2025土地估價師《土地估價理論與方法》真題下載考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（下列選項中，只有一項符合題意，請將正確選項的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題1分，共20分）1.根據(jù)地租理論，土地使用者愿意支付的地租主要取決于（）。A.土地的絕對價值B.土地的邊際產(chǎn)出C.土地的平均產(chǎn)出D.土地的供求關(guān)系2.土地估價中最有效使用原則的核心是（）。A.依法利用土地B.土地利用達到最高收益C.土地用途不受限制D.土地開發(fā)強度最大3.在土地估價中，將估價對象與類似地塊在交易情況、市場狀況、區(qū)域因素和個別因素等方面進行比較修正，以求取估價對象價值的方法是（）。A.收益法B.市場法C.成本法D.剩余法4.某土地估價師在運用市場法評估某商業(yè)用地價值時，選取了三個可比案例，經(jīng)交易情況、市場狀況、區(qū)域因素和個別因素修正后，三個可比案例的比準(zhǔn)價格分別為9000元/平方米、9200元/平方米、9100元/平方米，若采用簡單算術(shù)平均法確定最終評估價值，則該商業(yè)用地單位面積的價值為（）元/平方米。A.9000B.9100C.9200D.91335.成本法主要適用于評估（）的土地價值。A.新開發(fā)建設(shè)的住宅用地B.已投入大量資金的工業(yè)用地C.具有收益性的商業(yè)用地D.交易活躍的住宅用地6.在運用剩余法評估土地價值時，需要預(yù)測的主要成本費用不包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)建設(shè)成本C.利息D.土地增值收益7.基準(zhǔn)地價修正法實質(zhì)上是一種（）。A.收益法B.市場法C.成本法D.剩余法8.土地估價中，影響地價的經(jīng)濟因素不包括（）。A.交通條件B.人口密度C.政府政策D.土壤肥力9.在土地估價程序中，確定土地估價結(jié)果的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是（）。A.收集資料B.分析影響因素C.選擇估價方法D.加權(quán)平均或比較審核10.土地估價師在進行地價評估時，應(yīng)遵循的職業(yè)道德規(guī)范不包括（）。A.公正客觀B.誠實守信C.自我宣傳D.維護委托人合法權(quán)益11.所謂“合法原則”在土地估價中的含義是（）。A.估價結(jié)果必須符合市場規(guī)律B.估價對象必須為合法建筑物C.土地估價必須基于合法的土地權(quán)利和用途D.估價過程必須符合行業(yè)規(guī)范12.在土地估價中，還原利率通常根據(jù)（）來確定。A.土地市場價格B.國庫券利率C.安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值D.通貨膨脹率13.某宗土地的收益率為8%，社會平均收益率為10%，土地風(fēng)險系數(shù)為2%，則該宗土地的還原利率為（）。A.8%B.10%C.12%D.14%14.市場法中的交易情況修正主要是為了消除（）對可比案例成交價格的影響。A.市場供求狀況B.交易時間差異C.個別交易因素D.區(qū)域因素15.剩余法評估土地價值的關(guān)鍵在于確定（）。A.土地總價B.開發(fā)產(chǎn)品總價C.開發(fā)成本D.最佳開發(fā)利用方式16.土地估價中的區(qū)域因素通常包括（）等。A.宗地面積B.容積率C.交通條件D.土地形狀17.土地估價師在進行現(xiàn)場調(diào)查時，主要目的是（）。A.查看估價對象的外觀B.核實估價對象的權(quán)屬狀況C.了解估價對象周邊環(huán)境D.收集估價所需的各種信息18.土地估價報告應(yīng)要素齊全、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、邏輯清晰、結(jié)論合理，這體現(xiàn)了土地估價的（）原則。A.科學(xué)性B.獨立性C.公正性D.客觀性19.在土地估價中，對土地價格進行時間修正主要是考慮（）的影響。A.土地增值B.通貨膨脹C.土地貶值D.利率變化20.下列不屬于土地估價結(jié)果確定方法的是（）。A.簡單算術(shù)平均法B.加權(quán)平均法C.市場比較法D.剩余法二、多項選擇題（下列選項中，至少有兩項符合題意，請將正確選項的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題2分，共20分）21.土地估價的基本原則包括（）。A.合法原則B.最有效使用原則C.謹(jǐn)慎原則D.供需原則E.最高最佳使用原則22.收益法適用于評估下列哪些類型土地的價值（）。A.商業(yè)用地B.住宅用地C.工業(yè)用地D.公益事業(yè)用地E.租賃用地23.市場法中的可比案例選擇應(yīng)滿足的基本條件有（）。A.地點相近B.時間相近C.用途相同或相似D.交易類型相同E.規(guī)模相近24.成本法通常需要考慮的費用包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)建設(shè)成本C.利息D.銷售費用E.管理費用25.剩余法評估土地價值需要估算的參數(shù)包括（）。A.土地總價B.開發(fā)產(chǎn)品總價C.開發(fā)成本D.利息E.銷售費用26.土地估價中，影響地價的區(qū)域因素通常包括（）。A.交通條件B.基礎(chǔ)設(shè)施狀況C.環(huán)境質(zhì)量D.宗地面積E.人口密度27.土地估價師在進行地價評估時，應(yīng)收集的資料主要包括（）。A.估價對象的法律文件B.周邊地塊的交易價格C.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩rD.估價對象自身的狀況E.土地管理相關(guān)政策28.土地估價報告的主要內(nèi)容包括（）。A.估價對象描述B.估價目的C.估價方法D.估價結(jié)果E.估價師聲明29.土地估價中的風(fēng)險因素主要包括（）。A.市場風(fēng)險B.政策風(fēng)險C.自然風(fēng)險D.經(jīng)營風(fēng)險E.法律風(fēng)險30.下列關(guān)于土地估價的說法中，正確的有（）。A.土地估價是一種專業(yè)評估活動B.土地估價的結(jié)果是唯一確定的C.土地估價需要遵循一定的程序和方法D.土地估價的結(jié)果可以為土地交易提供參考E.土地估價的結(jié)果可以用于土地稅收評估三、判斷題（請判斷下列說法的正誤，正確的劃“√”，錯誤的劃“×”。每題1分，共10分）31.土地估價師可以根據(jù)委托人的要求，隨意確定土地的最佳利用方式。（）32.市場法是運用得最廣泛、最常用的土地估價方法之一。（）33.成本法評估出的土地價值通常是最高價值。（）34.土地估價中的區(qū)域因素和個別因素都是影響地價的因素，但兩者沒有區(qū)別。（）35.基準(zhǔn)地價是政府定期公布的某一區(qū)域內(nèi)土地的平均價格。（）36.土地估價師在估價過程中必須保持獨立性，不得受任何外部因素的影響。（）37.土地估價報告只需要提交給委托人即可。（）38.土地估價中的還原利率是無風(fēng)險的利率。（）39.土地估價師在進行估價時，只需要考慮估價對象的自身狀況。（）40.土地估價是一種靜態(tài)評估，不考慮土地價值的未來變化。（）四、計算題（請根據(jù)題目要求，列出計算步驟，得出計算結(jié)果。每題10分，共20分）41.某宗住宅用地，預(yù)計開發(fā)建設(shè)期為3年，建成后可出租經(jīng)營，預(yù)計出租期為30年。該宗土地取得成本為8000元/平方米，開發(fā)建設(shè)成本為3000元/平方米，年運營費用為年租金的30%，假設(shè)年租金按揭后凈收益為1000元/平方米，土地還原利率為6%，建筑物還原利率為10%，請運用剩余法估算該宗土地在開發(fā)建設(shè)期結(jié)束時的價值。42.某土地估價師選取了三個可比案例，其成交價格分別為8000元/平方米、8500元/平方米、9000元/平方米。經(jīng)交易情況修正后的價格分別為7800元/平方米、8600元/平方米、8800元/平方米。經(jīng)市場狀況修正后的價格分別為7600元/平方米、8400元/平方米、8600元/平方米。經(jīng)區(qū)域因素修正后的價格分別為7500元/平方米、8300元/平方米、8500元/平方米。經(jīng)個別因素修正后的價格分別為7400元/平方米、8200元/平方米、8400元/平方米。請運用簡單算術(shù)平均法確定該宗土地的單位面積價值。五、綜合分析題（請根據(jù)題目要求，進行分析，并得出結(jié)論。每題25分，共50分）43.某市擬對市中心一宗商業(yè)用地進行拆遷補償，委托某土地估價機構(gòu)進行地價評估。估價對象為一塊面積為5000平方米的矩形地塊，用途為商業(yè)用地，容積率為5，土地使用權(quán)年限為40年，已使用10年。估價機構(gòu)收集了以下資料：（1）該地塊所在區(qū)域最近三年的平均地價水平逐年上升，年均增長率為8%。（2）該地塊周邊有兩條主干道，交通十分便利。（3）該地塊所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，人流量大。（4）該地塊本身建筑質(zhì)量較好，但存在一定的安全隱患，需要進行改造。（5）估價機構(gòu)選取了三個可比案例，經(jīng)修正后的價格分別為12000元/平方米、13000元/平方米、12500元/平方米。請分析上述資料，并運用市場法評估該宗土地在拆遷補償時的價值。44.某開發(fā)商擁有一塊面積為10000平方米的土地，計劃進行房地產(chǎn)開發(fā)。該地塊位于城市邊緣，交通條件一般，但未來發(fā)展?jié)摿^大。開發(fā)商委托某土地估價機構(gòu)進行地價評估，目的是為項目融資提供依據(jù)。估價機構(gòu)收集了以下資料：（1）該地塊所在區(qū)域規(guī)劃用途為住宅用地，容積率上限為3。（2）該地塊取得成本為2000元/平方米。（3）根據(jù)市場調(diào)查，同類住宅開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)成本為4000元/平方米，年運營費用為年租金的25%。（4）預(yù)計開發(fā)建設(shè)期為2年，建成后可出租經(jīng)營，預(yù)計出租期為20年。（5）土地還原利率為6%，建筑物還原利率為10%，安全利率為4%，風(fēng)險調(diào)整值為2%。請分析上述資料，并運用剩余法評估該宗土地在當(dāng)前條件下的最大價值。---試卷答案一、單項選擇題1.B2.B3.B4.B5.B6.D7.B8.D9.D10.C11.C12.C13.D14.C15.D16.C17.D18.A19.B20.C二、多項選擇題21.ABCE22.ABCE23.ABCD24.ABCDE25.BCD26.ABCE27.ABCDE28.ABCD29.ABCDE30.ACD三、判斷題31.×32.√33.×34.×35.√36.√37.×38.×39.×40.×四、計算題41.計算步驟：（1）計算開發(fā)完成后的年凈收益：1000元/平方米×(1-30%)=700元/平方米（2）計算建筑物現(xiàn)值：3000元/平方米÷(1+10%)^3=2253.87元/平方米（3）計算土地總價：[700元/平方米÷(6%+10%)]×(1-1÷(1+6%)^30)+2253.87元/平方米=9607.69元/平方米（4）計算土地現(xiàn)值：9607.69元/平方米÷(1+6%)^3=8307.55元/平方米結(jié)果：該宗土地在開發(fā)建設(shè)期結(jié)束時的價值為8307.55元/平方米。解析思路：運用剩余法，先計算開發(fā)完成后的土地價值，再扣除建筑物價值，得到土地總價，最后折現(xiàn)得到土地現(xiàn)值。42.計算步驟：（1）計算各修正后價格的加權(quán)平均值：(7800元/平方米×1+8600元/平方米×1+8800元/平方米×1)÷3=8400元/平方米結(jié)果：該宗土地的單位面積價值為8400元/平方米。解析思路：運用簡單算術(shù)平均法，將三個可比案例經(jīng)修正后的價格相加，再除以案例數(shù)量，得到評估價值。五、綜合分析題43.分析：（1）根據(jù)資料，該地塊所在區(qū)域平均地價水平逐年上升，年均增長率為8%，說明區(qū)域市場環(huán)境良好，地價上漲潛力較大。（2）該地塊周邊有兩條主干道，交通十分便利，屬于有利因素，應(yīng)予以考慮。（3）該地塊所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，有利于商業(yè)經(jīng)營，也是有利因素。（4）該地塊本身建筑質(zhì)量較好，但存在一定的安全隱患，需要進行改造，這會降低其價值，應(yīng)予以扣除。（5）選取的三個可比案例經(jīng)修正后的價格分別為12000元/平方米、13000元/平方米、12500元/平方米，價格水平較高，說明該地塊價值較高。結(jié)論：綜合考慮以上因素，該宗土地在拆遷補償時的價值應(yīng)高于三個可比案例經(jīng)修正后的平均價格，可取13000元/平方米作為評估價值。解析思路：根據(jù)市場法，結(jié)合提供的資料分析估價對象的優(yōu)勢和劣勢，并參考可比案例修正后的價格，綜合判斷評估價值。44.分析：（1）根據(jù)資料，該地塊所在區(qū)域規(guī)劃用途為住宅用地，容積率上限為3，這是進行價值評估的重要依據(jù)。（2）該地塊取得成本為2000元/平方米，開發(fā)建設(shè)成本為4000元/平方米，這是進行剩余法估算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（3）根據(jù)市場調(diào)查，同類住宅開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)成本為4000元/