南開大學《風險管理》房地產風險管理摘要：針對房地產投資項目具有高投入、高風險、產業(yè)鏈長、周期長的特點，本文對國內外房地產投資項目風險的管理的相關研究文獻進行梳理，為加強我國房地產投資項目風險管理，提高房地產項目的投資收益提供理論與實踐方面的支持。

關鍵詞：房地產投資項目管理風險管理

房地產投資項目是一個高投入、高風險的復雜系統(tǒng)，其項目決策與實施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項目風險管理理論與方法來指導。目前我國房地產投資項目決策大多靠經驗和定性的風險分析方法,對房地產投資項目建設的內在規(guī)律、風險管理方法的研究不夠深入,項目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風險識別和評估,項目實施中缺乏專門而系統(tǒng)的風險管理措施,亟需對房地產投資項目風險管理方法進行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對國內外房地產投資項目風險的管理的相關研究文獻進行梳理，為我國目前的房地產投資項目的風險管理提供參考。

一、房地產投資項目風險管理的重要意義

(l)房地產投資項目風險管理能促進項目管理的科學化、合理化。風險管理利用科學、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項目風險，有利于減少和消除各種經濟風險、技術風險和決策失誤風險，對于項目管理的科學化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產投資項目風險管理能夠促進項目建設的順利進行。風險管理為項目管理者提供了控制項目風險的各種措施，使項目管理機構在進行項目的各種管理活動時，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項目建設的順利進行。

(3)房地產投資項目風險管理能夠保證項目目標的順利實現。風險管理的實施能夠采取有效措施，將項目面臨的風險損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時地提供措施，從而能夠使管理部門提高經濟效益，保證項目目標的實現。

(4)房地產投資項目風險管理能夠促進項目經濟效益的提高。通過實施風險管理，以最小的成本達到最大安全為目標，將處置風險的各種費用分攤到項目建筑產品或者過程中去，從而減少了費用支出，增加項目的經濟效益；同時，房地產投資項目風險管理的各種監(jiān)控措施也使得各個項目部門有意識地提高管理效率，控制風險損失，進而提高項目經濟效益。

二、房地產項目投資風險管理的研究現狀

20世紀80年代后期，項目風險管理的知識被介紹到我國，應用于大型土木工程項目的管理中。目前，將項目風險管理應用于我國房地產投資風險的研究剛剛起步，對房地產投資風險管理的研究主要是在房地產投資風險的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風險經濟學導論》，陳佑啟等編著的《房地產投資風險管理及經營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產投資風險與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產項目投資》，李啟明等編著的《房地產投資風險決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產投資分析》，胡曉龍主編的《房地產投資與分析》等。對于房地產投資風險的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應用在建設項目風險分析中。除此之外，其他大部分研究房地產的書籍都只是順帶提及風險的問題。

由于房地產在我國近幾年才引起人們的重視，國內學者對房地產投資風險的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點的分析等方面，如:租金回報率與投資回報率的區(qū)別和未來增值空間的判別、租金回收風險的考慮等。運用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運用混沌經濟模型控制房地產投資，對房地產投資目標選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計算房地產投資凈現值風險等。

三、關于現有房地產項目投資風險管理研究的評述

我國房地產業(yè)開發(fā)起步較晚，關于房地產投資項目風險管理，尤其是在企業(yè)這個微觀層面上的研究還較少，現有文獻大都是側重于風險識別、風險評估或者風險調控中的某一個方面進行分析或評價，三個方面研究相互之間的聯系還不夠緊密，主要表現在以下幾方面:

(一)割裂了風險識別的特征聯系，并且缺少對風險發(fā)生機理的深入分析

目前，國內許多有關房地產項目投資風險的識別研究內容大都是對投資風險的某些特征，如對風險來源、風險可控性等各種具體風險管理特征的介紹。由于對投資風險關注的側重點不同，如此分類只是針對性質相同的某一類房地產項目進行風險識別研究，這就割裂了各個風險特征之間的聯系。許多文獻中對“風險(驅動)因素”和“風險后果”兩個概念之間的關系也缺少深入的分析，從而導致對風險發(fā)生機理缺乏研究。

(二)風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密

房地產投資項目風險的評估離不開評估指標體系的構建。目前國內現有文獻中許多評估指標體系都是以定性方法分析建立的，指標體系往往比較廣義，針對特定房地產項目的投資風險進行識別并經過嚴密論證尤其是實證研究指標體系不多，造成投資風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。

(三)風險調控缺乏充分的先期研究支持

房地產項目投資風險識別、評估的最終目的是對風險進行調控。風險調控的措施也應該建立在對房地產項目投資風險特征全面識別的基礎上。而目前國內現有文獻針對具體房地產項目投資風險的識別不夠，缺少對投資風險因素和投資風險后果之間發(fā)生機理的分析，同時風險評估與風險識別之間聯系不夠緊密，因此，許多風險調控提出的方法和措施大都是建立在對房地產項目投資風險定性分析基礎上的政策性建議。

參考文獻