物業(yè)電梯運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)范電梯作為物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)保障業(yè)主出行效率與安全的核心設(shè)施，其運(yùn)行維護(hù)管理水平直接影響居住體驗(yàn)與公共安全。為規(guī)范電梯全生命周期管理，提升設(shè)備可靠性，結(jié)合《特種設(shè)備安全法》《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》等法規(guī)要求，立足物業(yè)管理實(shí)踐，制定本管理規(guī)范，為物業(yè)企業(yè)開展電梯管理工作提供系統(tǒng)性指引。一、管理職責(zé)與體系構(gòu)建物業(yè)企業(yè)作為電梯使用管理責(zé)任主體，需明確各部門在電梯管理中的職責(zé)：工程管理部：牽頭負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常維護(hù)、故障維修及與維保單位的對(duì)接，建立設(shè)備技術(shù)檔案，組織應(yīng)急處置與技術(shù)培訓(xùn)。安全管理部：監(jiān)督電梯運(yùn)行安全制度執(zhí)行，開展安全檢查與隱患排查，組織應(yīng)急演練，協(xié)調(diào)政府監(jiān)管部門對(duì)接?？蛻舴?wù)部：收集業(yè)主乘梯反饋，宣傳乘梯安全知識(shí)，在電梯故障或困人時(shí)做好業(yè)主溝通與情緒安撫。同時(shí)，物業(yè)需與電梯制造單位、專業(yè)維保機(jī)構(gòu)簽訂服務(wù)協(xié)議，明確維保周期、響應(yīng)時(shí)效、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等要求，形成“物業(yè)統(tǒng)籌+專業(yè)支撐”的管理體系。二、設(shè)備全周期管理（一）設(shè)備選型與配置電梯選型需結(jié)合建筑用途（住宅、商業(yè)、辦公）、人流量、使用場(chǎng)景（如醫(yī)用電梯需滿足擔(dān)架運(yùn)輸）等因素，優(yōu)先選擇品牌信譽(yù)佳、技術(shù)成熟的產(chǎn)品，確保載重、速度、停靠層站等參數(shù)與建筑需求匹配。新梯安裝后，需完成特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)，取得《電梯使用登記證》后方可投入使用。（二）設(shè)備檔案管理為每臺(tái)電梯建立全生命周期檔案，包含：出廠資料：產(chǎn)品合格證、安裝說(shuō)明書、電氣原理圖、部件清單等；驗(yàn)收資料：安裝監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告、竣工驗(yàn)收記錄、使用登記證；運(yùn)維資料：歷次維護(hù)保養(yǎng)記錄、故障維修臺(tái)賬、零部件更換清單、應(yīng)急處置記錄；合規(guī)資料：年度檢驗(yàn)報(bào)告、安全評(píng)估報(bào)告（按需）。檔案由專人管理，采用電子臺(tái)賬與紙質(zhì)檔案結(jié)合的方式，確保資料可追溯、更新及時(shí)。三、運(yùn)行管理規(guī)范（一）日常運(yùn)行要求運(yùn)行時(shí)段：住宅電梯宜實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行（特殊時(shí)段可協(xié)商調(diào)整），商業(yè)、辦公電梯根據(jù)使用場(chǎng)景合理設(shè)置運(yùn)行時(shí)間，確保高峰時(shí)段運(yùn)力充足。轎廂環(huán)境：保持轎廂內(nèi)清潔無(wú)雜物，照明、通風(fēng)系統(tǒng)正常運(yùn)行，層門、轎廂門開關(guān)順暢無(wú)卡頓，按鈕、顯示屏功能完好，應(yīng)急通話裝置（五方對(duì)講）清晰可用。運(yùn)行監(jiān)控：電梯機(jī)房需配置溫濕度監(jiān)測(cè)、漏水報(bào)警裝置，值班室設(shè)置電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)，實(shí)時(shí)查看電梯運(yùn)行狀態(tài)（平層、開關(guān)門、故障代碼等），值班人員每小時(shí)巡查設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常立即處置。（二）人員管理電梯運(yùn)行期間需安排持證電梯安全管理員在崗，負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行、處理故障報(bào)警、對(duì)接維保單位。管理員需熟悉電梯基本原理與應(yīng)急處置流程，每日填寫《電梯運(yùn)行日志》，記錄運(yùn)行時(shí)長(zhǎng)、故障次數(shù)、乘客反饋等信息。四、維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施（一）日常維護(hù)（物業(yè)自主實(shí)施）物業(yè)工程人員需按《電梯日常維護(hù)檢查表》開展周度檢查，重點(diǎn)內(nèi)容包括：轎廂：清潔度、照明、按鈕靈敏度、應(yīng)急通話；層站：層門外觀、呼梯按鈕、層顯功能；機(jī)房：曳引機(jī)運(yùn)行聲音、潤(rùn)滑油位、控制柜散熱、鋼絲繩磨損（目測(cè)）；底坑：積水情況、緩沖器狀態(tài)、限速器張緊裝置。發(fā)現(xiàn)輕微故障（如按鈕失靈、照明損壞）應(yīng)立即維修，重大隱患（如鋼絲繩斷絲、安全鉗異常）需暫停電梯使用，通知維保單位處置。（二）定期保養(yǎng)（委托專業(yè)機(jī)構(gòu)）委托具備特種設(shè)備安裝改造修理資質(zhì)的維保單位，按《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》要求實(shí)施周期性保養(yǎng)：半月保：檢查制動(dòng)器、門鎖裝置、鋼絲繩、導(dǎo)軌潤(rùn)滑，清理轎廂/機(jī)房衛(wèi)生；季度保：測(cè)試安全鉗、限速器聯(lián)動(dòng)，檢查電氣絕緣、接觸器觸點(diǎn)；年度保：全面檢測(cè)電梯性能（平層精度、運(yùn)行速度、制動(dòng)距離），出具《年度維保報(bào)告》。維保作業(yè)需在非高峰時(shí)段進(jìn)行，作業(yè)前設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，作業(yè)后填寫《維保記錄單》，由物業(yè)管理員簽字確認(rèn)。物業(yè)需留存維保單位資質(zhì)證書、作業(yè)人員特種設(shè)備作業(yè)證復(fù)印件，確保維保合規(guī)性。五、安全管理與風(fēng)險(xiǎn)防控（一）安全制度建設(shè)制定《電梯安全操作規(guī)程》，明確電梯管理員、維保人員、救援人員的操作規(guī)范；編制《電梯應(yīng)急預(yù)案》，涵蓋困人救援、火災(zāi)/地震應(yīng)急處置、設(shè)備故障搶修等場(chǎng)景，明確各部門響應(yīng)流程與職責(zé)；建立安全培訓(xùn)機(jī)制：每季度組織電梯管理員、安保人員、客服人員開展培訓(xùn)，內(nèi)容包括法規(guī)解讀、應(yīng)急處置、乘梯安全宣傳技巧。（二）安全檢查與隱患治理月度檢查：由電梯安全管理員牽頭，聯(lián)合維保人員開展全面檢查，重點(diǎn)排查安全裝置（限速器、安全鉗、緩沖器）、電氣系統(tǒng)（控制柜、線纜）、機(jī)械部件（曳引機(jī)、鋼絲繩）的隱患，形成《隱患整改清單》，明確整改時(shí)限與責(zé)任人；專項(xiàng)檢查：針對(duì)臺(tái)風(fēng)、暴雨等極端天氣后，或設(shè)備運(yùn)行異常時(shí)，開展專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)檢查機(jī)房防水、底坑排水、導(dǎo)軌潤(rùn)滑等；隱患閉環(huán)：對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱患實(shí)行“整改-復(fù)查-銷項(xiàng)”管理，重大隱患需暫停電梯使用，直至整改完成并經(jīng)檢驗(yàn)合格。（三）乘梯安全宣傳通過業(yè)主微信群、公告欄、電梯轎廂海報(bào)等渠道，常態(tài)化宣傳乘梯安全知識(shí)：禁止超載、扒門、在轎廂內(nèi)蹦跳、搬運(yùn)超長(zhǎng)超重物品；被困時(shí)保持冷靜，使用應(yīng)急通話裝置求救，禁止強(qiáng)行扒門；發(fā)現(xiàn)電梯異常（異響、晃動(dòng)、急停）立即通知物業(yè)或維保單位。六、應(yīng)急管理與處置（一）應(yīng)急預(yù)案啟動(dòng)當(dāng)發(fā)生電梯困人、設(shè)備故障、火災(zāi)/地震等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)需立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案：困人救援：值班人員接到報(bào)警后，5分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，通過五方對(duì)講安撫乘客（告知“電梯已停止運(yùn)行，救援人員正在趕赴，請(qǐng)勿扒門”），同時(shí)通知維保單位（30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，偏遠(yuǎn)地區(qū)可協(xié)商延長(zhǎng)），若維保單位無(wú)法及時(shí)響應(yīng)，立即聯(lián)系特種設(shè)備應(yīng)急救援機(jī)構(gòu)；故障搶修：工程人員現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)故障類型，屬自身能力范圍的立即維修，否則通知維保單位，同步在電梯口設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，引導(dǎo)乘客繞行；災(zāi)害應(yīng)急：火災(zāi)時(shí)，電梯迫降至首層并打開轎廂門，禁止使用電梯逃生；地震時(shí)，電梯?？孔罱鼧菍硬㈤_門，待地震結(jié)束后全面檢查設(shè)備。（二）應(yīng)急演練與復(fù)盤每半年組織一次電梯應(yīng)急演練，模擬困人救援、火災(zāi)應(yīng)急等場(chǎng)景，參與人員包括物業(yè)各部門、維保單位、業(yè)主代表。演練后召開復(fù)盤會(huì)，分析流程漏洞（如響應(yīng)速度、溝通效率），優(yōu)化應(yīng)急預(yù)案與操作規(guī)范。七、監(jiān)督考核與持續(xù)改進(jìn)（一）內(nèi)部監(jiān)督物業(yè)企業(yè)需建立電梯管理考核機(jī)制，由品質(zhì)管理部每月對(duì)電梯運(yùn)行、維護(hù)、安全管理工作進(jìn)行檢查，考核指標(biāo)包括：設(shè)備完好率（≥98%）、故障響應(yīng)時(shí)效（≤15分鐘）、維保合規(guī)率（100%）；業(yè)主投訴率（≤2次/月·臺(tái)）、應(yīng)急處置成功率（100%）。考核結(jié)果與部門績(jī)效、維保單位費(fèi)用結(jié)算掛鉤，對(duì)不達(dá)標(biāo)的環(huán)節(jié)限期整改。（二）外部監(jiān)督接受市場(chǎng)監(jiān)管部門的特種設(shè)備安全監(jiān)察，按要求報(bào)送年度檢驗(yàn)、隱患治理等資料；每季度通過業(yè)主大會(huì)、滿意度調(diào)查等方式收集業(yè)主對(duì)電梯管理的意見，針對(duì)共性問題制定改進(jìn)措施。（三）持續(xù)改進(jìn)每年組織電梯管理評(píng)審會(huì)，結(jié)合設(shè)備老化程度、法規(guī)更新、業(yè)主需求，優(yōu)化管理流程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如引入