房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理研究摘要：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位也是急劇升高。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其經(jīng)營(yíng)中所面對(duì)的財(cái)務(wù)流量是巨大的，這也導(dǎo)致了對(duì)于成本進(jìn)行有效控制的迫切性。成功的成本控制不僅能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約大量的資金，而且也推動(dòng)了各項(xiàng)工作的開展趨向于科學(xué)化。在這種背景下，本文首先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本控制的相關(guān)理念及不足之處進(jìn)行了概述，進(jìn)而從多個(gè)方面著手，探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本控制的措施，以求為房地產(chǎn)企業(yè)更好的進(jìn)行成本控制與管理提供必要的借鑒與參考。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；不足；措施一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本控制的概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理的管理環(huán)節(jié)主要包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核等多個(gè)方面的具體活動(dòng)。其中的核心關(guān)鍵是成本控制與成本核算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理的機(jī)制時(shí)，應(yīng)該特別注意以下幾點(diǎn)：將所成功的完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理計(jì)劃經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推廣使用；不要嘗試量化所有的成本；特別注意一些有爭(zhēng)議性的成本項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，導(dǎo)致成本管理計(jì)劃失敗的原因來自多個(gè)方面，這包括：計(jì)劃執(zhí)行的落實(shí)力度不夠；忽視成本信息所帶來的意義；沒有從成本信息中去確認(rèn)問題范圍，對(duì)施工方法進(jìn)行有效的改善；過度強(qiáng)調(diào)成本是會(huì)計(jì)系統(tǒng)的一部分，而非管理方式改善的工具；管理者經(jīng)常低估必須使用在工程風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)當(dāng)中的成本管理信息等。房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)成本包括為了保證和提高施工或服務(wù)質(zhì)量而支出的一切費(fèi)用，以及因未達(dá)到相應(yīng)質(zhì)量標(biāo)為準(zhǔn)，不能滿足使用者和消費(fèi)者需要而產(chǎn)生的一切損失。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理的幾種改善策略：通過預(yù)防問題以降低失效成本；通過解決施工問題以降低失效成本；面對(duì)問題，尋找成本失控的根源，從事正確的成本預(yù)防活動(dòng)；以適當(dāng)?shù)姆椒▉斫档晚?xiàng)目評(píng)價(jià)成本；持續(xù)的實(shí)施預(yù)防與評(píng)價(jià)，以尋求更深入的施工活動(dòng)及管理活動(dòng)的改善以大幅降低成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理成功的關(guān)鍵在于預(yù)防措施，預(yù)防的重點(diǎn)是讓成本問題變得棘手前找到問題排除的方法與策略。有效預(yù)防成本的管理，將可獲得最大的成本控制效果。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本控制的措施首先，政府的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行土地價(jià)格的有效評(píng)估，從而制定出合理的房地產(chǎn)土地價(jià)格。我國(guó)各地政府的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)需要在科學(xué)發(fā)展觀理念的指導(dǎo)之下，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，進(jìn)而在考慮到城市的戰(zhàn)略發(fā)展問題的基礎(chǔ)上，對(duì)所擁有的土地進(jìn)行合理的規(guī)劃與布局，并且運(yùn)用較為科學(xué)的計(jì)算方法與計(jì)算工具來確定所要出售的土地類型與價(jià)格。這一價(jià)格不僅應(yīng)當(dāng)設(shè)立一個(gè)合理的最低價(jià)，而且也應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)過程中的最高價(jià)進(jìn)行評(píng)價(jià)與分析。只有在這種雙向價(jià)格制定的支持下，才能夠?qū)τ谕恋爻杀具M(jìn)行有效的評(píng)估，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)標(biāo)與施工成本提供很好的控制基礎(chǔ)，最終為老百姓的住房購買提供合理的價(jià)格。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)過程中，需要合理的分析自身所擁有的資源，以及后期的開發(fā)成本，從而不止出現(xiàn)虛高的競(jìng)標(biāo)價(jià)格，無形中提高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。開發(fā)商拿地前，應(yīng)根據(jù)地塊情況、土地出讓底價(jià)、土地規(guī)劃條件、本企業(yè)實(shí)力等進(jìn)行綜合評(píng)估分析，通過投資機(jī)會(huì)研究以及初步可行性分析等，確定所能接受的最高心理地價(jià)，并據(jù)此指導(dǎo)本企業(yè)參與出讓土地的投標(biāo)活動(dòng)，如果在競(jìng)爭(zhēng)中超過最高心理地價(jià)或其一定幅度，則果斷放棄，此舉可以避免將勉強(qiáng)用高價(jià)拿來的土地的成本最終轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，或自身套牢。第三，規(guī)范控制開發(fā)成本中的間接費(fèi)用。在開發(fā)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等間接費(fèi)用控制中，需要開發(fā)商加強(qiáng)內(nèi)部管理控制，規(guī)范制度流程建設(shè)，制定切實(shí)可行的開發(fā)建設(shè)方案、營(yíng)銷方案以及投融資方案等，降低管理成本、銷售成本和財(cái)務(wù)成本等。同時(shí)在政策允許范圍內(nèi)，合理做好稅費(fèi)統(tǒng)籌，有效降低稅費(fèi)。并從嚴(yán)控制不可預(yù)見費(fèi)，做好延期、漲價(jià)等相關(guān)預(yù)案，適當(dāng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，降低開發(fā)成本費(fèi)用。另外，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)注重消除隱形的失效成本。隱形的失效成本，顧名思義，是不易看到的損失，如：建筑材料以倉庫呆料形式存在；建筑過程中的機(jī)械閑置；使用施工工具不當(dāng)所造成的施工作業(yè)的不便利；未能充分考慮試產(chǎn)需求的房地產(chǎn)建造；施工環(huán)節(jié)的不必要流程與安排，造成人力的浪費(fèi)；施工人員的操作不熟練，形成瓶頸造成暫時(shí)性停工待件。隱性的實(shí)效成本具有十分嚴(yán)重的恩華房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響，因此消除隱形的浪費(fèi)也成為了管理者必須要引起重視的工作內(nèi)容。最后，完善與落實(shí)成本管理制度。要推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理制度，需要全公司各部門的參與及最高主管的切實(shí)推動(dòng)。建議結(jié)合已有的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)系統(tǒng)來構(gòu)建成本控制制度。制度的構(gòu)建要特別注意預(yù)防成本的合理安排，這需要做好如下兩項(xiàng)工作：一是評(píng)估投入合理的預(yù)防成本，維持并滿足施工項(xiàng)目的的質(zhì)量需求，避免不必要的失敗成本；二是評(píng)估公司在預(yù)防成本的投入、鑒定成本減少等方面所獲致的成效。另外，結(jié)合質(zhì)量成本管理理念，建立預(yù)防性的施工質(zhì)量管理系統(tǒng)，并在此基礎(chǔ)之上實(shí)施成本控制計(jì)劃。參考文獻(xiàn)［1］孫忠寶.對(duì)房