《房地產(chǎn)評(píng)估理論與方法》考試復(fù)習(xí)題庫（含答案）

一、單選題

1.下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是。

A、寫字樓層高偏低

B、廠房受酸雨腐蝕

C、住宅庫存量過大

D、在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降

答案：A

2.利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益等數(shù)據(jù),

選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，計(jì)算出報(bào)酬率的方法是。

A、市場提取法

B、分解法

C、累加法

D、排序插入法

答案：A

3.在假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途,而最佳

用途的選擇是要考慮該地塊位置的。

A、可接受性和現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度

B、現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢

C、可接受性及現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢

D、可接受性和未來發(fā)展趨勢

答案：C

4.已知一年期國債利率為3.31%,貸款利率為5.43%,投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2.23*,管

理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1.32%,缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率為1.42%,所得稅抵扣的好處為0.5%,

則報(bào)酬率為。

A、7.78%

B、8.28%

G13.21%

D、14.21%

答案：A

5.評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí),收益期為。

A、有效租賃期限

B、初始租賃期限

C、剩余租賃期限

D、最終租賃期限

答案：C

6.某建筑為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)用房,其耐用年限為年。

A、60

B、50

C、35

D、30

答案：B

7,下列各項(xiàng)中，不屬于估價(jià)作業(yè)方案主要內(nèi)容的是。

A、估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求

B、估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度

C、估價(jià)工作的人員安排

D、委托方的協(xié)助義務(wù)

答案：D

8.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)2006年的租金收入為500萬元，經(jīng)營費(fèi)用為租金收入的30%,

從2007年開始年收入增長2%,經(jīng)營費(fèi)用增長1.5%,該房地產(chǎn)剩余使用年限為3

5年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價(jià)格為萬

兀。

A、2044.87

B、4296.54

C、5526.56

D、7337.33

答案：B

9.土地利用時(shí)會(huì)受到土地用途、容積率、建筑高度等限制,這些限制條件在該宗

土地的權(quán)益中屬于0

A、擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

B、受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

C、受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制

D、額外的利益或好處

答案：C

10.比較法估價(jià)中,可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場狀

況調(diào)整的是()

A、所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化

B、國家調(diào)整了房地產(chǎn)稅費(fèi)政策

C、國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹

D、對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造

答案：D

11.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán),委托房地

產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類型為

A、市場價(jià)值

B、投資價(jià)值

C、謹(jǐn)慎價(jià)值

D、在用價(jià)值

答案：B

12.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2015年5月2

0日至5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2016年5月20日，甲利用該估

價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于年。

A、15

B、16

C、17

D、20

答案：C

13.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn),年有效毛租金收入500萬元,年房屋折舊費(fèi)30

萬元,維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元,水電供暖費(fèi)等40萬元,營業(yè)稅及房地

產(chǎn)稅等65萬元,年抵押貸款還本付息額70萬元,租賃新合同約定，保證合法、安

全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為0萬元，

A、245

B、275

C、315

D、345

答案:D

14.以下各種利潤率的分子都是相同的，因此利潤率最大的是。

A、直接成本利潤率

B、投資利潤率

C、成本利潤率

D、銷售利潤率

答案：A

15.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的是。

A、戶型

B、面積

C、層高

D、朝向

答案：D

16.某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的面積為5000m2,容積率為2.5,市場價(jià)格（樓面地價(jià)）

為800元/tnz,受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為

萬兀。

A、824

B、980

C、1030

D、1120

答案：C

17.采用成本法評(píng)估某新建商品房的價(jià)值,測算出的建筑物重置單價(jià)為3200元/m

2,土地重新取得單價(jià)為2100元/tn2,容積率為2,建筑密度為40%。該商品房的

單價(jià)為元/m?o

A、3700

B、4040

C、4250

D、5300

答案:C

18.一般情況下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，評(píng)估結(jié)果最大的估價(jià)前提是。

A、業(yè)主自行開發(fā)前提

B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

C、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

D、持續(xù)經(jīng)營前提

答案：A

19.預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為40萬元,此后每年的凈收益會(huì)在上一

年的基礎(chǔ)上增加2%,收益年限可視為無限年,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%,則該宗

房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。

A、1287

B、1100

C、1000

D、948

答案：C

20.在假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般

是。

A、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間

B、開發(fā)經(jīng)營期間的某個(gè)時(shí)間

C、開發(fā)完成后的時(shí)間

D、開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間

答案：B

解析：在假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值并非簡單地對(duì)

應(yīng)于開發(fā)完成之時(shí)或之后，而是考慮整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期間的價(jià)值變化。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)

可能是開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)點(diǎn)，用于評(píng)估開發(fā)過程中的價(jià)值變化；也可能是開

發(fā)完成之日，用于評(píng)估開發(fā)完成時(shí)的即時(shí)價(jià)值；還可能是開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)

點(diǎn)，用于評(píng)估開發(fā)完成后的市場價(jià)值或收益。因此，對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是開發(fā)經(jīng)營

期間的某個(gè)時(shí)間，這一表述涵蓋了整個(gè)開發(fā)周期中可能的價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

21.數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡單、最常用的為。

A、直線趨勢法

B、指數(shù)曲線趨勢法

C、二次拋物線趨勢法

D、指數(shù)修勻法

答案：A

22.對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列

移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格

短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢。以上描述的方法屬于長期趨

勢法方法中的。

A、指數(shù)修勻法

B、平均增減量法

C、移動(dòng)平均法

D、平均發(fā)展速度法

答案：C

23.成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是。

A、管理費(fèi)用

B、銷售費(fèi)用

C、開發(fā)成本

D、銷售稅費(fèi)

答案：D

24.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說法中，錯(cuò)誤的是。

A、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)格

B、房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格

C、房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響

D、房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較短

答案:D

25.某類房地產(chǎn)2008年初至2012年初的價(jià)格分別為2300元/ri?、2450元/n?、

2650元/in?、2830元/標(biāo)和3000元/m2,其增減量的權(quán)重分別為0.K0.3、0.

2和0.4,按平均增減量趨勢法估計(jì)，以2008年初為預(yù)測基期,該類房地產(chǎn)于2013

年初的價(jià)格最接近于元Ai?。

A、3100

B、3195

C、3285

D、3300

答案：B

26.房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的,為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)

調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值,其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()

A、房屋征收決定公告之日

B、原征收補(bǔ)償新協(xié)議達(dá)成之日

C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日

D、委托估價(jià)之日

答案：A

27.在最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選取中,要弄清土地的區(qū)位狀況,包括下列。

A、所在城市性質(zhì)

B、面積

C、容積率

D、開發(fā)程度

答案：A

28.某宗房地產(chǎn)2011年3月2日的價(jià)格為1000美元/Ri2,匯率為1美元=8.26元

人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月遞增0.5%,則其2011年10月2日的

價(jià)格為元人民幣/tn?o(2011年10月2日的匯率假定為1美元二8.29元人民幣)

A、8553

B、8585

C、8596

D、8027

答案：B

29.某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年,土地出讓新合同約定不可續(xù)期且到期無

償收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)

正常情況下每年可獲得凈收益15萬元,報(bào)酬率為7.5%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為()

萬兀O

A、188.92

B、194.62

C、196.25

D、198.18

答案：A

30.已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬元，土地開發(fā)成本3000萬元，管理費(fèi)

用400萬元，投資利息500萬元，銷售費(fèi)用400萬元，銷售稅費(fèi)500萬元，開發(fā)

完成后的房地產(chǎn)價(jià)值10000萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為。

A、36%

B、62.07%

C、69.81%

D、80%

答案：C

31.下列選項(xiàng)中，等的凈收益需通過類似房地產(chǎn)的凈收益的直接比較調(diào)整得出。

A、會(huì)議室

B、商務(wù)中心

C、寫字樓

D、餐廳

答案：C

32.價(jià)格指數(shù)中如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為。

A、固定價(jià)格指數(shù)

B、定基價(jià)格指數(shù)

C、長期價(jià)格指數(shù)

D、環(huán)比價(jià)格指數(shù)

答案：B

33.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬元,其總地價(jià)為2000萬元,總建筑面積為1000

0m2,甲擁有該大廈的某一部分,該部分的房地價(jià)值為90萬元,該部分的建筑面

積為200m2。按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為。

A、1.0%

B、1.5%

C、2.0%

D、2.5%

答案：B

34.某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估計(jì)值分別為6萬元、

4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年,報(bào)酬率為6%,無法定優(yōu)先受賠償款。

則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為萬元。

A、57.81

B、71.58

C、74.33

D、82.59

答案：A

35.根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法是。

A、市場法

B、成本法

C、長期趨勢法

D、假設(shè)開發(fā)法

答案：D

36.估價(jià)對(duì)象土地2004年的純收益為500萬元，預(yù)計(jì)2005年到2009年各年純收

益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元,若2009年底將該

土地轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓價(jià)格為4000萬元,該類土地的報(bào)酬率為8%,土地使用權(quán)在2005年

1月1日的價(jià)格為萬元。

A、6866

B、7161

C、5010

D、5510

答案:C

37.關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的說法，王確的是0

A、自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時(shí)間

B、為建筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間之和

C、由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間

D、為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和

答案：B

38.估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200m

2,現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí),最適宜作為可比實(shí)例的為。

A、建筑面積1800m2,兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

B、建筑面積1100田2,近期租出，年租150元/inz,位于20km外

C、建筑面積10000M,近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D、建筑面積1000m2,近期租出，年租20萬元位于同一工業(yè)區(qū)

答案：D

39.在采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),一般不計(jì)息的項(xiàng)。

A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C、銷售稅費(fèi)

D、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷信費(fèi)用

答案：C

40.由委托人和估價(jià)目的雙重決定。

A、估價(jià)要素

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

C、估價(jià)對(duì)象

D、價(jià)值類型

答案：C

41.某舊廠房的設(shè)計(jì)壽命為40年,重置成本為100萬元,廠房內(nèi)動(dòng)產(chǎn)設(shè)備重新購置

價(jià)格為40萬元。廠房達(dá)到設(shè)計(jì)壽命拆除時(shí)，預(yù)計(jì)可收回鋼筋、紅磚折價(jià)10萬元,

舊動(dòng)產(chǎn)設(shè)備折價(jià)10萬元;拆除廠房花費(fèi)7萬元,動(dòng)產(chǎn)設(shè)備搬運(yùn)花費(fèi)1萬元,廢棄建

筑垃圾搬運(yùn)花費(fèi)1萬元該廠房的殘值率為()

A、1.43%

B、2.00%

C、7.865

D、11.00%

答案：B

42.按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí),當(dāng)估計(jì)未來收益可能會(huì)

高也可能會(huì)低時(shí),一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之下,一般的房地產(chǎn)

價(jià)值評(píng)估采用的是的收益估計(jì)值。

A、較高

B、較低

C、居中

D、最低

答案：C

43.關(guān)于估價(jià)方法選用的說法,正確的是()

A、舊廠房因火宅造成的保險(xiǎn)賠償估價(jià)應(yīng)選擇成本法

B、股價(jià)范圍內(nèi)房屋已空置,征收估價(jià)時(shí)不能選用收益法

C、估價(jià)師對(duì)外地城市某一成套住宅估價(jià)，因可以實(shí)例調(diào)查困難,可不選用

D、已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r(jià)只能選用假設(shè)開發(fā)法

答案：A

44.由委托人和估價(jià)目的雙重決定。

A、估價(jià)要素

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

C、估價(jià)對(duì)象

D、價(jià)值類型

答案：C

45.對(duì)于商業(yè)用房來說,朝向和樓層相比較,通常情況下，。

A、樓層對(duì)價(jià)格的影響更大

B、朝向?qū)r(jià)格的影響更大

C、兩者同樣重要

D、因人而異

答案：A

46.A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C村農(nóng)業(yè)人

口50戶，180人。據(jù)查征收前,c村人均耕地面積為1畝。另外，已知c村耕地被

征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定,B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)安置c

村個(gè)農(nóng)民。

A、30

B、60

C、100

D、180

答案：C

47.理論上,房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈相關(guān)。

A、正

B、負(fù)

C、不

D、不確定

答案：B

48.確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí),應(yīng)根據(jù)，依據(jù)法律法規(guī),并征求委托人同意

后綜合確定。

A、估價(jià)原則

B、估價(jià)目的

C、估價(jià)方法

D、估價(jià)程序

答案：B

49.下列選項(xiàng)中，不屬于建立比較基礎(chǔ)應(yīng)進(jìn)行的工作是。

A、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

B、統(tǒng)一付款方式

C、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

D、統(tǒng)一成交日期

答案:D

50.報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括。

A、指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和

B、每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解

C、由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)是相近的，所以不必直接依靠與估價(jià)

對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取報(bào)酬率

D、不需要預(yù)測未來許多年的凈收益,通常只需要測算未來第一年的收益

答案:D

51.某房地產(chǎn)的重建價(jià)珞為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較

正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)

使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%,則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能

折舊后的價(jià)值為萬元。

A、1838.00

B、1844.55

C、1845.87

D、1850.00

答案：B

52.某宗土地取得成本為1000萬元,開發(fā)成本為1500萬元管理費(fèi)用為75萬元，

銷售費(fèi)用為35萬元,投資利潤率為12%,則開發(fā)利潤為萬元。

A、180.0

B、300.0

C、309.0

D、313.2

答案：D

53.某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價(jià)格為6500元/m2,該類房地產(chǎn)從13年3月

至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.4

5、92.17、90.08,該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價(jià)格為--------元/M。

A、5110.51

B、5307.26

C、5548.37

D、5638.13

答案：A

54.當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時(shí),會(huì)是相當(dāng)可靠的。

Ax投資法

B、利潤法

C、直接資本化法

D、報(bào)酬資本化法

答案：C

55.一已知其臨街深度30.48m（即100英尺），臨街寬度15m的矩形土地,總價(jià)為1

00萬元。相鄰有一臨街深度45.72m（即150英尺），臨街寬度15m的矩形,根據(jù)“四

三二一”法則，其總價(jià)為萬元。

A、109

B、117

C、124

D、130

答案：B

56.對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是。

A、新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

B、用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目

C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

D、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)

答案：C

57.房地產(chǎn)估價(jià)是為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)

行分析、測算和判斷下列不屬于必須確定的估價(jià)基本事項(xiàng)的是。

A、估價(jià)目的

B、估價(jià)對(duì)象

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

D、估價(jià)價(jià)值

答案：D

58.建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的持續(xù)時(shí)間稱之為。

A、經(jīng)濟(jì)壽命

B、自然壽命

C、實(shí)際年齡

D、有效年齡

答案：A

59.數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡單、最常用的為。

A、直線趨勢法

B、指數(shù)曲線趨勢法

C、二次拋物線趨勢法

D、指數(shù)修勻法

答案：A

60.一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地

使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)

濟(jì)壽命應(yīng)為年。

A、40

B、42

C、48

D、50

答案：C

61.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因的是（）

A、國內(nèi)生產(chǎn)總值

B、國民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

C、匯率波動(dòng)

D、稅收減免

答案：D

62.在某商業(yè)臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地,總價(jià)為1

200萬元。根據(jù)“四三二一法測”，計(jì)算其相鄰臨街深度為45.72m（即150英尺）、

臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)為萬元。

A、1204

B、1374

C、1404

D、1536

答案：C

63.預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為40萬元,此后每年的凈收益會(huì)在上一

年的基礎(chǔ)上增加2%,收益年限可視為無限年,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%,則該宗

房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。

A、667

B、1333

C、1000

D、500

答案：C

64.為評(píng)估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價(jià)格,選取的可比實(shí)例資料是:交易

日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/tnz,買賣中涉及的稅

費(fèi)全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常

交易價(jià)格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間,該類房地

產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%,則該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià)格為元/n?。

A、3673.20

B、3673.68

C、3790.43

D、3792.93

答案:B

65.某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元,開發(fā)成本為3000萬元管理費(fèi)用為20

0萬元,銷售費(fèi)用為300萬元,開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為。

A、10.0%

B、11.1%

C、11.9%

D、12.5%

答案：B

66.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說法,錯(cuò)誤的是。

A、靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本

B、動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測

C、靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來,而是隱含在折現(xiàn)過程中

D、動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)

答案：C

67.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是。

A、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命,有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

B、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命,有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

C、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等,有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等

D、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命,有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過

年數(shù)

答案：D

68.成本利潤率的計(jì)算基數(shù)不包括。

A、土地取得成本

B、建設(shè)成本

C、管理費(fèi)用

D、銷售稅費(fèi)

答案：D

69.調(diào)查、分析房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況需要弄清規(guī)劃條件,其中不包括。

A、土地用途

B、公共服務(wù)設(shè)施

C、容積率

D、空置率

答案：D

70.在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，下列不屬于對(duì)周圍環(huán)境的描述的是。

A、自然環(huán)境

B、人文環(huán)境

C、景觀

D、施工環(huán)境

答案:D

71.關(guān)于建筑物實(shí)物因素說法錯(cuò)誤的是。

A、某些“糟糕”的裝飾裝修不僅不能提高房地產(chǎn)價(jià)值,還會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)值

B、建筑物規(guī)模過大，才會(huì)降低其單價(jià)

C、對(duì)建筑物最重要、最基本的要求是安全

D、建筑物的設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有很大的影響

答案:B

72.成本利潤率的計(jì)算基數(shù)不包括。

A、土地取得成本

B、建設(shè)成本

C、管理費(fèi)用

D、銷售稅費(fèi)

答案:D

73.某類房地產(chǎn)2006年至2010年的價(jià)格見下表，根據(jù)平均發(fā)展速度法，預(yù)測該

類房地產(chǎn)2011年的價(jià)格（為）元/m?。

某類房地產(chǎn)?2006年至?2010?年的價(jià)格（單位：?元

年份.2006〃2007.2008.2005

房地產(chǎn)價(jià)格,3800.5000.64007806

A、10300

B、10400

C、11165

D、11265

答案:C

74.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多,造成需求減少，估計(jì)未

來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%,每月可出租面積租金為70元/

m2,又知該寫字樓可出租面積為10000m2,運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可

出租剩余年限為30年,投資報(bào)酬率為8%,其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生

萬元的貶值。

A、548.19

B、558.15

G567.39

D、675.40

答案：C

75.某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價(jià)格為6500元/m2,該類房地產(chǎn)從13年3月

至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.4

5、92.17、90.08,該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價(jià)格為元/M°

A、5110.51

B、5307.26

C、5548.37

D、5638.13

答案：A

76.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m)使用面積為132m\應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒?/p>

筑面積為23按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500/m，,則該套住宅按建筑面積

計(jì)算的價(jià)格為()元/m\

A、5893

B、6387

C、6473

D、7016

答案：C

77.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序,①獲取估價(jià)業(yè)務(wù);②受理估價(jià)委托;③制訂

估價(jià)作業(yè)方案;④收集估價(jià)所需資料;⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值；

⑦撰寫估價(jià)報(bào)告；⑧審核估價(jià)報(bào)告；⑨交付估價(jià)報(bào)告;⑩估價(jià)資料歸檔。其中正確

的順序應(yīng)為。

A、①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩

B、①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

C、②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

D、①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

答案：B

78.關(guān)于明確價(jià)值時(shí)點(diǎn),下列說法錯(cuò)誤的是。

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的,也不是由估價(jià)師決定的,而是由

估價(jià)目的決定的

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般不得晚于估價(jià)委托合同簽訂日期,不得早于估價(jià)也告

出具日期

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去的,確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于估價(jià)委托合同簽訂日期

D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來的,確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于估價(jià)報(bào)告出具日期

答案：B

79.某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得,經(jīng)測算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)

下的價(jià)值為120萬元將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金

為13萬元,已抵押貸款余額為48萬元,無其他法定優(yōu)先受償款。若社會(huì)一般抵押

率為60%,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為15萬元,該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為()

萬兀。

A、12

B、25

C、27

D、40

答案：B

80.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)

上的一致性,對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。

A、同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B、同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法

C、同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D、同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的

答案：C

解析：房地產(chǎn)估價(jià)原則的確立，旨在確保不同的估價(jià)人員在評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，能夠

基于一致的前提和條件進(jìn)行估價(jià)，從而保證估價(jià)結(jié)果的相對(duì)一致性和可比性。這

要求估價(jià)人員在對(duì)同一估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估時(shí)，必須遵循同一估價(jià)目的和同一估價(jià)

時(shí)點(diǎn)。估價(jià)目的決定了估價(jià)的角度和側(cè)重點(diǎn)，而估價(jià)時(shí)點(diǎn)則影響了房地產(chǎn)的價(jià)值

評(píng)估，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值會(huì)隨時(shí)間發(fā)生變化。遵循同一估價(jià)目的和時(shí)點(diǎn)，可以最大

限度地減少因估價(jià)前提不一致而導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)果差異。

81.近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所

對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期,其估價(jià)類型可能是。

A、在建工程抵押估價(jià)

B、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

C、期房市場價(jià)值評(píng)估

D、房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核怙價(jià)

答案：D

82.評(píng)估某在建工程的市場價(jià)值,該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案,成本

法測算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/m,假設(shè)開發(fā)法對(duì)續(xù)建用作賓館和寫

字樓兩種方案的測算結(jié)果分別為10000元/m，和9550元/m%根據(jù)最高最佳利用

原則，估價(jià)方案綜合測算結(jié)果(多種估價(jià)方法的,采用簡單算數(shù)平均數(shù))應(yīng)確定為()

元/m、

A、9175

B、9400

C、9450

D、9775

答案：B

83.下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)狀況描述的是()

A、建筑密度大小

B、房型設(shè)計(jì)

C、臨路狀況

D、公共配套設(shè)施情況

答案：B

84.評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象的狀況匹配正

確的是。

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況

D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況

答案：B

85.房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素,經(jīng)常起作用的因素不包

括

A、消費(fèi)者的收入水平

B、消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期

C、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

D、相關(guān)物品的價(jià)格水平

答案：C

86.一般來說,房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可能出現(xiàn)的情況是。

A、引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲

B、起破壞房地產(chǎn)市場作用

C、引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌

D、起穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格作用

答案：B

87.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的因素是。

A、控制土地供應(yīng)量

B、增加城鎮(zhèn)居民可支配收入

C、增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收

D、提高城市化水平

答案:C

88.某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m，,凈租金為730元/m,年,空置

率為15%0周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m,年,空置率為10*?，F(xiàn)

單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為380萬元,而重置該寫字樓時(shí)隨同增加電梯的必要費(fèi)

用為200萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年報(bào)酬率為7.5%,則該寫字樓因

沒有電梯造成的功能折舊額為()萬元。

A、78

B、102

C、180

D、302

答案：B

89.假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的的“倒算法”。

A、比較法

B、收益法

C、成本法

D、長期趨勢法

答案：C

90.評(píng)估某地商店鋪,其建筑面積為400m2,已知其中家具電器等價(jià)值50萬元。

選取ABC三個(gè)可比實(shí)例建筑面積分別為450m2.410m2和380m總價(jià)分別為

600萬元、580萬元和550萬元，其中AB分別包含40、30萬元的家具電器，根據(jù)

上述條件,利用簡單算術(shù)平均法求取估價(jià)對(duì)象不含家具電器的市場價(jià)格為()萬元。

A、487.77

B、509.38

C、537.77

D、559.38

答案：C

91.在房屋征收中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)

值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估的，則。

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來,估價(jià)對(duì)象為未來狀況

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對(duì)象為未來狀況

D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對(duì)象為過去狀況

答案：C

92.某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢,現(xiàn)在要預(yù)測該類

房地產(chǎn)的未來價(jià)格,應(yīng)選用的預(yù)測方法為。

A、中位數(shù)法

B、平均發(fā)展速度法

C、平均增減量法

D、數(shù)學(xué)曲線擬合法

答案:D

解析：對(duì)于某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低但整體上呈上升趨勢的情況，需

要一種能夠捕捉并模擬這種趨勢變化的預(yù)測方法。數(shù)學(xué)曲線擬合法能夠根據(jù)歷史

數(shù)據(jù)的變化趨勢，通過數(shù)學(xué)模型來擬合出一條最能反映數(shù)據(jù)變化規(guī)律的曲線，進(jìn)

而預(yù)測未來的價(jià)格走勢。中位數(shù)法、平均發(fā)展速度法和平均增減量法都更側(cè)重于

數(shù)據(jù)的平均水平或增減量的計(jì)算，而無法準(zhǔn)確反映數(shù)據(jù)的波動(dòng)和趨勢性變化。因

此，選用數(shù)學(xué)曲線擬合法是更為合適的選擇。

93.某宗土地的總面積為5000m2,容積率為2,剩余使用年限為30年,用途為工業(yè)，

現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地,容積率提高到3,剩余使用年限不變?，F(xiàn)時(shí)該類工業(yè)用

地502年期的建設(shè)用地使用權(quán)樓面地價(jià)為2000元/n?,工業(yè)用地報(bào)酬率為6機(jī)變

更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)土地單價(jià)為12000元/of,商業(yè)用地報(bào)

酬率為10%o該土地因變更用途和容積率應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為萬元。

A、4000

B、4004

C、4021

D、4037

答案：D

94.根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法稱為。

A、假設(shè)開發(fā)法

B、市場比較法

C、長期趨勢法

D、收益法

答案：A

95.已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬元,土地開發(fā)成本3000萬元,管理費(fèi)用

400萬元,投資利息500萬元，銷售費(fèi)用400萬元,銷售稅費(fèi)500萬元,開發(fā)完成后

的房地產(chǎn)價(jià)值10000萬元，則該房地產(chǎn)的成本利潤率為。

A、36%

B、62.07%

C、69.81%

D、80%

答案：B

解析:成本利潤率是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)。根據(jù)題目給出的數(shù)據(jù),

首先計(jì)算開發(fā)利潤，即開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值戒去各項(xiàng)成本：土地取得成本、

土地開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)。然后，將開發(fā)利潤

除以總成本（土地取得成本、土地開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售費(fèi)用之

和），再乘以100%得到成本利潤率。按照這一計(jì)算方法，得出的成本利潤率為6

2.07%,對(duì)應(yīng)選項(xiàng)B。

96.在消費(fèi)者收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)的需求。

A、正常商品

B、炫耀性物品

C、高檔商品

D、低檔商品

答案:D

97.重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此重

置價(jià)格通常重建價(jià)格。

A、低于

B、等于

C、高于

D、高于或等于

答案：A

98.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成需求減少，估計(jì)

未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%,每月可出租面積租金為70

元/標(biāo)，又知該寫字樓可出租面積為lOOOOm?,運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓

可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%,其他條件保持不變，則該寫字樓將

發(fā)生萬元的貶值。

A、548.19

B、558.15

G567.39

D、675.40

答案：C

99.預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為40萬元,此后每年的凈收益會(huì)在上一

年的基礎(chǔ)上增加2%,收益年限可視為無限年,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%,則該宗

房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。

A、1287

B、1100

C、1000

D、948

答案:C

100.現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850m2,從當(dāng)前開始建設(shè)期為2年。根據(jù)市

場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%,半年后和一年后分別售出其余的30%和

20%,出售的平均單價(jià)為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%,則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的

總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為萬元。

A、766

B、791

C、913

D、1046

答案：B

101.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是。

A、開工日期

B、取得估價(jià)對(duì)象的日期

C、取得待開發(fā)土地的日期

D、開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期

答案：B

102.建筑物實(shí)物因素中的采光和尤其對(duì)住宅和辦公樓來說，比較重要。

B、隔聲

C、日照

D、隔熱

答案:C

103.長期趨勢法適用的對(duì)象是。

A、價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)

B、價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)

C、價(jià)格無明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)

D、價(jià)格有明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)

答案:B

104.關(guān)于明確價(jià)值時(shí)點(diǎn),下列說法錯(cuò)誤的是。

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的,也不是由估價(jià)師決定的,而是由

估價(jià)目的決定的

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般不得晚于估價(jià)委托合同簽訂日期,不得早于估價(jià)也告

出具日期

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去的,確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于估價(jià)委托合同簽訂日期

D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來的,確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于估價(jià)報(bào)告出具日期

答案：B

105.所謂的，就是估價(jià)師在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實(shí)事求是地

進(jìn)行估價(jià)。

A、客觀

B、獨(dú)立

C、公正

D、中立

答案：A

106.房地產(chǎn)估價(jià)的指明了不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，要考慮到相近效用的

房地產(chǎn)價(jià)格的牽制。

A、替代原則

B、謹(jǐn)慎原則

C、合法原則

D、客觀、公正原則

答案：A

107.已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年,報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/n?

若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%,則其價(jià)格接近元/in?。

A、3816

B、3899

C、4087

D、4920

答案：D

108.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為壬常成交價(jià)格的7%,應(yīng)由買方

繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%o在某宗房地產(chǎn)交易中，買方實(shí)際支付給賣方2

500元/Hi2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。則這宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格是

元/RI?。

A、2020.80

B、2380.95

C、2336.45

D、2447.37

答案：B

109.某房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積為4000m2,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為1000m2,建筑

面積單價(jià)為8000元/m?,容積率為2.5,建筑物價(jià)值為1800萬元，則該房地產(chǎn)

的土地單價(jià)為元/ri?。

A、7000

B、8750

C、11000

D、13750

答案：C

110.在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí),如果房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持

續(xù)上升或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用進(jìn)行測

算。

A、平均增減量法

B、平均發(fā)展速度法

C、移動(dòng)平均法

D、指數(shù)修勻法

答案：B

111.房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于。

A、市場價(jià)值

B、清算價(jià)值

C、快速變現(xiàn)價(jià)值

D、投資價(jià)值

答案:D

112.明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況,首先是要弄清估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益狀況.然

后在此基礎(chǔ)上根據(jù)來明確是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的價(jià)值還是在設(shè)定

權(quán)益下的價(jià)值。

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

B、估價(jià)對(duì)象

C、估價(jià)原則

D、估價(jià)目的

答案：D

解析：在明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況時(shí)，首先需要了解的是估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)法定權(quán)

益狀況。然而，僅了解這一點(diǎn)并不足夠，因?yàn)楣纼r(jià)可能基于不同的權(quán)益狀況進(jìn)行，

如現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益或設(shè)定權(quán)益。為了確定具體的估價(jià)基礎(chǔ)，必須依據(jù)估價(jià)目的來進(jìn)

行判斷。估價(jià)目的決定了評(píng)估的價(jià)值類型，即是評(píng)估在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的價(jià)值,

還是在某種設(shè)定權(quán)益下的價(jià)值。因此，選項(xiàng)D“估價(jià)目的”是確定估價(jià)對(duì)象權(quán)益

狀況的關(guān)鍵因素。

113.下列有關(guān)房地產(chǎn)征收征用的需要,表述正確的是。

A、房地產(chǎn)征收和征用，都是為了公共利益需要,但并不都具有強(qiáng)制性

B、房地產(chǎn)征收是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題

C、房地產(chǎn)征用是使用權(quán)的改變，同時(shí)也是無償?shù)?/p>

D、房地產(chǎn)征收就是指強(qiáng)行租用；征用就是指強(qiáng)行購買

答案：B

114.假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是。

A、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值二開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

B、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值二開發(fā)完成后的價(jià)值-相應(yīng)的支出及利潤

C、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值二開發(fā)完成后的價(jià)值-已完成工作的必要費(fèi)用

D、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值二開發(fā)完成后的價(jià)值-開發(fā)成本

答案：A

115.是指估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。

A、謹(jǐn)慎價(jià)值

B、現(xiàn)狀價(jià)值

C、殘余價(jià)值

D、快速變現(xiàn)價(jià)值

答案：C

116.有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27m,前街路線價(jià)為2000元/n?,后街路

線價(jià)為1000元/ri?,若按重疊價(jià)值法估價(jià),則前街影響深度為mo

A、9

B、13.5

C、15

D、18

答案：D

解析：在重疊價(jià)值法中，通常會(huì)考慮街道對(duì)土地價(jià)值的影響程度，并根據(jù)影響程

度來分配土地的總深度。本題中，前街路線價(jià)是后街路線價(jià)的兩倍，即2000元/

m2與1000元"2。因此，前街對(duì)土地價(jià)值的影響會(huì)更大，其影響深度也會(huì)相應(yīng)

增加。根據(jù)題目給出的總深度27m,以及前、后街路線價(jià)的比值，可以通過計(jì)算

得出前街的影響深度。由于前街路線價(jià)是后街的兩倍，可以合理推斷前街的影響

深度也會(huì)接近總深度的大部分。通過計(jì)算或比例分配，可以確定前街的影響深度

為18m,即選項(xiàng)D。

117.以下關(guān)于明確估價(jià)報(bào)告使用期限的意義的表述,不正確的是。

A、超過估價(jià)報(bào)告使用期限使用估價(jià)報(bào)告的,相關(guān)責(zé)任由估價(jià)報(bào)告使用者承擔(dān)

B、在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師承

擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外

C、如果估價(jià)報(bào)告超過了其使用期限還未得到使用則估價(jià)報(bào)告有效期或者估價(jià)責(zé)

任期限就是估價(jià)報(bào)告使用期限

D、如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價(jià)報(bào)告有效期或者估價(jià)責(zé)任期限

應(yīng)為無限期或者到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止

答案:B

118.成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是。

A、管理費(fèi)用

B、銷售費(fèi)用

C、開發(fā)成本

D、銷售稅費(fèi)

答案：D

119.一已知其臨街深度30.48m（即100英尺），臨街寬度15m的矩形土地,總價(jià)為1

00萬元。相鄰有一臨街深度45.72m（即150英尺），臨街寬度15m的矩形,根據(jù)“四

三二一”法則，其總價(jià)為萬元。

A、109

B、117

C、124

D、130

答案：B

120.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的受腐蝕的生產(chǎn)用房的耐用年限一般為年。

A、50

B、40

C、35

D、30

答案：C

121.房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是。

A、所有權(quán)

B、典權(quán)

C、抵押權(quán)

D、地役權(quán)

答案：A

122.關(guān)于收益法中收益期確定的說法,正確的是（）。

A、在正常市場和運(yùn)營條件下估價(jià)對(duì)象未來可獲取收益的時(shí)間

B、在正常市場和運(yùn)營條件下估價(jià)對(duì)象過去和未來可獲取收益的時(shí)間

C、自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間

D、自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間答案

答案:D

123.在實(shí)際估價(jià)中,要求估價(jià)對(duì)象在短時(shí)間內(nèi)將房地產(chǎn)賣出，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)屬于。

A、快速變現(xiàn)價(jià)值

B、謹(jǐn)慎價(jià)值

C、在用價(jià)值

D、投資價(jià)值

答案：A

124.在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以為基準(zhǔn)來確定。

A、總價(jià)

B、單價(jià)

C、成交價(jià)格

D、正常價(jià)格

答案:D

解析：在百分率法中，為了確保評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)格是客觀合理的，交易情況修

正系數(shù)需要以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格不正常時(shí)，應(yīng)將其

調(diào)整為正常價(jià)格，以此作為修正的基準(zhǔn)。

125.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50%臨街寬度為20m的土地總

價(jià)為280萬元。標(biāo)準(zhǔn)I臨街深度為100m,假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度

20m為基準(zhǔn),每增加臨街寬度1m單價(jià)增加1%。根據(jù)四三二一法則,求取臨街深度

為75nl，臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為元/M。

A、2000

B、2100

C、2400

D、2520

答案：D

126.影響某套住房價(jià)格的實(shí)物因素不包括。

A、裝修

B、戶型

C、層高

D、樓層

答案：D

127.關(guān)于新合同租金低于市場租金時(shí)的已出租房地產(chǎn)估價(jià)的說法，錯(cuò)誤的是0

A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值

B、續(xù)貸抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值

C、房屋征收估價(jià)應(yīng)評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

D、房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值

答案：D

128.是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制,因此它的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定

的影響。

A\相鄰關(guān)系

B、使用管制

C、市政府監(jiān)督

D、其他管制

答案：A

129.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí),若采用動(dòng)態(tài)分析法計(jì)算,則

該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是。

A、待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期

B、待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D、房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

答案：C

130.某企業(yè)擁有一幢辦公樓,建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使

用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2006年1月時(shí),建筑物剩余尚

可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí),經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為年。

A、50

B、55

C、40

D、45

答案：B

131.在估價(jià)報(bào)告中陳述,既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和

估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。

A、估價(jià)師聲明

B、估價(jià)的假設(shè)和限制條件

C、估價(jià)方法

D、估價(jià)對(duì)象

答案：B

132.政府因救災(zāi)需要而征用某房屋,半年后返還,下列項(xiàng)目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目

的是0

A、征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價(jià)值損失

B、征用造成的家具、物資等動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用

C、征用期間租賃經(jīng)營損失

D、征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價(jià)

答案：D

133.估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200m

2,現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí),最適宜作為可比實(shí)例的為。

A、建筑面積1800M,兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

B、建筑面積1100rr)2,近期租出，年租150元/tnz,位于20km外

C、建筑面積10000M,近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D、建筑面積1000m2,近期租出，年租20萬元位于同一工業(yè)區(qū)

答案：D

134.假設(shè)開發(fā)法在本質(zhì)上是一種。

A、倒算法

B、預(yù)測法

C、收益法

D、成本法

答案：C

135.下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是。

A、路線價(jià)法在本質(zhì)上是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格

形成的替代原理

B、路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

C、采用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D、路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

求其平均價(jià)格

答案:D

136.某宗房地產(chǎn)2004年的純收益為500萬元,預(yù)計(jì)以后每年按照25萬元速度遞

減,房地產(chǎn)剩余使用壽命35年,房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%,則該房地產(chǎn)的價(jià)值接近于

萬兀。

A、2360

B、2500

C、2722

D、2845

答案：C

137.利用預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式求取價(jià)值的，收益期限為合理的。

A、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命

B、建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限

C、剩余租賃期限

D、持有期

答案：D

138.某公司購買一宗房地產(chǎn),土地使用期限為40年,不可續(xù)期,至今已使用了8

年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元,以后每年凈收益增

長2%,從第8年開始,凈收益保持穩(wěn)定,該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%,則該宗房地產(chǎn)

的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為萬元。

A、88.51

B、85.45

C、88.92

D、87.16

答案：D

139.房地產(chǎn)的特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。

A、不可移動(dòng)

B、供給有限

C、保值增值

D、獨(dú)一無二

答案：B

140.房地產(chǎn)估價(jià)新報(bào)告中估價(jià)師聲明的內(nèi)容不包括()

A、估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德的承諾和保證

B、估價(jià)師對(duì)其專業(yè)勝任能力的承諾和保證

C、估價(jià)師對(duì)其勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證

D、估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果成立條件的提示和說明

答案：D

141.按建筑面積分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算土地占有份額的正確計(jì)算公式為。

A、某部分占有的土地份額二該部分的建筑物面積divide建筑物總面積

B、某部分占有的土地份額二該部分的建筑物面積X土地單價(jià)divide建筑物總面

積

C、某部分占有的土地份額二土地總價(jià)divide該部分享有的地價(jià)額

D、某部分占有的土地份額二該部分的建筑物面積divide建筑物總面積divide

土地總價(jià)

答案：A

142.在計(jì)算建筑物的重新購建價(jià)格的具體方法中,主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算

結(jié)果。

A、單位比較法

B、分部分項(xiàng)法

C、工料測量法

D、指數(shù)調(diào)整法

答案:D

143.在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí),一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的進(jìn)行移動(dòng)平均。

A、市場行情

B、周期長短

C、實(shí)際時(shí)間

D、變動(dòng)程度

答案：B

144.路線價(jià)法特別適用于需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)進(jìn)行估價(jià)的情形。

A、單宗土地

B、許多宗土地

C、部分土地

D、待開發(fā)土地

答案：B

145.某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2,房地總價(jià)值為2400萬元,其中土地總

價(jià)值為800萬元。某人購買了其中的300m2,該部分的房地價(jià)值為126萬元。假

如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?則此人應(yīng)占有的土地份額為。

A、5.00%

B、5.25%

C、5.42%

D、5.75%

答案：D

解析：要計(jì)算某人按土地價(jià)值分?jǐn)倯?yīng)占有的土地份額，首先需要確定其購買的房

地產(chǎn)部分中土地價(jià)值的比例。根據(jù)題目，某人購買的300m2房地價(jià)值為126萬

元，而整宗土地的總價(jià)值為800萬元。由于房地價(jià)值中包含了土地價(jià)值和建筑物

價(jià)值，但按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)，我們只考慮土地價(jià)值部分。

146.新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn),都可運(yùn)

用進(jìn)行估價(jià)。

A、比較法

B、收益法

C、假設(shè)開發(fā)法

D、成本法

答案：D

147.以下關(guān)于估價(jià)方法間的關(guān)系的表述,正確的是。

A、在建工程適用比較法估價(jià)而不適用成本法估價(jià)

B、比較法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取

C、假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、成本法求取

D、在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估

價(jià)的情況下,可以將成本法作為主要的估價(jià)方法

答案:D

148.某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為5%,為吸引

3年期的儲(chǔ)戶,則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于。

A、4.25%

B、4.75%

C、5.25%

D、5.33%

答案：C

149.估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場，該廠房建設(shè)期為2年,建成5年后補(bǔ)辦

了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用期限為40年,土地出讓新合同約定不可續(xù)期且

到期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0,采用直線

法計(jì)算建筑物折舊時(shí),年折舊率為()

A、2.00%

B、2.13%

C、2.22%

D、2.50%

答案:C

150.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)

是。

A、因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

B、因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估

C、因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

D、因司法拍賣需要，對(duì)擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

答案：C

151.按建筑面積分?jǐn)偡椒?計(jì)算土地占有份額的公式為。

A、某部分占有的土地份額二該部分建筑面積divide總建筑面積

B、某部分占有的土地份額二該部分建筑面積X土地總價(jià)divide總建筑面積

C、某部分占有的土地份額二土地總價(jià)divide該部分享有的地價(jià)額

D、某部分占有的土地份額二該部分建筑面積divice總建筑面積divide土地總價(jià)

答案：A

152.近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所

對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是。

A、在建工程抵押估價(jià)

B、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

C、期房市場價(jià)值評(píng)估

D、房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)

答案：D

153.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是。

A、替代原理

B、合法原理

C、預(yù)期原理

D、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

答案：C

154.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格

為3000元/m2.成交日期2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002

年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%0對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行市場狀況

修正后的價(jià)格為元/產(chǎn)。

A、3214

B、3347

C、3367

D、3458

答案：B

155.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年,通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬

元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束,該類房地產(chǎn)的

報(bào)酬率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于萬元。

A、280

B、285

C、290

D、295

答案：A

156.對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是。

A、建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日止的時(shí)間

B、在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

C、由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間

D、剩余經(jīng)濟(jì)壽命與有效年齡之和的時(shí)間

答案:D

157.某宗收益性房地產(chǎn)60年土地使用權(quán)，報(bào)酬率為10%的價(jià)格為5000元/tn?,則

該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)，報(bào)酬率為12%的價(jià)格為元/n?。

A、4135.47

B、4889.32

C、4917.79

D、4946.27

答案：A

158.某經(jīng)過年數(shù)為23年的零售中心,其內(nèi)部進(jìn)行了重新裝修,而且該建筑物的維

修養(yǎng)護(hù)較好,那么該建筑物的有效年齡。

A、等于23年

B、小于23年

C、大于23年

D、可能等于也可能大于23年

答案：B

159.下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中,錯(cuò)誤的是0

A、根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評(píng)估費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)

B、承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)

C、聘請(qǐng)其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)

D、利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料,為預(yù)購買該房

地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評(píng)估服務(wù)

答案：D

160,已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft,臨街深度為75fto

現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft,臨街深度為125ft。運(yùn)用“四三二一”

法則，地塊乙的總地價(jià)為萬元。

A、65.4

B、81.8

C、87.2

D、109.0

答案：A

解析：“四三二一”法則是一種常用的地價(jià)計(jì)算方法，通常用于根據(jù)地塊的臨街

寬度和深度來估算地塊的總價(jià)。首先，需要根據(jù)已知的地塊甲的數(shù)據(jù)來推算出標(biāo)

準(zhǔn)宗地的總價(jià)。地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft,臨街深度在此處并

未直接用于計(jì)算，但結(jié)合“四三二一”法則，可以推算出標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)。

161.關(guān)于房地產(chǎn)抵押,下列說法不正確的是。

A、房地產(chǎn)抵押除了初次抵押估價(jià),還有再次抵押估價(jià),續(xù)貸抵押估價(jià)等

B、處置抵押房地產(chǎn)估價(jià),即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵

押權(quán)的情形,需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣的,為其提供相關(guān)價(jià)值參考依

據(jù)

C、房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押

D、抵押權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓

答案：D

162.估價(jià)中的不同意見記錄。

A、應(yīng)作為估價(jià)資料保存

B、不應(yīng)作為估價(jià)資料保存

C、由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否保存

D、依委托人的意見決定是否保存

答案：A

163.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地,容積率為0.8,相應(yīng)的樓面地價(jià)為700元/m

2,現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變通為商業(yè)用地,容積率為5.0,相應(yīng)的樓面地價(jià)為960元/m

2,則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為萬元。

A、300

B、30

C、4240

D、1272

答案：D

解析：首先，計(jì)算原工業(yè)用地的總地價(jià)。原工業(yè)用地面積為3000m2,容積率為

0.8,樓面地價(jià)為700元Ai2,因此原工業(yè)用地的總地價(jià)為3000m2X0.8X700

元/M=1680萬元。

164.在實(shí)際估價(jià)中,要特別注意估價(jià)對(duì)象范圍的界定，以下選項(xiàng)中，屬于實(shí)物啕成

范圍內(nèi)的是。

A、是否包括特許經(jīng)營權(quán)

B、是否包括債權(quán)債務(wù)

C、是否強(qiáng)制處分房地產(chǎn)

D、是否包括建筑物內(nèi)的家具

答案:D

165.估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200m

2,現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí),最適宜作為可比實(shí)例的是。

A、建筑面積1800m2,兩年前出租,年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

B、建筑面積1100標(biāo)，近期出租,年租金150元/m2，位于20km外

C、建筑面積10000m2,近期出租,年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D、建筑面積lOOOn?,近期出租,年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

答案：D

166.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)利潤的說法,正確的是。

A、根據(jù)當(dāng)?shù)厣夏甓人行麻_發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率來計(jì)算

B、采用直接成本利潤率計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)為后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本

C、靜態(tài)分析法中可用總利潤率或年平均利潤率測算后續(xù)開發(fā)利潤

D、開發(fā)利潤率應(yīng)為扣除所得稅后的凈利潤率

答案：C

167.市場法適用的條件,是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的。

A、類似房地產(chǎn)的交易

B、相同房地產(chǎn)的交易

C、相關(guān)房地產(chǎn)的交易

D、房地產(chǎn)的市場交易

答案：A

168.商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣,主要取決于。

A、周圍環(huán)境狀況安寧程度

B、位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸

C、自然景觀

D、繁華程度和臨街狀況

答案：A

169.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價(jià)格為5000

元/米2,現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/米2o若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值1

00元/米2計(jì),該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為元/米2。

A、4400

B、4409

C、4445

D、4455

答案：C

170.商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般是。

A、標(biāo)價(jià)

B、成交價(jià)

C、均價(jià)

D、起價(jià)

答案：B

171.下列有關(guān)價(jià)值類型的表述,錯(cuò)誤的是。

A、價(jià)值類型應(yīng)根據(jù)估價(jià)方法來確定

B、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值不是唯一的

C、市場價(jià)值是最常用的價(jià)值類型

D、在相估價(jià)目的特定條件下所形成的正常價(jià)值,理論上是唯一的

答案：A

172.市場法適用的條件,是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的。

A、類似房地產(chǎn)的交易

B、相同房地產(chǎn)的交易

C、相關(guān)房地產(chǎn)的交易

D、房地產(chǎn)的市場交易

答案：A

173.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期的長短,應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格

變化程度來確定,原則上不超過。

A、半年

B、一年

C、兩年

D、三年

答案：B

174.某套住宅，套內(nèi)建筑面積為108m2,分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為建筑面積的10%,

套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格為2600元Ai?,則該套住宅建筑面積下的價(jià)格為元.小2。

A、1950

B、2167

C、2210

D、2340

答案:D

175.某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠,其周邊多為新建的商品住宅，且銷售

形勢良好,根據(jù)城市規(guī)劃,該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評(píng)估該工

廠用地的公開市場價(jià)值,則應(yīng)按進(jìn)行評(píng)估。

A、工業(yè)廠房

B、工業(yè)用地

C、商品住宅

D、商住用地

答案：D

176.甲房地產(chǎn)的收益期限為30年，樓面地價(jià)為2700元加2;乙房地產(chǎn)的收益期

限為40年，樓面地價(jià)為2800元/m?。報(bào)酬率均為6%,其他條件相同。則兩宗

房地產(chǎn)的價(jià)格相比。

A、甲大于乙

B、甲小于乙

C、甲等于乙

D、無法確定

答案：A

177.路線價(jià)法主要適用于的估價(jià)。

A、鄉(xiāng)村臨街商業(yè)用地

B、鄉(xiāng)村臨街居住用地

C、城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地

D、城鎮(zhèn)臨街居住用地

答案:C

178.以下關(guān)于估價(jià)方法間的關(guān)系的表述,正確的是。

A、在建工程適用比較法估價(jià)而不適用成本法估價(jià)

B、比較法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取

C、假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、成本法求取

D、在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估

價(jià)的情況下,可以將成本法作為主要的估價(jià)方法

答案:D

179.主要用于檢驗(yàn)其他求取建筑安裝工程費(fèi)的方法的測算結(jié)果的是。

A、單位比較法

B、分部分項(xiàng)法

C、工料測量法

D、指數(shù)調(diào)整法

答案：D

180.房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì),這主要來源

于()的限制。

A、房地產(chǎn)地役權(quán)

B、房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)

C、房地產(chǎn)使用管制

D、相鄰關(guān)系

答案：D

181.以下不適合利用成本法估價(jià)的房地產(chǎn)是。

A、機(jī)場

B、單純建筑物

C、住宅

D、房地產(chǎn)保險(xiǎn)

答案：C

182.調(diào)查、分析房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況需要弄清規(guī)劃條件，其中不包括。

A、土地用途

B、公共服務(wù)設(shè)施

C、容積率

D、空置率

答案：D

183.某8年前建成交付使用的