面積超的太多合同在房屋買賣、商鋪租賃、工程建設(shè)等領(lǐng)域，合同中關(guān)于面積的約定是核心條款之一。然而，在實際操作中，“面積超的太多”的情況時有發(fā)生，即實際交付的面積與合同約定面積存在顯著差異。這種差異不僅可能導致合同雙方的利益沖突，還可能引發(fā)一系列法律糾紛。本文將從面積差異的成因、法律規(guī)定、常見爭議焦點以及防范措施等方面，對這一問題進行深入分析。一、面積差異的主要成因（一）測量標準不統(tǒng)一不同的測量標準是導致面積差異的常見原因之一。例如，在房地產(chǎn)交易中，建筑面積和套內(nèi)建筑面積的計算方式不同，可能會造成數(shù)據(jù)上的偏差。建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積，而公攤面積的計算又涉及到樓梯、電梯、公共門廳等公共區(qū)域的分攤，不同的測繪機構(gòu)可能采用不同的分攤方法，從而導致面積計算結(jié)果的差異。此外，在工程建設(shè)領(lǐng)域，設(shè)計圖紙與實際施工之間也可能存在誤差，施工過程中的材料損耗、施工工藝等因素，都可能導致實際面積與設(shè)計面積不符。（二）合同條款約定不明部分合同在簽訂時，對于面積的計算方式、誤差范圍、處理方式等條款約定不夠明確，這為后續(xù)的面積爭議埋下了隱患。例如，有些合同僅簡單約定了面積數(shù)值，卻未明確該面積是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積，也未約定誤差范圍及超出誤差范圍后的處理辦法。當實際面積與約定面積出現(xiàn)較大差異時，雙方往往會因為對合同條款的理解不同而產(chǎn)生糾紛。（三）開發(fā)商或出租方的主觀故意在一些情況下，開發(fā)商或出租方為了吸引客戶、提高售價或租金，可能會故意夸大面積，或者在測量過程中采取不正當手段，導致合同約定面積與實際面積不符。這種行為不僅違背了誠實信用原則，也涉嫌欺詐，嚴重損害了購房者或承租方的合法權(quán)益。（四）政策法規(guī)的變化相關(guān)政策法規(guī)的變化也可能導致面積差異。例如，國家或地方政府對房地產(chǎn)測繪標準、公攤面積計算方法等進行調(diào)整，可能會使之前簽訂的合同中約定的面積與按照新政策計算的面積產(chǎn)生差異。此外，規(guī)劃部門對建設(shè)項目的規(guī)劃調(diào)整，也可能導致實際建設(shè)面積與原規(guī)劃面積不符，進而影響合同約定面積的履行。二、面積差異的法律規(guī)定（一）商品房買賣中的相關(guān)規(guī)定在商品房買賣中，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條對面積差異的處理作出了明確規(guī)定。該條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！边@一規(guī)定為商品房買賣中面積差異的處理提供了法律依據(jù)，明確了不同誤差范圍內(nèi)的處理方式，保護了買受人的合法權(quán)益。（二）租賃合同中的相關(guān)規(guī)定在租賃合同中，對于面積差異的處理，法律并沒有作出像商品房買賣那樣具體的規(guī)定，主要依靠合同雙方的約定。如果合同中明確約定了面積誤差的處理方式，應(yīng)當按照合同約定執(zhí)行；如果合同沒有約定或者約定不明確，雙方可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以按照《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定處理。根據(jù)《民法典》第五百一十一條的規(guī)定，當事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依據(jù)前條規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）質(zhì)量要求不明確的，按照強制性國家標準履行；沒有強制性國家標準的，按照推薦性國家標準履行；沒有推薦性國家標準的，按照行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。（二）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應(yīng)當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，依照規(guī)定履行。（三）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；其他標的，在履行義務(wù)一方所在地履行。（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時請求履行，但是應(yīng)當給對方必要的準備時間。（五）履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。（六）履行費用的負擔不明確的，由履行義務(wù)一方負擔；因債權(quán)人原因增加的履行費用，由債權(quán)人負擔。因此，在租賃合同中，當面積出現(xiàn)較大差異時，承租方可以根據(jù)上述規(guī)定，要求出租方承擔相應(yīng)的責任，如減少租金、解除合同等。（三）建設(shè)工程合同中的相關(guān)規(guī)定在建設(shè)工程合同中，面積差異主要體現(xiàn)在工程量的變化上。根據(jù)《民法典》第七百九十八條的規(guī)定，隱蔽工程在隱蔽以前，承包人應(yīng)當通知發(fā)包人檢查。發(fā)包人沒有及時檢查的，承包人可以順延工程日期，并有權(quán)請求賠償停工、窩工等損失。如果在施工過程中，因設(shè)計變更等原因?qū)е鹿こ塘吭黾?，從而使實際面積超出合同約定面積，雙方應(yīng)當按照合同約定的計價方式對增加的工程量進行結(jié)算。如果合同中沒有約定或者約定不明確，雙方可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以參照簽訂建設(shè)工程施工合同時當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門發(fā)布的計價方法或者計價標準結(jié)算工程價款。三、面積爭議的常見焦點（一）面積誤差的計算方式面積誤差的計算方式是面積爭議的核心焦點之一。在實際操作中，不同的計算方式可能會得出不同的誤差結(jié)果，從而影響雙方的利益分配。例如，是以合同約定面積為基數(shù)計算誤差比，還是以實際面積為基數(shù)計算誤差比，不同的計算基數(shù)會導致誤差比的差異。此外，對于公攤面積的計算是否合理，也是雙方爭議的焦點之一。購房者或承租方往往認為公攤面積過大，而開發(fā)商或出租方則認為公攤面積的計算符合相關(guān)規(guī)定。（二）超出誤差范圍后的處理方式當面積誤差比超出合同約定的誤差范圍時，如何處理是雙方爭議的另一個焦點。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照法律規(guī)定處理。然而，在實際情況中，有些合同雖然約定了超出誤差范圍后的處理方式，但該約定可能存在不公平、不合理的情況，例如，約定超出誤差范圍后由購房者或承租方無條件接受，或者僅給予少量的補償。這種情況下，購房者或承租方可能會主張該約定無效，要求按照法律規(guī)定進行處理。（三）損失賠償?shù)姆秶蜆藴十斆娣e差異給一方造成損失時，損失賠償?shù)姆秶蜆藴室彩请p方爭議的焦點。例如，購房者因?qū)嶋H面積小于合同約定面積，導致房屋使用功能受到影響，可能會要求開發(fā)商賠償裝修損失、搬遷損失等。承租方因?qū)嶋H面積小于合同約定面積，導致經(jīng)營受到影響，可能會要求出租方賠償經(jīng)營損失。然而，對于損失的范圍和標準，雙方往往難以達成一致意見，需要通過法律途徑進行認定。四、面積差異的防范措施（一）明確合同條款簽訂合同時，雙方應(yīng)當明確面積的計算方式、誤差范圍、處理方式等條款，避免因條款約定不明而產(chǎn)生糾紛。具體來說，合同中應(yīng)當明確約定面積是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積，公攤面積的計算方法和范圍，誤差范圍的具體數(shù)值，以及超出誤差范圍后的處理辦法，如解除合同、補足差價、返還差價、賠償損失等。此外，對于面積測量的依據(jù)和測繪機構(gòu)的選擇，也應(yīng)當在合同中進行明確約定。（二）核實面積數(shù)據(jù)在簽訂合同前，購房者或承租方應(yīng)當核實合同約定面積的真實性和準確性?？梢砸箝_發(fā)商或出租方提供由專業(yè)測繪機構(gòu)出具的測繪報告，仔細核對測繪報告中的面積數(shù)據(jù)、計算方法等內(nèi)容。對于有疑問的地方，應(yīng)當及時向開發(fā)商或出租方提出，要求其進行解釋和說明。在房屋交付時，購房者或承租方應(yīng)當親自對房屋面積進行測量，或者委托專業(yè)的測繪機構(gòu)進行復測，核實實際面積與合同約定面積是否一致。（三）選擇正規(guī)的交易對象選擇正規(guī)的開發(fā)商、出租方或施工單位，可以降低面積差異的風險。正規(guī)的企業(yè)通常具有較強的信譽和實力，能夠遵守誠實信用原則，按照合同約定履行義務(wù)。在選擇交易對象時，可以通過查詢企業(yè)的資質(zhì)證書、信用記錄、過往業(yè)績等方式，了解其信譽和實力情況。（四）及時維權(quán)如果發(fā)現(xiàn)實際面積與合同約定面積存在較大差異，應(yīng)當及時采取維權(quán)措施。可以首先與對方進行協(xié)商，要求其按照合同約定或法律規(guī)定處理面積差異問題。如果協(xié)商不成，應(yīng)當及時向法院提起訴訟，或者向相關(guān)部門投訴，維護自己的合法權(quán)益。在維權(quán)過程中，應(yīng)當注意收集相關(guān)證據(jù)，如合同、測繪報告、付款憑證、溝通記錄等，以便在訴訟或投訴中能