物業(yè)租賃糾紛調(diào)解案例分析一、案例背景某商業(yè)綜合體物業(yè)管理公司（以下簡稱“物業(yè)公司”）與某餐飲管理公司（以下簡稱“餐飲公司”）于202X年簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定餐飲公司租賃該綜合體一層約150平方米商鋪用于經(jīng)營特色餐飲，租賃期限5年，月租金七千元，按季度支付；合同同時(shí)約定，餐飲公司如需對商鋪進(jìn)行裝修改造，需提前以書面形式向物業(yè)公司申請，經(jīng)審批同意后方可施工，且不得擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)。合同中未明確約定租賃期內(nèi)提前解約時(shí)，商鋪裝修添附物的歸屬及賠償方式。合同履行至第3年時(shí)，受市場環(huán)境及經(jīng)營策略調(diào)整影響，餐飲公司經(jīng)營效益下滑，連續(xù)兩個(gè)季度未按約支付租金。物業(yè)公司多次以書面、電話形式催繳未果后，于202X年X月向餐飲公司發(fā)出《解除租賃合同通知書》，要求其于15日內(nèi)騰退商鋪，并支付拖欠的租金及合同約定的違約金。二、糾紛焦點(diǎn)（一）租金支付與合同解除爭議餐飲公司認(rèn)為，經(jīng)營困難系受疫情后消費(fèi)市場變化影響，屬于“情勢變更”范疇，希望物業(yè)公司減免部分租金并延長付款期限，而非直接解除合同；物業(yè)公司則主張，合同中已明確租金支付義務(wù)，餐飲公司無正當(dāng)理由拖欠租金已構(gòu)成根本違約，依約有權(quán)解除合同。（二）裝修損失賠償爭議餐飲公司稱，租賃初期為打造品牌形象，投入十余萬對商鋪進(jìn)行裝修（含門頭設(shè)計(jì)、室內(nèi)軟裝、設(shè)備安裝等），且裝修時(shí)曾口頭向物業(yè)公司現(xiàn)場管理人員報(bào)備，對方未提出異議，應(yīng)視為“默示同意”裝修?，F(xiàn)因物業(yè)公司解除合同，要求其賠償全部裝修損失；物業(yè)公司則反駁，裝修未經(jīng)書面審批，違反合同約定，且合同解除系餐飲公司違約導(dǎo)致，裝修損失應(yīng)由其自行承擔(dān)，甚至要求餐飲公司恢復(fù)商鋪原狀。三、調(diào)解過程社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)接到雙方調(diào)解申請后，迅速成立調(diào)解小組，通過“背對背”溝通與“面對面”協(xié)商相結(jié)合的方式推進(jìn)調(diào)解：（一）事實(shí)調(diào)查與法律釋明調(diào)解小組首先核實(shí)案件細(xì)節(jié)：餐飲公司裝修時(shí)確向物業(yè)現(xiàn)場人員口頭說明，但未留存書面申請；物業(yè)公司雖未書面批準(zhǔn)，但在裝修期間未制止施工，且曾配合餐飲公司辦理營業(yè)執(zhí)照相關(guān)場地證明，客觀上認(rèn)可了裝修行為。針對法律適用，調(diào)解員向雙方解讀：根據(jù)《民法典》第七百二十二條，“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！辈惋嫻就锨纷饨鸬男袨橐褲M足法定解約條件，但“經(jīng)營困難”不屬于法定免責(zé)事由，需自行承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于裝修，《民法典》第七百一十五條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”本案中，物業(yè)公司雖未書面審批，但以實(shí)際行為（配合辦照、未制止施工）認(rèn)可裝修，構(gòu)成“默示同意”，但合同解除系餐飲公司違約，裝修損失應(yīng)結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)。（二）調(diào)解方案協(xié)商結(jié)合法律規(guī)定與雙方訴求，調(diào)解小組提出折中方案：1.租金與解約：餐飲公司于10日內(nèi)支付拖欠的兩個(gè)季度租金（合計(jì)一萬四千元），物業(yè)公司放棄違約金主張，雙方解除租賃合同。2.裝修損失：考慮到餐飲公司裝修確有投入且物業(yè)公司存在“默示同意”的過錯(cuò)，物業(yè)公司一次性補(bǔ)償餐飲公司裝修損失兩萬元；商鋪內(nèi)不可移動(dòng)的裝修添附物（如吊頂、墻面造型等）歸物業(yè)公司所有，餐飲公司可拆除可移動(dòng)設(shè)備（如桌椅、廚具），但需于騰退前恢復(fù)商鋪基本使用功能（如拆除私接管線、清理建筑垃圾）。（三）最終達(dá)成協(xié)議經(jīng)多輪溝通，雙方認(rèn)可調(diào)解方案的公平性：餐飲公司認(rèn)為補(bǔ)償雖不足以覆蓋全部裝修成本，但可減少騰退損失；物業(yè)公司認(rèn)為通過調(diào)解快速收回商鋪，避免了長期訴訟的時(shí)間與經(jīng)濟(jì)成本。最終雙方簽訂《調(diào)解協(xié)議書》，餐飲公司按期支付租金、騰退商鋪，物業(yè)公司支付補(bǔ)償款，糾紛圓滿解決。四、法律依據(jù)與實(shí)務(wù)要點(diǎn)（一）核心法律條款1.租金支付與合同解除：《民法典》第七百二十二條明確了出租人因承租人拖欠租金解除合同的權(quán)利，需注意“合理期限”的認(rèn)定（實(shí)務(wù)中一般為15-30日，具體可依合同約定或行業(yè)習(xí)慣）。2.裝修行為的效力：《民法典》第七百一十五條區(qū)分“經(jīng)同意”與“未經(jīng)同意”的裝修，其中“同意”可通過書面、口頭或行為推定（如本案中物業(yè)公司的配合行為）。3.裝修損失的分擔(dān)：參考《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》（2020修正）第九條，合同解除時(shí)，已形成附合的裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸其所有；不同意利用的，根據(jù)雙方過錯(cuò)分擔(dān)損失。本案中，因承租人違約導(dǎo)致合同解除，其應(yīng)承擔(dān)主要損失，出租人因“默示同意”存在次要過錯(cuò)，故適當(dāng)補(bǔ)償。（二）實(shí)務(wù)啟示1.合同條款精細(xì)化：物業(yè)方應(yīng)在租賃合同中明確裝修審批流程（如書面申請、圖紙審核、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)）、解約條件（如拖欠租金的寬限期、違約金計(jì)算方式）、裝修添附物的處理規(guī)則（如合同解除后歸屬、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）；承租方需重視裝修審批的書面化，避免“口頭同意”的舉證風(fēng)險(xiǎn)。2.糾紛解決的靈活性：調(diào)解作為非訴糾紛解決方式，可通過“情、理、法”結(jié)合快速化解矛盾，避免訴訟的對抗性與高成本。本案中，物業(yè)公司放棄違約金、承租方接受部分補(bǔ)償，均體現(xiàn)了“利益平衡”的調(diào)解思路。3.證據(jù)意識的強(qiáng)化：雙方均應(yīng)留存合同履行的關(guān)鍵證據(jù)，如租金支付憑證、裝修申請記錄、溝通函件等，便于糾紛發(fā)生時(shí)清晰還原事實(shí)，降低舉證難度。五、總結(jié)本案是典型的物業(yè)租賃糾紛，涉及租金違約、裝修損失兩大核心爭議。通過調(diào)解，既維護(hù)了物業(yè)方的租金債權(quán)與合同解除權(quán)，又兼顧了承租方的裝修投入損失，實(shí)現(xiàn)了“定分止?fàn)?、利益平衡”的效果。其啟示?/p>