我國(guó)房產(chǎn)稅改革的思考摘要：財(cái)稅改革將在“十二五”期間扮演重要角色，作為財(cái)稅改革先聲的房產(chǎn)稅改革近期頗受公眾關(guān)注，本文對(duì)國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)稅政策進(jìn)行了簡(jiǎn)單介紹，并在對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅實(shí)施情況進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上對(duì)房產(chǎn)稅改革提出了一些思考和建議。關(guān)鍵字：房產(chǎn)稅;問(wèn)題;建議一、我國(guó)房產(chǎn)稅政策及問(wèn)題分析1.我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策。（1）1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（下稱《條例》），從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施?！稐l例》規(guī)定房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。同時(shí)，條例又規(guī)定了房產(chǎn)稅六種免稅情況。（2）2011年1月27日頒布的上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策。2.我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策存在的問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅條例制訂較早，而且長(zhǎng)期未加以修改，已經(jīng)很難適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，主要表現(xiàn)：（1）個(gè)人房產(chǎn)稅開(kāi)征范圍過(guò)小，調(diào)控力度有限。我國(guó)房產(chǎn)稅目前僅對(duì)個(gè)人出租性和經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅，對(duì)個(gè)人自有自用房產(chǎn)免稅。作為政府公平收入分配功能的重要稅種，如果房產(chǎn)稅的征稅范圍太小，稅額過(guò)少，很難實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有功能，甚至?xí)M(jìn)一步加劇貧富分化。（2）不同房產(chǎn)出租方式的監(jiān)管難度不同，納稅人逃稅比例很大，導(dǎo)致個(gè)人的實(shí)際稅負(fù)不公。上述問(wèn)題都表明了我國(guó)房產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行。二、一些其他國(guó)家房產(chǎn)稅制度情況比較與啟示1.課稅對(duì)象。課稅對(duì)象通常包括所有房地產(chǎn)。有的國(guó)家將房地產(chǎn)按其用途分為住宅、商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別對(duì)待；有的國(guó)家只對(duì)土地征稅，有些國(guó)家只對(duì)建筑物征稅，但大多數(shù)國(guó)家既對(duì)土地也對(duì)建筑物征稅，而且通常合在一起征收，也有少數(shù)地區(qū)和國(guó)家對(duì)土地和建筑物分開(kāi)征收、分設(shè)稅種。2.稅率。有的國(guó)家和地區(qū)由中央政府統(tǒng)一決定。有的國(guó)家則完全由地方自行制定。有的國(guó)家由地方制定但接受國(guó)家最高稅率限制。還有的國(guó)家由中央制定基準(zhǔn)稅率，地方?jīng)Q定變動(dòng)乘數(shù)。從稅率形式看，大部分國(guó)家采用比例稅率，如許多國(guó)家和地區(qū)根據(jù)房屋用途、房屋地理位置、住房?jī)r(jià)值、房屋種類的不同采用差別比例稅率；也有國(guó)家采用超額累進(jìn)稅率；還有的采用定額稅率。3.評(píng)估依據(jù)及辦法。各國(guó)對(duì)如何計(jì)量房地產(chǎn)的課稅對(duì)象，基本上可以分為從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征。目前，世界上大多數(shù)國(guó)家計(jì)量房地產(chǎn)都采用從價(jià)計(jì)征方式。從價(jià)計(jì)征又可以區(qū)分為按資本價(jià)值和按年值價(jià)值兩種。資本價(jià)值中單純只按土地計(jì)量而不包括地面附著房產(chǎn)價(jià)值；年值價(jià)值以房地產(chǎn)的名義租金或預(yù)期租金收益作為房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。除從價(jià)計(jì)征外，有少數(shù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)采用從量計(jì)征方式（按土地或建筑物面積）。從各國(guó)房地產(chǎn)稅的情況看，地方政府負(fù)責(zé)評(píng)估比中央或區(qū)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)評(píng)估的要多。公平而有效的房地產(chǎn)稅不僅要求有最初的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，而且要定期對(duì)房地產(chǎn)變化情況.進(jìn)行重新評(píng)估。從評(píng)估的辦法來(lái)看，按資本價(jià)值征收房地產(chǎn)稅的國(guó)家，大都以市場(chǎng)價(jià)值為基準(zhǔn)，按其一定的百分比計(jì)征。三、我國(guó)目前房產(chǎn)稅改革中存在的難點(diǎn)問(wèn)題我國(guó)目前房地產(chǎn)各稅對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)度十分有限，而在當(dāng)前各地方政府財(cái)力小于事權(quán)的情形下，利用房地產(chǎn)收費(fèi)、土地出讓等形式籌集財(cái)政資金已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，這也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)熱的主要原因。此外，房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，可以起到調(diào)節(jié)收入分配的作用，有利于控制我國(guó)目前的貧富差距問(wèn)題。因此，通過(guò)完善房地產(chǎn)稅制，既能滿足稅制改革“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的根本目標(biāo)，更可以給予地方穩(wěn)定的稅收收入，從根本上改變“土地財(cái)政”的惡性發(fā)展模式，進(jìn)而達(dá)到更高層次的引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、調(diào)節(jié)收入分配等宏觀調(diào)控目標(biāo)。但是目前改革房地產(chǎn)稅面臨著許多位問(wèn)題，主要有：1.現(xiàn)行土地批租制度有待改革。目前的土地批租制度中，土地出讓金占據(jù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的很大部分。僅僅依靠房地產(chǎn)稅制改革來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，其作用是有限的。若房地產(chǎn)稅制改革之后，房?jī)r(jià)沒(méi)有顯著下降，卻提高了房產(chǎn)保有成本，勢(shì)必阻礙改革的順利進(jìn)行。2.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰。我國(guó)目前必須盡快建立起高效的信息管理系統(tǒng)、高水平的房地產(chǎn)查勘手段，以保證房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的準(zhǔn)確性，力求做到登記準(zhǔn)確，查詢便捷，既不漏征也不錯(cuò)征。3.房地產(chǎn)稅改革需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)肅的立法過(guò)程。房地產(chǎn)稅改革的政策性比較強(qiáng)，要考慮到我國(guó)各地區(qū)間的差異，尤其是地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大差異和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的復(fù)雜情況，因此要在立法前進(jìn)行更多的研究，并且現(xiàn)行稅法相關(guān)條例也需要進(jìn)行修改。四、對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革的建議房產(chǎn)稅改革對(duì)轉(zhuǎn)變政府職能，推動(dòng)地方政府從土地財(cái)政轉(zhuǎn)為稅收財(cái)政，對(duì)合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，對(duì)于調(diào)整收入分配乃至反腐倡廉，都有重大意義。問(wèn)題的關(guān)鍵是要把引進(jìn)房地產(chǎn)稅這樣一個(gè)前所未有的大稅種放在整體稅制改革和稅負(fù)有增有減的大框架下統(tǒng)籌規(guī)劃，而不是簡(jiǎn)單地看做是增加了一個(gè)新稅源。因此，我們必須做好各方面的包括法律和信息條件上的充分準(zhǔn)備，應(yīng)處理好以下幾個(gè)方面：1.在具體稅制要素設(shè)計(jì)上要科學(xué)、簡(jiǎn)化。（1）制定合理的征稅范圍。一是要做好與相關(guān)房產(chǎn)稅制的配套改革工作，避免重復(fù)征稅，同時(shí)兼顧老百姓的經(jīng)濟(jì)承受能力；二是要結(jié)合多套房與首套房、經(jīng)營(yíng)用房與自住用房、普通房以及非普通房、以及人均面積大小等因素區(qū)別征稅。（2）計(jì)稅依據(jù)理應(yīng)選擇評(píng)估價(jià)值，但是目前對(duì)所有房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估是一件非常艱巨的任務(wù)，因此可以暫時(shí)用市場(chǎng)價(jià)值扣除一定比率作為計(jì)稅依據(jù)。在評(píng)估技術(shù)逐漸完善之后，再改用評(píng)估價(jià)值。（3）稅率。由于房地產(chǎn)稅是一種地方稅，而我國(guó)各地區(qū)差異較大，稅率設(shè)定不可一概而論，應(yīng)當(dāng)具體問(wèn)題具體分析。在中央給出的房地產(chǎn)稅具體框架內(nèi)，給地方政府稅率設(shè)定以較大的自由度，使其根據(jù)各地實(shí)際的房產(chǎn)價(jià)值、財(cái)政收入需要以及當(dāng)?shù)厝罕娚钏降纫蛩?，制定出適合各地情況的合理稅率。稅率設(shè)置上應(yīng)結(jié)合多套房與首套房、經(jīng)營(yíng)用房與非經(jīng)營(yíng)用用房、普通房以及非普通房等因素差別考慮。（4）稅收優(yōu)惠在各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制體系中占有非常重要的位置。應(yīng)當(dāng)考慮到已經(jīng)在原房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中繳納了相關(guān)稅費(fèi)的納稅人的稅收優(yōu)惠設(shè)計(jì)。2.相關(guān)配套制度的保障。一是應(yīng)進(jìn)一步制定政策，明晰房屋產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)記錄的統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫(kù)，為房產(chǎn)稅政策的制定和征收提供依據(jù)；二是制定合理可行的稅后繳納方式，如繳納方式宜實(shí)行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報(bào)為輔的制度；三是應(yīng)建立申訴機(jī)制，如果納稅人對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值以及應(yīng)繳納的房地產(chǎn)稅有異議，可以向地方政府提出申訴，地方政府委托第三方進(jìn)行調(diào)查核實(shí)后，再對(duì)應(yīng)征稅款進(jìn)行重新計(jì)算，以避免納稅人的利益受損。四是應(yīng)立法明確房產(chǎn)稅的法定用途，并有人大和相關(guān)部門(mén)的進(jìn)行監(jiān)督。五是建立公租房體系，解決低收入群眾的住房問(wèn)題。參考文獻(xiàn)[1]國(guó)務(wù)院中華人民共和國(guó)房產(chǎn)