2025年在建工程評估試題及答案一、單項選擇題（每題1.5分，共30分）1.下列關于在建工程評估目的的表述中，正確的是（）。A.為股權轉讓提供價值參考時，應重點關注后續(xù)開發(fā)成本對股權價值的稀釋作用B.抵押評估需考慮快速變現(xiàn)因素，通常采用清算價值類型C.征收補償評估應基于當前工程狀態(tài)，不考慮未來開發(fā)收益D.財務報告目的評估需采用市場價值，無需考慮企業(yè)特定持有意圖答案：C2.某在建住宅項目已完成主體結構60%，剩余40%為裝修及配套工程。評估時若采用成本法，需特別關注（）。A.土地取得成本的時間價值B.已完工程的實體性貶值C.后續(xù)工程的市場價格波動D.開發(fā)商管理能力對成本的影響答案：C3.采用形象進度法評估在建工程時，確定形象進度百分比的關鍵依據(jù)是（）。A.已投入資金占總預算的比例B.各分部工程完成量的加權平均C.工程監(jiān)理日志記錄的施工進度D.設計圖紙中各階段的工程量占比答案：B4.某停建2年的商業(yè)綜合體項目，評估其清算價值時，最需重點考慮的因素是（）。A.原設計方案的市場適應性B.土地使用權剩余年限C.潛在買家的后續(xù)開發(fā)能力D.處置過程中的法律糾紛風險答案：D5.下列權屬資料中，對在建工程評估最具核心價值的是（）。A.建設用地規(guī)劃許可證B.建設工程施工許可證C.國有土地使用證（或不動產(chǎn)權證書）D.項目可行性研究報告答案：C6.采用市場法評估在建工程時，若可比案例為已完工項目，需調整的關鍵參數(shù)是（）。A.土地取得成本差異B.工程進度差異對應的后續(xù)開發(fā)成本C.開發(fā)商品牌價值差異D.項目容積率差異答案：B7.某工業(yè)廠房在建項目因環(huán)保政策調整需增加凈化設備，評估時應（）。A.按原設計方案計算重置成本B.調增新增設備的必要成本C.扣除因政策調整導致的功能性貶值D.采用收益法評估未來環(huán)保成本節(jié)約額答案：B8.評估已停工半年的房地產(chǎn)開發(fā)項目時，若判斷其具備復工可能性，應優(yōu)先采用（）。A.成本法B.假設開發(fā)法C.市場法D.基準地價修正法答案：B9.下列關于在建工程資金成本計算的表述中，錯誤的是（）。A.資金成本=（前期費用+已投入建安成本）×合理利率×工期B.工期應按正常施工進度確定，而非實際施工時間C.利率可采用評估基準日的同期貸款利率D.若部分資金為自有資金，仍需計算機會成本答案：A10.某在建工程存在混凝土強度不達標問題，經(jīng)檢測需加固處理，評估時應（）。A.按原設計價值扣除加固費用B.按加固后的價值確定評估值C.直接判定為減值資產(chǎn)，按可收回金額計量D.區(qū)分責任方，由責任方承擔的費用不計入評估減損答案：A11.采用成本法評估在建工程時，下列費用中不應計入重置成本的是（）。A.已支付的設計費B.未到期的工程保險費C.施工單位的違約金D.正常利潤答案：C12.評估某市政道路在建工程時，若項目已納入政府年度財政預算，最需關注的風險是（）。A.材料價格上漲風險B.工期延誤風險C.財政資金到位風險D.工程質量風險答案：C13.某房地產(chǎn)開發(fā)項目已完成80%工程量，但市場同類項目售價下跌20%，評估時應（）。A.按原預算成本確認評估值B.采用假設開發(fā)法計算開發(fā)完成后價值并折現(xiàn)C.按市場售價下跌比例調減評估值D.認定存在減值跡象，需進行減值測試答案：D14.下列關于在建工程評估中“有效合同價”應用的表述，正確的是（）。A.已簽訂的施工合同價可直接作為建安成本依據(jù)B.需核查合同是否反映市場公允價格，是否存在關聯(lián)交易C.合同未約定的變更簽證費用不應計入成本D.固定總價合同無需考慮物價波動影響答案：B15.評估某高科技廠房在建工程時，若因技術升級需修改工藝管線設計，應重點考慮（）。A.已完管線工程的報廢損失B.新設計方案的額外成本C.未來生產(chǎn)效率提升的收益D.新舊設計的功能性差異答案：D16.采用收益法評估在建工程時，適用的前提條件是（）。A.項目建成后能產(chǎn)生穩(wěn)定收益B.工程進度超過50%C.存在可比收益案例D.開發(fā)商提供未來收益預測答案：A17.某停建項目土地使用權為劃撥性質，評估其轉讓價值時，需（）。A.扣除土地出讓金補繳費用B.按出讓土地價值評估C.認定轉讓行為無效，評估值為零D.僅評估地上建筑物價值答案：A18.下列關于在建工程“形象進度”與“投資進度”關系的表述，錯誤的是（）。A.形象進度側重工程量完成比例，投資進度側重資金投入比例B.若材料價格上漲，投資進度可能高于形象進度C.若施工方墊資施工，投資進度可能低于形象進度D.兩者應完全一致，否則說明存在成本失控答案：D19.評估某政府代建的保障房項目時，最關鍵的價值影響因素是（）。A.建設成本B.政府回購價格C.市場租金水平D.土地取得方式答案：B20.某在建工程因施工方違約導致工期延誤，評估時若施工方需承擔違約金，該違約金應（）。A.作為評估值的減項B.作為評估值的增項C.不影響評估值，單獨披露D.按概率加權計入評估值答案：C二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題至少有2個正確選項，錯選、漏選均不得分）1.在建工程的特點包括（）。A.價值構成的組合性（土地+已完工程+后續(xù)權益）B.評估價值的動態(tài)性（隨工程進度變化）C.權屬的復雜性（可能涉及多方權利）D.減值風險的集中性（易受政策、資金影響）答案：ABCD2.影響在建工程價值的主要因素有（）。A.工程進度與質量B.后續(xù)開發(fā)所需資金及成本C.市場供需及價格波動D.項目合法性及權屬狀態(tài)答案：ABCD3.采用成本法評估在建工程時，重置成本通常包括（）。A.土地取得成本B.前期工程費（設計、勘察等）C.已投入的建安工程費D.管理費用、銷售費用、稅費答案：ABCD4.市場法評估在建工程的適用條件包括（）。A.存在活躍的在建工程交易市場B.可比案例與評估對象在工程進度、用途、規(guī)模等方面具有可比性C.能獲取可比案例的成交價格及詳細交易背景D.評估對象為標準化工業(yè)廠房答案：ABC5.下列情形中，在建工程可能存在減值跡象的有（）。A.市場同類項目售價持續(xù)下跌，且跌幅超過成本上漲幅度B.因政策調整導致項目無法繼續(xù)開發(fā)C.開發(fā)商資金鏈斷裂，停工超過1年D.工程質量經(jīng)檢測存在重大安全隱患答案：ABCD6.評估在建工程時需關注的風險因素包括（）。A.資金到位風險（后續(xù)開發(fā)資金能否落實）B.政策風險（規(guī)劃、環(huán)保等政策變化）C.市場風險（建成后銷售/出租難度）D.技術風險（設計缺陷、施工質量問題）答案：ABCD7.在建工程權屬核查需重點查驗的文件包括（）。A.國有土地使用證（或不動產(chǎn)權證）B.建設工程規(guī)劃許可證C.施工承包合同D.項目備案/核準文件答案：ABCD8.采用形象進度法時，確定綜合調整系數(shù)需考慮的因素有（）。A.已完工程的質量差異（與設計標準相比）B.材料價格波動對成本的影響C.施工方資質及管理水平D.工程停工導致的時間價值損失答案：AB9.評估停建項目時，需區(qū)分的不同評估目的包括（）。A.有償轉讓（尋找新開發(fā)商接盤）B.抵押融資（以項目作為抵押物）C.清算處置（債權人變現(xiàn)受償）D.財務核銷（企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)處理）答案：ABCD10.在建工程質量缺陷對評估值的影響方式包括（）。A.修復費用直接扣減評估值B.因質量問題導致的功能性貶值（如降低使用效率）C.市場接受度下降導致的經(jīng)濟性貶值（如售價降低）D.法律責任賠償對評估值的間接影響答案：ABC三、簡答題（每題8分，共24分）1.簡述成本法在在建工程評估中的應用要點。答案：成本法評估在建工程的核心是重置成本扣減各類貶值。應用要點包括：（1）重置成本構成：需包含土地取得成本、前期費用（設計、勘察、報建等）、已投入的建安工程費、管理費用、銷售費用、資金成本（前期費用和建安成本按合理工期計算的利息）、合理利潤及相關稅費；（2）前期費用需區(qū)分已支付和未支付部分，未支付但必要的費用應計入；（3）資金成本計算需采用評估基準日的合理利率，工期按正常施工進度而非實際延誤時間；（4）需考慮實體性貶值（如停工導致的混凝土老化）、功能性貶值（如設計落后需修改）和經(jīng)濟性貶值（如市場需求下降）；（5）注意與完工后房地產(chǎn)價值的差異，避免重復計算后續(xù)開發(fā)利潤。2.市場法評估在建工程時，需進行哪些主要調整？答案：（1）工程進度調整：將可比案例的進度與評估對象進度差異對應的后續(xù)開發(fā)成本、資金成本、利潤等進行調整；（2）時間因素調整：對可比案例成交日至評估基準日期間的物價、利率、市場價格波動進行修正；（3）區(qū)域因素調整：包括位置、配套、規(guī)劃等差異；（4）個別因素調整：如項目用途、規(guī)模、設計標準、施工質量等；（5）交易情況調整：修正非市場因素（如關聯(lián)交易、急于出售等）對成交價格的影響；（6）付款方式調整：將一次性付款與分期付款的價格差異換算為現(xiàn)值比較。3.停建在建工程的評估思路需考慮哪些關鍵問題？答案：（1）停建原因分析：區(qū)分資金鏈斷裂、政策調整、質量問題等，判斷復工可能性；（2）評估目的導向：抵押評估需考慮變現(xiàn)能力，清算評估需考慮快速處置折扣，轉讓評估需關注后續(xù)開發(fā)價值；（3）權屬狀態(tài)核查：土地是否存在抵押、查封，工程是否存在施工方留置權；（4）后續(xù)開發(fā)成本測算：包括復工所需資金、整改費用、重新報建成本等；（5）市場需求分析：停建期間市場變化對建成后價值的影響；（6）風險因素披露：如法律糾紛、質量隱患、市場不確定性等對評估值的影響；（7）評估方法選擇：若具備復工條件，優(yōu)先用假設開發(fā)法；若擬轉讓資產(chǎn)包，可結合成本法和市場法；若清算，需考慮快速變現(xiàn)折扣率。四、計算題（每題10分，共20分）1.某住宅在建工程評估基準日為2025年6月30日，具體數(shù)據(jù)如下：總建筑面積：50,000㎡土地取得成本：15,000萬元（2023年12月支付）前期費用（設計、報建等）：2,000萬元（2024年6月支付）已投入建安工程費：8,000萬元（2024年12月至2025年6月分兩期支付，各4,000萬元）總預算成本（含土地、前期、建安、管理、銷售等）：35,000萬元形象進度：經(jīng)現(xiàn)場勘查，主體結構完成80%，裝修工程完成30%，綜合形象進度為65%綜合調整系數(shù)（考慮質量、價格波動等）：0.95評估基準日1年期貸款利率：4.35%，工期按正常18個月計算（2024年1月至2025年6月）要求：采用形象進度法計算該在建工程的評估值（計算結果保留兩位小數(shù)）。答案：（1）總重置成本=總預算成本=35,000萬元（2）形象進度法評估值=總重置成本×形象進度百分比×綜合調整系數(shù)=35,000×65%×0.95=35,000×0.65×0.95=35,000×0.6175=21,612.50萬元（注：本題假設總預算成本已包含合理利潤、稅費等，若需單獨計算資金成本，需調整。但根據(jù)形象進度法常規(guī)應用，通常直接按總預算×進度×調整系數(shù)計算。）2.某商業(yè)綜合體停建項目評估基準日為2025年12月31日，具體信息如下：土地成本：10,000萬元（已支付，剩余使用年限45年）已投入建安成本：15,000萬元（含前期費用，截至2024年12月）后續(xù)需投入成本：8,000萬元（2026年6月前需支付）開發(fā)完成后預計售價：60,000萬元（2026年12月達到可售狀態(tài)）銷售費用及稅費：售價的8%開發(fā)利潤率（成本利潤率）：20%折現(xiàn)率：10%要求：采用假設開發(fā)法（動態(tài)分析法）計算該在建工程的評估值（計算結果保留兩位小數(shù)）。答案：（1）開發(fā)完成后價值現(xiàn)值=60,000/(1+10%)^(1)=60,000/1.1≈54,545.45萬元（2）后續(xù)開發(fā)成本現(xiàn)值=8,000/(1+10%)^0.5≈8,000/1.0488≈7,627.42萬元（3）銷售費用及稅費現(xiàn)值=60,000×8%/(1+10%)^1≈4,800/1.1≈4,363.64萬元（4）開發(fā)利潤=（土地成本+已投入成本+后續(xù)成本）×成本利潤率=（10,000+15,000+8,000）×20%=33,000×20%=6,600萬元開發(fā)利潤現(xiàn)值=6,600/(1+10%)^0.75（假設利潤在開發(fā)期均勻產(chǎn)生，折現(xiàn)期0.75年）≈6,600/1.0718≈6,157.34萬元（注：若簡化處理，可按折現(xiàn)率10%折現(xiàn)1年，即6,600/1.1=6,000萬元）（5）在建工程評估值=開發(fā)完成后價值現(xiàn)值-后續(xù)成本現(xiàn)值-銷售稅費現(xiàn)值-開發(fā)利潤現(xiàn)值=54,545.45-7,627.42-4,363.64-6,000≈36,554.39萬元（注：動態(tài)分析法中開發(fā)利潤是否需折現(xiàn)存在不同觀點，本題采用簡化處理，將利潤按1年折現(xiàn)。實際操作中需根據(jù)開發(fā)進度確定折現(xiàn)期。）五、綜合分析題（16分）背景資料：某工業(yè)廠房在建項目，位于某市高新區(qū)，總建筑面積20,000㎡，規(guī)劃用途為電子設備制造廠房。截至評估基準日2025年9月30日，項目已施工18個月（合同工期24個月），完成主體結構90%、設備基礎70%，但因開發(fā)商資金鏈斷裂已停工4個月。具體信息如下：土地取得成本：5,000萬元（2023年12月支付，出讓年限50年）已投入成本：建安工程費8,000萬元（含前期費用2,000萬元），設備采購預付款1,000萬元（設備未到貨）后續(xù)需投入：主體結構收尾1,000萬元，設備安裝2,000萬元，配套工程1,500萬元（合計4,500萬元）市場調研：同類已完工廠房市場售價為4,500元/㎡（含土地價值），但因區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃調整，電子設備制造類廠房需求下降15%其他：施工方因未收到進度款，已主張建設工程價款優(yōu)先受償權（金額2,000萬元）；土地已抵押給銀行（抵押金額4,000萬元）要求：評估該在建工程的抵押價值，并說明關鍵評估步驟及風險披露要點。答案：（一）評估步驟：1.權屬核查：確認土地抵押狀態(tài)（余額=4,000萬元）、施工方優(yōu)先受償權（2,000萬元），需在評估值中考慮權利順位。2.評估方法選擇：因項目具備復工可能性（剩余工程量較少），優(yōu)先采用假設開發(fā)法，輔助成本法驗證。3.開發(fā)完成后價值測算：市場售價=20,000×4,500=9,000萬元考慮需求下降15%，調整后售價=9,000×(1-15%)=7,650萬元4.后續(xù)開發(fā)成本：4,500萬元（需核實是否包含必要的管理費用、資金成本）5.銷售稅費：按售價的5%計算=7,650×5%=382.5萬元6.開發(fā)利潤：按成本利潤率15%計算，成本基數(shù)=土地成本+已投入成本+后續(xù)成本=5,000+8,000+4,500=17,500萬元，利潤=17,500×15%=2,625萬元（注：動態(tài)分析需折現(xiàn)，此處簡化）7.折現(xiàn)處理：開發(fā)期剩余6個月，折現(xiàn)率取10%，開發(fā)完成后價值現(xiàn)值=7,650/(1+10%)^0.5≈7,650/1.0488≈7,293.56萬元；后續(xù)成本現(xiàn)值=4,500/(1+10%)^0.25≈4,500/1.0241≈4,394.33萬