行；如果合同沒有約定或者約定不明確，雙方可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以按照《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定處理。根據(jù)《民法典》第五百一十一條的規(guī)定，當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依據(jù)前條規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）質(zhì)量要求不明確的，按照強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)的，按照推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)的，按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。（二）價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，依照規(guī)定履行。（三）履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)請(qǐng)求履行，但是應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。（五）履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。（六）履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)；因債權(quán)人原因增加的履行費(fèi)用，由債權(quán)人負(fù)擔(dān)。因此，在租賃合同中，當(dāng)面積出現(xiàn)較大差異時(shí)，承租方可以根據(jù)上述規(guī)定，要求出租方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如減少租金、解除合同等。（三）建設(shè)工程合同中的相關(guān)規(guī)定在建設(shè)工程合同中，面積差異主要體現(xiàn)在工程量的變化上。根據(jù)《民法典》第七百九十八條的規(guī)定，隱蔽工程在隱蔽以前，承包人應(yīng)當(dāng)通知發(fā)包人檢查。發(fā)包人沒有及時(shí)檢查的，承包人可以順延工程日期，并有權(quán)請(qǐng)求賠償停工、窩工等損失。如果在施工過程中，因設(shè)計(jì)變更等原因?qū)е鹿こ塘吭黾?，從而使?shí)際面積超出合同約定面積，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的計(jì)價(jià)方式對(duì)增加的工程量進(jìn)行結(jié)算。如果合同中沒有約定或者約定不明確，雙方可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以參照簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門發(fā)布的計(jì)價(jià)方法或者計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算工程價(jià)款。三、面積爭議的常見焦點(diǎn)（一）面積誤差的計(jì)算方式面積誤差的計(jì)算方式是面積爭議的核心焦點(diǎn)之一。在實(shí)際操作中，不同的計(jì)算方式可能會(huì)得出不同的誤差結(jié)果，從而影響雙方的利益分配。例如，是以合同約定面積為基數(shù)計(jì)算誤差比，還是以實(shí)際面積為基數(shù)計(jì)算誤差比，不同的計(jì)算基數(shù)會(huì)導(dǎo)致誤差比的差異。此外，對(duì)于公攤面積的計(jì)算是否合理，也是雙方爭議的焦點(diǎn)之一。購房者或承租方往往認(rèn)為公攤面積過大，而開發(fā)商或出租方則認(rèn)為公攤面積的計(jì)算符合相關(guān)規(guī)定。（二）超出誤差范圍后的處理方式當(dāng)面積誤差比超出合同約定的誤差范圍時(shí)，如何處理是雙方爭議的另一個(gè)焦點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照法律規(guī)定處理。然而，在實(shí)際情況中，有些合同雖然約定了超出誤差范圍后的處理方式，但該約定可能存在不公平、不合理的情況，例如，約定超出誤差范圍后由購房者或承租方無條件接受，或者僅給予少量的補(bǔ)償。這種情況下，購房者或承租方可能會(huì)主張?jiān)摷s定無效，要求按照法律規(guī)定進(jìn)行處理。（三）損失賠償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)當(dāng)面積差異給一方造成損失時(shí)，損失賠償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)也是雙方爭議的焦點(diǎn)。例如，購房者因?qū)嶋H面積小于合同約定面積，導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，可能會(huì)要求開發(fā)商賠償裝修損失、搬遷損失等。承租方因?qū)嶋H面積小于合同約定面積，導(dǎo)致經(jīng)營受到影響，可能會(huì)要求出租方賠償經(jīng)營損失。然而，對(duì)于損失的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，雙方往往難以達(dá)成一致意見，需要通過法律途徑進(jìn)行認(rèn)定。四、面積差異的防范措施（一）明確合同條款簽訂合同時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)明確面積的計(jì)算方式、誤差范圍、處理方式等條款，避免因條款約定不明而產(chǎn)生糾紛。具體來說，合同中應(yīng)當(dāng)明確約定面積是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積，公攤面積的計(jì)算方法和范圍，誤差范圍的具體數(shù)值，以及超出誤差范圍后的處理辦法，如解除合同、補(bǔ)足差價(jià)、返還差價(jià)、賠償損失等。此外，對(duì)于面積測量的依據(jù)和測繪機(jī)構(gòu)的選擇，也應(yīng)當(dāng)在合同中進(jìn)行明確約定。（二）核實(shí)面積數(shù)據(jù)在簽訂合同前，購房者或承租方應(yīng)當(dāng)核實(shí)合同約定面積的真實(shí)性和準(zhǔn)確性?？梢砸箝_發(fā)商或出租方提供由專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)出具的測繪報(bào)告，仔細(xì)核對(duì)測繪報(bào)告中的面積數(shù)據(jù)、計(jì)算方法等內(nèi)容。對(duì)于有疑問的地方，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向開發(fā)商或出租方提出，要求其進(jìn)行解釋和說明。在房屋交付時(shí)，購房者或承租方應(yīng)當(dāng)親自對(duì)房屋面積進(jìn)行測量，或者委托專業(yè)的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)測，核實(shí)實(shí)際面積與合同約定面積是否一致。（三）選擇正規(guī)的交易對(duì)象選擇正規(guī)的開發(fā)商、出租方或施工單位，可以降低面積差異的風(fēng)險(xiǎn)。正規(guī)的企業(yè)通常具有較強(qiáng)的信譽(yù)和實(shí)力，能夠遵守誠實(shí)信用原則，按照合同約定履行義務(wù)。在選擇交易對(duì)象時(shí)，可以通過查詢企業(yè)的資質(zhì)證書、信用記錄、過往業(yè)績等方式，了解其信譽(yù)和實(shí)力情況。（四）及時(shí)維權(quán)如果發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積與合同約定面積存在較大差異，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取維權(quán)措施?？梢允紫扰c對(duì)方進(jìn)行協(xié)商，要求其按照合同約定或法律規(guī)定處理面積差異問題。如果協(xié)商不成，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向法院提起訴訟，或者向相關(guān)部門投訴，維護(hù)自己的合法權(quán)益。在維權(quán)過程中，應(yīng)當(dāng)注意收集相關(guān)證據(jù)，如合同、測繪報(bào)告、付款憑證、溝通記錄等，以便在訴訟或投訴中能